農(nóng)村拆遷改造的調(diào)查研究農(nóng)村拆遷改造的實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)山東省乳山市夏東村調(diào)查研究

農(nóng)村拆遷改造的調(diào)查研究農(nóng)村拆遷改造的實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)山東省乳山市夏東村調(diào)查研究

2012年春節(jié)，我回到了我的家鄉(xiāng)。山東省乳山市大橋辦事處夏東村。通過(guò)對(duì)村領(lǐng)導(dǎo)和居民的廣泛調(diào)查，我們了解了該村的搬遷和改造。一、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),維持失地村的生計(jì)夏東村,是乳山市最大、最主要的一個(gè)村,是一個(gè)被乳山市城區(qū)包圍的城中村,也是一個(gè)被乳山市城區(qū)建設(shè)征用和劃走全部土地而成為失地村。失去土地后,僅靠原有的村辦企業(yè),難以維持全村的生計(jì)。在這種情況下,既要靠原有的村辦企業(yè),又要走開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的道路,增加收入,才能維持全村的生計(jì)。因此,夏東村于20世紀(jì)90年代中期啟動(dòng)了拆遷改造工程。(一)夏東北部拆遷改造模式夏東村全部村落分四個(gè)部分:一是祖祖輩輩留下的傳統(tǒng)老房區(qū),二是20世紀(jì)70年代中至80年代初建設(shè)的第一新房區(qū),三是20世紀(jì)80年代中至90年代初建設(shè)的第二新房區(qū),四是20世紀(jì)90年代中至21世紀(jì)初建設(shè)的第三新房區(qū)。夏東村的拆遷改造所采取的方式是遷出、拆除所有原平房,建起、遷進(jìn)全新的樓房,剩余的樓房作為商品房按市場(chǎng)價(jià)售賣,獲得收入,用以維持全村的生計(jì)。在實(shí)施拆遷改造中遇到了一下四種情況。一是第一新房區(qū)絕大多數(shù)村民和第三新房區(qū)全部村民按照與村談好的補(bǔ)償條件,同意、接受拆遷改造;二是第一新房區(qū)極少數(shù)村民因原住房沿路、沿街能開(kāi)門市、做買賣、賺大錢,要求補(bǔ)償條件特高,但因村不答應(yīng)而不接受拆遷改造;三是第二新房區(qū)全部村民因要求補(bǔ)償條件偏高,但因村不答應(yīng)而不接受拆遷改造;四是傳統(tǒng)老房區(qū)幾乎全部村民為老年人,喪失勞動(dòng)能力,每戶每年僅靠子女供養(yǎng)的2000～3000元為生,因水、電、暖、物業(yè)管理等費(fèi)用大而住不起,而且因?yàn)樯舷?、搬拿、放置、?chǔ)存等不方便而拒不接受拆遷改造。夏東村拆遷改造針對(duì)以上情況采取了以下四種解決辦法。針對(duì)第一種情況,采取正常實(shí)施拆遷改造工程,兌現(xiàn)補(bǔ)償條件,售完剩余的商品房,獲得應(yīng)有的收入。針對(duì)第二種情況,仍然實(shí)施整體的拆遷改造工程,但嚴(yán)禁強(qiáng)拆強(qiáng)遷,既不影響極少數(shù)村民的居住和生活,又將極少數(shù)村民平房所在的樓房空缺,留待以后做通了工作再拆遷改造,目前已做通了這些村民的工作,完成了平房拆遷改造。針對(duì)第三種情況,采取暫時(shí)放棄實(shí)施拆遷改造工程,留待以后做通該房區(qū)全部村民的思想工作再實(shí)施。目前仍在進(jìn)行之中。針對(duì)第四種情況,采取充分尊重老年人的意愿,較長(zhǎng)時(shí)間不實(shí)施拆遷改造工程,留待情況改變后再定。夏東村拆遷改造針對(duì)第二、三、四種實(shí)際情況采取的辦法,都是嚴(yán)禁強(qiáng)拆強(qiáng)遷,這與全國(guó)許多地方出現(xiàn)補(bǔ)償不足、安置不妥就強(qiáng)拆強(qiáng)遷的惡劣行為不同,是認(rèn)真執(zhí)行國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門關(guān)于嚴(yán)禁違法、補(bǔ)償不足、安置不妥強(qiáng)拆強(qiáng)遷的規(guī)定,體現(xiàn)出較強(qiáng)的政策性和可操作性。(二)房屋拆遷補(bǔ)償夏東村在反復(fù)調(diào)查研究、集中大多數(shù)村民意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,規(guī)定了拆遷改造給村民住房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):每戶均按平房的正房建筑面積的1.5倍補(bǔ)償樓房建筑面積,廂房、倒廳一般不補(bǔ)償。若多要樓房建筑面積,按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買,若少要樓房建筑面積,按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。農(nóng)村拆遷改造,是遷出、拆除原有的舊房,不管是老的、舊的、新的、半舊半新的平房,然后建起、遷進(jìn)全新的樓房。此外,還規(guī)定了拆遷改造期間給村民搬家、安置一定的費(fèi)用補(bǔ)助。(三)申請(qǐng)批準(zhǔn)的事項(xiàng)夏東村實(shí)施拆遷改造工程前,及時(shí)向山東省乳山市土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門申請(qǐng)批準(zhǔn)了土地使用、統(tǒng)一規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、綜合配套等若干事項(xiàng),所有事項(xiàng),都有批文,符合法規(guī)。決不擅自搞違法違規(guī)的“小產(chǎn)權(quán)房”。(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)夏東村實(shí)施拆遷改造工程,按照夠資質(zhì)、有實(shí)力、條件好、講信用、勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任、社會(huì)知名度高等硬性標(biāo)準(zhǔn),選擇好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇好的建筑企業(yè)。同時(shí),創(chuàng)造條件,提供方便,配合政府建筑質(zhì)量監(jiān)督管理部門,加強(qiáng)建筑質(zhì)量監(jiān)督管理,以保證施工達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。(五)稅收開(kāi)發(fā)費(fèi)用的消費(fèi)夏東村在認(rèn)真、準(zhǔn)確測(cè)算的基礎(chǔ)上,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用抵償協(xié)議:按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算等價(jià)的居住樓房抵償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。抵償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的居住樓房,歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。除去抵償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的居住樓房后,剩余的居住樓房歸本村,作為商品房按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外出售,獲得一次性收入。另有若干臨街、臨路的門市房,歸本村用作對(duì)外出租,獲得永久性收入以維持全村的生計(jì)。二、農(nóng)村搬遷和重建經(jīng)驗(yàn)夏東村拆遷改造提供了諸多寶貴的農(nóng)村拆遷改造的經(jīng)驗(yàn)。(一)條件優(yōu)越,地?zé)峤ㄔO(shè)開(kāi)樓爭(zhēng)建設(shè)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化,既需要農(nóng)村提供土地,又需要將農(nóng)村變成城市,但單憑自然地理氣候條件優(yōu)越、平地起樓搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離市場(chǎng)需求的拆遷改造,將造成樓房大量閑置,最終造成大量資金和土地、建材資源的占用和浪費(fèi)。也就是說(shuō),在城中至少是在城郊的農(nóng)村,才適宜在拆遷改造中搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而不是所有的農(nóng)村都適宜拆遷改造搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。(二)夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東北部夏東南角補(bǔ)償安置工作,堅(jiān)持“補(bǔ)償+補(bǔ)償”的基本原則村民同意、接受拆遷改造,就可以實(shí)施拆遷改造工程。村民不同意、不接受拆遷改造,就不可以實(shí)施拆遷改造工程,這是基本原則,是夏東村拆遷改造的基本經(jīng)驗(yàn)。對(duì)不同意、不接受拆遷改造的極少數(shù)拆遷戶,不強(qiáng)拆強(qiáng)遷,留待以后做通了工作再拆遷改造。在補(bǔ)償安置方面,認(rèn)可合理補(bǔ)償條件,通情達(dá)理。對(duì)于蠻不講理的、堅(jiān)持很高補(bǔ)償條件的,細(xì)致耐心地做工作,不生硬粗暴、不急于求成,不仗權(quán)勢(shì)壓服人。由于充分尊重村民的意愿,所以夏東村的拆遷改造得到順利推進(jìn)。(三)拆遷改造必須要好發(fā)揮好村民的利益嚴(yán)把建樓質(zhì)量關(guān)。選擇夠資質(zhì)、有實(shí)力、講信用、社會(huì)知名度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及建筑企業(yè),能夠按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量施工,確保工程和樓房的合格以至優(yōu)質(zhì)。經(jīng)過(guò)拆遷改造,讓村民居住全新的、配套設(shè)施齊全的、十分方便的、價(jià)值高的樓房,這樣的拆遷改造工程才能得到村民的歡迎、支持和配合,才能順利實(shí)施。建樓、住樓后的村民,還不是純粹的市民,還帶有傳統(tǒng)農(nóng)民的生活方式,需要較寬敞的場(chǎng)所存放農(nóng)產(chǎn)品等物品。原來(lái)居住的平房,包括正房、廂房、甚至倒廳,帶有寬敞的四合院,存放農(nóng)產(chǎn)品等物品十分方便。拆遷改造為新樓房,要在一樓或地下建儲(chǔ)藏室,