物業(yè)前期介入對(duì)物業(yè)管理的影響

物業(yè)前期介入對(duì)物業(yè)管理的影響

一、加強(qiáng)物業(yè)管理前期介入的意識(shí)房地產(chǎn)管理的初始干預(yù)是，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目決策階段開(kāi)始干預(yù)，參與項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程。目前,國(guó)外的物業(yè)管理前期介入比較成熟,而我國(guó)物業(yè)企業(yè)大部分在前期介入方面比較滯后,所以我國(guó)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該借鑒國(guó)外先進(jìn)的模式,并加強(qiáng)物業(yè)管理前期介入的意識(shí),因?yàn)槲飿I(yè)管理的前期介入對(duì)房地產(chǎn)優(yōu)化設(shè)計(jì)、物業(yè)接管驗(yàn)收、物業(yè)銷(xiāo)售等起到非常大的作用。(一)物業(yè)設(shè)計(jì)基本問(wèn)題的提出和建議國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家(如美國(guó))的物業(yè)管理公司要進(jìn)入物業(yè)的前期管理,必須通過(guò)招投標(biāo)才有資格對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期介入的管理運(yùn)作,并且一般是在立項(xiàng)決策階段介入。所選派的管理人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合,對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)的定位、成本利潤(rùn)分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問(wèn)題發(fā)表誠(chéng)懇的看法和建議。根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握,對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問(wèn)題,如空調(diào)位置設(shè)計(jì)的占地與美觀問(wèn)題的處理,建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見(jiàn),避免或減少物業(yè)管理中的后期管理問(wèn)題。在傳統(tǒng)意識(shí)中,國(guó)內(nèi)常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院和施工單位的事,物業(yè)管理是房屋建成后才開(kāi)始的,似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。所以,以前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對(duì)前期介入不重視。隨著對(duì)物業(yè)管理理論研究的深入,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。(二)物業(yè)設(shè)計(jì)合理性的原則我國(guó)的物業(yè)管理大都是在物業(yè)交付使用后才開(kāi)始,諸多的物業(yè)管理問(wèn)題或糾紛通常也是在房屋的使用過(guò)程中產(chǎn)生的,但究其根源,可以追溯到項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工乃至銷(xiāo)售等工作環(huán)節(jié),因此實(shí)施物業(yè)管理前期介入,對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)、加強(qiáng)管理、規(guī)范工程施工等方面都有積極作用。第一,物業(yè)管理前期介入有利于優(yōu)化房地產(chǎn)設(shè)計(jì)。在工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段,由于建筑物本身及周邊環(huán)境的復(fù)雜性,再加上設(shè)計(jì)階段與物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)行管理之間存在間隔,導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙上的使用功能不可避免地與業(yè)主的實(shí)際需要存在差距。若物業(yè)管理公司結(jié)合用戶使用要求和自身要求及管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的調(diào)整,可以有效彌補(bǔ)設(shè)計(jì)的不足,最大限度地體現(xiàn)物業(yè)設(shè)計(jì)的合理性。其次,物業(yè)管理前期介入有利于竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收。物業(yè)管理的前期介入,使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。第三,物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處和對(duì)該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),達(dá)到吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)置理想的物業(yè),并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。最后,物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路,收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料,建立原始檔案,為以后順利管理帶來(lái)便利。二、物業(yè)服務(wù)前期介入難隨著我國(guó)物業(yè)行業(yè)的深入發(fā)展以及對(duì)我國(guó)物業(yè)管理理論的不斷深入研究,業(yè)界相關(guān)人士已普遍認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅僅只限于對(duì)物業(yè)建成后的管理,而應(yīng)是貫穿于整個(gè)物業(yè)建筑全生命周期的一種服務(wù)。但物業(yè)管理前期介入在推行過(guò)程中依然存在大量的問(wèn)題,主要有以下幾個(gè)方面:(一)前期介入推行困難由于開(kāi)發(fā)商對(duì)早期物業(yè)認(rèn)識(shí)的不足,認(rèn)為物業(yè)管理前期介入是短期行為,不考慮社會(huì)發(fā)展變化和消費(fèi)者需求變化的因素,認(rèn)為前期介入會(huì)導(dǎo)致成本的增加。另一方面,由于物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)不高,專(zhuān)業(yè)人才較少,教育培訓(xùn)體系尚未健全,高校開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的也較少,物業(yè)公司未形成專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。這些企業(yè)自身原因也導(dǎo)致物業(yè)物業(yè)管理前期介入困難重重。(二)缺乏規(guī)范的前期介入招投標(biāo)制度目前,大部分企業(yè)對(duì)招投標(biāo)制度缺乏重要認(rèn)識(shí),如何選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有走向市場(chǎng)化。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系,多數(shù)情況下是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商而定。有些招投標(biāo)方式在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種形式,投標(biāo)費(fèi)用大、浪費(fèi)資源。有些招標(biāo)的業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成投標(biāo)企業(yè)的互相壓價(jià)。由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)的人員招標(biāo),以及對(duì)招標(biāo)的法律制度和工作流程不熟悉,造成了物業(yè)招標(biāo)工作的不規(guī)范。(三)存在物業(yè)企業(yè)承接驗(yàn)收銜接斷層物業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題直接影響到物業(yè)的質(zhì)量,物業(yè)管理中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題多數(shù)是承接驗(yàn)收的遺留問(wèn)題,最后導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司矛盾不斷。在實(shí)際中物業(yè)承接驗(yàn)收中存在一定的銜接斷層。如,物業(yè)管理人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限,對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備不具備專(zhuān)業(yè)知識(shí),只知道設(shè)施設(shè)備有無(wú),對(duì)設(shè)施設(shè)備的安裝要求、質(zhì)量好壞并是不很清楚。另外,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)的物業(yè)公司往往無(wú)法按法律規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收工作,在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)敷衍了事,移交房屋時(shí)驗(yàn)房資料不完整。這些都對(duì)前期介入產(chǎn)生了大量負(fù)面的影響。(四)物業(yè)服務(wù)前期收費(fèi)困難在實(shí)際的物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)企業(yè)為了取得管理權(quán),采取了不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)企業(yè)時(shí),片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià),使物業(yè)服務(wù)的管理費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”,違背物業(yè)費(fèi)收取的基本原則。于此同時(shí)前期物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難,收不抵支。三、建立整體的前期介入和后期物業(yè)管理機(jī)制物業(yè)管理前期介入活動(dòng)不但強(qiáng)調(diào)要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段提前介入,同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)前后的連貫性,保證前期介入與后期物業(yè)管理形成統(tǒng)一的目標(biāo)和運(yùn)作機(jī)制,只有整體的、系統(tǒng)化的前期介入才能真正體現(xiàn)出該項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值。從上面的分析可以看出,物業(yè)管理的糾紛主要集中在前期介入問(wèn)題、前期介入招投標(biāo)問(wèn)題、物業(yè)企業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題和物業(yè)前期服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”這四個(gè)問(wèn)題上,下面就這四個(gè)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策及建議。(一)建立健全的法律法規(guī)一要建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)物業(yè)公司前期介入的制度。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督管理作用,政府委托房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒(méi)有前期介入,可進(jìn)行一定的懲罰,間接引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理的前期介入。同時(shí),國(guó)家應(yīng)制定物業(yè)管理前期介入的法律法規(guī)政策,從而在制度上使物業(yè)前期介入有法可依。二要防止物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商短期行為。提高物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí),理順開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的利益,應(yīng)做好以下三點(diǎn):首先,處理好開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系,防止開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系;其次,物業(yè)公司應(yīng)該將開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都作為客戶,處理好三者之間的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)共贏;最后,物業(yè)公司在售樓時(shí)應(yīng)該嚴(yán)格替業(yè)主把關(guān)。三要加強(qiáng)物業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。加快物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和從高校聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人員,在工作中實(shí)現(xiàn)“末位淘汰制”,不斷提高物業(yè)管理人員的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)該采用現(xiàn)代化的管理模式,增強(qiáng)物業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)的建設(shè)以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。(二)建立物業(yè)管理公司投訴及申訴渠道首先,應(yīng)營(yíng)造公平、合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在公開(kāi)公正公平原則的指導(dǎo)下,仲裁機(jī)構(gòu)的建立能夠使物業(yè)管理公司投訴有部門(mén)、申訴有渠道。其次,需建立有效的評(píng)委組織,以保證評(píng)標(biāo)過(guò)程的更加合理。最后,在制度方面應(yīng)積極推進(jìn)物業(yè)管理招標(biāo)制度,使物業(yè)管理招標(biāo)意識(shí)深入人心,使建設(shè)單位和物業(yè)公司樹(shù)立招標(biāo)意識(shí),為規(guī)范物業(yè)管理前期介入做保證。(三)物業(yè)公司管理一要在物業(yè)前期建立一套完整的接管驗(yàn)收制度。這套制度的建立必須由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工隊(duì)、監(jiān)理公司挑選出來(lái)的具有相應(yīng)資質(zhì)的人員組成,規(guī)定要用一系列表單作為整個(gè)驗(yàn)收之后的證據(jù)。二要組建一個(gè)具備專(zhuān)業(yè)知識(shí),認(rèn)真負(fù)責(zé)的驗(yàn)收?qǐng)F(tuán)隊(duì)。在前期物業(yè)管理中,物業(yè)的交接與驗(yàn)收是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的,物業(yè)企業(yè)由于種種原因?qū)τ隍?yàn)方中出現(xiàn)的問(wèn)題往往不太重視,無(wú)法發(fā)現(xiàn)工程中遺留的問(wèn)題,所以說(shuō)組建一個(gè)具備專(zhuān)業(yè)知識(shí),認(rèn)真負(fù)責(zé)的驗(yàn)收?qǐng)F(tuán)隊(duì)是十分必要的。三要嚴(yán)把驗(yàn)收接管關(guān)。物業(yè)公司的工程人員在驗(yàn)房時(shí)一定要認(rèn)真、負(fù)責(zé),按國(guó)家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢查房屋是否存在質(zhì)量缺陷問(wèn)題,另一方面應(yīng)該站在業(yè)主的角度來(lái)看待房屋的質(zhì)量問(wèn)題,上述問(wèn)題必須在交房時(shí)整改完畢。四要與開(kāi)發(fā)商建立一套房屋維修制度。在交房前建立一套房屋維修制度,目的就是為了今后保修期內(nèi)的維修控制,在正式交房時(shí)避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷問(wèn)題,便于對(duì)今后施工隊(duì)維修質(zhì)量、維修時(shí)間的控制,這樣有利于物業(yè)公司以后工程管理工作。(四)加大宣傳,提高物業(yè)管理水平解決好物業(yè)管理的前期費(fèi)用問(wèn)題,將是物業(yè)公司發(fā)展的關(guān)鍵。在解決收費(fèi)問(wèn)題上要從四個(gè)方面著手改進(jìn)。一是改變業(yè)主觀念。業(yè)主對(duì)物業(yè)了解特別少,沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理可以對(duì)其房屋起到保值增值的一種投資行為。還有很多業(yè)主對(duì)“業(yè)主公約”不了解,他們把自己因違規(guī)操作而造成的物業(yè)管理矛盾,歸結(jié)于物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍,造成收費(fèi)難。所以我們要加大物業(yè)管理的宣傳力度,使物業(yè)管理觀念深入人心。二是改變物業(yè)收費(fèi)的管理體制。建立省、市、區(qū)三級(jí)管理物業(yè)收費(fèi)的管理體制,從根源上制止收費(fèi)難的問(wèn)題。三是提高物業(yè)管理水平。提高物業(yè)管理水平,最重要的提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。聘用高素質(zhì)的、有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員;積極宣傳物業(yè)知識(shí),讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容;注意加強(qiáng)人文管理,加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。四是規(guī)范前期物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)前期不合理的收費(fèi)項(xiàng)目予以取消,尤其是物業(yè)公司向業(yè)主收取的有關(guān)裝修的費(fèi)用要加以規(guī)范?？傊?管住管好物業(yè)服務(wù)收費(fèi),切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益。相信只要建立了良好的管理體制和運(yùn)行機(jī)制,就一定會(huì)提高物業(yè)的管理水平。四、物業(yè)管理前期介入的必要性隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,但因建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、施工中的缺陷、遺漏或不足等原因給物業(yè)管理工作造成了很大的困難,使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的阻礙。要有效解決建管分離的矛盾,減少物業(yè)糾紛,促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展,物業(yè)管理前期介