養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)案例研究

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)案例研究/2011年12月第一部分模式分析第二部分案例分析報(bào)告結(jié)構(gòu)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式——臺灣長庚養(yǎng)生文化村典型特征：以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)模式評析是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色。模式分析會籍制的養(yǎng)老俱樂部——北京太申祥和山莊典型特征：采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院模式評析是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色。異地養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老異地模式代表案例典型特征模式評析異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房

“異地養(yǎng)老”是我國目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強(qiáng)、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，“異地養(yǎng)老”應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)施政府扶持、市場化運(yùn)作的發(fā)展模式。“異地養(yǎng)老”是一個(gè)復(fù)雜的社會工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務(wù)，如老年人保險(xiǎn)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個(gè)漫長的過程。“候鳥式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中模式分析度假基地連鎖養(yǎng)老模式連鎖地產(chǎn)模式代表案例典型特征模式評析北京金港家苑以北京為中心，把對老人的服務(wù)模式推向全國，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市，風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地設(shè)立分部，屆時(shí)入住老人可在全國各分部異地居住，旅游休閑，度假養(yǎng)老。是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。江蘇生態(tài)農(nóng)莊養(yǎng)老連鎖江蘇休閑農(nóng)業(yè)基地，在長三角地區(qū)建立連鎖模式，實(shí)施“異地?fù)Q房、一卡通行”。在旅游淡季時(shí)，餐飲、住宿和娛樂設(shè)施往往處于閑置狀態(tài)，城里老年人只要花費(fèi)正常價(jià)格的1/5左右，就可以到休閑農(nóng)業(yè)基地一邊度假，一邊養(yǎng)老。到了旅游旺季，老人們就可以回城和家人團(tuán)聚。模式分析分時(shí)度假式養(yǎng)老——浙江城仙居經(jīng)營模式：公司在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由公司出資，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對他們的住房進(jìn)行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標(biāo)準(zhǔn)間建造，房子的產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)則歸聯(lián)眾公司所有，期滿后歸還村民。在30年使用期內(nèi)，聯(lián)眾公司把這些房間用于休閑產(chǎn)業(yè)?！俺窍删印钡目腿酥恍杌?-6萬元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權(quán)。在這30年中，投資者可以定期或是長期居住，也可以請聯(lián)眾公司代為出租，獲得租金收益。連鎖地產(chǎn)異地?fù)Q住：公司還提供了一個(gè)會員交換平臺。天目山“城仙居”的主人，可以根據(jù)自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住幾天，到黃山的“城仙居”住個(gè)把月，到千島湖的“城仙居”住一陣子。而且，這種易地居住是免費(fèi)的。模式點(diǎn)評：分時(shí)度假式養(yǎng)老是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。但在我國，尚處在萌芽狀態(tài)的分時(shí)度假模式，我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義，且利潤不高?！贰贰纺Ｊ椒治鑫覈F(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式與養(yǎng)老地產(chǎn)類型的對應(yīng)成本型老年地產(chǎn)康復(fù)型老年地產(chǎn)交流型老年地產(chǎn)富豪型老年地產(chǎn)休閑型老年地產(chǎn)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式★★會籍制的養(yǎng)老俱樂部模式★★★以房養(yǎng)老模式★★異地養(yǎng)老模式★★★度假基地連鎖模式★★分時(shí)度假式養(yǎng)老模式★★模式分析簡介：樂成老年健康生活中心地處北京CBD黃金地段，東三環(huán)雙井橋，建筑面積3000平方米，四層會所式建筑。汲取中西方成熟的健康理念與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)為中老年個(gè)人、家庭量身訂制集健康養(yǎng)生、文化娛樂、居家養(yǎng)老于一體的健康生活模式。通過感受中醫(yī)養(yǎng)生、飲食養(yǎng)生、精神養(yǎng)生和運(yùn)動養(yǎng)生的“四維養(yǎng)生”理念，驗(yàn)證科學(xué)的延年益壽方案，提高生命的質(zhì)量，享受持續(xù)的健康和身心的快樂。案例分析一

樂成是地產(chǎn)公司，研究養(yǎng)老項(xiàng)目已有10年，建設(shè)樂成老年健康生活中心4年。一、樂成歷史/二、樂成中心目標(biāo)客戶定位

◆高端、高收入老人。通過調(diào)研和實(shí)踐摸索，樂成中心目前主要客戶人群為北京高校的退休教師，這類人群消費(fèi)觀念超前，具有高端養(yǎng)老消費(fèi)能力。

養(yǎng)老理念體系投資模式體系運(yùn)營管理體系員工培訓(xùn)體系三、四大功能體系◆養(yǎng)老理念體系：“持續(xù)照料，優(yōu)雅生活”。其核心是去機(jī)構(gòu)化，尊重客戶個(gè)性化需求，提供優(yōu)雅的生活品質(zhì)，對自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的專業(yè)照料，養(yǎng)老相關(guān)軟硬件齊備。◆投資模式體系：城市三級養(yǎng)老設(shè)施投資模式。第一級――社區(qū)嵌入式站點(diǎn)。第二級――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。第三級――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。

第一級――社區(qū)嵌入式站點(diǎn)。分兩種類型，一是在原有的社區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，樂成持有或銷售。表現(xiàn)形式為子女購買社區(qū)內(nèi)的房子，同時(shí)給其父母購買另一套，與老人住鄰居。二是建設(shè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。樂成擁有不超過５０張床位，為身患疾?。ㄈ缰酗L(fēng)等）的不能自理老年人提供護(hù)理服務(wù)，入住三個(gè)月到半年，老人痊愈后回到同社區(qū)的房子中居住。合作模式堅(jiān)持由樂成設(shè)計(jì)，樂成購買，樂成也可以作為小股東投入，參與股權(quán)合作。

第二級――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。社區(qū)選擇在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院，主要針對半自理和不能自理老人。由于土地珍貴，鼓勵(lì)老人盡可能多的買服務(wù)（提供付費(fèi)服務(wù)）。規(guī)模控制在３００到５００張床位。以社區(qū)養(yǎng)老站點(diǎn)的老人為基礎(chǔ)客戶來源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社區(qū)。

第三級――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。位于城市郊區(qū)，是老年地產(chǎn)項(xiàng)目，是老年人的第一居所。老年人賣掉城區(qū)的房，購買老年社區(qū)的房，滿足老年人對房屋的產(chǎn)權(quán)要求。配套興建醫(yī)院等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。目前樂成在北京、?？凇⒄憬缮降鹊卣谕顿Y興建?！暨\(yùn)營管理體系：養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以文件的形式固定。運(yùn)營中若發(fā)生服務(wù)糾紛，可提供足以令法院采信的服務(wù)記錄文件。擁有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營管理體系，區(qū)別于一般體檢的專業(yè)的老人健康測評系統(tǒng)，從營養(yǎng)、睡眠、運(yùn)動、心理等方面識別老人，制定健康表格，按計(jì)劃進(jìn)行健康管理?！魡T工培訓(xùn)體系：培訓(xùn)教師全部來源于系統(tǒng)內(nèi)部，具有護(hù)理一線工作。提供養(yǎng)老護(hù)理技能培訓(xùn)，取得衛(wèi)生部職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。擬與北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)，培養(yǎng)人才。四、樂成養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)（1）在距離市區(qū)遠(yuǎn)的地方建單純的養(yǎng)老院必定賠錢。（2）誰經(jīng)營，誰設(shè)計(jì)。硬件要和運(yùn)營方式相結(jié)合。（3）重視養(yǎng)老護(hù)理流程設(shè)計(jì)。（4）堅(jiān)持以老人為中心，護(hù)理人員為核心，醫(yī)生輔助的原則。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，無需研發(fā)。（6）樂成人員結(jié)構(gòu)：高層高薪，核心管理；低層低薪，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營。（7）醫(yī)療專家每周來2次，老年人急病搶救為2級甲等醫(yī)院。（8）將老人居家服務(wù)的生活瑣事外包給家政公司，專心提供養(yǎng)老健康服務(wù)。五、項(xiàng)目照片中心前臺老年用品展示區(qū)走廊餐廳康復(fù)訓(xùn)練室益智游戲室衛(wèi)浴設(shè)施足療按摩多功能護(hù)理床日間照料多功能護(hù)理床日間照料房間識別閃光門鈴雙向開門一居室兩居室照片電話會客區(qū)書法區(qū)音樂體療室閱覽區(qū)電子放大鏡虹膜檢測健康檢測心理測試手工室活動室茶藝室心理咨詢室◆樂成中心是西方養(yǎng)老院設(shè)計(jì)運(yùn)營模式在中國的范本表現(xiàn)?！魳烦傻乃拇蠊δ荏w系值得借鑒?！粽l經(jīng)營，誰設(shè)計(jì)。硬件要和運(yùn)營方式相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒?！舫鞘腥夝B(yǎng)老設(shè)施投資模式與官港湖長庚養(yǎng)生村的規(guī)劃設(shè)想相契合，可以直接引入樂成西式養(yǎng)老的理念和模式，在領(lǐng)世郡先行先試?！艚梃b樂成的養(yǎng)老護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)體系，與中國健康事業(yè)研究發(fā)展中心的研究內(nèi)容相銜接，獲得國家權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)的制定權(quán)和認(rèn)證權(quán)。六、啟示案例分析二三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)一、業(yè)態(tài)構(gòu)成

“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的載體，是推動度假、休閑、居住、醫(yī)療、保險(xiǎn)、文化、教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動的平臺?！昂Ｌ臑硣H養(yǎng)生社區(qū)”的業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以CCRC社區(qū)為龍頭，集合房地產(chǎn)﹢旅游﹢商業(yè)服務(wù)﹢保健﹢健康管理﹢保險(xiǎn)﹢教育﹢文化﹢傳媒等業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)符合“國際性熱帶濱海旅游城市---國家海岸”的發(fā)展目標(biāo);產(chǎn)業(yè)定位:休閑產(chǎn)業(yè)﹢養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)﹢健康產(chǎn)業(yè)→形成多元產(chǎn)業(yè)集群→構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū)二、產(chǎn)業(yè)定位其整體功能定位為：休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗(yàn)﹦復(fù)合型社區(qū)其整體功能滿足如下功能細(xì)分：居住功能、度假功能、休閑功能、醫(yī)療保健功能、持續(xù)照護(hù)功能、運(yùn)動功能、教育傳播功能、科技研發(fā)功能、綜合服務(wù)及特殊事件的處理功能

三、功能定位及實(shí)現(xiàn)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”通過項(xiàng)目安排，實(shí)現(xiàn)其整體功能設(shè)計(jì)

⑴以休閑養(yǎng)生功能為主的項(xiàng)目——CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養(yǎng)生運(yùn)動中心⑵

以文化體驗(yàn)功能為主的項(xiàng)目——東方養(yǎng)生谷：包括養(yǎng)生體驗(yàn)館、健康管理中心、心理輔導(dǎo)中心、養(yǎng)生研發(fā)中心、養(yǎng)生雕塑公園、南藥植物觀賞園⑶

以傳播學(xué)習(xí)功能為主的項(xiàng)目——國際養(yǎng)生論壇、養(yǎng)生頻道、養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館（養(yǎng)生技藝展示中心）

四、項(xiàng)目設(shè)置ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇｒｅｔｉｒｍｅｎｔｃｏｍｍｕｎｉｔｙ)持續(xù)性照顧退休社區(qū):實(shí)質(zhì)是生活照護(hù)社區(qū),它涵蓋了老年生活的各個(gè)部分，兼顧了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)注、自我價(jià)值再認(rèn)識和社會生活各方面等在內(nèi)的全面需求。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。⑴

CCRC社區(qū)的一般區(qū)域劃分：

獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)*⑵入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的：開始的時(shí)候，在獨(dú)立生活區(qū)居住和生活；當(dāng)身體機(jī)能/健康狀況下降，就遷到協(xié)助生活區(qū)居?。ㄒ灿欣猓?；最終，他將入住專門的護(hù)理照顧單元或?qū)I(yè)護(hù)理區(qū)?！鯟CRC社區(qū)介紹泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)定位：為泰康集團(tuán)客戶以及全國高端人士打造的集生活服務(wù)、健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的高品質(zhì)生活家園。

(1)主打全國高端市場，塑造泰康養(yǎng)老的品牌和市場形象

(2)泰康保險(xiǎn)客戶的定點(diǎn)度假療養(yǎng)地

(3)服務(wù)泰康全國其他連鎖CCRC社區(qū)的特色醫(yī)療及健康管理輸出中心經(jīng)營理念：通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨(dú)立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境[生態(tài)社區(qū)]

相宜的健康管理和醫(yī)療服務(wù)體系[長壽社區(qū)]

人性化以及全方位的關(guān)懷和照顧[溫馨社區(qū)]

高品質(zhì)以及高舒適性的家居感受[舒適社區(qū)]

豐富文化娛樂屬性提