商圈市場調(diào)查報告

鞏義市大首嶺生活購物廣場商圈市場調(diào)查報告河南省自由策劃人聯(lián)盟――天行智業(yè)二○○五年八月二十日（一）鞏義市地理位置鞏義市位于河南省中部、中岳嵩山北麓，北緯34”31'一34”52'，東經(jīng)112”49'－113”17'。總面積1041平方公里，其中耕地50萬畝，人口79萬人，有漢、回、維吾爾、彝、苗、白等民族。鞏義市委、市政府駐鞏義東區(qū)行政中心（隴海東路），轄16個鎮(zhèn)、5個街道辦事處，290個行政村。建國后，鞏義隸屬鄭州專署，1955年1月改屬開封專署，1983年8月復屬鄭州市，1991年經(jīng)國務院批準撤縣建市（縣級市），仍隸屬鄭州市。鞏義區(qū)位優(yōu)勢明顯。東距鄭州市82公里，西距洛陽76公里，隴海鐵路、310國道和連霍高速公路橫穿東西，豫31線、焦（作）鞏（義）黃河大橋縱貫南北。全市通車總里程達1347公里，有6條鐵路專線與國鐵相連。電話裝機總量達177574門，所有鎮(zhèn)實現(xiàn)了自動程控電話，在全省縣（市）首家開通了萬門程控和移動通訊工程，率先實現(xiàn)了光纖數(shù)字通訊，成功完成了與省會鄭州市的并網(wǎng)。（二）鞏義市國民經(jīng)濟狀況改革開放以來，鞏義始終堅持以經(jīng)濟建設為中心，堅持發(fā)展不動搖，圍繞建設現(xiàn)代化工業(yè)、旅游城市的目標，發(fā)揮優(yōu)勢，開拓創(chuàng)新，保持了國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟建設和社會事業(yè)取得了令人矚目的成就。綜合實力連續(xù)十三年位居河南省縣（市）首位，連續(xù)六屆躋身全國百強縣（市）,是全國財政收入百強縣（市）、全國綜合改革試點縣（市）、全國鄉(xiāng)村城市文化試點縣（市）、國家城市信息化試點和河南省加快城鎮(zhèn)化進程重點縣（市）、河南省對外開放重點縣（市）。

2004年全市生產(chǎn)總值完成191.2億元，比上年增長21.0%。人均生產(chǎn)總值24153元，比上年增長20.5%。在國民經(jīng)濟總量中，非公有制經(jīng)濟發(fā)展迅速，全年完成增加值128.7億元，增長27.5%，占全市生產(chǎn)總值比重達67.3%，比上年提高3.5個百分點。鞏義是以工業(yè)為主導的新型工業(yè)化城市，工業(yè)起步早，發(fā)展快，上世紀70年代因回郭鎮(zhèn)社隊企業(yè)的發(fā)展被毛澤東主席譽為“偉大的光明燦爛的希望”而聞名全國。多年來，鞏義市堅持工業(yè)經(jīng)濟主導地位不動搖，大力推進工業(yè)化進程，保持了工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，初步形成了煤炭電力、金屬冶煉、耐火材料、水泥建材、化工化纖、機械設備、電線電纜等七大支柱產(chǎn)業(yè)，涌現(xiàn)出了一批諸如豫聯(lián)集團、竹林集團、鑫旺集團、永安鋁電等規(guī)模大、實力強、效益好、主業(yè)突出的企業(yè)集團，建成了以芝田工業(yè)示范區(qū)為代表的市級工業(yè)園、以回郭鎮(zhèn)電線電纜工業(yè)園區(qū)為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色工業(yè)園、以豫聯(lián)工業(yè)園區(qū)和鑫旺工業(yè)園區(qū)為代表的骨干企業(yè)工業(yè)園三級園區(qū)14個，與中科院、全國知名院校合作建立產(chǎn)學研基地28個，尤其是耐火材料、凈水材料、水泥、鋁及鋁加工等產(chǎn)品已成為全國、全省重要的生產(chǎn)基地。2004年工業(yè)經(jīng)濟運行良好，規(guī)模企業(yè)支撐作用更加明顯，全年實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值88.3億元，增長30.6%。明泰鋁業(yè)15萬噸鋁板帶、順源鋁業(yè)5萬噸鋁板帶、五耐2萬噸硅磚、朝陽鋼鐵一期、矸石電廠等一批重點項目竣工投產(chǎn)；豫聯(lián)集團2×30萬千瓦機組、二電廠擴建、鑫旺電廠、恒星公司2.5萬噸鋼簾線等項目進展順利。在積極推進工業(yè)化進程的同時，鞏義始終把農(nóng)業(yè)做為國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)來抓，堅持以工為補農(nóng)、以工建農(nóng)，不斷加大農(nóng)業(yè)投入和開發(fā)力度，加快農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，初步形成了養(yǎng)殖、林果、蔬菜、食用菌等農(nóng)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)，建立了五個農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)，涌現(xiàn)了強民乳業(yè)、民生禽業(yè)、恒發(fā)養(yǎng)殖、匯源果汁、星神禽業(yè)等30多個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和“強民”牌乳制品、“南河渡”牌石榴、“星神”牌綠色功能雞蛋等一批農(nóng)產(chǎn)品品牌，農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人隊伍發(fā)展到1300多人。（三）商圈分析城市商業(yè)狀況經(jīng)過商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查我們可以看出（見《鞏義市大首嶺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖》），目前以新華路和新興路組成了鞏義市的零售商業(yè)骨架，全市八家大型綜合購物廣場或?qū)I(yè)賣場，此處就有六家，品牌專賣132家，占73.3%；服務性行業(yè)117家，占61%；（具體情況見《鞏義市主干道商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況表》）。從宏觀上說，整個鞏義市的商業(yè)模式與同類城市相比處于相對滯后的狀態(tài)，主要以專賣店和百貨商場的形式出現(xiàn)，超市業(yè)態(tài)在當?shù)靥幱诔跫壠鸩诫A段，現(xiàn)有四家標準超市情況如下：店名位置面積客單價來客數(shù)經(jīng)營狀況管理狀況服務思達桐本路1708250一般一般一般金好來新華路850122700好好好宋陵人民路400101000一般一般一般利客隆新興路25010500一般一般一般城市規(guī)劃近期城市發(fā)展規(guī)劃主要是向東北方向開發(fā)，集中在桐本路和建設路與新興路北的地段，大首嶺物業(yè)處于此開發(fā)片區(qū)的核心位置，在老商業(yè)區(qū)和新商業(yè)區(qū)之間有承上啟下的意義，具有較強的前瞻性。三、項目周邊交通狀況大首嶺項目附近公交線路有1路、3路、6路、12路、11路、101路，交通便利；但是建設路南段目前仍處于開發(fā)階段，人流車流相對較為單?。恍氯A路車流是建設路的1.5－2倍，人流可達到3－4倍。四、居住區(qū)分布大首嶺周圍一公里范圍常住人口4萬－5萬人。目前主要以工礦職工，中、高檔住宅社區(qū)為主。同時分布幾所中小學校。五、項目商圈商業(yè)狀況本案處于老商業(yè)區(qū)和新商業(yè)區(qū)的結合部，沒有其他大型綜合超市。沒有大型蔬菜批發(fā)市場，沒有大型批發(fā)市場。六、消費群體、消費水準和習性在超市購物消費水平在10元－15元之間。其中62％的消費者以購買生鮮食品為主，年齡層在40歲以上。25％的消費者購買家庭日常用品年齡層在21－39歲。13％的消費者購買休閑食品年齡層在21歲以下。從本市整體消費水平來看消費者客單價稍低，與現(xiàn)有超市的商品定位、商品組合有直接關系，沒有在一定程度上引導消費者的消費。消費者也只是到超市里購買一些蔬菜、副食品、一些低價位的商品沒有引導消費者購物去超市的習慣。（見《商品結構調(diào)查分析報告》）附圖：《鞏義市大首嶺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖》附表：《鞏義市大首嶺商圈主干道商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況》（四）可行性分析報告根據(jù)SWOT分析法則，現(xiàn)將本案的優(yōu)勢、不足、機遇和風險羅列于下：優(yōu)勢：資金雄厚；物業(yè)成本低；可持續(xù)發(fā)展，連鎖經(jīng)營；不足公司從事超市業(yè)態(tài)的人力資源匱乏；解決方式：根本解：加強內(nèi)部人員培訓，建立學習型組織；狀況解：外聘具有相關經(jīng)驗的人員進入?yún)⒅\決策層和執(zhí)行層；房屋結構狀況不良；家族式管理在零售業(yè)態(tài)有一定弊端；根本解：啟動人力資源激勵政策，使企業(yè)內(nèi)部人力資源豐富起來，流動起來；狀況解：在把握財務核心的基礎上，將經(jīng)營決策權下放；機遇當?shù)厣虡I(yè)相對滯后、超市業(yè)態(tài)處于起步階段；建設路的高尚社區(qū)核心商圈的趨勢突顯；風險商氣不足，本案處于新老商業(yè)區(qū)的結合部，新商業(yè)區(qū)尚處于開發(fā)階段，輔助業(yè)種資源單薄；解決方式：促進建設路南段物業(yè)的開發(fā)進程，放寬招商政策人氣不足，建設路南段目前仍處于開發(fā)階段，人流車流相對較為單??；新華路車流是建設路的1.5－2倍，人流可達到3－4倍。解決方式：宣傳、宣傳、再宣傳，樹立物有所值的超市購物形象；消費習性，當?shù)爻匈徫锪曅陨写龑?，特別是百貨類商品；解決方式：長期倡導超市“一站式”購物，使當?shù)氐陌儇涱愊M意識融入到超市消費之中；通過以上對比分析，現(xiàn)綜述如下