上海市房屋買賣合同

上海市房地產(chǎn)買賣合同特別告知（一）一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法》共同制訂的示范文本。二、除房地產(chǎn)開發(fā)公司預售、出售商品房、公有住房出售外，其它房地產(chǎn)買賣均可合用本合同。三、雙方當事人應按自愿協(xié)商、公平的原則訂立合同。房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時，應注意下列問題：1、共有人的權利。房地產(chǎn)權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn)訂立合同時，房地產(chǎn)權證內(nèi)的共有人應在合同內(nèi)簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五有關關系內(nèi)表達同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應出具同意出售的其它證明。房地產(chǎn)權證內(nèi)的權利人將房地產(chǎn)出售前，應與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承當法律責任。2、定金。買賣合同定金是雙方推行合同的擔保，雙方當事人可就定金數(shù)額、支付日期等在附件三付款合同內(nèi)商定。3、房屋交接是賣售人按商定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。賣售人將原購入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量確保書和住宅使用闡明書應一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有兩書規(guī)定的權益。4、房屋質(zhì)量。質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應能保持正常使用功效。房屋超出合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權人應委托含有對應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定。5、房地產(chǎn)買賣合同訂立前，買受人應向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關登記(備案)資料，查驗買賣的房地產(chǎn)上與否存在產(chǎn)權爭議和其它權利限制，以維護本身權益。6、買賣已出租房屋的，賣售人應當在出售前三個月告知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購置權。如承租人放棄優(yōu)先購置權，買受人購房后應繼續(xù)推行租賃合同，并與承租人訂立租賃主體變更合同。7、買賣已抵押房地產(chǎn)的，賣售人應當事先書面告知抵押權人，并就有關事項協(xié)商一致，同時告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實。8、房地產(chǎn)買賣后的土地使用權(1)居住房屋居住房屋出售，占用范疇內(nèi)的國有土地使用權隨之轉(zhuǎn)移。其中，房地產(chǎn)權證注明土地使用年限的，應在合同第三條第(一)項如實填寫。未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區(qū)縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交出讓金，并選擇合同第三條第(二)項。(2)非居住房屋該土地使用權以出讓方式獲得的，出售時占用范疇內(nèi)的國有土地使用權隨之轉(zhuǎn)移。當事人應選擇合同第三條第(一)項，其中，房地產(chǎn)權證注明土地使用年限的，應如實填寫。按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權出讓金，當事人應選擇第三條第(二)項。除上述狀況外，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其它土地有償使用形式，屬此范疇的，當事人應在第三條第(三)項內(nèi)商定。9、集體全部土地上房屋的買賣對象。集體全部土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范疇內(nèi)含有居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范疇內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。10、住房戶口遷移。已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權利轉(zhuǎn)移外，住房內(nèi)的原有戶口與否及時遷出也會影響合同的推行。當事人可在補充條款內(nèi)商定戶口遷移條款。11、維修基金交割。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，當事人應將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓狀況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當事人可在補充條款中商定。四、為保障買賣雙方本身權益，防備違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當事人權益的侵害，凡委托含有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司均應在附件六居間介紹、代理等中介服務狀況中簽字蓋章；其中：委托人應將居間介紹的有關房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人狀況在第一條內(nèi)予以明示，以備與經(jīng)紀公司、經(jīng)紀人發(fā)生糾紛時作為投訴的根據(jù)。五、為維護當事人正當權益，避免一房多賣，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立合同后，當事人應及時到房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。六、為方便當事人訂立買賣合同補充條款，擬訂下列范例，當事人可根據(jù)需要自由選擇，范例未經(jīng)當事人選用，不作為合同內(nèi)容。房地產(chǎn)權利確保條款范例：甲方確保，上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權爭議和其別人主張權利的狀況。在本合同訂立前，該房地產(chǎn)已存在的權利負擔，乙方同意甲方按下述第___項解決：（一）本合同生效后__日內(nèi)，甲方與抵押權人或者其它權利人注銷他項權利的登記，逾期未注銷的，乙方有權追索甲方的違約責任。（二）在抵押權人或者其它權利人書面同意的前提下，乙方承認并繼受該項權利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移之日起的___日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機構(gòu)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如由于甲方未及時遷出戶口造成乙方損失的，甲方承當賠償責任。七、《中華人民共和國仲裁法》規(guī)定了或裁或?qū)徶贫?，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。八、買賣雙方當事人訂立房地產(chǎn)買賣合同，為保障將來實現(xiàn)物權，按照商定能夠向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消亡或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。九、為保護買賣雙方利益，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立合同后，系統(tǒng)將分別予以合同雙方密碼保護，請買賣雙方妥善保存密碼以備查驗。

特別告知（二）1、買賣雙方當事人在訂立本合同前，應當知曉國家和我市住房限售規(guī)定，本合同商定的買賣雙方當事人轉(zhuǎn)讓房屋應當符合限售規(guī)定。如購房人未如實提供家庭狀況及家庭組員名下?lián)碛械淖》繝顩r，應承當由此引發(fā)的“不予辦理房地產(chǎn)登記”等一切法律責任及經(jīng)濟責任。《上海市政府辦公廳有關貫徹貫徹〈國務院辦公廳有關進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的告知〉的實施意見》（滬府辦發(fā)〔〕6號）第七條：“暫定在我市已有1套住房的我市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在我市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鄉(xiāng)社會保險）繳納證明的非我市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在我市已擁有2套及以上住房的我市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非我市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在我市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鄉(xiāng)社會保險）繳納證明的非我市戶籍居民家庭，暫停在我市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。”2、購房人在訂立本合同前，能夠向財稅部門、貸款銀行咨詢有關稅收、信貸政策，理解房屋轉(zhuǎn)讓涉及的稅費，謹慎擬定購房款支付方式。

上海市房地產(chǎn)買賣合同（合同編號：xxxxx）立房地產(chǎn)買賣合同人賣售人(甲方)：買受人(乙方)：根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和我市有關規(guī)定，甲、乙雙方遵照自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同,以資共同恪守。第一條甲乙雙方通過上海****房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范疇內(nèi)的土地使用權（下列簡稱房地產(chǎn)），房地產(chǎn)具體狀況以下：(一)甲方依法獲得的房地產(chǎn)權證號為：滬房地徐--000000(二)房地產(chǎn)座落：上海市虹橋路666弄2號0000室號（部位：00000）,房屋類型：公寓構(gòu)造：鋼混(三)房屋建筑面積：__181.89__平方米，另有地下附屬面積：___平方米，該房屋占用范疇內(nèi)的土地使用權___平方米。(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范疇見(附件一)。(五)該房屋占用范疇內(nèi)的土地全部權為國有；國有土地使用權以_出讓_方式獲得。(六)隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備（非房屋附屬設備）及裝飾狀況見附件二。(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關關系(涉及抵押、相鄰、租賃等其它關系)見附件五。甲方確保已如實陳說房地產(chǎn)權屬狀況、設備、裝飾狀況和有關關系，乙方對甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充足理解，自愿買受該房地產(chǎn)。第二條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款累計人民幣為捌佰萬元，(大寫)：8,000,000.00元乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款合同（附件三）中商定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規(guī)定的收款憑證。第三條甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地使用權按下列第一款辦理。(一)該房屋占用的國有土地使用權的使用年限從_____年___月___日起至_____年___月___日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉(zhuǎn)移給乙方。(二)按照中華人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定，乙方應當辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金。(三)第四條甲、乙雙方同意，甲方于_09_月05日前騰出該房屋并告知乙方進行驗收交接。乙方應在收到告知之日起的_叁個工作_日內(nèi)對房屋及其裝飾、設備狀況進行查驗。查驗后_甲乙雙方訂立房屋交接書_為房屋轉(zhuǎn)移占有的標志。第五條甲方承諾，自本合同訂立之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設施估值壹倍向乙方支付違約金。第六條甲、乙雙方確認，在年8月10日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移日期以徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準。甲方承諾，在乙方或者委托別人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時，主動予以協(xié)助。由于甲方故意遲延或者不及時提供有關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。甲、乙雙方同意，自本合同訂立后，甲乙雙方或其中一方都有權向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預告登記。第七條上述房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方。第八條本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及我市的有關規(guī)定繳納稅、費。在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等其它費用，按本合同附件四商定支付。第九條乙方未按本合同商定時限付款的，甲、乙雙方同意按下列第三款內(nèi)容解決。(一)每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的___％的違約金，合同繼續(xù)推行。(二)乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的___日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面告知乙方，自收到告知之日起的___日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款___％的違約金，余款返還給乙方，已付款局限性違約金部分，乙方應在接到書面告知之起___日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失的，甲方實際經(jīng)濟損失超出乙方應支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應由乙方據(jù)實賠償。(三)乙方未按本合同付款合同商定時限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金按未付房屋價款日萬分之5計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超出15后來乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付15日的違約金外，甲方有權單方解除合同。甲方單方解除合同的，應當書面告知乙方，乙方承當賠償責任，賠償金額為房屋總價款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相稱于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款局限性違約金和賠償金部分的，乙方應在接到書面告知之日起7日內(nèi)向甲方支付。第十條甲方未按本合同第四公商定時限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第三款內(nèi)容解決。(一)每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款___％的違約金，合同繼續(xù)推行。(二)甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的___日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權單方解除合同，并書面告知甲方，自收到告知之日起的___日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應在收到書面告知之日起___日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應按已收款的___％向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失的，乙方實際經(jīng)濟損失超出甲方應支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應由甲方據(jù)實賠償。(三)甲方未按本合同商定的期限將上述房地產(chǎn)交付（涉及房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移）給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金已付房屋價款日萬分之5計算，違約金自本合同第四條和第六公商定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超出15后來甲方仍未交付的，除甲方應向乙方支付15日的違約金外，乙方有權單方解除合同。乙方單方解除合同的，應當書面告知甲方，甲方承當違約責任，賠償金額為房屋總價款的20％。甲方應在收到書面告知之日起7日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。第十一條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關法律、法規(guī)的前提下，訂立的補充條款或補充合同，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。第十二條本合同自甲乙雙方訂立之日起生效。第十三條本合同合用中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在推行本合同過程中發(fā)生爭議的，能夠協(xié)商解決，也能夠向有關部門申請調(diào)解，或選擇下列第

二項方式解決。(一)向上海仲裁委員會申請仲裁。(二)依法向徐匯區(qū)人民法院起訟。第十四條本合同一式_陸_份，甲、乙雙方各執(zhí)_壹_份，財政、稅務、中介方和_徐匯區(qū)_房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)一份。補充條款（一）(粘貼線)(騎縫章加蓋處)根據(jù)本合同第十一條之規(guī)定，經(jīng)雙方和諧協(xié)商，達成以下補充條款：涉及本交易的各項稅費由甲、乙雙方按現(xiàn)行的國家政策、法規(guī)的規(guī)定各自承當。公證費（若有）由引發(fā)方承當。甲方應通過稅務機關出具全額房價款發(fā)票予乙方。若由于有關部門的法律、法規(guī)、政策變化，造成雙方應當承當?shù)亩愘M增加或減少，都由甲、乙雙方按變化后的規(guī)定各自承當或享有。對于本合同附件二的補充：甲方確保房屋交接時，該房屋內(nèi)的管線暢通以及附屬設施設備的正常使用。對于本合同附件四的補充：甲方應在本交易完畢后五個工作日內(nèi)協(xié)助乙方辦理上述事宜之戶名變更手續(xù)，改名費用由乙方承當。甲方承諾自該房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移申請（送件獲得收件收據(jù)）之日起的30日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機構(gòu)辦理原有戶口（若有）的遷出手續(xù)，若在前述期限內(nèi)，原有戶口（若有）未能遷出的，則每逾期一日，甲方應當按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款的萬分之五向乙方支付賠償金，直至原有戶口（若有）遷出時止。若因任何一方故意遲延或者不及時提供本交易所需材料及稅費造成轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)延遲辦理或無法辦理的，則該過失方應承當違約責任。若是甲方的房屋產(chǎn)權證上設定密碼的，如果由于甲方遺失密碼或密碼輸入錯誤造成本交易的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)延誤的，則甲方應承當違約責任。甲方應確保在訂立本合同時，對該房地產(chǎn)含有正當處分權，并承諾已推行了充足的告知義務，若因甲方惡意行為造成乙方損失的應承當對應的過失違約責任。本合同第九條所規(guī)定的違約責任同樣合用乙方未準時推行本合同及附件規(guī)定的其它義務的情形。本合同第十條所規(guī)定的違約責任同樣合用甲方未準時推行本合同及附件規(guī)定的其它義務的情形。補充條款（二）在訂立本合同時，甲、乙雙方均已知曉國家和我市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶告知》的，甲、乙雙方同意按下列商定解決：1、雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)；2、因未如實提供家庭狀況及家庭組員名下?lián)碛械淖》繝顩r等屬于乙方責任，【造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應賠償對應的損失】。

附件一房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范疇(粘貼線)(騎縫章加蓋處)附件二隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設備、裝飾狀況及解決(粘貼線)(騎縫章加蓋處)設備：現(xiàn)有固定設施裝飾：現(xiàn)有固定裝飾有關設備及裝飾費用按下列第一款辦理：（一）以上所列設備和裝修費用包含在本合同第二公商定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方不需另外支付費用，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。（二）以上所列設備和裝修費用未包含在本合同第二公商定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)，乙方需另外支付費用人民幣____元，在本合同第四公商定的房屋驗收交接時，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并應隨房屋交付乙方。附件三付款合同(粘貼線)(騎縫章加蓋處)首期房價款：乙方應于訂立本合同壹個工作日內(nèi)支付首期房價款計人民幣貳拾萬元整（RMB200,000.00）。乙方直接支付至甲方指定銀行賬戶。第二期房價款：乙方應于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)之前，支付甲方第二期房價款計人民幣肆佰壹拾伍萬元整（RMB4,150,000.00）。房價尾款：乙方應于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)之前，支付房價尾款計人民幣伍萬元整（RMB50,000.00），甲乙雙方同意該筆款項暫存于中介方，中介方應于甲乙雙方訂立房屋交接書后壹個工作日內(nèi)將上述款項轉(zhuǎn)付甲方。送件：4月15日之前，甲乙雙方應自行或委托中介方至房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。交房：待房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為權利人的房地產(chǎn)權證后伍個工作日內(nèi)，甲、乙雙方應對該房地產(chǎn)進行驗看、清點，辦理物業(yè)交割手續(xù)并結(jié)清一切有關費用。雙方確認無誤后，訂立房屋交接書。本交易完畢。若乙方在未和甲方另行達成其它合同的狀況下逾期接受該房地產(chǎn)超出五日的，則視為乙方承認該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和交付原則，甲方將該房地產(chǎn)的鑰匙及有關費用的結(jié)清證明暫存至中介方后