土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)移交管理指引

財務(wù)管理制度（試行）編號：LM-ZD-CW01版號：A/1頁碼：第1頁共7頁土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)移交管理指引編制__________日期__________審核__________日期__________批準(zhǔn)__________日期__________修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人目的為加強集團房地產(chǎn)開發(fā)精裝修工程管理，為提高精裝修工程質(zhì)量，促進精裝修工程進度，降低工程成本，特制定本指引。適用范圍本指引適用于一線公司項目開發(fā)定位為精裝修項目工程。術(shù)語與定義無職責(zé)4.1一線公司工程管理部具體負(fù)責(zé)土建工程與精裝修工程交接與移交管理。4.2集團精裝修管理小組工程口負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查的指導(dǎo)項目公司的精裝修工程交接工作。4.3項目公司工程管理部組織項目部、預(yù)算人員參與。關(guān)鍵活動描述土建、精裝修交接流程土建施工單位自查：土建施工單位組織人員對土建和安裝進行自查，不符要求進行整改，檢查依據(jù)為施工藍圖、設(shè)計變更及國家相關(guān)土建驗收規(guī)定。土建施工單位通知監(jiān)理公司：土建施工單位以書面形式通知監(jiān)理公司，監(jiān)理公司組織甲方（工程部、預(yù)算部、技術(shù)部、材料裝修部）、土建設(shè)計方、土建施工方質(zhì)監(jiān)部門對土建和安裝進行驗收，依據(jù)施工藍圖、設(shè)計變更及國家相關(guān)土建驗收規(guī)定。不符標(biāo)準(zhǔn)開具整改單進行整改。土建整改期：土建整改過程中，監(jiān)理公司應(yīng)及時做好跟蹤工作，直至整改完畢，符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理公司通知甲方（工程部、材料裝修部）、裝修施工單位進行驗收：土建整改完畢，交于監(jiān)理公司以書面形式通知甲方對土建和安裝進行驗收，以書面形式辦理移交手續(xù)。監(jiān)理公司以書面形式通知甲方及裝修施工單位對土建和安裝進行逐套驗收，以施工藍圖，設(shè)計變更及國家相關(guān)規(guī)定，不符標(biāo)準(zhǔn)的由土建進行整改，整改項目由監(jiān)理公司鑒定完成。裝修施工單位逐套驗收合格后簽字接收，不合格由土建在限定時間內(nèi)整改完畢，如仍未按時按質(zhì)整改完成則由裝修單位整改，費用由土建承擔(dān)，費用多少由甲方依據(jù)相關(guān)合同確定。土建與精裝修交接標(biāo)準(zhǔn)為在招標(biāo)時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項工作在招標(biāo)之前確定。各土建總包施工單位在各幢樓號應(yīng)按合同內(nèi)容完成的土建，水電安裝，內(nèi)外墻粉刷，外墻面磚和涂料、門窗、屋面防水、陽臺欄桿等項目均須達到毛坯房竣工的質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)。各土建總包施工單位對各幢樓號在以上工程項目完工后須組織自檢自查，按國家有關(guān)各項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供自檢的質(zhì)量評定表交監(jiān)理，由監(jiān)理抽查驗收，整改完后由項目公司工程部牽頭，組織監(jiān)理單位，土建施工單位，裝修施工單位進行驗收，驗收合格后移交裝修施工單位施工。土建總包需按甲方制定的房屋實測實量要求，在每套房間將建筑1m線、墻體控制線、天花控制線、冷熱水管線、電氣線路標(biāo)識清楚，并在墻面標(biāo)注平整度和門洞尺寸等數(shù)據(jù)根據(jù)工程特點，土建與精裝修施工交接界面：關(guān)于墻面粉刷：內(nèi)墻面墻體的雙面粉刷每邊粉刷厚度嚴(yán)格控制在20mm,按建筑施工圖要求留出洞口尺寸；門洞口處全部粉刷壓平（包括側(cè)邊）；廚房（包括煙道）、衛(wèi)生間墻面粉刷打毛不壓平，其余墻面均壓平，廚房、衛(wèi)生間有上下水立管背面亦須做粉刷，做到先粉刷后安裝管道；關(guān)于每層戶內(nèi)樓地面：土建單位不做找平層,但混凝土面的平整度應(yīng)達到質(zhì)量驗收規(guī)范要求；關(guān)于頂棚：廚房、衛(wèi)生間頂板及裝修圖中有吊頂部分(具體范圍另行要求)不做處理；其余頂棚均要求土建單位水泥漿加膠抹平，平整度達到國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于樓梯：單元樓梯及復(fù)式樓梯底板及側(cè)面須按施工圖粉刷到位，踏步面層不粉刷；其踏步高度等結(jié)構(gòu)尺寸誤差應(yīng)符合質(zhì)量驗收規(guī)范的要求；單元樓梯踏面不做找平，墻面要求土建單位粉刷到底（踢腳處無須留），地磚、欄桿、扶手及涂料由裝修施工單位完成；關(guān)于防水：二層以上（含二層）的廚房、衛(wèi)生間、陽臺及一層除陽臺以外的戶內(nèi)各房間的防水均由裝修施工單位施工，具體做法見裝修施工圖；露臺及露天陽臺（上面無混凝土頂蓋的）全部由土建單位施工到完成面，屋面及露臺的防水按建筑施工圖設(shè)計施工；關(guān)于陽臺、露臺：陽臺（不含露天陽臺）的防水及地面磚鋪貼、封閉陽臺的涂料由精裝修施工單位完成；露臺及露天陽臺的防水、地面磚鋪貼、欄桿工程均由土建單位施工完成；土建施工單位完成非封閉陽臺頂棚的涂料工程、欄桿工程；陽臺（不含露天陽臺）找平（坡）層由精裝修單位施工，外墻面磚由土建施工單位貼至陽臺結(jié)構(gòu)層以上3cm；關(guān)于飄窗：窗臺找平標(biāo)高要求較窗框底邊高5mm，以方便精裝修窗臺石的鋪貼；關(guān)于管線（主要指戶內(nèi)）：由土建單位埋設(shè)水（含冷、熱水）、電（含所有強、弱電）管線到位（嚴(yán)格按裝修設(shè)計圖定位、預(yù)埋接線盒）。冷熱水管接用水點處管頭出內(nèi)墻面15厚、平外墻面（均指粉刷面）。廚房，洗手間，走道等有裝飾吊頂?shù)牟课?，頂部燈具在樓板下預(yù)留電線400mm長，所有2.4米高度及以下（距樓地面）燈具做接地；關(guān)于欄桿（主要指戶內(nèi)）：戶內(nèi)臨空處、戶內(nèi)樓梯欄桿及外窗防護欄桿均由裝修單位施工，具體詳見裝修施工圖；關(guān)于預(yù)留洞口：空調(diào)、脫排、浴霸、燃?xì)鉄崴髌漕A(yù)留洞均由土建單位完成，且土建單位在預(yù)留以上設(shè)備的相應(yīng)外墻洞口時應(yīng)提前考慮與雨污水立管位置是否沖突，并作相應(yīng)調(diào)整，以利設(shè)備安裝后可以正常使用預(yù)留洞口（燃?xì)鉄崴鞯念A(yù)留洞口不設(shè)塑料套管）；關(guān)于門洞高度（主要指戶內(nèi)）：所有戶內(nèi)入戶門、房門、衛(wèi)生間門、單扇平開廚房門均按樓地面建筑設(shè)計標(biāo)高以上2100高洞口尺寸施工，其余廚房移門均按2150高洞口施工?？斩纯诟叨染唇Y(jié)構(gòu)圈梁高度預(yù)留施工；關(guān)于滴水及滴水槽施工位置：外墻所有沿口和板底均按規(guī)范要求做滴水線及滴水槽。精裝修/土建施工移交根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程進行驗收，質(zhì)量有問題的提出限時整改。責(zé)任部門：公司工程部負(fù)責(zé)組織項目部、監(jiān)理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與。工作程序：當(dāng)土建總包單位已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理進行移交；監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進行驗收；工程部組織項目部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單位及其他單位進行辦理房屋中間移交驗收，要求每戶全數(shù)進行，形成一戶一表（《毛裝修房屋土建移交裝修移交驗收記錄表》），要求項目和監(jiān)理、裝修單位和總包需存檔各1份，同時，裝修單位負(fù)責(zé)復(fù)印1份粘貼在該套房屋的客廳陽臺門玻璃上，作為以后復(fù)查整改的跟蹤記錄；裝修總包應(yīng)編制專門的中間移交驗收的計劃報監(jiān)理和甲方項目部審批，監(jiān)理負(fù)責(zé)抄送知會土建總包；在規(guī)定的中間移交期間內(nèi)，土建總包和裝修總包根據(jù)移交計劃有流水的辦理移交，土建總包需積極對移交過程中提出的質(zhì)量問題進行整改，否則項目部可以直接委托裝修總包進行整改，相應(yīng)費用由土建總包承擔(dān)；中間移交驗收完成后，必須辦理移交簽字手續(xù)，如果超過規(guī)定的中間移交驗收期間，除結(jié)構(gòu)安全、土建結(jié)構(gòu)裂縫、外墻滲漏外的其它質(zhì)量責(zé)任轉(zhuǎn)移到裝修總包，裝修總包承擔(dān)相應(yīng)的接收后房屋質(zhì)量責(zé)任；中間移交驗收按照裝修工程交接界面質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)規(guī)定每戶驗收并記錄，應(yīng)重點驗收土建結(jié)構(gòu)大小頭、裝修標(biāo)高控制線、門洞口尺寸、給水管道試壓、排水管道通暢和保護、廚衛(wèi)防水施工質(zhì)量、空調(diào)洞等，同時形成以下移交驗收附件：裝修總包對照銷售一戶一圖和裝修設(shè)計圖紙，進行一戶一圖符合性驗收；裝修總包需和土建總包辦理裝修標(biāo)高線確認(rèn)移交記錄；裝修總包需和土建總包辦理門洞口尺寸移交確認(rèn)記錄；廚衛(wèi)要求裝修總包和土建總包進行蓄水移交試驗驗收；陽臺、露臺部位要求裝修總包進行排水倒坡驗收；給水管道要求裝修總包和土建總包進行試壓驗收；排水管道要求裝修總包和土建總包進行排水通球試驗；電氣工程要求裝修總包和土建總包進行通電試亮工作。中間移交接收后，裝修總包承擔(dān)總包管理責(zé)任，負(fù)責(zé)整個裝修工地現(xiàn)場的現(xiàn)場出入管理、安全文明施工、成品保護管理、裝修分包管理等總包管理職責(zé)；移交并不免除總包對工程質(zhì)量的保修和相關(guān)責(zé)任，工程部組織監(jiān)理、總包單位、裝修單位就土建及裝飾的工作界面劃分進行界定，并形成書面文件；對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時整改；監(jiān)理公司會同裝修單位對整改內(nèi)容進行驗收、簽收，不符合要求的須重新進行整改。工作接口及工作周期：主體工程已按土建、裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)監(jiān)理驗收合格后組織交接；交接時間包括整改時間每批次應(yīng)在15-20天內(nèi)完成。注意要點：為保證精裝修施工有足夠時間，建議主體工程按批(1-2幢)達到交接標(biāo)準(zhǔn)，就組織相關(guān)單位進行驗收、移交；驗收應(yīng)按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時整改；驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題在現(xiàn)場要做好明顯標(biāo)志；驗收應(yīng)逐戶逐套進行，并且嚴(yán)格進行實測實量，其實測實量驗收標(biāo)準(zhǔn)見相關(guān)工具《土建工程實測質(zhì)量分戶驗收記錄表》；土建與裝修移交時應(yīng)注意以下幾點：初驗時由土建單位負(fù)責(zé)標(biāo)示每層的+1000標(biāo)高位置，由裝修單位復(fù)核各房間幾何尺寸、標(biāo)高、預(yù)留門洞的位置尺寸等是否符合原設(shè)計要求，由裝修單位按土建質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)復(fù)查平頂墻面、地坪墻面陰陽角、內(nèi)墻粉刷等裝修單位需要確認(rèn)的項目。初驗時由裝修單位檢查各功能之上下管道位置是否準(zhǔn)確、有否遺漏并檢查是否暢通，冷熱水管需要打水試壓檢查。初驗時由裝修單位檢查各功能照明開關(guān)、插座及弱電部分的各種線盒是否到位、標(biāo)高、位置是否有誤。初驗時由裝修單位檢查內(nèi)外墻各功能預(yù)留洞口是否正確（空調(diào)、脫排、浴霸、燃?xì)鉄崴鳎┏躜灂r復(fù)核門窗是否開關(guān)靈活、密封度情況、玻璃有否破損、配件是否齊全、落地門下檻是否搗嵌密實等，按門窗安裝質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)各分戶內(nèi)外門窗安裝質(zhì)量。初驗時所有衛(wèi)生間、廚房、陽臺交接時要求土建單位做盛水實驗，由裝修單位確認(rèn)不滲漏。初驗時所有衛(wèi)生間、廚房給排水設(shè)備應(yīng)按照給排水安裝工程質(zhì)量驗收規(guī)范作給水水壓測試、排水通球測試、管線密閉性等相關(guān)測試，由裝修單位現(xiàn)場確認(rèn)。初驗時土建單位應(yīng)在地面、墻面彈線標(biāo)出室內(nèi)水管位置，由裝修單位現(xiàn)場確認(rèn)。土建施工單位在每幢樓號土建主體、公共及戶內(nèi)部位內(nèi)墻面粉刷、外門窗安裝、屋面及露臺防水施工完成，且施工單位質(zhì)量自檢合格后由監(jiān)理公司書面通知裝修單位進行初驗。初驗后土建存在的問題，由裝修單位書面提出并交監(jiān)理單位，負(fù)責(zé)落實處理、限時、按質(zhì)量監(jiān)督土建施工單位整改，整改完成后由監(jiān)理公司通知裝修單位進行復(fù)驗，復(fù)驗合格后為裝修與土建正式交接時間。相關(guān)資料由監(jiān)理單位保存。以上驗收項目需土建單位提供測試工具及相關(guān)配合的，土建單位應(yīng)提供相應(yīng)測試工具并協(xié)助測試，裝修單位應(yīng)在土建單位測試完成后，現(xiàn)場確認(rèn)。土建整改根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程進行驗收，質(zhì)量有問題的提出限時整改。責(zé)任部門：公司工程部負(fù)責(zé)組織，土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位參與，監(jiān)理公司進行監(jiān)督。工作程序：監(jiān)理公司將驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題當(dāng)場作現(xiàn)場記錄，填寫整改通知書，下發(fā)給各責(zé)任單位，并報工程部一份備查；土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位接到整改通知，即安排維修人員進行維修；各責(zé)任單位將維修好所有質(zhì)量缺陷后通知監(jiān)理驗收，監(jiān)理驗收合格后通知工程部、裝修單位、材料裝修部等相關(guān)部門進行驗收；對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護，如門窗等。工作接口及工作周期：土建/裝修進行交接驗收后限時進行；一般問題必須在10-15天內(nèi)完成，對問題比較大的如外墻滲漏、屋面滲漏、門窗滲漏等問題可適當(dāng)延長，但不得影響精裝修的正常施工。土建與裝修移交時應(yīng)注意以