物業(yè)保修期工程部工作流程-1

本文格式為Word版本，支持可任意編輯第第頁物業(yè)保修期工程部工作流程物業(yè)保修期項目部工作流程1目的標準物業(yè)項目修理、配套設施完美和改造等事務的處理流程，以確保迅速、高效地處理項目修理事務。2術語2.1保修：針對自身的產品移交時存在的或相關規(guī)矩合同規(guī)定的期限內浮現(xiàn)的質量缺陷，施工單位擔當對付的修理和保證責任。2.2保修金：指項目建立方（發(fā)包人）與施工單位（承包人）在建立項目承包合同中商定，從對付的項目款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建立項目浮現(xiàn)的缺陷舉行修理的資金。2.3缺陷責任期：項目建立方預留施工單位保修金的期限。缺陷責任期從項目通過竣工驗收之日起計。因為施工方緣由導致項目無法按規(guī)定期限舉行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。因為建立方緣由導致項目無法按規(guī)定期限舉行竣工驗收的，在施工單位提交竣工驗收報告90天后，項目自動進入缺陷責任期。缺陷責任期內，由施工方緣由造成的缺陷，施工方應負責修理，并擔當鑒定及修理費用。如施工方不修理也不擔當費用，建立方可按合同商定扣除保修金，并由施工方擔當違約責任。施工方修理并擔當相應費用后，不免除對項目的普通損失賠償責任。2.4保修期：從項目竣工驗收合格之日起計算，施工方對項目擔當保修責任的一個期限。按照國家《效勞建造項目質量保修辦法》第七條明確規(guī)定，在正常使用下，建造項目的最低保修期限規(guī)定為：a）地基根底和主體構造項目，為設計文件規(guī)定的該項目的合理使用年限；b）屋面防水項目、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；c）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；d）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年；e）裝修項目為2年。f）其他工程的保修期限由建立單位和施工單位商定。3職責分工3.1工程總經(jīng)理作為保修期內修理工作總負責人，協(xié)調和催促各參加部門、單位在合理時光內完成修理工作。指定工程項目部專職（或兼管）項目師負責落實詳細修理工作。解決物業(yè)部、工程項目部碰到的重大修理技術或協(xié)調問題。3.2工程項目部專職（或工程總經(jīng)理指定兼管）項目師，負責建設修理管理臺賬，組織保修期內修理工作的實施，負責組織監(jiān)理公司、施工單位判別修理緣由、施工辦法、責任方，負責組織詳細修理工作，監(jiān)視修理施工質量、進度。負責向違約的修理責任單位發(fā)索賠通知并向本錢部備案。3.3物業(yè)部作為修理工作組織主體，負責受理報修或投訴，啟動修理程序，修理過程監(jiān)控，組織修理驗收及事后回訪工作。保修期內負責聯(lián)系小業(yè)主修理意見，修理工作面，修理時光落實，驗收確認。負責組織后備修理隊伍，建設合格修理效勞供給商供方庫，遇本流程第4.2.1條狀況時支配修理施工。保修期后提供修理有償效勞。4關鍵活動描述4.1修理受理4.1.1物業(yè)部負責項目修理需求的受理，需求來源包括但不限于：a）小業(yè)主報修；b）顧客投訴：商場（如有）顧客向商場效勞組提起投訴，波及商場物業(yè)損壞需舉行修理的，商場效勞組準時轉報物業(yè)部；c）日常巡查：各部門日常巡查中發(fā)覺物業(yè)損壞需舉行修理時；d）集團或商業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司要求：集團基于物業(yè)提升需要，或營運公司基于營銷、招商等活動需要，為更好地維護物業(yè)形象，擬對商業(yè)物業(yè)舉行修理時提出修理需求。4.1.2物業(yè)部接報修理需求時，舉行信息的書面記錄，記下【項目修理受理單】并記錄修理效果要求、時光要求等。4.2修理實施4.2.1物業(yè)部接報修理需求后，項目管理崗1小時內到場核實項目修理部位、責任方、是否屬保修范圍等信息，對修理事項舉行初步分判。對總分包合同商定處于保修期和保修范圍的項目修理，處理如下：a）物業(yè)部向工程項目部發(fā)出【修理項目現(xiàn)場調度通知單】。b）工程項目部專職項目師（或兼管項目師由工程總經(jīng)理指定）收到【修理項目現(xiàn)場調度通知單】后18小時內到場核實（或直接指令施工方到場），判別責任項目承包單位。c）工程項目部向責任項目承包單位發(fā)出【修理項目現(xiàn)場調度通知單】，通知承包商舉行修理。承包商擬定修理計劃后，工程項目部（聯(lián)同監(jiān)理公司）審核或按照需要組織計劃會審。承包商按合同商定時光（不超過48小時內）進場修理。d）若承包商有以下狀況之一，物業(yè)部向工程總經(jīng)理請示后，簽發(fā)【修理項目托付通知單】，另行托付其他承包商處理（此項內容可參照相關承包商施工合同商定調節(jié)）：否決修理或不接管通知單。同一單修理超過規(guī)定時光仍未完成。在同一區(qū)域內對同一位置舉行其次次修理。在同一區(qū)域內持續(xù)三個月各類修理不斷，且仍有問題浮現(xiàn)。因保修承包商人員效勞行為造成客戶或顧客劇烈投訴。原承包商非因特別緣由，未能在規(guī)定的期限內達到現(xiàn)場，且再次通知又不能按期達到。原承包商因機構轉移等特別狀況不能按規(guī)定時光達到現(xiàn)場，經(jīng)與物業(yè)管理組交流且經(jīng)物業(yè)管理組同意。e）物業(yè)部另行托付其他承包商時，其單位必需為【供方庫】中合格供方，并根據(jù)【供方挑選與管理流程】舉行挑選。選定承包商后，參照a執(zhí)行。f）原項目承包商或另行挑選的承包商舉行修理時，工程項目部負責跟進監(jiān)視，有下列修理任務的必需由物業(yè)部項目管理崗伴隨前往：：1、滲漏水問題；2、構造裂縫；3、重復修理；4、責任界線不清；5、地基下沉，有伴隨人員前往需在【修理項目現(xiàn)場調度通知單】的接單人處同時簽名。4.2.2對不處于保修期和保修范圍的項目修理，物業(yè)部推斷可否自行解決。a）若可以，物業(yè)部自行擬定修理計劃并實施修理。b）若不行以，物業(yè)部根據(jù)【供方挑選與管理流程】的要求挑選修理單位（亦可接洽原項目承包商）。修理單位擬定修理計劃后，物業(yè)部審核或按照需要組織計劃會審。會審通過并經(jīng)工程總經(jīng)理審批后，修理單位按商定時光進場修理。物業(yè)部負責修理過程的跟進監(jiān)視。4.2.3對4.2.1和4.2.2所述各類項目修理，修理完成后，組織修理部門（工程項目部或物業(yè)部）通知物業(yè)部組織驗收，報修客戶或修理需求部門參加。若愜意，則客戶或相關需求部門在【修理項目現(xiàn)場調度通知單】簽字確認；若不愜意，應繼續(xù)組織修理，直至客戶或需求部門愜意為止。4.3修理費用結算4.3.1驗收通過，組織修理部門舉行項目量和費用核算，編制【修理項目費用結算單】，報工程總經(jīng)理審批。其后，按照修理事項所處范圍和責任方，本錢部舉行修理費用的結算。4.3.2若修理內容屬于原承包商保修范圍且尚處于保修期，則承包商有義務準時履行保修允諾，并擔當所發(fā)生的所有修理費用：a）原承包商準時保修，相關費用由承包商自行擔當。b）因4.2.1之b各類情形，物業(yè)部另行托付承包商時，若修理需求發(fā)生于缺陷責任期內，依據(jù)合同直接扣除原承包商的保修金；若修理需求發(fā)生于缺陷責任期外，公司應向原承包商追繳（依據(jù)雙方合同），須要時通過法律途徑。4.3.3若修理內容不屬于原承包商保修范圍及保修期，物業(yè)部判定責任方（可按照需要組織相關部門共同參加判定），經(jīng)工程總經(jīng)理審批后實施。不憐憫形處理如下：a）因客戶或顧客緣由造成的修理問題，按有償效勞流程向客戶提供有償效勞。b）材料和設備質量缺陷引起的修理問題，若屬甲供范圍，費用由我方擔當，工程部發(fā)起付款；若為乙供，或雖由我方選購但項目承包商履行最后檢驗的，應向原項目承包商收取修理費用。c）上述以外的情形，或因地震、洪水、臺風、地區(qū)氣候環(huán)境條件等不行抗因素外導致的修理問題，按《住所質量保證書》商定執(zhí)行。4.3.4修理通過驗收且費用結清后，修理關閉。4.4總結與分析4.4.1物業(yè)部每月匯總【修理項目現(xiàn)場調度通知單】，建設修理檔案并舉行統(tǒng)計分析。上交集團行政部和項目部。4.4.2對由集團直接要求的修理事項，物業(yè)部應準時將修理結果反應集團行政部和相關部門。4.4.3物業(yè)部應定期組織客戶回訪。5相關法務幫助5.1.1修理制定解決計劃時，波及到法律問題的，由行政部協(xié)調提供法律效勞；波及到修理費用確定問題的，由本錢部預算人員提供相關效勞。5.1.2修理時，客戶不同意解決計劃的，三次協(xié)調無效，客服人員或修理人員收集有關資料提交行政部備案，波及到法律問題的可實行法律程序解決。5.1.3