廣州xx實(shí)業(yè)有限公司員工手冊(cè)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔員工手冊(cè)序言歡迎您加入廣州xxxxx服飾有限公司本公司是一家中外合資企業(yè)，中方是廣州xx實(shí)業(yè)有限公司，外方是香港xx（集團(tuán)）有限公司和香港xx制衣有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍主要是生產(chǎn)、銷售休閑系列服飾和職業(yè)休閑女裝等，產(chǎn)品銷售地區(qū)為美國(guó)、歐洲、東南亞和中國(guó)大陸。本公司之所以能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展，具有良好的企業(yè)形象和贏得很高的社會(huì)聲譽(yù)，除了正確的經(jīng)營(yíng)方針外，全依賴一個(gè)集中了優(yōu)秀人才的光榮集體。今天您成為其中一員，希望能與公司建立起友好的合作關(guān)系，與公司共同努力，創(chuàng)造美好的明天。在這里，公司將賦予您廣闊的事業(yè)發(fā)展天地，您可以充分發(fā)揮自己的聰明才智，也可以勤奮工作和接受公司培訓(xùn)，從普通員工成長(zhǎng)為一名優(yōu)秀的管理人才或?qū)I(yè)技術(shù)人才。希望您在投入工作之前，認(rèn)真仔細(xì)地閱讀本手冊(cè)，上面清楚地列明了公司的各項(xiàng)政策、福利和人事管理制度，這是達(dá)成公司與員工開(kāi)始良好合作的基本途徑。本公司根據(jù)國(guó)家政策及企業(yè)發(fā)展進(jìn)程，保留對(duì)本手冊(cè)之修改權(quán)利，并授權(quán)人事部門(mén)接受員工的查詢。本手冊(cè)修改權(quán)和解釋權(quán)屬于公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司簡(jiǎn)介公司中文名稱：廣州xxxx服飾有限公司公司英文名稱:xxxx公司標(biāo)志：xxxxxxxx公司簡(jiǎn)介：廣州xxxx服飾有限公司成立于xx年，由廣州xx有限公司與著名的香港xx有限公司和香港xx制衣（中國(guó)）有限公司合資創(chuàng)立,主要業(yè)務(wù)是生產(chǎn)、銷售各類針織、梳織、毛織休閑服等。公司不僅在國(guó)內(nèi)形成了較完整的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)范圍還拓展至國(guó)際市場(chǎng)——接受了歐美地區(qū)的大量訂單，憑借企業(yè)自身品牌和多元化的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、信息管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等方面都形成了良好的支撐點(diǎn)，也為企業(yè)未來(lái)發(fā)展儲(chǔ)備了優(yōu)厚的資源。xxxx以“創(chuàng)建知名品牌、美化人類生活、滿足市場(chǎng)需要”為永恒的追求，針對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需要開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的“xx”、“xx”品牌系列休閑服飾是公司最基礎(chǔ)的核心資源；具有高度責(zé)任意識(shí)、創(chuàng)新精神、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、講究效率的員工是公司最大的財(cái)富；建立以顧客利益為導(dǎo)向的人性關(guān)懷目標(biāo)，堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)、守信、理解、平等和尊重的原則，與客戶建立真誠(chéng)合作的伙伴關(guān)系、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏，是公司的核心價(jià)值觀。面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化、激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和日益復(fù)雜多變的市場(chǎng)需求，xxxx以卓越的品質(zhì)、一流的產(chǎn)品、真誠(chéng)的服務(wù)，積極迎接挑戰(zhàn)。聚集現(xiàn)代最優(yōu)秀的人才和文化、建立最科學(xué)的管理體系、汲取最先進(jìn)的工藝技術(shù)，不斷完善自我、超越自我、持續(xù)進(jìn)步、再創(chuàng)輝煌！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)——建立一支相互理解、精誠(chéng)合作的團(tuán)隊(duì)；創(chuàng)新——不斷開(kāi)啟思維，超越自我，與時(shí)代同步；高效——節(jié)約時(shí)間就是降低成本，就是節(jié)約資源，就是創(chuàng)造財(cái)富；學(xué)習(xí)——吐故納新，汲取精華，提升價(jià)值，創(chuàng)造未來(lái)。公司信條：以人為本，共同追求——即在企業(yè)內(nèi)部，建立一個(gè)以人本管理為基礎(chǔ)的良好機(jī)制，在員工實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值最大化的追求中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的追求。以客為先，共創(chuàng)未來(lái)——即在企業(yè)外部，時(shí)刻以滿足客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，尋求與客戶的共同繁榮、共同發(fā)展，在不斷滿足客戶需求的過(guò)程中創(chuàng)造企業(yè)輝煌的未來(lái)。公司質(zhì)量方針：卓越的品質(zhì)——我們以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)控制產(chǎn)品的質(zhì)量；一流的產(chǎn)品——我們以客戶的眼光提供超值的產(chǎn)品；真誠(chéng)的服務(wù)——我們以真心、熱誠(chéng)的服務(wù)換取客戶的滿意。八、質(zhì)量目標(biāo)：準(zhǔn)確無(wú)誤的交貨，完善的售后服務(wù)，細(xì)致的用戶培訓(xùn)，真誠(chéng)熱情的訂貨與退貨；三天內(nèi)解決客戶投訴問(wèn)題；產(chǎn)品出廠合格率97％。公司管理原則公司各部門(mén)和全體員工在工作中都應(yīng)遵循如下管理原則：統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、層級(jí)管理的原則公司各部門(mén)均服從公司最高決策層的領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一執(zhí)行決策層的各項(xiàng)決策；各級(jí)員工在工作中必須接受直屬上司的管理，服從直屬上級(jí)的命令，各級(jí)管理人員只對(duì)直接下屬擁有指揮權(quán)。有章必循、違規(guī)必究的原則每位員工均須嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。如有違反，公司必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定追究其責(zé)任或給予處罰。目標(biāo)管理、考評(píng)獎(jiǎng)罰原則各級(jí)部門(mén)、每位員工均須以完成自己的工作目標(biāo)為基本工作準(zhǔn)則，以工作態(tài)度和績(jī)效考評(píng)結(jié)果為獎(jiǎng)罰主要依據(jù)。擇優(yōu)任用、競(jìng)爭(zhēng)上崗的原則在建立合理的激勵(lì)機(jī)制和科學(xué)、客觀的考評(píng)體系的保障下，根據(jù)每位員工的德、能、勤、績(jī)選拔相對(duì)優(yōu)秀的人才，對(duì)考評(píng)結(jié)果處于末位的實(shí)行淘汰、以競(jìng)爭(zhēng)上崗為選拔管理人員的基本原則。時(shí)效第一、滿負(fù)荷工作原則公司部門(mén)設(shè)置以精簡(jiǎn)為原則，人員崗位設(shè)置以飽和工作為原則；各項(xiàng)工作必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，講究時(shí)效。以人為本，全員參與的原則公司堅(jiān)持以人為本，承認(rèn)人的價(jià)值，承認(rèn)人的差異，承認(rèn)人的追求，努力創(chuàng)造全員參與的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人的價(jià)值，開(kāi)發(fā)人的潛能。人事管理制度總則為使本公司員工的管理有章可循、有據(jù)可依，特制定本管理制度。適用范圍：本公司員工管理，除國(guó)家法律另有規(guī)定外，都應(yīng)依據(jù)遵循本制度的管理。本制度所稱員工，系指本公司聘用的全體從業(yè)人員。聘用與異動(dòng)第三條招聘原則公開(kāi)招聘，公平競(jìng)爭(zhēng)，全面考核，擇優(yōu)錄用。第四條招聘基本條件年滿18周歲，身體健康，品德良好，無(wú)犯罪記錄,符合本公司用工條件和要求者。（被本公司解聘或自動(dòng)離職者，不再聘用）第五條招聘程序用人部門(mén)填寫(xiě)“人員增補(bǔ)申請(qǐng)表人事部門(mén)審定人事定編主管領(lǐng)導(dǎo)審批人事部門(mén)初試人事部門(mén)通知入職總經(jīng)理審批人事部門(mén)審核填寫(xiě)“員工錄用審批表”用人部門(mén)進(jìn)行復(fù)試入職新進(jìn)員工入職程序人事部門(mén)按“報(bào)到程序單”辦理入職手續(xù)財(cái)務(wù)部交納食宿按金任職部門(mén)報(bào)到辦公室辦理食宿手續(xù)新員工入職手續(xù)新員工入職應(yīng)向人事部門(mén)提供及填寫(xiě)下列資料：簡(jiǎn)歷、學(xué)歷、職稱證書(shū)、計(jì)劃生育證或未婚證明、中止或解除勞動(dòng)合同證明書(shū)、身份證等的復(fù)印件、標(biāo)準(zhǔn)照片3張；保證書(shū)；醫(yī)院體檢合格表；員工入職登記表；勞動(dòng)合同書(shū)；以上應(yīng)繳資料視情況可增減。新員工入職須知：公司保留查證所有資料的權(quán)利，如有虛假隱瞞，公司可解聘該員工；新員工有責(zé)任向人事部門(mén)報(bào)告有關(guān)個(gè)人資料變更情況，否則引致日后個(gè)人權(quán)益損失，公司概不負(fù)責(zé)。第七條試用試用期：新入職員工原則上試用期為3個(gè)月，但工作表現(xiàn)突出、業(yè)績(jī)優(yōu)秀者，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，可縮短其試用期。試用期須知：新入職員工試用期中屬下列情況之一者，由部門(mén)主管填報(bào)“人事異動(dòng)申請(qǐng)單”，報(bào)人事部主管核定，停止使用，予以辭退：品行不良；工作能力、服務(wù)業(yè)績(jī)欠佳或事假達(dá)5天以上、病假達(dá)7天以上。無(wú)故曠工者，公司隨時(shí)停止使用，予以解聘；三、轉(zhuǎn)正和考核新入員工試用期滿，由人力資源部提供“員工試用期滿自我評(píng)估表”和員工試用期滿工作考核表“，并統(tǒng)計(jì)登記被考核人試用期間的出勤資料，依人事權(quán)限順序，逐級(jí)進(jìn)行考核。根據(jù)考核結(jié)果，由人力資源部發(fā)給“試用期滿通知單”，并依不同批示，分別辦理下列事項(xiàng)：試用不合格，辦理辭退手續(xù)；試用合格，留任原職者，填制“薪資通知單”，辦理調(diào)資；試用合格調(diào)（升）職者，辦理異動(dòng)作業(yè)和填制“薪資通知單”辦理調(diào)資；介于合格不合格之間者，辦理延期試用手續(xù)，但不得超過(guò)一個(gè)月。擔(dān)保擔(dān)保范圍(對(duì)象范圍)本公司員工，除總經(jīng)理外，均須辦理?yè)?dān)保手續(xù)。擔(dān)保要求：凡在本公司工作的員工，與被擔(dān)保員工有配偶或直系親屬者，不得做擔(dān)保人。被擔(dān)保人責(zé)任被擔(dān)保人如有下列情形之一者，擔(dān)保人應(yīng)負(fù)賠償及追繳責(zé)任：侵占、挪用、虧空公款或不歸還借用公物、損壞公物者；營(yíng)私舞弊或其不法行為導(dǎo)致公司蒙受損失者；竊取公司資料、技術(shù)情報(bào)或財(cái)物者；移交拖欠公款不清者。另外，擔(dān)保人如需中途退保，應(yīng)以書(shū)面通知本公司，等到被擔(dān)保人找到新的擔(dān)保人、辦理新的擔(dān)保手續(xù)后，現(xiàn)擔(dān)保人才能解除其擔(dān)保責(zé)任。被擔(dān)保人責(zé)任擔(dān)保人有下列情形之一者，被擔(dān)保人應(yīng)立即換保，并函告本公司。凡隱瞞或故意拖延者，應(yīng)予以懲處：保人死亡或犯案者；擔(dān)保人被宣告破產(chǎn)者；擔(dān)保人信用、資產(chǎn)有重大變動(dòng)，因而無(wú)力保證者；不欲繼續(xù)擔(dān)保者。擔(dān)保責(zé)任解除被擔(dān)保人離職三個(gè)月后，如無(wú)未了事項(xiàng)，擔(dān)保責(zé)任方能解除，保證書(shū)自動(dòng)失效。對(duì)保本公司于每年定期對(duì)保，并在認(rèn)為必要的時(shí)候隨時(shí)進(jìn)行對(duì)保第九條人事調(diào)整晉升及降職由申請(qǐng)單位填寫(xiě)“人事異動(dòng)申請(qǐng)單”及辦理臨時(shí)考核。中層主管（主任）及以上職務(wù)，經(jīng)人力資源部審核簽注意見(jiàn)后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，中層主管（主任）以下由各部門(mén)主管批準(zhǔn)報(bào)人力資源部備案（若牽涉工資升級(jí)，則須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)）。調(diào)職由申請(qǐng)單位填寫(xiě)“人事異動(dòng)申請(qǐng)單”送調(diào)職單位會(huì)簽，報(bào)人力資源部簽注意見(jiàn)后，中層主管（主任）以上由總經(jīng)理批準(zhǔn)，以下由人力資源部主管批準(zhǔn)（若牽涉工資升級(jí)，則須報(bào)人力資源部審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)）。辦理程序未批準(zhǔn)的升降、調(diào)職申請(qǐng)單退回申請(qǐng)單位，經(jīng)批準(zhǔn)的申請(qǐng)單則由人力資源部發(fā)布“人事異動(dòng)通知”，副本抄送申請(qǐng)單位及本人，并限期辦理業(yè)務(wù)移交手續(xù)，在規(guī)定日期內(nèi)向新單位主管報(bào)到履行新職；若職稱異動(dòng)或單位異動(dòng)，副本應(yīng)抄發(fā)給會(huì)計(jì)部門(mén)，通知變更工資冊(cè)。凡拒絕辦理移交手續(xù)者，從接到調(diào)職通知之日起按曠工處理；凡沒(méi)在規(guī)定日期內(nèi)向新單位主管報(bào)到并履行新職者，從超過(guò)規(guī)定報(bào)到日起按曠工處理。經(jīng)批準(zhǔn)的異動(dòng)事例，涉及調(diào)資的人力資源部應(yīng)根據(jù)異動(dòng)申請(qǐng)單的批示，填制“薪資通知單”辦理調(diào)資，呈報(bào)總經(jīng)理審批后轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)部門(mén)辦理。解聘（一）辭職員工在試用期內(nèi)辭職，須提前7天向人事部門(mén)遞交書(shū)面申請(qǐng)，否則公司將扣回7天基本工資作為補(bǔ)償。員工入職未滿15天辭職者，不結(jié)算薪金。員工在正式錄用后辭職，須提前30天向人事部門(mén)遞交書(shū)面辭職申請(qǐng)，否則將扣回30天的基本工資作為補(bǔ)償。辭職人員須按“離職人員財(cái)產(chǎn)移交清單”辦清一切手續(xù)，經(jīng)人事部門(mén)批準(zhǔn)后方可離開(kāi)，否則必須承擔(dān)因此造成的一切后果；已決定辭職的員工，必須盡心服務(wù)到最后工作日為止，如借故怠工，公司有權(quán)按嚴(yán)重違反公司規(guī)章予以解雇。公司不接受任何經(jīng)電話、同事或親友轉(zhuǎn)達(dá)的辭職申請(qǐng)。（二）勸退、解雇員工因績(jī)效考核不合格或其它原因達(dá)不到要求將被公司勸退，試用期內(nèi)的員工，公司無(wú)須提前通知；已轉(zhuǎn)正員工，公司須提前30天書(shū)面通知，被勸退員工按規(guī)定辦理離職手續(xù)。凡在工作期間違反公司有關(guān)規(guī)章、管理及獎(jiǎng)罰制度的員工，公司有權(quán)立即解雇，且不作工資外的任何補(bǔ)償，若造成公司損失的，必須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。被勸退、解雇的員工，須將經(jīng)辦工作交接清楚，在人事部門(mén)通知離職的日期前，按“離職人員財(cái)產(chǎn)移交清單”交還所有公物，結(jié)清所有帳目，搬出公司宿舍，方可結(jié)算工資離職；若拖延逾期不辦者，公司有權(quán)作出單方面處理。自動(dòng)離職提出辭職后、任意缺勤而無(wú)合理解釋者、及累計(jì)曠工3天以上者，均視為自動(dòng)離職；自動(dòng)離職者一律不結(jié)算薪金，不退還食宿按金，并停止一切福利待遇；若有攜款潛逃或未辦理移交手續(xù)離開(kāi)而給公司造成其它損失者，公司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)力。辭職、勸退、解雇程序員工提前7/30天遞交《辭職申請(qǐng)書(shū)》部門(mén)負(fù)責(zé)人簽批人事部門(mén)審核總經(jīng)理審批用人部門(mén)填寫(xiě)《勸退、解雇報(bào)告》考勤第十一條工作時(shí)間：本公司實(shí)行六天、八小時(shí)工作制，即：每周工作時(shí)間為6天，星期天休息每天工作時(shí)間：上午9：00—12：30下午1：00—5：30以上工作時(shí)間可依據(jù)季節(jié)變化或不同崗位工作性質(zhì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或?qū)μ厥鈲徫徊捎闷渌r(shí)制。第十二條考勤規(guī)定：刷卡：本公司一律實(shí)行上下班打卡制度。所有員工上下班均需親自按時(shí)打卡，任何人不得代其他人或由其他人代為打卡；不得隨手?jǐn)y帶考勤卡。違者按違規(guī)次數(shù)，分別給予警告、記過(guò)、解雇等處分。除特許情況外，所有員工須先到公司打卡報(bào)到后，方能外出辦理各項(xiàng)事務(wù)。否則，按遲到和曠工論處。一個(gè)月內(nèi)忘記打卡，在3—5次者扣10元，6—8次者給予警告處分，9次以上者記小過(guò)?？记诳ú坏猛扛幕蜃孕泻炇?，因公或其它原因不能打卡者，必須向人事部門(mén)說(shuō)明，并領(lǐng)取“未打卡證明單”在2天內(nèi)由部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)簽證后轉(zhuǎn)人事部門(mén)登記在考勤表上；涂改冒簽者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重分別給予警告、記過(guò)、解雇等處分。遲到、早退、曠工遲于上班時(shí)間打卡者，但未超過(guò)30分鐘者，按遲到論處，否則按曠工半日論處；早于下班時(shí)間，但提前時(shí)間未超過(guò)30分鐘打卡者，按早退論處，否則按曠工半日論處。每月累計(jì)遲到、早退30分鐘以內(nèi)，每分鐘扣款1元；累計(jì)遲到31分鐘至60分鐘者，每分鐘扣款2元；累計(jì)超過(guò)60分鐘者記大過(guò)；情節(jié)嚴(yán)重者給予解雇。未經(jīng)請(qǐng)假批準(zhǔn)擅自缺勤者，視為曠工。累計(jì)曠工1天記小過(guò)1次，曠工2天記大過(guò)1次；曠工3天以上按自動(dòng)離職處理。公出員工因公于上班中需要外出時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)：“公出單”，由部門(mén)主管核準(zhǔn)后，交警衛(wèi)室登記；外出回來(lái)時(shí)，取回交人事部門(mén)存查。主管因公外出免填“公出單”，但應(yīng)向上級(jí)主管告知，或向辦公室交代去處、聯(lián)絡(luò)方法，并于警衛(wèi)室登記，未趕回公司打卡時(shí)，則由人事部門(mén)依據(jù)警衛(wèi)室出入記錄給予簽證。出差出差人員在出差前應(yīng)填寫(xiě)“出差申請(qǐng)單”，送主管（主管以上須總經(jīng)理批準(zhǔn)）核簽。出差人員憑審批后的“出差申請(qǐng)單”，按公司財(cái)務(wù)制度向財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)借差旅費(fèi)。出差前應(yīng)將“出差申請(qǐng)單”送交人事部門(mén)留存；一般情況下應(yīng)按期返回，因故延期滯留的，回來(lái)后應(yīng)立刻向人事部門(mén)說(shuō)明情況。否則，出差期限以外的滯留時(shí)間，按個(gè)人事假對(duì)待。(五)加班為促使員工高效率工作，一般情況下，公司不提倡超時(shí)間工作。但特殊情況必須加班時(shí)，須提前填寫(xiě)“員工加班申請(qǐng)報(bào)告單”，由主管核準(zhǔn)后，方可認(rèn)定為加班；加班后離開(kāi)公司時(shí)，須在警衛(wèi)室打卡。月末部門(mén)主管將“員工加班報(bào)告單”進(jìn)行總核，確定當(dāng)月員工加班天數(shù)（或時(shí)數(shù)）后，報(bào)人事部門(mén)。員工加班原則上以補(bǔ)鐘或補(bǔ)休進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)在無(wú)法補(bǔ)鐘或補(bǔ)休的，再以加班工資補(bǔ)償。（六）值班一般情況下，不安排人員值班；若逢節(jié)假日需要有關(guān)人員值班時(shí)，由辦公室根據(jù)各部門(mén)的工作需要進(jìn)行安排。被安排值班的員工要按上、下班時(shí)間打卡，并認(rèn)真履行所安排的值班崗位職責(zé)；節(jié)假日被安排值班的員工，原則上按加班對(duì)待，節(jié)假日后以補(bǔ)休的方式進(jìn)行補(bǔ)償。第十三條考勤報(bào)批假期申請(qǐng)員工享用任何假期，必須填寫(xiě)《員工請(qǐng)假單》，并經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，方能享用；若申請(qǐng)病假、分娩假、婚假、恩恤假、工傷假等，還必須呈交有關(guān)證明文件。報(bào)批權(quán)限文職級(jí)員工、主管請(qǐng)假1天以內(nèi)的，由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，1天以上的須呈總經(jīng)理批準(zhǔn)。部門(mén)經(jīng)理級(jí)人員請(qǐng)假，無(wú)論假期長(zhǎng)短，均須總經(jīng)理批準(zhǔn)。假期第十四條法定假期根據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定，下列節(jié)日為法定假期：1．元旦：1天（元月1日）2．春節(jié)：3天（農(nóng)歷初一、初二、初三）國(guó)際勞動(dòng)節(jié)：3天（5月1、2、3日）國(guó)慶節(jié)：3天（10月1、2、3日）國(guó)務(wù)院頒布的其它全國(guó)性休假。注：法定假期時(shí)間按國(guó)務(wù)院通知執(zhí)行；因工作需要，必須在法定假日工作的員工，于法定假日后按比例補(bǔ)假。第十五條婚假凡在本公司連續(xù)工作滿二年以上，符合國(guó)家《婚姻法》規(guī)定結(jié)婚的員工，可享有有薪假期3天。申請(qǐng)婚假須提前經(jīng)有審批權(quán)的主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，一般員工由部門(mén)主管審批，中層主管（主任）以上逐級(jí)至總經(jīng)理審批，并將結(jié)婚證影印件交人事部門(mén)核實(shí)?；榧傧抻陬I(lǐng)取結(jié)婚證之日起，半年1次性連續(xù)使用。第十六條恩恤假員工直系親屬（指配偶、子女、父母）或員工配偶的父母死亡，員工可享有有薪恩恤假2天。申請(qǐng)恩恤假須提前經(jīng)有審批權(quán)的主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)（審批權(quán)限同婚假），銷假后將親屬死亡證明或當(dāng)?shù)嘏沙鏊C明交人事部門(mén)核實(shí)。第十七條病假員工請(qǐng)病假，須在生病當(dāng)天向主管領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)。假后須將鎮(zhèn)級(jí)以上醫(yī)院證明交人事部門(mén)核實(shí)。以下情況員工不能按病假處理：休假及公差在外，但無(wú)當(dāng)?shù)乜h以上醫(yī)院急診病歷及化驗(yàn)單者；因個(gè)人嚴(yán)重不正當(dāng)行為導(dǎo)致不能工作者。第十八條事假員工如有急事申請(qǐng)事假，須提前經(jīng)有審批權(quán)的主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；一般情況下，全年累計(jì)事假不得超過(guò)12天。審批權(quán)限：請(qǐng)假1天以內(nèi)的，由部門(mén)主管審批，1天以上的地逐級(jí)簽注意見(jiàn)報(bào)總經(jīng)理審批，部門(mén)經(jīng)理級(jí)人員請(qǐng)假，不論假期長(zhǎng)短，均須總經(jīng)理批準(zhǔn)。薪酬及福利制度第十九條公司薪酬及福利制度另行規(guī)定。培訓(xùn)制度第二十條培訓(xùn)目的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)人力資源，樹(shù)立公司良好企業(yè)形象，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)其高尚的品德和敬業(yè)精神，實(shí)現(xiàn)本公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。第二十一條入職培訓(xùn)入職培訓(xùn)要求：新入職員工，必須參加由人事部門(mén)組織為期2天的入職培訓(xùn)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕參加。培訓(xùn)目的：使新員工了解和掌握公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)、方針政策、價(jià)值觀念、規(guī)章制度，盡快融合到員工隊(duì)伍中，順利開(kāi)展本職工作。使新員工明確工作職責(zé)，盡快掌握工作要領(lǐng)、程序和方法，達(dá)到工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，較好的履行崗位職責(zé)。入職培訓(xùn)內(nèi)容：公司概況：①歷史、現(xiàn)狀、前景規(guī)劃、奮斗目標(biāo)；②工作場(chǎng)所、工作設(shè)施；③企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)及工作流程；④企業(yè)客戶和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況；⑤企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及重要人物。職位說(shuō)明和職業(yè)必備：職位說(shuō)明：工作職責(zé)、工作內(nèi)容、基本工作方法和技能；職業(yè)必備：同事聯(lián)絡(luò)、上司管理風(fēng)格、公司的保密要求等；安全知識(shí)：公司規(guī)章制度：工作行為準(zhǔn)則、人事管理制度。態(tài)度與信念：第二十二條在職培訓(xùn)：崗位技能培訓(xùn)；業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)；安全思想培訓(xùn)；企業(yè)精神及團(tuán)隊(duì)精神培訓(xùn)。人事考核制度第二十三條：目的本規(guī)定旨在長(zhǎng)期、穩(wěn)定、統(tǒng)一和規(guī)范推行人事考核工作。把握員工與其擔(dān)當(dāng)?shù)穆殑?wù)級(jí)別相應(yīng)的能力，并以此有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)和利用員工的能力；把握員工所擔(dān)當(dāng)職務(wù)工作的完成情況，據(jù)此公正合理地做出待遇上的安排。讓員工了解自己的優(yōu)缺點(diǎn)，作為自我改善的指標(biāo)；讓員工了解公司對(duì)他們工作的關(guān)注。第二十四條人事考核的用途人事考核的評(píng)定結(jié)果，將用于以下諸方面：教育培訓(xùn)，自我開(kāi)發(fā)；合理配置人員；晉升、提薪；獎(jiǎng)勵(lì)。第二十四條考核內(nèi)容：業(yè)績(jī)考核：對(duì)員工分擔(dān)的職務(wù)情況、工作完成情況進(jìn)行的觀察、分析和評(píng)價(jià)；態(tài)度考核：對(duì)員工在職務(wù)工作中表現(xiàn)出來(lái)的工作態(tài)度進(jìn)行觀察、分析和評(píng)價(jià)；能力考核：通過(guò)職務(wù)工作行為，觀察、分析和評(píng)價(jià)員工具有的能力。第二十六條考核等級(jí)：S:杰出——實(shí)際工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目標(biāo)要求；A：很好——指實(shí)際工作超過(guò)目標(biāo)要求，或某些方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目標(biāo)要求而其它方面達(dá)到目標(biāo)要求；B：好——達(dá)到目標(biāo)要求；C：需改進(jìn)——指有些方面未達(dá)到目標(biāo)要求；D：差——指主要方面未達(dá)到目標(biāo)要求。第二十七條考核方式員工自評(píng)：撰寫(xiě)書(shū)面總結(jié)，按自評(píng)表內(nèi)容給出自我評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)；上級(jí)考核下級(jí)：根據(jù)員工的工作表現(xiàn)，在態(tài)度、業(yè)績(jī)、能力方面給出評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)和評(píng)語(yǔ)；人事部門(mén)綜合考核：根據(jù)收回的員工自評(píng)表和部門(mén)考核表，給出綜合評(píng)價(jià)和評(píng)語(yǔ)。亦可根據(jù)實(shí)際需要采取其它的考核方式。第二十八條考核種類：試用考核：依據(jù)本公司人事管理制度任聘的人員，一般情況下，均應(yīng)試用三個(gè)月。試用三個(gè)月后應(yīng)參加試用人員考核，由其任職的部門(mén)主管負(fù)責(zé)考核。如部門(mén)主管認(rèn)為有必要延長(zhǎng)試用期，或改派其它部門(mén)試用，或建議解雇，應(yīng)附試用考核表，注明具體事實(shí)情節(jié)，呈報(bào)人事部門(mén)核實(shí)、總經(jīng)理批準(zhǔn)。延長(zhǎng)試用，不得超過(guò)1個(gè)月。平時(shí)考核：部門(mén)主管對(duì)所屬員工在平時(shí)的工作效率、態(tài)度、操行、學(xué)識(shí)等隨時(shí)進(jìn)行考核，其有特殊功過(guò)者，隨時(shí)報(bào)請(qǐng)獎(jiǎng)懲。人事主管人員，人力資源部應(yīng)對(duì)員工平時(shí)假勤獎(jiǎng)懲進(jìn)行記錄，以提供考核的記錄。月度考核：每月1日對(duì)上月進(jìn)行月度考核；年終考核：考核年度：每年1月1日至12月31日止；考核時(shí)間：每年1月底以前完成對(duì)上年的年終考核；考核范圍：除試用人員、復(fù)職未滿3個(gè)月的員工不參加考核外，其余員工都必須參加年終考核?？己嗽瓌t：①公平、公正、客觀；②嚴(yán)守秘密，不得營(yíng)私舞弊；③有下列情況之一者，不得列為優(yōu)等：所請(qǐng)各假超過(guò)請(qǐng)假規(guī)定日數(shù)者；曠工超過(guò)2日者；本年度受記過(guò)以上處分未經(jīng)抵消者。第二十九條考核結(jié)果的處理考核結(jié)果反饋：年終考核結(jié)果必須通告被考核人，以對(duì)其鼓勵(lì)、指導(dǎo)和批評(píng)；記入員工本人檔案，作為在本公司工作的履歷記錄?？己私Y(jié)果保管：由人力資源部保管至員工離職二年后，才可銷毀。獎(jiǎng)懲制度第三十條目的為了加強(qiáng)企業(yè)管理，教育員工自覺(jué)遵守國(guó)家的法規(guī)、法令，遵守社會(huì)公德、職業(yè)道德和公司的規(guī)章制度，維護(hù)正常的工作秩序，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，特制定本制度。第三十一條獎(jiǎng)罰原則有章可依，有章必依；有功必獎(jiǎng)，有過(guò)必罰；獎(jiǎng)罰嚴(yán)明，人人平等。第三十二條獎(jiǎng)罰形式獎(jiǎng)勵(lì)：記小功、記大功、晉升工資、晉職；處罰：警告、記小過(guò)、記大過(guò)、停職檢查、解雇。第三十三條獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)以員工的基本工資作為獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論獎(jiǎng)罰，均存檔記錄。獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：嘉獎(jiǎng)1次，獎(jiǎng)1天基本工資；記小功1次，獎(jiǎng)3天基本工資；記大功1次，獎(jiǎng)6天基本工資；一年累計(jì)嘉獎(jiǎng)3次，加記小功1次；一年累計(jì)記小功3次，加記大功1次；一年累計(jì)記大功1次，晉升1級(jí)工資；處罰標(biāo)準(zhǔn)：警告1次，扣1天基本工資；記小過(guò)1次，扣3天基本工資；記大過(guò)1次，扣6天基本工資；一年累計(jì)警告2次，加記小過(guò)1次；一年累計(jì)記小過(guò)2次者，加記大過(guò)1次；一年累計(jì)記大過(guò)2次者，給予解雇。第三十四條獎(jiǎng)懲程序獎(jiǎng)懲由同事或主管根據(jù)事實(shí)提出建議，報(bào)人力資源部審核后按審批權(quán)限呈報(bào)批準(zhǔn)執(zhí)行。審批權(quán)限：中層主管以上員工記大功、解雇者由總經(jīng)理批準(zhǔn)，其余人員由人力資源部經(jīng)理批準(zhǔn)。第三十五條獎(jiǎng)罰條例凡符合下列條例之一者，公司酌情給予嘉獎(jiǎng)、記小功、記大功的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)改善公司管理，提高業(yè)務(wù)水平有重大貢獻(xiàn)者；工作中表現(xiàn)突出，創(chuàng)造優(yōu)良業(yè)績(jī)者；對(duì)提高公司信譽(yù)，做出顯著成績(jī)者；發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)采取措施，防止重大事故發(fā)生者；為保護(hù)公司、員工和顧客生命財(cái)產(chǎn)安全，見(jiàn)義勇為者；提出合理化建議，節(jié)約開(kāi)支有顯著成績(jī)者；拾金不昧，做好人好事事跡突出者；領(lǐng)導(dǎo)有功、使企業(yè)發(fā)展迅速者；才能卓著、成績(jī)優(yōu)異能夠勝任現(xiàn)職以上職務(wù)者；其它應(yīng)給予嘉獎(jiǎng)、記小功、記大功行為。有下列行為之一者，給予警告處罰：上班時(shí)間處理私人事務(wù)者；拖延執(zhí)行上級(jí)命令，影響工作進(jìn)度，尚未造成公司損失者；儀容不整，影響公司形象者；在辦公室公共場(chǎng)所發(fā)泄個(gè)人不滿情緒，造成不良影響者；無(wú)故串崗、閑聊、亂扔果皮雜物者；未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，私自調(diào)班、調(diào)休者；使用褻瀆性和辱罵性語(yǔ)言者；服務(wù)態(tài)度差、遭客戶（同事）合理投訴者；有其它不認(rèn)真工作、不文明、不道德行為者。有下列行為之一者，給予記小過(guò)處分：一年內(nèi)給予警告處分2次者；辦事不力，廢弛公務(wù)者；工作時(shí)間睡覺(jué)者；捏造請(qǐng)假理由或偽造有薪假期證明者；未經(jīng)許可，私自出借公司財(cái)物者；辱罵同事和管理人員情節(jié)嚴(yán)重者；拾遺不報(bào)，造成不良影響者；違反操作規(guī)程，尚未造成經(jīng)濟(jì)損失者；其它有礙生產(chǎn)安全或管理，但未造成經(jīng)濟(jì)損失者。有下列行為之一者，給予大過(guò)處分：一年內(nèi)給予記小過(guò)2次者；造謠惑眾，挑撥是非，有事實(shí)證明但尚未造成惡劣影響者；違反操作規(guī)程，造成公司利益受損者；嚴(yán)重浪費(fèi)公司財(cái)物者；私配辦公室、宿舍及營(yíng)業(yè)區(qū)鑰匙者；其它有損公司利益行為者。有下列行為之一者，可不經(jīng)預(yù)告給予解雇：一年內(nèi)給予記大過(guò)處分2次者；賭博、吸毒、賣(mài)淫、嫖娼、盜竊或參與其它違法活動(dòng)，觸犯地方和國(guó)家刑事法規(guī)被判刑事處分者。泄漏公司，貪污、挪用公款者；在公司有打架行為之雙方；造謠惑眾，挑撥是非或以強(qiáng)暴手段唆使他人怠工或罷工，情節(jié)嚴(yán)重者；利用職務(wù)之便，收取他人賄賂或?yàn)樽约耗踩∷嚼?；擅用公司名義在外招搖撞騙有損公司利益、聲譽(yù)之行為者；故意破壞公司設(shè)備、工具、原材料及重要文件者；遇非常事變，借故逃避義務(wù)，致使公司財(cái)物蒙受損失者；經(jīng)常遲到、早退，經(jīng)批評(píng)教育后無(wú)悔改之意者；疏于職守，給公司造成嚴(yán)重?fù)p失者；向公司提供虛假證明或資料，有欺騙行為者；服務(wù)態(tài)度惡劣，損害客戶利益，影響公司聲譽(yù)者；蓄意違抗公司或主管領(lǐng)導(dǎo)的合理安排或調(diào)遣，拒不服從工作分配者；竊取公司、技術(shù)資料或財(cái)物者；未經(jīng)許可，受雇于其它公司；已申請(qǐng)辭職但未獲批準(zhǔn)前，消極怠工、不履行工作職責(zé)、不認(rèn)真辦理交接，影響公司正常工作秩序和工作效率者；其它嚴(yán)重違反公司規(guī)定者。第九章行為準(zhǔn)則第三十三條員工守則遵守國(guó)家法令、法規(guī)，遵守公司規(guī)章制度；忠于職守，克己奉公，服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，努力工作；嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，保質(zhì)按量、高效率地完成各項(xiàng)工作；講究社會(huì)公德，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)守公司，維護(hù)公司聲譽(yù)；勤儉節(jié)約，避免浪費(fèi)，愛(ài)護(hù)財(cái)物，自覺(jué)維護(hù)和保持辦公環(huán)境衛(wèi)生；儀容整潔，精神飽滿，待人熱情，文明有禮；排除虛偽，建立忠誠(chéng)，關(guān)心公司，熱愛(ài)集體，為公司發(fā)展出謀劃策；為人誠(chéng)懇，品質(zhì)誠(chéng)實(shí)，如實(shí)填寫(xiě)各類表格，提供有效證件；努力向上，開(kāi)拓進(jìn)取，積極參加公司舉辦的培訓(xùn)、考核及各項(xiàng)活動(dòng)。第三十四條工作態(tài)度敬業(yè)――熱愛(ài)本職公司，任勞任怨，對(duì)工作全身心投入；效率——改進(jìn)、優(yōu)化工作方式和方法，不拖延推諉，努力提高工作效率；忠誠(chéng)——忠于職守，注重職業(yè)道德，維護(hù)公司形象、聲譽(yù)和利益；守時(shí)——嚴(yán)守公司時(shí)間制度，不占用和浪費(fèi)他人工作時(shí)間；主動(dòng)——自覺(jué)、積極地開(kāi)展工作，提高工作業(yè)績(jī)。第三十五條工作紀(jì)律進(jìn)入工作區(qū)，必須佩帶工號(hào)牌；準(zhǔn)時(shí)上、下班，工作時(shí)間中不得任意離開(kāi)崗位，如因工作需要離開(kāi)應(yīng)向主管說(shuō)明去處；工作中應(yīng)精力集中，不得串崗、聊天，嚴(yán)禁看雜志、聽(tīng)音樂(lè)、抽煙、吃東西和處理私人事務(wù)；保管好個(gè)人的文件資料，未經(jīng)許可不隨意翻閱他人文件，使用他人辦公用品、電話和公司電腦；不泄漏公司業(yè)務(wù)信息，不將公司文件、資料據(jù)為私用；辦公用品應(yīng)正確使用和保管，如有丟失照價(jià)賠償；員工應(yīng)每日注意保持工作區(qū)及桌面清潔、整齊，不得亂丟棄物、隨地吐痰，影響公司及廠區(qū)環(huán)境；下班時(shí)，應(yīng)注意收拾好辦公用品、鎖好重要工作資料，關(guān)閉工作區(qū)燈光、電源及辦公設(shè)備后，方能離開(kāi)。未經(jīng)許可，不得將公物（貨品、樣品、資料、圖紙及其它重要物品等）帶出公司；凡個(gè)人意見(jiàn)涉及公司信譽(yù)的，未經(jīng)許可，不得對(duì)外發(fā)表；在公司任職期間，不得經(jīng)營(yíng)與本公司類似或職務(wù)上有關(guān)的業(yè)務(wù)，或受聘于其他人士和公司；不得接受客戶、顧客、供應(yīng)商或其它與公司有業(yè)務(wù)往來(lái)的單位和個(gè)人贈(zèng)送的錢(qián)物；上班時(shí)間不得撥打私人電話，非不得已的情況下，禁止使用傳真電話撥打業(yè)務(wù)及私人電話。第十章其它第三十六條本管理制度由人力資源部制定，總經(jīng)理審批發(fā)布實(shí)施，修正時(shí)亦同。第三十七條本管理制度由人力資源部負(fù)責(zé)解釋運(yùn)用，未盡事宜另行制定單項(xiàng)制度規(guī)定。附：人事作業(yè)表格精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言

2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣(mài)地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。

本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。

一、基礎(chǔ)分析

1.地塊背景資料

2.區(qū)位分析

1)隨著德興大橋的通車(chē)、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。

2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。

3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。

4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。

二、市場(chǎng)分析

1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析

1)供應(yīng)量：以舊盤(pán)新貨為主

由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。

單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。

2)產(chǎn)品：大盤(pán)大戶型占主導(dǎo)

現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤(pán)占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在7~40萬(wàn)平方米。

樓盤(pán)建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。

住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購(gòu)房是以自住為主。

資料來(lái)源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查

注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn)

3)價(jià)格：高低兩極明顯，中檔盤(pán)少

南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在2000~2500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在20~30萬(wàn)元的范圍內(nèi)，分別約占三成。

該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2，相差超過(guò)2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價(jià)相差10~20萬(wàn)，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。

2.目標(biāo)住宅市場(chǎng)分析

本區(qū)域住宅目標(biāo)市場(chǎng)分為二類：

第一類為高質(zhì)素樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對(duì)住宅質(zhì)素要求高，對(duì)價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？山邮軜莾r(jià)在2800元以上，對(duì)戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。

第二類為低價(jià)樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶型需求偏小。

三、項(xiàng)目定位分析

優(yōu)劣勢(shì)分析

s優(yōu)勢(shì):享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。

w劣勢(shì)：南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門(mén)檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;項(xiàng)目規(guī)模小。

o機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開(kāi)，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤(pán)缺口。

t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤(pán)存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較多待開(kāi)發(fā)土地，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本次拍賣(mài)北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤(rùn)空間不大。

市場(chǎng)定位

根據(jù)上述SWOT分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤(pán)差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場(chǎng)定位。

產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。

消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買(mǎi)家為主，戶型要求實(shí)用，樓盤(pán)質(zhì)素、品味要求高。

價(jià)格定位：六層洋房均價(jià)2600元/M2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/M2，又疊層別墅均價(jià)3500元/M2，洋房總價(jià)主要控制在25~30萬(wàn)元之間（市場(chǎng)空白點(diǎn)），