城改的十個(gè)關(guān)鍵問題

目錄城中村是怎么產(chǎn)生的 7城中村改造政策支持力度如何 9本輪城中村改造的范圍是什么 12城中村改造與棚改、舊改有什么區(qū)別 17超大、特大城市城中村改造的規(guī)劃 19城中村改造的主要模式是什么 24政府主導(dǎo)型——杭州新盛村城中村改造項(xiàng)目 25村集體主導(dǎo)型——廣州獵德村改造項(xiàng)目 26開發(fā)商主導(dǎo)型——上海蟠龍村改造項(xiàng)目 26城中村改造的資金來源是什么 28城中村改造的收益來源是什么 32城中村改造的影響有多大 34本輪城中村改造對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響 35本輪城中村改造對商品房銷售的影響 37哪些企業(yè)會(huì)受益 38風(fēng)險(xiǎn)提示 55圖表目錄圖1：深圳市龍華元村改造前 7圖2：改革開放以我城鎮(zhèn)化率快速提高 8圖3：2022年超大、特城市在核心經(jīng)濟(jì)、政標(biāo)中占比 13圖4：2022年我國超大特大城市商品房銷額單位：億元） 14圖5：我國31%住宅建時(shí)間早于2000年 14圖6：上海房屋建時(shí)分布圖 15圖7：北京房屋建時(shí)分布圖 15圖8：廣東房屋建時(shí)分布圖 15圖9：天津房屋建時(shí)分布圖 15圖10：廣州市三舊改造劃面積 22圖廣州市舊村莊改模式 22圖12：深圳市城中村空分布現(xiàn)狀圖 22圖13：深圳市城中村改對公共服務(wù)配套的求 23圖14：城中村改造需綜考慮多方利益 24圖15：新盛村城中村改安置房項(xiàng)目全過程建發(fā)定標(biāo)結(jié)果公示 25圖16：新盛村城中村改安置房項(xiàng)目現(xiàn)狀 25圖17：獵德村改造土地用原則 26圖18：獵德村改造前 26圖19：獵德村改造后 26圖20：蟠龍村改造項(xiàng)目施單位股權(quán)結(jié)構(gòu) 27圖21：蟠龍?zhí)斓伉B瞰圖 27圖22：城中村改造模式潛在資金來源 28圖23：低成本PSL為棚提供了長期穩(wěn)定的金源（單位：億元） 29圖24：PSL資金流向 29圖25：地方政府棚戶區(qū)造專項(xiàng)債券資金流向 29圖26：中交城投鳳溪城村項(xiàng)目銀團(tuán)簽約儀式 30圖27：商業(yè)銀行城中村造貸款 30圖28：城中村改造收益源 32圖29：城中村改造對開商綜合能力要求較高 38圖30：華潤置地銷售額租金收入 40圖31：華潤置地加權(quán)融成本 40圖32：華潤置地購物中租金收入 40圖33：購物中心出租率持高位 40圖34：華潤置地購物中主打產(chǎn)品線萬象城 40圖35：經(jīng)營性資產(chǎn)土地備（單位：萬㎡） 40圖36：大沖村舊貌 41圖37：深圳大沖舊村改后現(xiàn)狀 41圖38：城建發(fā)展銷售額單位：億元） 42圖39：城建發(fā)展加權(quán)融成本 42圖40：2022年末城建發(fā)土儲(chǔ)分布（單位：萬㎡） 42圖41：城建發(fā)展商業(yè)板穩(wěn)步擴(kuò)張 42圖42：崔各莊鄉(xiāng)奶西村戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)位 42圖43：天壇府項(xiàng)目效果圖 42圖44：首開股份銷售額單位：億元） 43圖45：首開股份加權(quán)融成本 43圖46：首開股份物業(yè)經(jīng)板塊概況 43圖47：中華企業(yè)銷售額單位：億元） 44圖48：中華企業(yè)加權(quán)融成本 44圖49：中華企業(yè)商業(yè)板概況 45圖50：中華企業(yè)土儲(chǔ)分（單位：萬㎡） 45圖51：三林楔形綠地示圖 45圖52：中企云萃森林效圖 45圖53：上海臨港銷售額單位：億元） 46圖54：上海臨港加權(quán)融成本 46圖55：上海臨港園區(qū)租板塊概況 46圖56：上海臨港毛利率 46圖57：原上海冶金礦山械廠 46圖58：臨港新業(yè)坊靜安榮路改造后 46圖59：浦東金橋商業(yè)板概況 47圖60：浦東金橋加權(quán)融成本 47圖61：北外灘135街坊位優(yōu)越 47圖62：“碧云北外灘”135街坊開工儀式 47圖63：光明地產(chǎn)銷售額單位：億元） 49圖64：光明地產(chǎn)加權(quán)融成本 49圖65：光明地產(chǎn)商業(yè)板概況 49圖66：六灶社區(qū)03-04保障房住宅效果圖 49圖67：奉賢泰日地區(qū)城中村”改造項(xiàng)目簽約儀式 49圖68：明荷馨苑選房現(xiàn)場 49圖69：天健集團(tuán)銷售額單位：億元） 51圖70：天健集團(tuán)土儲(chǔ)分布 51圖71：羅湖二線插花地棚改項(xiàng)目改造后 51圖72：碧?；▓@棚改項(xiàng)改造前 51圖73：綠景中國地產(chǎn)銷額（單位：億元） 52圖74：綠景中國地產(chǎn)融成本 52圖75：綠景白石洲項(xiàng)目果圖 52圖76：綠景白石洲一期目備案信息 52圖77：越秀地產(chǎn)銷售額單位：億元） 53圖78：越秀地產(chǎn)融資成本 53圖79：越秀地產(chǎn)商業(yè)板概況 53圖80：2022年末商業(yè)板分布 53圖銷售額逐年高 54圖82：越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)占比 54表1：2020年以來城市新、城中村政策梳理 9表2：7個(gè)特大城市、14個(gè)超大城市情況（位萬、億元） 12表3：低效用地再發(fā)點(diǎn)工作名單城市 16表4：棚改、舊改三舊改造、城中村改造對比 18表5：超大、特大市市更新方案及規(guī)劃理 19表6：深圳市各區(qū)中居住用地綜合整治區(qū)定規(guī)模 23表7：城中村改造要式對比 24表8：部分城中村造目全流程時(shí)間 28表9：新盛村改造置（A-07地塊）項(xiàng)目專項(xiàng)券資金計(jì)劃表 30表10：已上市保障性租住房概況 31表上海蟠龍?zhí)斓赜泄就ㄟ^招拍掛取上蟠龍村改造項(xiàng)目相地塊 33表12：上海蟠龍村改造目商品住宅銷售情況 33表13：城中村存量房重成本較高 34表14：城中村改造投資算關(guān)鍵假設(shè) 35表15：城中村改造拉動(dòng)資規(guī)模測算 36表16：城中村改造房地銷售測算關(guān)鍵假設(shè) 37表17：貨幣補(bǔ)償比例、除比例對超大、特城商品房銷售額的影響 37表18：優(yōu)先受益于本輪中村改造企業(yè)名單 39城中村改造相關(guān)政策：2023年4月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急”2023年7月21日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》：“會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種2023年7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出：“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑”2023914的通知，通知提出：“長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。以城中村和低效工業(yè)用地改造點(diǎn)，以政策創(chuàng)新為支撐，推動(dòng)各類低效用地再開發(fā)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉(zhuǎn)變，促進(jìn)形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的空間格局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)方式城中村是怎么產(chǎn)生的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊；或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。圖1：深圳市龍華區(qū)元芬村改造前數(shù)據(jù)來源：深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引、我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、土地二元所有制是城中村產(chǎn)生的深層次原因：城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)：在制度上指把城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民在身份上分為兩個(gè)截然不同的社會(huì)群體，如戶籍制度方面，戶口在性質(zhì)上分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口，兩者不能自由轉(zhuǎn)換，在這種二元戶籍制度下，大量進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村居民，雖然已經(jīng)不再從事農(nóng)業(yè)，也大部分時(shí)間不在農(nóng)村居住，但并不能真正獲得市民身份，無法在土地二元所有制：分為國家所有、集體所有，其中城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留改革開放以來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，市區(qū)的快速擴(kuò)張不斷將農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍。1978-2022年，我國城鎮(zhèn)化率由17.92%提高至65.22%，在快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中暫時(shí)忽視了深層次城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、土地二元所有制的問題，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了都市里的村莊。圖2：改革開放以來我國城鎮(zhèn)化率快速提高706050403020100數(shù)據(jù)來源：wind、

城鎮(zhèn)化率（%）城中村改造政策支持力度如何中央層面高度重視城中村改造、城市更新等問題。2020年以來國務(wù)院、財(cái)政部、住建部等部門多次在各類會(huì)議、各項(xiàng)政策中提及城市更新、城中村改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)202342820237月212023724和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類2023728電視電話會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰指出積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、表1：2020年以來城市更新、城中村政策梳理序號發(fā)布時(shí)間政策發(fā)布單位內(nèi)容12020/4/3國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)財(cái)政部根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升、做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”的要求，在專項(xiàng)債的使用范圍方面作了調(diào)整，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍。22020/4/16國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)國務(wù)院自2019年起，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個(gè)，涉及居民352萬戶。2020年，各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶。32020/7/20《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》國務(wù)院辦公廳2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居7002022改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。42020/7/21國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)國務(wù)院20191.9萬個(gè)，國家發(fā)改委分兩批在中央預(yù)算內(nèi)投資保障性安居工程專項(xiàng)中250億元予以支持；20203.9萬個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)543億元，目前已經(jīng)全部下達(dá)完畢，實(shí)現(xiàn)安排翻番”。52020/12/16中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)現(xiàn)代物流體系。62021/1/20《政府工作報(bào)告》住建部3.9萬個(gè)；2020年全國新4.03萬戶。72021/3/5《政府工作報(bào)告》國務(wù)院實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系。82021/4/13《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》發(fā)改委在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動(dòng)。加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，20215.3萬個(gè)，有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。序號發(fā)布時(shí)間政策發(fā)布單位內(nèi)容92021/8/31《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》住建部不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2；不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施102021/9/7《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》國家發(fā)改委、住建部鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管。112021/11/5《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》住建部決定在北京等21個(gè)城市（區(qū)）開展第一批城市更202111月開始，為2年，重點(diǎn)開展以下工作：探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制、探索城市更新可持續(xù)模式、探索建立城市更新配套制度政策。122022/1/25《政府工作報(bào)告》住建部經(jīng)匯總各地統(tǒng)計(jì)、上報(bào)情況，2021年全國實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個(gè)。132022/2/24推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)住建部穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)。實(shí)施城市體檢評估機(jī)制，59個(gè)樣本城市開展城市體檢。制定“城市營建要?jiǎng)t”，加強(qiáng)城市建設(shè)底線管控，防止在城市更新2021411施2.3萬個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3萬億元。142022/3/5《政府工作報(bào)告》國務(wù)院有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，支持加裝電梯等設(shè)施，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和公共設(shè)施適老化改造。152022/4/24住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）住建部要重點(diǎn)圍繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、地下管網(wǎng)建設(shè)和改造等，研究采取更大力度的政策舉措，推動(dòng)釋放內(nèi)需潛力。162022/5/25《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》國務(wù)院吸引社會(huì)資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等，通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等進(jìn)一步豐富存量資產(chǎn)功能、提升資產(chǎn)效益。172022/9/14“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)住建部采取多方面的措施，推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)。182023/1/172023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議住建部360萬套（間）；新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)以上。192023/2/7《政府工作報(bào)告》住建部2022年1-12月，全國新開工改造老舊小區(qū)5.25萬個(gè)、876萬戶。202023/4/28中共中央政治局會(huì)議-在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。212023/6/29住建部部長倪虹在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》發(fā)表文章住建部以城市更新為抓手，將城市體檢出的問題作為城市更新的重點(diǎn)，加快推進(jìn)老舊小區(qū)和危舊房改造。222023/7/7《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》住建部堅(jiān)持城市體檢先行、發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用、強(qiáng)化精細(xì)化城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式、明確城市更新底線要求。232023/7/18國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)國務(wù)院推進(jìn)老舊小區(qū)改造、住宅適老化改造、便民生活圈建設(shè)等工作，對于促進(jìn)家居消費(fèi)、提高居民生活品質(zhì)具有重要意義；鼓勵(lì)各地結(jié)合老舊小區(qū)改造，支持居民開展舊房裝修和局部升級改造。242023/7/18《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小住建部等大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。鼓勵(lì)合理拓展改造實(shí)施單元，根據(jù)推序號發(fā)布時(shí)間政策發(fā)布單位內(nèi)容進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造需要，在確保可如期完成2000年底前建成需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)的前提下，可結(jié)合地方財(cái)政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍。252023/7/21《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的意見》國常會(huì)會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。262023/7/24中共中央政治局會(huì)議-要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。272023/7/28在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議-積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)；城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，要從實(shí)際出發(fā)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)資金綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。必須實(shí)行凈地出讓。堅(jiān)持以市場化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營方式。建設(shè)好配套公共基礎(chǔ)設(shè)施，做好歷史文化傳承保護(hù)。數(shù)據(jù)來源：公開信息、本輪城中村改造的范圍是什么本輪城中村改造的范圍是我國的超大、特大城市。根據(jù)2023年4月28日中共中央20237217個(gè)超大城市、14個(gè)特大城市。院20〕51號00萬以100010007個(gè)特大城市分別為武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連；21個(gè)超大、特大城2.1070%。表2：7個(gè)特大城市、14個(gè)超大城市情況（單位：萬、億元）城市名稱 人口 城區(qū)人口城區(qū)人口占比 GDP 一般公共預(yù)算收入政府性基金收入上海 2,487 1,987 79.9% 44,652.80 7,608.20 4,041.50北京 2,189 1,775 81.1% 41,610.90 5,714.36 2,227.46深圳 1,749 1,744 99.7% 32,387.68 4,012.27 1,025.78重慶 3,205 1,634 51.0% 29,129.03 2,103.42 1,753.95廣州 1,868 1,488 79.7% 28,839.00 1,854.73 1,629.21成都 2,094 1,334 63.7% 20,817.50 1,722.43 2,145.92天津 1,387 1,093 78.8% 16,311.34 1,846.69 423.66超大城市 14,979 11,055 73.8% 213,748.25 24,862.10 13,247.48武漢 1,245 995 79.9% 18,866.43 1,504.74 1,330.42東莞 1,047 956 91.3% 11,200.32 766.04 411.02西安 1,218 928 76.2% 11,486.51 834.09 1,262.94杭州 1,194 874 73.2% 18,753.07 2,450.61 3,202.24佛山 950 854 89.9% 12,698.39 796.94 557.12南京 931 791 85.0% 16,907.85 1,558.21 1,560.29沈陽 907 707 77.9% 7,695.80 713.67 137.13青島 1,007 601 59.7% 14,920.75 1,273.31 896.31濟(jì)南 920 588 63.9% 12,027.50 1,001.14 547.29長沙 1,005 555 55.2% 13,966.11 1,201.80 1,065.25哈爾濱 1,001 550 54.9% 5,490.10 262.17 53.88鄭州 1,260 534 42.4% 12,934.69 1,130.04 521.11昆明 846 534 63.1% 7,541.37 505.25 146.10大連 745 521 69.9% 8,430.90 669.70 167.60特大城市 14,276 9,988 70.0% 172,919.79 14,667.71 11,858.70超大、特大城市合計(jì)29,255 21,043 71.9% 386,668.04 39,529.81 25,106.18數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查、各地統(tǒng)計(jì)局、（）（）P222年數(shù)據(jù)我國212.9320%；2022GDP38.67GDP32%3.9519%；政2.5132%圖3：2022年超大、特大城市在核心經(jīng)濟(jì)、財(cái)政指標(biāo)中占比32%32%32%32%20%19%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%人口 GDP

一般公共預(yù)算收入 政府性基金收入數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查、wind、21個(gè)超大、特大城市在行業(yè)銷售中占有較大比重。20224.8436.28%；7個(gè)超大2.5018.73%7626.635.72%14個(gè)特大城市商品房銷售額合計(jì)2.34萬億元，占全國商品房銷售額比例為17.55%。在超大、特大城市中開展城中村改造，可以進(jìn)一步釋放高能級城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿D4：2022年我國超大、特大城市商品房銷售額（單位：億元）762742417627424141453520336832982835260724621899172616851611158012351008942871839606264800070006000500040003000200010000數(shù)據(jù)來源：克而瑞、31%2000度相對更嚴(yán)重。20232000202031%2000年42%200037%200035%2000年、34%2000年。圖5：我國31%住宅建成時(shí)間早于2000年42%41%42%41%38%38%38%37%35%34%34%33%31%31%31%29%29%27%23%40%35%30%25%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、圖6：上海房屋建時(shí)分布圖 圖7：北京房屋建時(shí)分布圖40%35%30%40%35%30%25%20%15%10%5%0%35.7%26.9%13.2%8.7%0.7%0.4%0.3%1.5%12.7%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%39.0%17.4%10.1%0.2%0.6%0.7%2.1%10.7%19.3%數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、 數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、圖8：廣東房屋建時(shí)分布圖 圖9：天津房屋建時(shí)分布圖35%30%25%35%30%25%20%15%10%5%0%32.8%19.8%12.6%0.3%0.2%0.5%1.7%8.0%24.1%35%30%25%20%15%10%5%0%30.0%21.4%11.6%3.5%0.1%0.2%0.5%13.2%19.5%數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、 數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、后續(xù)城中村改造范圍有望擴(kuò)大至21個(gè)超大、特大城市之外的其他城市。2023年9月14長江中游城市群、山東半島城市群、粵閩浙沿海城市群的部分城市納入低效用地43007個(gè)城區(qū)常住人口1000萬以上的超大城市。表3：低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作名單城市城市群省份城市是否為超大特大城市京津冀北京市北京超大城市天津市天津超大城市河北省唐山廊坊長三角上海市上海超大城市江蘇省南京特大城市無錫常州蘇州浙江省杭州特大城市寧波溫州紹興金華湖州安徽省合肥馬鞍山蕪湖珠三角廣東省廣州超大城市深圳超大城市佛山特大城市東莞特大城市中山珠海江門肇慶惠州成渝重慶市重慶超大城市四川省成都超大城市瀘州長江中游湖北省武漢特大城市宜昌湖南省長沙特大城市湘潭江西萍鄉(xiāng)九江山東半島山東省青島特大城市粵閩浙沿海福建省福州廈門泉州漳州數(shù)據(jù)來源：自然資源部、城中村改造與棚改、舊改有什么區(qū)別棚改、舊改/三舊改造、城中村改造都是廣義上的城市更新。從定義來看，棚戶區(qū)改造主要指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)；舊改/三舊改造主要是指的是城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)；城中村改造主要指的是在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。城中村改造與棚改、舊改/三舊改造最大的區(qū)別是土地性質(zhì)的不同。棚戶區(qū)改造、舊改的土地性質(zhì)主要為國有建設(shè)用地，而城中村改造涉及的土地性質(zhì)主要為集體建設(shè)用地，由于我國土地二元所有制的特殊性，目前集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、開發(fā)難度相對較大；根據(jù)全國多地出臺的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則，通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)。從改造范圍來看，本輪城中村改造主要集中在超大、特大城市。與在全國范圍內(nèi)推進(jìn)棚戶區(qū)改造不同，本輪城中村改造更局限在人口較多、住宅老化情況嚴(yán)重、/2000年底從改造內(nèi)容來看，本輪城中村改造以綜合整治為主。集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地，在進(jìn)行土地性質(zhì)以集體建設(shè)用地為20218月（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建20%（建比不應(yīng)大于2，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%造應(yīng)以綜合整治為主、局部拆建為輔，最大限度保留城中村原有特色。但從各地202110城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（202035整治為輔的更新方式，二環(huán)以內(nèi)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和城市重大設(shè)施建設(shè)涉及的資金來源方面，本輪城中村改造尚未明確專項(xiàng)配套資金。棚戶區(qū)改造的資金來源主要為財(cái)政、政策性銀行專項(xiàng)貸款及地方政府專項(xiàng)債券；舊改資金來源主要為財(cái)推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提出多渠道籌措改造資金、鼓勵(lì)和支持民間資本參從安置方式來看，預(yù)計(jì)本輪城中村改造安置方式較為多元。棚改的安置方式以貨幣化安置為主，根據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)，20152016年全國棚改貨幣化安置比例29.9%、48.5%，2017524源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，棚改貨幣化安置更傾向于化解當(dāng)?shù)卮媪可唐纷》?；而本輪城中村改造集中在超大、特大城市，目前超大、特大城市中心區(qū)土地資源較為匱乏、商品住房存量相對較低，因此安置主要目的不在于化解當(dāng)?shù)卮媪可唐纷》?，我們預(yù)計(jì)城中村改造安置方式更為多元，如實(shí)物安置（原地/異地表4：棚改、舊改/三舊改造、城中村改造對比項(xiàng)目棚改舊改/三舊改造城中村改造土地性質(zhì)國有為主國有為主集體為主定義、改造范圍簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)；主要為城市棚戶區(qū)市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健2000年底前建成的老舊小區(qū)在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊；超大、特大城市改造內(nèi)容整體拆建基礎(chǔ)類、完善類、提升類綜合整治為主資金來源財(cái)政、國開行借款、專項(xiàng)債等財(cái)政、社會(huì)資金、居民等多渠道籌措改造資金規(guī)模20162020年，全國棚改2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進(jìn)7萬億20192022年，全國累計(jì)新開工改造城16.72900多萬6600多億元；2023年，全國5.3865萬戶；到“十四五”期末，結(jié)合2000的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)2019-2022年我國城中村改造行業(yè)市場規(guī)模約為1.40萬億、1.24萬億、1.36萬億、0.66萬億安置方式貨幣化安置為主實(shí)物安置+貨幣化安置實(shí)物安置、貨幣補(bǔ)償、房票安置、宅基地新建住房等數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院、住建部、觀研數(shù)據(jù)、超大、特大城市城中村改造的規(guī)劃城中村改造等城市更新工作是穩(wěn)增長、改善民生的重要抓手。本輪城中村改造涉及的21個(gè)超大、特大城市均出臺了專項(xiàng)政策或在政府工作報(bào)告中提及城市更新、城中村改造規(guī)劃：廣州市。2020922333502025831002030案”的183條城中村基本完成回遷安置房建設(shè)；成都市。2023城中村2448戶；濟(jì)南市。20256355個(gè)8333.1青島市。2023個(gè)城中村改造；昆明市。2023202344村改造，完成641個(gè)老舊小區(qū)改造。表5：超大、特大城市城市更新方案及規(guī)劃梳理城市發(fā)布時(shí)間文件名稱發(fā)布單位具體規(guī)劃上海2023/3/27案2025年）上海市政府2025區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。300090001000個(gè)新時(shí)代“美麗家園”特色小區(qū)、100個(gè)新時(shí)代“美麗家園”示范小區(qū)。北京2021/9/1北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）北京市政府（1）2025年，完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶600）22520001.6500萬平方米抗震節(jié)能綜合改造任務(wù)、3100方米節(jié)能改造任務(wù)及群眾改造意愿強(qiáng)烈的改造項(xiàng)目，配合做好600（）22510（）到2025年，重點(diǎn)推動(dòng)500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升22（）05（）到2025134個(gè)在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，完成30000戶改造任務(wù)。深圳2019/3/27中村（舊村）（2019-205深圳市規(guī)劃和自然資源局綜合整治分區(qū)劃定的對象是全市城中村居住用地。綜合整治分995556%。其中福田75%，其余54%。重慶2022/8/8更新提升重慶市政府推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。到2025年，基本完成2000年年底前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)，總量約1億平方米。城市發(fā)布時(shí)間文件名稱發(fā)布單位具體規(guī)劃行動(dòng)計(jì)劃廣州2020/9/28廣州市深化城市更新推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展專題新聞發(fā)布會(huì)廣州市政府（83條城中村改造,2023年底前，33條已批復(fù)改造實(shí)施方案的50（2183條城中村改造，202583條城中村基100條城中村回遷安置房開工建（34002030年底前，納入“五年行動(dòng)方案”的183條城中村基本完成回遷安置房建設(shè)。成都2023/3/21政府工作報(bào)告成都市政府2023年工作安排：用好城中村改造引導(dǎo)資金池，改造城中村2448戶、棚戶區(qū)3062戶、老舊院落616個(gè)，新啟動(dòng)片區(qū)有機(jī)更新項(xiàng)目20個(gè)，疏解提升老舊商品交易市場20個(gè)。天津2021/6/22天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案天津市政府到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。武漢2023/2/6武漢市2023年政府工作報(bào)告武漢市政府2023年重點(diǎn)工作：大力實(shí)施城市更新。開展“城市更新年”行動(dòng)，制定城市更新三年行動(dòng)方案，推進(jìn)三陽設(shè)計(jì)之都等26個(gè)重5個(gè)老舊小區(qū)成片改造260個(gè)老舊小區(qū)改造。建設(shè)籌集保障性租賃住房5.8萬套（間52.55萬套。杭州2023/3/12023年杭州市政府工作報(bào)告杭州市政府2023年工作安排：高品質(zhì)推進(jìn)城市建設(shè)。加快城鄉(xiāng)區(qū)域有機(jī)更100240個(gè)，新建6010個(gè)、縣域風(fēng)貌樣板區(qū)6個(gè)。東莞2023/7/122023年政府工作報(bào)告東莞市政府有序推動(dòng)城市更新改造，實(shí)施鎮(zhèn)村工業(yè)園提質(zhì)增效三年行動(dòng)，1500520畝存量批而未供土地，完成270畝閑置土地處置；推動(dòng)莊士新都沙田花園（一期）等老舊小區(qū)改造，籌集600套保障性租賃住房，推出172套共有產(chǎn)權(quán)住房。西安2023/2/23西安市2023年政府工作報(bào)告西安市政府坊、徐家灣等重點(diǎn)片區(qū)提升改造，因地制宜實(shí)施微更新微改造。持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，實(shí)施老化燃?xì)夤艿栏脑?。鄭?023/1/92023年鄭州市政府工作報(bào)告鄭州市政府2023年重點(diǎn)工作：加快城市更新。完善“1+2+N”政策體系，編制完成城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，成立城市更新導(dǎo)入基金，推進(jìn)項(xiàng)6020遺址等示范性項(xiàng)目建設(shè)，力爭年度投資1000億元。南京2023/1/282023市人民政府工作報(bào)告南京市政府2023年重點(diǎn)工作：有序開展國家城市更新試點(diǎn)，統(tǒng)籌推動(dòng)浦口火車站、小西湖、石榴新村等項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)歷史文化保護(hù)、城市功能提升和居民生活改善有機(jī)統(tǒng)一。聚焦群眾居住環(huán)境改善，72個(gè)老舊小區(qū)改造、200條背街小巷整治、14治工程。提升城市治理水平。城市發(fā)布時(shí)間文件名稱發(fā)布單位具體規(guī)劃濟(jì)南2022/12/5濟(jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）濟(jì)南市政府202563個(gè)舊村莊改造（558個(gè)城邊村333.1戶。沈陽2022/6/16沈陽編制城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃沈陽市政府以改造老舊小區(qū)、建設(shè)完整社區(qū)、完善公共服務(wù)設(shè)施、提升基1723個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)20個(gè)完整社區(qū)示范工程，打造“兩鄰”社會(huì)示范區(qū)。青島2023/1/162023年政府工作報(bào)告青島市政府2023473造，同步引入物業(yè)管理服務(wù)，一體提升周邊街區(qū)環(huán)境品質(zhì)；新24個(gè)城中村改造。長沙2021/11/10《長沙市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃205長沙市城市人居環(huán)境局城中村改造：六區(qū)一縣范圍內(nèi)現(xiàn)狀有城中村74處，占地面積約為15.54平方公里。21010.48萬戶，房屋6958棟，建筑面積1475.91萬平方米。哈爾濱2023/3/162023年政府工作報(bào)告哈爾濱政府2023年工作任務(wù)：老舊小區(qū)改造推行規(guī)劃設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制定、招投標(biāo)、驗(yàn)收交接、資金渠道“五統(tǒng)一”機(jī)制，啟動(dòng)改造項(xiàng)目224個(gè)、1093萬平方米。佛山2023/3/132023年佛山市政府工作報(bào)告佛山市政府2034.6萬戶，分區(qū)分類、連片有序推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造。昆明2023/2/212023年昆明市政府工作報(bào)告昆明市政府2023年重點(diǎn)工作：加快城市更新改造，啟動(dòng)44個(gè)城中村改造，完成641個(gè)老舊小區(qū)改造。大連2023/1/162023年大連市政府工作報(bào)告大連市政府2023年工作目標(biāo)：深化城市更新，改造老舊小區(qū)1100萬平方米，全面完成“十四五”改造任務(wù)，中心城區(qū)消除平房區(qū)。數(shù)據(jù)來源：公開資料、對于一線城市中城中村占比較高的廣州、深圳而言，推進(jìn)城中村改造是提高中心城區(qū)土地使用效率、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段：（1）廣州市：據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)計(jì)，2019年廣州市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)“城中村”共272個(gè)，主要分布于番禺、白云、天河、黃埔等區(qū)，占地面積534．6338,878．28規(guī)劃2022035年02年9舊60632%，2087332548%43%圖10：廣州市三舊改造劃面積 圖廣州市舊村莊改模式200150100500

32520873舊廠房 舊城鎮(zhèn) 舊村32520873

9%9%48%43%全面改造 微改造 混合改造數(shù)據(jù)來源：廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）、

數(shù)據(jù)來源：廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）（公開征求意見稿）、（2）深圳市：300深圳地理中心和城市發(fā)展中軸，作為深圳的產(chǎn)業(yè)大區(qū)、人口大區(qū)，龍華區(qū)有城中37070%2/3圖12：深圳市城中村空間分布現(xiàn)狀圖數(shù)據(jù)來源：深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）、2019-202555平方公里。舊村）（2019202整治不大拆大建，注重人居環(huán)境改造和歷史文脈傳承，高度重視城中村保留，合理有序、分期分類開展全市城中村各項(xiàng)工作；綜合整治分區(qū)劃定的對象總用地規(guī)995556%。表6：深圳市各區(qū)城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模各區(qū)名稱分區(qū)劃定規(guī)模（公頃）福田區(qū)127羅湖區(qū)135南山區(qū)181鹽田區(qū)12寶安區(qū)1610龍崗區(qū)1487龍華區(qū)859坪山區(qū)409光明區(qū)416大鵬新區(qū)266總計(jì)5502數(shù)據(jù)來源：深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）、圖13：深圳市城中村改造對公共服務(wù)配套的要求數(shù)據(jù)來源：深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引、城中村改造的主要模式是什么城中村改造的本質(zhì)是不同利益相關(guān)者之間利益協(xié)調(diào)的再安排，因此在進(jìn)行城中村改造時(shí)需要綜合考慮多方利益，結(jié)合各地實(shí)情開展改造工作:14數(shù)據(jù)來源：按照過往實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，城中村改造項(xiàng)目可按實(shí)施主體劃分為三種模式：政府主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)和開發(fā)商主導(dǎo)。城中村改造本質(zhì)上是各地國土空間規(guī)劃的產(chǎn)物，實(shí)際主導(dǎo)者為地方政府，但在具體開展改造時(shí)，各項(xiàng)目的實(shí)施主體有所不同，因此可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施主體的不同將城中村改造的模式進(jìn)行分類。表7：城中村改造主要模式對比類型政府主導(dǎo)型村集體主導(dǎo)型開發(fā)商主導(dǎo)型市場化程度低中高實(shí)施主體地方政府、城投公司村集體控股的項(xiàng)目公司開發(fā)商控股的項(xiàng)目公司優(yōu)點(diǎn)充分利用土地資源村集體利益最大化、項(xiàng)目實(shí)施難度較低改造效率高缺點(diǎn)改造周期較長資金不足，缺乏前瞻性，無法充分利用土地資源過度追求利潤，忽視公共配套數(shù)據(jù)來源：政府主導(dǎo)型——杭州新盛村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施單位：項(xiàng)目概況：（A-07地塊（）為例，項(xiàng)目總用地面積49191平方米，擬建設(shè)安置用房及配套設(shè)施，總建筑面積218048.89平方米，其中地上建筑面積138093.88平方米（擬建住宅面積124910.22；具體模式：“政府主導(dǎo)+房企代建”。杭州新盛村城中村改造安置房項(xiàng)目由杭州蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司負(fù)責(zé)前期拆遷等土地工作，后續(xù)安置房建設(shè)通過招標(biāo)由開發(fā)商全流程代建；杭州蕭山區(qū)新街街道亦專門設(shè)立城中村改造工作指揮部推動(dòng)前期土地工作。圖15：新盛村城中村改造安置房項(xiàng)目全過程代建開發(fā)定標(biāo)結(jié)果公示數(shù)據(jù)來源：蕭山發(fā)布公眾號、圖16：新盛村城中村改造安置房項(xiàng)目現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：蕭山微生活、村集體主導(dǎo)型——廣州獵德村改造項(xiàng)目實(shí)施單位項(xiàng)目概況：獵德村位于廣州市天河中央商務(wù)區(qū)中南部，歷史悠久，總面積33.63公頃，天河區(qū)政府將獵德村改造開發(fā)用地劃分為三個(gè)地塊，即橋東村民安置13.13.2+在獵德村改造項(xiàng)目中，天河區(qū)政府決定由獵德村集體確定安置補(bǔ)償方案，改造資金也由獵德村集體自行籌措。獵德村20079億元價(jià)格競得該地塊；廣州市獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司將資金用于村民回遷安置圖17：獵德村改造土地利用原則獵德村改造——土地“三分制”橋東地塊回遷村民獵德村改造——土地“三分制”橋東地塊回遷村民數(shù)據(jù)來源：《城中村土地房屋征收中的利益沖突與協(xié)調(diào)研究》、圖18：獵德村改造前 圖19：獵德村改造后 數(shù)據(jù)來源：廣州百事通、 數(shù)據(jù)來源：吃喝玩樂IN廣州、開發(fā)商主導(dǎo)型——上海蟠龍村改造項(xiàng)目實(shí)施單位：80%）持股10%10%；項(xiàng)目概況：（零售&酒店態(tài)，建筑面積分別約為25.90萬平方米、4.80萬方平方米、23.00萬平方米；具體模式：“一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)”。蟠龍村改造項(xiàng)目由實(shí)施主體上海蟠龍?zhí)斓赜邢薰矩?fù)責(zé)從土地、住宅及商業(yè)開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營的全流程。蟠龍村改造前期由實(shí)施主體自籌資金進(jìn)行土地一級開發(fā)，待土地招拍掛、動(dòng)遷流程完成后，政府向?qū)嵤┲黧w返還土地出讓金；項(xiàng)目實(shí)施主體通過后續(xù)住宅銷售、商業(yè)租金收入實(shí)現(xiàn)收益平衡。80%瑞安集團(tuán)西虹橋開發(fā)青浦圖20：蟠龍村改造項(xiàng)目施單位股權(quán)結(jié)構(gòu) 圖21：蟠龍?zhí)斓伉B瞰圖80%瑞安集團(tuán)西虹橋開發(fā)青浦?jǐn)?shù)據(jù)來源： 數(shù)據(jù)來源：瑞安房地產(chǎn)、城中村改造的資金來源是什么棚改資金來源多樣化，后期關(guān)注城中村改造方面中長期資金的政策支持。棚改、舊改及城中村改造周期相對較長，需重點(diǎn)關(guān)注其長期資金來源。從棚改來看，央行抵押補(bǔ)充貸款、地方政府專項(xiàng)債券是其長期穩(wěn)定的資金來源；目前城中村已包含在地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券的資金用途范圍內(nèi)，后續(xù)可關(guān)注針對城中村改造細(xì)分領(lǐng)域中長期資金的政策，我們認(rèn)為資金來源可能包括政策性銀行專項(xiàng)貸款、8城市項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)間完工時(shí)間耗時(shí)（年）上海蟠龍村改造2014202310深圳大沖舊村改造1995201925廣州獵德村改造1993201018數(shù)據(jù)來源：公開信息、圖22：城中村改造模式及潛在資金來源數(shù)據(jù)來源：低成本抵押補(bǔ)充貸款為棚改提供了長期穩(wěn)定的資金來源。2014年4月，央行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PledgedSupplementalLending，PSL）為“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源；抵押補(bǔ)充貸款采取質(zhì)押方式發(fā)放，合格抵押品包括高等級債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。PSL在2019年11月達(dá)到35979億元的20238PSL29630PSL20229月至今PSL2.40%1LPR。地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券的出現(xiàn)為棚改提供了進(jìn)一步資金支持。根據(jù)財(cái)政部、20183項(xiàng)債券管理辦法》的通知（財(cái)預(yù)〔0128號棚戶區(qū)改造是指納入國家棚戶區(qū)造計(jì)劃，依法實(shí)施棚戶區(qū)征收拆遷、居民補(bǔ)償安置以及相應(yīng)的騰空土地開發(fā)利用等的系統(tǒng)性工程，包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（含城中村、城市危房、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)（場）2023914方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券余額24246.92億元。23PSL（單位：億元）40000

3.5%35000

3.0%300002.5%250002000015000

2.0%1.5%1.0%100005000

0.5%2014-122015-032014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06數(shù)據(jù)來源：wind、

PSL余額 利率（%，右）PSLPSL為例，其在支持棚戶區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)的資金流向如下：央行—政策性銀行—棚改實(shí)施主體—棚戶區(qū)改造項(xiàng)目—土地出讓、商品房銷售、租金等收入—?dú)w還借款。圖24：PSL資金流向 圖25：地方政府棚戶區(qū)造專項(xiàng)債券資金流向PSL專項(xiàng)貸款PSL專項(xiàng)貸款償還借款開展產(chǎn)生棚戶區(qū)改造土地出讓、商品房銷售、租金等收入棚改實(shí)施主體國開行等政策性銀行央行發(fā)行提供資金棚改棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券地方政府?dāng)?shù)據(jù)來源：央行、 數(shù)據(jù)來源：棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券實(shí)施方案、根據(jù)2023改專項(xiàng)債券（八期）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告，杭州蕭山區(qū)新盛村改造安置房項(xiàng)目的資金來源已包括政府專項(xiàng)債券。新盛村改造安置房（A-07地塊）項(xiàng)目擬計(jì)劃建設(shè)安12.4910.336.1359.34%；4.2040.66%本次專項(xiàng)債券發(fā)行完畢后，用于新盛村改造安置房（A-07地塊）項(xiàng)目所需的專項(xiàng)債券資金表9：新盛村改造安置房（A-07地塊）項(xiàng)目專項(xiàng)債券資金計(jì)劃表年度本期新增本金（萬元）期末剩余本金（萬元）202118,00018,0002022上半年8,00026,0002022下半年4,00030,0002023上半年6,00036,0002023下半年6,00042,000數(shù)據(jù)來源：2023年浙江省棚改專項(xiàng)債券（八期）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)告、除關(guān)注政策性銀行貸款、地方政府專項(xiàng)債券外，商業(yè)銀行城中村改造專項(xiàng)貸款、城市更新基金也是“多渠道籌措改造資金”的可能途徑：2023628中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)22020216（）金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起國內(nèi)規(guī)模最大的城市更新基金—上海城市更新基金，基金總規(guī)800202112更新基金中的上海城市更新引導(dǎo)基金注冊成立并完成備案，注冊資本為100.02LP）A產(chǎn)集團(tuán)有限公司及招商蛇口，國泰君安證券旗下國泰君安創(chuàng)新投資有限公司擔(dān)任基金管理人，與上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司旗下城市更新投資管理公司共同擔(dān)任圖26：中交城投鳳溪城村項(xiàng)目銀團(tuán)簽約儀式 圖27：商業(yè)銀行城中村造貸款數(shù)據(jù)來源：中交城投公眾號、 數(shù)據(jù)來源：湖北銀行、在本輪城中村改造過程中，預(yù)計(jì)短期社會(huì)資本仍以央企、國企為主。由于城中村改造周期相對較長，融資成本較低、信貸資源較充沛的央企、國企將成為本輪城中村改造的主力；對于民營資本而言，多家早期參與舊改的民營地產(chǎn)企業(yè)（如佳兆業(yè)、奧園、富力等企業(yè)）已出險(xiǎn)，考慮到民營企業(yè)信用修復(fù)進(jìn)度較為緩慢，我們認(rèn)為本輪城中村改造民營企業(yè)參與度相對較低。在城中村改造項(xiàng)目完成后，保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等經(jīng)營性資產(chǎn)可通過發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）4，分別為中金廈門安居REIT、REITREITREIT20232023696%。表10：已上市保障性租賃住房REITs概況名稱原始權(quán)益人底層資產(chǎn)區(qū)位出租率租客類型中金廈門安居REIT廈門安居集團(tuán)有限公司廈門市99.6%無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體華夏基金華潤有巢REIT有巢住房租賃（深圳）有限公司（華潤置地）上海市大于96%在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女華夏北京保障房REIT北京保障房中心有限公司北京市97.0%城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員紅土創(chuàng)新深REIT深圳市人才安居集團(tuán)有限公司深圳市大于98%住建部門向重點(diǎn)企業(yè)和社會(huì)組織、用人單位或個(gè)人配租數(shù)據(jù)來源：wind、注：出租率數(shù)據(jù)來源為各REITs發(fā)布的2023年中期報(bào)告城中村改造的收益來源是什么城中村改造項(xiàng)目周期相對較長，但房企參與改造項(xiàng)目可能會(huì)獲得豐厚利潤。實(shí)施主體參與改造項(xiàng)目通?？梢垣@得土地出讓收入、商品房銷售收入及持有商業(yè)資產(chǎn)帶來的經(jīng)營性收入。圖28：城中村改造收益來源土地出讓收入土地出讓收入凈地城中村改造發(fā)行Reits租金資產(chǎn)增值保障房、商業(yè)、辦公、酒店等投資性房地產(chǎn)商品房銷售收入商品房數(shù)據(jù)來源：以上海蟠龍村改造項(xiàng)目（蟠龍?zhí)斓兀槔?，根?jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員130土地成本：2019103120205192020521359.7755.4830.0425.17/4.44地規(guī)劃建筑面積0.43萬平方米；表11：上海蟠龍?zhí)斓赜邢薰就ㄟ^招拍掛取得上海蟠龍村改造項(xiàng)目相關(guān)地塊地塊名稱用地性質(zhì)成交日期詳細(xì)規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積（㎡）成交價(jià)（萬元）成交樓面價(jià)（元/㎡）青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)崧澤大道北側(cè)A01-01、B03-0517幅地塊商業(yè)/辦公用地2020/5/21商業(yè)、文體用地0.7-1.244,350.8639,3408,870青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)龍聯(lián)路南側(cè)A02-01地塊餐飲旅館業(yè)用地1.24,309.323,6208,400青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠龍路西側(cè)05B-03地塊住宅用地2020/5/19居住用地222,024.0050,65623,000青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠龍路西側(cè)05A-04地塊居住用地2.351,993.80115,94722,300青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)緯二路北側(cè)11B-04、11B-05地塊住宅用地2019/10/31居住用地1.741,557.18100,20624,113青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)緯二路南側(cè)A05-04、A03-02地塊居住用地1.017,097.7721,30730,019青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠龍路東側(cè)06-02地塊居住用地2.4106,002.72209,88519,800青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)經(jīng)一路西側(cè)11A-04地塊居住用地1.623,069.6056,75124,600數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、項(xiàng)目收益：商品房銷售收入：2023653.930，24.022.10商業(yè)租金收入：根據(jù)瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)板塊可供出租面4.1020234待客流超過100萬人次，截至2023年6月末，商業(yè)部分已產(chǎn)生租金收入0.21億元；酒店租金收入：根據(jù)瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，蟠龍?zhí)斓鼐频臧鍓K可供出租面0.50表12：上海蟠龍村改造項(xiàng)目商品住宅銷售情況時(shí)間銷售額（億元）已售面積（萬㎡）平均售價(jià)（萬元/㎡）2020年29.314.786.132021年73.7011.996.152022年48.236.976.922023年1-6月2.050.287.32合計(jì)153.2924.02-數(shù)據(jù)來源：瑞安房地產(chǎn)、城中村改造的影響有多大根據(jù)七普數(shù)據(jù)測算，我國超大、特大城市城中村存量房面積約為6.46億㎡。城中村存量房面積=城區(qū)人口*城市人均住房面積*城市自建房比例，城市人均住房面積、城市自建房比例采用第七次人口普查數(shù)據(jù)；經(jīng)測算，我國21個(gè)超大、特大城市城區(qū)自建房面積約為6.46億㎡。城中村存量房重置成本較高，預(yù)計(jì)將以綜合整治為主、局部拆建為輔。如果將2123年1-817.4220223.6倍。表13：城中村存量房重置成本較高174,152174,15226,94264,640--21,043超大、特大城市總計(jì)1,12914,92475735.24.12%521遼寧大連4,92413,8233,56241.1%16.24534云南昆明3,28718,7121,75629.61.12%1534廣東佛山51212,66640435.52.07%550黑龍江哈爾濱5,29312,6744,17741.818.02%555湖南長沙3,99313,1253,04237.773%13.588山東青島89810,29187335.24.12%601遼寧沈陽6,50517,7823,65837.773%13.707山東濟(jì)南10,68529,6533,60340.81.18%1791江蘇南京9,28814,8146,27041.817.56%854河南鄭州6,00019,2603,11539.78.97%874陜西西安10,83435,4933,05229.61.12%1928廣東東莞16,50933,7724,88837.083%13.956浙江杭州9,57216,7895,70141.291%13.995湖北武漢1,55617,52788835.02.32%1,093天津天津5,69219,4312,92937.05.93%1,334四川成都18,40037,5944,89429.61.12%11,488廣東廣州3,32814,7992,24934.83.96%1,634重慶重慶36,81264,1705,73729.61.12%11,744廣東深圳9,46558,1611,62733.42.74%1,775北京北京9,47065,0561,45636.52.01%1,987上海上海重置成本（億元）新房均價(jià)（/）自建房面積（萬㎡）人均住房面積（㎡/人）自建房比例城區(qū)人口（萬人）對應(yīng)省份城市數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、克而瑞、（）（）2231-8月各城市商品住宅均價(jià)。本輪城中村改造對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響預(yù)測本輪超大、特大城市城中村改造投資總額的關(guān)鍵假設(shè)如下：城中村改造投資總額改造金額；拆建金額拆除面積拆除成本新建面積：拆除面積拆除比例城中村面積。根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2改，部分城中村項(xiàng)目房屋質(zhì)量更差，拆除比例應(yīng)大于20%，如濟(jì)南市要求二環(huán)以內(nèi)等地區(qū)城中村改造均采取拆除重建模式、廣州48%舊村莊改造采取全面改造模式；出于審慎考慮，我們在測算時(shí)將城中村項(xiàng)目拆建比例區(qū)間擴(kuò)大20-80%；新建面積拆除面積拆建比。=22倍；231-8月新房均價(jià)；3000元㎡。改造金額改造面積改造成本。改造面積城中村面積拆除面積，假設(shè)改1000元㎡。表14：城中村改造投資測算關(guān)鍵假設(shè)項(xiàng)目數(shù)值拆除比例20-80%拆建比2建安成本（元/㎡）3000改造成本（元/㎡）1000數(shù)據(jù)來源：1.295.172.5910.344.78萬億元至17.16萬億元，其中拆建成本約為4.26萬億元至17.03萬億元。表15：城中村改造拉動(dòng)投資規(guī)模測算城市面積（萬㎡）拆除成本（元/㎡）拆除比例20%，拆建比=2拆除比例80%，拆建比=2積（㎡）積（㎡）本（元）積（㎡）本（元）積（㎡）積（㎡）本（元）積（㎡）本（元）上海1456650562915822069116511611652329827529129北京1627581613256512088130213013022604835332533深圳573764170114722958051458945945899178322031147115重慶224914799450899935179918017993598374145045廣州489437594979195842673916392391678311707097998成都29291943158611721490234323423434687595958659天津88817527178355418710717101420167117818武漢570116789114022802599456145645619122103941140114杭州488833772978195538883911391391178211555397898東莞305235493610122125332442244244248841013361061西安31151926062312461574249224924924985629662362鄭州6270148141254250826105016502501610031104401254125南京360329653721144125692883288288357661027872172濟(jì)南36581778273214631740292729329275853696073273沈陽87310291175349284698706981397113817517青島30421312560812171164243424324344868465560861長沙41771267483516711560334133433416683624083584哈爾濱404126668116215132332323647603818佛山175618712351703868140514114052810347335135昆明35621382371214251412285028528505699564971271大連75714924151303317605616051211126715115總計(jì)646402694212928258564258751712517151712103423170348129281293數(shù)據(jù)來源：中國人口普查年鑒2020、克而瑞、考慮到城中村改造周期較長，我們預(yù)計(jì)本輪城中村改造短期拉動(dòng)投資作用相對較小。極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，10拉動(dòng)的投資規(guī)模約為4776億元至17164億元；以2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資1328954%-13%。本輪城中村改造對商品房銷售的影響預(yù)測本輪超大、特大城市城中村改造拉動(dòng)商品房銷售的關(guān)鍵假設(shè)如下：商品房銷售金額（含房票）金額貨幣補(bǔ)償（含房票231-8月新房均價(jià)；純貨幣化補(bǔ)償購房比例假設(shè)為100%。居民在獲得純貨幣補(bǔ)償后，100%實(shí)物安置置換比例=1：1。本輪城中村改造位于超大、特大城市，根據(jù)廣州100%。心城區(qū)商品住宅符合當(dāng)前居民的真實(shí)需求，因此我們假設(shè)新建住宅去化率將100%；10年。表16：城中村改造房地產(chǎn)銷售測算關(guān)鍵假設(shè)項(xiàng)目數(shù)值拆建比2純貨幣化補(bǔ)償購房比例100%實(shí)物安置置換比例1：1新建住宅去化率100%數(shù)據(jù)來源：經(jīng)測算，在其他假設(shè)不變的情況下，提高城中村改造貨幣補(bǔ)償比例或拆除比例均可進(jìn)一步拉動(dòng)超大、特大城市商品房銷售。在貨幣補(bǔ)償比例為10-30%20-80%20228.64%-46.09%。表17：貨幣補(bǔ)償比例、拆除比例對超大、特大城市商品房銷售額的影響貨幣補(bǔ)償比例/拆除比例20%80%10%8.64%34.57%20%10.08%40.33%30%11.52%46.09%數(shù)據(jù)來源：哪些企業(yè)會(huì)受益與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)不同，城中村改造周期較長、項(xiàng)目業(yè)態(tài)多元、收益來源也更依賴于對經(jīng)營性資產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)營，因此我們認(rèn)為本輪城中村改造項(xiàng)目的受益企業(yè)應(yīng)具備資金實(shí)力、具備“開發(fā)+商業(yè)”多業(yè)態(tài)開發(fā)能力、具備較強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營能力的企業(yè)?，F(xiàn)階段我國央企、地方國資具備信用狀況良好、融資成本較低且市場認(rèn)可度較高，此類企業(yè)在本輪城中村改造中具有明顯資金優(yōu)勢；具備多業(yè)態(tài)開發(fā)能力、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營能力的企業(yè)可在本輪城中村改造提供代建、物業(yè)運(yùn)營等支持。圖29：城中村改造對開發(fā)商綜合能力要求較高資金實(shí)力資金實(shí)力改造周期長業(yè)態(tài)多元開發(fā)+商業(yè)業(yè)態(tài)多元開發(fā)+商業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理經(jīng)營性資產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：綜合考慮目前已上市房企的資源稟賦、資金實(shí)力、多業(yè)態(tài)開發(fā)能力及物業(yè)管理能力，我們認(rèn)為以下企業(yè)會(huì)優(yōu)先受益于本輪城中村改造：表18：優(yōu)先受益于本輪城中村改造企業(yè)名單名稱股票代碼華潤置地1109.HK城建發(fā)展600266.SH首開股份600376.SH中華企業(yè)600675.SH上海臨港600848.SH浦東金橋600639.SH光明地產(chǎn)600708.SH天健集團(tuán)000090.SZ綠景中國地產(chǎn)0095.HK越秀地產(chǎn)0123.HK珠江股份600684.SH數(shù)據(jù)來源：華潤置地：股權(quán)結(jié)構(gòu)：華潤置地第一大股東為華潤集團(tuán)（置地）2020-202220231-828503158301320771301831841642020-20224.1%、3.7%、3.8%；購物中心已具備護(hù)城河：2020-2022年公司購物中心板塊實(shí)現(xiàn)租金收入分別101、139、1382021-202297%、96.2%；目前購物中心板塊已形成了萬象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品線，其中主打產(chǎn)品線為萬象城系列；根據(jù)華潤置地發(fā)布的數(shù)據(jù)，公司購物中心板塊合作重奢品牌2022合計(jì)986.97萬㎡，其中商業(yè)673.24萬㎡、寫字樓145.15萬㎡、酒店81.60萬㎡、公寓75.00萬㎡；68萬平方米，總建筑面積為280萬平方米，改造后項(xiàng)目業(yè)態(tài)還包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、人文劇場、3所幼兒園、小學(xué)及九年一貫制學(xué)校等。圖30：華潤置地銷售額租金收入 圖31：華潤置地加權(quán)融成本3,1582,8503,1582,8503,013130300025002000150010000

4.2%4.1%4.1%4.1%4.0%3.9%3.8%3.7%3.6%3.5%數(shù)據(jù)來源：華潤置地、 數(shù)據(jù)來源：華潤置地、圖32：華潤置地購物中租金收入 圖33：購物中心出租率持高位1401000

2020 2021 2022購物中心租金收入（億元）

9007006005004002001000

139138139138101在管面積（萬㎡） 出租率（右

97.5%94.7%96.2%94.7%96.2%66979897.0%96.5%96.0%95.5%95.0%94.5%94.0%93.5%數(shù)據(jù)來源：華潤置地、 數(shù)據(jù)來源：華潤置地、圖34：華潤置地購物中主打產(chǎn)品線—萬象城 圖35：經(jīng)營性資產(chǎn)土地備（單位：萬㎡）673145826731458275847006005004002001000商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)來源：華潤置地、 數(shù)據(jù)來源：華潤置地、圖36：大沖村舊貌 圖37：深圳大沖舊村改后現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：克而瑞城市更新中心、 數(shù)據(jù)來源：克而瑞城市更新中心、城建發(fā)展：股權(quán)結(jié)構(gòu)：41.86%；銷售屢創(chuàng)新高，多項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，商業(yè)板塊穩(wěn)步增長：2020-2022年城建發(fā)2122573032023231億元，同比+54.5%。2023年上半年公司位列北京市房企權(quán)益金額榜第二名，多項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，其中天壇府項(xiàng)目刷新北京單盤銷售金額記錄，國譽(yù)燕園斬獲北京一季2023643.5萬㎡，23年1-6月實(shí)現(xiàn)租金收入3.1億元，同比+30.6%；融資成本維持低位：2020-2022年公司加權(quán)融資成本分別為5.3%、4.5%、4.7%；202248238078.8%；20231-634.2929.722023731淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-003-1地塊，公司權(quán)益占比為49%895528.86/12.10萬元貨值108億元，對應(yīng)權(quán)益貨值約為53億元；深耕棚改多年，業(yè)績不斷兌現(xiàn)：截至2022年末，公司在北京待開發(fā)項(xiàng)目9個(gè)，均為一級土地、棚改及城中村項(xiàng)目，待結(jié)轉(zhuǎn)面積314.53萬㎡，2022年全年結(jié)轉(zhuǎn)面積61.24萬㎡；2023年上半年，公司取得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建面10.50萬㎡，按期房限價(jià)8.9萬元/㎡計(jì)算，可貢獻(xiàn)貨值約93.45億元；解決同業(yè)競爭，加速資源整合：控股股東城建集團(tuán)旗下共有三家房地產(chǎn)開發(fā)主體，公司與城建集團(tuán)兩家全資子公司北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：開發(fā)公司、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱：住總集團(tuán)）存在同業(yè)競爭問100%85圖38：城建發(fā)展銷售額單位：億元） 圖39：城建發(fā)展加權(quán)融成本3503002501501000

3033032312122572020 2021 2022 2023H1

6.0%5.3%5.5%5.3%5.0%4.5%4.0%數(shù)據(jù)來源：城建發(fā)展、 數(shù)據(jù)來源：城建發(fā)展、圖40：2022年末城建發(fā)土儲(chǔ)分布（單位：萬㎡） 圖41：城建發(fā)展商業(yè)板穩(wěn)步擴(kuò)張北京 非北京

50102,21%380,79%43.5102,21%380,79%43.53.15.33.730.938.040353025201510502021 2022 2023H1持有面積（萬㎡） 租金（億元）數(shù)據(jù)來源：城建發(fā)展、 數(shù)據(jù)來源：城建發(fā)展、圖42：崔各莊鄉(xiāng)奶西村戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)位 圖43：天壇府項(xiàng)目效果圖數(shù)據(jù)來源：朝陽國資公眾號、 數(shù)據(jù)來源：天壇府官微公眾號、首開股份：股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司第一大股東為北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）47.12%銷售排名穩(wěn)步上升，土儲(chǔ)充足拿地謹(jǐn)慎：2020-2022年公司銷售額分別為10751149870億元，202221名；2023年1-8407-29.21%20236150020223184.72；23年1-84313宗位于81.7934.32價(jià)計(jì)算預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)貨值約150億元；融資成本持續(xù)下行：公司2020-2022年加權(quán)融資成本分別為5.3%、4.9%、4.5%深耕城市更新業(yè)務(wù)：202220231-61268.6億元。圖44：首開股份銷售額單位：億元） 圖45：首開股份加權(quán)融成本1400120010008006004002000

08704078704071,1491,0751015202535402020 2021 2022 2023年1-8月銷售額（億元） 排名（右）

6.0%5.3%4.95.3%4.95.0%4.5%4.0%數(shù)據(jù)來源：首開股份、克而瑞、 數(shù)據(jù)來源：首開股份、圖46：首開股份物業(yè)經(jīng)營板塊概況1401200

126109126109827.16.48.6

2023H1物業(yè)租賃面積（萬㎡） 物業(yè)經(jīng)營收入（億元）數(shù)據(jù)來源：首開股份、中華企業(yè)：股權(quán)結(jié)構(gòu)：）64.67%；：2020-2022年公司銷售額分別為8447122億元，20231-653202272.848.366%；23416A-07A4.1948029元/㎡；2020-20224.62%4.61%、4.53%收購關(guān)聯(lián)方三林9121.9695％股權(quán)519該地塊屬于三林楔形綠地項(xiàng)目的組成部分，三林楔形綠地項(xiàng)目是上海城市總體36936.083.38萬/23810.8481.322.5226.34圖47：中華企業(yè)銷售額單位：億元） 圖48：中華企業(yè)加權(quán)融成本1201000

5.0%4.8%4.6%4.4%4.2%4.0%

122844712284474.62%4.61%4.53%數(shù)據(jù)來源：中華企業(yè)、 數(shù)據(jù)來源：中華企業(yè)、圖49：中華企業(yè)商業(yè)板概況 圖50：中華企業(yè)土儲(chǔ)分（單位：萬㎡）3434343435374.83.36.05.024.5,34%3524.5,34%3025201510502020 2021 2022 2023H1出租面積（萬㎡） 租金收入（億元）數(shù)據(jù)來源：中華企業(yè)、 數(shù)據(jù)來源：中華企業(yè)、圖51：三林楔形綠地示圖 圖52：中企云萃森林效圖數(shù)據(jù)來源：樓市經(jīng)典公眾號、 數(shù)據(jù)來源：樓市經(jīng)典公眾號、上海臨港：股權(quán)結(jié)構(gòu)：35.65%定位清晰，聚焦臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)：公司以“科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者，區(qū)域轉(zhuǎn)型和城市更新的建設(shè)者”為使命，深耕園區(qū)開發(fā)、企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資；20231-69.0214.546,835.0756.65%20673%20236320.0萬㎡；公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營領(lǐng)域已具備明顯競爭優(yōu)勢：2020-2022年公司加權(quán)融資成本分別為4.1%、3.7%、3.3%2020-2022