物業(yè)公共能源管理全套

物業(yè)公共能源管理一、物業(yè)公共能源管理（一）物業(yè)公共能源管理的目的與意義1．物業(yè)公共能源管理的目的物業(yè)公共能源管理的目標(biāo)是通過規(guī)范、有效的管理，達(dá)到合理用能、節(jié)能減排、降低能耗費用，實現(xiàn)綠色、生態(tài)建筑目標(biāo)的要求，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為企業(yè)創(chuàng)造效益，為人類社會造福。2．物業(yè)公共能源管理的意義有利于節(jié)約能源；有利于提高經(jīng)濟(jì)效益；有利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境；有利于控制全球氣候變暖，造福千秋萬代。（二）物業(yè)公共能源管理的內(nèi)容、方法與要求1．落實法律、法規(guī)、規(guī)章、制度2．物業(yè)項目公共能源規(guī)劃3．編制物業(yè)項目公共能源管理計劃4．物業(yè)項目公共能源管理實施（1）開展宣傳培訓(xùn)，提高全體員工和用戶依法用能、合理用能、節(jié)約能源的知識、意識和主觀能動性；（2）加大能耗大戶管理，如電梯、空調(diào)、供水、中水處理、照明等能耗管理；（3）落實能源管理措施，促進(jìn)節(jié)能減排；（4）推行節(jié)能采購，應(yīng)用可再生能源；（5）做好能耗統(tǒng)計、匯總，進(jìn)行數(shù)據(jù)對比分析；（6）對能耗問題進(jìn)行整改，持續(xù)改進(jìn)提高。5．能源績效管理根據(jù)能源管理目標(biāo)責(zé)任書及能源管理時限成果，對管理責(zé)任人進(jìn)行績效考核。6．經(jīng)驗總結(jié)推廣每年年底對物業(yè)項目能源管理的先進(jìn)經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)、宣傳、表彰、推廣，促進(jìn)全企業(yè)、全行業(yè)共同提高。二、節(jié)能與減排管理（一）專業(yè)設(shè)備管理節(jié)能、減排1．供配電設(shè)備運行管理節(jié)能措施（1）合理優(yōu)化高壓線路設(shè)計，減少輸配電線路損耗；（2）提高變壓器利用率，減少空載損耗；（3）加強設(shè)備管理，及時調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)；（4）利用低谷電價差，降低能耗費用；（5）提高供電功率因數(shù)，保障能源利用效率。2．用電設(shè)備管理節(jié)能措施（1）交流接觸器節(jié)能運行——交流接觸器無聲運行技術(shù)；（2）變頻器的優(yōu)化運行——正確設(shè)置能夠使變頻器的運行更加合理，節(jié)能效率更高；（3）選用高效光源，使用高效節(jié)能型照明附件；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定和用戶實際需求以及季節(jié)變化，合理調(diào)整照明燈開關(guān)時間；（5）正確選用不同區(qū)域的照明照度，合理控制照明電壓；（6）控制照明電路中的高次諧波，合理設(shè)置開關(guān)的設(shè)置范圍。3．電梯管理節(jié)能措施（1）加強電梯設(shè)備維修保養(yǎng)，提高運行效率；（2）合理設(shè)置電梯使用臺數(shù)，減少空耗；（3）實行多臺電梯群控，實現(xiàn)合理運行。4．空調(diào)系統(tǒng)管理節(jié)能措施（1）根據(jù)天氣變化和用戶需求，制定科學(xué)合理的空調(diào)運行方案；（2）合理設(shè)置空調(diào)房間空氣狀態(tài)參數(shù)，避免空氣過冷、過熱；（3）充分利用新風(fēng)，在滿足空調(diào)需求的情況下，不供冷、熱源，只開風(fēng)機送風(fēng)；（4）及時利用空調(diào)系統(tǒng)的熱能回收裝置，擴(kuò)大熱能回收率；（5）合理調(diào)整空調(diào)新、回風(fēng)比例，降低冷、熱源消耗；（6）加強設(shè)備維修保養(yǎng)，提高設(shè)備運行效率；（7）及時對空調(diào)水管道系統(tǒng)清洗、除垢，降低熱阻系數(shù)，提高傳熱效率，加強系統(tǒng)、管道維修，減少跑、冒、滴、漏，做好系統(tǒng)設(shè)備、管道保溫，減少系統(tǒng)熱損失；（8）及時清洗、清掃空調(diào)風(fēng)過濾網(wǎng)、風(fēng)管等，降低送風(fēng)阻力；（9）及時調(diào)整冷、熱源主機的運行參數(shù)，在滿足用戶需求的情況下，適當(dāng)提高制冷機的蒸發(fā)溫度，提高制冷效率，適當(dāng)擴(kuò)大空調(diào)水系統(tǒng)溫差，降低水循環(huán)設(shè)備耗能；（10）充分利用空調(diào)系統(tǒng)智能化設(shè)備，實現(xiàn)科學(xué)的自動化調(diào)節(jié)；（11）合理設(shè)置空調(diào)供冷水溫度，盡量避免系統(tǒng)產(chǎn)生冷凝水，有條件的地方可以進(jìn)行冷凝水回收利用；（12）定期對空調(diào)設(shè)備、系統(tǒng)的運行效率進(jìn)行測定，綜合評價系統(tǒng)、設(shè)備效率，以便及時進(jìn)行改進(jìn)。5．給排水系統(tǒng)管理節(jié)能措施（1）根據(jù)用戶需求，合理安排供水運行設(shè)備數(shù)量；（2）合理設(shè)置變頻供水、氣壓穩(wěn)壓供水系統(tǒng)壓力，避免超高壓運行，降低能耗；（3）加強設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)，提高設(shè)備運行效率，減少系統(tǒng)跑、冒、滴、漏；（4）提高跑水、爆管漏水事故的應(yīng)急處理能力，盡量減少損失；（5）熱水供應(yīng)要合理設(shè)置供水溫度，做好管道保溫，降低熱能消耗；（6）充分利用建筑中水設(shè)備，提高中水利用率。6．物業(yè)減排管理措施（1）充分利用減振降噪設(shè)施，減少噪音污染；（2）嚴(yán)格有害物質(zhì)排放，減少環(huán)境污染；（3）合理使用廢物再利用，降低費用。（二）技術(shù)改造節(jié)能、減排（1）利用高效率的機電設(shè)備改造老設(shè)備，提高設(shè)備使用效率；（2）合理利用變頻技術(shù)，實現(xiàn)隨系統(tǒng)負(fù)荷變化無極調(diào)節(jié)能力，降低能源消耗；（3）利用電梯儲存的勢能、動能再利用新技術(shù)，有效降低電梯耗能；（4）利用國家電網(wǎng)谷峰電費差價政策，應(yīng)用冰蓄冷、蓄熱技術(shù)，降低供冷、供熱能耗費用，提高電網(wǎng)運行效率和社會效益；（5）廣泛推廣應(yīng)用空調(diào)熱泵技術(shù)，提高空調(diào)系統(tǒng)效率和能源利用率；（6）提倡推廣低溫地板輻射采暖技術(shù)，結(jié)合利用太陽能和熱泵技術(shù)，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保供暖；（7）進(jìn)行空調(diào)大溫差、小流量加變頻技術(shù)改造，有效降低空調(diào)系統(tǒng)能耗，提高系統(tǒng)效率；（8）進(jìn)行新光源和太陽能利用，改造老照明光源，降低照明耗能；（9）利用雨水回收技術(shù)，節(jié)約公共水耗；（10）利用太陽能熱水器，減少熱水能耗；（11）推廣樓宇設(shè)備智能化控制技術(shù)，實現(xiàn)樓宇設(shè)備智能化控制，有效節(jié)約能源。（三）合同能源管理合同能源管理（emc）是指合同能源管理公司（esco）通過與客戶簽訂能源服務(wù)合同，由自己擔(dān)負(fù)風(fēng)險為客戶提供節(jié)能改造的一整套服務(wù)，并從客戶節(jié)能效益中收回投資和取得利潤的一種商業(yè)運作模式，其實質(zhì)就是一種以減少能源費用來支付節(jié)能項目全部投資的運營方式。物業(yè)管理要充分利用合同能源管理模式來進(jìn)行物業(yè)項目的節(jié)能減排技術(shù)改造，以最少的資金投入并且不承擔(dān)風(fēng)險而實現(xiàn)物業(yè)項目的節(jié)能減排技術(shù)改造，最終實現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)。案例1：甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處規(guī)范要求設(shè)施防護(hù)網(wǎng)，鳥鉆進(jìn)管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問：(1)物業(yè)管理公司對502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？(2)602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任？【答案】(1)根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)602華某的陽臺和502王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管道及時排出，加重了王某的損失。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。案例2：張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺收晾曬在外面的衣物，當(dāng)從天臺下樓時，樓道的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。請問：(1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對此負(fù)有責(zé)任？(2)該物業(yè)管理公司是否應(yīng)對張老太太進(jìn)行賠償？【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。物業(yè)管理是根據(jù)物業(yè)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公