興瑞科技：寧波興瑞電子科技股份有限公司擬收購股權涉及的慈溪駿瑞房屋租賃有限公司股東全部權益價值評估項目資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制寧波興瑞電子科技股份有限公司擬收購股權涉及的慈溪駿瑞房屋租賃有限公司股東全部權益價值評估項目坤元資產(chǎn)評估有限公司 1 2 4一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告 4 6 6 7 7 8 9 12 13 14 15 16 17 六、資產(chǎn)賬面價值與評估結論存在較大差異的 37一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實三、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由被評估單位申報并經(jīng)其采用蓋章或法律五、本資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必七、本資產(chǎn)評估機構出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當關注評估結論成立寧波興瑞電子科技股份有限公司擬收購股權涉及的慈溪駿瑞房屋租賃有限公司股東全部權益價值評估項目一、委托人和被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人本次資產(chǎn)評估的委托人為寧波興瑞電子科技股份有限公司(以下簡稱寧波興瑞公司)，本次資產(chǎn)評估的被評估單位為慈溪駿瑞房屋租賃有限公司(以下簡稱慈根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供慈溪駿瑞公司股東全部權益價值的參考依在本報告所揭示的假設條件下，評估對象在評估基準日的評估結論為16,262,094.48元(大寫為人民幣壹仟陸佰貳拾八、評估結論的使用有效期本評估結論僅對寧波興瑞公司收購慈溪駿瑞公司股權之經(jīng)濟行為有效。本評估資產(chǎn)評估報告的特別事項說明和使用限制說明請閱讀資產(chǎn)評估報告正文。寧波興瑞電子科技股份有限公司擬收購股權涉及的慈溪駿瑞房屋租賃有限公司股東全部權益價值評估項目估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎法，按照必要的評估一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使本次資產(chǎn)評估的委托人為寧波興瑞電子科技股份有限公司，被評估單位為慈溪根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供慈溪駿瑞公司股東全部權益價值的參考依項目（投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等）兩種類型。經(jīng)評估人員與委托人市場價值作為本評估報告的評估結論的價值類型。需要說明的是，同一資產(chǎn)在不同評估基準日的選取是委托人根據(jù)本項目的實際情況、評估基準日盡可能接近經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日，盡可能減少評估基準日后的調整事項等因素后確定的。同時本著核實資產(chǎn)，合理選取評估作價依據(jù)的原則，選擇距相關經(jīng)濟行為計劃實現(xiàn)日較接近由于國內產(chǎn)權交易市場交易信息的獲取途徑有限，且同類企業(yè)在產(chǎn)品結構和主營業(yè)務構成方面差異較大，結合本次評估被評估單位的特殊性，選取同類型由于被評估單位各項資產(chǎn)、負債能夠根據(jù)會計政策、企業(yè)經(jīng)營等情況合理加以識別，評估中有條件針對各項資產(chǎn)、負債的特點選擇適當、具體的評估方法，并具資產(chǎn)基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)重置各項生產(chǎn)要素為假設前提，根據(jù)委托評估的分項資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關負債評估值，得出股東股東全部權益評估價值=∑各分項資產(chǎn)的評估價值-∑各分項負債的評估價值成本法是通過用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值，得到的差額作為評估價值的評估方法。本次評估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值。計算重置成本一般由建安工程費用、前期及其它費用、建筑規(guī)費、應計利息和開發(fā)完損等級評定系數(shù)(K2)＝結構部分比重×結構部分完損系數(shù)＋裝飾部分比重×根據(jù)被評估單位提供資料及評估人員現(xiàn)場踏勘，委估宗地用年，按上述年期設定使用年期；委估宗地的實際開發(fā)程度為規(guī)劃紅線外基礎設施開根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—不動產(chǎn)》，通行的評估方法因待估宗地所在區(qū)域的征地補償費用標準不容易取得，故估宗地所在區(qū)域的基準地價系統(tǒng)較早，近期尚未更新，故法評估。因待估宗地用地性質為工業(yè)，不能單獨獲得收益參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正A——待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況B——待估宗地期日地價指數(shù)/比較案例期日C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例D——待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因A.市場交易情況修正對正常土地價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易形條件、內部開發(fā)程度、規(guī)劃限制等，根據(jù)交易案例中土地的個別因素與評估對象土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用權年期的長本次委估土地使用權的評估價值按市場法下得出的不含契稅的土地使用權價值評估人員按被評估單位提供的有關資料核實無誤，各項稅費應需支付，以核實八、評估程序實施過程和情況整個評估過程包括接受委托、核實資產(chǎn)與驗證資料、評定估算、編寫資產(chǎn)評估政策及被評估單位所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策無重大變化，社會經(jīng)濟持續(xù)展；國家貨幣金融政策保持現(xiàn)行狀態(tài)，不會對社會經(jīng)濟造成重大波動；國營場所及業(yè)務所涉及地區(qū)的社會、政治、法律、經(jīng)濟等經(jīng)營環(huán)境無重大評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估在本報告所揭示的假設條件下，評估對象在評估基準日的評估結論為16,262,094.48元(大寫為人民幣壹仟陸佰貳拾AB其他非流動金融AB其中：無形資產(chǎn)——土地使用權以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實象和相關資產(chǎn)的權屬資料存在瑕疵情況。提供有關資產(chǎn)真實、合法屬資料是慈溪駿瑞公司的責任，評估人員的責任是對慈溪駿瑞公司若被評估單位不擁有前述資產(chǎn)的所有權，或對前述資產(chǎn)的所有權存在部分限制，則在的賬外無形資產(chǎn)列入評估范圍，因此評估人員沒有對可能存在的賬外無形資產(chǎn)進部權益的現(xiàn)時市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力認為必要、合理的假設，在資產(chǎn)評估報告中列示。這些假設是評估人員進行資產(chǎn)評估的前提條件。當未來經(jīng)濟環(huán)境和以上假設發(fā)生