云南省城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系研究

PAGEPAGEII云南省城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系研究摘要：云南省的城鎮(zhèn)化水平低于全國平均水平，目前正處于加速發(fā)展階段。云南省的GDP增長率排名位于全國前茅，說明其經(jīng)濟增長的發(fā)展?jié)摿薮?。此外，其房地產(chǎn)投資增速過快，經(jīng)濟增長嚴重依賴于房地產(chǎn)投資。基于上述背景下，本論文研究云南省的城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系，對于促進城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的協(xié)調(diào)發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實意義。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟增長；云南Abstract:YunnanProvinceurbanizationlevelbelownationalaverageleveliscurrentlyinacceleratingstageofdevelopment.GDPgrowthrateinYunnanProvincerankedhighestinChinaindicatingthatitseconomicgrowthpotentialisenormous.Moreover,itsrealestateinvestmentgrowthrateistoofast,economicgrowthdependsheavilyonrealestateinvestment.BasedonabovebackgroundthisthesisstudiesurbanizationrealestateinvestmentandeconomicgrowthinYunnanProvincewhichplaysanimportantroleinpromotingurbanizationrealestateinvestmentandeconomicgrowthcoordinationdevelopment.Keywords:urbanization;RealEstateInvestment;Economicgrowth;YunnanProvince

目錄前言 1一、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的相關(guān)性理論 2（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動理論 2（二）投資乘數(shù)理論 2二、云南城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀分析 3（一）城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀分析 3（二）房地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀分析 3（三）經(jīng)濟增長發(fā)展現(xiàn)狀分析 4三、結(jié)論與對策 4（一）結(jié)論 4（二）對策 51.注重城鎮(zhèn)群建設(shè) 52.制定非均衡化的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式 53.加快推進戶籍制度改革 54.完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 55.合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長速度 66.抑制房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng) 67.提高經(jīng)濟增長水平，積極完善云南省經(jīng)濟走廊的建設(shè) 6參考文獻 8致謝 9PAGE3前言2013年我國農(nóng)村居民消費水平為7409元，城鎮(zhèn)居民消費水平為22880元，城鎮(zhèn)居民消費水平是農(nóng)村居民消費水平的3.1倍左右。據(jù)此測算，一個農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民時，消費水平將會增加1萬多元。按照2013年底中國總?cè)丝?3.6億人計算，城鎮(zhèn)化率每增加1個百分點，城鎮(zhèn)人口將會增加1000多萬，進而刺激1000多億的消費需求，從而帶動經(jīng)濟增長。而隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，一方面城鎮(zhèn)數(shù)量增多，原有城鎮(zhèn)規(guī)模擴大，會增大城鎮(zhèn)用地面積和城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積，為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供更多的建設(shè)用地。另一方面，隨著人口集聚和經(jīng)濟增長，新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的居民會產(chǎn)生剛性住房需求，原有城鎮(zhèn)居民會產(chǎn)生改善性住房需求和其他非住房性的房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費需求，這些都會促進房地產(chǎn)投資增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷增加，其在全社會固定資產(chǎn)和GDP的比重也不斷增加。房地產(chǎn)投資能夠通過改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和拉動內(nèi)需等促進經(jīng)濟的增長。但是同時房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長也有一定的擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)投資增長過快，會導(dǎo)致非房地產(chǎn)投資的增長，不利于經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。而且，房地產(chǎn)投資過熱，投資結(jié)構(gòu)不合理，會引起房價的不合理上漲，導(dǎo)致居民購買力降低，也會造成大量的土地和房屋資源的空置和浪費。云南省是西部地區(qū)14個城市中房地產(chǎn)開發(fā)很典型的省份，房地產(chǎn)投資增速迅猛，位居全國前茅，在房地產(chǎn)界中一度稱為“云南現(xiàn)象”，原因在于云南省房地產(chǎn)開發(fā)大盤頻出，從2008年-2013年，昆明市相繼出現(xiàn)了18個體量超過百萬平方米的大型樓盤（大盤），總共規(guī)劃面積為9079.67萬平方米，其中超級樓盤“花果園”以總建筑面積1830萬平方米成為“中國第一大盤”，而云南省2013的城鎮(zhèn)化水平僅為37.83%，位居倒數(shù)第二位，其人均GDP為22982元/人，排名全國倒數(shù)第一，其GDP增長率為16.68%，位居全國第一。從數(shù)據(jù)顯示來看，云南省的城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長相互間的關(guān)系似乎不太協(xié)調(diào)同步。因此，如何提高云南省城鎮(zhèn)化質(zhì)量、并實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、房地產(chǎn)投資發(fā)展與經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)發(fā)展是當下亟待解決的問題。一、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的相關(guān)性理論（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動理論人類社會是沿著農(nóng)業(yè)社會到工業(yè)社會、再到后工業(yè)社會的軌跡發(fā)展的。與這種發(fā)展軌跡類似，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點也是由第一產(chǎn)業(yè)為主、到第二產(chǎn)業(yè)為主再到第三產(chǎn)業(yè)為主推進的。圖1三大產(chǎn)業(yè)占GDP比重由圖1可知，我國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點經(jīng)歷了由1952-1957年的第一產(chǎn)業(yè)為主，到1958-2012年的第二產(chǎn)業(yè)為主，再到2013年的第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過第二產(chǎn)業(yè)比重的過程。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是伴隨著經(jīng)濟增長的過程而產(chǎn)生的，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重偏大，其對人口的吸附作用變大，能夠解決一大批群眾就業(yè)問題，從而引起收入和消費的增加，進而帶動經(jīng)濟增長。（二）投資乘數(shù)理論凱恩斯（1936用乘數(shù)研究投資變動對收入變動的倍數(shù)關(guān)系。所謂投資乘數(shù)，是指總投資增加所導(dǎo)致的收入增加的倍數(shù)。投資乘數(shù)理論的計算公式如下：（1）其中，k是投資乘數(shù)，S是儲蓄增量，Y是收入增量，C是消費增量，I是投資增量。從（1）式中可以看出，投資乘數(shù)k取決于邊際儲蓄傾向△S/Y和邊際消費傾向C/Y投資乘數(shù)理論認為當投資增加時，會帶來收入的增加，而收入增加又引起消費的增加，消費最終又會轉(zhuǎn)化成收入，這種投資——收入——消費——收入的過程會一直循環(huán)直至收入為零時停止。二、云南城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀分析（一）城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀分析按照云南省2013年的非農(nóng)業(yè)人口劃分的城市等級結(jié)構(gòu)來看，全省有一個特大城市——昆明其余市州都是大城市。說明云南省2013年的城市結(jié)構(gòu)還是比較合理的，作為全省的特大城市昆明需要充分發(fā)揮集聚效應(yīng)和擴散效應(yīng)，作為大城市需要很好的起到承上啟下的作用，以帶動中等城市和其他小城鎮(zhèn)的發(fā)展，從而促進云南省城鎮(zhèn)化的整體發(fā)展。（二）房地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀分析云南省的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度波動較大，2000發(fā)投資增長率為48.35%，隨后幾年投資增長率處于下降的狀態(tài)，在最低為15.9%,2009-2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資又飛速增長，在2012年達到最大值66.96%。2013年又有所回落降到32.36%，但是2013年其增長速度仍位居全國第五。云南省的房地產(chǎn)投資增速總體上要遠遠高于全國的房地產(chǎn)投資增速，2000-2013年間，云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率為35.07%，而全國的年均增長率為24.39%，高出近10個百分點。而且，云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重也在逐年增加。究其原因在于，云南省由于之前長期的經(jīng)濟發(fā)展滯后，造成房產(chǎn)供應(yīng)缺乏，而隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的飛速發(fā)展，大量的進城務(wù)工人員需要能夠讓其生存的房產(chǎn)，同時居民房地產(chǎn)投資熱潮的興起，也為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了廣大的市場。這一情況還將在未來繼續(xù)持續(xù)，而居民的房地產(chǎn)消費和投資需求也將進一步得到釋放。（三）經(jīng)濟增長發(fā)展現(xiàn)狀分析云南省在2000-2013年間，GDP和人均GDP都有較大的增長變化，GDP值從1029.92億元增長到8006.79億元，增長了近8倍左右，人均GDP值從2759元/人增長到22922元/人，增長了近10倍左右。2013年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值增長12.5%，保持了高于全國、西部、以往時期的發(fā)展速度，經(jīng)濟增速首次位居全國第一。在地區(qū)生產(chǎn)總值增速躍居全國第一位的同時，2013年，云南省其他主要經(jīng)濟指標增速在全國排位靠前，有力地支撐了經(jīng)濟增長:農(nóng)業(yè)增加值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、金融機構(gòu)人民幣存款余額、固定資產(chǎn)投資分別增長5.8%、13.6%、14.0%、25.9%、29.0%，均穩(wěn)居全國第二位，建筑業(yè)增加值增長21.0070，居全國第一位。但云南省經(jīng)濟發(fā)展水平遠遠落后于全國經(jīng)濟發(fā)展水平，云南省GDP僅占全國GDP的百分之一左右，GDP在2013年全國31個省市區(qū)中排名26位，人均GDP值在2013年全國31個省市區(qū)中排名31位。其經(jīng)濟增長水平差距在逐年縮小，人均GDP差距由2000年的2.8倍左右縮小到2013年的1.8倍左右，云南省GDP占全國GDP的比重也在逐年增大。三、結(jié)論與對策（一）結(jié)論就城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟增長而言，脈沖響應(yīng)函數(shù)分析顯示，短期內(nèi)由于云南省城鎮(zhèn)化水平較低，對經(jīng)濟增長的促進作用不大，需要進一步加快云南省城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展。經(jīng)濟增長在短期內(nèi)并不能推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，這與戶籍制度有關(guān)，由于收入差距而使人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，而轉(zhuǎn)移人口之中大部分是不具備城鎮(zhèn)戶籍的，雖然他們?yōu)槌擎?zhèn)的經(jīng)濟增長做出了貢獻，但未被算作城鎮(zhèn)化進程的數(shù)據(jù)。從這個角度來看，云南省的情況應(yīng)該是隨著城鎮(zhèn)人口增多，相對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需要，并對資源環(huán)境造成較大的壓力，城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟增長未能協(xié)調(diào)發(fā)展。就房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長而言，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的帶動作用十分有限，從云南省近14年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度是很快的。房地產(chǎn)投資增長速度過快，致使對非房地產(chǎn)投資形成擠出效應(yīng)，造成了一定的投資結(jié)構(gòu)不合理。短期內(nèi)經(jīng)濟增長不能促進房地產(chǎn)投資的發(fā)展，而長期來看，隨著經(jīng)濟總量的增長會使得房地產(chǎn)投資額度顯著地上升，說明云南省還需進一步提高經(jīng)濟增長水平，以促進房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）對策1.注重城鎮(zhèn)群建設(shè)實施與工業(yè)化相適應(yīng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，打破原有的區(qū)域限制，注重城鎮(zhèn)群建設(shè)，以強帶弱，帶動城鎮(zhèn)化落后地區(qū)建設(shè)，共同促進云南省城鎮(zhèn)化的發(fā)展，即建設(shè)昆明為依托的重點發(fā)展區(qū)域。在大力發(fā)展滇中經(jīng)濟區(qū)的同時，加快形成六盤水、興義、畢節(jié)、同仁等一些區(qū)域性中心城市，積極發(fā)展交通網(wǎng)絡(luò)節(jié)點上的中小城市，根據(jù)云南特征建設(shè)一批交通樞紐型、旅游景點型、工業(yè)園區(qū)型、生態(tài)基地型、綠色產(chǎn)業(yè)型等特色城鎮(zhèn)群。2.制定非均衡化的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式既要注重以昆明為中心的大中城市的建設(shè)發(fā)展，也要注重小城鎮(zhèn)建設(shè)。在確定城鎮(zhèn)化發(fā)展模式時，應(yīng)根據(jù)云南省各市州的城市等級劃分，制定以昆明一遵義為中心，帶動周邊城市如畢節(jié)市、六盤水市、銅仁市和安順市等的共同發(fā)展，同時發(fā)揮大中城市的城市基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟優(yōu)勢，為農(nóng)村剩余勞動力提供更多的就業(yè)機會，促進小城鎮(zhèn)的發(fā)展。3.加快推進戶籍制度改革在推進云南新型城鎮(zhèn)化的過程中，應(yīng)該加快推進云南省戶籍制度改革與創(chuàng)新，打破城鎮(zhèn)戶口和農(nóng)村戶口的戶籍限制，使戶籍制度只是作為一種管理人口的基礎(chǔ)性制度，而不是區(qū)分農(nóng)村人口和城鎮(zhèn)人口能享受不同程度的社會保障福利的制度，使進城的農(nóng)村人口享受與城鎮(zhèn)人口相同程度的福利待遇和各種保障制度，使農(nóng)村人口的子女能享受同樣的教育制度，進而實現(xiàn)真正意義上的城鎮(zhèn)化。4.完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)投資得以發(fā)展的重要的基礎(chǔ)保障。完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，一方面在開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目時，都講求交通、購物、教育、醫(yī)療等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施等配備齊全，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。另一方面，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要與之相協(xié)調(diào)，城鎮(zhèn)的道路、交通、供水、供電、煤氣、上下水以及污水處理等基本的市政配套也要協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，能為城鎮(zhèn)居民提供良好的生活環(huán)境，更能為房地產(chǎn)投資提供良好的空間載體。5.合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長速度云南省的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快，特別是昆明市已經(jīng)出現(xiàn)了投資過剩的現(xiàn)象。云南省政府應(yīng)該采取諸如加大房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)利用成本、銀行限制不合理的房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求、加大對投資性和投機性購房的調(diào)控力度、控制商品房價格等措施，使云南省房地產(chǎn)投資市場保持健康合理的發(fā)展狀態(tài)。6.抑制房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長雖有促進作用，但也具有一定的擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)投資的增加勢必會造成非房地產(chǎn)投資的減少，而經(jīng)濟增長需要依靠房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資的共同促進作用。因此，需要采取諸如控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重，開辟新的投資渠道確保資金的合理有效使用等措施，使得房地產(chǎn)投資與非產(chǎn)地投資之間形成互補效應(yīng)，共同促進經(jīng)濟增長。7.提高經(jīng)濟增長水平，積極完善云南省經(jīng)濟走廊的建設(shè)即發(fā)展云南省特色產(chǎn)業(yè)、民族特色、旅游業(yè)和生態(tài)業(yè)。第一，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，一方面是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，充分發(fā)揮云南省得天獨厚的自然資源和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，云南具有特色的農(nóng)產(chǎn)品有烤煙、茶葉、油菜、中藥材和辣椒即辣椒加工業(yè)等等，在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展具有云南特色的農(nóng)業(yè)，以形成具有市場競爭力和經(jīng)濟效益的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動云南的經(jīng)濟增長，另一方面是發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和大健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)是指云南省全力打造“云上云南”的云端系統(tǒng)平臺通過“內(nèi)容中心——服務(wù)中心——金融中心”的產(chǎn)業(yè)路徑，讓云南省成為國家級的大數(shù)據(jù)服務(wù)中心，專門發(fā)展數(shù)據(jù)分析和提供數(shù)據(jù)服務(wù)。大健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，云南擁有發(fā)展醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的得天獨厚的優(yōu)越條件，全省醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展基礎(chǔ):擁有中成藥、中藥飲片、化學(xué)原料藥及制劑、生物制品、醫(yī)療器械、藥用包裝材料和衛(wèi)生材料、中藥種植養(yǎng)殖業(yè)等七大門類，但其與全國其他省份相比，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍有很大的差距，2014年數(shù)據(jù)顯示，云南省醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模僅排名全國第24位。第二，突出民族特色，打造融合山水風(fēng)光、少數(shù)民族風(fēng)情和時代風(fēng)貌的民族特色小鎮(zhèn)。第三，發(fā)展旅游業(yè)，云南省內(nèi)有著豐富的旅游資源，充分利用這些旅游資源，打造一批具有云南特色文化的集旅游觀光、住宿、休閑、餐飲、娛樂為一體的旅游風(fēng)情區(qū)，如“赤水黔北文化明珠城”等，一方面能起到宣傳云南民族特色文化風(fēng)情的效果，另一方面也能依靠旅游資源吸引一大批國內(nèi)外游客來帶動當?shù)氐慕?jīng)濟增長。第四，要突出生態(tài)，云南省作為兩江上游的重要生態(tài)屏障，環(huán)境優(yōu)美怡人，發(fā)展生態(tài)業(yè)，即退耕還林、植樹造林綠化、保護生物品種制宜的發(fā)展本地特色林木等等。

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