山東煙臺銀都財富中心營銷推廣策略

2008.3.6版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。煙臺銀都財富中心營銷推廣策略總體營銷思路市場診斷價值傳播價值實現(xiàn)價值塑造根據(jù)本項目的實際情況以及項目所在的區(qū)塊分析為出發(fā)點，重點分析本項目所處的區(qū)域競爭環(huán)境，區(qū)域的重點樓盤，項目的優(yōu)勢及客群、產(chǎn)品定位。在了解區(qū)域市場的前提下，作出比較客觀的分析結(jié)論。第一部分：市場診斷中心城區(qū)市場宏觀分析客群分析競爭市場分析（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）

煙臺市總體經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定上漲近五年煙臺市GDP年度增長率

2007年山東省GDP排名前五名城市

（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）

煙臺市總體經(jīng)濟發(fā)展逐漸趕超省內(nèi)其他城市2007年煙臺人均可支配收入增長率

煙臺市民財富儲備增幅明顯（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）近五年煙臺市社會消費品零售總額增長率

煙臺市市民消費能力快速上漲近五年煙臺市房地產(chǎn)投資開發(fā)額年增長率

（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）煙臺市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展2007年煙臺市四大類消費支出年均增長率

煙臺市民在居住類消費所占的比重仍然很大（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）煙臺市GDP增長率逐年提高且日益凸顯在山東的重要性煙臺市的可支配收入日漸提高2005年開始煙臺的房地產(chǎn)投資開發(fā)額每年增幅超過30%隨著煙臺人均可支配收入的提高，居民在居住方面消費仍然占據(jù)首位根據(jù)十一五規(guī)劃GDP的增長與個產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展將成為煙臺首要發(fā)展目標可支配收入的提高標志人均消費能力的上升房地產(chǎn)投資開發(fā)額占煙臺產(chǎn)業(yè)投資額的比重很大居住類消費增幅與人均可支配收入成同比增長從2005年開始，未來幾年煙臺市場地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出很大上升空間梳理解釋從2005年開始，煙臺市場未來幾年的地產(chǎn)發(fā)展有深厚基礎(chǔ)受2007年各項經(jīng)濟發(fā)展的影響,2008年上半年市場依舊保持持續(xù)上漲勢態(tài),國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“輪漲效應(yīng)”將逐步滲透到二，三線市場。煙臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展也將逐步進入由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變。第一部分市場診斷中心城區(qū)市場宏觀分析宏觀客群分析前面，我們已經(jīng)對項目所在的中心城區(qū)內(nèi)外競爭市場進行了比較系統(tǒng)的分析。下面，深度挖掘一下項目的目標客群客群分析客群心理需求分析客群整體宏觀分析客群區(qū)域分析客群整體宏觀分析（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局）

2007年城市房地產(chǎn)銷售面積為440萬平方米，以本市消費者為主，外埠消費者為輔。調(diào)查客群背景通過調(diào)查120位煙臺居民。地域劃分，芝罘區(qū)占28.6％，萊山區(qū)占16.7％，福山區(qū)占15.9％，牟平區(qū)占15.1％，開發(fā)區(qū)占13.5％，其他區(qū)域10.2％。學(xué)歷結(jié)構(gòu)，中專學(xué)歷占11.29％，大專以下學(xué)歷占32.93％，本科學(xué)歷占46.12％，碩士以上占2.66％。從業(yè)劃分，事業(yè)單位占15.6％，企業(yè)單位占53.07％，行政單位占7.2％，個體占6.4％，其他占17.73％；年齡結(jié)構(gòu)，25歲以下15.05％，25-30歲占27.56％，30-35歲占33.83％，35-40歲以上占23.56％?？腿盒睦硇枨蠓治稣{(diào)查者比重最多的為：本科學(xué)歷，企業(yè)單位，30-45歲。（數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委相關(guān)資料）

未來三年內(nèi)購房市場需求潛力強大需求潛力（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局信息網(wǎng)）

置業(yè)是為了居住環(huán)境的升級需求傾向未來五年內(nèi)購房市場需求潛力強大置業(yè)的首選區(qū)位仍然是城市中心位置居住類產(chǎn)品的升級換代將是未來置業(yè)的主流買房仍然是煙臺市民最關(guān)心的區(qū)位決定一切是房地產(chǎn)的不變法則煙臺市場呼喚精品居住項目梳理進行客群來源區(qū)域劃分，從而找出主力客群的購房目的、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)、購房原因等客群特征項目整體市場客群來源細分項目煙臺市場客群來源細分客群區(qū)域分析項目整體市場客群來源細分本市人口購買煙臺商品房占到90％以上（數(shù)據(jù)來源：煙臺統(tǒng)計局）客群特征客群來源芝罘區(qū)（76％）其他地區(qū)（24％）購房目的76.5％自?。?3.5％投資17％自住83％投資年齡結(jié)構(gòu)38％35-50歲32％25-35歲21％20-25歲9％50歲以上46％35-50歲37％25-35歲17％50歲以上職業(yè)30％民營企業(yè)23％國企15％公務(wù)員5％外企10％學(xué)校17％其他64％民營企業(yè)27％外企9％其他購房原因地理優(yōu)勢老居民改善住房環(huán)境發(fā)展?jié)摿θ宋臍庀⑸悼臻g比重年齡承受總價關(guān)注戶型購房原因芝罘區(qū)（占總量的76％）一次置業(yè)46％20-25歲25-35歲（主力）30－50萬元一房、二房、三房居住需求二次置業(yè)39％35-50歲（主力）50－100萬元二房、三房投資、改善住房多次置業(yè)15％35-50歲（主力）50歲以上70萬元以上一房、三房以上投資、給子女、改善住房客群特征項目的目標客群定位方向客群主次分層主要目標客群來源：煙臺本地補充客群來源：其他省市年齡：30-45歲；收入：年收入5-10萬、10萬以上；職業(yè)：民營企業(yè)、國企；教育背景：具有專業(yè)技能，良好的教育背景；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家購房需求:中小戶型、緊湊兩房、舒適三房購房需求:小戶型、舒適三房年齡：35-45歲；收入：年收入8萬以上；職業(yè)：民營企業(yè)、外企；教育背景：一般有良好的教育背景；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，單身人士項目的主力消費群體煙臺整體客群分析，90％以上的客群來源于煙臺本地煙臺市中心城區(qū)，客群分析中76％的客群來源于芝罘區(qū)來源區(qū)域：煙臺年齡：35-50歲；收入：年收入10萬以上、年收入5－10萬；職業(yè)：民營企業(yè)、國企；教育背景：一般具有較高的教育背景；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家購房需求：改善居住條件二次以上置業(yè)或不動產(chǎn)投資。本項目主要目標客群市場需求吻合政策導(dǎo)（70/90）客群區(qū)域分析客群心理需求分析客群整體宏觀分析客群分析在未來幾年煙臺的商品房主要銷售對象依然是本土購房人士，芝罘區(qū)中心城區(qū)位置仍然是房地產(chǎn)競爭的主要焦點。買房仍然是煙臺市民最關(guān)心的品質(zhì)樓盤才能占領(lǐng)市場來源區(qū)域：芝罘區(qū)年齡：35-45歲；收入：年收入10萬以上年、收入5-10萬；職業(yè)：民營企業(yè)、國企；教育背景：一般具有較高的教育背景；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家購房需求:緊湊兩房、舒適三房煙臺受過高等教育較富裕以及富裕階層是芝罘區(qū)地緣性購房者的主力人群

客群定位梳理第二部分價值塑造區(qū)域價值塑造產(chǎn)品價值塑造品牌價值塑造關(guān)于芝罘區(qū)人口AboutZhifu芝罘區(qū)屬于煙臺的城市發(fā)源地，常駐人口數(shù)高達69萬人；占煙臺市總?cè)丝诘?1.1%人口特點人文價值毓璜頂公園與市體育場館近在咫尺，全市重點中小學(xué)環(huán)繞項目周圍煙臺歌劇院將本案同步問世。核心文化區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)城市核心商業(yè)區(qū)項目地塊處于城市核心區(qū)的三大功能核心的分水嶺產(chǎn)業(yè)價值商業(yè)價值CBD中央商務(wù)區(qū)百盛商圈三站商圈振華商圈南大街商圈人文氣息濃郁，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善項目地塊在芝罘區(qū)，人口集中，商業(yè)繁華項目地塊在芝罘區(qū)南大街項目地塊地處城市中心具有很高的商業(yè)價值與投資價值升值潛力芝罘區(qū)屬于煙臺的城市發(fā)源地，常駐人口數(shù)高達69萬人；占煙臺市總?cè)丝诘?1.1%毓璜頂公園與市體育場館近在咫尺，市重點中小學(xué)環(huán)繞項目，文化廣場將與本案入住不久問世四大零售商圈一個商務(wù)辦公圈芝罘區(qū)的GDP產(chǎn)值占煙臺市的60％以上人口數(shù)量項目位于人文氣息濃郁，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的煙臺核心商業(yè)區(qū)的城市之巔項目地塊地處城市中心具有很高的商業(yè)價值與投資價值人文價值產(chǎn)業(yè)價值商業(yè)價值項目價值價值梳理項目區(qū)域價值分析銀都財富中心陽光100世茂海灣一號天鴻凱旋城交通指數(shù)步行↑↑↑→車行↑↑↑↑停車－↑↑→繁華指數(shù)生活配套↑↑↓↓周邊商業(yè)↑↑↓↓配套指數(shù)建筑形態(tài)↑↑↑→自身業(yè)態(tài)→↑↑→硬件設(shè)施－↑↑→物業(yè)服務(wù)－↑↑→人文指標人文環(huán)境↑↓→→景觀環(huán)境↑→↑↑學(xué)術(shù)氛圍↑↓↓↓區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善都市核心商圈深蘊人文價值高增長的升值潛力第二部分價值塑造區(qū)域價值塑造產(chǎn)品價值塑造品牌價值塑造產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議

我們打造城市之中的高檔精裝公寓與主題化精品商業(yè)的綜合體。公寓部分應(yīng)尊崇專屬與私密的規(guī)劃理念；商業(yè)部分應(yīng)以強調(diào)情景消費與體驗消費為主導(dǎo)的規(guī)劃理念（商業(yè)提案詳述）。公寓與商業(yè)屬于兩種不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品，在推廣與銷售的環(huán)節(jié)需要一個中間緩沖，可以從功能上進行規(guī)劃，增加會所功能。規(guī)劃理念建議公寓部分商業(yè)部分精品會所產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議Low-E玻璃是一種綠色、環(huán)保的節(jié)能玻璃：普通玻璃的表面輻射率在0.84左右，而Low-E玻璃的表面輻射率在0.25以下。這種不到頭發(fā)絲百分之一厚度的低輻射膜層對遠紅外熱輻射的反射率很高，能將80%以上的遠紅外熱輻射反射回去，所以Low-E玻璃具有良好的阻隔熱輻射透過的作用。

人們在選擇建筑物的玻璃門窗時，除了考慮其美學(xué)和外觀特征外，更注重其熱量控制、制冷成本和內(nèi)部陽光投射舒適平衡等問題。這就使得鍍膜玻璃家族中的新貴——Low-E玻璃脫穎而出，成為人們關(guān)注的焦點。

建筑外觀設(shè)計建議產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議戶型方正通風(fēng)原則公寓平面布置建議戶型方正通透原則公寓平面布置建議產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議屋頂自然環(huán)境與地面、室內(nèi)差異很大，高屋樓頂風(fēng)大，夏季炎熱而冬季又寒冷，陽光充足，易造成干旱。因此，一般應(yīng)選擇陽性的、耐旱、耐寒的淺根性植物，還必須屬低矮、抗風(fēng)、耐移植的品種。另外，為了使空中園林景觀部分更具特色，建議增加部分雕塑與噴泉。樓頂綠化產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議安防設(shè)施建議安防設(shè)施建議產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議科技生活系統(tǒng)建議強調(diào)以人為本的舒適性原則恒溫恒濕系統(tǒng)科技生活系統(tǒng)建議地源熱泵與天棚柔和輻射采暖和制冷系統(tǒng)用水調(diào)節(jié)室溫的奇跡用水來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度并不是新發(fā)明，根據(jù)史書記載，清朝歷代皇帝在夏季就使用冰來制冷。乾隆皇帝專用“掐絲琺瑯福壽雙全大冰箱”，內(nèi)藏冰磚，不但有專門儲藏食物的格子，同時箱蓋上有兩道鏤空排氣孔縫隙，宮女以扇子扇出箱內(nèi)冷氣，降低室內(nèi)溫度，同時冰融化時吸收室內(nèi)熱空氣，進一步調(diào)節(jié)室溫，起到空調(diào)作用。地源熱泵則是利用水源熱泵的一種形式，它是利用水與地能（地下水、土壤或地表水）進行冷熱交換來作為水源熱泵的冷熱源，冬季把地能中的熱量“取”出來，供給室內(nèi)采暖，此時地能為“熱源”；夏季把室內(nèi)熱量取出來，釋放到地下水、土壤或地表水中，此時地能為“冷源”。簡單講就是利用水作為媒介達到熱交換的作用。地源熱泵技術(shù)在混凝土樓板埋放高性能盤管，并在盤管內(nèi)通水運行，這一套系統(tǒng)為每一戶業(yè)主提供均勻、舒適的制冷和采暖。

和普通對流方式不同，溫控系統(tǒng)采用更為舒適的低溫輻射。原理很簡單，就像太陽以熱輻射方式將溫暖傳輸給地球一樣，這套系統(tǒng)在冬天通過樓板向整個房間均勻輻射對人體健康有益的遠紅外線，加熱房間內(nèi)的所有物體，使人們感到舒適；夏天，樓板會接收室內(nèi)所有物體的熱輻射，并由18~20度的水將熱帶走，使室內(nèi)保持涼爽。其制冷和采暖效果非常均勻、舒適。

這套系統(tǒng)在夏季以18-21度左右的水制冷，冬天以32-35度左右的熱水采暖，配合上第特有的建筑圍護結(jié)構(gòu)，其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值。取自高空的新鮮空氣，經(jīng)過濾、除塵、滅菌、加熱/降溫，加濕/除濕等處理過程，以低速從房間底部送風(fēng)口不斷的徐徐送出。低于室溫的新風(fēng)，在地面形成新風(fēng)湖，層層疊加，緩緩上升，帶走污濁空氣，最后達到房間頂部，經(jīng)由排氣孔排出，新/回風(fēng)完全杜絕交叉污染，即節(jié)能又保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求。新風(fēng)循環(huán)技術(shù)同層排水技術(shù)，其特點為排水橫管安裝在本層樓板上，衛(wèi)生潔具的排水支立管不穿越樓板，只有排水主立管穿越樓板，管道的檢修維護在本層解決。與傳統(tǒng)排水方式相比，有很對優(yōu)點。1、產(chǎn)權(quán)清晰，便于維修與后期管理。2、從根本上杜絕由于排水管穿越樓板造成的滲漏。3、衛(wèi)生間布局更具個性化。4、消除水流噪音。同層排水系統(tǒng)產(chǎn)品建議建筑外觀設(shè)計建議物業(yè)管理和服務(wù)建議規(guī)劃理念建議平面布置建議景觀設(shè)計建議科技生活系統(tǒng)建議安防設(shè)施建議物業(yè)管理與服務(wù)建議1.家政服務(wù):家政服務(wù)/打掃衛(wèi)生,買菜,做飯/打掃衛(wèi)生買早點/打掃衛(wèi)生/木地板打臘/看護病人上門收洗衣服(洗衣服另計)接送小孩上學(xué)家庭綠化,盆景造型美容美髮/健美訓(xùn)練/健身訓(xùn)練裁剪,編織寵物喂養(yǎng)…指導(dǎo)鐘點工代購帶/售二手家私殘障人士特別服務(wù)代請家教/代租汽車物業(yè)管理與服務(wù)建議2.商務(wù)服務(wù):電話傳真打字復(fù)印/洗車打臘/代送飲用水代訂牛奶/代購車船飛機票/代辦旅游手續(xù)代寄代領(lǐng)郵件/代訂報刊,雜志/臨時代保管小物物業(yè)管理與服務(wù)建議3.文化娛樂服務(wù):提供圖書閱覽/組織圖書音像制品交流組織種種展銷活動/組織郊游設(shè)置棋類場所/組織健體活動/邀請小型演出團體演出物業(yè)管理與服務(wù)建議商圈－城市經(jīng)濟的靈魂

煙臺核心商圈的城市之巔客群－城市發(fā)展的中堅力量

都市核心精英專屬領(lǐng)地生活理念－我們賣的不僅是房子

大都市精英生活產(chǎn)品價值塑造提煉第二部分價值塑造區(qū)域價值塑造產(chǎn)品價值塑造品牌價值塑造宏觀角度芝罘區(qū)地處城市中央?yún)^(qū)域,集最繁華的商業(yè)、最佳的醫(yī)療機構(gòu)、最好的教育機構(gòu)于一體，起著引領(lǐng)全市發(fā)展的高地。本項目所處地塊屬城市中最具升值潛質(zhì)的重要區(qū)域中心。煙臺市，自然資源豐富，雖在城市經(jīng)濟規(guī)劃中不以旅游資源為主，但如鉆石一般，小而精致，屬山東省精英匯集的重要城市。微觀角度產(chǎn)品本身地處城市核心中最具升值潛力的區(qū)域,該區(qū)域?qū)偃兄匾慕?jīng)濟樞紐,精英匯集,繁華富裕,周邊配套設(shè)施完善,全面以此作為項目定位，能明確突出本項目核心優(yōu)勢；物以類聚人以群分，以高品味的定位，即可符合文化配套的特性，又可提升本項目品質(zhì)，吸納精英人士入住。我們的品牌價值:品質(zhì)空間與時尚消費的LIFESTYLE生活概念*lifestyle強調(diào)生活的獨特風(fēng)格，類型。

突出不同于人的特征。多指高雅的、有個性的生活方式。

定位價值理念我們的居住體驗……我們的消費體驗……定位出發(fā)點現(xiàn)代都核心生活理念高品質(zhì)都市生活體驗時尚消費與精神享受都市精英的名利場所煙臺都市新貴的專屬領(lǐng)地總體市場定位梳理我們要塑造的是——煙臺都市新貴的專屬領(lǐng)地總體市場定位我們的品牌塑造目的營造與眾不同的生活與消費體驗拉升項目銷售價格搶占有限的市場份額通過區(qū)域的價值挖掘，我們找出了項目的區(qū)域優(yōu)勢；通過產(chǎn)品價值的塑造，我們力求打造超越地域的引領(lǐng)產(chǎn)品；通過品牌價值的塑造，我們找到推廣的主題、主線以及核心價值的脈絡(luò)。區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、品牌價值的意義本次部分主要解決叁個問題：1、傳播內(nèi)容及價值體系“提純”2、建立消費者對項目的“偏好”3、實現(xiàn)銷售速度與銷售“溢價”區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、品牌價值凝練后所解決的問題第三部分推廣策略核心策略階段性推廣策略項目分析與借鑒推廣要點分析銀都財富中心項目概況——產(chǎn)品形態(tài)位于煙臺南大街與西南河路的西南角，緊鄰新振華購物中心，部分高層擁有稀缺海景。銀都財富中心59-190平米高端公寓城市核心精品商業(yè)城市精英會所銀都財富中心：煙臺城市核心區(qū)當代地標性高端綜合體

區(qū)域價值：城市商務(wù)區(qū)＋城市商業(yè)區(qū)＋城市文化中心品牌價值：銀都實業(yè)品牌實力環(huán)境價值：城市中心區(qū)+部分海景＋人文環(huán)境配套價值：高端綜合體（高端精品商業(yè)、精英俱樂部），（商業(yè)提案詳述）城市價值：城市發(fā)展趨勢+城市宜居性服務(wù)價值：高端物管服務(wù)體系投資價值：城市重點打造區(qū)域＋地段稀缺＋產(chǎn)品稀缺＋景觀稀缺傳播價值梳理項目競爭環(huán)境目前主要在售競爭對手來自于同一區(qū)域的樓盤有世茂海灣1號、陽光100、這些項目也是我們項目的主要競爭對手,該區(qū)域已成為煙臺的富人區(qū)，售價普遍高于其他區(qū)域項目。目前世茂海灣1號項目已成為煙臺地產(chǎn)的標桿作品。項目競爭環(huán)境產(chǎn)品力對比分析項目區(qū)位稀缺資源宜居度裝修程度物業(yè)管理自身綜合體資源海灣1號CBD一線海景90毛胚高麗物業(yè)寫字樓+五星酒店+雙會所+公寓+群樓商業(yè)陽光100振華商圈部分海景80精裝修酒店式服務(wù)酒店+商業(yè)+寫字樓+公寓本案核心區(qū)部分海景85差異化差異化公寓+精品商業(yè)對比各具優(yōu)勢劣勢文化標簽傾向性高端服務(wù)商業(yè)形象前置點評：核心區(qū)位及項目的宜居性是公寓銷售價格的基礎(chǔ)，如何樹立本項目的城市高端綜合體的物業(yè)形象？“精品商業(yè)形象前置”是實現(xiàn)銷售“溢價”和打造項目與競爭對手差異化形象的核心出口。共性賣點個性賣點區(qū)域產(chǎn)品環(huán)境區(qū)域開發(fā)實力1、煙臺市2、芝罘區(qū)高層城市綜合體高端商業(yè)+高端公寓+精英會所海景城市核心1.強大實力2.專業(yè)經(jīng)驗共性賣點&個性賣點小結(jié)本項目核心價值點在于“城市核心地塊”具有城市地標性地位的產(chǎn)品價值。本項目的精品商業(yè)是本項目和其他產(chǎn)品的獨特區(qū)隔之處。價值核心操盤手法及推廣方法借鑒借鑒一：打造城市綜合體，借助綜合體其它物業(yè)形態(tài)，實現(xiàn)項目公寓部分的高銷售“溢價”。第一階段：勢為先，談理想第二階段：借項目其它業(yè)態(tài)，使高端形象與高附加值，得以實現(xiàn)。操盤手法及推廣方法借鑒（商業(yè)提案詳述）第三階段：項目在公寓銷售期內(nèi)，就已經(jīng)為項目的商業(yè)銷售，奠定了殷實的基礎(chǔ)，在項目尾期實現(xiàn)商業(yè)價值，順理成章。操盤手法及推廣方法借鑒（商業(yè)提案詳述）可借鑒價值點：1、先行打造項目核心區(qū)位的高端綜合體價值2、在公寓銷售期內(nèi)，借助高端精品商業(yè)物業(yè)提升公寓產(chǎn)品的附加值3、高端商業(yè)形象前置，在為公寓銷售提供支持的同時，為商業(yè)蓄勢操盤手法及推廣方法借鑒第三部分推廣策略核心策略階段性推廣策略項目分析與借鑒總體營銷推廣策略B、采用“高端商業(yè)形象品牌前置”的手法，拉升公寓銷售附加值。C、結(jié)合招商及營銷進程節(jié)點，采用[新聞記實性]手法，根據(jù)各階段的不同目的與市場需要，給營銷工作給予支持。A、采用“整體形象帶動銷售行為”的核心營銷思路。（商業(yè)提案詳述）商業(yè)核心價值：國際一線品牌聚集經(jīng)營模式下的市場培養(yǎng)策略、頂級商業(yè)團隊經(jīng)營，安全創(chuàng)富、投資無憂、回報率高（商業(yè)提案詳述）銀都財富中心：煙臺經(jīng)濟的未來驅(qū)動、采用都會商業(yè)模式的前沿規(guī)劃、城市發(fā)展藍籌股的投資遠景發(fā)展商：推動城市發(fā)展的莊家、整合頂級團隊、務(wù)實態(tài)度、前沿商業(yè)開發(fā)理念與公寓居住理念、社會公信力公寓核心價值：世界頂級商業(yè)殿堂之上的居住價值，分享城市中心價值核心策略（清楚的焦點）——消費者價值體驗?zāi)Ｐ汀绊椖扛叨司C合體”品牌力提升策略銀都財富中心項目整體案名PLACEBALLETS

——城市芭蕾地理學(xué)名詞，由人文主義地理學(xué)家戴維?西蒙(DavidSeamon)提出在身體芭蕾基礎(chǔ)上提出的生活場域概念。其特性是把在文化氣質(zhì)近似的人群放置于可以吸引他們的場所（社區(qū)）中，讓人群自我互動，慢慢形成一種文化共同體，連續(xù)性、獨特性、熟悉性、歸屬性更強。銀都財富中心，完全滿足生活中的個性需求，宛若身體芭蕾一組整合的姿勢與移動，契合成個人在建筑里韻律化、藝術(shù)化的生活?？胺Q城市中不可復(fù)制的生活舞臺，即城市芭蕾?！居⑽陌该俊卷椖空w推廣定位與整體推廣語】城市核心·當代高端綜合體締造城市新天地CreatingNewCityLand推廣語推廣定位①APARTMENT ②SHOPPING ③CLUB 項目整體之下各業(yè)態(tài)分別命名案名系統(tǒng)方案建議案名系統(tǒng)方案-1①APARTMENT

摩天閣城市核心·摩天華宅推廣定位：都會海域官邸推廣語：②SHOPPING

香檳廣場推廣定位：（商業(yè)提案詳述）案名系統(tǒng)方案-1③CLUB

IN&CLUB

財富精英會所推廣定位：＊：IN指infashion“時尚,流行”的意思，意味正在流行之意。案名系統(tǒng)方案-1案名方案-2銀都財富中心PLACEBALLETS①APARTMENT 財富公館（都會海域官邸）②SHOPPING 香檳廣場 ③CLUB Ying·CLUB（財富精英會所）案名方案-3銀都財富中心PLACEBALLETS①APARTMENT大都會（都會海域官?。赟HOPPING 銀都天第③CLUB Y·CLUB（財富精英會所）銀都財富中心PLACEBALLETS①APARTMENT海悅閣（納?！づc君悅）②SHOPPING 銀都匯③CLUB Y·CLUB（財富精英會所）案名方案-4第三部分推廣策略核心策略階段性推廣策略項目分析與借鑒傳播戰(zhàn)術(shù)：《戰(zhàn)術(shù)》Tactics圈層傳播國際化合作資源精包裝默廣告，重口碑高端品牌聯(lián)動體現(xiàn)社會責任感關(guān)懷家庭生活高端事件的參與傳播核心策略項目各階段推廣策略第一階段第二階段第四階段開盤期08.7-8持續(xù)銷售期09.01-09.6預(yù)熱期08.3--6第三階段熱銷期08.9-12階段現(xiàn)狀：基地不具備接待條件，進入廣泛的客戶積累階段階段目標：整體與公寓形象入市，通過公關(guān)活動和圍檔(戶外)廣告，形成關(guān)注傳播核心：趨勢整合，從項目規(guī)劃和城市運營的戰(zhàn)略角度來闡述地塊發(fā)展前景要讓項目的核心主張，通過戶外廣告和整合媒體推廣，確立城市地位六百年的老煙臺·需要一個新天地預(yù)熱階段主題-1（一個月左右）銀都財富中心PLACEBALLETS摩天閣香檳廣場IN·CLUB精品百貨新殿堂之上的摩天華宅預(yù)熱階段主題-2（四月中旬左右，換臉公寓）摩天閣PLACEBALLETS銀都財富中心香檳廣場IN·CLUB8A、大型公關(guān)活動:與外埠媒體合作，海域城市新生活論壇【開盤階段推廣戰(zhàn)術(shù)建議】B、打造城市最具品牌號召力的“價值工地”加高工地圍擋高度，增加展示面。項目整體形象展示區(qū)公寓產(chǎn)品力（室內(nèi)照片）展示+加入高端商業(yè)品牌元素C.挖掘并預(yù)埋具重要傳播價值的產(chǎn)品噱頭，并注重引導(dǎo)業(yè)內(nèi)及圈層的口碑。（1）充分利用精品商業(yè)品牌的影響力與傳播價值。（商業(yè)提案詳述）（2）簽約定制時尚奢侈名牌家具、飾品布置銀都財富中心樣板間。例如：北京星河灣在介紹園林樹種時不是單純講所選的樹種，而是將選擇樹種在北方進行試驗并提前種植等各環(huán)節(jié)做為新聞點介紹，向外界傳達了星河灣在做產(chǎn)品的考究和用心程度。附：北京星河灣園林要種的四千多棵樹2003年就從全國各地買來種在這四塊土地上。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)花費了3000萬元購買了約4000棵樹種，為了選擇適合的樹木，專門成立了尋樹小組，越野車光在北方就跑了13萬公里。。。。（3）材料的使用的考究（需工程部門全力配合記錄有價值的過程）D、針對性的圈層媒體投放在媒體投放層面，選擇機場戶外廣告、商業(yè)區(qū)戶外廣告、航機雜志，針對往來于煙臺的商務(wù)旅游人士進行宣傳。項目整體各階段推廣策略第一階段第二階段第四階段開盤期08.7-8持續(xù)銷售期09.01-09.6預(yù)熱期08.3--6第三階段熱銷期08.9-12階段現(xiàn)狀：樣板間開放，項目正式開盤。階段目標：銷售要一次引爆，要引發(fā)整個煙臺的轟動，項目開盤告知。傳播核心：力量整合，逐塊展示資源優(yōu)勢和項目利益，適時公布項目開