廣西貴港御江名城可行性研究報告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目廣西·貴港【御江名城】可行性分析報告目錄1城市宏觀環(huán)境分析 41.1城市概況 41.1.1地域范圍 41.1.2行政區(qū)劃 41.2宏觀環(huán)境分析 41.2.1宏觀環(huán)境分析方法的選取 41.2.2宏觀政策背景分析（P：政治因素、政策因素） 51.2.3經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析（E：經(jīng)濟因素） 81.2.4社會環(huán)境分析（S：社會因素） 161.2.5城市規(guī)劃發(fā)展分析（T：技術(shù)要素兼自然因素） 171.3小結(jié) 182總體市場分析 192.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 192.1.1房產(chǎn)投資分析 192.1.2施工面積與竣工面積比 202.1.3銷售面積與竣工面積比 212.1.4住宅產(chǎn)能能差 222.1.5住宅平均價格增長率走勢分析 232.2土地供應(yīng)分析 242.3城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 262.3.1住宅價格趨勢預(yù)測 272.3.2商業(yè)及商務(wù)價格預(yù)測 292.3.3需求預(yù)測 303區(qū)域環(huán)境分析 323.1港北區(qū)發(fā)展分析 323.1.1港北區(qū)概況 323.1.2港北區(qū)與其他城區(qū)功能對比 323.1.3港北區(qū)與其他城區(qū)居住價值競爭力對比 333.2城北新區(qū)住宅板塊規(guī)劃發(fā)展分析 353.3城北新區(qū)居住組團優(yōu)劣勢分析 363.3.1優(yōu)勢分析 363.3.2劣勢分析 364競爭環(huán)境分析 374.1城市房地產(chǎn)發(fā)展格局 374.2城市房地產(chǎn)各板塊發(fā)展概況 384.3競爭項目分析 394.3.1樓盤分布概況 394.3.2競爭項目的確定 414.3.3主要競爭項目分析 414.3.4次要競爭項目分析 454.3.5潛在競爭項目分析 464.3.6小結(jié) 474.4城市代表性大盤分析 474.4.1城市重點樓盤特征 484.4.2城市住宅產(chǎn)品特征 484.5項目市場空間與機會評價 495需求客群分析 515.1調(diào)研的基本情況 515.2消費者調(diào)查數(shù)據(jù)分析 525.3消費者調(diào)查分析結(jié)論 526結(jié)論與市場發(fā)展導(dǎo)向 546.1宏觀環(huán)境分析結(jié)論 546.2總體市場分析結(jié)論 546.3區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論 556.4競爭環(huán)境分析結(jié)論 556.5需求客群分析結(jié)論 556.6市場發(fā)展導(dǎo)向 567工期及進度安排8資金籌資9財務(wù)評價10社會評價11風(fēng)險評價12研究結(jié)論和建議1城市宏觀環(huán)境分析1.1城市概況1.1.1地域范圍貴港市是一座具有兩千多年歷史的古郡，也是一座新興內(nèi)河港口城市，位于廣西東南部、西江流域的中游。1995年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)將原屬玉林地區(qū)的貴港市（縣級）、桂平市（縣級）和平南縣合并，成立地級貴港市，轄港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)、桂平市和平南縣，總面積10606平方公里，總?cè)丝?78.89萬。1.1.2行政區(qū)劃港北區(qū)——全區(qū)總面積1092平方公里，總?cè)丝?9.8萬人。其中城區(qū)人中30萬人。港北地區(qū)是貴港市中心城區(qū)，是市委、市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟、文化中心和對外交往的窗口。港南區(qū)——全區(qū)轄5鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，總面積1026平方公里，現(xiàn)總?cè)丝?0多萬人。覃塘區(qū)——轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?0萬，其中壯族占60%，總面積1502平方公里。1.2宏觀環(huán)境分析1.2.1宏觀環(huán)境分析方法的選取PEST分析是指\o"宏觀環(huán)境"宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（Political）、經(jīng)濟（Economic）、技術(shù)（Technological）和社會（Social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。PEST作為宏觀環(huán)境的分析工具，就房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以由項目的物業(yè)類型、大體定位思路來確定影響該項目因素的研究范圍，在這里我們可以用一個矩陣的形式來表示，并且通過PEST工具全面分析項目的宏觀背景環(huán)境（詳細見1.2、1.3、1.4、1.5部分）。表1-1PEST分析方法組成要素P：政治因素、政策因素國家、地方政府宏觀經(jīng)濟政策國家、地方政府土地政策國家、地方政府金融政策國家、地方政府稅收政策E：經(jīng)濟因素城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與規(guī)劃目標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r城市投資發(fā)展?fàn)顩rS：社會要素市區(qū)人口、家庭數(shù)居民社會生活與消費力T：技術(shù)要素兼自然因素規(guī)劃發(fā)展的影響1.2.2宏觀政策背景分析（P：政治因素、政策因素）【觀點】國家近年宏觀調(diào)控的思路主要是規(guī)范土地市場、嚴(yán)控整頓金融、穩(wěn)定房價、增加保障性住宅供應(yīng)量等。從大的環(huán)境可以研判，國家調(diào)控政策方向是保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，相對來說貴港并不如開發(fā)過熱的其他城市嚴(yán)峻，因此貴港房地產(chǎn)市場仍處于一個健康合理的發(fā)展軌道上。國家未來的宏觀調(diào)控政策將使得房地產(chǎn)開發(fā)投資資金從緊，部分經(jīng)營能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)將會從市場中退出，未來幾年有重新洗牌的趨勢，對品牌實力開發(fā)商更加有利。金融政策是政府調(diào)節(jié)市場經(jīng)常運用的手段，體現(xiàn)了從緊的特征，一方面減緩房地產(chǎn)投資的增速，另一方面也是從降低金融風(fēng)險角度考慮的。首付款的提高、利率和準(zhǔn)備金率的調(diào)整，對房地產(chǎn)的資金需求方從開發(fā)商到購房者都有影響，重點抑制投機因素，對自住消費者影響不大。國家出臺的一系列土地政策，目的對調(diào)整土地中不規(guī)范的利益關(guān)系，保護耕地，有效利用土地，并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場運作，起到引導(dǎo)和指導(dǎo)作用。就貴港而言，土地嚴(yán)控措施的出臺，將會對貴港土地市場有一定影響，規(guī)范土地運作，貴港可出讓土地面積呈下降趨勢，土地將越來越成為稀缺的資源。2007年12月3日至5日召開的中央經(jīng)濟工作會議全面分析了當(dāng)前我國經(jīng)濟形勢和國際經(jīng)濟環(huán)境，并明確提出了明年經(jīng)濟工作的指導(dǎo)思想和總體要求，從中央布置的明年經(jīng)濟工作任務(wù)看，繼續(xù)從緊的宏觀調(diào)控政策將會使中國的整體經(jīng)濟在一定程度上降溫，而貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬木o”將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一些消極影響。對本項目來說，國家一系列的宏觀調(diào)控政策對項目的影響主要體現(xiàn)在項目的購房客群上。從國家大環(huán)境上看，各大城市房地產(chǎn)市場的投資客開始撤退，而由于貴港市屬于廣西區(qū)內(nèi)二線城市，投資客戶的影響比較微小，并且國家對第二套房界定的同時，各主要銀行，如建設(shè)銀行、中國銀行等也陸續(xù)出臺了對第三套房貸的細則，加上貴港市目前人均收入稍低于全區(qū)平均水平這一實際，對貴港市二次置業(yè)客戶有著巨大的影響。2007年主要宏觀調(diào)控政策與明年經(jīng)濟動向解讀金融政策1、央行年內(nèi)5次加息10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。對于普通消費者來說，加息使得累計增加成本開始明顯，按揭貸款購房的成本有所增加。2007年12月8日，央行宣布從2007年12月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，達到14.5%。至此，本年度中國人民銀行已10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。貸款準(zhǔn)備金提高使流動性貨幣減少，整體開發(fā)商能夠獲得開發(fā)貸款的數(shù)目減少，在一定程度上影響資金實力不夠強大的開發(fā)商有可能面臨被市場淘汰，對實力開發(fā)商的影響不大。2、第二套房貸40%首付，1.1倍利率。提高第二套房貸款首付和利率將對投資性購房有一定的抑制作用，改善性居住的需求也受到一定的影響。12月份，央行正式出臺了對第二套房的定義，明確了以戶為單位確定房貸次數(shù)。土地政策2007年10月國土部下發(fā)通知，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年。同期國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，強調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。土地分期拿證不一次繳完全額土地出讓金的行為將被明令禁止，這一政策不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意高價壟斷土地市場的行為。項目的開發(fā)時間受到限制，必須在2年內(nèi)啟動，3年內(nèi)開發(fā)完畢，在時間上給項目的開發(fā)增加了壓力，但本政策依賴實施細則的掌控。稅收政策國家稅務(wù)總局發(fā)布通知要求各地從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加規(guī)范拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔(dān)，其信號作用遠大于實際效果。而對于不規(guī)范低價拿地的企業(yè)來說，將增加一定的稅費成本，影響較大。中央經(jīng)濟工作會議召開12月3日至5日，2007年中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。中國高層明確表示，防止經(jīng)濟轉(zhuǎn)向過熱和明顯通脹將成為2008年中國宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，會議適時提出，要“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”。會議確定了明年的八項經(jīng)濟工作任務(wù)，其中一項就是完善和落實宏觀調(diào)控政策，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭。具體表現(xiàn)在中國開始轉(zhuǎn)變實施了十年的“穩(wěn)健”的貨幣政策，轉(zhuǎn)而實施“從緊”的貨幣政策?？梢灶A(yù)見的是國家仍將會不遺余力地解決流動性過剩的問題，這將會使得投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金有所減少，對于給過熱的中國房地產(chǎn)市場降溫產(chǎn)生重要作用。1.2.3經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析（E：經(jīng)濟因素）城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與規(guī)劃目標(biāo)【觀點】貴港市區(qū)位優(yōu)勢突出，可以接受南寧、玉林等周邊的輻射，在中國—東盟貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮作用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化為城市經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等發(fā)展提供良好的產(chǎn)業(yè)支持空間。貴港市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長，將極大地刺激城鎮(zhèn)居民的購房需求。貴港經(jīng)濟未來兩年將處于高速發(fā)展期，根據(jù)貴港市《十一五發(fā)展規(guī)劃》提出的指導(dǎo)思想和目標(biāo)任務(wù)，貴港將建設(shè)成為富裕貴港、文化貴港、生態(tài)貴港和平安貴港的總體要求，為貴港市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的經(jīng)濟支撐。貴港市主要經(jīng)濟指標(biāo)分析（1）GDP和固定資產(chǎn)投資情況表1-2歷年GDP和固定資產(chǎn)投資增幅情況2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP(億元）119.65126.27134.4164.93225.64265.19328.8GDP增長率4%6%6%22%37%13.1%15.3%固定資產(chǎn)投資總額(億元）21.5627.3936.3558.51129.76149.56160固定資產(chǎn)投資增長率23%27%32%61%122%15.6%7%資料來源：《廣西年鑒》，貴港統(tǒng)計局圖1-1歷年GDP和固定資產(chǎn)投資增幅情況從2000年至2007年期間，貴港市國內(nèi)生產(chǎn)總值不斷穩(wěn)步上升，固定資產(chǎn)投資額在2007年實現(xiàn)大幅度增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定的關(guān)系，如下表：表1-3GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系表GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地產(chǎn)發(fā)展萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展由此看出，貴港的房地產(chǎn)發(fā)展處于飛速發(fā)展的時期，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)提供了強有力的支撐作用。從2002年開始，固定資產(chǎn)投資開始大于GDP的增長幅度，主要是來自貴港政府對城市的規(guī)劃調(diào)整尤其是對港北區(qū)的規(guī)劃定位而加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施投入，基礎(chǔ)環(huán)境的改善，為貴港房地產(chǎn)業(yè)的下一階段飛速發(fā)展注入了活力。（2）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表1-42001－2010年城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)項目（億元）2001年2002年2003年2004年2005年2010年第一產(chǎn)業(yè)46.4346.7346.4346.7367.2599.6第二產(chǎn)業(yè)27.7929.727.7929.746.49166第三產(chǎn)業(yè)45.4349.8745.4348.8783.73149.4資料來源：《廣西年鑒》、《2006年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》圖1-22001－2010年城市產(chǎn)業(yè)變化趨勢貴港政府近年不斷促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，二、三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，根據(jù)貴港市政府的“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，未來五年內(nèi)，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為24：40：36，貴港市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟重大轉(zhuǎn)變，以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，奠定了房地產(chǎn)業(yè)騰飛的更為堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。（3）人均可支配收入表1-52004－2007年人均可支配收入2004年2005年2006年2007人均可支配收入（元）62097642893810457資料來源：《廣西年鑒》人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）020004000800010000130002005年2006年2007年人均可支配收入（元）圖1-32004－2007年人均可支配收入變化趨勢最近三年貴港人均可支配收入增幅較快，2007年區(qū)域人均可支配收入超過了1200美元，達到10457元，居民的購買力有了較大幅度增強，居民居住水平以及住宅消費需求將大幅度得到提升。（4）歷年社會消費品零售總額及居民儲蓄存款余額表1-62003－2007年社會消費品零售總額/居民儲蓄存款余額項目2003年2004年2005年2006年2007社會消費品零售總額（億元）38.1843.1791.42104.5123.5居民儲蓄存款余額（億元）117.49136.4151.06188.61資料來源：《廣西年鑒》、《2006年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》00204060801001201401601802002003年2004年2005年2006年社會消費品零售總額（億元）居民儲蓄存款余額（億元）圖1-42003－2006年社會消費品零售總額/城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長趨勢城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額與社會消費品零售總額兩者保持較為穩(wěn)定的增長，這預(yù)示著貴港市有較大的消費潛力，居民的購買力將會持續(xù)增強。城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)政府“十一五”發(fā)展的目標(biāo)是：到2010年，全市生產(chǎn)總值達到415億元（按2007年價格），年均增長15.3%，人均生產(chǎn)總值1200美元以上；財政收入35億元，年均增長15%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%，五年累計投資900億元以上；進出口總額1.5億美元以上，年均增長15%，其中出口總額1億美元以上，年均增長15%；利用外資年均增長20%，五年累計2.9億美元以上；一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為24：40：36；非公經(jīng)濟占縣域經(jīng)濟總量的比重達到90%左右；人口自然增長率控制在8.5‰以下；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10000元，年均增長8%；農(nóng)民人均純收入4000元，年均增長8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r【觀點】城市確立了以工業(yè)立市為根本，為城市發(fā)展提供堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，根據(jù)西方城市發(fā)展的一般經(jīng)驗，城市工業(yè)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也將迅速發(fā)展，并最終成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，達到發(fā)達城市的產(chǎn)業(yè)比例水平?？梢灶A(yù)見，未來貴港市工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)必將齊頭并進，相互促進，共同發(fā)展。貴港市由于優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)、新型服務(wù)業(yè)為重點的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，經(jīng)濟的發(fā)展使得居民的消費水平進一步提高，對居住也提出了更高的要求。貴港市隨著各行業(yè)的發(fā)展、各地大型企業(yè)的進駐，將帶來大量外來人口，成為房地產(chǎn)市場最有力的支撐。各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展必定吸引和集聚大量的高層次專業(yè)技術(shù)和企業(yè)經(jīng)營管理人才到貴港，城市的消費理念也會隨之進一步提升。城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局三產(chǎn)業(yè)關(guān)系42.320.637.1三產(chǎn)業(yè)關(guān)系42.320.637.1第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)圖1-5城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局圖三次產(chǎn)業(yè)比例由2000年的42.3：20.6：37.1調(diào)整到2005年的29.8：32.8：37.4。工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到42.9%。一些大型工業(yè)項目，如朗田制藥、木薯深加工生產(chǎn)醋酸乙酯等化工產(chǎn)品項目的陸續(xù)投入將使得貴港工業(yè)基礎(chǔ)得到增強。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化初具規(guī)模，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，對經(jīng)濟增長的拉動作用穩(wěn)步提高。貴港躋身全國內(nèi)河大港13強，成為西部地區(qū)和華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，全市跨省和港澳船舶運力占廣西的一半以上。商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展加快，市建材市場、西江汽車摩托車專業(yè)市場、港中家具城、中大（藥材）批發(fā)市場等一批專業(yè)市場陸續(xù)竣工投入使用，國美電器、夢之島百貨等一批國內(nèi)外知名商貿(mào)品牌相繼進入貴港。旅游業(yè)日益趨旺，全市接待游客總數(shù)、旅游收入分別以年均15%和17%的速度增長。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快工業(yè)發(fā)展步伐著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)堅持走新型工業(yè)化道路，加快構(gòu)建特色工業(yè)體系，不斷壯大制糖、造紙、建材、冶金、機械、化工、食品、制藥、農(nóng)產(chǎn)品加工、能源等十大工業(yè)板塊，著力打造糖紙、建材、食品、飼料等四大工業(yè)生產(chǎn)基地。加快推進技術(shù)創(chuàng)新加快構(gòu)建以市場為導(dǎo)向、企業(yè)為主體、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的自主創(chuàng)新體系，廣泛運用高新技術(shù)和先進適用技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)、知名品牌和較強競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。加強工業(yè)集中園區(qū)建設(shè)加強江南工業(yè)園、桂平長安工業(yè)集中區(qū)、平南烏江工業(yè)集中區(qū)等現(xiàn)有工業(yè)集中園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系建設(shè)，引進具有產(chǎn)業(yè)帶動優(yōu)勢的重大工業(yè)項目進入園區(qū)，加快園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐。培育具有比較優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群，促進工業(yè)集聚發(fā)展，使工業(yè)集中園區(qū)成為對外開放的新窗口、工業(yè)經(jīng)濟重要的增長極。切實加強“三農(nóng)”工作，大力推進新農(nóng)村建設(shè)加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)在確保糧食穩(wěn)定增長的前提下，進一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)。加大對農(nóng)業(yè)的支持力度堅持“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村”和“多予少取放活”的方針，強化政府對農(nóng)村的公共服務(wù)，擴大公共財政覆蓋農(nóng)村的范圍，逐步建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的長效機制。著力改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件加大財政對農(nóng)村道路、飲水、電網(wǎng)、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生等事業(yè)的投入，加強村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。加強農(nóng)民教育培訓(xùn)抓好各種類型的農(nóng)業(yè)實用技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)技能培訓(xùn)，加強農(nóng)村科學(xué)技術(shù)普及工作，提高農(nóng)民致富本領(lǐng)，努力培養(yǎng)“有文化、懂技術(shù)、會經(jīng)營”的新型農(nóng)民。發(fā)展壯大服務(wù)業(yè)，著力打造區(qū)域性商貿(mào)中心構(gòu)建區(qū)域性物流中心加強貴港作為國家一類對外開放口岸的物流設(shè)施建設(shè)，重點抓好水泥物流園區(qū)、煤炭物流區(qū)、貨運配送中心和倉儲區(qū)建設(shè)。加強信息平臺建設(shè)，加快建設(shè)一批大型專業(yè)批發(fā)市場和商貿(mào)大夏。積極推動現(xiàn)有物流企業(yè)的聯(lián)合重組，組建港口集團、公路貨運集團等大型物流企業(yè)集團。大力吸引國內(nèi)外大型物流企業(yè)來貴港發(fā)展擴業(yè)。鼓勵發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，形成以中心城區(qū)為龍頭，面向大西南和泛珠三角的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。大力發(fā)展特色旅游業(yè)圍繞“整合資源、培育品牌、建設(shè)精品、形成網(wǎng)絡(luò)”的要求，以歷史文化、宗教名勝、自然景觀為特色，大力推進“玉貴走廊特色旅游產(chǎn)業(yè)帶”規(guī)劃建設(shè)，形成宗教歷史之旅、自然風(fēng)光之旅、綠色健康之旅等三條主題旅游線路。積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)穩(wěn)步有序地推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培育住房、汽車、教育、休閑、體育等消費熱點，提升消費水平。改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)和餐飲業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)整體水平。積極發(fā)展金融、保險、信息、會計、審計、律師、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強區(qū)域輻射功能。重大項目對房地產(chǎn)項目的影響【觀點】隨著大批重大項目相繼的開工建設(shè)和便捷交通網(wǎng)絡(luò)的形成，貴港成為一方投資的熱土，房地產(chǎn)也將從中受益。貴港每落戶一個項目，都會極大地帶動經(jīng)濟及人口的增長，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。城市范圍及人口將進一步擴大規(guī)模。人流和資金的注入必將對貴港的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用，給房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展環(huán)境。今年以來，貴港市招商引資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐呈加快趨勢，以港臺為代表的外地企業(yè)投資的各項目給貴港市經(jīng)濟發(fā)展提供了更多的動力與活力。而東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢的增強在推動經(jīng)濟增長，提高居民收入水平的同時，一方面帶動部分外地來貴港工作的消費者置業(yè)，另一方面擴展了貴港市房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間?！?007年貴港市重大項目已經(jīng)竣工項目：興六高速公路貴港段、國道324線山心至貴港二級公路、桂平至金田二級公路、國道209線覃塘至五里二級公路、橋圩至木格二級公路、貴糖3萬噸生活用紙、郁江制鐵有限公司30萬噸轉(zhuǎn)爐鋼、平南華潤600萬噸水泥一期工程。相繼開工項目：北環(huán)一級公路、桂平至玉林二級公路貴港段、平南至容縣二級公路貴港段、武宣至平南二級公路貴港段、貴港城區(qū)防洪工程郁江北堤、貴港港二期工程、貴港華潤360萬噸水泥、貴港市文化公園、平南絲綢工業(yè)基地等。前期工作項目：貴港電廠、大藤峽水利樞紐工程、臺泥集團黃練峽900萬噸水泥等。貴港火電廠相關(guān)資料：目前西江航運樞紐一、二期工程已建成發(fā)電，總投資達85億元人民幣、裝機容量240萬千瓦的貴港火電廠正在加緊建設(shè)中，還有裝機容量120萬千瓦以上的大藤峽水電樞紐項目有待開發(fā)建設(shè)。已探明的礦產(chǎn)資源主要有鋁、鐵、錳、金、銅、銻、石灰石等40多種，其中三水鋁礦蘊藏量達2億噸以上?！裼?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，招商引資2007年1月，引進了香港坤興集團到貴港市投資建設(shè)馬草江公園。2007年3月，貴港市組織黨政考察團分赴廣東惠州、深圳、東莞、珠海和浙江溫州、蕭山及江蘇蘇州、無錫考察，宣傳推介招商，簽訂了10個意向投資合作項目，項目投資總額超11億元。2007年5月，貴港市組織經(jīng)貿(mào)代表分團隨廣西經(jīng)貿(mào)代表團出訪了越南、印度尼西亞、馬來西亞、新加坡，簽訂了合作項目5個，合同投資（貿(mào)易）額達9100萬美元。在新加坡和印尼，貴港市兩個有實力的企業(yè)還與外商洽談簽訂意向性合作項目3個：廣西中和元華科技有限公司與新加坡利彬中醫(yī)藥保健品公司達成一年貿(mào)易300萬美元保健養(yǎng)生制品的合作意向，并與印尼中利中西醫(yī)藥商行馬毓南水產(chǎn)養(yǎng)殖公司簽訂1300萬美元的意向性協(xié)議；廣西三桂食品有限公司與新加坡水果有限公司簽訂3年出口100萬個標(biāo)準(zhǔn)集裝箱、貿(mào)易額達500萬美元的意向性協(xié)議。

市招商局從年產(chǎn)值超10億元的臺資企業(yè)東莞建瑋電子制品有限公司，順利引進一條用工2000人左右的生產(chǎn)線。該企業(yè)有60多家配套企業(yè)，下一步計劃在貴港建設(shè)一個占地500多畝的電子科技園，并協(xié)助引進大批重要配套企業(yè)進入園區(qū)。市招商局領(lǐng)導(dǎo)在參加廣西深圳同鄉(xiāng)會時又成功引進了香港億特電子科技股份有限公司在貴港投資2.6億元的高博精密電子科技（貴港）有限公司項目。根據(jù)貴港市統(tǒng)計局信息，2007年1-9月，全市新引進項目103個，合同投資額100.23億元，實際利用市外資金68億元，同比增長46.3%。目前，已開工92個，開工率89.3%；已投產(chǎn)26個，投產(chǎn)率25.2%。良好的招商形勢對貴港市社會經(jīng)濟運行產(chǎn)生了巨大的推動作用。1.2.4社會環(huán)境分析（S：社會因素）【觀點】新區(qū)域背景給自身優(yōu)勢優(yōu)越的貴港帶來了高速發(fā)展的契機，貴港市具備了經(jīng)濟起飛的基礎(chǔ)、潛力和機遇，隨著貴港經(jīng)濟的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、招商引資力度的加大；工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化將加速推進，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會加速轉(zhuǎn)型，這將提升貴港城鎮(zhèn)化水平，提升貴港的人才吸引力，并在一定范圍內(nèi)促成貴港的城市人口聚集效應(yīng)。城市集聚動力將使人口數(shù)量迅速膨脹，城市化進程加快、人口的增長為城市房地產(chǎn)的需求帶來了更大的動力。人口規(guī)模目前中心城區(qū)的人口為35萬，力爭到2010年，中心城區(qū)人口達到45萬以上，面積達到45平方公里以上。根據(jù)經(jīng)濟中心區(qū)域理論，人口和交通條件是決定一個新中心發(fā)展的兩個重要因素，而其中尤以人口為重要，它是消費市場支撐的基礎(chǔ)。貴港市人口增長的因素主要是由于外來人口的遷入。外來人口的來源：一是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，二是所轄市域居民，三是其他外來經(jīng)商工作的移民，大量的新進城市人口為房地產(chǎn)的需求提供了巨大的市場需求空間。城鎮(zhèn)化率目前貴港市城鎮(zhèn)化水平只有25%多，到2010年實現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平達到35%，具有較大的增長空間，也為住宅市場提供有利的支持。城鎮(zhèn)化率的提高不單指城鎮(zhèn)人口的增長，還體現(xiàn)在城市建設(shè)狀況的改善以及城區(qū)空間范圍的擴大，而城區(qū)范圍的擴大集中的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。1.2.5城市規(guī)劃發(fā)展分析（T：技術(shù)要素兼自然因素）【個人調(diào)研觀點】中心城區(qū)建設(shè)規(guī)劃快速提升了城市形象。新行政中心將成為片區(qū)輻射中心而大量吸引周邊人群進入，進而帶動該片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。依據(jù)貴港市總體規(guī)劃，貴港城市的總體發(fā)展思路是：城市內(nèi)部依然合理的改造，并依托老城區(qū)，外部向北向南發(fā)展，城市中心城區(qū)將分為老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七個組團，其中老城、城北、江南為居住組團、商業(yè)組團，其居住人口要占整個城市人口的70%以上，其余四個組團擬發(fā)展為工業(yè)組團。項目所處港北區(qū)，貴港傳統(tǒng)老城區(qū)老城區(qū)是貴港城市近階段建設(shè)的主要發(fā)展方向。老城區(qū)人口眾多，是貴港市傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地。老城區(qū)集行政、文化、商業(yè)金融及服務(wù)業(yè)的城市中心；城北區(qū)劃分為兩個中心區(qū)，一個是老城區(qū)，一個是城北區(qū)，其中老城區(qū)為市貴港市的商貿(mào)中心。港北交通極為便捷，國道324線、南梧公路、西江黃金水道、黎湛鐵路復(fù)線交匯于此，華南最大內(nèi)河港口貓兒港座落在城東，多元化的交通要素在此集結(jié)成網(wǎng)，互相連通，使港北成為廣西重要的交通樞紐和大西南物資出口港澳的重要通道。1.3小結(jié)●從政治因素、政策因素看：國家調(diào)控政策方向是保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的趨勢。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議上，國家明確提出了明年的主要經(jīng)濟工作任務(wù)，其中一項就是進一步完善國家宏觀調(diào)控措施，實施“從緊”的貨幣政策，可以預(yù)計這將給過熱的房地產(chǎn)投資帶來一定程度的降溫。國家通過加息等政策目的在于打擊樓市中的投機行為，促使房地產(chǎn)市場回到原來的理性發(fā)展軌道?！駨慕?jīng)濟因素來看：城市經(jīng)濟持續(xù)增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個良好的城市平臺。近兩年貴港市經(jīng)濟發(fā)展形勢趨好，固定資產(chǎn)投資逐年增加，招商工作有條不紊進行，都給貴港市房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展提供了有力支撐?！駨纳鐣貋砜?，貴港處于城市化的初級階段，未來人口規(guī)模增大，城鎮(zhèn)化率提高，都將給貴港市的住宅市場提供有力的支持?！窦夹g(shù)要素兼自然因素：城市規(guī)劃發(fā)展方向是不斷地擴大城區(qū)范圍，項目與城市中心的距離將逐步縮短，現(xiàn)在城市的邊緣未來將不再是邊緣，隨著城市發(fā)展其開發(fā)價值將得到較大提升。伴隨著貴港城市配套的逐步完善，城市規(guī)劃的不斷落實，以及桂東南重要交通樞紐地位的增強，都將給貴港市房地產(chǎn)的整體開發(fā)價值帶來很大程度的提升。●對本項目來說，首先國家宏觀政策的從緊使得投資客戶以及二次置業(yè)客戶減少，其次國家對土地開發(fā)周期的限定以及對大戶型的嚴(yán)格控制使得中小戶型在未來將占有越來越重要的地位；近兩年貴港市經(jīng)濟發(fā)展形勢良好，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成績顯著，帶動了房地產(chǎn)市場的成長，同時也使得貴港市房地產(chǎn)市場中的需求日趨呈現(xiàn)出多樣化的特征；由于貴港市本身人口規(guī)模偏小，因此結(jié)合本項目所處的地段特點，外來客戶及商貿(mào)客戶將占有相當(dāng)一部分比例；最后，本項目所處港北老區(qū)屬貴港市未來幾年的重點發(fā)展區(qū)域，各項配套的齊全給項目走中高端路線，提供多樣性產(chǎn)品提供了足夠的支撐。2總體市場分析2.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析【觀點】貴港近年的房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)表明，貴港的房地產(chǎn)正處于上升通道之中，未來房地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間。目前貴港市房地產(chǎn)市場總體上是供不應(yīng)求，但數(shù)據(jù)表明2008年以后供應(yīng)將開始迅速放大，市場需求將得到有效釋放，預(yù)計項目所面臨的未來市場競爭將更加激烈，項目應(yīng)充分抓住時機搶先入市。2.1.1房產(chǎn)投資分析表2-1固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資關(guān)系表項目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度固定資產(chǎn)投資總額（萬元）29471936350958612612943331495629868805房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）3019347384129350168416204547110493房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重（%）10.2413.0422.0713.0113.6812.72資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒，貴港統(tǒng)計局圖2-1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析圖【研判】隨著貴港城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市規(guī)劃的日趨合理，投資環(huán)境的逐步改善，招商引資力度的不斷加大及市民住房信貸消費觀念的轉(zhuǎn)變，繼2001至2003年房地產(chǎn)高速發(fā)展之后，2004年貴港迎來一個房地產(chǎn)投資高峰年。隨著招商引資力度的加大，經(jīng)濟發(fā)展后勁越來越足，城市房地產(chǎn)發(fā)展形勢良好，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重處于一個合理區(qū)間，為本項目營造了一個理性的投資環(huán)境。2.1.2施工面積與竣工面積比表2-2商品房施工面積與竣工面積關(guān)系表項目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房施工面積（萬㎡）168.46208130.43286.19258.77300.48商品房竣工面積（萬㎡）83.63117.8650.03139.2575.4734.21比值2.011.762.612.063.438.78資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒，貴港統(tǒng)計局【研判】依據(jù)全國發(fā)達城市的行業(yè)經(jīng)驗，當(dāng)施工面積為竣工面積的3.0～4.0倍時，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，供需較為平衡，房價增長與GDP增長相匹配。因為施工面積反映了1-2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3.0倍時出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于4.0倍時，未來供應(yīng)量將會放大。貴港市2006年以前比值均小于3.0，所以在2007年以前，市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺，2006年比值介于3.0～4.0之間，2007年貴港市房地產(chǎn)市場供需較為平衡，但是從2007年前三季度數(shù)據(jù)分析，施工面積與竣工面積的比值達8.78，表明2008年以后供應(yīng)將開始迅速放大，市場需求將得到有效釋放，預(yù)計項目所面臨的未來市場競爭將更加激烈。2.1.3銷售面積與竣工面積比表2-3商品房銷售面積與竣工面積關(guān)系表2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房實際銷售面積（萬㎡）25.0226.9243.8478.990.7962.18商品房竣工面積（萬㎡）83.63117.8650.03139.2575.4734.21銷售面積與竣工面積比值0.2990.2280.8760.5671.2031.818【研判】銷售面積與竣工面積的比值在一定程度上反映了供求關(guān)系。2006年以來貴港市商品房銷售面積與竣工面積比值已經(jīng)大于1，2007年市場需求繼續(xù)擴大，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，并且逐漸在消化2001～2005年積壓下來的放量，貴港樓市空前旺盛，項目應(yīng)充分利用此有利時機搶先入市。2.1.4住宅產(chǎn)能能差圖2-2貴港市市區(qū)歷年能差圖表2-4貴港市市區(qū)歷年能差表項目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度單位產(chǎn)能萬㎡/億27.6924.863.878.273.693.10單位銷能萬㎡/億8.285.683.394.694.445.63能差萬㎡/億19.4119.180.483.58-0.75-2.53數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計年鑒；貴港市統(tǒng)計局；寶資通搜集整理表2-5貴港市市區(qū)歷年單位產(chǎn)能表項目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地產(chǎn)業(yè)投資總額億元3.024.7412.9416.8420.4511.05竣工房屋面積萬㎡83.63117.8650.03139.2575.4734.21單位產(chǎn)能萬㎡/億27.6924.863.878.273.693.10注：單位產(chǎn)能——每億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠生產(chǎn)出來的住宅面積表2-6貴港市市區(qū)歷年單位銷能表項目單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地產(chǎn)業(yè)投資總額億元3.024.7412.9416.8420.4511.05商品房實際銷售面積萬㎡25.0226.9243.8478.990.7962.18單位銷能萬㎡/億8.285.683.394.694.445.63注：單位銷能——單位房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)生以后，市場所銷售出去的商品房的面積【研判】能差反映的是單位產(chǎn)能與單位銷能之間的差額，根據(jù)經(jīng)驗值，能差為正值，說明供應(yīng)超過有效需求，能差為負值，說明供應(yīng)小于有效需求。2006年以及2007年前三季度住宅能差值為負值，其中2007年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供應(yīng)，市場的銷售狀況良好，項目入市時機較好。2.1.5住宅平均價格增長率走勢分析表2-7歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)名稱\年份單位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房價格元/㎡100712031482147717571903增長率%-19.46%23.19%-0.34%18.96%-數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計年鑒；貴港市統(tǒng)計局圖2-3貴港市2002年～2007年前三季度商品房價格走勢圖【研判】從貴港近幾年來商品房平均價格走勢分析，貴港房價總體呈上升趨勢，由于2003、2004年漲幅過大，經(jīng)過2005年一個小幅度調(diào)整之后，2006年迅速補漲，2007年前三季度貴港房價增長率回歸常態(tài)，隨著房價基數(shù)達到一定高度并且市場逐漸規(guī)范，預(yù)計2008、2009年房價仍將上漲，但漲幅會出現(xiàn)理性回歸。2.2土地供應(yīng)分析【觀點】進入2007年以后，住宅用地（包括商住用地）供應(yīng)量增長強勁，值得注意的是，出現(xiàn)了包括本項目在內(nèi)的三宗占地面積在百畝以上地塊，住宅土地供應(yīng)量的劇增，近三年的土地供應(yīng)會在未來1～2年產(chǎn)生樓盤供應(yīng)，未來住宅市場競爭將加劇。并且百畝大盤的增多也意味著貴港市大盤競爭時代的即將來臨。表2-82005-2007年貴港市住宅用地掛牌、拍賣出讓統(tǒng)計表地塊編號土地性質(zhì)規(guī)劃用地面積（㎡）實際使用面積（㎡）容積率使用年限起拍價（萬元）位置2005-8辦公、住宅——3756.36（5.63畝）——50490市城區(qū)建設(shè)路南面、港北區(qū)工商局西面2005-12商住4450.275（6.68畝）————50265位于金港大道北側(cè)、市公安新村住宅區(qū)西側(cè)2005-12商住8899.3（13.35畝）————50528位于金港大道南側(cè)、市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)2006-1商住6556.51（9.83畝）5626.51（8.44畝）——501224城北大道北、盛世名門用地東2006-8綜合用地25606.353（38.41畝）17477.802（26.22畝）2.02501840新區(qū)二路與城四路交匯處東南角2006-B商業(yè)、住宅2838.96（4.26畝）2838.96（4.26畝）——501100城區(qū)建設(shè)中路北側(cè)2006住宅用地24475.945（36.71畝）20545.149（30.82畝）≤1.870524貴港市港北新區(qū)GB-18地塊內(nèi)2006-11商業(yè)、住宅6886.715（折合10.33畝）————50805城區(qū)建設(shè)西路北、市水利局用地東側(cè)即原貴港市農(nóng)機公司2007商業(yè)、住宅用地94666.924（142畝）81476.917（122.2畝）≤3.0503550城區(qū)馬草江公園東南角2007辦公、住宅7025.95（10.54畝）7025.95（10.54畝）≤1.850485城區(qū)石羊塘開發(fā)區(qū)2007商住3364.012（5.05畝）3310.198（4.97畝）≤1.950490城區(qū)江北大道中段南側(cè)2007商住用地9425.380（14.14畝）7320.912（10.98畝）≤4.050350金田路西側(cè)，世紀(jì)花園南區(qū)南面2007商業(yè)、住宅17261.795（25.9畝）17261.795（25.9畝）≤2.0商業(yè)40年，住宅70年490迎賓大道西側(cè)、市華美學(xué)校東2007-8商業(yè)、住宅87231.8（130.85畝）64679.975（97.020畝）≤6.0504815貴港市行政中心東側(cè)，廣電中心南2007-10住宅40859.87（61.29畝）28688.33（43.032畝）≤2.270655貴港市城區(qū)城西片區(qū)城二路與建設(shè)路交匯2007-10住宅90616.016（135.93畝）73403.435（110.1畝）≤2.5703305城西大道與金港大道交匯處東北2007-11商住21995.116（32.993畝）15180.108（22.77畝）≤2.550410江北大道北側(cè)，黎湛鐵路以南2007-11商住5398.59（8.098畝）5398.59（8.098畝）≤3.350138金港大道南側(cè)，市殘疾人聯(lián)合會西側(cè)2007-11綜合41159.639（61.74畝）32277.18（48.416畝）≤3.0501215金港大道南，城二路東側(cè)2007-11住宅25067.367（37.601畝）20000（30畝）≤6.270750港北新區(qū)盛世名門北側(cè)資料來源：寶資通整理2005年，貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量（包括商住用地）為27.55畝，其中純商業(yè)用地的僅為1.89畝，綜合用地為25.66畝。2006年貴港市港北區(qū)住宅土地供應(yīng)量（包括商住用地）為148.71畝，其中，純商業(yè)用地為14.35畝，工業(yè)用地為24.31畝，綜合用地為110.05畝。2007年貴港市港北區(qū)土地供應(yīng)量（包括商住用地）為666.132畝?！狙信小繌馁F港土地出讓情況來看，2007年以前主要以商住用地為主，從土地出讓規(guī)模來看，城市出讓土地具有數(shù)量少、面積小的特點，難以滿足市場開發(fā)“大規(guī)模高品質(zhì)”樓盤的發(fā)展需要，但2007年開始出現(xiàn)有百畝土地出讓，這會對貴港樓盤整體品質(zhì)的提升有推動作用。2.3城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測【觀點】根據(jù)對市場現(xiàn)狀的分析判斷，參照歷年來各項數(shù)據(jù)，采用量化模型對貴港房地產(chǎn)發(fā)展進行預(yù)測得出，貴港市（包含所轄市縣）2007-2010年住宅以及商務(wù)商業(yè)價格將會持續(xù)穩(wěn)健上漲。價格預(yù)測值列表如下：2007200820092010住宅價格1867206222782518商務(wù)地產(chǎn)價格2053226825062770商業(yè)地產(chǎn)價格3734412445565036注：該預(yù)測價格根據(jù)貴港市統(tǒng)計局提供官方數(shù)據(jù)推導(dǎo)得出，包含貴港市及所轄市縣，住宅部分包含經(jīng)濟適用房在需求預(yù)測方面，受人口方面因素影響，未來三年貴港市住宅有效需求有限，而在近幾年貴港市房地產(chǎn)投資較大的情況下，住宅供給有較大增幅，住宅的有效需求將難以消化巨大的供給，住宅將面臨較大的銷售壓力，本項目可考慮多元化定位，采取多線作戰(zhàn)降低銷售風(fēng)險。2.3.1住宅價格趨勢預(yù)測住房合理價格分析預(yù)測模型2006年，貴港市城市居民人均可支配收入8938元，住宅平均價格為1757.5元/㎡，以人均30㎡/人（含公攤面積）的住宅需求面積估算，每戶按3.5人計算，則目前收入與房價比例約為1：5.9，目前比例偏低。根據(jù)貴港“十一五”發(fā)展規(guī)劃，貴港人均可支配收入要增長8%，以此增長率，按照1：5.9的比例估算其價格上漲的趨勢。綜合各方面價格影響因素，組合成為一組合理價和上限價，我們得到2007～2010年的均價定位。表2-9貴港市五年均價合理值估算表（元/㎡）名稱\年份2006名稱\年份2007200820092010人均可支配收入8938人均可支配收入9653104251125912160房價與收入比5.90房價與收入比5.905.905.905.90實際價格1757.5價格預(yù)測1898205022142391灰色預(yù)測模型《基于灰色—馬爾柯夫模型預(yù)測房地產(chǎn)價格》，鐘昌寶，《統(tǒng)計與決策》，2005年第1期；《灰色預(yù)測理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用》，歐陽建濤，劉曉君，《\o"經(jīng)濟師"經(jīng)濟師》，2005年第12期。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格是對市場狀況最基本、最直接的反映，但由于受到國內(nèi)經(jīng)濟市場競爭程度及干系人自身等各種因素影響，總是處在不停的波動變化之中，而且各種因素的影響又是極其復(fù)雜的，正是基于以上分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一個部分已知、部分未知的系統(tǒng)，可以看作是一個灰色系統(tǒng)來進行處理，房地產(chǎn)價格作為其系統(tǒng)行為的主要特征量，是一個灰色量，因而有必要用灰色預(yù)測方法來預(yù)測長期發(fā)展變化的總體趨勢。①建立灰色GM（1，1）模型設(shè)原始數(shù)據(jù)序列號，則，其中：；令式中a——特定的參數(shù)；u——內(nèi)生變量；Y（k）——k時刻按GM（1，1）模型求得的原始數(shù)據(jù)的預(yù)測值。Y（k）曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變化趨勢。②歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)（商品房）表2-10歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)名稱\年份單位2000200120022003200420052006商品房價格元/㎡773104510071203148214771757增長率%-35.19%-3.64%19.46%23.19%-0.34%18.96%③灰色預(yù)測模型統(tǒng)計數(shù)據(jù)灰色模型公式：Y為預(yù)測價格，t為時間變量，以1998年為起點，2000年時t=1，2001年時t=2，2002年時t=3，由此類推。預(yù)測數(shù)據(jù)：表2-11預(yù)測數(shù)據(jù)（元/㎡）2007200820092010商品房價格1943217924432740住宅價格1846207023212603注：按照寶資通公司的經(jīng)驗判斷，目前廣西的商品房銷售中，住宅的銷售量要占到商品房銷售量的90%以上，住宅價格也約為商品房價格的90%以上。根據(jù)方法的準(zhǔn)確性，現(xiàn)將兩種方法進行加權(quán)分析，預(yù)測貴港城市住宅銷售的平均價格，聯(lián)合國住房合理價格分析預(yù)測法占權(quán)重的40%，類比城市規(guī)律模型分析法占權(quán)重的60%，其預(yù)測價格如下：表2-12住宅加權(quán)后的預(yù)測價格（元/㎡）名稱權(quán)重\年份2007200820092010房價收入比預(yù)測模型0.41898205022142391灰色預(yù)測模型0.61846207023212603合理值11867206222782518增長率--10.46%10.48%10.54%注：根據(jù)上表統(tǒng)計，預(yù)計貴港房價年增長率將在10%左右2.3.2商業(yè)及商務(wù)價格預(yù)測表2-13商業(yè)及商務(wù)地產(chǎn)價格與可比住宅地產(chǎn)價格的關(guān)系表與住宅地產(chǎn)價格的基本關(guān)系關(guān)鍵影響因素及影響狀況發(fā)展階段商圈成熟度區(qū)域地段初級飽和不成熟成熟非核心核心商業(yè)地產(chǎn)價格為住宅物業(yè)的2～2.5倍左右價差偏大，(可達3～4倍)，住宅價值未能發(fā)揮商業(yè)與住宅價差縮小，住宅價值充分發(fā)揮價差小價差大(可達3～4倍)價差小價差大（可高達5～8倍）商務(wù)地產(chǎn)價格為住宅物業(yè)的1.1～1.3倍左右價差偏大，(可達1.5～2倍)，住宅價值未能發(fā)揮商業(yè)與住宅價差縮小，住宅價值充分發(fā)揮價差小價差大（可高達2～3倍）價差小價差大（可高達2～3倍）資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理在充分考慮了關(guān)鍵因素影響的情況下，若商業(yè)、商務(wù)類物業(yè)價格低于與住宅物業(yè)價格的關(guān)系區(qū)間，意味著物業(yè)價格有一定的上升空間；而高于該區(qū)間，意味著物業(yè)價格超出其真實價值，出現(xiàn)價格和價值失衡。由此可見，根據(jù)前述房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀，貴港的住宅物業(yè)價格水平較合理，但仍有較大的上升空間。從目前調(diào)查的租金水平來看，商業(yè)物業(yè)的銷售價格仍然偏高。而貴港目前商務(wù)市場的需求尚未顯現(xiàn)出來，預(yù)計在未來的5年內(nèi)，市場的需求量也不大。表2-14商業(yè)商務(wù)物業(yè)價格預(yù)測表商業(yè)年份2007200820092010預(yù)測價格（元/㎡）3734412445565036商務(wù)年份2007200820092010預(yù)測價格（元/㎡）2053226825062770資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理2.3.3需求預(yù)測從如下幾個方面對貴港市房地產(chǎn)市場需求總量進行預(yù)測：GDP根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，發(fā)展中國家年度內(nèi)房地產(chǎn)銷售總額與GDP的合理比例應(yīng)為8%～12%，2006年貴港房地產(chǎn)投資占GDP的比重為7.78%，現(xiàn)按照動態(tài)增長的趨勢預(yù)測每年增長速度遞增0.05%，最終達到10%左右的合理中間值，即2007～2010年，房地產(chǎn)占GDP比例如下：表2-15經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測表單位20062007200820092010GDP億元263297336380429房地產(chǎn)占GDP比重預(yù)測值％7.78%8.28%8.78%9.28%9.78%房地產(chǎn)投資總額億元20.4724.6229.5035.2341.95注：以上2006年數(shù)據(jù)為實際值根據(jù)貴港房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資額中住宅投資的比例約為60～70%，現(xiàn)按照70%估算其投資比例。而住宅投資額按照15%的行業(yè)稅后平均利潤率來估算其銷售額。根據(jù)這一關(guān)系得出未來四年內(nèi)各年度住宅需求總量：表2-16貴港市住宅需求總量表（GDP因素）單位2007200820092010合計GDP預(yù)測值億元2973363804291442房地產(chǎn)投資總額億元24.6229.5035.2341.95131住宅投資總額億元17.2320.6524.6629.3792住宅銷售總額億元19.8223.7428.3633.77106住宅銷售面積萬平方米106.15115.15124.49134.11480資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理，GDP按貴港十一五規(guī)劃目標(biāo)——年增長13%計算?；貧w預(yù)測模型《回歸模型在房地產(chǎn)市場方面的應(yīng)用》，\o"葛金輝"葛金輝，《\o"沈陽航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報"沈陽航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報》，2003年第4期。回歸模型的主要應(yīng)用之一是預(yù)測，即利用解釋變量的預(yù)期值對應(yīng)變量的取值作預(yù)測。預(yù)測的前提條件是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在樣本期與預(yù)測期無多大變化，回歸模型描述的解釋變量與應(yīng)變量的關(guān)系(經(jīng)濟結(jié)構(gòu))在預(yù)測期依然成立。常用回歸模型的一般形式是：其中為形式已知的函數(shù)，為一組未知參數(shù)，當(dāng)給定后，就完全確定了，為隨機誤差項。(x)——x按照計算模型求得的原始數(shù)據(jù)的預(yù)測值。(x)曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變化趨勢。歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表2-17歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計名稱單位20022003200420052006商品房銷售面積萬㎡25.0226.9243.8478.990.79增長率%-7.59%62.85%79.97%15.07%資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理表2-18貴港市住宅需求總量表（人口增長和人均建筑面積因素）名稱單位2007200820092010合計商品房銷售面積萬㎡108126144163541住宅銷售量萬㎡86101115130433資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理注：按照寶資通公司的經(jīng)驗判斷，目前廣西的商品房銷售中，住宅的銷售量要占到商品房銷售量的90%以上綜合以上方面因素結(jié)果進行加權(quán)平均，可近似推出2006年～2010年貴港市的房地產(chǎn)市場總?cè)萘浚篏DP因素權(quán)重：由于不同城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)具有各自特點，該經(jīng)驗數(shù)據(jù)在各地的表現(xiàn)會有所差異，針對貴港市經(jīng)濟的判斷，設(shè)其權(quán)重為0.4。歷年數(shù)據(jù)回歸預(yù)測模型因素權(quán)重：該因素最自然地反映住宅需求總量，設(shè)其權(quán)重為0.6。據(jù)此，未來四年內(nèi)貴港市城區(qū)住宅需求量預(yù)測如下：表2-19貴港市住宅需求總額表（加權(quán)平均值）單位：萬㎡權(quán)重2007200820092010合計GDP因素0.4106115124134480歷年數(shù)據(jù)回歸預(yù)測模型因素0.686101115130433合計/住宅需求194107119132452資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理3區(qū)域環(huán)境分析3.1港北區(qū)發(fā)展分析【觀點】無論是從功能對比還是從居住價值對比上看，港北區(qū)的發(fā)展在貴港市幾個城區(qū)中都占據(jù)絕對的競爭優(yōu)勢，本項目的區(qū)位優(yōu)勢突出，可依托港北區(qū)發(fā)展背景準(zhǔn)確定位，契合港北區(qū)發(fā)展方向切入市場。3.1.1港北區(qū)概況全區(qū)總面積1092平方公里，總?cè)丝?9.8萬人。其中城區(qū)人口30萬人。港北地區(qū)是貴港市中心城區(qū)，是市委、市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟、文化中心和對外交往的窗口。3.1.2港北區(qū)與其他城區(qū)功能對比表3-1貴港市各行政區(qū)功能定位情況表行政區(qū)功能定位面積人口政府駐地管轄區(qū)域平方公里萬人港北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和對外交往的窗口109259.8仙衣路北段港北區(qū)轄1個街道、3個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：貴城街道、港城鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)、慶豐鎮(zhèn)、奇石鄉(xiāng)、中里鄉(xiāng)、根竹鄉(xiāng)、武樂鄉(xiāng)港南區(qū)批發(fā)零售、工礦業(yè)、農(nóng)業(yè)102650中山路南段港南區(qū)轄1個街道、6個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：江南街道、橋圩鎮(zhèn)、木格鎮(zhèn)、木梓鎮(zhèn)、湛江鎮(zhèn)、東津鎮(zhèn)、八塘鎮(zhèn)、新塘鄉(xiāng)、瓦塘鄉(xiāng)覃塘區(qū)工礦業(yè)、特色農(nóng)業(yè)150250覃塘鎮(zhèn)覃塘大道轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：覃塘鎮(zhèn)、黃練鎮(zhèn)、東龍鎮(zhèn)、三里鎮(zhèn)、五里鎮(zhèn)、石卡鎮(zhèn)、蒙公鄉(xiāng)、山北鄉(xiāng)、古樟鄉(xiāng)、振南鄉(xiāng)、大嶺鄉(xiāng)【研判】由于港北區(qū)特殊的地緣關(guān)系，城市的功能定位比較全面，包括了中央行政區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，是城市的政治、經(jīng)濟、文化中心，其中老城區(qū)更多地承擔(dān)了中心商業(yè)區(qū)的功能，城北新區(qū)則更多地承擔(dān)了行政、商務(wù)和居住的功能。3.1.3港北區(qū)與其他城區(qū)居住價值競爭力對比以下將對各個城區(qū)的住宅發(fā)展競爭力作出相應(yīng)的對比分析，由于港北區(qū)特殊的地緣關(guān)系與全面的功能定位，城北新區(qū)板塊和老城區(qū)板塊是港北區(qū)主要的兩大居住組團，在此以港北區(qū)城北新區(qū)組團和老城區(qū)組團分開比較作為居住價值競爭力的評分標(biāo)準(zhǔn)。通過對貴港市房地產(chǎn)行業(yè)的深刻了解與分析，結(jié)合相關(guān)客觀因素進行各個城區(qū)橫向?qū)Ρ?，采用德爾菲法收集多名貴港業(yè)內(nèi)人士直觀評價結(jié)果匯總，進行定性分析，各因素權(quán)重之和為1，各因素滿分為10分，依據(jù)該因素的影響程度設(shè)其權(quán)重，分別得出各個城區(qū)居住價值競爭力大小。位置因素：權(quán)重分為0.25，核心參考依據(jù)：與商業(yè)服務(wù)中心距離、與城市中心的距離。各片區(qū)得分如表。人文環(huán)境：權(quán)重分為0.05，核心參考依據(jù)：區(qū)域教育、人文、歷史等方面。各片區(qū)得分如表。外交通條件因素：權(quán)重分為0.1，核心參考依據(jù)：日常生活和工作兩方面和交通條件是否方便，人們離開本片區(qū)到外地出行的便捷程度。自然條件因素：權(quán)重分為0.15，核心參考依據(jù)：空氣質(zhì)量、噪音、污染、景觀等影響人們感官舒適程度的因素。各片區(qū)得分如表。公共基礎(chǔ)設(shè)施：權(quán)重分為0.1，核心參考依據(jù)：水電、煤氣、道路、學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)網(wǎng)點等配置情況。各片區(qū)得分如表。城市規(guī)劃目標(biāo)推進程度：權(quán)重分為0.2，核心參考依據(jù)：規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)程度、城市建設(shè)推進程度的對土地需求強度。各片區(qū)得分如表。土地獲取便利性：權(quán)重分為0.15，核心參考依據(jù)：土地的征地、拆遷、難易程度。經(jīng)對比分析、綜合評價各城區(qū)得分如表3-2：表3-2貴港市三城區(qū)居住價值競爭力對比評分表項目權(quán)重港北區(qū)港北區(qū)港南區(qū)覃塘區(qū)（城北新區(qū)）（老城區(qū)）直評加權(quán)直評加權(quán)直評加權(quán)直評加權(quán)位置0.258.3752.093757.3751.8437575內(nèi)外交通257.1250.71256.50.6560.6人文環(huán)境0.058.1250.406257.250.36256.1250.3062550.25自然環(huán)境3756.3750.956256.8751.031255.50.825基礎(chǔ)設(shè)施0.18.1250.81257.750.77560.65.3750.5375規(guī)劃目標(biāo)0.28.3751.6756.6251.3251.15土地獲取便利性8755.250.787571.057.1251.06875居住價值競爭力18.13756.76256.38755.80625資料來源：寶資通收集整理【研判】通過對各片區(qū)居住價值競爭力的比較分析，得出城市各個城區(qū)居住競爭力對比關(guān)系中，港北區(qū)城北新區(qū)居住價值排在首位，絕對優(yōu)于港北老城區(qū)、港南區(qū)和覃塘區(qū)，處于城市首席價值區(qū)的地位，而從目前房價的平均水平來看，港北區(qū)的居住價值已開始充分體現(xiàn)出來，房價高于其他城區(qū)，并且隨著港北區(qū)特別是城北新區(qū)配套不斷完善，房價仍有較大的提升空間。3.2老城區(qū)住宅板塊規(guī)劃發(fā)展分析【觀點】老城區(qū)定位為貴港市商業(yè)集貿(mào)中心、休閑娛樂中心以及居住中心，；老城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展在很大程度上取決于政府對老城區(qū)的改造力度及道路交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改進、人口素質(zhì)提升和整體投資環(huán)境條件的改善。隨著市政的力度的不斷加大，依托郁江美麗的景色及未來江濱大道的修建，該區(qū)域的居住環(huán)境開始逐步改善，即將成為競爭熱點，具有較高的居住開發(fā)價值。本項目位于老城區(qū)核心區(qū)域，與郁江僅一路之隔，從地理位置看，本項目處于商業(yè)、娛樂中心與居住中心的結(jié)合處，有利于項目的多元化定位。根據(jù)貴港市政府公布的港北區(qū)發(fā)展規(guī)劃，未來的老城區(qū)，將是一個功能齊全、配套完善、交通順暢、經(jīng)濟繁榮、特色鮮明的現(xiàn)代化都市中心區(qū)，是未來貴港的“城市門戶”，將形成貴港市未來幾年綜合發(fā)展商業(yè)金融及服務(wù)業(yè)的城市中心。3.3老城區(qū)居住組團優(yōu)劣勢分析【觀點】老城區(qū)居住組團的主要優(yōu)勢體現(xiàn)在其區(qū)位和地段上的優(yōu)勢，本項目位于老城區(qū)的核心地段，具備開發(fā)中高端住宅物業(yè)的地段條件；而老城區(qū)最大劣勢在于區(qū)域居住環(huán)境的不足，這將會對居住物業(yè)造成一定的不利影響。3.3.1優(yōu)勢分析區(qū)位地段：貴港城市中心，是城市的形象區(qū)，而周邊地段為老城區(qū)的核心地段，可開發(fā)中高端住宅物業(yè)；發(fā)展規(guī)劃：隨著政府對老城區(qū)改造力度的不斷加大，依托郁江美麗的景色，老城區(qū)的住宅將城為貴港豪宅的典范。公共資源：老城區(qū)內(nèi)有貴港市意義上的步行街，國美電器、北門市場等公共資源配套，營造了一個良好的居住環(huán)境。區(qū)域人氣：老城區(qū)是貴港市真正意義上的城市商貿(mào)中心，聚集較高的人氣，整個區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，從而使該區(qū)域的居住價值得到進一步的提升。3.3.2劣勢分析區(qū)域環(huán)境：由于市政的外遷，間接的影響了該區(qū)域的城市核心地位。但是該區(qū)域是貴港市的核心商業(yè)區(qū)，人流雜亂，政府沒有很好對貴港的商業(yè)進行良性的規(guī)劃，形成雜亂的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，從而使該區(qū)域的居住價值提升受到一定限制。4競爭環(huán)境分析4.1城市房地產(chǎn)發(fā)展格局觀點——重點向北城市的發(fā)展導(dǎo)向決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的重心。老城區(qū)做為城市的核心地帶，相對而言商業(yè)開發(fā)而土地資源已十分有限，以及各方面條件還很不成熟的港南區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢毋庸置疑，必然成為城市最適宜房地產(chǎn)生長的熱土，也是貴港消費者選擇居住、商業(yè)地的首選。老城區(qū)廣闊的市場前景吸引了諸多外地開發(fā)商進駐，紛紛圈地開發(fā)搶占市場先機，目前市場競爭已十分激烈，但同時帶來了先進的開發(fā)模式以及多樣的產(chǎn)品類型，促使老城區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟?？梢娢挥诶铣菂^(qū)的本項目，既面臨著優(yōu)越的市場環(huán)境，也面臨著激烈的市場競爭。房地產(chǎn)板塊劃分按照房地產(chǎn)發(fā)展進程、區(qū)位和價格近似度，貴港市區(qū)房地產(chǎn)市場格局大體可以分為三大板塊：城北新區(qū)、老城區(qū)和江南新區(qū)三大居住板塊。圖4-1貴港市地產(chǎn)板塊劃分圖4.2城市房地產(chǎn)各板塊發(fā)展概況城北新區(qū)板塊——城市中心形象區(qū)，中高檔樓盤集聚地本項目位于城北新區(qū)板塊，政府機關(guān)、企事業(yè)單位林立，擁有較好內(nèi)部環(huán)境資源，如便利的交通、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境以及較高的認(rèn)可度，規(guī)劃定位為未來的城市中心形象區(qū)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。該板塊房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏快，產(chǎn)品線也很豐富，集中了貴港市最好的住宅樓盤和公寓、寫字樓樓盤。其中住宅樓盤建設(shè)水平較高，多以大型住宅區(qū)的形象建設(shè)，高綠化率、低密度，注重環(huán)境和品質(zhì)；而公寓、商務(wù)等多以點式高層的建筑形式出現(xiàn)，注重立面形象以及產(chǎn)品細分，代表了貴港市房地產(chǎn)發(fā)展的最高水平。尤其有些樓盤引進一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)理念，很好地提升板塊內(nèi)樓盤的整體品質(zhì)。在售項目以陽光城、普羅旺斯、龍脈華庭為代表，住宅均價在2500元/㎡左右，而新世紀(jì)廣場周邊樓盤均價則普遍達到3000元/㎡左右。一層商鋪價格在9000～12000元/㎡之間，二層在6000～8000元/㎡之間。老城區(qū)、老城區(qū)與港北區(qū)結(jié)合部——舊城改造，商業(yè)為主老城區(qū)屬建成區(qū)，樓盤多以舊城改造為主。這里集中了貴港最新和最老的街區(qū)，并分布著大片的城中村民宅。近兩年老城區(qū)的開發(fā)以商業(yè)為主，除一兩個新建住宅樓盤外，其他多為商業(yè)開發(fā)，建筑也以中低層為主。相對城北區(qū)而言，老城區(qū)土地資源稀缺，除了對大面積的老街老宅的改造外，建設(shè)空間不大。老城區(qū)在區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，居民認(rèn)可度較高，但這些樓盤地段是其最大的賣點，居住品質(zhì)普遍不高，商業(yè)價值較高，未來將是城市商業(yè)物業(yè)的主要分布地。目前主要在售樓盤有康城花園、中海茗苑等，住宅均價在2000～2300元/㎡之間，商鋪均價在10000～15000元/㎡之間。江南新區(qū)板塊——正在起步，與南寧江南十分相近的發(fā)展背景江南新區(qū)板塊，目前開發(fā)建設(shè)落后，政府也沒有對該板塊做明確的發(fā)展導(dǎo)向，整體的居住條件相對較差，房地產(chǎn)開發(fā)較為薄弱，較難與城北新區(qū)與老城區(qū)形成有力競爭。它的發(fā)展趨勢還是以居住為主，板塊住房購買客群以江南區(qū)為主，對江北購買客群的吸引力不大。但正如南寧江南區(qū)發(fā)展歷程相同，該板塊未來有較大的發(fā)展空間、可塑性強：板塊地域廣闊，有大量土地可供開發(fā)；人口密度大，有著較濃的居住氛圍，大部分為原住居民，以企業(yè)職工、城中村村民、生意經(jīng)營者為主，具有一定的消費能力；且板塊的生活配套與市政配套較為齊全，交通便利，具有發(fā)展房地產(chǎn)的良好條件。目前江南新區(qū)項目多以中檔價位為主，它們的規(guī)模與整體品質(zhì)都在不斷提高，目前最受關(guān)注的樓盤為港龍灣·波托菲諾，預(yù)計于元旦左右推出。4.3競爭項目分析【觀點】從競爭項目的整體情況看，本項目仍有較大的發(fā)展和提升空間，項目應(yīng)注重產(chǎn)品的市場定位，緊抓地段的優(yōu)勢，注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造和升級，加強產(chǎn)品的創(chuàng)新，在營銷中實施差異化戰(zhàn)略，從而達到擴大市場，取得競爭優(yōu)勢的目的。4.3.1樓盤分布概況目前貴港大部分樓盤主要集中于城北新區(qū)，城北新區(qū)也代表了整座城市房地產(chǎn)發(fā)展的水平，位于城北新區(qū)的樓盤均能與本項目形成一定的競爭關(guān)系。而老城區(qū)由于土地匱乏的限制，項目少且規(guī)模小，基本不與本項目構(gòu)成競爭。江南新區(qū)沿江一線也開始出現(xiàn)較高品質(zhì)的項目，雖然大部分市民對該區(qū)域的居住環(huán)境認(rèn)同感小，但也對本項目構(gòu)成一定的威脅。表4-1各板塊重點樓盤一覽表樓盤名稱所處板塊物業(yè)類型用地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率綠化率均價（元/㎡）主要戶型銷售情況中強·普羅旺斯城北新區(qū)多層52045萬1.6845%2300二房、三房、四房圣誕節(jié)期間二期的規(guī)劃和戶型資料將對外公布，具體預(yù)約及開盤時間待定。陽光城城北新區(qū)多層、小高層23521萬1.3450%2300兩房、三房一期售出約350套德寶國際新城城北新區(qū)多層30831萬1.5135%2300三房、兩房、洋房已售出70%~80%，下期推出多層單位豪港華庭城北新區(qū)多層、小高層高層10026萬4.538%價格未定三房12月底推出2#、3#兩棟多層龍鳳嘉苑城北新區(qū)高層2611萬3.2-3100兩房、三房、四房一次全部推出，自然銷售，現(xiàn)剩余約一半貨量御林皇府城北新區(qū)小高層、高層14224萬2.56-未定二房、三房、四房尚未推出聯(lián)邦國際城北新區(qū)高層115.5萬7.542%2900單間、兩房、三房將要推出二期，為33層高層龍脈華庭城北新區(qū)高層46.6約11萬3.3835%2700兩房、三房、四房目前在售一期剩余10多套，下期預(yù)計推出600余套單位康城花園老城區(qū)多層71萬多2.3-2300一房、兩房、三房-中海茗苑老城區(qū)多層142.4萬2.4922%2200一房、二房、三房-港龍灣·波托菲諾江南新區(qū)多層、小高層、高層16725.7萬1.9541%未定，預(yù)計2300左右一房、二房、三房、四房、五房元旦左右首期開盤4.3.2競爭項目的確定龍山機構(gòu)在深入貴港市場進行調(diào)研的基礎(chǔ)上，以充分了解、比較現(xiàn)有樓盤的水準(zhǔn)并以此為起點，同時考慮項目自身資源條件基礎(chǔ)上，確定競爭樓盤項目，這些樓盤將符合以下條件：區(qū)域范圍主要競爭項目位于港北新區(qū)內(nèi)，次要競爭項目可考慮其他板塊的中高檔項目；規(guī)模檔次超過一定的規(guī)模（總建筑面積10萬平方米以上）并在價位檔次（2500元/㎡左右）上具有參考比較意義的項目；物業(yè)類型根據(jù)項目地塊特質(zhì)及可能的發(fā)展方向，以中高端住宅定位的樓盤。銷售時間項目銷售周期與本項目銷售時間有交集。在本項目銷售周期內(nèi)，整個貴港市目前在售樓盤能對本項目構(gòu)成競爭關(guān)系的，寶資通認(rèn)為有6個樓盤。4.3.3主要競爭項目分析 豪港華庭樓盤概況項目位于港北區(qū)迎賓大道與金港大道交匯處，毗鄰港北區(qū)行政重心，周邊規(guī)劃有貴港市體育中心、文化中心，未來發(fā)展前景良好。項目占地約100畝，總建筑面積26萬平米，由5棟多層、3棟小高層和5棟超高層（33層）組成。項目為高端豪宅定位，沉穩(wěn)典雅歐式建筑，近萬平米親水歐式皇家極景園林，營造一種寧靜尊貴的居住氛圍，彰顯樓盤高貴品質(zhì)。戶型設(shè)計（樓中樓）超300平米雙層大空間，上下兩層功能自然分區(qū)；大尺度景觀客廳，5.1米寬廳，南北通透；豪華主臥室，配有陽光書房、明衛(wèi)；空中露臺花園。銷售情況預(yù)計于12月底首期開盤，推出2#、3#兩棟多層，主要戶型為二房、三房、樓中樓，共計68套。項目以周邊規(guī)劃為背景，提出“貴港之門/中央文化區(qū)1號作品”的概念，但周邊配套缺乏，消費者認(rèn)可度較低，區(qū)位的優(yōu)勢缺乏有力支撐，故項目自身高端定位的產(chǎn)品品質(zhì)為其核心競爭優(yōu)勢：園林景觀+歐式建筑御林皇府樓盤概況項目位于仙衣路與新區(qū)三路交叉口，地處貴港老城區(qū)的西北角，銜接老城區(qū)與港北新區(qū)的未來發(fā)展區(qū)域。項目占地約142畝，總建筑面積35萬平米，將發(fā)展以居住為主、商業(yè)配套為輔的住宅物業(yè)，整合項目所有可利用資源，以打造健康、生態(tài)、休閑景觀為核心，以東南亞園林風(fēng)格建園，并引入歐式古典主義建筑風(fēng)格，營造簡約、時尚的情調(diào)生活。戶型設(shè)計超大落地窗，180度或270度的景觀角；超大觀景大露臺，面積在10㎡以上；超大入戶花園；大轉(zhuǎn)角窗，保證室內(nèi)大面積的采光通風(fēng)，90度的景觀效果；觀景客廳，以景觀面優(yōu)先，進一步提高客廳景觀的可視度。銷售情況預(yù)計于2008年5月首期開盤，推出多層，主要戶型為二房、三房、樓中樓。項目承載著“出則繁華，入則自然，納公園景觀為私藏空間”的居住夢想，以公園作為第一生活背景，“生態(tài)、休閑、健康、美麗”為特色，打造優(yōu)越居住環(huán)境和“中央公園生活”的居住理念，及超越物質(zhì)享受的精神體驗。故項目自身高端定位的產(chǎn)品品質(zhì)為其核心競爭優(yōu)勢：主題公園的稀缺生態(tài)景+皇府般建筑品質(zhì)華海·龍脈華庭樓盤概況項目位于市政府行政中心北面，地理位置優(yōu)越，泛容積率低，南對520畝新世紀(jì)廣場，北望規(guī)劃中的400畝生態(tài)公園?？傉嫉丶s210畝，由9棟高層住宅和兩大商業(yè)區(qū)組成，住宅底商與兩大商業(yè)區(qū)共同營造濃厚的商業(yè)氛圍。住宅部分目前在售組團總用地約47畝，總建筑面積約11萬平方米，由4棟高層組成，預(yù)計于2008年內(nèi)售完；另外還規(guī)劃有占地約20畝的龍脈公寓，由5棟高層住宅組成，將于后期推出，與本項目構(gòu)成一定的競爭。商業(yè)部分由占地約20畝的國際商場和占地約120畝的貴港文化廣場組成。戶型設(shè)計南北朝向，三面通風(fēng)采光，動靜分區(qū)，明亮通透，戶型優(yōu)雅實用；雙陽臺，超大景觀入戶花園陽臺；臥室全飄窗設(shè)計，主臥私屬獨立衛(wèi)生間；明廚明衛(wèi)，合理布局，動線流暢。銷售情況項目在售組團1#、2#共推出300余套單位，銷售率在90%以上。下期將推出該組團剩余三棟高層共計600余套單位，具體時間未定。龍脈華庭前期開發(fā)的文化廣場停工荒廢，將對項目后期的銷售穩(wěn)定造成一定影響，但隨著項目銷售資金的回籠、建設(shè)進度的推進，這一缺點將逐步弱化。項目定位高端，建筑規(guī)劃布局樓高氣派，采用新古典主義的建筑風(fēng)格，主要客戶群體為市政人員及城市高端階層，加上位于廣場核心位置，總結(jié)其競爭優(yōu)勢為：地段+濃厚商業(yè)氛圍+產(chǎn)品陽光城樓盤概況項目位于貴港市新區(qū)荷城路陽光都市北側(cè)?？傆玫?35畝?？偨ㄖ娣e約21萬平方米。主要以多層與小高層住宅為主。項目注重住宅的生態(tài)性，整個小區(qū)全部采用底層架空設(shè)計，綠化率達50%，小區(qū)配套有會所、幼兒園。建筑立面貼外墻磚，高檔、美觀。戶型設(shè)計精致適用，南北對流，輕松坐享穿堂之風(fēng)。整體式餐廳與客廳設(shè)計，空間寬敞，易于擺設(shè)；客廳配置全景落地玻璃推拉門，盡顯現(xiàn)代家居風(fēng)范。超大轉(zhuǎn)角多功能觀景休閑陽臺，無盡展現(xiàn)生活樂趣與自然綠意；臥室贈送觀景飄窗，居家生活寫意舒適，更提高室內(nèi)使用空間。銷售情況項目住宅總共約1800套，一期約400套，已全部售罄。陽光城的前期——已建成的陽光都市小區(qū)目前已入住，該小區(qū)獲得了良好的口碑，小區(qū)內(nèi)環(huán)境以及配套均反映其較高的品質(zhì)，故為后期陽光城的入市奠定了品牌基礎(chǔ)，使之如魚得水。樓盤戶型突出?？偨Y(jié)其競爭優(yōu)勢為：品牌+戶型+綠化率+配套中強·普羅旺斯樓盤概況項目位于荷城路北面，港北區(qū)行政中心的西面。總用地約400畝。總建筑面積約45萬平米，集親水TOWNHOUSE、退臺情景洋房、多層寬景洋房、小高層及高層電梯洋房多種居住方式于一體，社區(qū)規(guī)劃與建造充分考慮了大社區(qū)的生活方式，讓家納入自然與空間。社區(qū)規(guī)劃了約35000平米的開放式休閑商業(yè)廣場，并在各個沿街面通過局部底層架空規(guī)劃設(shè)置了部分社區(qū)商業(yè)，締造出一個集商業(yè)、學(xué)校、運動、設(shè)施、場館、休閑咖啡廳、超市、幼兒園等于一體的45萬平米“城熟”生活空間。戶型設(shè)計戶戶南北通透，戶型合理實用，創(chuàng)新錯層設(shè)計；親水TOWNHOUSE戶型，每戶帶超大面積私家花園、空中露臺，彰顯尊貴身份；寬景洋房每戶帶超大面積觀景陽臺和景觀飄窗，通透，縱覽戶外美景。銷售情況項目一期約400套已售完，圣誕節(jié)期間二期的規(guī)劃和戶型資料將對外公布，具體預(yù)約及開盤時間待定。普羅旺斯是貴港市現(xiàn)階段在售的規(guī)模最大的樓盤，通過嫁接國際生活理念，致使項目成為貴港市最受關(guān)注以及最受追捧的明星樓盤，奠定了項目在市場的高端形象，其主要支撐系統(tǒng)總結(jié)為：規(guī)模+新穎的理念+環(huán)境+產(chǎn)品4.3.4次要競爭項目分析港龍灣·波托菲諾樓盤概況項目位于港南區(qū)行政中心旁，臨郁江而建，總占地面積167畝，總建筑面積約25萬平米，意式風(fēng)