地產(chǎn)+健康：探索房地產(chǎn)跨界轉(zhuǎn)型新方向

地產(chǎn)+健康：2017年3月目錄前言 2健康地產(chǎn)在中國的現(xiàn)狀 2傳統(tǒng)地產(chǎn)遭遇增長瓶頸，引來轉(zhuǎn)型大潮 2多重因素推動健康地產(chǎn)發(fā)展起步 3居民醫(yī)療消費需求日益增長，成為地產(chǎn)升級的內(nèi)生性動力 3老齡化加劇推動人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為主要趨勢 3社會辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供落腳點 3健康地產(chǎn)投資市場風(fēng)起云涌，各方競爭布局逐步展開 4“地產(chǎn)+健康”的產(chǎn)業(yè)升級方向 5養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn) 6養(yǎng)生旅游地產(chǎn) 6健康服務(wù)地產(chǎn) 7醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城 7健康地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘與轉(zhuǎn)型渠道 8進(jìn)入壁壘 8轉(zhuǎn)型渠道 8展望 9前言近年來我國房地產(chǎn)市場庫存高企，競爭充分，傳統(tǒng)地產(chǎn)的銷售額增速下滑，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型找尋增值途徑。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與人民生活水平息息相關(guān)，在“健康中國2030”國家級戰(zhàn)略背景下，各大房企與其他投資者積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式—在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實現(xiàn)地產(chǎn)增值。健康地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)疊加的新興產(chǎn)物，存在哪些創(chuàng)新升級方向？又能否成為傳統(tǒng)地產(chǎn)突破現(xiàn)有瓶頸的靈丹妙藥？4地產(chǎn)+健康：探索房地產(chǎn)跨界轉(zhuǎn)型新方向1健康地產(chǎn)在中國的現(xiàn)狀11.1傳統(tǒng)地產(chǎn)遭遇增長瓶頸，引來轉(zhuǎn)型大潮全國商品住宅投資額與銷售額2006-2015年億元（人民幣）4%15%26%800004%15%26%7000060000500004000030000200001000002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015商品住宅投資額 商品住宅銷售額來源：國家統(tǒng)計局《2006-2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》國務(wù)院自1998年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，正式啟動了以“居民住宅貨幣化、私有化”為核心的房改制度，也開啟了中國房地產(chǎn)的黃金時代。在“十一五”期間內(nèi)，全國商品住宅投資額與銷售額年復(fù)增長26.39%。2010年4月，國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式拉開了限貸限購的調(diào)控序幕，房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)氛圍得以遏制，市場逐漸趨于理性且告別了高速增長。

2013年以來，伴隨著市場競爭飽和，勞動人口減少和庫存高企，房地產(chǎn)市場增長進(jìn)一步放緩。2015年全國商品住宅銷售面積僅增長6.5%，新開工面積同比降低14%。需求的停滯對于利潤率趨于下滑的房企造成更大的沖擊，倒逼房企選擇退出或轉(zhuǎn)型。而房企良好的資產(chǎn)可變現(xiàn)性有利于其拓寬行業(yè)選擇范圍，跨界轉(zhuǎn)型大潮已經(jīng)興起。5居民醫(yī)療消費需求日益增長，成為地產(chǎn)升級的內(nèi)生性動力隨著居民收入水平的提高，以及生態(tài)環(huán)境惡化與食品質(zhì)量安全問題的頻發(fā)，居民健康意識被極大喚醒，健康觀念也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。2015年，醫(yī)療保健支出占居民消費性支出比重由兩年前的6.1%躍升至6.7%。醫(yī)療支付范疇從單純的疾病治療向預(yù)防、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)生等多元領(lǐng)域拓展，更多人群愿意為優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)與昂貴醫(yī)療技術(shù)支付溢價。醫(yī)療服務(wù)的提供場所由傳統(tǒng)的集中化的大型綜合醫(yī)院向基層和社區(qū)住宅延伸，這為房地產(chǎn)向醫(yī)療服務(wù)業(yè)跨界發(fā)展提供了廣闊平臺。

社會辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布以來，社會辦醫(yī)的政策思路逐步明晰。民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)的主動性得到了充分發(fā)揮，在社會整體醫(yī)療衛(wèi)生資源的占比快速擴(kuò)大，市場化逐漸成型，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為健康地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動力。全國醫(yī)院數(shù)量2010-2015年單位：所老齡化加劇推動人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為主要趨我國現(xiàn)處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人口達(dá)到2.2億，占總?cè)丝诘?6.1%；預(yù)計至2030年將突破25%。同時人均預(yù)期壽命提高與未富先老將進(jìn)一步加重人口贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合作為應(yīng)對人口老齡化的重要國策，

3000020,91847%54%20,91847%54%66%34%46%53%2000015000100005000

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CAGR15%15%-1%-1%一直是房地產(chǎn)市場所關(guān)注的熱點以及未來發(fā)展方向，養(yǎng)老地產(chǎn)備受投資者的青睞。

02010 2013 2015民營 公立來源：國家衛(wèi)計委《2010年-2015年衛(wèi)生事業(yè)基本情況統(tǒng)計》十二五期間，發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財政部、商務(wù)部、人社保部聯(lián)合出臺的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》和國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)社會辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》等政策逐步放寬社會辦醫(yī)的準(zhǔn)入限制，強(qiáng)調(diào)在調(diào)整和新增醫(yī)療資源中優(yōu)先考慮社會資本，優(yōu)化社會辦醫(yī)環(huán)境，為擴(kuò)大民營醫(yī)療資源供給注入動力。7傳統(tǒng)地產(chǎn)商傳統(tǒng)地產(chǎn)商近年來傳統(tǒng)地產(chǎn)商在積極探求增值途徑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)1顯示，截止2015年底，轉(zhuǎn)型的50家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有16家向醫(yī)療健康領(lǐng)域發(fā)展。代表案例有萬科幸福匯活躍長者之家、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)等。保險機(jī)構(gòu)保險機(jī)構(gòu)保險機(jī)構(gòu)進(jìn)軍健康地產(chǎn)擁有品牌、資金和客戶基礎(chǔ)方面的顯著優(yōu)勢，可通過開發(fā)與壽險產(chǎn)品相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，打造養(yǎng)老服務(wù)價值閉環(huán)，逐步開展在健康地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。代表案例有泰康保險投資建設(shè)的泰康之家-燕園項目，平安保險投資建設(shè)的桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)老綜合服務(wù)區(qū)，及中國人壽投建河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)?？毓杉瘓F(tuán)控股集團(tuán)控股集團(tuán)從事多元化經(jīng)營，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和母公司的資源和資本優(yōu)勢向健康領(lǐng)域發(fā)展。代表案例有富春控股的杭州富春山居度假村和燕達(dá)集團(tuán)的燕達(dá)國際健康城等。境內(nèi)外境內(nèi)外境內(nèi)外資本機(jī)構(gòu)擁有充盈的資本、先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，不少現(xiàn)行者亦探索加強(qiáng)和國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商的合作，提供差異化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。代表案例如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和凱健國際合作建設(shè)的椿萱茂?凱健老年公寓。18地產(chǎn)+健康：探索房地產(chǎn)跨界轉(zhuǎn)型新方向22醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城健康服務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級方向養(yǎng)生旅游地產(chǎn)養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)早在2013年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2013〕40號），對于健康服務(wù)業(yè)的范圍進(jìn)行了定義與分類，其中便包括了醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康管理與促進(jìn)、健康產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療人才教育以及健康文化和旅游等多元化健康服務(wù)，為“地產(chǎn)+健康”產(chǎn)業(yè)升級方向提供了指路明燈。案例：上海天地健康城養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。其旅游養(yǎng)生、康體健身和休閑娛樂配套設(shè)施完善，且居住形式具有時令特征。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等。案例：三亞恒大養(yǎng)生谷、杭州富春山居度假村在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)，是滿足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產(chǎn)項目。主要服務(wù)包括健康管理，慢病管理與疾病早篩及診療等。案例：綠城西溪誠園，萬科隨園嘉樹醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城是從城市戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃層面出發(fā)的綜合最廣泛健康業(yè)態(tài)（康、醫(yī)、養(yǎng)、教、研、游），配備完善設(shè)施的大型地產(chǎn)項目。地產(chǎn)商開發(fā)此種項目可實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，增強(qiáng)品牌影響力，拓寬和延長地產(chǎn)的價值鏈。產(chǎn)業(yè)城內(nèi)置主要服務(wù)項目包括供綜合醫(yī)療、養(yǎng)生康復(fù)、健康管理、度假旅游、科教研發(fā)、商務(wù)會展和星級酒店等平臺化服務(wù)。案例：燕達(dá)國際健康城、珠江生命健康城9健康地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級模式比較健康地產(chǎn)升級方向目標(biāo)客群服務(wù)內(nèi)容適宜地塊代表項目主要開發(fā)商康醫(yī)養(yǎng)教研旅養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)老年人口√√√城市近郊天地健康城，泰康之家保險機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)養(yǎng)生旅游地產(chǎn)退休人群候鳥族√√√旅游風(fēng)景區(qū)傳統(tǒng)地產(chǎn)商，控股集團(tuán)健康服務(wù)地產(chǎn)全齡人口√√√城市中心或近郊綠城西溪誠園，萬科隨園嘉樹傳統(tǒng)地產(chǎn)商健康產(chǎn)業(yè)城全齡人口√√√√√城市近郊燕達(dá)國際健康城、珠江生命健康城傳統(tǒng)地產(chǎn)商，控股集團(tuán)10地產(chǎn)+健康：探索房地產(chǎn)跨界轉(zhuǎn)型新方向3健康地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘與轉(zhuǎn)型渠道3醫(yī)療健康品牌的打造上面臨瓶頸?？深A(yù)測風(fēng)險。