商品房成本控制《樓層高與成本的關(guān)系》

5/6商品房成本控制《樓層高與成本的關(guān)系》建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。建筑成本控制是工程項(xiàng)目投資全過(guò)程控制的重要環(huán)節(jié)。影響建筑成本控制的因素有很多，比如設(shè)計(jì)，建筑功能，層高與層數(shù)，建筑材料與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等等。其中建筑層高與層數(shù)因素對(duì)于建安成本有著非常重要的關(guān)聯(lián)因素。概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。建筑物的層高在滿足建筑使用功能的前題下應(yīng)盡可能降低。在相同建筑面積的條件下，受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等，由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化，如：-整體建筑高度加大其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，外墻、內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加；采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加；因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加；墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加；垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價(jià)的增加。據(jù)資料分析，住宅層高從3米降到2.8米，平均每套住宅綜合造價(jià)可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造價(jià)2%左右。這是因?yàn)閷痈吆蛢舾叩慕档涂梢允够A(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價(jià)。一般住宅層高可控制在2.7米～2.8米。二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算建筑層高每增加10cm，相應(yīng)造成建筑造價(jià)增加2～3％左右。但當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價(jià)發(fā)生變化。因此對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。樓層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說(shuō)多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。

三、住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系1～30F住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段：1～6F：將一層住宅造價(jià)定為100，則二層為84.72，三層為78.51，四層為74.98，五層為73.65，六層為72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用5～6層為好。7～12F：7層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。11層及11層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級(jí)防火門，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。13～18F：12層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。19～30F：19層及19層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。高的金茂大廈，其建造投資成本高達(dá)每平方米2萬(wàn)元，每天用于大廈的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)超過(guò)了100萬(wàn)元。綜合以上因素一般經(jīng)濟(jì)（即臨界）層數(shù)為6層、11層、18層、30層。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。當(dāng)然，除此之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個(gè)階段：一是工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中概念方案設(shè)計(jì)，建筑物功能、大小