物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

3．2物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備的原理性能，對(duì)其進(jìn)行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和客戶提供一個(gè)更高效和更安全、舒適的環(huán)境。3．2．1

物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類

物業(yè)設(shè)施設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部分。

房屋的給排水系統(tǒng)

1．供水設(shè)備指用人工方法提供水源的設(shè)備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構(gòu)成，組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。2．排水設(shè)備

指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。3．熱水供應(yīng)設(shè)備包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。4．消防設(shè)備指房屋設(shè)備中的消防裝置部分，包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等。5．衛(wèi)生與廚房設(shè)備指房屋衛(wèi)生間與廚房內(nèi)部的各種設(shè)備。衛(wèi)生設(shè)備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。廚房設(shè)備包括洗菜池、操作臺(tái)、吊柜、抽油煙機(jī)及管道等。

8．電氣工程設(shè)備

（1）供電及照明設(shè)備。這是指給房屋提供電源及照明的各種裝置。包括電源柜、電表、總開關(guān)、供電線路、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、照明器等。（2）弱電設(shè)備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備與裝置，包括通訊設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備等。（3）電梯設(shè)備。這是高層建筑中不可缺少的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯機(jī)房、轎廂、井道等部分。（4）防雷裝置。包括接閃器、引下線和接地裝置等。

3．2．2

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容

1．設(shè)施設(shè)備使用管理主要通過制訂、實(shí)施一系列規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)。2．設(shè)施設(shè)備維修管理

包括設(shè)備的定期檢查修維修制度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修人員管理制度等。3．設(shè)施設(shè)備安全管理

包括國家對(duì)安全性能要求較高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后的持證上崗制度，以及企業(yè)實(shí)施的消防通道管理、電梯安全使用管理等。4．設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

包括建立設(shè)備的登記卡片、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。

3．2．3

物業(yè)設(shè)施設(shè)備

維修工程的分類

1．設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)的分類房屋設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制（即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)）。

（1）日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。（2）一級(jí)保養(yǎng)是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。（3）二級(jí)保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。（4）設(shè)備點(diǎn)檢。是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查。

2．設(shè)施設(shè)備維修的分類房屋設(shè)施設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)施設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。

（1）零星維修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。（2）中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10％～30％左右。（3）大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30％。（4）設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。（5）故障維修通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

3．2．4

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度

1．各類管理人員的崗位職責(zé)

（1）工程部經(jīng)理（2）各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人（工程師或技術(shù)員）（3）領(lǐng)班（4）維修人員（5）保管員2．管理制度

（1）接管