2004國(guó)際地產(chǎn)基金投資傾向及中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展拐點(diǎn)

2004國(guó)際地產(chǎn)基金投資傾向及中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展拐點(diǎn)隨著央行121文的頒布,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界對(duì)多渠道融資盼望熱切,國(guó)際投資基金也紛紛加速進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓(SGS);新加坡發(fā)展商凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目；新加坡政府投資公司（GICRealEstate）成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；2004年初,全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)支持設(shè)立的第一只外資房地產(chǎn)基金----精瑞基金，正式運(yùn)作,啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)2億美元;2004年1月,摩根斯坦利(MorganStanley)房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司合作投資5000萬美金打造“復(fù)地雅園”……國(guó)際地產(chǎn)基金投資成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門話題。一.國(guó)際地產(chǎn)基金種類1.開發(fā)型:參與項(xiàng)目開發(fā),從前期開始介入新加坡政府投資公司(GIC)、摩根斯坦利(MorganStanley)、德意志銀行(DeutscheBank)、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行(MacquarieBank)2.收租型:購(gòu)買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè),長(zhǎng)期持有物業(yè)收租盈利,不介入前期開發(fā)美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)、RodamcaAsia、新加坡政府投資公司(GIC)、新加坡騰飛基金(Ascendas)3.不良資產(chǎn)處置型:通過收購(gòu)不良資產(chǎn)(Non-PerformingLoan),將其證券化,打包處置,變現(xiàn)盈利高盛(GoldmanSachs)、萊曼兄弟(LehmanBrother)、摩根斯坦利(MorganStanley)二.2004年國(guó)際地產(chǎn)基金投資傾向1.開發(fā)型國(guó)際地產(chǎn)基金選擇地點(diǎn):上海、北京投資趨勢(shì):由商用物業(yè)(CommercialProperty)轉(zhuǎn)向住宅(Residential)由高檔物業(yè)(High-endProperty)轉(zhuǎn)向中檔(MiddleProperty)、中高檔(Middle-highProperty)及中低檔(Middle-lowProperty)2.收租型國(guó)際地產(chǎn)基金首選北京、上海,有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳,開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二線城市,如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等投資物業(yè)類型:有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)(CompletedCommercialProperty)3.不良資產(chǎn)處置型國(guó)際地產(chǎn)基金發(fā)行ABS(Asset-backedSecurity),加速不良資產(chǎn)(Non-PerformingLoan)處置速度4.國(guó)際地產(chǎn)基金選擇合作伙伴標(biāo)準(zhǔn)一般只選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ墓竞献?看中管理團(tuán)隊(duì)、土地儲(chǔ)備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等三.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展“拐點(diǎn)”:房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成美國(guó)二級(jí)抵押貸款證券化市場(chǎng)的成功使證券化和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)成為全球的熱門話題。正如股票將公司證券化,證券交易所的建立使股票成為人們生活中的一部分,中國(guó)證券市場(chǎng)異軍突起;二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的建立將使房地產(chǎn)證券化成為現(xiàn)實(shí),徹底解決房地產(chǎn)投資門檻高、變現(xiàn)性差、流通性差的障礙,使利用社會(huì)閑散資金和普通老百姓投資房地產(chǎn)成為現(xiàn)實(shí),國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暢通無阻,解決房地產(chǎn)發(fā)展資金瓶頸問題。中國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)證券化市場(chǎng)的形成,將成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的“拐點(diǎn)”,使房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及開發(fā)模式產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變,專業(yè)化運(yùn)作大勢(shì)所趨,部分房地產(chǎn)商將從開發(fā)型轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)型,商用房地產(chǎn)(CommercialProperty)面臨前所未有發(fā)展良機(jī),逐步形成開發(fā)型和經(jīng)營(yíng)型并舉的格局,引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式從“香港模式”向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)化,并最終成為現(xiàn)實(shí)。(一)房地產(chǎn)二級(jí)證券化市場(chǎng)的形成需具備八項(xiàng)前提條件:1.發(fā)達(dá)完善的一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)發(fā)達(dá)完善的一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是形成房地產(chǎn)二級(jí)證券化市場(chǎng)的前提條件。缺乏充足的符合投資者要求的高品質(zhì)的一級(jí)抵押貸款,二級(jí)抵押貸款證券化市場(chǎng)將無法運(yùn)作。一般而言,住房抵押貸款余額總量應(yīng)占到整個(gè)國(guó)家當(dāng)年GDP總量的30%~60%,才能滿足這一需要。1999年底,美國(guó)住房抵押貸款余額總量占當(dāng)年GDP總量比例為50.2%,英國(guó)57.31%,德國(guó)57%,澳大利亞40.7%,加拿大44.4%,日本36.9%,香港43.15%。2.穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將有效地創(chuàng)造貸款需求,并賦予投資者和貸款機(jī)構(gòu)信心。在一個(gè)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,銀行等金融機(jī)構(gòu)將很難預(yù)測(cè)通貨膨脹和利率變化,因此風(fēng)險(xiǎn)加大,不愿提供貸款,或僅僅提供短期貸款。3.完善的法律制度完善、有效的物業(yè)登記、注冊(cè)、抵押權(quán)的處置等,對(duì)一級(jí)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)均非常重要,權(quán)屬不清將使房地產(chǎn)交易無法進(jìn)行。同時(shí),有關(guān)的立法,如<<信托法>>,<<基金法>>等,也非常2005~2006年是中國(guó)金融改革開放年,我們預(yù)計(jì)隨著中國(guó)金融改革的逐步深化,利率放開勢(shì)在必行。同時(shí),2005~2006年也是國(guó)外銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)候。利率的放開和國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的大舉進(jìn)入,將為中國(guó)抵押貸款市場(chǎng)帶來先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù),提供豐富而有競(jìng)爭(zhēng)力的貸款品種。3.法律體系逐漸完善中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司與摩根斯坦利(MorganStanley)的不良資產(chǎn)交易已于2002年底得到批準(zhǔn),2003年對(duì)四大商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的證券化處理將邁開中國(guó)房地產(chǎn)證券化的第一步。隨著交易的進(jìn)行,相關(guān)的法律也將逐步出臺(tái),為中國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成奠定法律基礎(chǔ)。4.抵押貸款違約集中體現(xiàn),信用體系初步建立根據(jù)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì),抵押貸款發(fā)放后的3~5年為違約的高峰期。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,中國(guó)住房抵押貸款約80%是2001年以后發(fā)放的貸款,這部分貸款的違約高峰期正是2005~2006年。違約率的驟升,將使原國(guó)有銀行的存貸利差獲利空間減少,逼迫其采取措施,降低風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)抵押貸款證券化市場(chǎng)的形成。同時(shí),隨著違約率的提高,信用體系也將在實(shí)踐中逐步建立。5.機(jī)構(gòu)投資者發(fā)展成熟房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成,需要強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)投資者的介入和支持,如退休基金、保險(xiǎn)基金、房地產(chǎn)信托投資基金、人壽保險(xiǎn)公司等。沒有這些龐大、成熟、專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者,房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)也很難實(shí)現(xiàn)。我們預(yù)計(jì),2005~2006年國(guó)際銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)的大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng),會(huì)起到一個(gè)巨大的推動(dòng)作用。同時(shí),經(jīng)過2~3年發(fā)展,中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也將邁上一個(gè)新的臺(tái)階。作者簡(jiǎn)介姓名：羅高波簡(jiǎn)介：美國(guó)南加州大學(xué)(UniversityofSouthernCalifornia)房地產(chǎn)碩士同濟(jì)大學(xué)建筑管理工程學(xué)士擁有１０年房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)。曾就職于中國(guó)寶安集團(tuán)、金地集團(tuán)等公司，并曾擔(dān)任美國(guó)Countrywide（２００３年Global500&Fortune500企業(yè)）中國(guó)地產(chǎn)顧問。２００３年８月加盟北京城建投資發(fā)展股份有限公司，任總經(jīng)理助理、營(yíng)銷總監(jiān)。主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融（尤其住房抵押貸款證券化及二級(jí)證券化市場(chǎng)、房地產(chǎn)信托投資基金／ＲＥＩＴｓ）、美國(guó)住宅郊區(qū)化、郊區(qū)低密度住宅、中美房地產(chǎn)比較、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和奧運(yùn)地產(chǎn)等。曾為美國(guó)ULI(UrbanLandInstitute/城市土地研究院)、AREUEA(AmericanRealEstateandUrbanEconomicsAssociation/美國(guó)房地產(chǎn)及城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì))、中國(guó)留美金融學(xué)會(huì)等專業(yè)組織會(huì)員，曾獲美國(guó)南加州大學(xué)(UniversityofSouthernCalifornia)ＬＵＳＫ研究獎(jiǎng)學(xué)金、第三屆＂挑戰(zhàn)杯＂全國(guó)大學(xué)生課外科技論文競(jìng)賽三等獎(jiǎng)等專業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)，著有“APrimeonHousingFinance