合肥2012年5月份商業(yè)項目價格走勢報告課件

合肥2012年5月份商業(yè)項目價格走勢報告

————萬憬不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)（市場部）

前言概述

商業(yè)項目個案分析

月度總結(jié)2012年5月合肥樓市開始逐漸回暖，再加上開發(fā)商趁熱打鐵，推出多重優(yōu)惠、折扣等促銷活動，各類節(jié)日優(yōu)惠吸引了購房者促進(jìn)了合肥樓市的回暖。在住宅地產(chǎn)限購、限貸的影響下，以及近期央行下調(diào)準(zhǔn)備金率，商業(yè)地產(chǎn)眾望所歸，部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移目標(biāo)，看好商業(yè)地產(chǎn)，從土地市場供應(yīng)來看商業(yè)地產(chǎn)將成為2012年合肥土地市場的主題曲。以下是五月份合肥幾個重點(diǎn)商業(yè)項目的價格走勢情況。前言大潤發(fā)意向入駐商家

一層為5.8米，二層至四層為4米層高25萬平米總建筑面積街鋪2%內(nèi)鋪40%公攤68-150平米左右戶型區(qū)間 長江東路與天長路交口項目位置合肥新宇建筑有限公司施工單位上海美山市場營銷策劃有限公司代理公司安徽溫商集團(tuán)投資商安徽三聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商瑤海區(qū)產(chǎn)證歸屬溫商國際汽車生活廣場項目名稱

案例一——溫商國際汽車生活廣場項目總建筑面積25萬平米，由安徽溫商集團(tuán)著力打造集涵蓋汽配專業(yè)市場、商業(yè)、住宅、酒店、公寓等多種物業(yè)類型的城市綜合體。項目概述買點(diǎn)分析價格走勢銷售情況交通位置——項目位于城市主干道長江東路與天長路交口交口;人流量大——長江東路為雙向八車道，流暢的交通帶來較大的人流量;投資回報有保障——大體量綜合體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，開發(fā)商自持商業(yè)比例高達(dá)40%，投資安全有保證;小面積，低總價;專業(yè)市場定位——項目為合肥老汽配城改造工程，項目前身合肥老汽配城在合肥已經(jīng)有較好的認(rèn)可度和影響力，所以客戶投資風(fēng)險相對較小;自身配套——物業(yè)形態(tài)涵蓋高層住宅、高端寫字樓、時尚公寓，不同的物業(yè)形態(tài)在規(guī)劃上依長江東路錯落有致的分布，價值互為哺育聚合的內(nèi)外在聯(lián)系。買點(diǎn)分析項目概括價格走勢銷售情況項目概括——項目于2010年12月25日開盤，推出B區(qū)和C區(qū)一層至三層共200套房源，當(dāng)天去化率40%，目前去化率80%;面積區(qū)間——一層二層連體街鋪為68-150平方米，三層內(nèi)鋪為25-50平方米;銷售均價——項目B、C區(qū)一層二層連體街鋪均價為3-3.7萬/平方米，三層內(nèi)鋪均價為2.5萬/平方米;銷售政策——項目屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，采取售后返租形式進(jìn)行銷售。其中一二層連體街鋪為返祖3年，每年年回報率9%（以合同價計算），前3年租金抵房款；三層內(nèi)鋪返祖10年，也是前3年租金抵房款，年返祖回報率分別為7%、7%、7%、8%、8%、9%、9%、10%、10%、11%

（以合同價計算），滿10年后，可以選擇繼續(xù)委托經(jīng)營、自營、出租、賣給第三方或按照合同價150%回購;總價區(qū)間——75-450萬元;客戶分析——60%以上客戶為以投資為置業(yè)目的，其余部分用于自營使用，主要來自老汽配城商家；其中90%左右客戶來自合肥本市，外省市區(qū)的客戶較少，主要為商人居多。銷售情況項目概括價格走勢買點(diǎn)分析價格走勢項目概括銷售情況買點(diǎn)分析目前在售情況——目前在售B區(qū)、C區(qū)商鋪，1、2層為連體商鋪，面積為68-150平米，均價2.5萬—4.5萬/平米，商鋪大約還剩10套房源。三層為商場內(nèi)鋪，面積為25-50平米，目前剩余3-4套;銷售優(yōu)惠——購買一二層連體街鋪：一次性付款9.7折優(yōu)惠，按揭付款9.8折優(yōu)惠；購買三層內(nèi)鋪：一次性付款9.6折優(yōu)惠，按揭9.8折優(yōu)惠;價格走勢概括——本月售價與上月相比無變動。銷售情況項目概括價格走勢買點(diǎn)分析項目概括——項目與于2010年9月24日上午開盤銷售，200多套8-30㎡內(nèi)鋪，100多套40-360㎡外鋪，有商鋪將會上下連體出售，當(dāng)天去化率40%左右；項目主要業(yè)態(tài)——百貨,服飾,箱包鞋帽,餐飲,KTV,健身會所,美容SPA,酒吧,沐足桑拿,珠寶首飾,化妝品,眼鏡,藥妝店,運(yùn)動用品,床上用品,圖書音像等；項目商鋪數(shù)量——共440間，其中A、B座，1F門面40間，2-3F內(nèi)鋪350間；C、D、E座一拖二為50間；戶型區(qū)間——整體為20-80平米，其中A、B座1F門面主力戶型為40平米，2-3F內(nèi)鋪主力戶型為20平米；C、D、E座一拖二主力戶型為80平米左右；銷售政策——其中A、B座內(nèi)鋪十年包租，1-2年6%的年回報，3-10年8%年回報，前3年租金抵房款.超額部分80%分紅。10年后可以選擇繼續(xù)委托經(jīng)營、自營、出租、賣給第三方；A、B座門面和C、D、E左一拖二，包租2年，每年6%的年回報，前2年租金抵房款，2年后可以選擇繼續(xù)委托經(jīng)營、自營、出租、賣給第三方；客戶分析——70%以上客戶來自合肥本地區(qū)，30%左右來自其他省市，80%客戶為公務(wù)員或商人，主要都是用于投資使用。圖示：A、B座為整層3層商鋪，C、D、E座一拖二商鋪。B座A座D座E座F座價格走勢項目概括銷售情況買點(diǎn)分析目前在售情況——目前國光萬豪廣場方興巷子2樓3樓商鋪在售，20-130㎡，2-5萬元/㎡，一次性付款98折，還有10間左右商鋪可售;優(yōu)惠活動——一次性付款98折，按揭付款優(yōu)惠99折。認(rèn)籌優(yōu)惠1-2%，按時簽約優(yōu)惠1%;價格走勢概況——本月價格與上月相比無變化。案例三——福樂門國際廣場項目總建筑面積15萬平米，由匯福置業(yè)（安徽）有限公司著力打造，項目集住宅、公寓、shoppingmall多種業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。40年產(chǎn)權(quán)700個車位數(shù)商鋪、住宅、公寓物業(yè)類別長江西路與西二環(huán)交匯處（十里廟交口）項目位置52畝占地面積15萬M2，其中商業(yè)面積約為4萬平米總建筑面積街鋪2%、內(nèi)鋪22.9%公攤北京東方華太建筑設(shè)計

1-3層20-500平米商鋪主力戶型浙江寶業(yè)集團(tuán)施工建筑施工單位三景劃置業(yè)代理公司香港匯福投資集團(tuán)投資商匯福置業(yè)（安徽）有限公司開發(fā)商蜀山區(qū)產(chǎn)證歸屬福樂門國際廣場項目名稱本案項目概述買點(diǎn)分析價格走勢銷售情況主力店帶動——樂購、KFC、屈臣氏、安徽國際電影城等品牌主力店進(jìn)駐強(qiáng)勢入駐，獲得消費(fèi)者良好口碑，從而提升項目人氣和品質(zhì)，提高區(qū)域商業(yè)價值；地段交通——項目項目長江西路與西二環(huán)交匯處（十里廟交口），緊鄰長江西路高架、軌道交通2號線，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；投資回報有保障——大體量綜合體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，開發(fā)商自持商業(yè)比例高達(dá)60%，投資安全有保證；小面積，低總價；開發(fā)商實力及以往開發(fā)經(jīng)驗；自身配套——項目規(guī)劃建設(shè)集高層住宅、公寓和商業(yè)為一體的城市綜合體，將居住、辦公、商務(wù)、休閑、娛樂、購物有機(jī)整合起來，價值互為哺育聚合的內(nèi)外在聯(lián)系。買點(diǎn)分析項目概括價格走勢銷售情況銷售情況項目概括價格走勢買點(diǎn)分析項目概括——項目與2011年1月3日商業(yè)部分正式開盤，共有四層組成，共有1358套房源;戶型面積——面積區(qū)間為20-500平米，主力戶型在20-50平米;銷售政策——項目屬產(chǎn)權(quán)式商鋪，采取售后返租形式進(jìn)行銷售。其中，返租10年，前3年按商鋪總價的21%計算租金，直接抵扣房款；4-7年回報率為8.5%，8-10年回報率為9%，按總價計算。第10年委托經(jīng)營期限屆滿，可以選擇繼續(xù)委托經(jīng)營、自營、出租、賣給第三方或按照合同價130%回購;

客戶分析——其中70%以上客戶來自合肥本地區(qū)，30%左右來自其他省市，80%客戶為公務(wù)員或商人，主要都是用于投資使用。在售情況——目前在售20-50平米商鋪，一層銷售均價為32000-40000元/㎡，二層銷售均價為25000元/㎡，三層銷售均價為17000-18000元/㎡，四層銷售均價為18000元/㎡;優(yōu)惠政策——一次性付款98折，按揭99折;本月售價與上月相比環(huán)比下跌900元/㎡，跌幅為3.73%。2011.10四層加推價格走勢項目概括銷售情況買點(diǎn)分析案例四——明發(fā)商業(yè)廣場項目總建筑面積58萬平米，由明發(fā)集團(tuán)（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司著力打造，項目集住宅、公寓、酒店及商鋪為一體的城市綜合體。項目概述買點(diǎn)分析價格走勢銷售情況40年產(chǎn)權(quán)3000個車位數(shù)商鋪、住宅、公寓物業(yè)類別合肥市廬陽區(qū)四里河路與碭山路交匯處項目位置300畝占地面積58萬萬平米總建筑面積街鋪2%、內(nèi)鋪30%公攤3.3容積率合富輝煌（中國）代理公司明發(fā)集團(tuán)投資商4層（-1~3層）層數(shù)浙江圣大集團(tuán)投資商明發(fā)集團(tuán)（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商廬陽區(qū)產(chǎn)證歸屬明發(fā)商業(yè)廣場項目名稱交通——項目位于城市主干北二環(huán)碭山路與四里河路交匯處，碭山路橫跨城市東西，雙向8車道，四里河路貫穿南北，交通便捷；主力店帶動——蘇寧電器、凱斯酒店、永輝超市等多家實力商家品牌主力店的強(qiáng)勢入駐，提升項目人氣和品質(zhì)，也提高了區(qū)域商業(yè)價值，增強(qiáng)投資者信心;投資回報有保障——大體量綜合體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，投資安全有保證開發(fā)商自持商業(yè)比例高達(dá)60%，投資安全有保證;開發(fā)商實力及以往開放經(jīng)驗;小面積，低總價;自身配套——物業(yè)形態(tài)涵蓋高層住宅、時尚公寓、一站式ShoppingMall，價值互為哺育聚合的內(nèi)外在聯(lián)系。買點(diǎn)分析項目概括價格走勢銷售情況銷售概括——項目2009年1月1日推出商業(yè)廣場A2區(qū)“天下美食”商鋪，開盤當(dāng)天去化率均約為60%，目前已基本售磬；2009年7月25日推出商業(yè)廣場C2區(qū)“婚慶廣場、麗人天地、運(yùn)動天地、游戲動漫”商鋪，開盤當(dāng)天去化率約為55%，2010年3月推出商業(yè)廣場B3區(qū)“品牌專賣店”商鋪，當(dāng)天去化率達(dá)50%;銷售政策——項目產(chǎn)權(quán)式商鋪，采取售后返租形式進(jìn)行銷售。其中，返租5年，前3年按商鋪總價的20%計算租金，直接抵扣房款；回報率依次為6%、7%、7%、8%、8%，按合同價計算，第5年委托經(jīng)營期限屆滿，可以選擇繼續(xù)委托經(jīng)營、自營、出租、賣給第三方;規(guī)劃分析——由于項目規(guī)劃建設(shè)為商業(yè)步行街形式，所以負(fù)一層定價高于二層，這是項目定價的一大特點(diǎn)，另外，項目打造主力店+次主力店+品牌旗艦店輻射性聯(lián)動性商業(yè)，四角設(shè)立大品牌主力店使得整個購物廣場客流流動起來，使得各個方位主題商業(yè)商鋪售價定位大致相同;戶型區(qū)間——30-200平方米左右。從銷售情況看，由于購物中心銷售前業(yè)態(tài)分布已基本確定，各區(qū)業(yè)態(tài)定位對銷售產(chǎn)生一定的影響，另外，由于同區(qū)一至四層業(yè)態(tài)一致，而一層價位較高，許多客戶選擇了購買其他樓層;客戶分析——客戶60%來自合肥本市，20%來自安徽省周邊地市，20%來自外省?？蛻糁?0%以上為公務(wù)員、拆遷戶、個體私營業(yè)主，平均年齡在45歲左右，客戶置業(yè)目的均為投資。銷售情況項目概括價格走勢買點(diǎn)分析在售情況——目前推出在售的為C3區(qū)商鋪，房源所剩不多，戶型從40—400平方米戶型不等，銷售價格：負(fù)一層均價15000-22000元/㎡，一層均價22000-44000元/㎡，二層均價12000-18000元/㎡，三層均價10000-16000元/㎡，具體一房一價。C2區(qū)、B3區(qū)、A2區(qū)還有剩余10個左右商鋪;銷售優(yōu)惠——①一次性98折，按揭99折，②每日一套特價鋪活動，特價鋪面約46平米，總價47.2萬，③前三年收益20%從房款里抵扣;價格走勢概括——本月售價與上月有所下跌，跌幅為17.01%。價格走勢項目概括銷售情況買點(diǎn)分析案例五——圣大國際商業(yè)廣場項目總建筑面積18萬平米，由安徽中天投資集團(tuán)有限公司著力，項目集寫字樓、住宅、公寓及商鋪為一體的城市綜合體。40年產(chǎn)權(quán)2000個車位數(shù)商鋪、公寓、高層、寫字樓物業(yè)類別合肥市東二環(huán)和裕溪路交口項目位置12.1萬平米占地面積40萬平米總建筑面積40%公攤3.3容積率浙江第六空間運(yùn)營管理公司安徽三建施工單位4層層數(shù)浙江圣大集團(tuán)投資商安徽圣大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商瑤海區(qū)產(chǎn)證歸屬圣大國際商業(yè)廣場項目名稱本案項目概述買點(diǎn)分析價格走勢銷售情況項目區(qū)位——項目位于合肥市東二環(huán)和裕溪路交口東200米，原運(yùn)管處所在地，項目與紅旗建材市場、五里廟裝飾世界構(gòu)筑形似三角形的財富集中區(qū);項目交通——項目西側(cè)緊鄰合肥交通大動脈東二環(huán)，雙向8車道的路面，北側(cè)緊鄰已經(jīng)通車并使用裕溪路高架橋，貫通東西，向西直達(dá)市中心20分鐘路程。向東與合寧高速公路相連，是東部通往肥東、南京、蕪湖的交通要道。投資回報有保障——大體量綜合體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，開發(fā)商自持商業(yè)比例高達(dá)80%，投資安全有保證;小面積，低總價;自身配套——項目規(guī)劃建設(shè)集星級酒店、商業(yè)步行街、酒店式公寓、頂級家居CBD、甲級寫字樓、SOHO公寓為一體的城市綜合體，將居住、辦公、商務(wù)、休閑、娛樂、購物有機(jī)整合起來，價值互為哺育聚合的內(nèi)外在聯(lián)系。買點(diǎn)分析項目概括價格走勢銷售情況項目概括——從2011年8月份開始認(rèn)籌，至11月7日開盤，一期開盤推380套左右，至今對外宣傳去化80%左右（目前網(wǎng)上備案顯示簽約155套,去化率59%）;規(guī)劃分析——其中家居購物MALL，一樓為精品家飾，2樓為精品窗簾布藝，3樓-4樓為精品燈具。A1是集五星級酒店和公寓為一體，A2是國際家居館、A3是甲級寫字樓，下面的一個家居體驗館。B2區(qū)是頂級家飾燈具裝飾城，目前在預(yù)約登記中；C區(qū)是潮流家居館，是集批發(fā)零售為一體的。D區(qū)是集休閑步行街、SOHO公寓商住兩用房為一體;銷售政策——項目產(chǎn)權(quán)式商鋪，采取售后返租形式進(jìn)行銷售，返租11年，前3年按商鋪總價的24%計算租金，直接抵扣房款；第4