諸葛數(shù)據(jù)研究中心-房地產(chǎn)行業(yè)2023年重點50城租售比調(diào)查報告：全國租金收益微升租金回報率持續(xù)跑贏1年期存款利率

12本報告選取了重點50城的數(shù)據(jù)，對50城的租售比、租金>2023年重點50城售租比年限略微縮短至51.3年，其中高售租>2023年重點50城租金收入比下降，9成以上的城市租房壓力有34第一部分：租售比2023年全國50城租售比為1：615，房價租金偏離程度結(jié)束“三連擴”，現(xiàn)小幅縮小態(tài)勢。租售比是通過租金與房價間的關(guān)系來衡量地區(qū)樓市運行是否良好，國際標準認為房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的重點50城來看，2023年平均租售比為1：615，偏離程度自2020年起連續(xù)擴大3年后首次出現(xiàn)縮小態(tài)勢，但偏離程度還有待進一步緩解，當前租售比水平仍遠遠偏離國際合理區(qū)間。具體來看，2023年重點50城平均租金為33.5元/㎡，較2022年下降0.31%，平均房價為20606元/㎡，較2022年下降1.09%。2023年租金與房價走勢雙雙受挫下降，但在商品房供“快”需“慢”矛盾加劇的背景下，房價下行壓力更為突出，跌幅明顯大于租金，租金與房價的偏離度縮小。預計在2024市場供求關(guān)系有所改善下，房價及租金走勢將趨于理性，偏離程度有望進一步縮小。第二部分：租金回報率2023年租金回報率上升0.01個百分點至1.95%，租房收益預期輕微改善。租金回報率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的重要指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年重點50城租金回報率為1.95%，較2022年上升0.01個百分點。租金回報率自2020年起連續(xù)下滑3年，2023年止降微升，意味著居民依靠租房獲取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，當前我國的租金回報率仍處于偏低水平。5買房收租相較一年期的短期存款收益略佳，且較基金投資收益或更穩(wěn)定。從收益角度來看，相比短期（一年期）存銀行，買房收租的可觀性則更明顯，數(shù)據(jù)顯示，2023年50城平均租金回報率高出一年期存款基準利率0.45個百分點，亦高于當前國有四大行一年期1.75%的存款利率水平。與此同時，租金回報率也略高于購買基金的平均收益率，而且盡管有部分基金能夠做到高收益，但收益普遍不夠穩(wěn)定。此外，相比長期存款以及購買國債所取得的收益，收租并不具備選擇優(yōu)勢。一線城市租金回報率下降，二線、三四線上升。分等級城市來看，2023年一線城市租金回報率為1.8%，較2022年回落0.06個百分點；二線城市租金回報率為1.89%，較2022年上升0.02個百分點；三四線城市租金回報率為2.42%，較2022年上升0.13個百分點。6城市能級越高，租金回報率越低。但各等級城市背后的原因有異，一線城市主要表現(xiàn)為房價韌性持續(xù)凸顯，漲幅遠遠趕超租金，導致租金回報率下降；2023年二線租金及房價雙雙面臨下行壓力，租金回報率微升系房價跌勢更為明顯；三四線城市租金回報率持續(xù)上升且高于一二線，主要是由于租金穩(wěn)中有升，而房價在缺乏穩(wěn)健的購房需求支撐下有所下降。2023年50城中31城租金回報率上升，19城下降。租金回報率下降的城市主要分布在環(huán)京、東南沿海以及西南三大地區(qū)。從租金回報率升幅TOP15城市來看，大致分為三類，一是銀川、呼和浩特、烏魯木齊三個西北地區(qū)省會城市，租金回報率明顯上升系租金漲勢強勁而房價下行明顯，究其原因，以銀川為例，房價下行與供求關(guān)系有關(guān)，近兩年房地產(chǎn)市場修復承壓，購房需求釋放力降低，而隨著銀川不斷進行城市規(guī)劃和土地開發(fā)，住房供應持續(xù)增加，供“快”需“慢”下房價下行壓力凸顯；租金方面，隨著城市化進程的穩(wěn)步推進，人口涌入帶動租房市場的需求，租金穩(wěn)健上行，同時也有部分需求來源于買賣市場觀望情緒下的“購”轉(zhuǎn)“租”。二是以鹽城、南寧、威海等為代表的長珠三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟圈的弱二線及三四線城市，租金總體表現(xiàn)相對穩(wěn)健，但購房需求受周邊熱點高能級城市的“虹吸”影響深入，房價上漲動力不足，租金回報率亦有所上升；三是哈爾濱、沈陽、大連三個典型東北城市，由于人口流出壓力猶存，租金及房價走勢雙雙受挫，且房價跌幅遠遠大于租金，以致租金回報率呈現(xiàn)上升態(tài)勢。從租金回報率下降的城市來看，重點一二線城市居多，主要系在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整周期內(nèi)，這類城市憑借著充足的改善購房需求仍然保持著較高的韌性，房價漲勢堅挺，租金漲幅遠遠跟不上房價，也意味著通過出租回本的難度較大，如成都2023年租金回報率為72.4%，較上年下降0.17個百分點；北上廣深4個一線城市租金回報率均低于2%，分別較上年下降0.11、0.17、0.15、0.05個百分點。此外，還有少數(shù)三四線城市租金回報率下滑也與商品房交易市場活躍度高于租賃市場有關(guān)，如2023年憑借燒烤火“出圈”的淄博，房價同比上漲3.83%，租金同比下降2.07%，2023年租金回報率為2.84%，較2022年下降0.17個百分點。8第三部分：售租比居民以出租收回買房成本年限縮短至51.3年。通俗來講，售租比則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，往往售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年全國50大中城市售租比為51.3年，也就是說居民想要通過租金收回買房成本需要51.3年的時間，較2022年縮短了0.4年，較2019年增加了1年多，雖然較2022年有所下降，但仍處于歷史高位水平。從分布來看，高售租比的城市集中分布于長珠三角經(jīng)濟圈。其中，廈門穩(wěn)居高售租比榜首，靠出租收回買房成本需要近80年，主要系廈門房價位居高位，僅次于北上深，而租金水平與房價地位懸殊，此外，廈門的土地供應稀缺或是導致房價高的重要原因之一。2023年東莞晉升全國超大城市，首先成為超大城市本身就是對城市人口具有吸引力的一種體現(xiàn)，隨著人口持續(xù)流入，會對房地產(chǎn)市場需求形成支撐，房價水漲船高，2023年東莞售租比達77.9年位居第二。寧波、三亞、蘇州、青島、深圳緊隨其后，2023年售租比均在60年以上。銀川、烏魯木齊、桂林位居低售租比前三，均不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至少于廈門50年。貴陽、哈爾濱的售租比也較為合理，均在35年以下。92023年19城售租比年限上升，4個一線城市全部入列。其中，泉州升幅居首，售租比年限較2022年拉長了5.5年，通過出租收回買房成本的難度明顯加大。北上廣深4個一線城市全部上榜，房價高企系出租回本難的主要壓力源，4城售租比分別較2022年增加3.1、4.7、3.9、1.9年。售租比下降城市中，鹽城、銀川、呼和浩特下跌幅度位居前三，寧波、惠州、三亞、南寧緊隨其后，通過租金回本的年限均縮短了2年以上。需要警惕的是，多數(shù)城市收租回本年限縮減主要是因房價下行顯著的影響，但房價的持續(xù)下行并不利于市場信心的恢復，供求關(guān)系改善仍是重要突破點。第四部分、租金收入比重點50城租金收入比回落，居民租房壓力有所緩解。所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所占權(quán)重，能夠直觀地反映居民租房壓力。國際上認為30%是租金收入比的黃金分割點，如果租金超過收入的30%，其他消費就會被大大壓縮，生活幸福感就會下降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年重點50城租金收入比為13.31%，較2022年回落0.62個百分點，主要原因在于租金回落，而人均可支配收入仍然呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢。根據(jù)熱力圖可以看出，以深圳、上海、北京為核心形成三個租房壓力圈，其中，深圳（28.65%）、上海（26.90%）、北京（26.29%）租金收入比穩(wěn)居TOP3，租金支出接近總收入的三成，或正是如此高企的生存壓力似乎成為了近年來“逃離北上深”的導火索。三亞緊隨其后，租金收入比為23.11%，近年來三亞旅游業(yè)高歌猛進，成為了拉動消費增長的重要動力，租賃需求增多，租金迎來上漲空間，租金收入比亦位居高位。而租房收入比低的城市中，中山、煙臺、淄博等12個城市租金收入比在10%以下，居住幸福感相對更高。2023年重點50城中超9成城市租金收入比下降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年僅有4城租金收入比上升，其余46城均下降。從4個租金收入比上升的城市來看，西北、西南兩大地區(qū)全覆蓋，銀川一馬當先，租金收入比較2022年上升1.98個百分點，主要是由于租金的上漲速度明顯超過收入；呼和浩特、成都、西安亦是如此，租賃市場活躍度上升，租金水平呈現(xiàn)出較為強勁的上漲動力，且漲勢強于收入。從租金收入下降城市來看，上海、哈爾濱、深圳租房壓力減輕程度靠前，2023年租金收入比均較上年下降超1.5個百分點。諸葛數(shù)據(jù)研究中心：諸葛數(shù)據(jù)研究中心（又稱：諸葛數(shù)據(jù)研究院）是依托于諸葛大數(shù)據(jù)和AI成立的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)，自成立以來深受房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)以及權(quán)威媒體的信賴與支持。諸葛數(shù)據(jù)研究院依托諸葛科技覆蓋的八百多個城市的數(shù)據(jù)資源，建立了信息最全的、最專業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，定期發(fā)布中國主要城市的價格指數(shù)，及時反應房地產(chǎn)市場變化及房產(chǎn)重要報告，研究領(lǐng)域