亦莊榮華國際中心項目定位研究報告

亦莊榮華國際中心項目定位研究報告2011年11月一、項目整體認知1、項目基本情況分析2、項目SWOT分析3、項目重點與難點把握4、營銷方向及策略導向【區(qū)位研究】——亦莊新城“長安街”中心亦莊“長安街”本項目屹立于亦莊新城的“長安街”中心地段，具有鮮明特色的建筑立面與產品規(guī)劃，成為該區(qū)域地標性建筑。1、項目基本情況分析榮華國際生活區(qū)服務區(qū)產業(yè)區(qū)綜合區(qū)【交通路網設施】項目周邊多條公交線路匯集于此，加之地鐵亦莊線榮昌東街、榮京東街站分設于項目兩端，為企業(yè)提供了更為便捷的交通環(huán)境。本案榮昌東街地鐵站榮京東街地鐵站628米930米宏達路公交站站運成街公交站榮京東街東路公交站1、項目基本情況分析【周邊配套設施】南側與亦莊唯一五星級酒店“北京興基鉑爾曼”隔路相望，周邊云集臺灣富士康、悅康藥業(yè)、北大藥業(yè)等大型園區(qū)，隨著各大商服用地、綜合用地項目的開工建設，區(qū)域內的商務辦公氛圍濃郁。1、項目基本情況分析1、北京興基鉑爾曼酒店2、中鐵十九局有限公司3、中翼斯巴魯大廈4、中鋼大仁商務樓5、日本SMS集團6、悅康藥業(yè)集團7、北大藥業(yè)集團8、泰豪科技集團9、君安國際項目10、臺灣富士康集團11、亦城科技中心12、國銳廣場項目13、科研用地【項目基礎參數】物業(yè)類型：寫字樓、商業(yè)、酒店占地面積：2.97萬平米總建筑面積：11.9萬平米地上建筑面積：8.9萬平米其中：寫字樓：6萬平米商業(yè)：1萬平米酒店：1.9萬平米容積率：3建筑高度：79.9米停車數量：地上34輛、地下546輛品牌合作：酒店部分與洲際集團合作，打造精品假日酒店，為區(qū)域商務人群提供租住需要。項目包含星級酒店與商業(yè)產品，為寫字樓提供完善的高端服務配套，吸引大量的商務與消費人群。加之興基鉑爾曼酒店，使此地成為區(qū)域商務氛圍最濃厚地段。1、項目基本情況分析【建筑規(guī)劃設計】假日精品酒店位于項目北側地塊，規(guī)劃建面1.9萬平米，15層，將提供超過250間客房、套間，供商務人群選擇。寫字樓由A、B兩座組成，單棟建面約3萬平米，分布于3-18層，標準層面積約1800平米。分別配有2部消防梯、4部電梯。大堂層高11米，標準層高4.2米。商業(yè)分布于寫字樓1、2層及與酒店相連的裙房部分，總建面約1萬平米，分為上下兩層。其中一層層高6米、二層層高5米，預留樓梯位置，便于后期靈活組合使用。假日精品酒店風情商街辦公A辦公B超高大堂挑空，適中面積劃分，區(qū)別于企業(yè)獨棟，為中小企業(yè)、超大型企業(yè)提供辦公空間。4.2米層高更是區(qū)域少有項目能匹敵，為員工提供舒適的辦公環(huán)境。1、項目基本情況分析【內部商務配套】——洲際酒店1、全球最大的酒店管理機構洲際酒店管理集團，在世界范圍品牌影響力最高，2、擁有固定的與強大的高端客群網絡。將為區(qū)域帶來大量高端商務人口。3、具有高知名度，具備城市示范效應的品牌。1、項目基本情況分析【內部商務配套】——風情商業(yè)街以時尚、現代、簡捷的建筑為依托，面對商務中高端消費人群。主要業(yè)態(tài)將面對服務于商務活動的銀行金融機構、中高擋特色飲食、時尚現代休閑娛樂等。1、項目基本情況分析【項目自身設計特點】1、立面建筑設計：L形、短進深、縱向設計，雙向采光，大面積采用石材幕墻、LOW-E玻璃幕墻2、公共空間設計：豪華挑空大堂，六部電梯設計，效率全面提升3、戶形平面設計：自由分割，功能豐富，適合各類企業(yè)辦公4、開放型綠色辦公環(huán)境設計：功能組團設計，動靜結合，形成生態(tài)、開放、融合的辦公空間5、生態(tài)技術設計：獨立空調，新風置換系統(tǒng)1、項目基本情況分析立面建筑設計特點

——L形，短進深，豎向設計，雙向采光，提高窗墻比例短進深建筑平面更利于室內自然通風，形成穿堂風“L形”平面加大建筑迎風面與背風面壓差，形成兜風效果豎向石材設計為建筑提供垂直遮陽，有效遮擋西曬，提供舒適辦公環(huán)境東西環(huán)抱的規(guī)劃利于形成巷道風，促進庭院廣場自然通風，使室外活動更加生態(tài)舒適采用雙面采光，加強建筑自然采光，通過提高窗墻比的平面設計策略，提高室內光環(huán)境質量并節(jié)約照明電耗。公共空間規(guī)劃設計特點

——豪華挑空大堂，六部電梯設計，效率全面提升公共挑空設計特點—【大堂】大堂辦公電梯公共挑空設計特點—【電梯廳】靈動辦公平面設計特點

——自由分割，功能豐富，適合各類企業(yè)設計為框架結構，柱距8米4，標準分割戶型套型面積約100平米，面寬8米4，進深11米5左右辦公空間面積分割適中，便于靈活組合，滿足不同企業(yè)需要。更為投資商戶后期租售提供便利。辦公空間設計特點不同的企業(yè)對辦公空間有不同的要求，設定適當彈性，設計多樣化辦公空間，便于空間靈活布置，體現以人為本的建筑理念。考慮到進駐企業(yè)的多樣化，辦公空間分割方式提供多種可能性，可適應各種功能需求和市場變化，提供不同單元組合。在滿足基本按戶、層分割方式的同時，本項目還可提供安單元分割可能性，滿足企業(yè)對獨棟辦公的需求。辦公空間設計特點綠色辦公景觀特點

——功能組團設計，動靜結合，形成生態(tài)，開放，融合空間根據不同的功能，景觀主要分為：主入口廣場、組團綠地、酒店前廣場、商業(yè)街四部分主入口廣場商業(yè)街酒店前廣場組團綠地主入口廣場位于整個項目西南側，人行出入口兩側的疊水噴泉形式與建筑的布置形式統(tǒng)一，規(guī)矩而莊重組團綠地在建筑東側帶狀分布，北側以小型草坪及休閑廣場配合形成一個安靜的場地。南側廣場以一組跳動的噴泉營造活潑輕松地場地。兩處庭院動靜有度，收放自如。酒店前廣場位于場地西北角，以開敞式廣場空間為主，意在突出酒店建筑。入口的噴泉水景除作為行車環(huán)島功能外，也可吸引來往行人注意。商業(yè)街位于地塊西側，與成列喬木在出入口處形成視野開闊空間，綠化出租車?？空咎峁┙煌ㄉ系谋憷?，成列特色景觀燈柱在豎向上將來往行人視線吸引至商業(yè)。生態(tài)技術特點

——通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)、手機信號覆蓋系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)：空調系統(tǒng)監(jiān)控、新風系統(tǒng)監(jiān)控、性排風系統(tǒng)監(jiān)控、供配電系統(tǒng)監(jiān)控、照明系統(tǒng)監(jiān)控、電梯系統(tǒng)運行監(jiān)控辦公自動化系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、網絡數據系統(tǒng)、手機信號覆蓋系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)安保自動化系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)：①智能火災探測器與手動報警按鈕結合，火災早期準確報警；②總線控制模塊及多線控制線監(jiān)控所有消防設備運行；③火災廣播及報警裝置通知有關人員快速、有序疏散到安全地方；④設置消防電話便于與城市消防部門及建筑物內各場所通信、指揮；⑤可燃氣體探測、報警及應急控制。優(yōu)勢劣勢威脅未來區(qū)域潛在供應量較大，目前多個項目處于開工建設中；未來政策的不確定性。部分硬件配置略低于新開盤項目；開工時間較晚，未來交房時間較晚；寫字樓入口較為隱蔽，昭示性較弱。位于亦莊新城榮華路商務軸內；距離地鐵亦莊線榮京東街站600米；洲際酒店資源可共享，與興基鉑爾曼五星級酒店共同形成商務中心；超高挑空大堂、4.2米層高，開放式景觀設計，提供舒適辦公環(huán)境。機會亦莊新城城市副中心規(guī)劃，帶動區(qū)域整體市場快速發(fā)展；地鐵亦莊線的開通，促使亦莊成為熱點板塊；周邊寫字樓項目銷售良好，以散售為主的在售項目供應較少；商品房調控政策，有利于公建項目銷售。2、項目SWOT分析優(yōu)勢深入了解客戶，利用實效的營銷活動打動客戶；充分利用品牌合作資源。形象領跑，以營銷、論壇活動及優(yōu)勢資源搶奪競爭對手客戶；充分發(fā)揮共享酒店資源，擴大項目口碑宣傳。林蔭大道的景觀設計，打造綠色生態(tài)辦公理念。以未來亦莊城市副中心規(guī)劃定位展現無限投資潛力；以地鐵亦莊線的開通體現項目巨大升值潛力；利用酒店資源提升樓盤品質；以項目獨特設計，描繪辦公舒適環(huán)境。強化區(qū)域未來規(guī)劃展示；強化項目獨特設計及新型辦公理念。劣勢機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅威脅3、項目重點與難點二、目標客群研究1、項目潛在客群來源2、目標客群判定3、目標客群特征描述4、目標客群構成主導產業(yè)汽車制造：奔馳、偉業(yè)汽車等

裝備制造：ABB、施耐德等電子信息：諾基亞、京東方等

生物醫(yī)藥：德國拜耳、法國安萬特等上下游企業(yè)產業(yè)配套金融服務，人力服務，物流服務，信息服務，法律服務，咨詢服務，產業(yè)服務等開發(fā)區(qū)工委、管委會、工商、稅務、銀行、電話局、郵政局、人才交流中心、酒店、會議中心、酒店式公寓、宿舍區(qū)、房地產項目、購物中心、餐飲等。高端產業(yè)經濟總部經濟大產業(yè)鏈經濟未來產業(yè)經濟未來，亦莊將以主導產業(yè)作為基礎，形成核心產業(yè)；以發(fā)展第三產業(yè)為途徑，培養(yǎng)亦莊大產業(yè)鏈經濟；以發(fā)展和培養(yǎng)總部經濟和高端產業(yè)經濟為重點，形成產業(yè)金子塔；并最終形成開發(fā)區(qū)新的產業(yè)經濟?！緟^(qū)域內客戶】1、項目潛在客群來源亦莊上下游服務型企業(yè)為主，輔以總部生產辦公型企業(yè)。（智力密集型企業(yè)）1、項目潛在客群來源【區(qū)域外客戶】亦莊商圈金融街商圈CBD商圈麗澤商圈認同亦莊區(qū)域的人群（金融街、麗澤、CBD等商圈）；看好區(qū)域發(fā)展的投資客群。2、目標客群判定以法務、財務、勞務保障、咨詢顧問、金融服務為主的服務型企業(yè)；以高新技術為主的科技型企業(yè)；以研發(fā)、貿易、科技為主的實力型總部企業(yè)；認同區(qū)域發(fā)展，看好區(qū)域升值潛力的部分投資型客戶。關注點地標級形象

國際品質

優(yōu)質環(huán)境

優(yōu)質配套及服務核心區(qū)位便捷交通地標建筑高端建筑品質優(yōu)質硬件配套合理的規(guī)劃布局便捷舒適的交通組織優(yōu)良的環(huán)境景觀寫字樓內部交流觀景空間完善的配套高品質的服務3、目標客群特征描述【寫字樓客戶關注重點分析】3、目標客群特征描述對亦莊新城地理位置、區(qū)域發(fā)展具有較強認同感；看中區(qū)域未來發(fā)展前景，及項目的升值潛力；希望改善企業(yè)現有的辦公條件及辦公環(huán)境；能夠承受目前區(qū)域市場的價格水平；受到限購政策影響，調整投資方向，保證投資收益?！灸繕丝蛻糍徺I心理及特征描述】客戶類型員工人數需求面積需求特征教育類企業(yè)30-50300-1000地理位置、交通便捷性律師、咨詢等行業(yè)20200左右交通便捷性、性價比、景觀好設計等相關行業(yè)20-30200-300辦公時間長、交通便捷、性價比金融服務行業(yè)20-50400以下交通便捷、性價比貿易公司10-50100-500交通便捷、物業(yè)品質電子行業(yè)40-50300-500交通便捷、辦公空間靈活分割、景觀好投資客—100-300辦公空間靈活分割，性價比，升值潛力4、目標客群構成主力客群主力客群主力客群次主力客群次主力客群補充客群基礎客群拔升客群完整客群上下游服務型企業(yè)中小面積為主100-500㎡高新技術為主的科技型企業(yè)面積選擇多樣100-上千㎡實力總部型企業(yè)投資客1000-3000㎡100-300㎡四、項目整體定位1、項目價值梳理2、項目市場定位3、項目產品定位4、項目客群定位5、案名及slogan1、項目價值梳理中央——項目位于亦莊新城商務核心區(qū)榮華南路東側；地鐵——亦莊線榮昌東街、榮京東街分設與項目南北兩側，步行距離600余米；景觀式辦公——規(guī)劃大面積綠地組團，配合噴泉疊水等小品，提升辦公環(huán)境，提倡開放式景觀新型辦公理念；靈動空間——靈動空間可隨意分割組合，滿足不同類型企業(yè)辦公需求。創(chuàng)富新通道——辦公立項不受限購影響，區(qū)域發(fā)展迅速，項目升值潛力巨大，成為投資熱點；無憂管理服務體系——租售一體化營銷運營模式，保障投資客收益，實現