戴德梁行商業(yè)定量分析課件

中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強（億美元）中國零售商業(yè)50強(人民幣億元)英法德日美國

中國零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。戴德梁行商業(yè)定量分析中外連鎖商店比較

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考戴德梁行商業(yè)定量分析中外連鎖商店比較

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考戴德梁行商業(yè)定量分析中外百貨商店比較

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考戴德梁行商業(yè)定量分析中外超級市場比較

創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考戴德梁行商業(yè)定量分析日本各類型購物中心比較參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務服裝店服裝店藥店其它飲食服務飲食服務洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)手風琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀60年代時間戴德梁行商業(yè)定量分析分類指標設置地域功能定位服務對象客流量服務人口基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者50萬30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬10萬平米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務當?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務當?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或?qū)I(yè)服務購買專門商品，尋求專業(yè)服務的消費者街長200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來消費者25萬20萬12萬平米購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農(nóng)服務本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應生活服務、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬0.8萬平米超市、便利店，菜市場，餐飲，農(nóng)資供應生活服務、圖書報刊郵電、文化娛樂業(yè)戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元

百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代

尺度一：經(jīng)濟水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度二：交通狀況

國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么ShoppingMall在一個城市的建設才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度三：依據(jù)城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項目做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個階段，

1、城市化初級階段：城市化率30%以下；

2、城市化初級階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級階段：城市化率70%以上。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位初級階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)地產(chǎn)研究

零售商――

商業(yè)開發(fā)商――

房地產(chǎn)開發(fā)商――由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設施，因此房地產(chǎn)開發(fā)商被迫進入商業(yè)項目開發(fā)領(lǐng)域。各種開發(fā)機構(gòu)――因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。其它類型的開發(fā)商――包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)開發(fā)定性分析——能級、類型分析根據(jù)本項目商業(yè)定位，進行商業(yè)能級、類型的適配性分析（★合適、☆較為合適）

戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)開發(fā)定性分析——業(yè)態(tài)適配性分析根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務功能、選址、規(guī)模、商圈目標顧客等項的基本要求、特點綜合分析篩選適合的商業(yè)業(yè)態(tài)。戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)開發(fā)定性分析——空間布局、形態(tài)適配性分析戴德梁行商業(yè)定量分析商業(yè)定性分析——商業(yè)運營模式適配性分析戴德梁行商業(yè)定量分析分析總結(jié)一：項目商業(yè)功能的有機組合超廣域型都市休閑商業(yè)帶目標作用：提升區(qū)域價值和形象主要業(yè)態(tài)：酒店餐飲、娛樂文化觀光休閑等特色商業(yè)空間形態(tài)：沿湖帶狀散點或組團型布局廣域型區(qū)域商業(yè)中心目標作用：奠定區(qū)域中心功能和地位主要業(yè)態(tài)：購物中心、大型超市、專營店、工廠直中心等空間形態(tài)：在項目南部沿金山大道集中板塊型布局社區(qū)型特色商業(yè)街目標作用：滿足社區(qū)及區(qū)域居民的生活服務和文化休閑娛樂需求主要業(yè)態(tài)：時尚商業(yè)、教育文化、體育運動、餐飲娛樂、健康保健等特色商業(yè)服務空間形態(tài)：主要街道或節(jié)點沿街型