南京海德公園項(xiàng)目整體定位方案樣本

目錄第一某些、前言第二某些、CCTI分析模型以及文化數(shù)據(jù)庫研究結(jié)論第三某些、項(xiàng)目主題定位第四某些、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五某些、項(xiàng)目品牌定位第一某些、前言核心詞建鄴區(qū)/河西新城/有明確規(guī)控指針/噪音問題中高檔物業(yè)/新生活方式/核心競(jìng)爭(zhēng)力/價(jià)值最大化//奧體片區(qū)最佳人居環(huán)境/“一城三區(qū)”/都市副中心/國際七大居住趨勢(shì)/稀缺性海洋主題/產(chǎn)品差別化方略品牌塑造/個(gè)性化服務(wù)/知名物業(yè)管理公司或顧問公司/隱式物管/有效宣傳中產(chǎn)階層/知富階層博大與海洋文化/大洋文化居住變化視野/國際風(fēng)尚從容生活，無限體驗(yàn)/領(lǐng)航者視野知富階層品位居住旗艦/建筑變化視野/居家、休閑、交往、文化體驗(yàn)/南洋風(fēng)情配套變化品質(zhì)/演繹大洋生活，品酩華貴生活知富階層抱負(fù)棲居地/藍(lán)韻灣

定位思路項(xiàng)目品牌定位：項(xiàng)目品牌定位：品牌核心、品牌定位、品牌寫真、品牌形象、案名與推廣語、品牌價(jià)值項(xiàng)目主題定位：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：檔次定位、物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型定位、價(jià)格定位、配套設(shè)施、服務(wù)體系、項(xiàng)目發(fā)展建議CCTI模型分析CCTI與STP交互分析CCTI與SWOT交互分析文化數(shù)據(jù)庫分析客戶文化偏好項(xiàng)目定位第二某些、CCTI分析模型以及文化數(shù)據(jù)庫研究結(jié)論2．1．項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目概況■項(xiàng)目位置：南接塞上路，北抵高架緯七路（當(dāng)前正在施工，7月份左右竣工出新）、應(yīng)天西路，東上賽虹橋立交，西至應(yīng)天巷地塊北面沿緯七路往東300米即到賽虹橋立交，銀橋市場(chǎng)；從地塊出發(fā)經(jīng)賽虹橋立交至新街口3.4公里，從地塊北面順緯七路往西再經(jīng)南湖南路至河西奧體中心為2.8公里；從地塊直接往北騎自行車5分鐘、步行10－15分鐘即可到達(dá)南湖社區(qū)中心和集慶門大街?！鐾恋孛娣e：建設(shè)用地面積為100，000平方米，合150畝（該地塊詳細(xì)用地面積以土地部門實(shí)地測(cè)量為準(zhǔn)）。■土地性質(zhì)：居住用地?！鐾恋噩F(xiàn)狀：尚未拆遷，但拆遷量不大，地塊路網(wǎng)基本形成。南北縱向，近似長方形，南邊比北邊稍高。北邊有一家水產(chǎn)和肉類批發(fā)市場(chǎng)。技術(shù)資料各項(xiàng)詳細(xì)指標(biāo)，可依照方案最后調(diào)節(jié)。建筑容積率：控制在1.6左右；建筑覆蓋率、綠化率、退紅線規(guī)定、限高、建筑間距：□建筑覆蓋率：<22％；□綠化率：>40％；□退紅線規(guī)定：參照《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》執(zhí)行；□建筑間距：參照《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》執(zhí)行；□限高：<35米。周邊配套購物場(chǎng)合；周邊沒有大型購物場(chǎng)合，僅有小型蘇果、華誠等超市；銀橋市場(chǎng)為建材類市場(chǎng)。文化教誨：愛達(dá)花園小學(xué)、虹苑中學(xué)、南湖一中、南湖高檔中學(xué)、金陵外國語學(xué)校等，沿應(yīng)天西路往西近湖西路有南京建筑職工大學(xué)。醫(yī)療衛(wèi)生：地塊往西200米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、銀橋市場(chǎng)附近有兩個(gè)藥房，分別在馬路兩邊。金融服務(wù)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有農(nóng)業(yè)銀行、地塊往北方向集慶門大街上有工行。郵政服務(wù)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有郵局，聯(lián)通應(yīng)天西路營業(yè)廳。娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)：銀橋市場(chǎng)對(duì)面有派爾大酒店，虹苑路與應(yīng)天西路交匯處有一茶社，附近有小社區(qū)型餐飲。生活服務(wù)：地塊往西200米虹苑路為怡康社區(qū)服務(wù)區(qū)，有虹苑集貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、華聯(lián)超市等。應(yīng)天西路銀橋市場(chǎng)附近有華誠超市及其她社區(qū)服務(wù)配套南湖路與應(yīng)天西路交匯處有建鄴區(qū)社區(qū)服務(wù)中心——鄰里中心，專為周邊社區(qū)服務(wù)配套。地塊往北方向集慶門大街處有南湖菜市場(chǎng)、蘇果、華誠超市在地塊西北方向南苑路上有南苑大藥房、菜市場(chǎng)，附近有蘇果便利。游樂休憩設(shè)施：附近沒有。交通條件公交狀況：301、39底站在應(yīng)天水產(chǎn)中心，怡康新寓附近有818，銀橋市場(chǎng)有公交19、21、63、85、305，集慶門大街有公交14、39、63、80、81、83、85、103、301、306、812。目對(duì)外水、陸交通狀況；由賽虹立交橋東至寧蕪鐵路南站、中華門長途汽車站、夫子廟等地；向東至雨花臺(tái)、繞城公路；向西可至奧體中心；向北則通往朝天宮、新街口。街區(qū)功能本項(xiàng)目屬河西新城，河西新城將規(guī)劃集文化、體育、商務(wù)功能為主都市副中心，且以居住與就業(yè)兼顧中高檔居住區(qū)。2．2．CCTI戰(zhàn)略研究模型結(jié)論自身資源（itemself）地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊處在新街口都市中心、河西奧體都市副中心、南湖市場(chǎng)都市區(qū)段社區(qū)中心三個(gè)“中心”環(huán)繞輻射之中。項(xiàng)目將來配套除以來社區(qū)內(nèi)部配套之外，小生活配套可依賴南湖中心以及緯七路社區(qū)商業(yè)、南湖南路建鄴區(qū)社區(qū)服務(wù)中心，大生活配套可至新街口，將來發(fā)展也可向奧體中心延伸。各項(xiàng)指標(biāo)：項(xiàng)目高度有明確規(guī)控指標(biāo)，產(chǎn)品規(guī)劃有一定限制；但地塊平整，面積較大，濱依秦淮河，易于整體規(guī)劃打造。公交條件：交通不太以便，直達(dá)新街口等都市中心公交線路較少，地鐵出口也距離較遠(yuǎn)。景觀資源和人文價(jià)值：地塊鄰近銀橋市場(chǎng)與長江市場(chǎng)，北面抵臨緯七路高架路，有一定噪音污染，地塊南面當(dāng)前較為雜亂荒蕪，東面緊臨秦淮河泄洪段，春、冬季枯水期和夏季泛水期較臟，項(xiàng)目近距離周邊環(huán)境較為雜亂。文化底蘊(yùn)不深也制約著本項(xiàng)目文化品位塑造。休閑配套：地塊周邊關(guān)于居住基本飲食、小型購物、金融郵政、文化教誨等基本配套基本具備，但欠缺林蔭道、廣場(chǎng)、中高檔休閑娛樂場(chǎng)合等高檔配套。片區(qū)規(guī)劃：河西東南部地帶建鄴區(qū)規(guī)劃為高新科技園建設(shè)，將來配套建設(shè)將更趨完善；周邊建筑：周邊建筑以多層建筑為主，建筑無風(fēng)格；但新建周邊建筑多以小高層和高層為主。

網(wǎng)尚對(duì)策：土地價(jià)值最大化：地塊自身擁有較好自然景觀資源以及人文資源，具備了開發(fā)中高檔物業(yè)產(chǎn)品條件，合理規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)是實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值最大化核心；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：河西新城是南京市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，區(qū)域高定位、高規(guī)劃，為項(xiàng)目開發(fā)中高檔產(chǎn)品打好了背景基本；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)，利于造景、配套以及新生活方式引導(dǎo)；景觀和人文資源：針對(duì)周邊項(xiàng)目在景觀和人文資源塑造不夠缺陷，可加強(qiáng)這一方面打造，使項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目形成差別化商業(yè)：周邊商業(yè)明顯局限性，特別缺少針對(duì)社區(qū)居民商業(yè)配套，北面和東面沿街面雖然較長，但為都市主干道，車速較快不適當(dāng)設(shè)立商業(yè)，因此本項(xiàng)目商業(yè)建議以滿足社區(qū)住戶生活需求為準(zhǔn)。為了減少會(huì)所經(jīng)營壓力，建議某些商業(yè)面積歸入會(huì)所。噪音解決：小面積戶型單位沿路布局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；建筑風(fēng)格：項(xiàng)目周邊建筑群建筑風(fēng)格不明顯，且項(xiàng)目周邊無高層建筑，因而項(xiàng)目有助于建設(shè)地標(biāo)建筑物，拔高物業(yè)形象，打造地標(biāo)新物業(yè)；成熟配套：地塊配套較完善，奧體片區(qū)配套設(shè)施建成，增強(qiáng)了項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；奧體新城/河西新城奧體新城/河西新城高度有限制/面積較大/地塊規(guī)整交通相對(duì)不便/休閑設(shè)施相對(duì)不夠景觀資源人人文價(jià)值欠缺多層建筑/無風(fēng)格中高檔物業(yè)/高起點(diǎn)/高規(guī)劃有助于造景、配套、新生活方式引導(dǎo)差別化核心競(jìng)爭(zhēng)力小面積戶型/商業(yè)/價(jià)值最大化有助于形成地標(biāo)建筑態(tài)勢(shì)分析（trend）都市地位：南京經(jīng)濟(jì)上落后于江蘇省蘇州、無錫等，輻射力重要為蘇北和安徽；文化特色：南京市文教發(fā)達(dá)，歷史人文氛圍濃厚，為全國四大科研和教誨中心都市之一；都市發(fā)展目的：把南京建設(shè)成為布滿經(jīng)濟(jì)活力都市、富有文化特色都市、最佳人居環(huán)境都市；南京市都市化水平較高；總體規(guī)劃：南京擁有山、水、城、林都市風(fēng)貌，將按“一疏散、三集中”，“一城三區(qū)”都市空間格局發(fā)展，增強(qiáng)都市魅力；河西新城將規(guī)劃為集文化、體育、商務(wù)功能為主都市副中心，且以居住與就業(yè)兼顧中高檔居住區(qū)；住宅消費(fèi)：南京市迎來住宅消費(fèi)都市副中心，購房入戶政策、十運(yùn)會(huì)召開加促政府在都市基本建設(shè)投入，大大刺激消費(fèi)者購房積極性；市場(chǎng)狀況：當(dāng)前南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)浮現(xiàn)較為困難局面，房?jī)r(jià)較高，片區(qū)之間、同質(zhì)化樓盤之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，且南京市房?jī)r(jià)上漲空間較小，但河西新城樓盤由于產(chǎn)品品質(zhì)差別較大；南京市高品質(zhì)樓盤較少；開發(fā)模式：南京市房地產(chǎn)開發(fā)模式較為落后，樓盤模仿痕跡比較明顯；國際七大居住趨勢(shì)：回歸人性本質(zhì)——規(guī)定居住空間和環(huán)境親切尺度,注重有休閑生活；個(gè)性化——回絕千篇一律,依照自我需要來定義家居空間；追求精神與文化內(nèi)涵——尋找審美原則,規(guī)定設(shè)計(jì)每一種細(xì)節(jié)，體現(xiàn)美學(xué)追求；國際化融合溝通——國際性活動(dòng)、國際文化和信息交流；與自然融合，注重生態(tài)環(huán)境——追求樸素和簡(jiǎn)約主義風(fēng)格；后非典時(shí)代健康住宅——追求人與自然和諧之道，倡導(dǎo)生態(tài)健康；科技化生活——規(guī)定家居智能化、物業(yè)服務(wù)智能化、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)尚對(duì)策：差別化方略：本項(xiàng)目將避開強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)方略，建立本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；文化方略：針對(duì)南京歷史人文氣息濃厚特點(diǎn)，在項(xiàng)目定位上將以大洋文化貫穿于整個(gè)項(xiàng)目；人居環(huán)境方略：南京都市發(fā)展目的中建設(shè)最佳人居環(huán)境目的與本項(xiàng)目倡導(dǎo)人居品質(zhì)定位相似；居住抱負(fù)引導(dǎo)：本項(xiàng)目產(chǎn)品注重對(duì)南京人居住抱負(fù)引導(dǎo)；稀缺性：項(xiàng)目典型景觀，獨(dú)特人文背景，這樣地塊資源在南京市較少，在后期營銷炒作中應(yīng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目稀缺性；新型居住方式引導(dǎo)：針對(duì)居住方式發(fā)展趨勢(shì)，注重對(duì)新生活方式引導(dǎo)；環(huán)境營造：加強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境營造，在園林解決上與定位主題相結(jié)合，注重景觀主題性、延續(xù)性；大洋文化運(yùn)用：變化、視野、互通、開放精神體現(xiàn)了一種時(shí)代精神，匯成了大洋文化精髓，將這些精神文化貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中，可提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)；國際化與老式結(jié)合：強(qiáng)調(diào)國際化人居原則、國際化風(fēng)情生活，與歷史文明相結(jié)合，體現(xiàn)環(huán)境提高社區(qū)生活。輻射力：蘇北/安徽輻射力：蘇北/安徽歷史人文/建鄴區(qū)最佳人居環(huán)境/都市化水平較高一城三區(qū)/都市副中心整體市場(chǎng)浮現(xiàn)下滑/消費(fèi)信心受到影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈/高品質(zhì)樓盤較少模仿嚴(yán)重國際七大居住趨勢(shì)差別化競(jìng)爭(zhēng)大洋文化塑造精品樓盤/人居品質(zhì)景觀、人文稀缺性新生活方式引導(dǎo)價(jià)值點(diǎn)主題性國際化/引導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)者分析（competitor）中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：中高檔公寓物業(yè)類型多樣，大多樓盤景觀資源、配套設(shè)施良好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是河西新城奧體片區(qū)中高檔樓盤開發(fā)將與本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較為接近，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；人文內(nèi)涵受到注重：在開發(fā)過程中，人文內(nèi)涵挖掘越來越受開發(fā)商注重，也越來越受到消費(fèi)者關(guān)注；主題性不強(qiáng)：當(dāng)前開發(fā)中高檔公寓物業(yè)主題不突出，但用主題來整合項(xiàng)目思路越來越受開發(fā)商注重；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重：中高檔公寓樓盤同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，特別是建筑外立面、外形較為接近；規(guī)?；_發(fā)：中高檔公寓物業(yè)開發(fā)規(guī)?；?，當(dāng)前開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)中高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模約在10萬平方米以上，開發(fā)商均以分期開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)；網(wǎng)尚對(duì)策：市場(chǎng)空白點(diǎn)：具備特色主題性物業(yè)為市場(chǎng)空白點(diǎn)，且大社區(qū)中小高層物業(yè)為主較為少見，也為市場(chǎng)空白點(diǎn)；海洋主題：以大洋文化為主線，貫穿于項(xiàng)目開發(fā)中，通過產(chǎn)品外立面、形態(tài)反差，與周邊景觀對(duì)比，產(chǎn)生視覺上反差，塑造地標(biāo)物業(yè)；產(chǎn)品差別化方略：產(chǎn)品類型平層公寓為主，復(fù)式、躍式公寓為輔，面積約在80-160平方米之間，本項(xiàng)目將在產(chǎn)品功能、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品形態(tài)等方面來塑造產(chǎn)品差別化；精心營造景觀：強(qiáng)調(diào)景觀主題性、文化性、延續(xù)性、互融性，同步強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、社區(qū)庭院組團(tuán)景觀與主題相應(yīng)性；品質(zhì)突破：通過樓盤高品質(zhì)營造，將引領(lǐng)導(dǎo)南京中高檔次樓盤品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈人文內(nèi)涵受到注重主題性不強(qiáng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重規(guī)?；_發(fā)價(jià)格平穩(wěn)小高層物業(yè)景觀人文性/主題性海洋主題產(chǎn)品差別化方略分期開發(fā)品質(zhì)突破/利潤最大化消費(fèi)者分析（consumer）:教誨背景：潛在購房者中學(xué)歷普遍較高，具備大專學(xué)歷占30.1%，有本科學(xué)歷占342.2%，另有14.2%為研究生及以上學(xué)歷；年齡分析：26－30歲年齡段潛在購房者所占比例最高，達(dá)25％；41-50歲次之，為17.6％；總體而言,從年齡分布可以看出,潛在購房者集中于前程較有潛力年輕白領(lǐng)和事業(yè)穩(wěn)定成功人士層面上。職業(yè)分析：潛在購房群體集中于收入穩(wěn)定事業(yè)單位工作人員和高收入公司管理人員及白領(lǐng)人士、私營業(yè)主,其他職業(yè)層面較少；置業(yè)頻次分析：隨著潛在購房者越來越年輕化,初次購房者比例也越來越高。奧體和城南北片潛在購房者中為初次置業(yè)人群均超過半數(shù),比例分別為50.7%和59.4%。置業(yè)用途：置業(yè)用途普通是為了自住，只有少量客戶用于投資；室內(nèi)構(gòu)造偏好：平層構(gòu)造住宅依然是需求主流，但由于奧體片區(qū)潛在購房群體中年輕白領(lǐng)和收入高實(shí)力派人士比例較高，因而，錯(cuò)層、挑高設(shè)計(jì)、躍層和復(fù)式住房偏好率均高于城南北片。套型需求：由于本項(xiàng)目除與城南北片區(qū)和奧體片區(qū)交叉處，從調(diào)研中可以發(fā)現(xiàn)，三室兩廳兩衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)是選取重點(diǎn)面積需求：從住宅面積段需求來看，奧體潛在購房者需求主力面積段是101－120㎡、91－100㎡和121-140㎡，這重要與需求主力套型較為集中在三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)和二室二廳一衛(wèi)相相應(yīng)；城南北片潛在購買面積平均值較奧體要小，主力需求集中在71-120㎡面積段，90㎡如下經(jīng)濟(jì)型住宅潛在購買比例較奧體板塊高出19.5個(gè)百分點(diǎn)?？們r(jià)承受：依照市場(chǎng)房?jī)r(jià)行情結(jié)合,城南北片潛在購房者承受總價(jià)波峰浮現(xiàn)于31-40萬元總價(jià)段,與城南北片相比,奧體在總價(jià)承受能力上要強(qiáng)于城南北片,波峰出當(dāng)前41-50萬元總價(jià)段,40萬以上總房?jī)r(jià)承受能力均高于城南北片潛在購房者。首付能力：城南北片潛在購房者首付能力重要集中在7－30萬元，共計(jì)占93％。其中7-10萬元和16－20萬元首付額度所占比例較高，所占比例分別為30%和29.2%。相對(duì)于城南北片，奧體潛在購房者首付能力要高一種檔次，首付11萬以上各個(gè)區(qū)間比例均高于城南北片，特別是首付30萬以上，奧體較城南北片高出8.6個(gè)百分點(diǎn)。按揭月供額度：奧體潛在購房者月供款集中分布于1000-3000元段，比例共計(jì)70.6%，另一方面是月供額度為3001-4000元段。數(shù)據(jù)闡明了奧體潛在購房者還貸能力比較強(qiáng),從而也進(jìn)一步闡明了奧體購房群體職業(yè)高層面。城南北片潛在購房者月供款集中分布于1000-元段,數(shù)據(jù)顯示,此片區(qū)購房者還款能力明顯不如奧體片區(qū)購房者。消費(fèi)者注重問題：消費(fèi)者對(duì)交通最為注重；另一方面最注重價(jià)格和樓盤質(zhì)量；再次是物業(yè)管理。物業(yè)類型：多層住宅需求比例最高，另一方面是小高層住宅需求，小高層需求比例為40%左右。配套規(guī)定：在配套需求上，公交站點(diǎn)、購物場(chǎng)合、醫(yī)療保健、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等方面設(shè)施被提及最多；景觀設(shè)計(jì)：樹木、草坪和休閑設(shè)施是潛在購房者最為偏愛景觀，另一方面是廣場(chǎng)；所有景觀設(shè)計(jì)類型中，雕塑偏好率最低；媒體偏好：潛在購房者最常閱讀報(bào)紙分別為：當(dāng)代快報(bào)、金陵晚報(bào)、楊子晚報(bào)、南京晨報(bào)、南京日?qǐng)?bào)；網(wǎng)尚對(duì)策：個(gè)性化：購房群體文化水平逐漸提高，本項(xiàng)目在服務(wù)體系中要著重提供個(gè)性化服務(wù)，在項(xiàng)目文化定位上，要充分迎合目的客戶價(jià)值原則；社區(qū)氛圍營造：注重社區(qū)文化氛圍營造，倡導(dǎo)和諧、健康鄰里關(guān)系，注重關(guān)懷老年人問題；品牌塑造：針對(duì)品牌對(duì)消費(fèi)者購房影響逐漸增大，本項(xiàng)目將加強(qiáng)開發(fā)商品牌塑造，加強(qiáng)品牌傳播力度；物業(yè)類型：結(jié)合項(xiàng)目自身資源、消費(fèi)者偏好等因素，綜合考慮本項(xiàng)目物業(yè)類型將以小高層為主，多層為輔；用材與色彩：在用材、色彩運(yùn)用上，一方面要尊重消費(fèi)者偏好；另一方面應(yīng)盡顯項(xiàng)目檔次；最后要考慮提高整個(gè)河西中片區(qū)物業(yè)形象；建筑風(fēng)格定位：在項(xiàng)目定位上針對(duì)消費(fèi)在建筑風(fēng)格上偏好，要突出海洋主題；園林營造：針對(duì)潛在消費(fèi)者對(duì)園林偏好，項(xiàng)目將著重挖掘大洋文化風(fēng)情景觀神韻以及內(nèi)蘊(yùn)；社區(qū)配套：在社區(qū)配套上，除了滿足建筑規(guī)劃規(guī)定關(guān)于配套，本項(xiàng)目將著重增長超市、商業(yè)街、茶樓、圖書館、休閑會(huì)所、小朋友游樂園以及老年人活動(dòng)中心等設(shè)施，增強(qiáng)項(xiàng)目都市魅力；配套設(shè)施：當(dāng)前項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較為完善，項(xiàng)目商業(yè)也重要是用于滿足客戶生活需要設(shè)立，且奧體片區(qū)規(guī)劃配套設(shè)施為本項(xiàng)目提供了以便；物業(yè)管理：針對(duì)消費(fèi)者關(guān)懷物管問題，將引入知名物業(yè)管理公司或知名物業(yè)管理顧問公司，提供全面、細(xì)心、個(gè)性化物管服務(wù)，提供全新物業(yè)管理方式——隱式物管，突顯項(xiàng)目人文關(guān)懷；智能化應(yīng)用：智能化設(shè)施應(yīng)用可以提高項(xiàng)目檔次，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；媒體傳播：在媒體傳播上滿足潛在購房者習(xí)慣，力求更有效對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行推廣傳播。教誨較高/自住/年輕化教誨較高/自住/年輕化初次置業(yè)者居多套型需求/面積需求物業(yè)類型/室內(nèi)構(gòu)造總價(jià)/首付能力/按揭月供額度配套規(guī)定景觀設(shè)計(jì)媒體偏好：報(bào)紙中高檔次/個(gè)性化服務(wù)/個(gè)性化品牌塑造物業(yè)形象/大洋文化/海洋主題小高層為主奧體片區(qū)知名物業(yè)管理公司或顧問公司/隱式物管競(jìng)爭(zhēng)力有效宣傳2．3．客戶STP與CCTI交互分析【南京消費(fèi)者總體狀況(S)】:消費(fèi)者階層劃分：富豪階層：有很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，事業(yè)成功，涉及都市民營公司主、高科技產(chǎn)業(yè)持股人士、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司法定代表人、影視歌星等；中產(chǎn)階層：有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，事業(yè)處在上升階段，有較強(qiáng)進(jìn)取心。這個(gè)階層大概由私營公司主、涉及二三流演藝人員在內(nèi)個(gè)體經(jīng)營者、實(shí)行年薪制國有公司管理人員、外企高檔管理員工和高檔雇員、某些體育運(yùn)動(dòng)員、某些知識(shí)專家、知名作家和畫家、某些官員和公務(wù)員、某些壟斷行業(yè)員工、某些教職醫(yī)務(wù)和科技人員、涉及某些農(nóng)民在內(nèi)某些承包經(jīng)營者。工薪階層：有一定教誨背景上班族，涉及國企藍(lán)領(lǐng)工人、機(jī)關(guān)事業(yè)單位底層職工、普通教職工等；都市下層：潛在消費(fèi)者中經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為薄弱階層，購買行為注重實(shí)惠。南京人特點(diǎn)：寬容、雅致、熱情、老式【目的市場(chǎng)界定(T)】：結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位、品質(zhì)、規(guī)模以及市場(chǎng)需求狀況來擬定本項(xiàng)目目的客戶群體：本項(xiàng)目目的客戶：【目的客戶階層描述(P)】總體描述以及樓盤特點(diǎn)描述：一種可以實(shí)現(xiàn)居住抱負(fù)社區(qū)；國際化當(dāng)代風(fēng)格；注重藝術(shù)審美；注重品牌；注重生活質(zhì)量，有生活品味；追求簡(jiǎn)約、效率，不喜繁瑣；但愿回歸自然，注重健康與休閑；注重多元化、個(gè)性化發(fā)展；注重鄰里關(guān)系以及居住氛圍……購買客戶描述：購買用途大某些用于自住；有極高文化需求及體驗(yàn)；具備較高審美情趣，融合了民族與世界、風(fēng)尚與古典文化審美因子；突顯成功人士?jī)?yōu)越感、尊貴感；購買者具備較強(qiáng)進(jìn)取心；該客戶階層新生活方式示范者；購買心態(tài)沉穩(wěn)。【目的客戶階層生活典范者】知富階層知富階層是中產(chǎn)階層生活示范者，是國際潮流生活潮流締造者，是中產(chǎn)階層中有影響力和有魅力群體；知富階層注重文化修養(yǎng)，善于把創(chuàng)意、知識(shí)、智慧轉(zhuǎn)化成事業(yè)和財(cái)富；知富階層注重生活品味、追求一種精神和文化上自由、審美；知富階層對(duì)金錢使用相對(duì)從容；知富階層具備多樣化價(jià)值觀；2．4．SWOT矩陣與CCTI交互分析S（strength）優(yōu)勢(shì)：距離老城中心較近，各區(qū)域中心環(huán)繞輻射之中，板塊具備發(fā)展?jié)摿?；地塊面積較大，平整規(guī)范，易于開發(fā)；產(chǎn)品規(guī)劃建設(shè)優(yōu)勢(shì)W（weakness）劣勢(shì)：交通不便；周邊環(huán)境較為雜亂；休閑娛樂等中高檔生活配套欠缺；去化劣勢(shì)：依賴集慶門大街銀橋市場(chǎng)較多公交；臨近地鐵2號(hào)線所街站；配合政府秦淮整治工程；周邊環(huán)境圍墻整治、項(xiàng)目景觀環(huán)境建設(shè)彌補(bǔ)；項(xiàng)目自身配套建設(shè)，南湖社區(qū)中心建設(shè)聯(lián)動(dòng)O（opportunity）機(jī)會(huì)：離老城區(qū)還算較近項(xiàng)目；捕獲中檔總價(jià)市場(chǎng)契機(jī)；做區(qū)域板塊內(nèi)最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；T（Threat）威脅：政策調(diào)控力度加大，宏觀市場(chǎng)更趨理性；奧體軍團(tuán)一旦降價(jià)，將形成沖擊避開威脅：迎合市場(chǎng)理性化置業(yè)理念；細(xì)分市場(chǎng)，總價(jià)等產(chǎn)品差別化經(jīng)營時(shí)間上把握市場(chǎng)空擋時(shí)機(jī)主題新穎維度風(fēng)格統(tǒng)一維度主題新穎維度風(fēng)格統(tǒng)一維度戲劇性維度藝術(shù)維度創(chuàng)新維度明星角色維度人文維度競(jìng)爭(zhēng)維度潮流維度情感維度價(jià)值極點(diǎn)維度社會(huì)群體關(guān)系維度大洋文化、海洋風(fēng)格、知富階層大洋文化異域風(fēng)情文化體驗(yàn)海洋風(fēng)格知富階層、彰顯尊貴大洋文化、異域風(fēng)情文化體驗(yàn)產(chǎn)品創(chuàng)新知富階層居住抱負(fù)建筑設(shè)計(jì)親和力居住抱負(fù)知富階層歸屬感第三某些：項(xiàng)目主題定位CCTI戰(zhàn)略研究模型，HEB模型CCTI戰(zhàn)略研究模型，HEB模型STP與CCTI交互分析SWOT矩陣與CCTI交互分析有關(guān)文化數(shù)據(jù)庫研究網(wǎng)尚方略目的客戶方略優(yōu)劣勢(shì)分析方略本土文化研究方略項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力大洋文化知富階層區(qū)域發(fā)展?fàn)I造景觀3．1．項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析結(jié)合HEB模式，本項(xiàng)目資源因素結(jié)合態(tài)勢(shì)因素和客戶因素，同競(jìng)爭(zhēng)性因素交互分析——【從項(xiàng)目自身資源稀缺性角度】：獨(dú)特區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)；景觀稀缺性；【從態(tài)勢(shì)稀缺性角度】：國際化生活方式；國際風(fēng)情文化；體驗(yàn)地產(chǎn)?！緩目蛻艏?xì)分角度】：中產(chǎn)階層引領(lǐng)——知富階層。網(wǎng)尚研判：本項(xiàng)目四大核心競(jìng)爭(zhēng)力：營造景觀、區(qū)域發(fā)展、大洋文化、知富階層【營造景觀】：加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)景組合，形成了多元景觀，獨(dú)特景觀是南京市稀缺；良好景觀提高了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高了項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。【區(qū)域優(yōu)勢(shì)】：奧體中心日益成熟，配套日趨完善，受奧體中心輻射，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目位于河西新城，新城規(guī)劃起點(diǎn)高，提高了項(xiàng)目起點(diǎn)?！敬笱笪幕浚捍笱笪幕?，增長了項(xiàng)目人文內(nèi)涵，提高了項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力?！局浑A層】：知富階層居住抱負(fù)在本項(xiàng)目中已經(jīng)完整體現(xiàn)；南京市為知富階層量身訂做樓盤較少；本項(xiàng)目將掀起南京知富階層對(duì)尊貴、從容、優(yōu)雅生活方式追求；針對(duì)于市場(chǎng)空白點(diǎn)推出產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。3．2．項(xiàng)目主題定位：項(xiàng)目定位語：

【國際風(fēng)尚體驗(yàn)地產(chǎn)原則釋義】性靈“人本”體驗(yàn)：體當(dāng)前住宅地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者個(gè)體需求全方位多層次滿足，在馬斯洛在五大需求層面滿足，不但僅滿足基本居住需求，更要在精神文化、交往溝通、尊重成就層面來滿足客戶需求，使地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生體驗(yàn)在全方位對(duì)客戶產(chǎn)生心靈沖擊。風(fēng)尚抱負(fù)都市人居：該特點(diǎn)體現(xiàn)是個(gè)體與自然、社會(huì)和都市抱負(fù)棲居狀態(tài)，除了社區(qū)服務(wù)、社區(qū)鄰里交往、社區(qū)生活便利之外，大盤在規(guī)模上可以保證一某些有潮流魅力都市功能，例如潮流購物消費(fèi)風(fēng)情商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所、酒吧街茶樓、社區(qū)公園、詩意園林環(huán)境，同步強(qiáng)調(diào)休閑、健康、生態(tài)，創(chuàng)造都市人居抱負(fù)。感染效果地產(chǎn)美學(xué)：體驗(yàn)地產(chǎn)與老式概念地產(chǎn)重要區(qū)別是體現(xiàn)為對(duì)于地產(chǎn)美學(xué)強(qiáng)調(diào)，使地產(chǎn)開發(fā)從概念系統(tǒng)演繹、工程質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)進(jìn)化到體驗(yàn)地產(chǎn)美學(xué)效果層面，從主題、風(fēng)格、布局、造型、色彩、材料、空間感、比例關(guān)系等諸多方面強(qiáng)化其藝術(shù)性，結(jié)合特定人文精神內(nèi)涵，創(chuàng)造出令人印象深刻、產(chǎn)生驚喜激動(dòng)體驗(yàn)效果。創(chuàng)新科技幸福：把科技創(chuàng)新新技術(shù)、新材料融入到住宅建設(shè)和居住生活中，社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化、物業(yè)服務(wù)智能化，跟蹤當(dāng)代材料和當(dāng)代技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)，使科技進(jìn)步直接帶來幸福效益。天人合一可持續(xù)發(fā)展：和整體相融是一種可持續(xù)發(fā)展大智慧，其中與自然環(huán)境、都市、社會(huì)生活方式、人文氛圍互相融合天人合一，保護(hù)環(huán)境，注重生態(tài)平衡，減少資源消耗等。國際風(fēng)尚體驗(yàn)地產(chǎn)引導(dǎo)全新居住原則基本準(zhǔn)則：更適當(dāng)居住面積更完善居住功能更先進(jìn)生活設(shè)施更科學(xué)建筑構(gòu)造更藝術(shù)地產(chǎn)設(shè)計(jì)更宜人園林環(huán)境更適度規(guī)模配套更文明社區(qū)環(huán)境更相融環(huán)境關(guān)系項(xiàng)目主題推廣語：【主題推廣語一】：從容生活一方面要具備三個(gè)條件：充裕金錢、足夠時(shí)間、良好生存空間，而本項(xiàng)目目的客戶知富階層是有錢有閑一族，她們對(duì)良好生存空間追求較強(qiáng)；本項(xiàng)目營造從容生活是知富階級(jí)追求居住抱負(fù)；本項(xiàng)目營造從容生活、大洋文化、風(fēng)情景觀帶給客戶無限生活體驗(yàn)。【主題推廣語二】：本項(xiàng)目是南京高品質(zhì)樓盤領(lǐng)航者；本項(xiàng)目是南京人居住抱負(fù)領(lǐng)航者；項(xiàng)目目的客戶知富階層是中產(chǎn)階層領(lǐng)航者；領(lǐng)航者開拓精神從不同層面變化了居住者視野；領(lǐng)航者精神是大洋文化體現(xiàn)。第四某些、項(xiàng)目產(chǎn)品定位定位原則定位原則定位系統(tǒng)應(yīng)用HEB體驗(yàn)品牌模式眼光、結(jié)合CCTI分析結(jié)論1.檔次定位2.物業(yè)類型3.規(guī)劃與園林4.建筑風(fēng)格5.戶型定位6.價(jià)格定位7.配套設(shè)施8.服務(wù)體系9．發(fā)展建議項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目產(chǎn)品定位4．1．物業(yè)檔次知富階層品位居住旗艦【原則釋義】本項(xiàng)目是針對(duì)于知富階層中高檔次，知富階層是中產(chǎn)階層中生活典范者，知富階層是中產(chǎn)階層中引領(lǐng)其居住抱負(fù)一群；本項(xiàng)目將引領(lǐng)整個(gè)南京人居住品位；本項(xiàng)目將在南京中高檔物業(yè)產(chǎn)品中，具備示范作用。知富階層需求——知富階層需求——稀缺性——中高檔樓盤——領(lǐng)航知富階層品位居住旗艦4．2．物業(yè)類型依照HEB體驗(yàn)品牌模式眼光、結(jié)合CCTI分析結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類型：小高層為主，多層為輔。項(xiàng)目容積率界定以及高度限制決定了本項(xiàng)目物業(yè)類型基本上為小高層、多層；小高層為主物業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化；周邊住宅物業(yè)小高層已非常普遍，有某些高層浮現(xiàn)，闡明市場(chǎng)總體上已經(jīng)對(duì)小高層完全接受；消費(fèi)者對(duì)物業(yè)類型選取，其中有一半消費(fèi)者選取小高層，比例最高。濱江建築稀缺性濱江建築稀缺性——建築改變視野4．3．項(xiàng)目功能定位依照HEB體驗(yàn)品牌模式眼光、結(jié)合CCTI分析結(jié)論，本項(xiàng)目功能：住宅為主，商業(yè)為輔。項(xiàng)目周邊商業(yè)明顯局限性，特別缺少針對(duì)社區(qū)居民商業(yè)配套。北面和東面沿街面雖然較長，但為都市主干道，車速較快不適當(dāng)設(shè)立大型商業(yè)，因此本項(xiàng)目商業(yè)建議以滿足社區(qū)住戶生活需求為準(zhǔn)。商業(yè)風(fēng)格為了減少會(huì)所經(jīng)營壓力，某些商業(yè)功能將納入會(huì)所面積中。商業(yè)風(fēng)格沿街商鋪風(fēng)格要與總體建筑風(fēng)格相一致。沿街商鋪建議引入超市（如蘇果超市等）、食品店（如桂花鴨連鎖店）、精品購物店、小型書店等。位于會(huì)所處商鋪建議引入美容美發(fā)店、咖啡吧、書吧等。休閑、生活交往是知富階層在生活中較為注重功能，本項(xiàng)目將在組團(tuán)組合、景觀小品營造充分體現(xiàn)此功能。本項(xiàng)目功能除滿足基本功能，還要滿足休閑、交往、文化體驗(yàn)功能。滿足知富階層功能需求滿足知富階層功能需求——居家、休閒、交往、文化體驗(yàn)4．4．項(xiàng)目規(guī)劃與景觀由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積約18萬平方米，在項(xiàng)目規(guī)劃過程中必要充分考慮分期開發(fā)以及不同區(qū)域之間聯(lián)系問題；項(xiàng)目規(guī)劃要考慮項(xiàng)目居住、休閑、生活交往功能，重要考慮在沿秦淮河沿線、社區(qū)景觀一帶設(shè)立公眾對(duì)景觀觀賞途徑；項(xiàng)目規(guī)劃空間強(qiáng)調(diào)節(jié)體構(gòu)造層次性：由公共空間（社區(qū)中心主景觀帶）半公共空間（組團(tuán)內(nèi)部人行空間、休閑空間）半私密空間（各單元）私密空間（各戶）；整體布局形態(tài)需通透，合理照顧到社區(qū)內(nèi)各建筑單元對(duì)景觀共享；在社區(qū)空間解決上，強(qiáng)調(diào)各個(gè)組團(tuán)聯(lián)系，組團(tuán)內(nèi)部各個(gè)建筑物錯(cuò)落排布，致使戶戶有景，且沿秦淮河邊營造出優(yōu)美都市天際線，一方面增強(qiáng)項(xiàng)目美感以及藝術(shù)感，提高項(xiàng)目檔次，另一方面，獨(dú)特造型將提高整個(gè)南京物業(yè)形象；首層采用某些架空解決，考慮景觀互相交融整體效果；合理組織人車分流，地下車庫入口需設(shè)立人流專用通道；在車位配比上，私家車0.8-1.0位/戶（備注：南京市新原則規(guī)定新建住宅每100平方米需配備0.8個(gè)車位），停車方式所有采用地下停車。摩托車、自行車位配備按南京市新建住宅新原則進(jìn)行，停車方式所有采用地下停車。地下車庫空間設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將來發(fā)展需要將層高做高，高度達(dá)到適于做雙層立體停車位即可，可依照將來需要進(jìn)行變化為了實(shí)現(xiàn)銷售賣場(chǎng)與整體規(guī)劃布局協(xié)調(diào)性、人流組織，建議銷售專場(chǎng)設(shè)立在項(xiàng)目東部；本項(xiàng)目景觀規(guī)劃將通過點(diǎn)、線、面組合進(jìn)行合理規(guī)劃；通過風(fēng)情景觀營造，且塑造不同異域風(fēng)情文化，融入了大洋文化風(fēng)情內(nèi)韻，突出了項(xiàng)目獨(dú)特人文性，提高了項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；項(xiàng)目景觀營造重要是在架空層，通過小品、鋪裝、某些特有植物來營造異域風(fēng)情文化，從視覺、觸覺、感覺來體驗(yàn)大洋文化精髓；4．5．項(xiàng)目建筑風(fēng)格依照HEB體驗(yàn)品牌模式眼光、結(jié)合CCTI分析結(jié)論，本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為：海洋主題海洋主題高雅、現(xiàn)代、親切、國際化建築風(fēng)格高品味，強(qiáng)調(diào)雅致，色彩與構(gòu)造運(yùn)用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間佈局、軸線處理以及園林造景上，同時(shí)有國際文化元素神韻市場(chǎng)調(diào)查表白，南京人包容性強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)風(fēng)格基本無特別偏好，但比較接受當(dāng)代東西；河西新城區(qū)規(guī)劃以當(dāng)代風(fēng)格為重要方向；定量調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)建筑形態(tài)比較輕快建筑風(fēng)格接受比例相對(duì)較高；結(jié)合本項(xiàng)目自身資源，建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為海洋主題，突出市場(chǎng)差別化，且提高項(xiàng)目核心賣點(diǎn)；海洋主題是大洋文化延展，建筑造型較為柔和，且外立面較明朗，有助于塑造地標(biāo)性物業(yè)；建筑在細(xì)節(jié)體現(xiàn)中多采用飄窗等弧線形，體現(xiàn)外觀輕盈、飄逸；多采用明廳電梯間、觀光電梯、通透大堂、生態(tài)地下車庫等設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)；體現(xiàn)出建筑高雅、當(dāng)代、濱江、親切、國際化建筑風(fēng)格。4．6．項(xiàng)目戶型定位定量調(diào)查顯示，70-140平方米是目的消費(fèi)者提及最多面積區(qū)間；定量調(diào)查顯示，選取3房有超過一半比例；二室對(duì)城南片區(qū)頗具備誘惑力；從市場(chǎng)銷售狀況來看，101-120平米實(shí)用三房去化狀況最佳，另一方面120-140舒服三房套型。同步面積小一點(diǎn)2房會(huì)非常容易銷售；依照市場(chǎng)調(diào)查，南京市均以130平方米左右三房為主推戶型，高品位產(chǎn)品戶型面積恰當(dāng)放大，且四房比例也有明顯上調(diào)；依照項(xiàng)目自身檔次，項(xiàng)目地塊特性客觀規(guī)定，本項(xiàng)目戶型比例為：二室一廳二房二廳三室一廳三房二廳三房二廳四房二廳復(fù)式戶型面積㎡7590100115130140180-220套數(shù)比例5%25%10%30%15%10%5%項(xiàng)目以平層為主，復(fù)式、躍式為輔。住宅設(shè)計(jì)規(guī)定：住宅平面規(guī)定組合科學(xué)、使用以便、舒服環(huán)保，明廳、明廚、明廁，生活及服務(wù)陽臺(tái)齊備。住宅各房間開間規(guī)定：100平方米以上戶型客廳開間不得不大于4.2米。主臥室開間：小3房做到3.6米，大3房及以上戶型不不大于3.9米。所有戶型中最小臥室開間不得不大于2.7米。層高2.9米。住宅戶型做到多樣、靈活：一種原則平面，須要各種戶型組合方式?？紤]入戶花園\露臺(tái)\半退臺(tái)設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新。小高層兩類建筑單元頂樓可設(shè)計(jì)復(fù)式單位“空中別墅”，并照顧到空中別墅采景效果。住宅房間布置詳細(xì)規(guī)定各房間設(shè)計(jì)應(yīng)房正實(shí)用，重要房間必要無梁無柱?？蛷d及臥室要有良好景觀、采光和通風(fēng)。三房及三房以上戶型需分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和公用衛(wèi)生間；復(fù)式至少做三個(gè)衛(wèi)生間。因此戶型需設(shè)計(jì)一種洗衣空間，大三房及以上戶型需設(shè)計(jì)洗衣房。平面布局注重功能分區(qū)，廚房及服務(wù)陽臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)。廚房平面應(yīng)設(shè)計(jì)成方形。依照南京生活習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁櫥等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，大三房以上單位考慮在主人套房中設(shè)計(jì)走入式衣帽間。依照詳細(xì)狀況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)\陽光室等。大露臺(tái)和凸窗（局部考慮轉(zhuǎn)角凸窗）普遍應(yīng)用，結(jié)合外立面、采景設(shè)計(jì)需要，窗盡量做大。觀景陽臺(tái)進(jìn)深不不大于1.8米，陽臺(tái)不采用封閉式，陽臺(tái)數(shù)量不適當(dāng)少于2個(gè)。戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，不要有無謂空間揮霍；每種戶型室內(nèi)最佳有一定自由度，留有自行組合空間余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)人性化設(shè)計(jì)，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間均有良好采光及通風(fēng)，滿足舒服規(guī)定，某些廚房考慮有早餐空間；充分考慮業(yè)主儲(chǔ)藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求，大三房以上戶型需設(shè)計(jì)洗衣房，及在主人套房中設(shè)計(jì)走入式衣帽間；凸窗（局部考慮轉(zhuǎn)角凸窗）變遍運(yùn)用；為提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，戶型設(shè)計(jì)上要有所創(chuàng)新，如采用入戶花園、大露臺(tái)、陽光房、弧線形陽臺(tái)等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。入戶花園：原則層在加大樓宇采光槽同步，在進(jìn)入入戶門時(shí)，一方面進(jìn)入花園陽臺(tái)或平臺(tái)。通過花園，進(jìn)入客廳，客廳與花園陽臺(tái)件為落地玻璃，主人坐在客廳內(nèi)就可以欣賞到自家花園綠色景觀。強(qiáng)調(diào)住戶最大限度地和自然相接觸及提供住戶多用途空間。

4．7．項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位價(jià)格是影響客戶購買行為核心因素，因而，價(jià)格指定除了取決于成本以及利潤因素之外，更重要是要參照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位擬采用價(jià)格比較法進(jìn)行初始定價(jià)。項(xiàng)目名稱綜合素質(zhì)原則案例本項(xiàng)目怡康新寓新百花園香堤麗舍中海塞納萬達(dá)華府潤花園錦虹麗都綠島華庭地理位置20151515161616191515交通狀況10777899988周邊配套10777978977項(xiàng)目規(guī)模10978899987建設(shè)規(guī)劃水平15121010121313121010營銷力度1013101014131212109物業(yè)管理5334344333開發(fā)商知名度10777799877開發(fā)階段10699977988得分100797577868787907674權(quán)重本項(xiàng)目/樣本11.0531.0260.9190.9080.9080.8781.0401.068銷售單價(jià)//50005300570056005700650050504850銷售單價(jià)Χ權(quán)重//52655438523850855176570752525180加權(quán)平均5290據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目均價(jià)控制在5300元/平方米（毛坯）左右，這是一種通過市場(chǎng)比較得出數(shù)據(jù)，但由于考慮到客戶需求、市場(chǎng)發(fā)展和樓盤開發(fā)水平等因素，建議價(jià)格為5000-5500元/㎡，均價(jià)為5300元/㎡。在本案開盤及銷售過程中，上述價(jià)格預(yù)測(cè)會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)而也許有5%-10%調(diào)節(jié)。4．8．項(xiàng)目配套設(shè)施依照消費(fèi)者定量分析，客戶對(duì)于社區(qū)配套重要需求如下:【針對(duì)性建議】：設(shè)立一種會(huì)所,會(huì)所重要設(shè)施為恒溫游泳池、纖體健身中心、托兒所、小朋友親子樂園、老年活動(dòng)中心、閱覽室、美容美發(fā)室、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫(yī)療保健、網(wǎng)絡(luò)地帶等，且某些商業(yè)功能設(shè)立其中，減少會(huì)所經(jīng)營壓力；商業(yè)街重要設(shè)立超市、食品店、精品購物店、小型書店等；項(xiàng)目當(dāng)前周邊配套較完善，且由于項(xiàng)目距奧體片區(qū)約2公里，其奧體片區(qū)配套設(shè)施本項(xiàng)目可運(yùn)用，因而提出“泛會(huì)所”概念?！啊胺簳?huì)所”——配套改變品質(zhì)4．9．體驗(yàn)地產(chǎn)服務(wù)體系物業(yè)管理依照消費(fèi)者定量分析，南京消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)管理公司規(guī)定較高，大某些消費(fèi)者樂意接受南京較好物業(yè)管理公司。這種趨勢(shì)和市場(chǎng)調(diào)查成果相符，某些樓盤當(dāng)前已經(jīng)著手開始聘請(qǐng)外地知名物業(yè)管理公司為顧問，加強(qiáng)本地物業(yè)管理水平。南京物業(yè)管理水平尚有待提高，居民對(duì)于物業(yè)管理結(jié)識(shí)有一種引導(dǎo)過程。基于以上因素，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理針對(duì)性建議：聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司以顧問形式參加管理，提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)管理辦法——隱式物管，提高樓盤物業(yè)形象；物業(yè)管理公司在項(xiàng)目運(yùn)作前期便開始介入，增長潛在客戶購房信心；除提供保安、維修、清潔服務(wù)之外，建議本社區(qū)提供某些特別服務(wù)內(nèi)容：鐘點(diǎn)工、代訂飛機(jī)、車、船票，送餐、商務(wù)秘書服務(wù)，小朋友托管服務(wù)，提供洗衣、購物等服務(wù)，以及購物、食譜、新聞、教誨、交通、天氣等方面資訊。倡導(dǎo)人性物管模式倡導(dǎo)人性物管模式——隱式物管智能化設(shè)施依照定量調(diào)查顯示，消費(fèi)者在沒有考慮物業(yè)管理費(fèi)狀況下，比較向往全智能化管理社區(qū)。且智能化是一種樓盤檔次標(biāo)志之一，因而，開發(fā)商可在考慮成本費(fèi)用及樓盤檔次規(guī)定前提下，力所能及地增長智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，提高社區(qū)整體形象，提高樓盤檔次，也為營銷增長了一種賣點(diǎn)?！踞槍?duì)性建議】：出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故解決報(bào)警系統(tǒng)保安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視