物業(yè)服務(wù)前期介入方案樣本

物業(yè)服務(wù)前期介入方案為了此后物業(yè)服務(wù)工作順利進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要作用，我公司在正式訂立物業(yè)服務(wù)合同后，將依照實(shí)際狀況，對“錦翠嘉園”制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)物業(yè)服務(wù)前期介入工作籌劃，并按籌劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)基本。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員和物業(yè)管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了社區(qū)后來管理服務(wù)問題，成果導(dǎo)致社區(qū)建成后管理服務(wù)上矛盾和漏洞諸多，整體布局上缺陷往往很難彌補(bǔ)，因而在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，作為初期介入物業(yè)管理人員需要參加社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案討論，要從管理服務(wù)角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與否合理，力求使社區(qū)設(shè)計(jì)以便日后物業(yè)服務(wù)工作。1．監(jiān)控和消控中心設(shè)立：2．社區(qū)人車分流設(shè)計(jì)：3．公共照明開關(guān)設(shè)立位置：4．公共照明開關(guān)開閉形式：5．物業(yè)服務(wù)用房位置設(shè)計(jì)6．社區(qū)垃圾房（桶）設(shè)立：7．公共洗手間設(shè)立必要；8．信報(bào)箱設(shè)立；9．公共告示欄配備；10．家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置預(yù)留。二、建設(shè)施工階段“錦翠嘉園”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能正常發(fā)揮，在社區(qū)建設(shè)過程中，物業(yè)服務(wù)初期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場理解工程進(jìn)度、施工狀況，在參加過程中逐漸對物業(yè)硬件增長理解，對有些影響使用功能問題可以早發(fā)現(xiàn)，早協(xié)調(diào)，早解決，為物業(yè)服務(wù)工作奠定良好基本。1．提出設(shè)備設(shè)立和服務(wù)方面改進(jìn)意見及設(shè)計(jì)漏掉工程項(xiàng)目建設(shè)；2．分析物業(yè)建造選料及安裝、減少隱患、改進(jìn)設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力；3．審查關(guān)于工程（涉及綠化工程）優(yōu)劣，提供改進(jìn)意見；4．提供機(jī)電安裝及能源分派關(guān)于專業(yè)技術(shù)管理意見：5．提供功能布局或用料更改關(guān)于專業(yè)技術(shù)管理意見；6．協(xié)助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)導(dǎo)致?lián)p傷；7．提前熟悉社區(qū)各種設(shè)備、線路、管道等隱蔽工程，涉及房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線布置及所用建材性能；8．理解工程施工進(jìn)度（依照需要參加建造期關(guān)于工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期磁面會(huì)等）：9．檢查前期工程施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改某些提出建議；10．配合設(shè)備安裝、管線布置、進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，保證安裝質(zhì)量；11．提出工程漏掉項(xiàng)目建議；12．.對社區(qū)公建配設(shè)施設(shè)備進(jìn)行探討，可以使公建配設(shè)施設(shè)備滿足此后客戶發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和此后物業(yè)管理成本。三、協(xié)助銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好物業(yè)服務(wù)形象及物業(yè)服務(wù)品牌會(huì)吸引大量購房者，同步也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象，物業(yè)服務(wù)初期介入人員將依照實(shí)際狀況，參加開發(fā)商物業(yè)銷售宣傳推廣活動(dòng)。1．制定合理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備2．售樓處及樣板房秩序維護(hù)、保潔指引，以規(guī)范服務(wù)和形象展示建立良好物業(yè)形象；3．委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對社區(qū)物業(yè)服務(wù)方面疑問4．對物業(yè)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)基本培訓(xùn)工作：5．提供關(guān)于售樓宣傳所需要物業(yè)服務(wù)資料。四、竣工驗(yàn)收階段為保證物業(yè)入住后物業(yè)服務(wù)工作順利開展，必要對物業(yè)有全面理解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對物業(yè)狀況了如指掌，物業(yè)服務(wù)前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場、參加工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益和保障施工質(zhì)量專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線等逐個(gè)檢查。1．參加委托方房屋、設(shè)備、設(shè)施竣工驗(yàn)收，并違立驗(yàn)收檔案；2．發(fā)現(xiàn)也許存在施工隱患，并列出漏掉工程項(xiàng)目；3．參加重大設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收；4．制定物業(yè)驗(yàn)收流程；5．指出工程缺陷，就改良方案也許性提出建議。五、制定規(guī)章制度為了使此后“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)工作更能有序進(jìn)行，在物業(yè)正式交付驗(yàn)收前，物業(yè)服務(wù)初期介入人員將按照公司統(tǒng)一模式，制定相應(yīng)規(guī)章制度及編制關(guān)于文獻(xiàn)，印制各種證件，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)立，人員聘任，人員培訓(xùn)等前期工作。1、業(yè)主暫時(shí)公約2、住戶手冊3、裝飾裝修管理合同4、裝飾裝修管理辦法5、裝修人員暫時(shí)出入證6、資料發(fā)放記錄7、提供特約服務(wù)委托書依照以上管理服務(wù)設(shè)想，我司將依照物業(yè)建造進(jìn)度，派出有經(jīng)驗(yàn)工程人員，定期勘察及檢查施工現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在隱患及對維修保養(yǎng)影響、熟悉隱蔽工程及收集工程資料等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出書面報(bào)告。特別在施工后期，將協(xié)助開發(fā)商及監(jiān)理單位，認(rèn)真檢查施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題和缺陷及時(shí)請施工單位予以解決和完善，使開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)單位實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，達(dá)到共贏目的。物業(yè)服務(wù)中心籌建方案我司將督促物業(yè)服務(wù)中心按籌劃認(rèn)真地完畢各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)籌辦工作：調(diào)節(jié)年度物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算案、調(diào)配和招聘合格物業(yè)管理服務(wù)人員、有籌劃地對員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、建立與政府關(guān)于職能部門聯(lián)系、制定各種管理方案、定制員工制服、合理布置物業(yè)服務(wù)中心辦公用房、購買辦公設(shè)備和物品、熟悉物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、參加設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收、查驗(yàn)等工作。一、籌辦階段工作籌劃“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)籌辦階段工作籌劃序號項(xiàng)目工作內(nèi)容籌劃時(shí)間1組建機(jī)構(gòu)1)調(diào)配物業(yè)服務(wù)骨干；2)招聘空缺崗位；3)對人員進(jìn)行上崗前培訓(xùn)；4)人員正式上崗。接管前2辦公后勤籌辦工作1)擬定與裝修物業(yè)服務(wù)用房；2)完畢物品采購；3)訂制員工制服；4)配備物資裝備。接管前3制定完善管理規(guī)章制度規(guī)范1)制定各項(xiàng)工作規(guī)章制度；2)制定各項(xiàng)工作規(guī)范；3)對各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)節(jié)完；4)引入公司ISO9000質(zhì)量體系。接管前4物業(yè)驗(yàn)收移送接管1)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收；2)對開發(fā)商所建造物業(yè)，經(jīng)查驗(yàn)后有缺陷，進(jìn)行記錄，規(guī)定其整治；3)督促施工單位完畢整治；4)辦理物業(yè)移送手續(xù)；5)正式接管物業(yè)。正式接管二、準(zhǔn)備各種物資裝備我司將依照“錦翠嘉園”物業(yè)狀況，運(yùn)用開發(fā)商提供前期開辦費(fèi)用，購買各種物業(yè)服務(wù)所需物資裝備，以保證物業(yè)服務(wù)中心正常運(yùn)作?；I建物業(yè)服務(wù)中心，需要準(zhǔn)備物資裝備重要涉及：購買各種辦公家具和設(shè)備、購買各種通訊器材、定制員工制服、購買安保用品、購買各種工具、清潔和維修用品等。三、制定物業(yè)服務(wù)各種方案我司依照“錦翠嘉園”周邊環(huán)境、居住刑象、商業(yè)配套和物業(yè)配備設(shè)施等狀況，制定一系列適合本社區(qū)物業(yè)服務(wù)方案，使員工懂得其所承擔(dān)角色。物業(yè)服務(wù)方案涉及：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《社區(qū)秩序維護(hù)方案》、《社區(qū)清潔和消殺方案》、《房屋及設(shè)備維修保養(yǎng)方案》、《財(cái)務(wù)運(yùn)營方案》、《商戶服務(wù)方案》、《社區(qū)交通管理方案》、《停車管理方案》、《社區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案》等。四、招聘和培訓(xùn)管理人員我司將依照實(shí)際需要，制定詳細(xì)人員招聘和培訓(xùn)籌劃。關(guān)于籌辦期人事工作可涉及：制定人員架構(gòu)、崗位配備及崗位職責(zé)規(guī)定、制定人員薪金及福利籌劃、制定管理人員到崗籌劃、調(diào)配和招聘物業(yè)管理人員、制定員工培訓(xùn)方案及實(shí)行對員工進(jìn)行入職培訓(xùn)。五、制定物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章制度我司在物業(yè)竣工前，將依照物業(yè)實(shí)際狀況，結(jié)合國家和無錫市關(guān)于法規(guī)，對我司總部提供物業(yè)服務(wù)規(guī)章、制度及規(guī)范基本上，制定“錦翠嘉園”物業(yè)服務(wù)中心完整規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，引入公司ISO9000質(zhì)量體系。其中某些需要印刷后發(fā)放給業(yè)主，某些需要裝幀上墻，某些留存物業(yè)服務(wù)中心遵循執(zhí)行。六、完畢物業(yè)收費(fèi)準(zhǔn)備工作依照“錦翠嘉園”招標(biāo)文獻(xiàn)測算方案，向物價(jià)主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)批核準(zhǔn)工作，準(zhǔn)備好各種表單、發(fā)票、收據(jù)及收費(fèi)所需設(shè)備，為業(yè)主入住收費(fèi)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。物業(yè)驗(yàn)收方案物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)在施工完畢后，開發(fā)、施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門綜合驗(yàn)收合格基本上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)營安全、與否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為重要內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，在驗(yàn)收和移送過程中，使物業(yè)服務(wù)中心員工對社區(qū)設(shè)施設(shè)備有一種基本理解，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接受所有鑰匙和物業(yè)公司秩序維護(hù)上崗為標(biāo)志。一、政府關(guān)于職能部門綜合驗(yàn)收政府關(guān)于職能部門對物業(yè)驗(yàn)收重要由質(zhì)檢站、公安消防、規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、房管局等部門到物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，詳細(xì)驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告；政府關(guān)于職能部門安排驗(yàn)收；政府關(guān)于職能部門初驗(yàn)物業(yè)，返回整治項(xiàng)目清單；施工單位整治完畢后，告知關(guān)于政府部門在此驗(yàn)樓，并重復(fù)程序至關(guān)于政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過文獻(xiàn)或證明。二、物業(yè)驗(yàn)收首要條件在物業(yè)竣工后，我司將參照國家和地方關(guān)于法規(guī)，認(rèn)真記錄和督促整治物業(yè)施工中各種缺陷和局限性，以保證開發(fā)商和所有業(yè)主利益，物業(yè)驗(yàn)收首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過政府關(guān)于職能部門綜合驗(yàn)收、水電、燃?xì)庹９?yīng)、電話開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用未竣工程、驗(yàn)收社區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收場地和區(qū)域清潔干凈。三、成立物業(yè)驗(yàn)收小組工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，理解社區(qū)設(shè)施設(shè)備，熟悉設(shè)施設(shè)備構(gòu)造、性能和水、電、氣管道線路鋪設(shè)位置、走向，填寫關(guān)于質(zhì)量記錄。1．移送接管驗(yàn)收遺留問題登記表。2．公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。3．公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題登記表。4．機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題登記表。四、物業(yè)驗(yàn)收資料要通過物業(yè)驗(yàn)收，必要事先遞交如下資料：《政府職能部門綜合驗(yàn)收文獻(xiàn)或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施竣工圖》（若尚未完畢竣工圖，應(yīng)提供最后施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)操作闡明》、提供承包商、供應(yīng)商和廠商聯(lián)系地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料其他關(guān)于技術(shù)資料：提供必要專業(yè)技術(shù)簡介和培訓(xùn)：提供所有測試、檢查和調(diào)試報(bào)告等。五、公共區(qū)域驗(yàn)收和交接公共區(qū)域驗(yàn)收虛由物業(yè)服務(wù)中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參，交接以物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)正式上崗和接受物業(yè)鑰匙為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見損壞、缺陷和未竣工程，對建筑內(nèi)部構(gòu)造、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整治項(xiàng)目清單交施工單位整治，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。六、各種機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以接受機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對有表計(jì)量讀數(shù)作驗(yàn)收，對其他參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整治項(xiàng)目清單交施工單位整治，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。七、房屋內(nèi)驗(yàn)收和移送住戶房屋驗(yàn)收由物業(yè)服務(wù)中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以接受住宅房屋鑰匙為標(biāo)志。住宅房屋驗(yàn)收只集中在可見損壞、缺陷和未竣工程，對建筑內(nèi)部構(gòu)造、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅房屋驗(yàn)收交接表》。物業(yè)服務(wù)中心于初驗(yàn)后發(fā)出整治項(xiàng)目清單交施工單位整治，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表具讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一在預(yù)備好鑰匙柜內(nèi)妥善保存。八、綠化驗(yàn)收及交接社區(qū)內(nèi)綠化驗(yàn)收由物業(yè)服務(wù)中心、開發(fā)商、監(jiān)理及園林施工單位代表共同參加，在驗(yàn)收訂立后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集中在可見外觀、造型和數(shù)量，對植物根基、與否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簦名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》。綠化驗(yàn)收后一年內(nèi)，仍出原園林承包商完畢尋常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死苗木，物業(yè)服務(wù)中心需保護(hù)綠化不受人為損壞。九、工程完善和工程遺留問題1．工程完善在房屋本體