物業(yè)管理服務法律制度-物業(yè)管理服務收費

第一節(jié)物業(yè)服務收費概述案例9-1，P128一.概念物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費用。1.主體為物業(yè)管理企業(yè)——登記注冊并取得相應資質(zhì)。2.合同關系。3.服務與收費相匹配。分析案例：合不合理并不是業(yè)主們單方面說了算，而是需要企業(yè)是否接受，以及能提供什么樣的服務水平？第一節(jié)物業(yè)服務收費概述二.原則原則

合理

公開

質(zhì)價相符

合法競爭

政府監(jiān)管第一節(jié)物業(yè)服務收費概述公開原則1.《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第9條規(guī)定，“經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費方法應當在物業(yè)管理合同中明文約定。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督”。第一節(jié)物業(yè)服務收費概述2.《消費者權益保護法》規(guī)定，業(yè)主享有知悉其接受的服務的真實情況的權利，有權根據(jù)服務的不同情況，要求經(jīng)營者提供服務的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關情況。3.《價格法》第13條規(guī)定，“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標價，注明商品的品名、戶地、規(guī)格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費標準等有關情況。經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用”。第一節(jié)物業(yè)服務收費概述質(zhì)價相符原則《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第11條規(guī)定，“物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務。不得收費不服務或多收費少服務”。合法競爭原則1.《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》第4條：“規(guī)定國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為”。2.《價格法》第3條規(guī)定，“國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格”。第一節(jié)物業(yè)服務收費概述3.《價格法》第14條規(guī)定：“經(jīng)營者不得有下列不正當價格行為：(一)相互串通，操縱市場價格，損害其他經(jīng)營者或者消費者的合法權益；(二)在依法降價處理鮮活商品、季節(jié)性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，損害國家利益或者其他經(jīng)營者的合法權益；(三)捏造、散布漲價信息，哄抬價格，推動商品價格過高上漲的；(四)利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易；(五)提供相同商品或者服務，對具有同等交易條件的其他交易者實行價格歧視；(六)采取抬高等級或者壓低等級等手段收購、銷售商品或者提供服務，變相提高或者壓低價格；(七)違反法律、法規(guī)的規(guī)定牟取暴利；(八)法律、行政法規(guī)禁止的其他不正當價格行為?！钡谌?jié)物業(yè)服務費用的確定和承擔一、物業(yè)費用的定價方法1、政府定價2、政府指導價3、市場調(diào)節(jié)價二、物業(yè)服務收費的方式1、包干制2、酬金制區(qū)別這兩種方式的本質(zhì)：包干制中的費用產(chǎn)權屬于企業(yè)所有，產(chǎn)權已經(jīng)轉移；酬金制種的支出屬于業(yè)主所有，企業(yè)只是代管支出。案例分析：案例9-3

(一)物業(yè)服務收費標準1)物業(yè)的辦公費保安費保潔費，住宅房屋由物業(yè)服務企業(yè)按建筑面積以每月每平方米或每套為單位向業(yè)主或物業(yè)使用人收取:非住宅房屋由物業(yè)服務企業(yè)按建筑面積以每月每平方米為單位向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。對服務費標準的調(diào)整雙方可以規(guī)定一個幅度。2)空置房屋的收費.由物業(yè)服務企業(yè)按建筑面積以每月每平方米為單位收取。3)業(yè)主和物業(yè)使用人拒不繳納物業(yè)服務費用的，合同雙方可以約定選擇按以下方式處理:其.從逾期之日起按每天交納合同約定數(shù)額滯納金;其二，從逾期之日起按每天應交服務費的萬分之幾繳納滯納金;其三,其他方式。4)車位和使用服務費由物業(yè)服務企業(yè)區(qū)分露天車位和車庫,按合同約定標準向車位使用人收取。Page

85)物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備毗鄰部位的維修、養(yǎng)護及其他特約服務,由當事人按當時發(fā)生的費用計付收費標準可以與業(yè)主委員會在合同中約定.也可以由物業(yè)服務企業(yè)制定標準經(jīng)業(yè)主委員會同意后實施。6)雙方還可以約定其他物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準:其一.高層樓房電梯運行費按實結算，由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;其二，房屋的共用部位共用設施設備和附屬建筑物構筑物、共用綠地的小修養(yǎng)護費用，大中修費用，更新費用。Page

9(二)物業(yè)服務收費的收取對象《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定:“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。”業(yè)主作為物業(yè)服務合同的當事人享受了物業(yè)服務企業(yè)提供的管理服務，就應當根據(jù)物業(yè)服務合同向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費用。有時業(yè)主與物業(yè)使用人并不致,此時向誰收費往往會形成糾紛。小技巧在收費時,一般應以向業(yè)主收取為原則。在業(yè)主與物業(yè)使用人藥定由物業(yè)使用人交納時，從其約定,但業(yè)主應負連帶責任。Page

10《物業(yè)管理條例第四t五條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、供水供電.供氣供熱、進信有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、供、供電、供氣、供熱酒信有線電視等服務，般都是由業(yè)與服務單位單獨簽訂合同的，物業(yè)服務企物業(yè)服務企業(yè)只有業(yè)不是合同的當事人，而是由這些服務單位向最終用戶收取券費用。在接受這些單位的委托后才可以收取服務費用，主提供服務，而是物業(yè)服務企業(yè)接受服務單位的但這并不是表明由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)委托，由服務單位支付費用，應當向業(yè)主收取手續(xù)費。Page

11(一)特約服務的收費以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)《物業(yè)管理條列》第四十四條規(guī)定:”物業(yè)服務企業(yè)司服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定?！盤age

12物業(yè)服務合同與其他民事合同相比，具有特殊性。物業(yè)服務合同的標底是物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，物業(yè)服務的對象是物業(yè)普理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對每個業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務合同享受的服務都是樣的。然而，正是由于每個業(yè)主都是獨立的民事主體情況各異，在全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個業(yè)主不可避免會發(fā)生不同他人的特味需求。

同時，物業(yè)服務企業(yè)是一個營利性法人，其提供物業(yè)服務合同之外的項目.通常稱為有償服務，接受服務的業(yè)主需要支付定的服務報酬，服務報酬的數(shù)額.支付方式、支付時間等均由當事人自主約定。當然，此物業(yè)服務

企業(yè)出于經(jīng)營策略、為業(yè)主提供方便等方面的考慮.也可能無償為業(yè)主提供某些服務，但特約服務協(xié)議與物業(yè)服務合同一樣,屬于雙務合同的范疇，以有償為原則。

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(二)公用事業(yè)服務項目收費

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水供電、供氣供熱通訊可年有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費了用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?出

也

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14(三)專項維修資金收費

?，F(xiàn)維修資金過去稱為“專項維修基金”，是指法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的資金。

1.專項維修資金交納范圍

按照《物業(yè)管理條例》第五t四條的規(guī)定專項維修資金應該由業(yè)主交納?！段飿I(yè)管理條例》明確以下3種物業(yè)的業(yè)主應該交納專項維修資金:

1)住宅物業(yè)的業(yè)主;

2)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主;

3)與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主;

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15第2)和3)類物業(yè)的業(yè)主之所以也要交納住房專項維修資金,是因為這兩類物業(yè)與住宅物業(yè)之間有著不可分割的關系。住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主和住宅物業(yè)的業(yè)主均需對小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位共用設施設備的維護承擔相應的責任.故住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主也需要交納專項維修資金。與單幢住宅樓相連的非住宅物業(yè)，與住宅樓之間有著共同部位，還可能有共用設施設備.故該非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納住房專項維修資金。

至于非住宅物業(yè)管理區(qū)城內(nèi)的業(yè)主是香應該交納專項維修資金，各地方法規(guī)有相應的規(guī)定Page

162.專項維修資金交納時限

關于專項維修基金的交納時限，各地規(guī)定井不相同。如(成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》第九條規(guī)定了商品房的首次專項維修資金的繳存時限:

1)房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當在辦理商品房所有權初始登記前，按本辦法第八條第一項的規(guī)定,將該商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。

2)購房人應當在辦理房屋所有權分戶登記前按本辦法第八條第二項的規(guī)定，將所購商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。

3)業(yè)主大會成立時尚未出售的商品房房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當在業(yè)主大會成立之日起30日內(nèi)，對配備電梯的房屋和未配備電梯的房屋分別按每平方米建筑面積

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(一)物業(yè)服務收費監(jiān)督1.相關法律規(guī)定

1)(物業(yè)管理條例》第四十三條規(guī)定:”縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。”

2)(物業(yè)服務收費管理辦法》第四條規(guī)定:“國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府價格主管

部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作?！?/p>

第八條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置.將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目收費標準等有關情況進行公示?！?/p>

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18第十二條規(guī)定:“實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費用屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復?！?/p>

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19第十九條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用

hapder的,其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。”

第二十一條規(guī)定:“政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、業(yè)

法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《價格法》和價格違法行為行政處罰規(guī)定》予的

以處罰?！?/p>

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物業(yè)服

務收費問題與人民群眾的切身利益相關，是物業(yè)管理中的核心問題，也是，

業(yè)主投訴的熱點問題。越權定價擅自提高收費標準、擅自設立收費項目亂收費、不按交

規(guī)定實行明碼標價、提供服務質(zhì)價不符、只收費不服務或多收費少服務等是業(yè)主反映

最多的物業(yè)服務企業(yè)的價格違法行為。為了促進物業(yè)管理的健康發(fā)展必須加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理?！沸√崾?/p>

對物業(yè)服務收費的監(jiān)督按照監(jiān)督主體的不同分為業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督。

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2.業(yè)主監(jiān)督

業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)收費的監(jiān)督主委是酒過其業(yè)主大會及業(yè)主委員會實現(xiàn)的。作為業(yè)主大會及業(yè)主委員會，可以從以下方面對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督1)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)是否按照政府價格主管主管部門的規(guī)定實行明碼標價，是否在鼎

物業(yè)管理區(qū)城內(nèi)的顯客位置將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目收費標準等有關情

況進行公示。

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222)若實行酬金制,應當在物業(yè)服務合同中約定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有定期檢查物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費用收支表的權利，以監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的各項費用支出是否合理。還可以與物業(yè)服務企業(yè)約定“例外大額費用支出報告制度”,即發(fā)生約定以外的大額費用，支出前須報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。

3)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，業(yè)主大會或者全體業(yè)主對存在疑問的地方可以向物業(yè)服務企業(yè)提出質(zhì)詢。還可以在物業(yè)服務合同中約定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務資金年度預決算有委托會計師事務所進行審計的權利。Page

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3.政府監(jiān)督物業(yè)服務收費屬于物業(yè)管理活動的部分，對物業(yè)管理當事人的利益有著重大影響，因此,《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門進行物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查?！闭畬ξ飿I(yè)服務收費的監(jiān)督手段如下:1)審批制度。在物業(yè)交付使用但尚未召開業(yè)主大會或成立業(yè)主委員會之前,物業(yè)服務收費般由物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)制定，報縣級以上物價部門審批。按照《價格違法行為行政處罰規(guī)定》規(guī)定，應執(zhí)行政府指導價，但超出政府指導價浮動幅度制定價格的.責令改正,沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款;沒有違法所得的，可以處5萬元以上50萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓。

2)備案制度。在召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會之后,物業(yè)服務收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中按照政府指導價的范圍約定或由雙方協(xié)商確定,并報物價部門備案。

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243)明碼標價制度。國家發(fā)改委、建設部根據(jù)《價格法》、《物業(yè)管理條例》和《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》,制定了《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》.要求物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供服務(包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務),應當按照本規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。政府價格主管部門對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。按照(價格違法行為行政處罰規(guī)定》的規(guī)定.經(jīng)營者違反明碼標價規(guī)定，不標明價格的、不按照規(guī)定的內(nèi)容和方式明碼標價的、在標價之外加價出售商品或者收取未標明的費用的.違反明碼標價規(guī)定的其他行為，責令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款。

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254)檢查價格違法行為?！秲r格法》第三十四條規(guī)定:”政府價格主管部門進行價格監(jiān)督檢查時，可以行使下列職權:(1)詢問當事人或者有關人員并要求其提供證明材料和與價格違法行為有關的其他資料;(2)查詢、復制與價格違法行為有關的賬簿.單據(jù)、憑證、文件及其他資料,核對與價格違法行為有關的銀行資料;(3)檢查與價格違法行為有關的財物，必要時可以責令當事人暫停相關營業(yè);(4)在證據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下,可以依法先行登記保存，當事人或者有關人員不得轉移、隱匿或者銷毀。”

5)處罰制度。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格部門依據(jù)《價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。Page

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(二)物業(yè)服務欠費處理業(yè)服務費用的.業(yè)主委員會應當督促其限期向人民法院起訴?！薄段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物交納;逾期仍不交納的物業(yè)服務企業(yè)可以

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27對于業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的處理方法有兩種:1.業(yè)主委員會應當督促其在規(guī)定的期限內(nèi)交納由于物業(yè)服務合同是由全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，個別業(yè)上逾期不受納物機構的業(yè)主委員會，就應當擔負起督業(yè)服務用已構成違約行為。對此，全體業(yè)主都是有責任的，因而，作為全體業(yè)主執(zhí)行促其限期交納的責任。

2.物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴對于逾期仍不交納的業(yè)物業(yè)服務企業(yè)可以依據(jù)有關法律法規(guī)和物業(yè)服務合同，依法向人民法院起訴.要求愈期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)于給付物業(yè)服務費用,并支付相應的違約金.這是物業(yè)服務企業(yè)最基本的權利使用用資過統(tǒng)一政學過戶存儲.?？顚Ｓ?。業(yè)主決策(違反專項維修資金管理規(guī)定的法律責任政府監(jiān)督

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28《物業(yè)管理條例》第五于四條規(guī)定:“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位共用設施設備的罪修和更新改造不得那作他用?！?讓

《物業(yè)管理條例》第六十三條明確規(guī)定:“挪用專項維修資金將受到相應的法律一制裁”小提示“椰用專項維修資金行為”是指將專項維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。該行為chapterPage

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侵害的是業(yè)主對專項維修