公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)專項(xiàng)方案

公用設(shè)施設(shè)備維修方法公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)目標(biāo)確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長其使用壽命，確保其使用功效得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施專業(yè)部門，依據(jù)企業(yè)設(shè)備管理指導(dǎo)書和行業(yè)規(guī)范要求要求對(duì)設(shè)備設(shè)施實(shí)施管理。設(shè)備管理關(guān)鍵為以下內(nèi)容：設(shè)備日常運(yùn)行和使用公共設(shè)備運(yùn)行管理由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)。期于基礎(chǔ)功效性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行管理為嚴(yán)格實(shí)施對(duì)應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)依據(jù)企業(yè)設(shè)備管理相關(guān)要求，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責(zé)任部門負(fù)責(zé)，而設(shè)備定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)依據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》制訂《保養(yǎng)任務(wù)書》和《維保統(tǒng)計(jì)表》開展工作。設(shè)備故障修理設(shè)備常見簡單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門要求需專職維修可外發(fā)維修，但須在要求期內(nèi)完成。設(shè)備大修改造公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費(fèi)用從管理費(fèi)支付。大修費(fèi)用由工程部制訂維修計(jì)劃和維修預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審閱同意后從管理費(fèi)中開支或由集團(tuán)企業(yè)和項(xiàng)目企業(yè)支付。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計(jì)劃供配電系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況二十四小時(shí)正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每個(gè)月2配電屏清潔每個(gè)月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每個(gè)月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無過熱、無噪音每個(gè)月5控制回路動(dòng)作正常、標(biāo)識(shí)清楚、無變色、無老化每個(gè)月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)清潔、標(biāo)識(shí)清楚、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每個(gè)月7繼電保護(hù)動(dòng)作正?？煽渴€(gè)月8空氣開關(guān)分?jǐn)嗾！⒔^緣良好六個(gè)月9避雷器動(dòng)作正常、試驗(yàn)合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢靠可靠、相順正確十二個(gè)月11配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好十二個(gè)月給排水系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)二十四小時(shí)正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定時(shí)2水泵清潔、油漆完好、無油垢每三個(gè)月壓力適合、運(yùn)行良好、無滲漏不定時(shí)電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無過載、無過熱每個(gè)月機(jī)械滑油潤滑良好、油位適宜不定時(shí)3管道無滲漏、無銹蝕、油漆完好不定時(shí)4閥門無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確不定時(shí)5排污井無嚴(yán)重淤泥、無嚴(yán)重異味不定時(shí)房屋本體維修管理目標(biāo)建筑物維修管理關(guān)鍵目標(biāo)和任務(wù)是為了確保房屋正常使用和延長房屋使用年限，預(yù)防和消除房屋及其隸屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋安全和正常使用。依據(jù)需要和可能合適改善條件。建筑物維修管理范圍和類型建筑物維修管理管理范圍建筑物維修管理建筑設(shè)備建筑體建筑設(shè)備建筑體（1）結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；（2）屋面、外墻；（1）結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；（2）屋面、外墻；（3）門窗；（4）樓層通道（1）供電系統(tǒng)（2）供排水系統(tǒng)（3）消防系統(tǒng)（4）技防系統(tǒng)類型維修類型維修類型例常維修預(yù)防性維修周期性維修例常維修預(yù)防性維修周期性維修（1）緊急（1）整修（1）緊急（1）整修（2）通常（2）翻修指令和工作實(shí)施項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)業(yè)主下發(fā)工作指令進(jìn)行并完成。工程完成時(shí)間必需和指令單上緊急程度說明聯(lián)絡(luò)起來，具體以下表：序號(hào)實(shí)施工作種類完成時(shí)間備注1緊急二十四小時(shí)以內(nèi)2通常2-3天以內(nèi)3其它7天以內(nèi)由業(yè)主決定多種工作類型實(shí)施種類。這些決定基于下述準(zhǔn)則：序號(hào)實(shí)施工作種類完成細(xì)節(jié)備注1緊急影響整幢大廈日常必需缺點(diǎn)，如供水、供電關(guān)鍵污水管堵塞，馬桶溢出污水等危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)缺點(diǎn)影響房屋建筑安全缺點(diǎn)2通常妨礙、煩擾或影響住戶缺點(diǎn)在公共場(chǎng)所并影響住戶安全缺點(diǎn)3其它維護(hù)工作全部不屬于在上述兩項(xiàng)維護(hù)、維修、更換等工作建筑物維修管理內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取方法及方案，目標(biāo)在于避免可預(yù)見、或可預(yù)防設(shè)備失效，并確定有其完好標(biāo)準(zhǔn)及使用功效。大致上，預(yù)防性方法有：常年檢驗(yàn)，判定電氣裝置；常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)；定時(shí)檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)；定時(shí)沖洗房屋污水排放管；定時(shí)檢驗(yàn)房屋結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；定時(shí)檢修閉路電視系統(tǒng)；月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；月度養(yǎng)護(hù)水泵；例常維修通常常例維修工作是經(jīng)過管理人員日常巡視而實(shí)施?；A(chǔ)上，巡視范圍包含地面層空地、臺(tái)板，排污溝，門廊及房屋構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋底層空地、臺(tái)板、排污溝，是否有任何礙眼破損、或可能有礙健康、安全部件失修。地面層具體巡察除上述綜合巡視外，必需更仔細(xì)地觀察地面層其它搶修，失養(yǎng)項(xiàng)目。房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方綜合巡視時(shí)，將會(huì)觀察任何被忽略或礙眼破損，及其它清潔衛(wèi)生問題。房屋具體巡察（外部）房屋具體巡視是依據(jù)確定準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì)巡察。房屋具體巡察（內(nèi)部）這項(xiàng)巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲(chǔ)物室、儲(chǔ)水柜、照明部位。判定養(yǎng)護(hù)也包含檢驗(yàn)確定下列各類判定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門按期實(shí)施：周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋（公共部位）；月度沖洗陰溝；月度水泵及增壓器養(yǎng)護(hù)；季度沖洗商用房屋陰溝。巡察及維修項(xiàng)目標(biāo)統(tǒng)計(jì)管理人員必需保留其巡察系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、統(tǒng)計(jì)必需反應(yīng)所觀察破損項(xiàng)目、部位、地點(diǎn)、修繕工程及完工日期等。維修項(xiàng)目標(biāo)期限首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度不便等，該層次搶修工作必需在二十四小時(shí)內(nèi)完工。次要層之應(yīng)急性問題，造成一些或部分業(yè)主之不便，設(shè)施之功效失效之類，則需在2天完工。通常性之保養(yǎng)問題，項(xiàng)目零星非緊急性者，可許可在3天內(nèi)完成修理工作。周期性維修周期性維修關(guān)鍵性有計(jì)劃防御性保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后，造成全方面失效、嚴(yán)重故障良策。修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整功效，并有效而繼續(xù)地操作、運(yùn)作。提升現(xiàn)有設(shè)施質(zhì)量。周期性維修類型房屋重新粉刷和修飾工程（5-7年周期）重修、更新房屋外貌，包含房屋周圍、公共場(chǎng)所整體修飾工程，改善設(shè)施、配置等。更換水供增壓器（7年周期）包含更換增壓器電機(jī)配置、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配置（7年周期）沖洗機(jī)附件、配置，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤等也同時(shí)更新。重修建筑物屋頂工程（周期）依據(jù)屋頂防水保用及使用期滿以后，更換全部覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必需也修整屋頂排水斜度。更新技防系統(tǒng)（約周期）更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂播放等。更新水管工程（約25年周期）更換水用總管道，支流管道及其它配置。建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1樓層護(hù)墻平整光滑、不老化無坑洼，不下凹無積水，無裂縫彎道不阻塞格子各彎道蓋良好無損彎道不溢水護(hù)墻和排水溝斜度合適，不阻塞水溝內(nèi)無死水水溝內(nèi)無藻類和淤泥水溝內(nèi)平滑無聚集物多孔水溝板在原位，不損壞護(hù)墻水溝不暴露格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無雜草照明和公用事業(yè)井完好井蓋不損壞井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好陶瓷錦磚完好不碎，表面無油跡彎道不阻塞無積水2樓層/護(hù)墻供給管道和閥牢靠，狀態(tài)良好供給管道不阻塞，不會(huì)停供供給管道安裝在墻面，無污跡和銹關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好墻壁無植物生長，無亂刻字畫油漆表面不剝落墻面裂痕修補(bǔ)墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落機(jī)電設(shè)備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好扶手牢靠筆直，不腐蝕生銹樓梯突邊不破碎、腐蝕涂料不褪色地面維修良好地面無積水伸縮縫防水板完好，牢靠天花板維修完好無水泥和油漆剝落墻壁維修良好墻壁裂痕不超出2cm涂層不隆起水泥踢腳板不碎裂每層和單位指示牌固定：不損壞和缺乏4樓梯和公共設(shè)備機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)供給管道維修良好供水分表閥向內(nèi)傾斜分表和供給管道接合處不滲漏供給管道上無水泥和油漆分表底部不生銹5樓層和空地設(shè)備全部設(shè)備維修良好桌和椅桌和椅固定不損壞陶瓷錦磚完好，桌椅完好桌表面無斑點(diǎn)無凹痕，不碎裂和褪色桌椅牢靠埋置木板不腐爛和損壞金屬板不腐蝕、凹陷，缺乏或變形電梯平臺(tái)平臺(tái)維修良好電梯平臺(tái)凸處不損壞平臺(tái)地面和墻面磚不碎裂和缺乏按鈕和面板不損壞按鈕指示燈正常緊急開頭裝置標(biāo)志牌牢靠，清楚6電氣設(shè)備線路埋設(shè)有序電纜管道和夾板在原位電線穿過夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好燈正常燈罩在原位天花板接線盒在原位燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常插座不損壞、脫體和腐蝕插座蓋未損壞電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常插座在原位插座無燃燒跡象變流器段開裝置完好排水管澆口維修良好垂直和水平澆口完好，不腐蝕接水平澆口不損壞燈維修良好燈柱垂直牢靠燈柱不腐蝕和生銹燈柱套管用混凝土澆最少250mm高燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚燈臂牢靠安裝在燈柱上燈罩不損壞，燈正常7落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好豎直水管無銹斑連接管不滲漏清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好8通道通道屋頂狀態(tài)良好磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏無滲漏護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好圓柱垂直，牢靠埋置圓柱不腐蝕和散裂木版無蟲害侵蝕柱上漆不剝落和褪色地面狀態(tài)良好磚完整，不碎裂粉刷裂紋不超出2mm寬無積水9公共廁所衛(wèi)生裝置維修良好小便池，洗臉盆和抽水馬桶無阻塞彎道不損壞地面彎道通暢洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞供給管道不滲漏腐蝕供給管道牢靠固定在墻上廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好墻面無亂刻字畫涂料不剝落和褪色墻面裂紋不超出2mm墻面涂層不隆起地面維修良好磚不碎裂和缺乏磚無污跡天花板維修良好無剝落混凝土漆不剝落和褪色門維修良好門不損壞門鎖裝置牢靠、不松動(dòng)和損壞隸屬裝置維修良好烘手機(jī)狀態(tài)良好衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用燈正常線路穿過管道和板條10屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好避雷器垂直向上，埋置牢靠2）水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好防水層不碎裂或磨損防水層牢靠粘在屋頂蓋板上，無氣泡防水層無積水輔助維修良好屋頂無廢棄物屋頂不用作儲(chǔ)藏間活動(dòng)鐵門和通氣門保養(yǎng)良好搭扣和鉤環(huán)情況良好，安裝牢靠通氣門和鐵門導(dǎo)軌平滑通氣門和鐵門不損壞和生銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢靠，不損壞和生銹4.11智能化設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理關(guān)鍵內(nèi)容是指從設(shè)備更新改造、選型開始，一直到設(shè)備報(bào)廢為止設(shè)備管理全過程。按設(shè)備管理中不一樣階段，總程序可分為四個(gè)不一樣運(yùn)行程序：第一程序：設(shè)備更新計(jì)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行以后設(shè)備更新計(jì)劃：依據(jù)物業(yè)發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合業(yè)主意見，制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造具體計(jì)劃，由工程部提出，報(bào)項(xiàng)目部總物業(yè)經(jīng)理審核后提交企業(yè)相關(guān)部門審核，經(jīng)由本企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后提交業(yè)主。設(shè)備選型：選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)優(yōu)異，選擇同類產(chǎn)品中效率高，操作簡便，安全可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品交換性能好，選擇檢修簡便，零部件通用性強(qiáng)產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟(jì)合理，選擇能耗低和維修費(fèi)用較低產(chǎn)品。設(shè)備訂購：訂購可由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，也可由業(yè)主直接訂購，采購時(shí)必需注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件供給等問題，訂購協(xié)議按相關(guān)操作程序申報(bào)。入庫保管：設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后，必需立即開箱驗(yàn)收（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場(chǎng)），查驗(yàn)裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細(xì)查對(duì)品種，數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格情況下，登記造冊(cè)，辦理入庫手續(xù)。有問題時(shí)，應(yīng)立即和相關(guān)單位交涉。開箱驗(yàn)收過程應(yīng)有業(yè)主人員在場(chǎng)。臨時(shí)不用設(shè)備，倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供給商找專業(yè)企業(yè)進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參與。驗(yàn)收工作由業(yè)主、物業(yè)項(xiàng)目部、企業(yè)物業(yè)部等共同參與。特種設(shè)備（如電梯、鍋爐等）應(yīng)請(qǐng)政府部門參與。最終會(huì)簽驗(yàn)收單。設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備完工驗(yàn)收單，由工程部會(huì)同用戶服務(wù)部門向使用部門移交（如保安部、物業(yè)部等），依據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào)，填寫設(shè)備登記卡，立入臺(tái)帳，工程部管理設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。培訓(xùn)計(jì)劃：技術(shù)員上崗前操作培訓(xùn)和考評(píng)工作由工程主管負(fù)責(zé)，在行政人事部立案，每十二個(gè)月應(yīng)制訂對(duì)應(yīng)各工種培訓(xùn)計(jì)劃。日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會(huì)同使用部門或班組制訂設(shè)備操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運(yùn)行操作，定時(shí)檢驗(yàn)確保設(shè)備正常運(yùn)行。第二程序：設(shè)備定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年度維修計(jì)劃，設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)和外判保養(yǎng)項(xiàng)目。外判項(xiàng)目中應(yīng)審核協(xié)議中相關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃，并在協(xié)議實(shí)施中配合和監(jiān)督。一級(jí)保養(yǎng)：物業(yè)大廈或項(xiàng)目標(biāo)動(dòng)力、電氣設(shè)備等，可每個(gè)月按一級(jí)保養(yǎng)內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢驗(yàn)，工程主管抽查。二級(jí)保養(yǎng)：設(shè)備使用三個(gè)月后按要求進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作，依據(jù)保養(yǎng)程序和要求，逐項(xiàng)開展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并立案。設(shè)備大修：通常設(shè)備使用十二個(gè)月后，可進(jìn)行大修程序工作（視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定）。大修項(xiàng)目確定后，應(yīng)填寫大修申請(qǐng)表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型關(guān)鍵設(shè)備或系統(tǒng)提議由專業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)大修工作，修理過程中，要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作，大修結(jié)束，應(yīng)組織完工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備技術(shù)改造設(shè)備技術(shù)改造，設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后，會(huì)發(fā)覺一些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況，需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作部分技術(shù)、效率、安全、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能等方面技術(shù)改造，工程部須對(duì)改造原因、方案提出可行性匯報(bào)，上報(bào)項(xiàng)目部最高責(zé)任人，經(jīng)企業(yè)工程部審核后，發(fā)文給集團(tuán)企業(yè)和項(xiàng)目企業(yè)提議改造，設(shè)備技術(shù)改造程序和大修程序相同。第四程序：設(shè)備更新報(bào)廢設(shè)備報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)為：國家指定淘汰產(chǎn)品。已超出使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費(fèi)用昂貴。因受自然災(zāi)難或事故損壞，而修理費(fèi)靠近或超出原設(shè)備價(jià)值設(shè)備。雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費(fèi)用昂貴設(shè)備。無法修復(fù)設(shè)備。設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部會(huì)同相關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)判定，確定后，由工程部出具書面匯報(bào)報(bào)項(xiàng)目部最高責(zé)任人，價(jià)值超出人民幣元應(yīng)報(bào)浙元物業(yè)企業(yè)工程部審批，經(jīng)企業(yè)用戶服務(wù)部最高責(zé)任人同意后，報(bào)集團(tuán)企業(yè)和項(xiàng)目企業(yè)審批經(jīng)過后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。智能化管理內(nèi)容智能化系統(tǒng)前期管理業(yè)戶智能化系統(tǒng)須知單元裝修須知使用智能化系統(tǒng)須知門禁系統(tǒng)使用智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行方案巡更系統(tǒng)運(yùn)行方案閉路監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行方案租戶安全報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行方案智能化系統(tǒng)維修項(xiàng)目智能化系統(tǒng)維護(hù)項(xiàng)目巡更系統(tǒng)維護(hù)檢驗(yàn)表閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護(hù)檢驗(yàn)表業(yè)戶安全報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)檢驗(yàn)表智能控制中心維護(hù)檢驗(yàn)表智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)目內(nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢驗(yàn)一周保養(yǎng)六個(gè)月巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢驗(yàn)30天保養(yǎng)六個(gè)月防盜系統(tǒng)保養(yǎng)十二個(gè)月智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)十二個(gè)月背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)六個(gè)月消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢驗(yàn)一月保養(yǎng)六個(gè)月第5章管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度5.1項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)我們結(jié)合園區(qū)特點(diǎn)，對(duì)園區(qū)管理工作進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，以最為優(yōu)異理念為業(yè)主/租戶提供最高服務(wù)質(zhì)量，從經(jīng)營者角度為業(yè)戶降低營運(yùn)成本，發(fā)明最高效益。機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)第一標(biāo)準(zhǔn)崗位設(shè)置和各類職員配置，均以提升園區(qū)物業(yè)服務(wù)整體水平為前提，充足表現(xiàn)園區(qū)物業(yè)服務(wù)理念，從組織上和人力資源上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高品質(zhì)地為業(yè)主和租戶提供全天候、全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精干高效標(biāo)準(zhǔn)著眼于管理科學(xué)化和機(jī)構(gòu)扁平化，經(jīng)過降低內(nèi)部摩擦系數(shù)，提升職員基礎(chǔ)素質(zhì)，增加管理科技含量，以嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和職員隊(duì)伍臃腫，既確保服務(wù)高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行低成本，使園區(qū)含有可連續(xù)發(fā)展能力。反應(yīng)快速標(biāo)準(zhǔn)從行業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)考慮，合并相關(guān)管理服務(wù)工作職責(zé)，從而避免因設(shè)置過多平行部門成相互推諉、指責(zé)。簡化管理層次，以利于項(xiàng)目部對(duì)整體工作進(jìn)行全方面、有效控制。各部門職責(zé)綱要用戶服務(wù)部資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報(bào)修接待管理投訴處理及住戶回訪有償服務(wù)及其它外圍及停車庫保潔服務(wù)公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備保潔服務(wù)消防通道、扶手及公共走道保潔服務(wù)樓層電梯層門、轎廂保潔生活垃圾搜集、清運(yùn)外墻清洗大理石地坪保養(yǎng)空置房清潔綠化養(yǎng)護(hù)滅鼠殺蟲工程部物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理設(shè)備使用管理設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)管理設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作二次裝修管理房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備機(jī)房管理設(shè)備安全運(yùn)行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發(fā)事件處理管理交通車輛管理禮儀管理行政財(cái)務(wù)費(fèi)用收繳管理物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理職員招聘、錄用管理組織職員培訓(xùn)、考評(píng)職員出勤管理辦公室內(nèi)務(wù)管理物資采購管理對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外包協(xié)議談判關(guān)鍵崗位管理職責(zé)總物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)布署物業(yè)業(yè)/租戶入伙之一切工作。按企業(yè)或業(yè)主所授予權(quán)限，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)一切管理事物。負(fù)責(zé)制訂策略計(jì)劃，關(guān)鍵績效指標(biāo)等，組織及監(jiān)督所管轄之物業(yè)服務(wù)工作，以達(dá)成良好管理水平。定時(shí)(如每個(gè)月或每七天)向業(yè)主、企業(yè)匯報(bào)物業(yè)之管理情況，并能主動(dòng)地對(duì)各項(xiàng)管理事項(xiàng)提出含有建設(shè)性意見和提議。實(shí)施企業(yè)之政策及指示，并按需要傳達(dá)及推進(jìn)至各級(jí)職員，確保落實(shí)。幫助業(yè)主提供、制訂及修訂相關(guān)管理政策。監(jiān)察物業(yè)之財(cái)政情況，給予檢討及制訂預(yù)算案，并于每個(gè)月、每十二個(gè)月給予內(nèi)部及市場(chǎng)比較，以期降低營運(yùn)成本，提升收益。和各相關(guān)部門或企業(yè)保持良好業(yè)務(wù)關(guān)系(如：政府部門、集團(tuán)企業(yè)、其它業(yè)主及租戶、建筑單位、設(shè)計(jì)單位等)。實(shí)施物業(yè)公共契約之條款。定時(shí)或不定時(shí)巡視項(xiàng)目，以監(jiān)察項(xiàng)目之管理工作，負(fù)責(zé)處理重大、尤其問題。定時(shí)召開職員會(huì)議及培訓(xùn)，加強(qiáng)溝通和立即處理工作弊病，并培訓(xùn)骨干職員，灌輸管理知識(shí)、技巧。每十二個(gè)月進(jìn)行年底考績、總結(jié)、檢討，并依據(jù)當(dāng)年工作業(yè)績，制訂下十二個(gè)月工作計(jì)劃。保安經(jīng)理：全方面負(fù)責(zé)大廈安全方面工作，滿足用戶需要，確保物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量。審核/制訂本部門各項(xiàng)工作計(jì)劃，及年度預(yù)算并落實(shí)實(shí)施情況，檢驗(yàn)并指導(dǎo)各項(xiàng)工作開展，控制日常工作質(zhì)量，立即糾正不合格現(xiàn)象，提交部門工作匯報(bào)。負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門監(jiān)管工作指導(dǎo)。開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升并保持本部門職員總體業(yè)務(wù)水平。落實(shí)企業(yè)開源節(jié)流制度，堵塞各類漏洞，降低管理成本。處理重大投訴問題。負(fù)責(zé)突發(fā)事件處理。完成上級(jí)交辦各項(xiàng)任務(wù)。全方面負(fù)責(zé)大廈安保管理工作，確保業(yè)/租戶、職員人身、財(cái)產(chǎn)安全。落實(shí)實(shí)施國家公安部門相關(guān)安全保衛(wèi)工作方針、政策和相關(guān)條例建立、健全項(xiàng)目標(biāo)各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度，督促職員認(rèn)真實(shí)施并立即加以檢驗(yàn)。負(fù)責(zé)維護(hù)項(xiàng)目標(biāo)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，幫助國家公安、保衛(wèi)部門偵破相關(guān)違法、犯罪案件，會(huì)同相關(guān)部門共同搞好項(xiàng)目標(biāo)安全保衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目標(biāo)治安、消防年度工作計(jì)劃及安保部各項(xiàng)費(fèi)用年度預(yù)算，并負(fù)責(zé)做好安保部年、季、月度各項(xiàng)總結(jié)工作。負(fù)責(zé)安排保安部人員工作，并對(duì)其進(jìn)行督查、培訓(xùn)和考評(píng)，提出任免意見、提議。檢驗(yàn)各項(xiàng)安保方法落實(shí)情況，天天巡視并認(rèn)真做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。組織、協(xié)調(diào)好部門內(nèi)各崗位分工和協(xié)作，主持每日當(dāng)值領(lǐng)班例會(huì)。做好部門內(nèi)職員思想政治工作，關(guān)心職員生活和業(yè)務(wù)水平提升。寫好工作日志，完成上級(jí)和市、區(qū)安保部門交辦其它任務(wù)。按其職權(quán)所屬，負(fù)責(zé)本部門職員培訓(xùn)及考評(píng)，緊密監(jiān)管其轄下各職員之日常工作。負(fù)責(zé)保護(hù)項(xiàng)目內(nèi)一切消防設(shè)施，使其確保完好。定時(shí)組織消防培訓(xùn)，組建義務(wù)消防隊(duì)，定時(shí)舉行消防演練。負(fù)責(zé)和消防部門建立良好協(xié)作關(guān)系，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生?？头?jīng)理：全方面負(fù)責(zé)大廈用戶服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、清潔、綠化等方面工作，滿足用戶需要，確保物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量。審核/制訂本部門各項(xiàng)工作計(jì)劃，及年度預(yù)算并落實(shí)實(shí)施情況，檢驗(yàn)并指導(dǎo)各項(xiàng)工作開展，控制日常工作質(zhì)量，立即