建設(shè)工程施工合同-建設(shè)工程施工合同相關(guān)知識

施工合同案例建設(shè)工程招投標(biāo)與合同管理施工合同案例分析[案例一]背景材料：某建設(shè)單位投資興建科研樓工程，為了加快工程進(jìn)度，分別與3家施工單位簽訂了土建施工合同、電梯安裝施工合同、裝飾裝修施工合同。三個(gè)合同都提出了一項(xiàng)相同的條款：建設(shè)單位應(yīng)協(xié)調(diào)現(xiàn)場的施工單位，為施工單位創(chuàng)造可利用條件，如垂直運(yùn)輸?shù)取Ｍ两ㄊ┕挝婚_槽后發(fā)現(xiàn)一輸氣管道影響施工。建設(shè)單位代表察看現(xiàn)場后，認(rèn)為施工單位放線有誤，提出重新復(fù)查定位線。施工單位配合復(fù)查，沒有查出問題。一天后，建設(shè)單位代表認(rèn)為前一天復(fù)查時(shí)儀器有問題，要求更換測量儀器再次復(fù)測。施工單位只好停工配合復(fù)測，最后證明測量無錯(cuò)誤。[案例一]問題：(1)建設(shè)單位代表在任何情況下要求重新檢驗(yàn)，施工單位是否必須執(zhí)行？其主要依據(jù)是什么?(2)若再次檢驗(yàn)合格，檢驗(yàn)費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)？(3)若再次檢驗(yàn)不合格，施工單位應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?[案例一][參考答案](1)建設(shè)單位代表在任何情況下要求施工單位重新檢驗(yàn)，施工單位必須執(zhí)行，這是施工單位的義務(wù)。其主要依據(jù)是《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》5.3.3重新檢查。(2)復(fù)驗(yàn)結(jié)果若合格，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)由此發(fā)生的一切費(fèi)用。(3)若再次檢驗(yàn)不合格，施工單位應(yīng)承擔(dān)由此發(fā)生的一切費(fèi)用。[案例二]背景材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位簽訂了一份價(jià)款為1000萬元的建筑工程施工合同，合同工期為7個(gè)月。工程價(jià)款約定如下：(1)工程預(yù)付款為合同的10%；(2)工程預(yù)付款扣回的時(shí)間及比例：自工程款（含工程預(yù)付款）支付至合同價(jià)款的60%后，開始從次月的工程款中扣回工程預(yù)付款，分兩次扣回；(3)工程質(zhì)量保修金為工程結(jié)算總價(jià)的5%，竣工結(jié)算是一次扣留；(4)工程款按月支付，工程款達(dá)到合同總造價(jià)的90%停止支付，余款待工程結(jié)算完成并扣除保修金后一次性支付。[案例二]每月完成工作量如下：工程施工過程中，雙方簽字認(rèn)可因鋼材漲價(jià)增補(bǔ)價(jià)差5萬元，因施工單位保管不力罰款1萬元，此項(xiàng)變更價(jià)款，待工程結(jié)算時(shí)計(jì)入。月份3456789完成工作量（萬元）8016017090250130120[案例二]問題：(1)列式計(jì)算本工程預(yù)付款及其起扣點(diǎn)分別是多少萬元？工程預(yù)付款從幾月份開始起扣？(2)7、8月份開發(fā)公司應(yīng)支付工程款多少萬元？截止8月末累計(jì)支付工程款多少萬元？(3)工程竣工驗(yàn)收合格后雙方辦理了工程結(jié)算，不含鋼材變更結(jié)算價(jià)為1016萬元，實(shí)際竣工結(jié)算金額為多少萬元？工程竣工結(jié)算之前累積支付工程款是多少萬元？本工程保修金是多少萬元？工程竣工結(jié)算后還需要支付給施工單位余款是多少萬元？（保留到整數(shù)）[案例二][參考答案](1)預(yù)付款：1000X10%=100(萬元)

預(yù)付款起扣點(diǎn)：1000X60%=600(萬元)到六月末累計(jì)支付100+80+160+170+90=600，故從7月份開始扣回預(yù)付款(2)7月份工程款=250-50=200(萬元)8月份工程款=130-50=80(萬元)截止8月末支付工程款=100+80+160+170+90+200+80=880(萬元)[案例二](3)實(shí)際竣工結(jié)算金額為1016+5-1=1020萬元

結(jié)算之前累計(jì)支付工程款：1000X90%=900(萬元)保修金：1020X5%=51(萬元)工程結(jié)算后應(yīng)該支付施工單位1020-51=969萬元，余款：969-900=69萬元施工合同的談判與簽訂建設(shè)工程招投標(biāo)與合同管理5.3施工合同的談判與簽訂學(xué)習(xí)要求：1.掌握合同談判前的準(zhǔn)備工作；2.掌握合同談判的技巧。難點(diǎn)：合同談判的技巧。學(xué)習(xí)目的：掌握合同的談判方法。重點(diǎn)：合同談判前的準(zhǔn)備。施工合同的談判工程合同談判事項(xiàng)一旦確定，項(xiàng)目的營利模式也就確定下來，合同談判是獲得盡可能多利益的最好機(jī)會。合同談判的效果如何，直接關(guān)系到承包商的切身利益，因此，做好合同談判工作十分重要。是發(fā)包方與承包方就工程質(zhì)量、價(jià)格、工期、結(jié)算方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)所進(jìn)行的磋商、溝通，最后達(dá)成一致意見的過程。施工合同的談判一、合同談判的準(zhǔn)備工作1.談判人員的組成。以3一5人為宜，包括談判組的成員和談判組長

。談判小組應(yīng)由熟悉建設(shè)工程合同條款、并參加了該項(xiàng)目投標(biāo)文件編制的技術(shù)人員和商務(wù)人員組成。

組長應(yīng)具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和應(yīng)變能力，具有較寬的知識面和豐富的工程經(jīng)驗(yàn)與談判經(jīng)驗(yàn)，決策果斷，思維敏捷，體力充沛，口才良好，了解業(yè)務(wù)，熟悉合同文本。

施工合同的談判2.合同談判的準(zhǔn)備(1)談判資料準(zhǔn)備

包括對方的資信狀況、履約能力、發(fā)展階段、已有成績等，也包括工程項(xiàng)目的由來、土地獲得情況、項(xiàng)目的進(jìn)展情況、資金來源情況等。(2)進(jìn)行分析①自我分析。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對自己是否有能力承接、承接后經(jīng)濟(jì)效益情況做進(jìn)一步的分析與權(quán)衡，為企業(yè)決策層的正確決策提供依據(jù)和參考意見。施工合同的談判②對方基本情況的分析

對方的資金和信譽(yù)狀況進(jìn)行調(diào)查研究和分析，否則很容易發(fā)生付款不及時(shí)、拖欠工程款等情況。③對談判目標(biāo)進(jìn)行可行性分析

要分析自身設(shè)置的談判目標(biāo)是否正確合理、是否切合實(shí)際、是否能為對方接受以及接受的程度。

3.擬訂談判方案綜合分析的基礎(chǔ)上，對談判項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)、雙方的共同利益、雙方的利益沖突做進(jìn)一步的分析比較，擬訂談判方案。

施工合同的談判二、合同談判的主要內(nèi)容1.工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn)。這個(gè)確認(rèn)后的內(nèi)容和范圍不僅包括招標(biāo)文件中談到的范圍，還將包括將來的合同變更所涉及的范圍。2.合同文件。合同文件就是法律文書，應(yīng)該使用嚴(yán)謹(jǐn)周密的法律語言。3.工程的開工和工期。應(yīng)明確規(guī)定保證開工的措施。4.關(guān)于工程的變更和增減。工程變更與增減的基本要求，由于工程變更導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)支出、承包商核實(shí)的確定方法。施工合同的談判5.維修期(缺陷責(zé)任期)。應(yīng)當(dāng)明確維修工程的范圍和維修責(zé)任。6.合同款支付方式的條款。預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款和退還保留金。7.關(guān)于工程驗(yàn)收。驗(yàn)收主要包括中間驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和對材料設(shè)備的驗(yàn)收。應(yīng)注意驗(yàn)收范圍、驗(yàn)收時(shí)間和驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等是否已在合同中明確表明。8.關(guān)于違約責(zé)任。施工合同的談判三、合同談判的策略與技巧1.注意營造良好的談判氛圍

。通過私下約談溝通、共同進(jìn)餐、組織宴會等形式，聯(lián)絡(luò)談判各方的感情，進(jìn)而在和諧氛圍中重新回到議題，使談判得以繼續(xù)進(jìn)行，最后促成談判。2.掌握談判議程，控制談判進(jìn)度。一個(gè)成功的談判者，首先要懂得合理地分配談判時(shí)間，對于各議題的商討時(shí)間應(yīng)得當(dāng)，不要過多地拘泥于細(xì)節(jié)性問題，這樣可以縮短談判時(shí)間，降低交易成本。

施工合同的談判3.分配談判角色。圍繞首席談判官的思路，充分發(fā)揮法律及工程造價(jià)等專業(yè)人士的作用，利用專家的權(quán)威性給對方施加心理壓力，以取得良好的談判效果。

4.揚(yáng)長避短，虛實(shí)結(jié)合。對于對方的弱點(diǎn)要善于把握和利用，利用其弱點(diǎn)，迫使其妥協(xié)；對于自己的弱點(diǎn)，則要盡量注意回避。

5.適當(dāng)拖延與休會。當(dāng)談判遇到障礙、陷入僵局的時(shí)候，拖延與休會可以使明智的談判方有時(shí)間冷靜思考，在客觀分析形勢后，提出替代性方案。6.對等讓步策略。主動在某問題上讓步時(shí)，同時(shí)對對方提出相應(yīng)的讓步條件。施工合同的簽訂1．合同文件內(nèi)容建設(shè)工程施工合同文件包括：(1)合同協(xié)議書；(2)中標(biāo)通知書；