房地產(chǎn)開發(fā)報建流程介紹-課件

——房地產(chǎn)開發(fā)報建流程項目總經(jīng)理必備基礎(chǔ)知識課件（一）1——房地產(chǎn)開發(fā)報建流程項目總經(jīng)理必備基礎(chǔ)知識課件（一）11引子21引子2精品資料3精品資料3你怎么稱呼老師？如果老師最后沒有總結(jié)一節(jié)課的重點(diǎn)的難點(diǎn)，你是否會認(rèn)為老師的教學(xué)方法需要改進(jìn)？你所經(jīng)歷的課堂，是講座式還是討論式？教師的教鞭“不怕太陽曬，也不怕那風(fēng)雨狂，只怕先生罵我笨，沒有學(xué)問無顏見爹娘……”“太陽當(dāng)空照，花兒對我笑，小鳥說早早早……”44報建工作是什么？去政府那邊跑跑腿、辦辦手續(xù)？和機(jī)關(guān)辦事人員胡吃海喝、搞關(guān)系、拍馬屁、套近乎？聯(lián)系企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門和外部各政府部門，處理人際關(guān)系？……5報建工作是什么？去政府那邊跑跑腿、辦辦手續(xù)？5報建工作的合理化依據(jù)：《中華人民共和國行政許可法》第十二條下列事項可以設(shè)定行政許可：（一）直接涉及國家安全、公共安全、經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、生態(tài)環(huán)境保護(hù)以及直接關(guān)系人身健康、生命財產(chǎn)安全等特定活動，需要按照法定條件予以批準(zhǔn)的事項；（二）有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準(zhǔn)入等，需要賦予特定權(quán)利的事項；（三）提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽(yù)、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項；（四）直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施、產(chǎn)品、物品，需要按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，通過檢驗、檢測、檢疫等方式進(jìn)行審定的事項；（五）企業(yè)或者其他組織的設(shè)立等，需要確定主體資格的事項；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設(shè)定行政許可的其他事項。報建工作是政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為進(jìn)行審批并授予行政許可的過程。6報建工作的合理化依據(jù)：第十二條下列事項可以設(shè)定行政許可：報上海市規(guī)劃和國土資源管理局上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會區(qū)建管委上海市發(fā)改委區(qū)規(guī)土局上海市民防辦公室上海市環(huán)境保護(hù)局市容環(huán)境質(zhì)量監(jiān)督管理中心7上海市規(guī)劃和國土資源管理局上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會區(qū)建管委在上海市辦理《施工許可證》需要哪些資料？1、《上海市建筑工程施工許可申請表》2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或房地產(chǎn)權(quán)證（原件、復(fù)印件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件、復(fù)印件）4、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)的證明材料：建設(shè)單位支付給施工總包企業(yè)的不少于建筑工程合同價10%預(yù)付款的銀行入帳憑證（原件、復(fù)印件）《建設(shè)資金已落實(shí)及無拖欠工程款承諾書》政府投資工程按財政部門支付要求落實(shí)資金的憑證。5、《上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核表》6、《施工場地已經(jīng)基本具備施工條件的承諾書》7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。8在上海市辦理《施工許可證》需要哪些資料？1、《上海市建筑工程上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核表中包含的需要辦理的隱含內(nèi)容一，施工現(xiàn)場人員

1、現(xiàn)場建設(shè)、監(jiān)理，施工總包及涉及分包等單位已建立項目管理機(jī)構(gòu);涉及的合同已按規(guī)定報送；

2、建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人，施工單位項目負(fù)責(zé)人，項目技術(shù)負(fù)責(zé)人，質(zhì)量員，安全員，監(jiān)理單位總監(jiān),專業(yè)監(jiān)理工程師，專職安全監(jiān)管員等關(guān)鍵崗位人員已到崗,并完成實(shí)名制登記.

二，質(zhì)量安全保障措施

1、具備滿足施工需要的施工圖紙;相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任制已建立；

2、施工組織設(shè)計編制符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的規(guī)定，并通過審批。其中，按照規(guī)定應(yīng)進(jìn)行專家論證的專項方案，已通過專家論證。

3、監(jiān)理規(guī)劃和相關(guān)監(jiān)理細(xì)則按規(guī)定已制定并通過審批。

三，施工基本條件

1、現(xiàn)場供排水，施工用電，臨時設(shè)施和施工道理等施工，生活配套條件已具備；

2、施工場地內(nèi)需要保護(hù)的高壓線，樹木等，已采取安全保護(hù)措施，需拆遷的建筑物已拆除。

3、對因施工活動可能毗鄰建（構(gòu)）建筑，設(shè)施和重要管線造成影響的，或在軌道交通保護(hù)區(qū)內(nèi)的，已制定安全防護(hù)措施或方案。

四，未發(fā)現(xiàn)違法開工及其他違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為，或違法行為已經(jīng)得到處置。完成施工單位與監(jiān)理單位招標(biāo)完成臨水、臨排、臨電申請9上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核表中包含的需要辦理的隱含內(nèi)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件？《上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規(guī)定》（市府50號令）第十五條（處置申報）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理工程施工或者建筑物、構(gòu)筑物拆除施工安全質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)前，向工程所在地的區(qū)（縣）綠化市容行政管理部門申請核發(fā)建筑垃圾和工程渣土處置證。需要辦理《渣土證》《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（國務(wù)院253號令）第九條依法應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開工建設(shè)前將環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表報有審批權(quán)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門審批；建設(shè)項目的環(huán)境影響評價文件未依法經(jīng)審批部門審查或者審查后未予批準(zhǔn)的，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。需要完成環(huán)評審批10法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件？《上海市建筑垃圾和工程渣土處參與土拍土地合同繳納土地出讓金發(fā)改委備案立項批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證方案審批方案批復(fù)初步設(shè)計審批初步設(shè)計批復(fù)總體設(shè)計意見征詢總體設(shè)計征詢意見施工圖審查施工圖審查備案證書勘察招標(biāo)勘察中標(biāo)通知書現(xiàn)場勘察勘察設(shè)計報告設(shè)計招標(biāo)設(shè)計中標(biāo)通知書設(shè)計施工圖監(jiān)理招標(biāo)監(jiān)理中標(biāo)通知書施工招標(biāo)施工中標(biāo)通知書設(shè)計施工圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證辦理施工許可證立項批復(fù)用地批準(zhǔn)書辦理用地批準(zhǔn)書報建勘察/設(shè)計中標(biāo)通知書11參與土拍土地合同繳納土地出讓金發(fā)改委立項批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可2概念解析122概念解析12土地圖紙承建商土地拍賣審圖招標(biāo)施工管控施工許可規(guī)劃管控施工準(zhǔn)備施工條件13土地圖紙承建商土地拍賣審圖招標(biāo)施工管控施工許可規(guī)劃管控施工準(zhǔn)住宅商業(yè)注一：我國《土地管理法》中將土地分為國有土地與集體所有土地兩種。注二：城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中又根據(jù)開發(fā)性質(zhì)對土地進(jìn)行了進(jìn)一步劃分。14住宅商業(yè)注一：我國《土地管理法》中將土地分為國有土地與集體所招標(biāo)召集有資質(zhì)的土地使用者，在一定期限，通過上報土地用途土地使用出讓金等材料，并在一定時間內(nèi)公開開標(biāo)，來獲得土地的使用權(quán)。拍賣土地所有者（政府）在一定的時間通過叫價的方式，決定土地的使用者，價高者得掛牌土地以明確的價牌標(biāo)價接受掛牌價的土地使用者取得土地協(xié)議土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金土地招拍掛——獲取土地的方式15招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議土地招拍掛15上述內(nèi)容統(tǒng)稱“一書兩證”均由上海市規(guī)劃及國土資源局統(tǒng)一進(jìn)行審批與發(fā)證。建設(shè)項目選址建議書（針對劃撥項目=我們用不上）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證上海市規(guī)劃及國土資源局網(wǎng)址：http://16上述內(nèi)容統(tǒng)稱“一書兩證”均由上海市規(guī)劃及國土資源局統(tǒng)一進(jìn)行審特別提醒：所有流程辦理中涉及到遞交復(fù)印件材料均須加蓋項目公司公章，并且攜帶原件進(jìn)行核對。17特別提醒：173土拍立項183土拍立項18獲得土地的最終形式是取得《土地使用權(quán)證》19獲得土地的最終形式是取得《土地使用權(quán)證》19項目立項根據(jù)資金來源與項目性質(zhì)不同分為三種形式：所需資料：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或者法人證書復(fù)印件，組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2、房地產(chǎn)權(quán)證、或者土地中標(biāo)通知書、土地成交確認(rèn)書、租賃協(xié)議20項目立項根據(jù)資金來源與項目性質(zhì)不同分為三種形式：所需資料：2工程報建：建設(shè)單位在建設(shè)工程立項文件批準(zhǔn)后、建設(shè)工程發(fā)包前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，按規(guī)定審批權(quán)限向市建設(shè)行政管理部門或者建設(shè)工程所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門辦理建設(shè)工程報建手續(xù)。本質(zhì)上就是告知政府負(fù)責(zé)建設(shè)管理的單位本項目要開始開工建設(shè)了。只有完成報建才能開展招標(biāo)工作，為工程建設(shè)開始做準(zhǔn)備。工程報監(jiān)：全稱上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量報監(jiān)程序，是由建設(shè)方攜帶已獲取的施工許可證及相關(guān)證件資料（如參建方資質(zhì)等）向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量安全監(jiān)督部門登記備案，以便得到監(jiān)督員對工程施工全過程的督導(dǎo)監(jiān)管的程序。上海已經(jīng)取消啦，和施工許可證審批進(jìn)行了合并。21工程報建：工程報監(jiān)：214單位招標(biāo)224單位招標(biāo)22工程報建：工程建設(shè)項目報建管理辦法（建建字[1994]482號）第二條凡在我國境內(nèi)投資興建的工程建設(shè)項目，都必須實(shí)行報建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。審批部門：區(qū)建管委審批材料：上海市建設(shè)工程報建表營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼原件及復(fù)印件立項批復(fù)復(fù)印件法定代表人委托書特別事項：如果不委托招標(biāo)代理單位的，還需要提供上海市建設(shè)單位工程專業(yè)技術(shù)人員及管理人員備案表、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員社保證明原件及復(fù)印件23工程報建：審批部門：區(qū)建管委審批材料：特別事項：23勘察設(shè)計監(jiān)理施工注：總投資額大于3000萬或是單項招標(biāo)內(nèi)容大于50萬（施工為大于200萬）的均應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)?？傮w設(shè)計審批前施工許可證辦理前24勘察設(shè)計監(jiān)理施工注：總投資額大于3000萬或是單項招標(biāo)內(nèi)容大5設(shè)計審圖255設(shè)計審圖25方案設(shè)計文件，應(yīng)滿足編制初步設(shè)計文件的需要，應(yīng)滿足方案審批或報批的需要。初步設(shè)計文件，應(yīng)滿足編制施工圖設(shè)計文件的需要，應(yīng)滿足初步設(shè)計審批的需要。施工圖設(shè)計文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要?！督ㄖこ淘O(shè)計文件編制深度規(guī)定（2016版）》不同階段的設(shè)計文件對應(yīng)深度不同，用于在不同階段的政府審批，避免審批過程中發(fā)現(xiàn)重大調(diào)整意見。26方案設(shè)計文件，應(yīng)滿足編制初步設(shè)計文件的需要，應(yīng)滿足方案審批或方案設(shè)計階段審批部門：上海市規(guī)劃及國土資源管理局注：本PPT內(nèi)描述均省略僅與本流程相關(guān)的事務(wù)性資料，以便更清晰地看到前置工作，及各項審批內(nèi)容之間的關(guān)系。建筑設(shè)計方案總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑設(shè)計方案圖（含平面、立面、剖面）及設(shè)計說明文本日照分析報告（屬高層建筑項目，周邊有住宅文教衛(wèi)生建筑的提供；乙級規(guī)劃資質(zhì)以上部門編制）建設(shè)項目備案文件《國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同》文本及附圖受理時限：30個工作日27方案設(shè)計階段審批部門：上海市規(guī)劃及國土資源管理局注：本PPT方案設(shè)計階段民防辦公室綠化和市容管理局水務(wù)局消防局環(huán)保局節(jié)能辦公室上海市軌道交通維護(hù)保障中心（可選，受理窗口上海市交港局，地鐵沿線建議提前征詢）方案設(shè)計階段需要征詢意見的部門理論上遞交窗口，由窗口統(tǒng)一送至各部門征詢，但是實(shí)際操作中還是自行溝通28方案設(shè)計階段民防辦公室方案設(shè)計階段需要征詢意見的部門理論上遞初步設(shè)計階段初步設(shè)計審查完成后方可進(jìn)行施工招投標(biāo)及施工圖審查等程序?qū)徟块T：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會項目可行性研究批復(fù)或備案、核準(zhǔn)文件規(guī)劃設(shè)計方案的批準(zhǔn)文件項目方案階段相關(guān)部門意見土地批準(zhǔn)文件初步設(shè)計文本及概算基坑安全評估報告抗震超限報告玻璃幕墻安全技術(shù)報告各專業(yè)技術(shù)評審及專家意見的回復(fù)交通影響分析評估報告地下公共工程防汛影響專項論證法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他相關(guān)文件29初步設(shè)計階段初步設(shè)計審查完成后方可進(jìn)行施工招投標(biāo)及施工圖審查總體設(shè)計階段總體設(shè)計階段需要征詢的部門：規(guī)劃國土、衛(wèi)生、交通、交警、消防、抗震、水務(wù)、民防、綠化市容、氣象、交港局上海市的總體設(shè)計文件審查原為擴(kuò)初設(shè)計，由建設(shè)單位自行征詢，各相關(guān)部門有對應(yīng)的辦理要求和辦理窗口。所有審查意見提交給審圖公司方可進(jìn)行施工圖審核工作。30總體設(shè)計階段總體設(shè)計階段需要征詢的部門：上海市的總體設(shè)計文件施工圖設(shè)計階段審核部門：審圖公司相關(guān)部門對總體設(shè)計文件征詢的意見反饋項目備案文件土地出讓合同設(shè)計方案批準(zhǔn)文件（方案批復(fù)）環(huán)評、超深、深基坑等專項評審報告綠色建筑及裝配式建筑全套施工圖受理時限：根據(jù)審圖中發(fā)現(xiàn)問題的修改情況31施工圖設(shè)計階段審核部門：審圖公司相關(guān)部門對總體設(shè)計文件征詢的6規(guī)劃許可326規(guī)劃許可32建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管理局上海市建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表（登錄網(wǎng)站填寫打?。┙ㄔO(shè)項目承諾書（登錄網(wǎng)站填寫打印）地形圖（購買）國有土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)及附圖（方案批復(fù)）受理時限：5個工作日33建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管理局建筑施工總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑施工圖基礎(chǔ)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖用于項目公示的建設(shè)工程平面圖示意圖日照分析報告公建配套協(xié)議建筑工程概預(yù)算書建設(shè)項目計劃批準(zhǔn)文件（立項批復(fù)）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)（方案批復(fù)）設(shè)計文件審查備案意見及審圖合格書受理時限：5個工作日注：所有施工圖紙均應(yīng)審圖通過34建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管施工許可證審批部門：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會用地批準(zhǔn)文件（房地產(chǎn)使用權(quán)證）建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位支付給施工綜保企業(yè)的不少于建筑工程合同價10%的預(yù)付款證明上海市建筑工程質(zhì)量安全措施現(xiàn)場審核表勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理中標(biāo)通知書勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同副本施工圖設(shè)計文件審查合