2016年10月自考00169房地產(chǎn)法試題及答案含解析

房地產(chǎn)法年月真題

00169201610

1、【單選題】根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)人超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)

發(fā)期限滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，該土地使用權(quán)（）。

可以無(wú)償收回

只能有償收回

A:

必須無(wú)償收回

B:

應(yīng)當(dāng)有償收回

C:

答D:案：A

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“……超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期

滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；

滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)

部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”

2、【單選題】下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是（）。

李某將自有房屋一間贈(zèng)與遠(yuǎn)房親戚劉某

國(guó)家對(duì)集體土地所有權(quán)的征收

A:

甲以家庭購(gòu)買的一套商品房抵償債務(wù)

B:

一方以土地使用權(quán)為條件，另一方以資金為條件進(jìn)行合作建房

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條第1款規(guī)定，以出讓方式取得

土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部

土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于

房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或

者其他建設(shè)用地條件。

3、【單選題】房屋買賣交易的完成，實(shí)際上是完成了（）。

土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移

完成了房產(chǎn)交易，但不包含地產(chǎn)交易

A:

完成了地產(chǎn)交易，但不包含房產(chǎn)交易

B:

既完成了房產(chǎn)交易，也包含地產(chǎn)交易

C:

答D:案：D

解析：房屋買賣交易的完成，實(shí)際上是既完成了房產(chǎn)交易，也包含地產(chǎn)交易。

4、【單選題】登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，收取登記費(fèi)的方法是（）。

按不動(dòng)產(chǎn)面積收取

按不動(dòng)產(chǎn)存續(xù)時(shí)間收取

A:

按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款比例收取

B:

按不動(dòng)產(chǎn)件數(shù)收取

C:

答D:案：D

解析：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,登記機(jī)構(gòu)不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收

取。

5、【單選題】根據(jù)《房屋登記辦法》第23條的規(guī)定，國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記須自

受理登記申請(qǐng)之日起一定期限內(nèi)完成，該期限為（）。

5個(gè)工作日

10個(gè)工作日

A:

30個(gè)工作日

B:

60個(gè)工作日

C:

答D:案：C

解析：《房屋登記辦法》第23條規(guī)定,國(guó)有土地范圍內(nèi)的所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)完

成。

6、【單選題】根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第11條的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一

級(jí)資質(zhì)進(jìn)行初審的是（）。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門

A:

地級(jí)市人民政府

B:

地級(jí)市人民政府建設(shè)行政主管部門

C:

答D:案：B

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第11條的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資

質(zhì)進(jìn)行初審的是省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門。

7、【單選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地，超

過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金一

定比例的土地閑置費(fèi)，該比例為（）。

10％以下

10％以上

A:

20％以下

B:

20％以上

C:

答D:案：C

解析：考查：土地閑置費(fèi)的征收。《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，以出讓方式取得

土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)

期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于

土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用

權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成

動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

8、【單選題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的關(guān)系是（）。

領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系

管理與被管理的關(guān)系

A:

受托人與委托人的關(guān)系

B:

監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系

C:

答D:案：C

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主的關(guān)系，是受托人與委托人的關(guān)系，是合同雙方的

主體。

9、【單選題】下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)消費(fèi)融資的是（）。

股權(quán)融資

個(gè)人住房貸款

A:

債權(quán)融資

B:

期權(quán)融資

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)消費(fèi)融資主要是個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普

通住房的貸款。我國(guó)的住房抵押貸款分為住房公積金貸款、商業(yè)銀行貸款以及包含前兩種

的組合貸款三種。P201

10、【單選題】在我國(guó)，規(guī)定城市土地開(kāi)發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的專項(xiàng)法律是（）。

《土地管理法》

《城市房地產(chǎn)管理法》

A:

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

B:

C:

《物權(quán)法》

答D:案：B

解析：在我國(guó)，規(guī)定城市土地開(kāi)發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的專項(xiàng)法律是《城市房地產(chǎn)管理

法》。

11、【單選題】征收基本農(nóng)田以外的耕地不足35公頃的批準(zhǔn)權(quán)限屬于（）。

國(guó)務(wù)院

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

A:

地、市級(jí)人民政府

B:

縣級(jí)人民政府

C:

答D:案：B

解析：我國(guó)《土地管理法》規(guī)定,國(guó)務(wù)院對(duì)全國(guó)土地實(shí)行宏觀調(diào)控,批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田、基

本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的,其他土地超過(guò)70公頃的。

12、【單選題】土地利用總體規(guī)劃的期限一般為（）。

5年

10年

A:

15年

B:

20年

C:

答D:案：C

解析：土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃限期一般為15年。

13、【單選題】下列選項(xiàng)中，屬于我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保特征之一的是（）。

在每一個(gè)城市，置業(yè)擔(dān)保公司具有壟斷地位

一個(gè)城市可設(shè)定多個(gè)置業(yè)擔(dān)保公司

A:

置業(yè)擔(dān)保公司一律不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

B:

置業(yè)擔(dān)保公司的實(shí)有資本與政府毫無(wú)關(guān)系

C:

答D:案：A

解析：住房置業(yè)擔(dān)保公司在每一個(gè)城市都具有獨(dú)占的壟斷地位，是不存在其他的擔(dān)保公

司與之競(jìng)爭(zhēng)的。置業(yè)擔(dān)保公司的壟斷地位是和政府的扶植分不開(kāi)的，置業(yè)擔(dān)保公司的實(shí)有

資本往往以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。P217

14、【單選題】對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)

用地，都必須（）。

實(shí)行租賃，不實(shí)行出讓

實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃

A:

實(shí)行租賃，也實(shí)行出讓

B:

不實(shí)行出讓，也不實(shí)行租賃

C:

答D:案：B

解析：對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,無(wú)論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都

必須實(shí)行出讓,不實(shí)行租賃。

15、【單選題】以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資人股的批準(zhǔn)部門是（）。

國(guó)務(wù)院

省級(jí)以上人民政府土地管理部門

A:

市、縣級(jí)人民政府土地管理部門

B:

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府土地管理部門

C:

答D:案：B

解析：以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資人股的批準(zhǔn)部門是省級(jí)以上人民政府土地管理部門。

16、【單選題】依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限

是（）。

30年

50年

A:

70年

B:

原則上沒(méi)有使用期限

C:

答D:案：D

解析：依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限是沒(méi)有

使用期限。

17、【單選題】城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地上房屋的，該房屋屬于（）。

國(guó)家所有

集體所有

A:

城鎮(zhèn)居民所有

B:

農(nóng)民所有

C:

答D:案：D

解析：城市居民不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋，這是由我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定決定的?！锻恋毓芾?/p>

法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)

業(yè)建設(shè)?！惫试摲课輰儆谵r(nóng)民所有。

18、【單選題】根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋征收與補(bǔ)償?shù)呢?zé)任主

體是（）。

市、縣級(jí)人民政府

建設(shè)單位

A:

開(kāi)發(fā)商

B:

拆遷人

C:

答D:案：A

解析：考查：房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條第2款

規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)

登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，

應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

19、【單選題】下列關(guān)于房屋征收的相關(guān)規(guī)定的表述中，正確的是（）。

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先搬遷、后補(bǔ)償

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷

A:

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參加搬遷活動(dòng)

B:

被征收人必須在補(bǔ)償決定確定的搬遷期內(nèi)完成搬遷

C:

答D:案：B

解析：《條例》第27條對(duì)搬遷規(guī)定了以下幾點(diǎn)：（1）實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷;

（2）作岀房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)

償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；（3）任何單位和個(gè)人不得釆取暴

力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。P100

20、【單選題】按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)

立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低注冊(cè)資本是人民幣（）。

10萬(wàn)元

30萬(wàn)元

A:

50萬(wàn)元

B:

100萬(wàn)元

C:

答D:案：D

解析：按照國(guó)務(wù)院相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本,并且是實(shí)繳

資本。

21、【單選題】下列關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量保證期的表述中，正確的是（）。

質(zhì)量保證期和保修期均是施工企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任的期限

質(zhì)量保證期期限要比保修期長(zhǎng)，適用范圍更寬

A:

只要在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生任何質(zhì)量問(wèn)題，施工單位均要免費(fèi)維修

B:

質(zhì)量保證期和保修期質(zhì)量責(zé)任的性質(zhì)和判斷標(biāo)準(zhǔn)是一樣的

C:

答D:案：A

解析：依照法律規(guī)定，質(zhì)量保證期和保修期均是施工企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任的期限，但

是，在這兩個(gè)不同期限中，施工企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任不同。p138

22、【單選題】為了保障建設(shè)工程質(zhì)量和安全，法律禁止建筑工程（）。

招標(biāo)發(fā)包

直接發(fā)包

A:

肢解發(fā)包

B:

總承包

C:

答D:案：C

解析：為了保障建設(shè)工程的質(zhì)量和安全，法律禁止肢解發(fā)包，《建筑法》第24條對(duì)此作

了明確規(guī)定。肢解發(fā)包，是指將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分分包

紿幾個(gè)承包單位的行為。

23、【單選題】下列選項(xiàng)中，不屬于住房保障對(duì)象范圍的是（）。

城市中等收入人群

城市中低收人家庭

A:

城鎮(zhèn)生活的農(nóng)民工群體

B:

城市棚戶區(qū)居民

C:

答D:案：A

解析：《條例》第27條對(duì)搬遷規(guī)定了以下幾點(diǎn)：（1）實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷;

（2）作岀房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)

償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；（3）任何單位和個(gè)人不得釆取暴

力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。P100

24、【單選題】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托權(quán)限內(nèi)以委托人名義與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，

并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的行為是（）。

房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)代理

A:

房地產(chǎn)行紀(jì)

B:

房地產(chǎn)咨詢

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)代理活動(dòng)具有如下特點(diǎn)：(1)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須以被代理人的名義從事代理活

動(dòng)，而不是以自己的名義;(2)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)代理活動(dòng);(3)代

理行為的法律后果直接歸屬于被代理人承擔(dān)。

25、【單選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及各種工程資本運(yùn)作的核心是（）。

以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信用進(jìn)行融資

以項(xiàng)目監(jiān)理單位信用進(jìn)行融資

A:

以建設(shè)施工單位信用進(jìn)行融資

B:

以項(xiàng)目本身信用為基礎(chǔ)進(jìn)行融資

C:

答D:案：D

解析：許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都設(shè)立項(xiàng)目公司,以項(xiàng)目本身信用為基礎(chǔ)進(jìn)行融資。已成為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及各種工程資本運(yùn)作的核心

26、【單選題】住房公積金制度是一種住房社會(huì)保障措施，其具有（）。

互助性

救濟(jì)性

A:

盈利性

B:

補(bǔ)償性

C:

答D:案：A

解析：住房公積金制度是一種住房社會(huì)保障措施，其具有互助性。

27、【單選題】房地產(chǎn)抵押的程序主要分為兩個(gè)階段，即簽訂抵押合同和進(jìn)行抵押（）。

審批

核準(zhǔn)

A:

登記

B:

公告

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)抵押的程序主要分為兩個(gè)階段，即簽訂抵押合同和進(jìn)行抵押登記。

28、【單選題】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房

地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格，這是遵循（）。

合法原則

最高最佳原則

A:

替代原則

B:

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在

同等條件下的正常價(jià)格，這是遵循替代原則。

29、【單選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)按揭的表述中，正確的是（）。

房地產(chǎn)按揭包括房屋買賣合同和購(gòu)房貸款合同二層法律關(guān)系

房地產(chǎn)按揭包括購(gòu)房貸款合同和抵押合同二層法律關(guān)系

A:

房地產(chǎn)按揭擔(dān)保的是抵押人為購(gòu)買作為抵押物的房地產(chǎn)而借貸發(fā)生的債務(wù)

B:

房地產(chǎn)按揭既可擔(dān)保抵押人的債務(wù)，也可擔(dān)保第三人的債務(wù)

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)按揭具有下面的特點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)按揭實(shí)質(zhì)上包括房屋買賣合同、購(gòu)房貸款

合同和抵押合同三層法律關(guān)系。(2)僅從抵押法律關(guān)系而言，一般房地產(chǎn)抵押既可擔(dān)保抵

押人自己的債務(wù)，也可擔(dān)保第三人的債務(wù)，而且該債務(wù)可以是各種類型的債務(wù)；房地產(chǎn)按

揭擔(dān)保的只能是抵押人為購(gòu)買作為抵押物的房地產(chǎn)而借貸發(fā)生的債務(wù)。P202

30、【單選題】下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)性質(zhì)的表述中，不正確的是（）。

業(yè)主大會(huì)是自治組織

業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成

A:

業(yè)主大會(huì)是獨(dú)立的社會(huì)組織

B:

業(yè)主大會(huì)相當(dāng)于居民委員會(huì)

C:

答D:案：D

解析：業(yè)主大會(huì)性質(zhì)的概念和性質(zhì)。（1）業(yè)主大會(huì)是自治組織，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主作

為長(zhǎng)遠(yuǎn)的所有權(quán)人聯(lián)合體，不是國(guó)家機(jī)關(guān)，也不是事業(yè)單位，更不是營(yíng)利機(jī)構(gòu)，所以不得

被居民委員會(huì)所替代，也不等同于企業(yè)法人。（2）業(yè)主大會(huì)是獨(dú)立的社會(huì)組織。P184

31、【多選題】下列選項(xiàng)中，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的有（）。

一般以登記為生效要件

A:

一般以物的交付為生效要件

發(fā)生糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄

B:

靈活的訴訟管轄權(quán)

C:

強(qiáng)制性規(guī)定了涉外物權(quán)法律關(guān)系適用所在地（國(guó)）的法律

D:

答E:案：ACE

解析：法律上區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，主要是考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及利用方法等

各方面的差異，在調(diào)整上需要采取不同的原則。具體而言：（1）《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)定了不同的要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般以登記為生效要件。如房屋所有

權(quán)的轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人必須向房屋所在地房管機(jī)關(guān)登記，辦理過(guò)戶手續(xù)，才能生效。而動(dòng)產(chǎn)物

權(quán)的變動(dòng)則一般以物的交付為要件。（2）權(quán)利類型不同。建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)等用

益物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)為限；而動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)則以動(dòng)產(chǎn)為限。（3）訴訟管轄不同。不動(dòng)產(chǎn)

發(fā)生的糾紛，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄；而動(dòng)產(chǎn)的訴訟管轄則比較靈活。（4）在涉

外物權(quán)法律關(guān)系中的準(zhǔn)據(jù)法不同。按照《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第36

條的規(guī)定，涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地（國(guó)）的法律；而涉外動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的準(zhǔn)

據(jù)法則沒(méi)有這種強(qiáng)制性的規(guī)定。P49-P50

32、【多選題】與傳統(tǒng)個(gè)人住房抵押貸款相比，直貸式個(gè)人住房抵押貸款的優(yōu)勢(shì)有（）。

對(duì)購(gòu)房者而言，降低了資金成本

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，免除了階段性保證責(zé)任

A:

對(duì)國(guó)家而言，提高了政府財(cái)政收入

B:

對(duì)銀行而言，可以有效防范假按揭

C:

對(duì)社會(huì)而言，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平

D:

答E:案：ABD

解析：直貸式個(gè)人住房抵押貸款與傳統(tǒng)個(gè)人住房抵押貸款相比，有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：對(duì)購(gòu)房

者而言，降低了資金成本；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，免除了階段性保證責(zé)任，提高資金利用率；

對(duì)銀行而言，由于銀行直接面對(duì)購(gòu)房客戶，可以有效防范假按揭，同時(shí)也可以獲得零散的

優(yōu)質(zhì)房貸業(yè)務(wù)。P214

33、【多選題】下列關(guān)于我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保公司設(shè)立條件的表述中，正確的有（）。

直接向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照

有不少于1000萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本

A:

有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房

B:

有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員

C:

應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核

D:

答E:案：BCDE

解析：《辦法》規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)

城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！绷硗?，

設(shè)立的條件除了滿足公司法中對(duì)公司設(shè)立的一般性要求外，還必須具備以下幾個(gè)條件:有

不少于1000萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本；有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管

理人員。P217

34、【多選題】下列選項(xiàng)中，可以免交土地使用稅的有（）。

軍隊(duì)自用的土地

各企事業(yè)單位自用的土地

A:

直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

B:

市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地

C:

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

D:

答E:案：ACDE

解析：下列土地免繳土地使用稅：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；（2）由

國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的

土地;（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的

生產(chǎn)用地;（6）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地

使用稅5年至10年；（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用

地。P237

35、【多選題】現(xiàn)行立法對(duì)建筑工程分向講行了規(guī)制，下列行為中屬于法律允許的有

（）。

中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目

經(jīng)招標(biāo)人同意，將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體工作分包給他人完成

A:

因建設(shè)工程量大，總承包單位無(wú)須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，可將工程分包給具備相應(yīng)資質(zhì)的單位

B:

中標(biāo)人將中標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行勞務(wù)分包

C:

分包單位將其承包的工程再分包

D:

答E:案：BD

36、【問(wèn)答題】建設(shè)工程造價(jià)

答案：是指有計(jì)劃地進(jìn)行某建設(shè)工程項(xiàng)目的固定資產(chǎn)在生產(chǎn)建設(shè)。形成積應(yīng)的固定資產(chǎn)、

無(wú)形資產(chǎn)和鋪底流動(dòng)資金的一次性投資費(fèi)的總和。

37、【問(wèn)答題】物業(yè)

答案：是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)

地等組成的單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。

38、【問(wèn)答題】土地征收

答案：是指國(guó)家為了公共利益的需要，以足額補(bǔ)償為條件，依據(jù)法律規(guī)定強(qiáng)制地將集體所

有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有土地的行為。

39、【問(wèn)答題】房地產(chǎn)居間

答案：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)

交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

40、【問(wèn)答題】房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

答案：是指?jìng)鶆?wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人

依照法律程序直接處分抵押的房地產(chǎn)。以抵押的房地產(chǎn)變價(jià)并從中優(yōu)先受償其債權(quán)的法律

現(xiàn)象。

41、【問(wèn)答題】簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律體系的特點(diǎn)。

答案：（1）房地產(chǎn)法實(shí)行調(diào)整法律規(guī)范，民事法律規(guī)范和經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范的綜合體。

（2）房地產(chǎn)法律體系中既有全國(guó)性的立法，又有地方性的立法。（3）房地產(chǎn)法作為一個(gè)

發(fā)展中的法律部門、政策、習(xí)慣在其中起著不可或缺的作用。

42、【問(wèn)答題】簡(jiǎn)述國(guó)有土地上房屋征收決定的效力。

答案：（1）人民政府的征收決定一旦生效，被征收房屋上的所有權(quán)和其他物權(quán)消滅。

（2）房屋征收部門對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況開(kāi)展征

收調(diào)查，被征收人應(yīng)當(dāng)給予配合。（3）房屋征收范圍內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)凍結(jié)。

43、【問(wèn)答題】簡(jiǎn)述經(jīng)濟(jì)適用住房有限產(chǎn)權(quán)的含義。

答案：（1）經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買后不滿5年，不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原

價(jià)，考慮折舊等因素回購(gòu)，購(gòu)買后滿5年，可以轉(zhuǎn)讓。（2）已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家

庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購(gòu)。（3）在取得完全

產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住

房用途。

44、【問(wèn)答題】簡(jiǎn)述房地產(chǎn)費(fèi)的概念及主要種類。

答案：（1）房地產(chǎn)費(fèi)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有關(guān)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位向房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)交易各方和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人等收取的稅收以外的其他各種費(fèi)用。（2）根

據(jù)有關(guān)規(guī)定，可大體將房地產(chǎn)費(fèi)分為土地使有權(quán)出讓金和土地閑置費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)

和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。

45、【問(wèn)答題】試述物業(yè)服務(wù)合同的概念、特點(diǎn)、分類及主要內(nèi)容。

答案：（1）物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與業(yè)主大會(huì)選聘的業(yè)務(wù)管理企

業(yè)，訂立的有關(guān)提供物業(yè)管理服務(wù)的各方權(quán)利義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。（2）物業(yè)服務(wù)合同具有

以下特點(diǎn)：第一，是綜合性合同，委托事項(xiàng)包括承攬、保管、服務(wù)等多種性質(zhì)的委托關(guān)

系；第二，是有償、雙務(wù)合同；第三，合同的標(biāo)的是物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)行為。（3）根據(jù)簽訂合同的主體不同，可以將物業(yè)服務(wù)合同分

為兩大類：前期物業(yè)合同、普通物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

業(yè)主大會(huì)成立前由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同。前期物業(yè)管理服務(wù)合同

一般期限不長(zhǎng)，在業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效時(shí)終止。普

通物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽

訂的物業(yè)服務(wù)合同。（4）物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙

方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容

進(jìn)行約定。

46、【問(wèn)答題】A公司于2014年8月27日與某市國(guó)土局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合

同》。合同約定國(guó)土局將位于該市城北區(qū)面積為20畝的國(guó)有土地使用權(quán)以每畝20萬(wàn)元的價(jià)

格出讓給A公司，土地用途為工業(yè)用地，土地使用期為45年，A公司應(yīng)在合同簽訂后30日

內(nèi)，向國(guó)土局繳付土地使用權(quán)出讓金總額10%的定金，在合同簽訂后90日內(nèi)，支付全部土地

使用權(quán)出讓金，逾期30日仍未全部支付的，國(guó)土局有權(quán)解除合同，收回該土地使用權(quán)。合同

簽訂后，A公司于2014年9月26日支付給國(guó)土局定金40萬(wàn)元，同年10月10日支付60萬(wàn)元

土地出讓金。同年10月12日，國(guó)土局給A公司核發(fā)了該出讓土地的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

后由于資金緊張，到2015年1月23日，A公司仍未將余款交付國(guó)土局。經(jīng)多次口頭催促后，

國(guó)土局