XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議課件

16四月2024XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告思路1宏觀市場(chǎng)影響開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題界定2項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目本體解析3案例借鑒整體發(fā)展戰(zhàn)略和定位客戶定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算界定問(wèn)題思考問(wèn)題解決問(wèn)題區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議界定問(wèn)題項(xiàng)目本體解析開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題界定XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟項(xiàng)目本體解析1內(nèi)城內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)高新區(qū)15-20分鐘車(chē)程本項(xiàng)目高新核心區(qū)唐延路位置：位于高新區(qū)北端，發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域?yàn)楦咝伦钤玳_(kāi)始發(fā)展區(qū)域，為當(dāng)前的高新核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟高檔住宅和寫(xiě)字樓林立，配套齊全交通：項(xiàng)目北鄰南二環(huán)，西鄰唐延路，與內(nèi)城車(chē)程距離在15-20分鐘，通過(guò)唐延路直達(dá)高新新CBD區(qū)，交通便捷配套：購(gòu)物：蘇寧電器、愛(ài)家超市、金鷹國(guó)際、世紀(jì)金花、易初蓮花學(xué)校：高新一中、吉的堡幼兒園、錦園小學(xué)醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃綠帶6666平方米群賢莊中海華庭本案唐延路南二環(huán)道路地塊形狀呈梯形，兩側(cè)臨主干道，北側(cè)為規(guī)劃綠化帶，南側(cè)臨中海華庭、群賢莊項(xiàng)目用地。中小規(guī)?！じ呷莘e率·90/70限制居住區(qū)用地3.39萬(wàn)平米住宅用地2.45萬(wàn)平米公建用地0.33容積率4.4總建筑面積14.92萬(wàn)平米商業(yè)面積1.5萬(wàn)平米住宅建筑面積12.83萬(wàn)平米綠地率27%用地性質(zhì)商住用地項(xiàng)目屬性：城市插建型項(xiàng)目項(xiàng)目本體解析1——高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟

項(xiàng)目本體解析2——中小規(guī)?！じ呷莘e率·90/70限制項(xiàng)目本體解析2XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)商目標(biāo)1最優(yōu)利潤(rùn)，保證持續(xù)開(kāi)發(fā)和穩(wěn)定回款開(kāi)發(fā)目標(biāo)2打造高品質(zhì)產(chǎn)品，樹(shù)立西安市場(chǎng)口碑發(fā)展商西安開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略陜西置地投資發(fā)展有限公司投資1.37億元取得高新區(qū)唐延路項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)權(quán)該項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)后，發(fā)展商后續(xù)會(huì)繼續(xù)在西安拿地，持續(xù)開(kāi)發(fā)以穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)策略實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，同時(shí)將項(xiàng)目打造成為西安的明星項(xiàng)目，建立市場(chǎng)口碑XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)07年5月至08年2月西安商品房月成交量西安12月、1月、2月商品房成交量持續(xù)下降08年2月，全市商品房銷(xiāo)量有所下降，全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)649713平米，較上月下降33.08個(gè)百分點(diǎn)

北京、深圳、上海等地價(jià)格及成交量均有所下降，受宏觀調(diào)控影響明顯一級(jí)市場(chǎng)：土地流標(biāo)，開(kāi)發(fā)商拿地激情不再；二級(jí)市場(chǎng)：樓盤(pán)價(jià)格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門(mén)量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；三級(jí)市場(chǎng)：各大中介縮減分店數(shù)量。困境1XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議本體條件決定本項(xiàng)目位于市場(chǎng)價(jià)格體系的末端項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商容積率建筑面積（平米）主力戶型（平米）價(jià)格（元/平米）蘭亭坊天地源2.516萬(wàn)135-180三居6300逸翠園西安和記黃埔2.5106萬(wàn)140-160三居6000綠地世紀(jì)城綠地2.4120萬(wàn)130-150三居5800紫薇馨苑融僑2.780萬(wàn)120-150三居6000楓林華府高科地產(chǎn)3.355萬(wàn)120-140三居5800價(jià)值體系品牌開(kāi)發(fā)商中等容積率55-160萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)120-180平米中大戶型5800-6000望庭國(guó)際——4.810萬(wàn)30-50一居70-90兩居5500Class公館——3.27萬(wàn)40-60一居80兩居5200新西蘭二期——66萬(wàn)76-90兩居5000華府新桃園——4.518萬(wàn)48-62一居90兩居4600黃金嘉園——5.510萬(wàn)55一居80-95兩居4600價(jià)值體系非品牌開(kāi)發(fā)商高容積率6-18萬(wàn)中小規(guī)模30-95平米中小戶型4600-5500困境2價(jià)格箱體：6300元/平米5800-6000元/平米4600-5500元/平米價(jià)值體系：景觀·中大戶型·品牌開(kāi)發(fā)商·規(guī)模大盤(pán)中大戶型·品牌開(kāi)發(fā)商·規(guī)模大盤(pán)中小戶型·高容積率·中小規(guī)模本項(xiàng)目rR4.4建面14.89萬(wàn)平米XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議目標(biāo)和困境下的問(wèn)題分解困境1：宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷困境2：本體條件決定本項(xiàng)目位于市場(chǎng)價(jià)格體系的末端問(wèn)題最優(yōu)利潤(rùn)市場(chǎng)口碑Q3:西安，城市插建型項(xiàng)目如何打造成為區(qū)域領(lǐng)先型項(xiàng)目？有哪些成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒？Q1:如何看待不明朗的宏觀市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響？Q2:如何深度挖掘本項(xiàng)目的價(jià)值機(jī)會(huì)？（價(jià)值挖掘最大化是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵）困境目標(biāo)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問(wèn)題宏觀市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘案例借鑒XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議當(dāng)前政策調(diào)控是05-06年的延續(xù)：

05-06年：第一輪宏觀調(diào)控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行硬性限制05年年初住房上調(diào)按揭利率“舊八條”開(kāi)征土地增值稅《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始實(shí)施七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中05年年底六大舉措調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房?jī)r(jià)擬定4月1日起征收3%契稅政府金融6部門(mén)合力，8招調(diào)控深圳房?jī)r(jià)國(guó)六條出臺(tái)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣(mài)多少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用新版售房合同<深圳住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010>07年年初國(guó)稅總局通知從2月份起對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算資料來(lái)源：世聯(lián)研究XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議05-06年調(diào)控效果不明顯，政策影響被迅速消化，價(jià)格快速進(jìn)入新一輪快速上漲中，直接引發(fā)本輪宏觀調(diào)控行政管理土地政策金融政策稅收政策經(jīng)適廉租影響供給短期

停批別墅用地營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅

長(zhǎng)期

上調(diào)貸款利率；上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

短期打擊捂盤(pán)

長(zhǎng)期90/70政策清理囤積土地

土地增值稅增加廉租房影響需求短期

提高首付成數(shù)至三成營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅

長(zhǎng)期

上調(diào)貸款利率；

短期

轉(zhuǎn)按、加按

長(zhǎng)期

02-06年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格變化圖XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議本輪調(diào)控以金融手段為主，顯示出中央給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的堅(jiān)定決心與強(qiáng)硬措施2007.01.16國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺(tái)的土地增值稅這一稅種將開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。2007.01.22建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項(xiàng)重點(diǎn)“規(guī)范”。2007.03.16十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過(guò)。2007.03.22中國(guó)人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》，同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2007.4.5中國(guó)人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。深圳兩會(huì)對(duì)精神會(huì)加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個(gè)是加大土地的供應(yīng)，包括我們對(duì)現(xiàn)有存量的土地，同時(shí)也包括盤(pán)活一部分土地，包括堅(jiān)決打擊囤積土地的行為。第二個(gè)就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房的市場(chǎng)供應(yīng)量。今年我們準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè)25000套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場(chǎng)提供量達(dá)到6000套。第三個(gè)方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴(yán)格征管，工商嚴(yán)格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時(shí)對(duì)信息披露必須要公開(kāi)，要真實(shí)的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來(lái)加大這個(gè)信息的披露力度。2007.03.259月14日晚間，央行宣布了今年以來(lái)第五次加息的決定，自9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率27個(gè)基點(diǎn)

2007.09.142007.9.27中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)27日晚間聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%清算土地增值稅物權(quán)法增強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管力度，加大保障住房供應(yīng)調(diào)息，收縮房貸，加強(qiáng)信貸管理中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)[2007]452號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充通知》），進(jìn)一步明確了《通知》中有關(guān)“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”的規(guī)定%2007.12.11進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)中介監(jiān)管?chē)?yán)格控制房貸2007.12.25中國(guó)人民銀行宣布從１２月２５日起第10次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率１個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行１４．５％的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)從緊貨幣政策的響應(yīng)2007.12.25中國(guó)人民銀行宣布從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議本輪宏觀調(diào)控以及未來(lái)政策導(dǎo)向可能導(dǎo)致市場(chǎng)近期進(jìn)入一段橫盤(pán)調(diào)整期第一輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì)調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力后市影響觀望期持續(xù)3－4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入一段時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議但由于中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)、人口紅利等一系列利好因素的強(qiáng)力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期仍將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)社會(huì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市化率人口紅利就業(yè)增加宏觀大勢(shì)：未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低3.城市化進(jìn)程加快的剛性支撐——至2020年中國(guó)城市化率將達(dá)到60%的目標(biāo)，不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程也將刺激新增住房需求2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長(zhǎng)的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下4.就業(yè)持續(xù)增加帶來(lái)的需求支撐——為保證中國(guó)每年新增人口就業(yè)機(jī)會(huì)，中國(guó)GDP必須保持不低于7％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。GDP每上漲1％，增加新工作崗位80～90萬(wàn)個(gè)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀政策調(diào)控對(duì)西安市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，07年10月至08年2月市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮西安住宅市場(chǎng)近5個(gè)月整體成交走勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)走勢(shì)判斷基準(zhǔn)——量?jī)r(jià)變化規(guī)律市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)間市場(chǎng)整體走勢(shì)成交量成交價(jià)格量?jī)r(jià)變化規(guī)律根據(jù)對(duì)于香港、上海、深圳地產(chǎn)波動(dòng)的研究，在市場(chǎng)波動(dòng)的過(guò)程中，價(jià)格的變化總是跟隨著成交量的變化；市場(chǎng)波動(dòng)起始階段，首先出現(xiàn)的成交量下降，而成交價(jià)格將在一定時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定；隨著成交量持續(xù)走低，成交價(jià)格也將開(kāi)始下降，最終與成交量共同達(dá)到最低點(diǎn)，通常認(rèn)為此時(shí)達(dá)到市場(chǎng)谷底；市場(chǎng)復(fù)蘇開(kāi)始階段同樣始于成交量的率先回升，而成交價(jià)格將在一定時(shí)間內(nèi)保持較低水平；隨著成交量持續(xù)回升，成交價(jià)格也將重回上升軌道，完成市場(chǎng)復(fù)蘇。XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議3月前市場(chǎng)成交量下滑,呈現(xiàn)出典型的高位盤(pán)整表現(xiàn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)間市場(chǎng)整體走勢(shì)成交量成交價(jià)格2007年11月，西安市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”1隨后，市場(chǎng)整體成交量開(kāi)始下滑，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，呈現(xiàn)出典型的高位盤(pán)整表現(xiàn)2XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安市場(chǎng)剛性需求旺盛與三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)促使整體市場(chǎng)成交更具抗跌性深圳二手房與一手房的市場(chǎng)成交比例超過(guò)2：1，06年底首次突破1：1（05年，二手房成交面積開(kāi)始不斷提高）VS西安市場(chǎng)以新房供應(yīng)為主力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保有高關(guān)注度部分項(xiàng)目受新政影響成交量下降市場(chǎng)熱度持續(xù)，價(jià)格穩(wěn)步提升深圳市場(chǎng)以二手房為市場(chǎng)供應(yīng)主力市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走低9.28新政后成交量大幅萎縮市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)商降價(jià)傾盤(pán)深圳的投資行為極度膨脹，二手房市場(chǎng)流通極為發(fā)達(dá)，平均每套房上市后會(huì)在到達(dá)最終使用者之前轉(zhuǎn)按揭4次，二手房與一手房交易量比值達(dá)到2:1相比來(lái)說(shuō)，西安市場(chǎng)二手房市場(chǎng)流通性差，且主要集中在年代較長(zhǎng)的舊房，二手房市場(chǎng)成交量遠(yuǎn)低于深圳在市場(chǎng)調(diào)整中，西安市場(chǎng)整體成交量的穩(wěn)定性與抗跌性均明顯優(yōu)于深圳市場(chǎng)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議(3.17-3.23)3月份大部分項(xiàng)目成交量及上門(mén)量都有所增加，部分樓盤(pán)價(jià)格上漲高新楓林華府3月1日至10日的銷(xiāo)售80套，高于1月、2月總銷(xiāo)售量。綠地魏瑪公館價(jià)格從5100元/平米漲到5200元/平米，新推兩棟樓二十天內(nèi)已經(jīng)銷(xiāo)售85%中海國(guó)際社區(qū)三期預(yù)計(jì)4月初開(kāi)盤(pán)，均價(jià)從5500元/平米漲到6000元/平米3月份隨著成交量的上漲，西安整體市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議中小戶型的客戶以剛性需求為主，由于面積小、總價(jià)低，基本不受政策影響

項(xiàng)目名稱(chēng)自住客戶投資客戶自住兼投資高新楓林華府75%10%15%公園天下90%5%5%利君明天80%5%15%黃金嘉園80%10%10%蘭喬圣菲85%10%5%高新典型項(xiàng)目中小戶型客戶置業(yè)目的案例：黃金嘉園項(xiàng)目3月6日售樓處開(kāi)放，預(yù)計(jì)均價(jià)4600元/平米，低于周邊項(xiàng)目。3月8-9日周末來(lái)訪量達(dá)60組/天，誠(chéng)意登記客戶40組/天，90%為自住客戶XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀市場(chǎng)影響的三個(gè)觀點(diǎn)觀點(diǎn)2：量?jī)r(jià)變化規(guī)律下的審視，當(dāng)前波動(dòng)對(duì)西安市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)影響相對(duì)小，市場(chǎng)整體出現(xiàn)回暖跡象未來(lái)宏觀市場(chǎng)對(duì)西安和本項(xiàng)目影響較??；觀點(diǎn)3：中小戶型的客戶以剛性需求為主，由于面積小、總價(jià)低，受政策影響不大觀點(diǎn)1：未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問(wèn)題宏觀市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘案例借鑒區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安城市規(guī)劃空間遵循“九宮格局、一城多心”的架構(gòu)，主城外擴(kuò)成為“十一五”主題詞西安十一五規(guī)劃指出要拉開(kāi)城市骨架，形成東接臨潼，西連咸陽(yáng)，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河的格局，是為城市的大九宮格局；城市三環(huán)之內(nèi)以主城為核心，實(shí)現(xiàn)各城區(qū)的功能區(qū)分，形成小九宮格局；到2010年，規(guī)劃中心市區(qū)面積605平方公里，其中主城區(qū)524平方公里；直至2006年，西安主城區(qū)規(guī)模僅有300平方公里，即5年間主城外擴(kuò)75%。XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議舊城改造困難加速了主城外擴(kuò)的進(jìn)程，古跡遺址的保護(hù)制約了主城版圖的擴(kuò)張十三朝古都的歷史積淀使城市留存大量的古跡遺址；文物保護(hù)限制了城市的版圖擴(kuò)張，也增加了舊城改造的難度；主城區(qū)幾乎已無(wú)土地存量，老城情結(jié)與文物保護(hù)使拆遷成本極高，城市外擴(kuò)成為必然；西北城郊發(fā)展受制于漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)，東西二郊為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)缺乏生活配套；主城區(qū)核心地位弱化，一城多心的架構(gòu)逐漸形成。四大新區(qū)是城市發(fā)展的主流區(qū)域，現(xiàn)階段城市擴(kuò)張主要為南擴(kuò)北進(jìn)。漢長(zhǎng)安城遺址長(zhǎng)安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速西高新曲江經(jīng)開(kāi)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，規(guī)劃前景看好，但居住環(huán)境尚未發(fā)展成熟，價(jià)值兌現(xiàn)需時(shí)1993年9月開(kāi)工建設(shè)，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；截止2006年，入?yún)^(qū)企業(yè)已有2300多家，2006年產(chǎn)值為142億元，近年GDP增長(zhǎng)都在40%以上。老城區(qū)片區(qū)規(guī)劃利好因素市行政中心北遷行政中心新址位于經(jīng)開(kāi)區(qū)張家堡廣場(chǎng)附近，建設(shè)于2006年啟動(dòng)，將使片區(qū)成為新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心

新火車(chē)客運(yùn)站北遷地址定點(diǎn)于北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開(kāi)區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)；開(kāi)發(fā)區(qū)瀕臨新車(chē)站，其中央商務(wù)區(qū)與車(chē)站距離不足2公里渭河治理受益地渭河流域水資源短缺、水污染嚴(yán)重、下游防洪形勢(shì)嚴(yán)峻和水土流失等突出環(huán)境問(wèn)題將得以解決立體交通網(wǎng)絡(luò)距西安國(guó)際航空港僅需20分鐘車(chē)程，米字型輻射的交通網(wǎng)絡(luò)，鄭西高速客運(yùn)專(zhuān)線、火車(chē)北環(huán)線通車(chē)，未來(lái)交通極其便利產(chǎn)業(yè)定位低于西高新，發(fā)展滯后于西高新。城北在西安人的傳統(tǒng)認(rèn)知中屬偏僻的陌生地帶，自然資源條件一般，教育文化配套欠佳，非主流的居住片區(qū)支柱制造業(yè)引入大量產(chǎn)業(yè)工人，片區(qū)整體收入水平不高行政中心北遷遲遲未能落實(shí)影響區(qū)域價(jià)值提升制約現(xiàn)有價(jià)值提升的主要因素未來(lái)開(kāi)發(fā)將基本沿襲西高新模式。經(jīng)開(kāi)區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議浐灞新區(qū)自然資源豐富，但環(huán)境治理需時(shí)，市政配套落后，政府導(dǎo)向的高投入開(kāi)發(fā)剛剛起步“20、30年以前，浐灞這片區(qū)域的生態(tài)環(huán)境非常好，有許多野生動(dòng)植物?！薄皟赡昵伴_(kāi)發(fā)時(shí)，滿目瘡痍的河床、臭氣熏天的垃圾場(chǎng)、混沌的河水令人震驚?！闭幸庾R(shí)地實(shí)施控地策略，意圖在未來(lái)拉高地價(jià)；浐灞核心區(qū)及南翼城東工業(yè)區(qū)為目前主要開(kāi)發(fā)區(qū)域，房?jī)r(jià)大多在4000元/平米以下。區(qū)域治理、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)是未來(lái)數(shù)年的主題。北翼34萬(wàn)k㎡東南翼18.3萬(wàn)k㎡一心三翼的規(guī)劃格局南翼25萬(wàn)k㎡2004年浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)成立，片區(qū)建設(shè)拉開(kāi)帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和區(qū)政府投資約10億。發(fā)展概況:10年前的西高新區(qū)域整體認(rèn)知度低，3年內(nèi)難走中高端的開(kāi)發(fā)路線。浐灞新區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議曲江是新興的文化旅游區(qū)，片區(qū)依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、人文中心史上久負(fù)盛名的皇家園林，興于秦漢，盛于隋唐，被譽(yù)為中國(guó)古典園林之先河唐代長(zhǎng)安最具魅力、風(fēng)雅之所在，是建筑、園林、繪畫(huà)、詩(shī)歌、宗教等匯聚的“盛唐氣象”典型代表曲江的歷史地位曲江的規(guī)劃定位十三朝古都積淀的歷史文化是西安的精髓，曲江通過(guò)以唐文化為主題的多個(gè)大型旅游休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，營(yíng)造這種文化氛圍，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成“一心、兩帶、三軸、四個(gè)板塊”的機(jī)構(gòu)形態(tài)一心：以大雁塔為整個(gè)曲江的核心；兩帶：唐城遺址保護(hù)綠帶和繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶；三軸：雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江大道景觀軸線；四個(gè)功能板塊：唐風(fēng)商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會(huì)展商務(wù)板塊。曲江將城市的歷史文化資源轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〉沫h(huán)境資源，在短期內(nèi)成為城市的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，成為城市高尚人文住宅區(qū)，有較高升值潛力。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞主城區(qū)曲江區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地，當(dāng)前承擔(dān)著城市中心的職能1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機(jī)構(gòu)55家，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才14萬(wàn)余人，西高新分布了1833家高新技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；西高新城市經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)確立，未來(lái)此定位將會(huì)進(jìn)一步深化。老城區(qū)西高新西高新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2001年以前，主要集中在唐延路以東、太白南路以西，單價(jià)普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，單價(jià)突破3000元；2003年起綠地、和黃、大華、融僑等外來(lái)開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入，西高新出現(xiàn)價(jià)量齊升的局面，2005年銷(xiāo)量翻番，2006年增長(zhǎng)60%以上，2007年均價(jià)拉高至5000元/㎡以上。西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價(jià)位成為了主題詞。西高新區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新區(qū)域經(jīng)過(guò)16年的歷程，西高新進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展初期1991--19941995-19971998-20012002-2004時(shí)間規(guī)模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里關(guān)鍵舉措標(biāo)志建筑基礎(chǔ)設(shè)施高科大廈新紀(jì)元俱樂(lè)部西部電子商城電子信息大廈高科廣場(chǎng)階段起步期

快速發(fā)展期持續(xù)發(fā)展期發(fā)展期城市建設(shè)簡(jiǎn)單配套自發(fā)形成依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目自帶配套簡(jiǎn)單配套自發(fā)形成行政中心成立易初蓮花、世紀(jì)金花等大型商業(yè)進(jìn)駐2004-200735平方公里提出二次創(chuàng)業(yè)西安CBD立項(xiàng)主要交通干道沿線發(fā)展成熟2007-二次快速發(fā)展98平方公里打造世界一流科技園區(qū)城市規(guī)模形成，配套成熟房?jī)r(jià)1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米3500-5500元/平米4500-6300元/平米XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議未來(lái)，高新區(qū)定位為西北核心產(chǎn)業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)龍頭的地位進(jìn)一步強(qiáng)化老城區(qū)高新區(qū)西安現(xiàn)在以及將來(lái)的定位是西部最發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和智力密集區(qū)；

高新區(qū)發(fā)展起來(lái)以后，就體現(xiàn)了西安市的這些功能，承擔(dān)著新西安的中心功能；“十一五”期間高新區(qū)全力打造三個(gè)中心：中國(guó)科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心；重點(diǎn)發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)；建設(shè)六個(gè)功能園區(qū)：擴(kuò)大完善創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國(guó)際軟件園、電子工業(yè)園、新型工業(yè)園、加快建設(shè)出口加工區(qū)、中央商務(wù)區(qū)；西高新區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議良好的發(fā)展基礎(chǔ)和良性發(fā)展模式助推西高新城市價(jià)值不斷提升西高新區(qū)域發(fā)展模式：產(chǎn)業(yè)園區(qū)和CBD區(qū)的復(fù)合發(fā)展體成功的關(guān)鍵因素：16年的發(fā)展基礎(chǔ)，城市中心的格局依然奠定所處城市發(fā)展重心區(qū)域，區(qū)域定位清晰未來(lái)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，配套有層次推動(dòng)，支撐長(zhǎng)期發(fā)展城市建立產(chǎn)業(yè)園基地，提供區(qū)域發(fā)展動(dòng)力大規(guī)模高端寫(xiě)字樓和高檔住宅建設(shè)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)工商零售業(yè)和配套不斷跟進(jìn)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域總結(jié)——未來(lái)，西高新的城市中心地位進(jìn)一步強(qiáng)化西高新區(qū)域浐灞新區(qū)自然資源豐富，但環(huán)境治理需時(shí)，市政配套落后，政府導(dǎo)向的高投入開(kāi)發(fā)剛剛起步；良性發(fā)展模式確定未來(lái)西高新的城市中心地位進(jìn)一步凸顯；曲江片區(qū)是新興的人文旅游區(qū)，是未來(lái)的文化、休閑的中心；16年的發(fā)展基礎(chǔ)，城市中心的格局依然奠定，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位提供持續(xù)發(fā)展動(dòng)力；經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位低于西高新，發(fā)展滯后于西高新，雖規(guī)劃前景看好，但價(jià)值兌現(xiàn)需時(shí)；XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目區(qū)位：西高新發(fā)展成熟區(qū)，傳統(tǒng)豪宅區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)本項(xiàng)目高新核心區(qū)新CBD區(qū)唐延路①②③

主要業(yè)主：國(guó)外華僑、臺(tái)灣人、西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人、文化名人

主要租客：外企的高層管理者（外國(guó)人）

二手房?jī)r(jià)格：8000元/平米

業(yè)主特征：內(nèi)斂，有文化

項(xiàng)目定位：西安最早的高品質(zhì)、高配置豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人二手房?jī)r(jià)格：6000-7000元/平米

社區(qū)特征：入住率很高，歐式建筑風(fēng)格，奧迪\寶馬名車(chē)比比皆是

業(yè)主特征：客戶換車(chē)頻率比較高，很注重品質(zhì)、檔次和階層認(rèn)同

項(xiàng)目定位：新貴豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、高新、城西部分國(guó)企管理人員、政府官員、陜北投資客租金水平：40元/月/平米左右項(xiàng)目定位：西安高品質(zhì)城市豪宅錦都花園群賢莊中海華庭XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議唐延路：高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和紐帶唐延路北接科技路、南通繞城高速，交通四通八達(dá)，地理位置得天獨(dú)厚；唐延路規(guī)劃路面總寬185米，中間115米綠化帶將與已經(jīng)成形的唐長(zhǎng)安城遺址公園相連，貫通后該景觀路全長(zhǎng)約5.5公里，將成為西北最大的城市景觀路；高新區(qū)目前正在全面實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)，從建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成為高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和紐帶。唐延路向南延伸線已正式命名為唐延南路，也是高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的主要南北軸。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議唐延路：西高新商業(yè)軸的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已經(jīng)積聚了IT、電子、生物工程、汽車(chē)等比較有規(guī)模、有實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)和智力密集企業(yè)，并且已經(jīng)得到長(zhǎng)足發(fā)展；唐延路處于高新區(qū)兩期開(kāi)發(fā)的中心地帶，所以從地緣和產(chǎn)業(yè)角度來(lái)講，它確實(shí)具有中心的功能，是高新區(qū)的中心，同時(shí)也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、地區(qū)中心優(yōu)勢(shì)，前程和引導(dǎo)性的優(yōu)勢(shì)，特殊功能的優(yōu)勢(shì)。由于它具備這幾重因素，所以唐延路就變成了一個(gè)注意力地區(qū)，注意力地段，人們對(duì)此地的關(guān)注已今非昔比。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：都市集成的黃金分割點(diǎn)本項(xiàng)目唐延路二環(huán)高新發(fā)展成熟區(qū)域區(qū)位四重價(jià)值體系：第一重：西高新，未來(lái)西安城市價(jià)值鼎峰區(qū)第二重：項(xiàng)目位于西高新成熟發(fā)展區(qū)域第三重：項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)槲鞲咝聜鹘y(tǒng)富人區(qū)第四重：唐延路，未來(lái)西高新核心商務(wù)走廊都市集成的黃金分割點(diǎn)傳統(tǒng)富人區(qū)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問(wèn)題宏觀市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘案例借鑒區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議一線城市地價(jià)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全資本競(jìng)爭(zhēng)靠攏；一線城市房?jī)r(jià)上升迅速，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)后市預(yù)期高；土地緊缺和資本積累使一線城市開(kāi)發(fā)商加快了擴(kuò)張的步伐。一線城市土地飽和房?jī)r(jià)高企，部分剛性需求和過(guò)剩資本被導(dǎo)向二線城市如長(zhǎng)沙、武漢及西安等地07年上半年部分一線、二線城市主要區(qū)域平均房?jī)r(jià)（元/平米）（深圳關(guān)內(nèi)均價(jià)20000元/平米以上）（北京四環(huán)內(nèi)均價(jià)14000元/平米以上）（上海內(nèi)環(huán)均價(jià)17000元/平米以上）在未來(lái)的三到五年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲壓力和調(diào)控政策壓力將全面從一線城市蔓延到二線城市。發(fā)展商的異地?cái)U(kuò)張成為主題詞一線城市和二線城市的價(jià)格差拉大；經(jīng)歷過(guò)一線城市房?jī)r(jià)暴漲后，低首付，價(jià)格增長(zhǎng)空間大的二線城市受到投資者更多關(guān)注；市場(chǎng)現(xiàn)象1：2004年深圳香蜜湖9萬(wàn)3地塊（城市核心占有強(qiáng)勢(shì)資源的絕版地塊）拍賣(mài)，樓面地價(jià)7400元/平米，07年福田保稅區(qū)5000平米住宅地塊（地處工業(yè)、物流園區(qū)），樓面地價(jià)1.06萬(wàn)元；市場(chǎng)現(xiàn)象2：2007年，上海江灣新城地塊拍賣(mài)，樓面地價(jià)12509元。一線城市的新中產(chǎn)、新白領(lǐng)難以負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)，二線城市購(gòu)房成為新選擇?！皟r(jià)格洼地”受自住投資的雙重青睞全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)全面加速，房?jī)r(jià)步入快速上升階段做價(jià)高手進(jìn)入，地價(jià)迅速上漲成都大量供地難以抑制地價(jià)上漲：成都主城區(qū)07年上半年供地2055畝，比去年同期增加53%；但同時(shí)地價(jià)上漲迅速，主城區(qū)平均地價(jià)為812萬(wàn)元/畝；長(zhǎng)沙地王頻出：07年上半年建發(fā)拍得土地68畝，總價(jià)5.33億，折合784萬(wàn)/畝；新河三角洲地塊總價(jià)92億，折合781萬(wàn)/畝，被稱(chēng)為中國(guó)總價(jià)地王；本次二線城市的地價(jià)暴漲主要的成因是大發(fā)展商看好二線城市房?jī)r(jià)空間，給出更高的價(jià)格預(yù)期高價(jià)拿地導(dǎo)致，和以前個(gè)別城市土地供應(yīng)量緊張導(dǎo)致的上漲有區(qū)別。部分二線城市房?jī)r(jià)上漲階段性特征大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈地價(jià)大幅上漲樓盤(pán)品質(zhì)提升營(yíng)銷(xiāo)手段全面顛覆房?jī)r(jià)上升消費(fèi)者心態(tài)變化重復(fù)置業(yè)成為趨勢(shì)房?jī)r(jià)加速上漲土地價(jià)格商品房?jī)r(jià)格品牌開(kāi)發(fā)商瓜分土地：一線開(kāi)發(fā)商資本充裕，實(shí)力雄厚，普遍在二線城市儲(chǔ)備土地；實(shí)力比較雄厚的二線開(kāi)發(fā)商（如龍湖、建發(fā)等地方領(lǐng)跑者）也在二線城市加快擴(kuò)張的速度；品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)、價(jià)格全面顛覆：二線城市的市場(chǎng)在前一階段普遍是成本敏感房?jī)r(jià)，發(fā)展商的生存之道是以成本控制為主題；而目前一線開(kāi)發(fā)商的到來(lái)和競(jìng)爭(zhēng)的激烈將市場(chǎng)引入品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)提升溢價(jià)的階段。全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到二線區(qū)域中心城市標(biāo)準(zhǔn)2006年西安市人均GDP與國(guó)內(nèi)同級(jí)別城市（中西部重要二線城市）相比，均處于相近水平；2006年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與同類(lèi)城市相比，同樣處于相近水平；西安的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)處于二線城市水平。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地產(chǎn)投資(億元)285.76619.17629.63366.15280.64全市戶籍人口（萬(wàn)人）753.1111033169.16818.84469.85城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.9811013西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議2004年后西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“起飛程序”2001年至2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評(píng)價(jià)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，整體市場(chǎng)表現(xiàn)健康；2004年之后房地產(chǎn)各項(xiàng)核心指標(biāo)均有明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，由最初的啟動(dòng)期逐漸進(jìn)入快速發(fā)展的階段。西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議2007年西安住宅市場(chǎng)消化量共880萬(wàn)平米，全年平均價(jià)格增長(zhǎng)率13%2007年西安住宅市場(chǎng)整體銷(xiāo)售分析西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安市場(chǎng)整體銷(xiāo)售量大幅上升，但總體均價(jià)較低，目前處于中部城市中低水平07年上半年部分二線省會(huì)城市主要區(qū)域平均房?jī)r(jià)（元/平米）2001-2006年，西安市普通住宅成交量呈大幅上升趨勢(shì)，但總體均價(jià)上漲比較平穩(wěn)；相較于成都、武漢、南昌等二線省會(huì)城市，西安成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地；2000-2006年西安房地產(chǎn)銷(xiāo)售量情況西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議與其他城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，西安市目前房地產(chǎn)供給和需求處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期2006年西安與其他二線城市房地產(chǎn)投資對(duì)比2006年西安與其他二線城市房屋銷(xiāo)售面積指數(shù)對(duì)比從06年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和增幅，及其所占固定資產(chǎn)投資比重來(lái)看，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平較高，開(kāi)發(fā)增幅較大，市場(chǎng)處于平穩(wěn)上升的階段；根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)一二線城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的研究，二線省會(huì)城市的年人均商品房消化量集中在2左右，西安2006年的數(shù)據(jù)是2.07，處于中等水平，說(shuō)明市場(chǎng)需求平穩(wěn)中上升，未來(lái)需求潛力巨大；二線省會(huì)城市西安福州長(zhǎng)沙合肥成都重慶貴陽(yáng)南昌昆明年銷(xiāo)售量

（萬(wàn)平米）621.5697.9536.99594.981213.571029.73326406783.2市區(qū)常住人口（萬(wàn)人）300247212175440556194210240人均消化量

（平米）2.072.82.533.42.761.851.681.933.26西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議近兩年土地供應(yīng)比較集中在東郊、北城和曲江，供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)去幾年總體上漲速度較慢25.2%74.8%2006年西安土地出讓面積為8000畝以上；2007上半年土地出讓面積為3000畝以上；橫向?qū)Ρ绕渌鞘?，武漢、鄭州等土地年出讓面積僅在3000畝左右，西安土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這些城市，大量的土地供應(yīng)影響了房?jī)r(jià)拉升。中心城區(qū)11個(gè)樓盤(pán)5492套住宅南市19個(gè)樓盤(pán)26116套住宅市中心（鐘樓）北城板塊曲江板塊東郊板塊西高新板塊2006年部分二線省會(huì)城市市區(qū)土地出讓情況表vs2006年武漢土地出讓面積為2200畝以上；2007上半年土地出讓面積為2400畝以上；資料來(lái)源：西安市土地儲(chǔ)備交易中心，世聯(lián)數(shù)據(jù)西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議相對(duì)于其他城市出現(xiàn)的天價(jià)地王而言，西安土地出讓市場(chǎng)仍顯得較為平靜，近期出讓放緩07年7月30日至9月30日的兩個(gè)月間，總共有信和置業(yè)、金地、萬(wàn)科、富力等11家房企分別拿到了各地地王。近期的地王誕生之多，價(jià)格之高，創(chuàng)下了內(nèi)地土地出讓的歷史紀(jì)錄；2007年9月20日，九龍倉(cāng)以72億獲得成都地王，折合8800萬(wàn)元/畝；6月5日，建發(fā)拍下長(zhǎng)沙單價(jià)最高的天價(jià)地王“黃土嶺地塊”，折合單價(jià)789萬(wàn)/畝。2007年1月31日，武昌中北路武重地塊，上海豫園商城集團(tuán)以35.02億奪地，地塊單價(jià)501.74萬(wàn)/畝。西安市2007年土地出讓價(jià)格西稍門(mén)什字東南角東二環(huán)路地塊南大街地塊面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)/畝）面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)/畝）面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)/畝）23.61242168.01825810.8359西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)實(shí)地調(diào)研，西安近一年來(lái)房?jī)r(jià)上漲速度明顯加快，房?jī)r(jià)上升通道已經(jīng)打開(kāi)西安市部分樓盤(pán)06-07價(jià)格對(duì)比情況表資料來(lái)源：世聯(lián)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)效應(yīng)，是區(qū)域房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量；從西安市06年至07年的樓盤(pán)售價(jià)對(duì)比情況來(lái)看，西安代表性樓盤(pán)漲幅在20%以上；部分二線城市房?jī)r(jià)上漲特征來(lái)看，房?jī)r(jià)上升基本都是在外地品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下完成以武漢市目前的房?jī)r(jià)為例，3個(gè)月漲幅將近60%，世貿(mào)、融科等一批外地開(kāi)發(fā)商，迅猛拉升房?jī)r(jià)，樓盤(pán)售價(jià)遠(yuǎn)高于城市均價(jià)；目前西安市場(chǎng)上代表性的樓盤(pán)，基本上都是由外來(lái)開(kāi)發(fā)商操作，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)相應(yīng)地由一個(gè)自生發(fā)展階段快速過(guò)渡到市場(chǎng)化階段，房?jī)r(jià)進(jìn)入補(bǔ)漲期，上升通道已經(jīng)打開(kāi)。武漢市部分樓盤(pán)10月份價(jià)格與均價(jià)對(duì)比情況西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安當(dāng)前整體上處于需求型增長(zhǎng)階段，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將來(lái)仍在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)展階段房?jī)r(jià)成本型增長(zhǎng)需求型增長(zhǎng)資本型增長(zhǎng)現(xiàn)在的長(zhǎng)沙、武漢、成都2006年上半年前的深圳合肥、2007年前的長(zhǎng)沙和2007年5月前的重慶西安所處階段2006年下半年后的深圳、2005年的上海西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議與同類(lèi)城市沈陽(yáng)、南昌等比較，西安價(jià)格梯度不明顯，沒(méi)有一個(gè)價(jià)值峰值區(qū)，高端房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間顯著價(jià)格峰值8000元/㎡皇姑區(qū)3000多元/㎡大東區(qū)4000多元/㎡于洪區(qū)3000元/㎡混南新區(qū)5000多元/㎡鐵西區(qū)3000多元/㎡昌南片區(qū)象湖片區(qū)紅谷灘中心區(qū)4000-5000元/平米2500-3000元/平米價(jià)格峰值8000元以上青山湖昌北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城東鳳凰洲紅角洲3000-4000元/平米曲江新區(qū)西高新主城區(qū)876123經(jīng)開(kāi)區(qū)45序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格1白樺林居4800/㎡2西安印象4500/㎡3雅荷春天4800/㎡4綠地世紀(jì)城5000/㎡5蘭喬圣菲5200/㎡6曲江華府4800/㎡7鉆石半島4800/㎡8中海國(guó)際社區(qū)5000/㎡與同類(lèi)城市沈陽(yáng)南昌等比較，西安價(jià)格梯度不明顯，西安目前最高價(jià)格僅在5000多元，而沈陽(yáng)、南昌的最高價(jià)格已超過(guò)8000元，其它二線城市價(jià)格更高；西安沒(méi)有現(xiàn)代意義上的城市中心，是導(dǎo)致出此格局的重要原因；西安整體形勢(shì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新的房?jī)r(jià)（非別墅）遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，城市價(jià)值的進(jìn)一步凸顯和土地供應(yīng)的稀缺使其未來(lái)有可能成為整個(gè)西安的價(jià)格峰值區(qū)域西安整體形勢(shì)漢長(zhǎng)安城遺址長(zhǎng)安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速高新曲江經(jīng)開(kāi)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)：平臺(tái)價(jià)格——4000-5000元區(qū)域發(fā)展：定位低于西高新，發(fā)展落后于西高新土地供應(yīng)：08年預(yù)計(jì)上市土地建面達(dá)600萬(wàn)平米高新區(qū)：平臺(tái)價(jià)格——5500-7000元區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域認(rèn)知度高，發(fā)展成熟，品牌開(kāi)發(fā)商規(guī)模大盤(pán)，城市中高端項(xiàng)目主流區(qū)域，價(jià)量雙優(yōu)土地供應(yīng)：08年預(yù)計(jì)上市土地建面不足200萬(wàn)平米浐灞生態(tài)區(qū)平臺(tái)價(jià)格——3000-4800元●區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域現(xiàn)狀認(rèn)知差，全市價(jià)格洼地，規(guī)模大盤(pán)的低價(jià)走量型土地供應(yīng)：08年預(yù)計(jì)上市土地建面約500萬(wàn)平米曲江區(qū)平臺(tái)價(jià)格——5500-7500元●區(qū)域認(rèn)知：城市富人區(qū)，當(dāng)前西安市場(chǎng)價(jià)格高地，所占市場(chǎng)份額較小，價(jià)高量少土地供應(yīng)：08年預(yù)計(jì)上市土地建面約500萬(wàn)平米XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)整體形勢(shì)研判從全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)格局及增長(zhǎng)規(guī)律看，西安將面臨著房?jī)r(jià)大幅提升的機(jī)遇；西安未來(lái)高端房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間顯著，西高新憑借自身優(yōu)勢(shì)有望發(fā)展成為西安的價(jià)格峰值區(qū)域；西安房?jī)r(jià)處于中部城市中低水平，土地出讓量過(guò)大抑制了房?jī)r(jià)的快速上漲；一線城市土地飽和及房?jī)r(jià)高企，資本導(dǎo)向二線城市，將使二線城市面臨地價(jià)、房?jī)r(jià)迅速上漲的局面；與同類(lèi)城市比較，西安價(jià)格梯度不明顯，沒(méi)有價(jià)格峰值區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)高端房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間顯著；從市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研表明，西安房?jī)r(jià)上升通道已打開(kāi)，西高新憑借城市價(jià)值和土地供應(yīng)的稀缺有望發(fā)展成為整個(gè)西安的價(jià)格峰值區(qū)域；西安當(dāng)前整體上處于需求型增長(zhǎng)階段，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將來(lái)仍在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)；XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議567412313111582021191816171210149南二環(huán)路本案科技路科技路繞城高速路22丈八東路唐延路丈八北路電子二路豐慶公園西高新市場(chǎng)1、昆明花園2、融僑中央首座3、華府新桃園4、公園天下5、公園首府6、城市皇冠7、新西藍(lán)2期8、大唐西市9、楓林華府10、class公館11、望庭國(guó)際12、銀河新坐標(biāo)14、冠城國(guó)際15、橡樹(shù)國(guó)際13、楓林綠洲16、大華·陽(yáng)光曼哈頓17、天地源·蘭亭坊18、蘭喬圣菲19、融僑·紫薇馨苑20、金泰·假日花城21、綠地世紀(jì)城22、逸翠園三大板塊：高新北部板塊、唐延路板塊、高新南部板塊高新北部板塊特征:中大戶型為供應(yīng)主流,一部分依托豐慶公園資源,創(chuàng)造價(jià)格標(biāo)桿;同時(shí)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)部分中小戶型項(xiàng)目，品質(zhì)相對(duì)較低客戶:地源性客戶及高新、城西客戶居多價(jià)格:4500-8000元/平米,價(jià)格變化幅度較大未來(lái)發(fā)展:09年有新項(xiàng)目及大盤(pán)后續(xù)入市唐延路板塊

特征:中小戶型的商務(wù)公寓為主,部分精裝修客戶:主要依托周邊寫(xiě)字樓白領(lǐng)及投資客價(jià)格:4800-5500元/平米未來(lái)供應(yīng):少量尾盤(pán)供應(yīng)高新南部板塊特征:品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大盤(pán)為主,中大戶型依然是主流供應(yīng),出現(xiàn)少量小戶型項(xiàng)目客戶:地源性客戶為主,從事電子、IT、科研居多價(jià)格:5500-6000元/平米未來(lái)供應(yīng):以大盤(pán)后續(xù)供應(yīng)為主XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場(chǎng)07年底起，項(xiàng)目所在的高新北部板塊（高新發(fā)展成熟區(qū)）的區(qū)域價(jià)值得到市場(chǎng)快速兌現(xiàn)，將超越高新南部板塊567412313111582021191816171210149南二環(huán)路本案科技路科技路繞城高速路22丈八東路唐延路丈八北路電子二路豐慶公園楓林華府

2007/062007/082007/102007/122008/02高新楓林華府40004300500056005800蘭喬圣菲48005000520054005600金泰假日花城4600480051005300550007年10月以前，高新北部板塊的高新成熟區(qū)住區(qū)的區(qū)域價(jià)值未得到市場(chǎng)充分認(rèn)知，,高新北部板塊的價(jià)格一直低于高新南部板塊07年10月后以高新楓林華府為例,價(jià)格與南部板塊齊平,之后持續(xù)上漲,并超過(guò)南部部分樓盤(pán)價(jià)格,區(qū)域價(jià)值突顯楓林華府07年下半年價(jià)格增長(zhǎng)1600元/平米，從4000元/平米漲到5600元/平米；XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場(chǎng)項(xiàng)目周邊的群賢莊、錦都花園項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格達(dá)7000-8000元/平米，居當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格峰值，傳統(tǒng)富人區(qū)的區(qū)域價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)可群賢莊錦都花園群賢莊二手房?jī)r(jià)格達(dá)到8000元/平米,錦都花園二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)達(dá)到7000元/平米,大大超過(guò)在售的一手房?jī)r(jià)格“群賢莊和錦都的房子只要有人賣(mài)都有人買(mǎi),好多人都等著要買(mǎi)這里的房子”-----------21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)張小姐XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場(chǎng)項(xiàng)目周邊當(dāng)前在售項(xiàng)目產(chǎn)品力和營(yíng)銷(xiāo)力不足，市場(chǎng)呼喚新的“明星”大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售中心為簡(jiǎn)單的裝修，很少有樣板房展示銷(xiāo)售物料缺乏、銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)管理混亂，服務(wù)態(tài)度差除了簡(jiǎn)單的報(bào)紙及戶外廣告，沒(méi)有其他營(yíng)銷(xiāo)推廣方式低品質(zhì)圍擋售樓處外部項(xiàng)目名稱(chēng)售樓處裝修水平樣板房園林展示楓林華府較好一般一般公園天下較好較好無(wú)昆明花園一般無(wú)無(wú)卡布奇諾一般無(wú)無(wú)新西藍(lán)二期簡(jiǎn)單無(wú)無(wú)黃金嘉園簡(jiǎn)單無(wú)無(wú)華府新桃園暫時(shí)無(wú)售樓處無(wú)無(wú)產(chǎn)品方面僅有楓林華府和公園天下稍顯品質(zhì)感,其他項(xiàng)目均無(wú)特色周邊客戶對(duì)高品質(zhì)樓盤(pán)有更高的期望XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判07年底起，項(xiàng)目所在的高新北部板塊（高新發(fā)展成熟區(qū)）的區(qū)域價(jià)值得到市場(chǎng)快速兌現(xiàn)，將超越高新南部板塊；西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾多利好因素和西高新的發(fā)展優(yōu)勢(shì)決定了西高新將有較大的市場(chǎng)上升空間，項(xiàng)目高新發(fā)展成熟區(qū)和傳統(tǒng)富人區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值，使項(xiàng)目具備了發(fā)展高檔次物業(yè)的基礎(chǔ)條件；項(xiàng)目周邊傳統(tǒng)富人區(qū)的區(qū)域價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)可，在二手房市場(chǎng)上成為市場(chǎng)價(jià)格峰值區(qū)；西安未來(lái)高端房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間顯著，西高新憑借自身優(yōu)勢(shì)有望發(fā)展成為西安的價(jià)格峰值區(qū)域；項(xiàng)目周邊當(dāng)前在售項(xiàng)目產(chǎn)品力和營(yíng)銷(xiāo)力不足，市場(chǎng)呼喚新的“明星”；XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問(wèn)題宏觀市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘案例借鑒區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議未來(lái)高新核心區(qū)土地供應(yīng)量少，項(xiàng)目土地價(jià)值越顯稀缺①②③④⑤①②③④⑤⑥①③曲江區(qū)灞橋區(qū)高新區(qū)①經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)域編號(hào)開(kāi)發(fā)商占地（畝）容積率建面（萬(wàn)平米）經(jīng)開(kāi)區(qū)1經(jīng)發(fā)地產(chǎn)5002.0-2.5772綠地地產(chǎn)1172.5-3.0213首創(chuàng)置業(yè)5333.51244華融地產(chǎn)2302.5385恒基中國(guó)1682.0-2.5266復(fù)地地產(chǎn)19762.0-2.5303合計(jì)591灞橋區(qū)1盛邦+恒基20402.0-2.53122龍湖地產(chǎn)5002.0-2.5773恒大地產(chǎn)6002.0-2.592合計(jì)481高新區(qū)1天地源5032.4802和記黃埔7272.2-2.4111合計(jì)191曲江區(qū)1大華地產(chǎn)10002.1-2.41532融僑地產(chǎn)2242.5373龍湖地產(chǎn)2502.4404和記黃埔3002.2-2.5485金地南湖15002200合計(jì)478合計(jì)

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1613②②預(yù)計(jì)08-09年西安土地放量西安整體市場(chǎng)土地放量XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議09年項(xiàng)目入市,主要放量集中在高新北部板塊及高新南部板塊,唐延路板塊后續(xù)基本無(wú)放量3季度4季度1季度2季度3季度4季度200620071季度2季度3季度4季度20081季度2季度20094季度高新楓林華府一期19萬(wàn)平米,二期23萬(wàn)平米/容積率3.3/主力戶型80-160平米公園天下一期8萬(wàn)平米,二期12萬(wàn)平米/容積率3.1/主力戶型100-160平米公園首府11萬(wàn)平米/容積率8.9/主力戶型45-173平米黃金嘉園10萬(wàn)平米/容積率8.5/主力戶型35-150平米華府新桃源18萬(wàn)平米/容積率4.6/主力戶型48-160平米昆明花園15萬(wàn)平米/容積率3.3/主力戶型79-120平米融僑中央首座70萬(wàn)平米/容積率3.4大唐西市項(xiàng)目,卡布奇諾公館/5萬(wàn)平米/容積率6.5/58-128平米Class公館6.8萬(wàn)平米/容積率3.2/40-100平米冠誠(chéng)國(guó)際/5萬(wàn)平米/容積率5.4/37-110平米望庭國(guó)際/20萬(wàn)平米/容積率4/50-120平米橡樹(shù)國(guó)際/13萬(wàn)平米/容積率3.2/40-140平米銀河新坐標(biāo)/4.3萬(wàn)平米/容積率2.65/52-106平米綠地世紀(jì)城65萬(wàn)平米共五期,每期約15萬(wàn)平米/容積率2/80-160平米融僑紫薇馨苑/80萬(wàn)平米,每期15萬(wàn)平米/容積率2.7/52-170平米逸翠園/106萬(wàn)平米,一期住宅25萬(wàn)平米/容積率2.5/90-180平米楓林綠洲96萬(wàn)平米,每年15萬(wàn)平米/容積率2.2/120-160平米金泰假日花城66萬(wàn)平米,每期20萬(wàn)平米/容積率2.5/80-130平米蘭喬圣菲18萬(wàn)平米,/容積率2.8/40-180平米蘭亭坊16萬(wàn)平米,/容積率2.5/90-260平米高新北部唐延路高新南部本項(xiàng)目15萬(wàn)平米/容積率4.4城市風(fēng)景都市印象/20萬(wàn)平米/容積率2.8/90-177平米利君明天/15萬(wàn)平米/容積率2.6/75-125平米板塊放量整體放量07年160萬(wàn)平米08年140萬(wàn)平米09年90萬(wàn)平米35萬(wàn)平米5萬(wàn)平米50萬(wàn)平米XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新南部板塊以中大戶型大盤(pán)供應(yīng)為主，后續(xù)少量中小戶型供應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目為分流競(jìng)爭(zhēng)編號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商占地建面容積率戶型資源價(jià)格（均價(jià)）17天地源·蘭亭坊天地源地產(chǎn)100畝16萬(wàn)2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房木塔寺公園，本地品牌6300元/平米19融僑·紫薇馨苑融僑地產(chǎn)22萬(wàn)80萬(wàn)2.750-170平米街區(qū)生活、大社區(qū)、品牌5600元/平米20金泰·假日花城陜西金泰恒業(yè)21萬(wàn)66萬(wàn)2.5342平米、80平米、115平米、130平米；大社區(qū)，小品牌5800元/平米21綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)80萬(wàn)120萬(wàn)2以140多、160多的大戶型為主；大社區(qū)，外地大品牌6000元/平米22逸翠園和記黃埔64106萬(wàn)2.5戶型為90多平米、130多平米和160平米左右平層大社區(qū)，外地大品牌6000-6500元/平米板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)高新南部板塊市場(chǎng)特征：項(xiàng)目指標(biāo)：品牌開(kāi)發(fā)商中容積率規(guī)模大盤(pán)為主；產(chǎn)品：以舒適型居家戶型為主，140-160三房等；價(jià)格：基本在5500-6500之間；放量：當(dāng)前為高新市場(chǎng)熱點(diǎn)，高新市場(chǎng)份額主體，項(xiàng)目規(guī)模大，未來(lái)放量持續(xù)板塊外競(jìng)爭(zhēng)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目所在的高新北部板塊將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，主要分為兩類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型容積率總建面均價(jià)主力戶型入市時(shí)間華府新桃園點(diǎn)式高層4.618萬(wàn)460048-58的一居，3梯20戶，68-90的兩居，3梯12戶，105-150的三居，3梯8戶2008年4月昆明花園板式高層、小高層3.315萬(wàn)530077-115的兩居，兩梯四戶，108-120三居，兩梯三戶2007年11月黃金嘉園點(diǎn)式高層5.510萬(wàn)460055一居，80，90兩居，120，130三居2008年月高新楓林華府二期板式高層、小高層3.423萬(wàn)580085-90的兩居、90-140的三房、150-200的四房，1梯2，2梯3，2梯42008年下半年大唐西市高層、小高層

大戶型為主，面朝豐慶公園2009年初融僑中央首座商業(yè)、住宅3.470萬(wàn)

大戶型為主2008年底大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)板塊外競(jìng)爭(zhēng)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議華府新桃園——低品質(zhì)中小戶型項(xiàng)目,以低價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)1發(fā)展商：新桃園舊村改造發(fā)展有限公司位置：高新灃惠路與大寨路十字西南角建筑類(lèi)型：9棟點(diǎn)式高層住宅占地面積：58畝總建筑面積：18萬(wàn)平米容積率：4.5主力戶型：48-58的一居，3梯20戶，68-90的兩居，3梯12戶，105-150的三居，3梯8戶目前均價(jià)：4600元/平米入市時(shí)間：2008年4月產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃配套營(yíng)銷(xiāo)物管高梯戶比、戶型無(wú)創(chuàng)新，無(wú)精裝修矩陣式排布，無(wú)特色園林景觀簡(jiǎn)單的社區(qū)配套無(wú)正式售樓處無(wú)樣板間未知核心競(jìng)爭(zhēng)力：低價(jià)位XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議昆明花園——憑借園林及價(jià)格優(yōu)勢(shì)占據(jù)中低端市場(chǎng)發(fā)展商：金統(tǒng)地產(chǎn)位置：城西昆明路2號(hào)（原3511廠區(qū)）建筑類(lèi)型：高層、小高層占地面積：71畝總建筑面積：15萬(wàn)平米容積率：3.3主力戶型：77-88平米的兩居占80%，118-125平米的三居占20%，兩梯三戶，兩梯四戶目前均價(jià)：4900元/平米銷(xiāo)售情況：一期07年11月開(kāi)盤(pán)，目前每月10套產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃配套營(yíng)銷(xiāo)物管戶型南北通透或純南向，無(wú)精裝修矩陣式排布，法式園林、70米超大樓間距3萬(wàn)平米的沿街商業(yè)售樓處品質(zhì)中等未知核心競(jìng)爭(zhēng)力：低價(jià)位+園林同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)2XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議同質(zhì)化樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)策略：品質(zhì)上的全面超越同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)總結(jié)產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃配套營(yíng)銷(xiāo)物管高梯戶比、戶型無(wú)創(chuàng)新，無(wú)精裝修矩陣式排布，無(wú)特色園林景觀簡(jiǎn)單的社區(qū)配套無(wú)正式售樓處無(wú)樣板間未知核心競(jìng)爭(zhēng)力：低價(jià)位產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃配套營(yíng)銷(xiāo)物管戶型南北通透或純南向，無(wú)精裝修矩陣式排布，法式園林、70米超大樓間距3萬(wàn)平米的沿街商業(yè)售樓處品質(zhì)中等未知核心競(jìng)爭(zhēng)力：低價(jià)位+園林華府新桃園：容積率4.5，總建面18萬(wàn)平米昆明花園：容積率3.3，總建面15萬(wàn)平米品質(zhì)低端，以低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)策略為品質(zhì)上的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新楓林華府二期——大規(guī)模社區(qū)及優(yōu)越戶型成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)1開(kāi)發(fā)商：高新地產(chǎn)占地面積：二期100畝建筑面積：二期23萬(wàn)平米容積率：3.4發(fā)售日期：預(yù)計(jì)08年下半年建筑類(lèi)型：,二期高層、別墅總套數(shù)：共12棟，共2086戶戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)比例（80-90）兩居113154.21%(90~120)兩居22610.83%(121~150）三居1999.54%(151~200)四居47222.62%(201~300）四居以上442.11%別墅140.69%總戶數(shù)2086產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃配套營(yíng)銷(xiāo)物管戶型南北通透或純南向，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗，部分拼合無(wú)精裝修中式園林、外立面簡(jiǎn)約中式風(fēng)格2千平米會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園、1萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)所售樓、園林、樣板間展示高新物管核心競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)+戶型+展示XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議融僑中央首座——憑借融僑品牌及大盤(pán)規(guī)模未來(lái)將成為區(qū)域焦點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)+品牌+產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商：融僑地產(chǎn)項(xiàng)目位于唐延路北段，總占地面積：310畝；總建筑面積：70萬(wàn)㎡容積率：約3.39地價(jià)：每畝價(jià)格合331萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)1469元/㎡。用地性質(zhì)：商住兩用產(chǎn)品預(yù)測(cè)：大戶型豪宅社區(qū)“08年融僑主要的目標(biāo)保證紫薇和曲江官邸在高新及曲江兩個(gè)地區(qū)的領(lǐng)先地位”“09年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在中央首座”‘中央首座將成為未來(lái)的一個(gè)新標(biāo)桿’——李先生，融僑紫薇馨苑銷(xiāo)售經(jīng)理大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)2XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議大唐西市——公園景觀資源及頂級(jí)配套,將建立西安市場(chǎng)標(biāo)桿核心競(jìng)爭(zhēng)力：城市配套+景觀資源開(kāi)發(fā)商：西安大唐西市置業(yè)位置：老城區(qū)高新交匯處總占地面積：500畝；總建筑面積：120萬(wàn)㎡大唐西市十大功能區(qū)金市超五星級(jí)酒店及文化演藝中心西安國(guó)際古玩城大唐西市博物館中華美食街區(qū)休閑娛樂(lè)時(shí)尚街區(qū)現(xiàn)代大型購(gòu)物中心旅游紀(jì)念品交易中心絲路文化體驗(yàn)街區(qū)高尚人文古韻住宅商務(wù)會(huì)展中心一期三期二期未來(lái)產(chǎn)品預(yù)測(cè)：依托大唐西市國(guó)際頂級(jí)配套以及豐慶公園的景觀資源，住宅已經(jīng)定位為高尚人文古韻住宅，未來(lái)必將成為西安市場(chǎng)上的高端豪宅大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)3XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議同品質(zhì)大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)策略思考：回到市場(chǎng)尋找競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)+戶型+展示楓林華府二期：容積率3.4，二期建面23萬(wàn)平米核心競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)+品牌+產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力：城市配套+景觀資源融僑中央首座：容積率3.4，建面70萬(wàn)平米大唐西市：建面120萬(wàn)平米大社區(qū)、較低的容積率、品牌、景觀資源等硬性指標(biāo)使本項(xiàng)目難以形成有效的競(jìng)爭(zhēng)策略尋找競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議通過(guò)控制戶型面積實(shí)現(xiàn)總價(jià)控制，從而實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售率及單價(jià)提升已得到市場(chǎng)驗(yàn)證總建筑面積:260000平方米住宅容積率：3.5發(fā)售時(shí)間：2007-05-26項(xiàng)目共分2期，目前二期在售建筑類(lèi)型：小高層、高層典型案例：華城國(guó)際銷(xiāo)售速度：一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售600套，上門(mén)量大，日成交15-20套價(jià)格：短短半年多時(shí)間從最初的4000元/平米漲到5200元/平米，年底淡季依然交易火爆，量?jī)r(jià)齊增客戶情況50%為高新客戶多在高新上班的白領(lǐng)，年齡25-35歲，看中區(qū)域配套及緊鄰地鐵的位置，較低的總價(jià)也是重要因素之一50%為城南客戶項(xiàng)目周邊上班的白領(lǐng)及高校的學(xué)生、老師、工作人員?？粗袇^(qū)域位置及配套，可以自住兼投資，出租前景看好項(xiàng)目名稱(chēng)容積率建筑面積（平米）一居面積兩居面積價(jià)格（元/平米）城市皇冠911萬(wàn)40-5875-854900卡布奇諾6.55.8萬(wàn)59-6575-854600新西藍(lán)二期5.56萬(wàn)無(wú)76-904800黃金嘉園5.510萬(wàn)5580-904600華府新桃園4.618萬(wàn)48-6875-904600華城國(guó)際3.526萬(wàn)35-5660-705200小于市場(chǎng)主流面積競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)1XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議中小戶型精裝修已成為西安眾多項(xiàng)目的共同選擇項(xiàng)目名稱(chēng)容積率主力戶型（平米）價(jià)格（元/平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）銷(xiāo)售情況冠誠(chéng)國(guó)際5.450-60的一居550060007年12月開(kāi)盤(pán)基本售罄銀河新坐標(biāo)LOFT2.752-60的一居75001000每月25套以上，已售罄公園天下LOFT3.140一居80兩居78002000每月40套以上，基本售罄利君明天2.841-59一居600080008年6月入市，誠(chéng)意客戶400批立豐國(guó)際公寓4.248-68的一居600080008年3月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%西安典型精裝修項(xiàng)目“精裝修的房子比較省事，自己裝修太麻煩”“我在北京的房子就是精裝修”‘富力城早就有精裝修了，我好幾個(gè)朋友都買(mǎi)了’——王先生，公園天下LOFT公寓業(yè)主“精裝修的房子是以后的趨勢(shì)，買(mǎi)的人越來(lái)越多”“為了省事，好多年輕人都想買(mǎi)，還有一些投資人”‘我們的裝修800元/平米，還送家電’——孫先生，利君明天策劃總監(jiān)競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)2XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議示范區(qū)展示已成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的關(guān)鍵總建筑面積:約18萬(wàn)產(chǎn)品：戶型以40-120平米的一室、兩室和三室為主力戶型；當(dāng)前均價(jià)：5600元/平米；景觀設(shè)計(jì)：西班牙主題特色景觀設(shè)計(jì)。典型案例：蘭喬圣菲二期園林展示：精致、有品質(zhì)的西班牙主題風(fēng)格的園林，給予客戶強(qiáng)烈的西班牙情調(diào)體驗(yàn)感知；銷(xiāo)售速度：二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80%，上門(mén)量大，日成交10-15套“第一次看到有園林的售樓處，真的不錯(cuò)”“能把園林做得這么好的開(kāi)發(fā)商，在西安也不多，買(mǎi)這房子放心”‘現(xiàn)在就可以看到以后住的環(huán)境，這樣的園林多有檔次，買(mǎi)得值’——梁先生，蘭喬圣菲業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)3XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議與一線城市相比，西安市場(chǎng)產(chǎn)品力的綜合地位不高，未來(lái)的提升空間較大目前一線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品力營(yíng)造已達(dá)到精細(xì)化水平，并從中獲取了巨大的開(kāi)發(fā)收益，并且產(chǎn)品細(xì)節(jié)和操作手法被不斷的復(fù)制到內(nèi)地二線城市。競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)4XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議同品質(zhì)大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)策略：走差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1、通過(guò)控制戶型面積實(shí)現(xiàn)總價(jià)控制，從而實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售率及單價(jià)提升已得到市場(chǎng)驗(yàn)證2、中小戶型精裝修已成為西安眾多項(xiàng)目的共同選擇3、示范區(qū)展示已成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的關(guān)鍵4、與一線城市相比，西安市場(chǎng)產(chǎn)品力的綜合地位不高，未來(lái)的提升空間較大差異化的產(chǎn)品策略競(jìng)爭(zhēng)策略：極致展示產(chǎn)品力的全面提升XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)總結(jié)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)大于項(xiàng)目外競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分為同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)和大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)品質(zhì)大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)策略為走差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升同質(zhì)化樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)策略：品質(zhì)上的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)總結(jié)：走高端項(xiàng)目路線，通過(guò)差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域有支撐市場(chǎng)有機(jī)遇競(jìng)爭(zhēng)有機(jī)會(huì)區(qū)域四重價(jià)值體系：第一重：西高新，未來(lái)西安城市價(jià)值鼎峰區(qū)第二重：項(xiàng)目位于西高新成熟發(fā)展區(qū)域第三重：項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)槲鞲咝聜鹘y(tǒng)富人區(qū)第四重：唐延路，未來(lái)西高新核心商務(wù)走廊“都市集成的黃金分割點(diǎn)”西安高端市場(chǎng)有較大的價(jià)格提升空間，西高新將會(huì)成為未來(lái)西安的價(jià)格峰值區(qū)域；項(xiàng)目位于當(dāng)前的西高新市場(chǎng)價(jià)值峰值區(qū)；項(xiàng)目周邊當(dāng)前在售項(xiàng)目產(chǎn)品力和營(yíng)銷(xiāo)力不足，市場(chǎng)呼喚新的“明星”；大盤(pán)品質(zhì)之爭(zhēng)高新楓林華府融僑中央首座大唐西市同質(zhì)化樓盤(pán)之爭(zhēng)華府新桃園昆明花園黃金嘉園中低端住宅高端住宅主流住宅本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)差異化產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升產(chǎn)品品質(zhì)的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問(wèn)題宏觀市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)挖掘案例借鑒XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議案例選取標(biāo)準(zhǔn)：城市核心區(qū)；中小規(guī)模；中小戶型為主；高容積率區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先型項(xiàng)目北京萬(wàn)科公園5號(hào)深圳中城天邑成都首創(chuàng)A-Ztown案例研究——尋找城市插建型項(xiàng)目打造為區(qū)域高端的領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)深圳鴻翔花園XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議深圳福田中心區(qū)CBD邊緣，受90/70限制的中小戶型項(xiàng)目案例借鑒之中城天邑發(fā)展商：深圳市綠景地產(chǎn)位置：新洲路與新沙六街交匯處建筑類(lèi)型：高層住宅占地面積：33340.1m2總建筑面積：168744.39m2容積率：4.9主力戶型：一房（46-54平米）占總套數(shù)比25%，兩房（67-73平米）占總套數(shù)比30%，三房（97-141平米）占總套數(shù)比45%，受9070限制，少量拼合戶型銷(xiāo)售情況：當(dāng)前淡市之下銷(xiāo)售率為每周5-10套左右，均價(jià)22000元/平米本案CBDXX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒之中城天邑規(guī)劃設(shè)計(jì)：平面布局讓步戶型設(shè)計(jì)，最大化戶型居住功能價(jià)值中央景觀園林兩房三房三房一房?jī)煞恳环恳?guī)劃設(shè)計(jì)：平面布局讓步戶型設(shè)計(jì)，最大化戶型的居住功能中央景觀園林80%兩房享有完全園林景觀；80%兩房廳臥朝南；100%三房廳臥朝南；100%三房享有園林景觀；XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議三層架空2萬(wàn)平米純粹景觀園林空間，色彩結(jié)構(gòu)主義雙外立面案例借鑒之中城天邑三層架空荷蘭藝術(shù)家Mondrian色彩解構(gòu)主義雙立面Jezz格調(diào)園林XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)計(jì)：兩梯六戶,一房變兩房、兩房廳臥均朝南、三房南北通透案例借鑒之中城天邑48平米一房變兩房戶型方正實(shí)用，通風(fēng)采光佳；實(shí)用率高，臥室外凸窗贈(zèng)送；客廳外近7平米景觀陽(yáng)臺(tái)可改房陽(yáng)臺(tái)改一房凸窗規(guī)劃設(shè)計(jì)：平面布局讓步戶型設(shè)計(jì)，最大化戶型居住功能價(jià)值中央景觀園林兩房三房三房一房?jī)煞恳环拷?jīng)典兩房功能布局合理，通風(fēng)采光佳100%兩房臥室時(shí)尚凸窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)；80%兩房享有完全園林景觀；80%兩房廳臥朝南，盡享溫馨陽(yáng)光；50%兩房帶入戶花園，更多精彩生活；凸窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園凸窗XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議一房、兩房全部精裝修，800元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，三房不裝修控制總價(jià)案例借鑒之中城天邑XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議配套：酒店+商業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

吉之島大型商業(yè)加沿街街鋪，四星級(jí)綠景錦江商務(wù)酒店案例借鑒之中城天邑吉之島商業(yè)+沿街商鋪XX0402西安陜西置地唐延路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議中城天邑產(chǎn)品打造KPI體系案例借鑒之中城天