【我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策探究：以杭州市為例13000字（論文）】

我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策研究——以杭州市為例TOC\o"1-3"\h\u25993引言 421114一、房地產(chǎn)金融的概述 520169(一)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 530958(二)房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容 59208二、杭州房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀 621082(一)一手房市場(chǎng) 629921(二)二手房市場(chǎng) 64025(三)租賃市場(chǎng) 721917三、房地產(chǎn)投資金融行業(yè)發(fā)展中可能存在的一些問(wèn)題 810138(一)房地產(chǎn)金融體系仍不健全 820951(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大 1143391.信用風(fēng)險(xiǎn) 11324752.利率風(fēng)險(xiǎn) 11177583.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 1219278(三)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足 1220099(四)房地產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)仍然缺乏完善的配套自律法規(guī) 1224969五、房地產(chǎn)金融問(wèn)題的解決對(duì)策 1332629(一)逐步建立健全和加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系 1323020(二)合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 13169671.降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn) 1393792.降低銀行的利率風(fēng)險(xiǎn) 14254003.降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 143760(三)促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展 1419985(四)建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī) 149279六、房地產(chǎn)金融的展望 156068(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向健全 15646(二)由單一產(chǎn)品向多組合型轉(zhuǎn)化 1515599(三)房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展 1632195(四)監(jiān)管力度將會(huì)加強(qiáng) 162315參考文獻(xiàn) 16引言自杭州國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步進(jìn)入了快速健康發(fā)展的重要階段,是支撐杭州長(zhǎng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的資產(chǎn)構(gòu)成部分,其中更是與金融業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,發(fā)展成了房地產(chǎn)金融。作為二者的強(qiáng)強(qiáng)合體的房地產(chǎn)金融,在發(fā)展的過(guò)程中的研究必要性不言而喻。自杭州從1998年宣布取消社會(huì)住房分配,杭州的住房市場(chǎng)已進(jìn)入了全面開放住宅銷售快速發(fā)展的階段,特別是從2009年以來(lái),大量的資本從四面八方蜂擁而至的進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,導(dǎo)致了杭州房?jī)r(jià)突然上漲,各地的房地產(chǎn)業(yè)如雨后的春筍一樣紛紛冒起,隨后盡管各地紛紛出臺(tái)了各種監(jiān)管政策,但還是陷入了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的困境。自2020年以來(lái),杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了新時(shí)代,房?jī)r(jià)和市場(chǎng)趨向穩(wěn)定發(fā)展。2019年,盡管一些熱門城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有恢復(fù)的狀態(tài)甚至出現(xiàn)過(guò)熱的情況,但在中央政府的調(diào)控下,市場(chǎng)迅速平靜下來(lái)。隨著時(shí)間的流逝,房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)不再像過(guò)山車那般忽高忽低了,到了2019年,杭州大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是處在穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。由于杭州的房地產(chǎn)金融尚完善,仍存有缺陷,金融工具較少,市場(chǎng)效率不足及相關(guān)制度的制定也不完善,所以希望通過(guò)本課題對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行系統(tǒng)的分析研究,參考國(guó)外的先進(jìn)研究理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),綜合杭州的實(shí)際國(guó)情,剖析目前杭州房地產(chǎn)金融在發(fā)展中出現(xiàn)問(wèn)題的原因,然后在探索的過(guò)程中找到解決的辦法。一、房地產(chǎn)金融的概述(一)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系如今,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展,以往的住房和金融體系也發(fā)生了重大變化,房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)彼此的聯(lián)系越來(lái)越密切。首先,在社會(huì)金融業(yè)的高度重視下,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速健康發(fā)展,使得了房地產(chǎn)業(yè)和其他金融行業(yè)一樣也更加有賴于生產(chǎn)、交換、流通的各個(gè)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)業(yè)如果沒(méi)有社會(huì)金融業(yè)的大力幫忙,將舉步維艱,尤其特別是在目前的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理體制下,房地產(chǎn)業(yè)更加需要離不開社會(huì)金融業(yè)的大力幫忙。在發(fā)展金融業(yè)的參與和支持下,購(gòu)房者可以減少集資的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)提前買房的愿望,使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了流通作用以及消費(fèi)作用,為促進(jìn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)做出了極大地積極作用。除此之外,金融業(yè)還增加了多種金融工具如清算、信托、保險(xiǎn)等功能,其目的主要是為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)流通和消費(fèi)。其次,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)業(yè)也是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的提供了強(qiáng)大動(dòng)力。在房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展的相關(guān)活動(dòng)中,如個(gè)人購(gòu)房、開發(fā)商自籌資金、建設(shè)單位的融資等,都促進(jìn)了銀行的社會(huì)融資。由于房地產(chǎn)的增值和承受通貨膨脹的能力都比其他金融資產(chǎn)更為重要,這就衍生了商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)資產(chǎn)-房地產(chǎn)抵押貸款。金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新因房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了更多的發(fā)展選擇,如發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)債券和貸款證券化,增加了金融機(jī)構(gòu)的交易手段,促進(jìn)了金融市場(chǎng)的可持續(xù)和積極發(fā)展。以上概述出房地產(chǎn)公司與銀行建立了一榮俱榮一損俱損的關(guān)系,兩者的交織關(guān)系主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)公司根據(jù)貸款進(jìn)行創(chuàng)收,而銀行的快速發(fā)展也要靠以房地產(chǎn)貸款為主要的貸款業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。(二)房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)金融這一概念，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流通、售賣等環(huán)節(jié)中，利用貨幣流通與信用渠道所進(jìn)行的資金籌措、融資，以及其他的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融活動(dòng)的統(tǒng)稱。而房地產(chǎn)金融也和其商品屬性一樣，有著其獨(dú)有的特性，主要表現(xiàn)在以下的方面：1.房地產(chǎn)金融融資期限長(zhǎng)：房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般需要三年，甚至五六年的時(shí)間，較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，還面臨著建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)不確定性因素，因此其對(duì)于融資資金的占用時(shí)間很長(zhǎng)。而同時(shí)，以購(gòu)房者的個(gè)人房屋信貸來(lái)說(shuō)，房屋信貸是一種在較長(zhǎng)的期限內(nèi)，以分期的方式償還本金與利息的貸款方式，因此房地產(chǎn)融資不可避免的帶上了償還期較長(zhǎng)的這一特點(diǎn)。2.房地產(chǎn)融資金額大：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要建設(shè)一塊地產(chǎn)，從土地使用權(quán)“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的資格取得，到房產(chǎn)建設(shè)、開發(fā)，配套公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，房屋銷售費(fèi)用以及相關(guān)應(yīng)該繳納的稅，都需要大量的資金，少則幾千萬(wàn)元，多則數(shù)億；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在想要購(gòu)買一套房屋，往往也需要幾十上百萬(wàn)的紫荊，一般民眾往往選擇通過(guò)房屋信貸來(lái)籌措房屋的購(gòu)買資金。3.房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠：房地產(chǎn)的屬性決定了，房地產(chǎn)有著較強(qiáng)的保值增值，抵御通貨膨脹的特性，因此無(wú)論是銀行，還是其他的金融機(jī)構(gòu)，大都樂(lè)于向這樣安全的融資項(xiàng)目提供貸款，同時(shí)還可以獲得穩(wěn)定而高昂的收益。房地產(chǎn)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)由其經(jīng)營(yíng)任務(wù)的具體內(nèi)容等來(lái)決定其經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容,首先:積極籌措社會(huì)資金,包括房地產(chǎn)銀行存款,社會(huì)資本住房貸款儲(chǔ)蓄等,第二:逐漸走向便利化的抵押資金,包括房產(chǎn)抵押、個(gè)人房產(chǎn)抵押等;第三:抵押資金貸款清算,主要包括有房地產(chǎn)抵押貸款資金清算、房地產(chǎn)貸款儲(chǔ)備基金貸款清算等;第四:其他金融業(yè)務(wù),如對(duì)房地產(chǎn)的證券投資、信托、保險(xiǎn)、抵押房產(chǎn)貸款、通過(guò)證券代理機(jī)構(gòu)發(fā)行和公開發(fā)行各類不動(dòng)產(chǎn)投資證券、交易等。目前房地產(chǎn)金融的類型主要是商業(yè)銀行，商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的特征。（1）周期長(zhǎng)通常情況下，房地產(chǎn)貸款周期性較長(zhǎng)。從房地產(chǎn)開發(fā)上貸款看，其在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)一般需要三年到五年，這使得其貸款周期必然較長(zhǎng)；從購(gòu)房者的角度出發(fā)，現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)都已漲到了一定的高度，很多年輕人作為購(gòu)房的主力，其沒(méi)有足夠的存款用于一次性支付房款，因此，向商業(yè)銀行貸款成為了他們的最佳選擇，而向銀行貸款的還款年限可以長(zhǎng)達(dá)30年。因此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款期限通常比其他貸款長(zhǎng)。（2）金額高房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期投入到房屋的售賣需要大量的資金投入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)上會(huì)想商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，以應(yīng)對(duì)資金的短缺或運(yùn)營(yíng)資金不夠的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)開發(fā)商所需資金巨大，因此也決定了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)金額高的特點(diǎn)。當(dāng)一個(gè)樓盤開始銷售時(shí)，其房地產(chǎn)開發(fā)商需要前期工作資金的投入，當(dāng)樓盤完工后，又需要投入廣告宣傳費(fèi)用，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商還要面對(duì)突發(fā)的各種情況，如：國(guó)家住房政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好、天災(zāi)等難以預(yù)知的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商則需要通過(guò)各種手段渠道來(lái)籌措資金，以保證房屋建設(shè)的正常運(yùn)行。（3）風(fēng)險(xiǎn)多商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在個(gè)層面，即：政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。首先，政策性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自很多不可抗因素，我國(guó)政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)提出了多項(xiàng)政策，尤其表現(xiàn)在二套房的首付比例、貸款利率、還款年限等方面的政策，都在遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款活動(dòng)中，因政策性調(diào)整會(huì)使預(yù)期房地產(chǎn)收益與實(shí)際房地產(chǎn)貸款收益相背離，從而存在產(chǎn)生商業(yè)銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；其次，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自供求關(guān)系的變化。我國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)因?yàn)樾枨蟮脑龆喽蠞q較快，人們無(wú)法一次性付款買房，從而帶動(dòng)了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，但一旦出現(xiàn)樓市泡沫，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行利益受損；最后，商業(yè)銀行自身的操作風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其業(yè)務(wù)辦理和風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行管理，但在實(shí)際操作過(guò)程中，會(huì)因?yàn)槿藛T短缺或人員專業(yè)素養(yǎng)不足等因素產(chǎn)生貸款調(diào)查和貸后審核不嚴(yán)格的現(xiàn)象，從而使商業(yè)銀行面臨應(yīng)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。二、杭州房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)新政頻出，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)陡增從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)涉及大量產(chǎn)業(yè)，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著慣性的發(fā)展，考慮到市場(chǎng)監(jiān)管滯后，政府特別重視在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的相關(guān)措施，并及時(shí)發(fā)布。一般來(lái)說(shuō)，尋找適合自己的房地產(chǎn)開發(fā)政策是一種“研究制定貫徹落實(shí)“反復(fù)的過(guò)程，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未產(chǎn)生較大波動(dòng)的時(shí)候，很容易形成一個(gè)有效的監(jiān)管機(jī)制，影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者和服務(wù)。目前，由于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，政府已經(jīng)出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲，房地產(chǎn)貸款利率的提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他類型的貸款，三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次發(fā)行央行票據(jù)的流動(dòng)性緊縮。銀行系統(tǒng)也在使用土地，信貸投資規(guī)模、投資方向、稅收和等方面出臺(tái)多項(xiàng)措施。表3.1我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施調(diào)控階段階段性質(zhì)調(diào)控內(nèi)容評(píng)價(jià)第一階段明確政策導(dǎo)向針對(duì)放假全國(guó)大討論限制需求的主旋律第二階段調(diào)控起步提出調(diào)控房地產(chǎn)第三階段調(diào)控加速兩次提高存款準(zhǔn)備金率建設(shè)等部門對(duì)90平米70%解釋第四階段調(diào)控細(xì)化落實(shí)公布政策規(guī)范外資進(jìn)入各地出臺(tái)細(xì)則二手房交易征收所得稅但從目前的發(fā)展形勢(shì)，宏觀調(diào)控在抑制需求的同時(shí)，2016年的房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻值提升，嚴(yán)格了“資本”的游戲規(guī)則，但并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目的，甚至部分城市房?jī)r(jià)上漲依舊較快，從這個(gè)角度看，調(diào)節(jié)不果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管和房地產(chǎn)中國(guó)將加強(qiáng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更多的政策措施相繼出臺(tái)，這無(wú)疑會(huì)在生產(chǎn)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)面臨的正常生產(chǎn)運(yùn)行的影響，也對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重大影響，生產(chǎn)和業(yè)務(wù)安排以及商業(yè)銀行的預(yù)期收益將進(jìn)一步增加。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)突出近年來(lái)，隨著中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)指導(dǎo)和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾和問(wèn)題，解決物價(jià)穩(wěn)定住房市場(chǎng)運(yùn)作取得了明顯成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍還是比較強(qiáng)的，價(jià)格總體仍高。特別是在房地產(chǎn)方面，平均銷售價(jià)格仍在快速增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，容易導(dǎo)致價(jià)格的過(guò)度上漲和偏離其實(shí)際價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。在國(guó)際上，房地產(chǎn)價(jià)格比率通常用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)高。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，只有房?jī)r(jià)與一般家庭年收入的比率在3-6之間，才能形成有效的住房需求。也就是說(shuō)，國(guó)際上公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)是家庭年收入的3到6倍。房地產(chǎn)價(jià)格和增加商品房的空置，充分顯示了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱跡象明顯，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者將無(wú)法償還貸款，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值將大幅縮水，為房地產(chǎn)行業(yè)銀行系統(tǒng)無(wú)疑將遭受最大損失的金融支持。（三）房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，信用風(fēng)險(xiǎn)明顯房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一直處在較高水平，尤其是2013-2014年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量幾乎翻了一倍。圖3.1企業(yè)個(gè)數(shù)增長(zhǎng)折線圖房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)的參與者。根據(jù)圖3.1，每個(gè)參與房地產(chǎn)開發(fā)單位的資本流動(dòng)圖。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的轉(zhuǎn)移，除了自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，還承擔(dān)著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)顯著，風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重。房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長(zhǎng)，以及缺乏對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金，但房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足擴(kuò)張的需要，以貸款來(lái)進(jìn)行開發(fā)，如銀行貸款。通過(guò)各種手段的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在項(xiàng)目建設(shè)銀行按揭貸款（通常高估在建工程價(jià)值），投資建設(shè)單位形成新的債務(wù)，或者通過(guò)假按揭騙取銀行貸款。圖3.2房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源情況圖3.2中可看出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右的高位，在開發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金比重已占30%。第二，個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。目前，個(gè)人住房貸款違約率還比較低，但這并不意味著住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)很小。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款違約的抵押貸款8-10年后才開始出現(xiàn)，而中國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行是最近5-6年開始大規(guī)模發(fā)展，這表明，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是剛剛進(jìn)入個(gè)人按揭貸款開始出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的階段，并沒(méi)有進(jìn)入[3]違約高峰。但是，個(gè)人住房按揭貸款具有長(zhǎng)期性、強(qiáng)不確定性的特點(diǎn)，作為長(zhǎng)期消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)是逐年累積的，一旦房貸利率上升或下跌，個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。三、房地產(chǎn)投資金融行業(yè)發(fā)展中可能存在的一些問(wèn)題(一)房地產(chǎn)金融體系仍不健全當(dāng)前，在中國(guó)的主要房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購(gòu)買者的主要融資來(lái)源是信用貸款，而中國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍是銀行系統(tǒng)。目前中國(guó)的二級(jí)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)還在起步中，盡管銀行體系是中國(guó)房地產(chǎn)融資行業(yè)的重要主力軍，也無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)出售長(zhǎng)期住房抵押貸款，以免徒增金融風(fēng)險(xiǎn)。2014年一2021年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098.23億元，房地產(chǎn)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)總額中所占的比重不斷提高，已由2014年的19.53%上升到2021年的25.8(見表3.2，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯快于同期固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度(見圖3.1)，積極帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的增長(zhǎng)。表3.1杭州市歷年房地產(chǎn)投資額(億元)年份20142015201620172018201920202021固定資產(chǎn)498.15562.87655.81801.82955.671269.41609.92006.32房地產(chǎn)97.30112.51139.63196.67245.91327.89393.09517.73所占比重19.5319.9921.3024.5325.7325.8324.4225.80圖3.1杭州市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化圖資料來(lái)源:杭州統(tǒng)計(jì)年鑒2014-2021由2019年房地產(chǎn)的開發(fā)資金是慢慢爬升的，2019年杭州的房地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá)到了1560億元，2020年從1月到9月為止是1713億元，年均增長(zhǎng)率為8.0%。但是，杭州房地產(chǎn)生產(chǎn)隊(duì)伍良莠不齊，投資主體的資本實(shí)力、管理水平也不等，隨著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，國(guó)內(nèi)貸款所占份額持續(xù)下降，自籌資金所占份額持續(xù)上升。2021年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源以其他資金和國(guó)內(nèi)貸款為主數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)報(bào)告網(wǎng)2021杭州房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)存款占41%、利用外資幾乎為零、、其他資金有4%，自籌資金占大額則有55%。在國(guó)內(nèi)貸款中又細(xì)分為銀行貸款和非銀行貸款，股本則是自籌資金的主要部分，其他資金里包含存款和抵押?？梢钥吹贸鰜?lái)國(guó)內(nèi)銀行貸款占32%，但企業(yè)自籌資金里還有一部分是來(lái)自銀行貸款的，加上這一部分，國(guó)內(nèi)貸款的比例還是較重的，杭州的房地產(chǎn)金融體系落后于房地產(chǎn)行業(yè)是形成這種現(xiàn)象的根本原因。由于杭州二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍處于探索中，現(xiàn)在的融資渠道也比較局限，資金的流動(dòng)性較差，也難以分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指:在進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)做出了錯(cuò)誤的決定、管理出現(xiàn)問(wèn)題或者是外部環(huán)境的改變,都有可能造成財(cái)產(chǎn)、名譽(yù)的損失。同時(shí)杭州房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)遇到金融風(fēng)險(xiǎn)的情況就必不可免,目前主要的金融風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種:1.信用風(fēng)險(xiǎn)銀行等各類金融機(jī)構(gòu)最容易感到面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn),比如在銀行土地儲(chǔ)備抵押貸款中,因?yàn)閲?guó)有企業(yè)自行開發(fā)使用土地的主要資金來(lái)源大多數(shù)也都是向商業(yè)銀行貸款,還款的很多時(shí)候主要目的是支付土地轉(zhuǎn)入讓出時(shí)的成本,除之之外,還有其他的各種因素也都會(huì)直接導(dǎo)致這些土地讓出轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化,而且這些土地本身容易長(zhǎng)期受到市場(chǎng)價(jià)格的影響波動(dòng),可見銀行土地儲(chǔ)備貸款極易面臨受到征收違約金的風(fēng)險(xiǎn)。杭州的房地產(chǎn)貸款較高,如果土地貸款出現(xiàn)了問(wèn)題,則對(duì)銀行構(gòu)成更大的風(fēng)險(xiǎn)。其次,個(gè)人住房貸款消費(fèi)信貸也可能會(huì)違反規(guī)定,由于長(zhǎng)期個(gè)人住房消費(fèi)貸款的首次還款存續(xù)期限相對(duì)較長(zhǎng),如果在此期間同時(shí)借款人的實(shí)際收入,支出和整體財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化,則杭州商業(yè)貸款銀行很難及時(shí)確定長(zhǎng)期借款人的長(zhǎng)期住房還款承擔(dān)能力,對(duì)長(zhǎng)期借款人的信貸后續(xù)情況調(diào)查也比較困難,根據(jù)目前國(guó)際慣例,個(gè)人住房消費(fèi)貸款率的長(zhǎng)期違約金比率在銀行發(fā)放住房貸款后的3至8年內(nèi)仍然會(huì)持續(xù)上升，但是個(gè)人住房抵押貸款也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于出現(xiàn)失業(yè)、意外、死亡等因素導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)還款或者無(wú)法還款的違約風(fēng)險(xiǎn)。原因有很多，其中一個(gè)最主要的是因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款的期限一般比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)的長(zhǎng)達(dá)30年，在30年的還款過(guò)程中，借款人的償還能力發(fā)生變化的可能性不小，從而生成信用風(fēng)險(xiǎn)。截至2021年底，中國(guó)的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款額高達(dá)12744億元，比2014年增加了4318億元，漲幅超過(guò)了50%,不良貸款率也達(dá)到了1.67%，連續(xù)10個(gè)季度上升，這不得不引起警惕。,,杭州的長(zhǎng)期個(gè)人住房消費(fèi)貸款仍在持續(xù)上升,未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也增加了信用違約的風(fēng)險(xiǎn),個(gè)人住房貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)并不樂(lè)觀。2021年杭州銀行僅次級(jí)類貸款增長(zhǎng)，這點(diǎn)從關(guān)注類貸款遷徙率上升亦可看出。無(wú)論是對(duì)公還是個(gè)人，各類貸款的不良率均下降，從行業(yè)看，雖然是城商行，但房地產(chǎn)貸款仍然穩(wěn)居前列，是該行的第四大貸款行業(yè)，且房地產(chǎn)業(yè)不良率上升，從上年的2.79%上升至2021年的3.78%。該行稱，報(bào)告期末，公司房地產(chǎn)貸款中接近九成投向北京、上海、深圳及杭州地區(qū)，均有對(duì)應(yīng)項(xiàng)目或以土地、房產(chǎn)等抵押擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款撥備充足，期末撥備覆蓋率達(dá)到566.48%。除目前已分類為不良的部分貸款外，其余房地產(chǎn)貸款還本付息均正常。杭州銀行還表示，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加主要是由于個(gè)別經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款客戶受疫情影響，物業(yè)租金收入下降，公司從審慎管理角度下調(diào)其五級(jí)分類。期末公司分類為不良的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款利息支付正常，抵押物充足且抵押物價(jià)值均能覆蓋貸款本息，相關(guān)撥備計(jì)提充足。2.利率風(fēng)險(xiǎn)杭州目前大多數(shù)的個(gè)人住房貸款辦理期限都應(yīng)該是較長(zhǎng)的,在《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》里,規(guī)定在同一個(gè)時(shí)期里的個(gè)人抵押貸款利率會(huì)比其他貸款利率低,而且杭州的商業(yè)銀行都把存款和貸款的分配作為其收入的來(lái)源,與此同時(shí),利率風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行所面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題,存款利率提高,則商業(yè)銀行會(huì)受到嚴(yán)重的利息損失。據(jù)央行的規(guī)定，當(dāng)利率下調(diào)的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)中的長(zhǎng)期存款資金的利率不跟隨變化，而是按存入時(shí)約定的利率執(zhí)行。如果貸款利率下降，但是長(zhǎng)期存款利率不變，貸款的收益下降，有遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能有效益的風(fēng)險(xiǎn)。住宅貸款的期限往都是20年30年，其他房地產(chǎn)方面的貸款期限也比較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)利率變化越頻繁，變化越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就越大。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款的主要特點(diǎn)是貸款的數(shù)目較大、還款期限較長(zhǎng),還經(jīng)常受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策波動(dòng)而波動(dòng)。當(dāng)前,杭州商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款所占比例較高。"短期存款和長(zhǎng)期貸款"現(xiàn)象使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不均,流動(dòng)性的比例占了40%，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的增加也逐步明顯,參考國(guó)際的經(jīng)驗(yàn),如果銀行信貸資產(chǎn)中房地產(chǎn)貸款總額達(dá)到30%時(shí),會(huì)更加加深銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被完全披露或者其債務(wù)鏈被完全中斷,都會(huì)直接導(dǎo)致中國(guó)商業(yè)投資銀行繼續(xù)面臨各種違約性的風(fēng)險(xiǎn),而后果也將更加嚴(yán)重,杭州的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍存在著較高的問(wèn)題。(三)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足由于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品沒(méi)有新穎的創(chuàng)新,在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家中,他們開發(fā)了不同類型的貸款,在初級(jí)市場(chǎng)上，資金的最終需求者即住房購(gòu)買者和房地產(chǎn)開發(fā)商，通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購(gòu)房和開發(fā)房地產(chǎn)所需的資金，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)吸收住宅儲(chǔ)蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來(lái)源。初級(jí)市場(chǎng)上主要的融資方式就是住宅抵押貸款。在發(fā)達(dá)國(guó)家，抵押貸款是占主導(dǎo)地位的住房信貸方式，大量抵押貸款的發(fā)行極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)消費(fèi)，提高了住房擁有率，1993年，美國(guó)未清償?shù)淖≌盅嘿J款是GDP的54%，英國(guó)是52%,香港是3190。美國(guó)是房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)發(fā)展得最完善的國(guó)家，在美國(guó)，房地產(chǎn)抵押貸款主要有以下的種類:(1)按有無(wú)保險(xiǎn)，分為有保險(xiǎn)的抵押和普通抵押。(2)按抵押貸款的利率和還款方式的不同，可分:A、標(biāo)準(zhǔn)固定利率抵押貸款B、可變利率抵押貸款C、其他抵押貸款。原因是為了迎合房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者他們貸款的不同需求,同時(shí)也是為了對(duì)應(yīng)不同房地產(chǎn)公司和購(gòu)買者購(gòu)買的實(shí)際情況,而且組合型的貸款還降低了風(fēng)險(xiǎn),不但加強(qiáng)了人性化的服務(wù),而且也進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融能快速有效地發(fā)展,得益于發(fā)達(dá)國(guó)家不斷地發(fā)展、創(chuàng)新金融工具。和發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)比,杭州房地產(chǎn)金融工具大多數(shù)遵循了傳統(tǒng)方法,杭州房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道單一，沒(méi)有形成多元化規(guī)范化的工具體系。房地產(chǎn)融資主要包括直接融資和間接融資。直接融資主要指企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票和債券在資本市場(chǎng)獲得資金，間接融資指企業(yè)通過(guò)銀行信貸獲得資金的方式。此外還包括一些其他的融資渠道，例如投資信托基金、海外融資等等。這樣的產(chǎn)品占比達(dá)到了近30%。在這方面的創(chuàng)新較少,缺乏金融工具創(chuàng)新的意識(shí),這些現(xiàn)象反映出杭州要提高房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)水平,在發(fā)展中縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距。(四)房地產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)仍然缺乏完善的配套自律法規(guī)目前,杭州房地產(chǎn)開發(fā)金融市場(chǎng)仍不規(guī)范,出現(xiàn)了開發(fā)商借錢不還,或者是一直拖欠的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象屢屢發(fā)生。還有一些典型購(gòu)房者的商業(yè)信用規(guī)范觀念很弱,導(dǎo)致頻繁地會(huì)出現(xiàn)有人違反購(gòu)房合同,違反紀(jì)律法規(guī),拖欠債務(wù)和欺詐等行為。上述各種不利影響現(xiàn)象的不斷發(fā)生,嚴(yán)重影響了目前杭州房地產(chǎn)融資市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)正?；桶踩倪\(yùn)行,主要形成原因之一是目前杭州房地產(chǎn)融資金融市場(chǎng)缺乏完善的配套自律法規(guī)。雖然政府和有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和公告,并有效的防范了房地產(chǎn)金融在發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn),但是創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,仍存在許多缺陷。例如,杭州目前的房地產(chǎn)貸款抵押法——《擔(dān)保法》,對(duì)抵押住房貸款的具體描述就比較模糊,而且在銀行住房貸款使用管理過(guò)程中、房屋抵押管理上、以及發(fā)生住房貸款違約后如何及時(shí)處理抵押房屋貸款等這些問(wèn)題上沒(méi)有很明理的具體規(guī)定,如果這些信貸問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)的加以控制和管住,則住房銀行貸款資金的使用安全性和資金流動(dòng)性就會(huì)得不到有效保障。五、房地產(chǎn)金融問(wèn)題的解決對(duì)策(一)逐步建立健全和加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的前提,建立完善的、多層次的房地產(chǎn)金融體系是十分重要的。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)管理體系主要分為有三大組成部分:專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu),專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)以及能夠提供專業(yè)融資的其他金融機(jī)構(gòu)。所以杭州當(dāng)然可以充分借鑒國(guó)外在的成功經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)金融中的兩個(gè)主體，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，都必須規(guī)范自身的經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)操作的監(jiān)督，落實(shí)業(yè)務(wù)人員的責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)管。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，把誠(chéng)信貫穿在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，堅(jiān)持過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量;不得誘導(dǎo)欺騙消費(fèi)者，要嚴(yán)格按照企業(yè)操作規(guī)范進(jìn)行合理合法開發(fā)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益;要接受政府部門的監(jiān)管和全體民眾的監(jiān)督，通過(guò)塑造一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)文化提升企業(yè)的品牌，以得到市場(chǎng)和民眾的認(rèn)可。房地產(chǎn)企業(yè)不得通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，不得通過(guò)假按揭和零首付等手段套取銀行貸款，不得以虛假證明、虛假財(cái)務(wù)信息騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款。金融機(jī)構(gòu)，特別是商業(yè)銀行，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，遵守審批流程，完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為，加強(qiáng)盡職調(diào)查，注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化貸后管理，防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行對(duì)不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)和流程要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，要對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行操作程序培訓(xùn)和考核，專門設(shè)立風(fēng)控部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，并且完善貸后管理。要建立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)各類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類監(jiān)測(cè)。通過(guò)各種征信系統(tǒng)和機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款人的信用評(píng)級(jí)要保持實(shí)時(shí)更新。對(duì)不同的房地產(chǎn)貸款要進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，建立部門之間的聯(lián)合會(huì)議制度對(duì)有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，要建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警界限指標(biāo)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行分級(jí)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)亮燈制度。要不斷加快培育發(fā)展一些專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu),同時(shí)也一定要積極鼓勵(lì)非專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)和能夠提供專業(yè)融資的其他金融機(jī)構(gòu)的融合發(fā)展,慢慢的我們建立了一起更加成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)管理體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系越健全和越加完善,不僅有利于房地產(chǎn)貸款來(lái)源的多樣化,而且房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展將變得更具有競(jìng)爭(zhēng)性和高效性的。(二)合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)1.降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)如果不盡快采取辦法解決房地產(chǎn)金融活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融活動(dòng)會(huì)繼續(xù)受到影響,在當(dāng)前情況下,適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控將有助于防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。政府部門可征求行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見,制定相關(guān)的行業(yè)政策,并為推動(dòng)發(fā)展的項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)金融業(yè)的監(jiān)督,嚴(yán)格審查和批準(zhǔn)程序,監(jiān)督高風(fēng)險(xiǎn)貸款的發(fā)放,不允許對(duì)不符合要求標(biāo)準(zhǔn)并違反規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者批準(zhǔn),用以上措施來(lái)防止房地產(chǎn)金融活動(dòng)中的發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。2.降低銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量和比例控制，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的比例掌握在合理的范圍內(nèi)，嚴(yán)禁流動(dòng)資金貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，嚴(yán)格控制高檔寫字樓、酒店性質(zhì)的貸款，對(duì)適合高收入人群購(gòu)買的高檔住宅、寫字樓、公寓等，在貸款利率上進(jìn)行適當(dāng)上浮，而對(duì)廣大群眾大量需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取利率下浮，以此來(lái)促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的中、低檔住宅。嚴(yán)格控制高檔寫字樓、酒店性質(zhì)的貸款，加強(qiáng)專項(xiàng)管理，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求的分析研究和項(xiàng)目的評(píng)估，防止出現(xiàn)高檔商業(yè)設(shè)施的積壓、閑置。嚴(yán)格限制地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)炒買炒賣土地、圈地的投機(jī)行為。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、實(shí)力、自有資金比例、建設(shè)項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性審查，禁止對(duì)不符合信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。在杭州,商業(yè)銀行在利率方面有著較大的獨(dú)立自主權(quán),所以我們可以從房地產(chǎn)不同的性質(zhì),在融資的前提要求和融資的成本上實(shí)行差異化的房地產(chǎn)住房貸款抵押政策。比如說(shuō)對(duì)待不同項(xiàng)目申請(qǐng)的貸款提供不同的利率,如建設(shè)項(xiàng)目較優(yōu)的申請(qǐng)貸款時(shí),向其提供較好的利率;對(duì)建設(shè)項(xiàng)目一般的提供一般的利率,而且要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)這方面的管理,制定規(guī)范的政策,促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)向更穩(wěn)健的方向發(fā)展。3.降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上世紀(jì)最有代表性的金融創(chuàng)新是資產(chǎn)證券化,它能有效的防止銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住宅貸款抵押資產(chǎn)是長(zhǎng)期、流動(dòng)性較小的銀行信貸資產(chǎn)交易,銀行個(gè)人資產(chǎn)和企業(yè)債務(wù)因房地產(chǎn)抵押金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的迅速健康發(fā)展從而加劇了矛盾,隨著銀行資產(chǎn)抵押證券化的不斷出現(xiàn),讓部分銀行的長(zhǎng)期抵押資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得以有效釋放,這大大減輕了對(duì)短期銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的控制壓力,對(duì)解決資產(chǎn)與負(fù)責(zé)之間的問(wèn)題頗有成效。今年以來(lái)，杭州房貸利率多次下調(diào)。相比去年最高點(diǎn)首套6.3%的利率，現(xiàn)在已普遍降至首套5.25%，四大行更是來(lái)到首套5.0%左右的低水平利率。首套房貸利率降至5.0%今年以來(lái)，房貸利率的下降已成為大趨勢(shì)，杭州的房貸利率也是每月一降。本周，四大行又帶頭降房貸利率。首套5.0%，二套5.25%。但本輪下調(diào)，目前是針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行，后續(xù)有希望全面放開。房貸利率重回一年前經(jīng)過(guò)近一年一次次房貸利率的下調(diào)——春節(jié)前，杭州幾家主流銀行的房貸利率首套5.9%，二套6%；春節(jié)后，就降到首套5.65%左右，二套5.85%的水平；到了3月中，首套5.3%，二套5.5%。杭州房貸利率，可以說(shuō)基本重回一年前的水平，明顯可以感覺到，買房成本在持續(xù)降低。二手房方面，針對(duì)二手房商貸目前首套利率更是降到4.7%，二套沒(méi)變，為5.25%。利率市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢不利于商業(yè)銀行增加收益。目前銀行從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，一般是以盡量縮短貸款期限、降低貸款成數(shù)的方式防范風(fēng)險(xiǎn)。但是，從“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，的角度考慮，銀行還應(yīng)盡量利用貸款定價(jià)即利率的浮動(dòng)權(quán)，根據(jù)客戶經(jīng)營(yíng)狀況適當(dāng)上浮利率，增加銀行的貸款收益。(三)促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展針對(duì)當(dāng)前杭州房地產(chǎn)商業(yè)金融目前的實(shí)際發(fā)展形勢(shì)現(xiàn)狀,我們提出要繼續(xù)加快開發(fā)創(chuàng)新住房金融工具的應(yīng)用步伐,發(fā)展豐富多樣化的住房金融服務(wù)產(chǎn)品,根據(jù)不同消費(fèi)者的多樣消費(fèi)要求,劃分為幾種細(xì)分市場(chǎng),根據(jù)這些細(xì)分市場(chǎng)形成層次化的金融產(chǎn)品系統(tǒng)。由于杭州的投資渠道有限,僅僅是靠政府出臺(tái)的政策無(wú)法從源頭上解決問(wèn)題?？梢愿鶕?jù)中國(guó)消費(fèi)者不同的信托風(fēng)險(xiǎn)投資偏好,發(fā)展不同的信托金融投資產(chǎn)品,如中國(guó)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)信托投資債券基金(reits)、住房抵押支持證券(MBS)等,還要鼓勵(lì)民間資本樂(lè)意加入到房地產(chǎn)活動(dòng)中,為房地產(chǎn)開發(fā)提供有效的資金。這樣才能合理分配資源,提高效率,讓房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向更加美好的未來(lái)。(四)建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜、瞬息萬(wàn)變、日新月異，原有的法律法規(guī)必然無(wú)法完全規(guī)定規(guī)范到房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的方方面面。因此非常有必要建立健全并實(shí)時(shí)完善房地產(chǎn)金融的法律體系，從多方面規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和開發(fā)，在執(zhí)法上提供更多的借鑒性和覆蓋性，從嚴(yán)監(jiān)管。首先，應(yīng)當(dāng)制定一部專門的房地產(chǎn)金融法律或者是規(guī)定。從制度上確認(rèn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的地位，制定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)范，規(guī)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不同成員的權(quán)利和義務(wù)，并以之為處理房地產(chǎn)金融市場(chǎng)各類問(wèn)題的依據(jù)，切實(shí)保證法律的針對(duì)性和可操作性。要加強(qiáng)對(duì)公積金管理的立法。中國(guó)現(xiàn)行的公積金管理是依據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金管理部門屬于地方政府下屬的事業(yè)單位，使得公積金的管理比較混亂，違規(guī)發(fā)放和挪用公積金的情況時(shí)有發(fā)生。通過(guò)立法，以法律的形式明確公積金管理的政府部門，規(guī)定公積金發(fā)放、管理的各種規(guī)范，制定對(duì)應(yīng)的監(jiān)管和處罰事項(xiàng)，比行政條例更具有強(qiáng)制性和規(guī)范性，以更好的保障公積金制度，保證資金安全。進(jìn)一步完善《商業(yè)銀行法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《擔(dān)保法》等房地產(chǎn)金融相關(guān)法律，對(duì)于房地產(chǎn)籌融資的各個(gè)環(huán)節(jié)要做好針對(duì)性規(guī)范。并對(duì)于新出現(xiàn)的金融創(chuàng)新工具和渠道要加以監(jiān)督和管理，做到前瞻性立法，未雨綢繆，防患于未然，切實(shí)有效降低房地產(chǎn)金融法制方面的風(fēng)險(xiǎn)。六、結(jié)論不管是房地產(chǎn)市場(chǎng)亦或是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，兩者對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了不可替代的作用。近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷飆升，導(dǎo)致我國(guó)的空房數(shù)量也在不斷的增加，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在今后的發(fā)展中將會(huì)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此無(wú)論對(duì)于哪一種房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的問(wèn)題，我們都應(yīng)該樂(lè)觀面對(duì)，積極找出解決辦法。各大房地產(chǎn)部門也要相互了解，改變?cè)締我坏娜谫Y思路，尋求多元化發(fā)展。國(guó)家也要完善各項(xiàng)法律法規(guī)，以加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，企業(yè)和國(guó)家共同努力為房地長(zhǎng)金融市場(chǎng)的良好發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。眾所周知,杭州的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還在發(fā)展的道路上,,一級(jí)市場(chǎng)目前的狀態(tài)是工具單一、利率固定,二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展仍在探索中。雖然目前杭州房地產(chǎn)融資金融服務(wù)產(chǎn)品仍然存在許多種類相對(duì)較少的存在問(wèn)題,但是通過(guò)不斷地創(chuàng)新嘗試、不斷地探索發(fā)展,日后一種以民營(yíng)銀行貸款業(yè)務(wù)為主的房產(chǎn)融資服務(wù)結(jié)構(gòu)將逐漸地轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N多元化的房產(chǎn)融資服務(wù)結(jié)構(gòu),除信貸外,各種融資渠道的選擇將會(huì)增大,直接融資的環(huán)境將會(huì)大大的改善,到那時(shí),我們將會(huì)看到投資基金,銀行信貸和房地產(chǎn)信托在金融市場(chǎng)上齊頭并進(jìn)。參考文獻(xiàn)[1]SongWK,LeeHC.Areal-estatefinanceapproachonpricingduty-freeleasing:understandingconflictsatKorea'sIncheonInternationalAirport[J].CurrentIssuesinTourism,2019(3):1-6.[2]OoiJ,LindenthalT,LingDC.2019–2020RealEstateFinance&InvestmentSymposium[J].TheJournalofRealEstateFinanceandEconomics,2020.[3]韓伯棠,程嘉許,周畢文.商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析研究[