天津市房地產(chǎn)開發(fā)綜合項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)流程

天津市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作步驟選址：土地信息搜集：經(jīng)過地方政府關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)推薦，土地部門、招商引資部門信息公布等方法搜集土地出讓信息。1）土地一級開發(fā)及市場：A.土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、賠償，并進(jìn)行合適市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達(dá)成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓過程。開發(fā)步驟：（一）原土地全部者或使用者在取得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）經(jīng)過土地預(yù)審項(xiàng)目，依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地貯備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案關(guān)鍵包含：待貯備開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物情況、貯備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方法等。（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案項(xiàng)目上由市國土局會同市發(fā)展改革、計(jì)劃、建設(shè)、交通、環(huán)境保護(hù)等部門參與聯(lián)審會，經(jīng)過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市計(jì)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)境保護(hù)等條件提出標(biāo)準(zhǔn)意見。（五）經(jīng)過聯(lián)審會項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1、土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地貯備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中經(jīng)過招標(biāo)方法選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地貯備開發(fā)成本2%。以招標(biāo)方法確定開發(fā)企業(yè)后，土地貯備機(jī)構(gòu)應(yīng)該和中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽署土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、經(jīng)過招標(biāo)方法選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理計(jì)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包含土地貯備開發(fā)估計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于估計(jì)成本8%。經(jīng)過招標(biāo)方法確定開發(fā)企業(yè)后，土地貯備機(jī)構(gòu)應(yīng)該和中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽署土地一級開發(fā)委托協(xié)議（六）土地貯備開發(fā)實(shí)施單位向市計(jì)劃部門辦理計(jì)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，包含交通、園林、文物、環(huán)境保護(hù)和市政專業(yè)部門，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求辦理對應(yīng)手續(xù)(七)假如開發(fā)項(xiàng)目包含新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)，土地貯備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并取得市人民政府同意。（八）在取得市人民政府同意文件后由土地貯備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按要求負(fù)擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)成協(xié)議要求3、依據(jù)委托協(xié)議支付對應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地貯備庫盈利模式：1、工程總承包模式土地一級開發(fā)企業(yè)接收土地整理貯備中心委托，根據(jù)土地利用總體計(jì)劃、城市總體計(jì)劃等，對確定存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。市土地貯備中心根據(jù)總建設(shè)成本一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市要求利潤率不高于估計(jì)成本8％）2、利潤分成模式重慶市土地一級開發(fā)采取是這種方法，土地一級開發(fā)企業(yè)接收土地整理貯備中心委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地以后，土地貯備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間根據(jù)一定百分比進(jìn)行分成3、土地賠償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成要求土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地貯備中心并不是給現(xiàn)金計(jì)算，而是給開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為賠償（可能需要走形式上招拍掛）。此種方法利潤率會高于第一個模式，不過對于企業(yè)現(xiàn)金流壓力會比較大B.土地一級市場：即房地產(chǎn)一級市場是指國有土地交易市場，全國全部土地全部歸國家全部。國家以土地全部者身份，將國有土地使用權(quán)，按土地交易價格，出讓或轉(zhuǎn)讓（批租），并關(guān)鍵由市、縣政府部門壟斷實(shí)施，其它部門無權(quán)出讓或批租。是土地使用權(quán)出讓市場，即國家經(jīng)過其指定政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者市場，出讓土地，能夠是生地，也能夠是經(jīng)過開發(fā)達(dá)成“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷場。2）土地二級開發(fā)及市場：A.土地二級開發(fā)：土地使用者將達(dá)成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易過程。包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，即：房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子，然后出售、租賃、抵押等屬于二級開發(fā)。開發(fā)步驟：項(xiàng)目決議階段發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆能夠形成書面決議文件）。項(xiàng)目可行性研究并出具可行性研究匯報(bào)（項(xiàng)目可行性研究教授會包含律師，房地產(chǎn)市場分析師，環(huán)境評定師，會計(jì)師，稅務(wù)師等），可行性關(guān)鍵分為三方面可行性投資收益可行性，大致性可行性方案和具體可行性論證方案，其中包含法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕資金確保，對于房地產(chǎn)開發(fā)決議階段前期可能項(xiàng)目融資或其它融資方法，律師早期即能夠介入項(xiàng)目。前期準(zhǔn)備階段1、向土地管理部門取得《土地使用權(quán)證》：其方法包含劃撥，出讓，吞并收購，招，拍，掛方法等等，必需符正當(dāng)律要求。其中包含眾多協(xié)議審查，文件報(bào)批立案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｎ}拆遷管理部門取得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》：拆遷過程中包含程序，方法，文件取得，拆遷安置賠償協(xié)議等等，全部應(yīng)有律師介入。3、計(jì)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)計(jì)劃部門取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件，《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》隨即憑以上一書一證取得，《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》《建和設(shè)用地同意書》同時取得《建設(shè)用地劃撥決定書》或簽署《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》（依據(jù)土地取得方法不一樣），然后到地籍辦理《國有土地使用權(quán)證》拆遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建筑計(jì)劃方案同意意見書》。隨即申辦《建設(shè)工程計(jì)劃許可通知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還包含到很多費(fèi)用收據(jù)和證實(shí)，應(yīng)妥善保留。4、項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請，《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請表》，保留對應(yīng)收費(fèi)憑證，充足準(zhǔn)備申請投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽署確定書，并立即簽訂招標(biāo)投標(biāo)協(xié)議。B.土地二級市場：即房地產(chǎn)二級市場是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），在該地塊土地上建造好建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物全部權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費(fèi)者。二級市場也指新建造好第一次上市出售房屋，就是房產(chǎn)增量市場。二級市場也包含土地二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。也是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租市場。即通常指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包含土地二級市場，即土地使用者將達(dá)成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易市場。C.土地三級市場：即房地產(chǎn)三級市場指房地產(chǎn)商品全部者（企業(yè)、單位和個人），將取得一定年限土地使用權(quán)和房產(chǎn)全部權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出售交換、交易市場項(xiàng)目市場調(diào)研：房地產(chǎn)調(diào)研是項(xiàng)目策劃和決議基礎(chǔ)，是利用科學(xué)方法，有目標(biāo),有計(jì)劃地搜集,整理和企業(yè)市場營銷相關(guān)多種情報(bào),信息和資料，在調(diào)查基礎(chǔ)上對搜集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析,判定，為企業(yè)營銷決議提供依據(jù)信息管理活動。房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特點(diǎn)商品對象，對相關(guān)市場信息進(jìn)行系統(tǒng)搜集,整理,統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和估計(jì)，并最終為營銷決議服務(wù)專業(yè)方法，是經(jīng)過市場摸底、問卷、走訪、調(diào)查等方法采集信息，而且進(jìn)行匯總、整理、分析、研究，提出項(xiàng)目開發(fā)提議。房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定商品對象，對相關(guān)市場信息進(jìn)行系統(tǒng)搜集、整理、統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和估計(jì)，為決議者們了解房地產(chǎn)市場變動趨勢，制訂企業(yè)營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考和提議。因?yàn)橥恋睾头课荨安粍有浴保康禺a(chǎn)市場調(diào)查有很深地域特征和專指性。我們對房地產(chǎn)市場切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個樓盤)到線、面(區(qū)域98市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不停循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。一、點(diǎn)——單個樓盤對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查基礎(chǔ)，它不不過新進(jìn)職員接觸房地產(chǎn)知識第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接路徑。單個樓盤市場調(diào)查通常包含以下五大項(xiàng)：第一項(xiàng)是分析樓盤地理位置。大方面講，就是分析樓盤區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特征(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院小區(qū)等)；了解區(qū)域交通情況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；因或公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小方面講，就是樓盤地塊大小形狀，所處位置，它東西南北鄰居是誰?它進(jìn)出道路怎樣?是否臨街……等等。和其它商品不一樣，樓盤地理位置是樓盤不可分離關(guān)鍵原因，它優(yōu)劣是否，往往決定了樓盤大部分價值。第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品。這是樓盤市凋主體部分，關(guān)鍵在于了解樓盤土地、總建面積，產(chǎn)品類別和計(jì)劃，建筑設(shè)計(jì)和外觀，總建套數(shù)和房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是了解樓盤基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握所以而產(chǎn)生種種改變。產(chǎn)品原因中有一尤其項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品關(guān)鍵組成，它就是我們常說企業(yè)組成，即知道樓盤投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等關(guān)鍵事項(xiàng)負(fù)擔(dān)企業(yè)是誰?她們資質(zhì)怎樣?相互間是怎樣合作?……，從而評定樓盤資信度。第三項(xiàng)是剖析價格組合。即產(chǎn)品單價、總價和付款方法。市場中，往往有很多價格方面促銷活動，但萬變不離其宗，其最終究結(jié)于價格組合三個方面。剖析價格組合并了解其利用策略是市場調(diào)查最吸引人地方。第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告關(guān)鍵訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)施效果等等。第五項(xiàng)是銷售實(shí)施。這是最關(guān)鍵地方，首先是指銷售點(diǎn)選擇，人員配置，業(yè)務(wù)實(shí)施……，其次則是指什么樣房型最好賣?什么樣總價最為市場所接收?吸引用戶最關(guān)鍵地方是什么?購房用戶群有什么特征……，全部這一切全部是市場調(diào)查所應(yīng)該了解。其中銷售情況是個果，其它多個方面全部是因，了解因果，分析其中緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作全部內(nèi)涵。二、線和面——區(qū)域市場對單個樓盤詳盡了解以后，能夠著手區(qū)域市場調(diào)查和分析。區(qū)域市場調(diào)查和分析，關(guān)鍵包含區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展計(jì)劃這三方面原因綜合分析。區(qū)分于單個樓盤地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體分析和宏觀評定。如上海虹橋開發(fā)區(qū)崛起，經(jīng)過區(qū)域分析便可得悉，它是和虹橋飛機(jī)場至市中心良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)發(fā)展計(jì)劃是分不開。區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵包含了解和分析在某個特定區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品共同性和特異點(diǎn)，和它們市場反應(yīng)強(qiáng)弱緣由。如某區(qū)域樓盤，在大家全部是住宅，全部是一樣價格，全部是一樣品質(zhì)情況下，其中一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析地方。需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購置力水平，用戶需求結(jié)構(gòu)和特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣癖好……，需求特征是從用戶角度對產(chǎn)品一個審閱，把握需求特征是不停創(chuàng)新動力和源泉。區(qū)域市場分析是建立在單個樓盤詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上。要寫好區(qū)域市場分析匯報(bào)，首先應(yīng)該具體調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，以后以這個樓盤所在街道為延伸區(qū)，將整個街道全部樓盤調(diào)查仔細(xì)。最終，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別具體調(diào)查周圍各條街道樓盤情況……，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不停比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場情況便會了如指掌。三、體——宏觀環(huán)境對點(diǎn)、線、面把握是市場調(diào)查主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)深刻了解，才可能將房地產(chǎn)市場調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場體(宏觀環(huán)境)包含政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際情況等各方面原因。政治社會政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定情況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽略政治原因。經(jīng)濟(jì)原因經(jīng)濟(jì)原因是全部房地產(chǎn)宏觀原因中，對企業(yè)和個人最為顯現(xiàn)，最為直接原因。它包含國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，財(cái)政收支和物價，人口數(shù)量和消費(fèi)，居民收入和儲蓄……等多種原因，如1997年存款利率幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意作用就是顯而易見，房地產(chǎn)市場也所以幾起波瀾。行政法規(guī)行政法規(guī)關(guān)鍵包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市計(jì)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對商品房銷售市場影響就是顯而易見。還有土地增值稅，它落實(shí)實(shí)施也是一把雙刃劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn)；限制過少，投機(jī)暴利行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)損害也不可低估。國際情況國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境怎樣，對房地產(chǎn)影響不容忽略。如1997年末發(fā)生東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響中國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國周圍國家貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，她在作出決議之前，肯定就會對人民幣未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段相對成本作一評定。在勢態(tài)還未明朗時候，她肯定裹足不前?？偠灾c(diǎn)、面(線)、體組成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基礎(chǔ)框架，它融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究有效路徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正市場教授。房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)務(wù)步驟調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)工作室市場調(diào)研和專業(yè)性市場調(diào)研企業(yè)調(diào)研不一樣，不是一個靜態(tài)、描述性和系統(tǒng)性調(diào)研，而是一個為我們獨(dú)特策劃創(chuàng)意提供印證、刺激和支持調(diào)研。1.帶著問題調(diào)研：項(xiàng)目總監(jiān)應(yīng)在調(diào)研開始3天內(nèi)提出項(xiàng)目開發(fā)所要處理問題，有了問題，就有方向。2.有目標(biāo)地進(jìn)行調(diào)研:帶著朦朧創(chuàng)意，如可能成立理念、定位、經(jīng)營思緒和方向等。調(diào)研過程中有開始構(gòu)思多個可能性方案。一旦有框架性想法，就開始嘗試論證。不過在全方面深入調(diào)研工作結(jié)束前千萬別停留在這一個框架構(gòu)想上。3.20/80法則：時間和精力用于關(guān)鍵問題上，不求系統(tǒng)全方面，但求在關(guān)鍵問題上關(guān)鍵突破。抓住關(guān)鍵人物，尤其是要和老板深入溝通。同時重視和專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)溝通，盡可能占有她們信息。4.“順瓜摸藤”法則：重視考察當(dāng)?shù)貥潜P開發(fā)推廣水平，以“順瓜摸藤”方法從多種開發(fā)和營銷現(xiàn)象中尋求本質(zhì)——為何會這么做？其目標(biāo)是什么？效果又怎樣？這種市場效果反應(yīng)出消費(fèi)者怎樣心態(tài)？調(diào)研制度1、每日例會制度：當(dāng)日事當(dāng)日畢，當(dāng)日調(diào)查當(dāng)日研究，每晚舉行小組例會，由項(xiàng)目責(zé)任人主持。2、調(diào)研日志制度：每日例會以后形成文字結(jié)論（關(guān)鍵點(diǎn)），指定專員錄入手提電腦，并以電子郵件發(fā)送到工作室策劃總部。3、晝考夜談：白天室外實(shí)地考察，晚上室內(nèi)訪談，以最緊湊時間完成調(diào)研。調(diào)研步驟調(diào)研基礎(chǔ)動作可分為以下多個步驟：1.前期基礎(chǔ)準(zhǔn)備。索要企業(yè)和項(xiàng)目標(biāo)背景資料，并經(jīng)過多種信息渠道（包含上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域（城市）、企業(yè)信息搜集和分析。2.組建項(xiàng)目團(tuán)體，進(jìn)行人員分工，確定調(diào)研計(jì)劃，和用戶溝通聯(lián)絡(luò)。向用戶方提交包含項(xiàng)目、企業(yè)、市場和相關(guān)行業(yè)資料信息清單和訪談對象清單。3.進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場，用1天左右時間快速對企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行粗略摸底，和用戶（關(guān)鍵是老板）溝通，明確關(guān)鍵問題，調(diào)整調(diào)研計(jì)劃。4.調(diào)查。成文資料、訪談和實(shí)地考察相結(jié)合，每日小結(jié)，形成份析關(guān)鍵點(diǎn)和問題關(guān)鍵點(diǎn)。5.研究。小組內(nèi)部交流，和用戶高層經(jīng)理交流，深入明確調(diào)研結(jié)論。6.補(bǔ)充調(diào)研。7.撰寫調(diào)研匯報(bào)。調(diào)研基礎(chǔ)內(nèi)容1.區(qū)域（城市經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)、人口、消費(fèi)文化）2.行業(yè)（房地產(chǎn)規(guī)模、水平、類型、等級層次、關(guān)鍵品牌營銷特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育狀態(tài)，代理、媒體、廣告、計(jì)劃設(shè)計(jì)等）3.市場（消費(fèi)者、競爭者）4.項(xiàng)目（區(qū)位、地塊、計(jì)劃、設(shè)計(jì)，目標(biāo)市場細(xì)分，營銷策略，同類項(xiàng)目成功和失敗個案分析）5.企業(yè)（企業(yè)資源和能力，關(guān)鍵是和項(xiàng)目相關(guān)人、財(cái)、物等資源配置）調(diào)研計(jì)劃1.調(diào)研目標(biāo)2.調(diào)研范圍3.調(diào)研關(guān)鍵4.調(diào)研提要5.需要用戶提供成文資料、訪談目標(biāo)和考察目標(biāo)地6.調(diào)研時間、地點(diǎn)和人員（包含需要用戶提供人員配合）調(diào)研匯報(bào)關(guān)鍵內(nèi)容1、市場及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢評定2、企業(yè)能力及開發(fā)意向評定3、項(xiàng)目機(jī)會和可行性評定4、相關(guān)行業(yè)相關(guān)問題評定調(diào)研工作文檔1、調(diào)研提要（出發(fā)前初步提要）2、調(diào)研工作具體計(jì)劃（和用戶協(xié)商后提出）3、調(diào)研資料清單（對用戶提出要求）4、調(diào)研問題目錄（對自己提出問題）5、調(diào)研日志和例會紀(jì)要6、階段性小結(jié)和評定匯報(bào)7、給信息部信息資料目錄項(xiàng)目整體策劃關(guān)鍵包含房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述、房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目STP（細(xì)分、目標(biāo)、定位）策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目價格策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃等內(nèi)容。項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)可行性研究。一、可行性研究內(nèi)容：可行性研究根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決議科學(xué)化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯筷P(guān)鍵內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模確實(shí)定;(4)計(jì)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;(10)結(jié)論及提議。

二、可行性研究工作階段投資機(jī)會研究：該階段關(guān)鍵任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出提議，即在一定地域和部門內(nèi)，以自然資源和市場調(diào)查估計(jì)為基礎(chǔ)，尋求最有利投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，關(guān)鍵依靠籠統(tǒng)估量而不是依靠具體分析。該階段投資估算正確度為±30%，研究費(fèi)用通常占總投資0.2%～0.8%。假如機(jī)會研究認(rèn)為可行，就能夠進(jìn)行下一階段工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究基礎(chǔ)上，深入對項(xiàng)目建設(shè)可能性和潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資0.25%～1.5%。具體可行性研究，即通常所說可行性研究。具體可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決議基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性后作出投資是否決議關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占0.2%～1.0%.項(xiàng)目標(biāo)評定和決議，根據(jù)國家相關(guān)要求，對于大中型和限額以上項(xiàng)目及關(guān)鍵小型項(xiàng)目，必需經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格咨詢評定單位就項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)進(jìn)行評定論證。未經(jīng)評定建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。三、可行性研究步驟：可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)接收委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇和優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究匯報(bào)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思維模式淺議伴隨市場經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展和深化，房地產(chǎn)業(yè)成為引人注目標(biāo)新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在市場經(jīng)濟(jì)總體格局中地位愈益突出。在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，也由此而越來越受到業(yè)界人士高度重視和普遍關(guān)注。策劃水準(zhǔn)意味著項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)劣，策劃成敗在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目標(biāo)市場命運(yùn)，這么結(jié)論在成熟開發(fā)商看來是不容置疑共識和無須爭辯事實(shí)。然而，面對不停加劇市場競爭，和明確“策劃需要”相比，“需要怎樣策劃”和“怎樣進(jìn)行策劃”卻霧里看花，不甚明了，這種目標(biāo)和手段矛盾，觀念和方法沖突，困擾著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖經(jīng)過項(xiàng)目策劃思維模式思索，對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃尤其是住宅項(xiàng)目策劃思維通常方法和應(yīng)該有基礎(chǔ)規(guī)律，結(jié)合上述問題作討教大方分析和拋磚引玉探討。策劃思維邏輯起點(diǎn)1、策劃和策劃思維：所謂策劃，簡言之即策略和計(jì)劃，是對未來將要發(fā)生事情所做目前決議，表現(xiàn)為一個借助腦力進(jìn)行模擬操作理性行為，出主意、想

措施、制訂實(shí)施方案。要處理是做什么、何時做、誰來做、怎么做問題。任何一個成功策劃全部是策略和計(jì)劃高度統(tǒng)一結(jié)果，策略是前提，計(jì)劃是關(guān)鍵，策略是“源”，計(jì)劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身含有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合合理性，實(shí)施運(yùn)作可控性、可操作性，把握市場不一樣凡響正確性和利潤最大化經(jīng)濟(jì)性，這些基礎(chǔ)元素有機(jī)組成是策劃萬變不離其宗要義，是確保策劃質(zhì)量根本。策劃思維是知識密集型高級思維，嚴(yán)密性和發(fā)明性和某種意義上靈感性是其基礎(chǔ)思維特質(zhì)。它不一樣于通常創(chuàng)作思維，也不一樣于經(jīng)營管理思維，不一樣于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維，而是一個以發(fā)明性思維和直覺思維為精華多個思維方法融為一體組合思維。廣博知識，豐富經(jīng)驗(yàn)，敏銳市場觸覺，深厚專業(yè)素養(yǎng)是卓越策劃思維基礎(chǔ)。策劃思維嚴(yán)密性和圍棋思維相仿，既要有良好大局觀，又要有正確計(jì)算能力，以權(quán)衡得失，判定優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維靈感性和廣告創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特發(fā)明劃時代“流水作業(yè)”，就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以發(fā)明性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成。策劃思維特征是由策劃本身決定。策劃人個性和觀念對策劃思維有影響，并所以而形成不一樣策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不一樣主張或不一樣項(xiàng)目條件下多個策劃風(fēng)格。

2、策劃思維邏輯起點(diǎn)策劃思維之邏輯起點(diǎn)正確選擇，對于策劃作業(yè)全過程來說，含有不能忽略關(guān)鍵意義。就人類思維“概念、判定、推理”通常程式而言，無疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維邏輯起點(diǎn)。這里所說概念是指房地產(chǎn)產(chǎn)品概念，或說是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花

“大榕樹下，健康人家”生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動就在家門口”健康概念；碧桂圓“給你一個五星級家”身份概念和先辦學(xué)校，再建房子教育概念，和北京現(xiàn)代城SOHO概念等全部是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑典范。假如說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃角度進(jìn)行，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個單體建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀小區(qū)概念，后者是微觀建筑概念。上?？禈虬雿u“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城“SOHO”空間，還有所謂“TOWNHOUSE”“LOFUT”“COSMO”等均為住宅概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)時尚杰作和代表。一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目策劃，在思維模式橫向嫁接方面有很多成功探索，受到權(quán)威肯定，媒體追捧和消費(fèi)者廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)和旅游整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項(xiàng)目，還有周末休閑“5+2”生活概念等，潘石屹博鰲藍(lán)色海岸是這一概念著名項(xiàng)目。SOHO、E—house是網(wǎng)絡(luò)和房地產(chǎn)嫁接，奧林匹克花園是體育和房地產(chǎn)嫁接。這些概念是形成有效傳輸邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得發(fā)展商產(chǎn)品賣點(diǎn)，消費(fèi)者記憶點(diǎn)，也是現(xiàn)在猛烈房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果關(guān)鍵訴求因子。當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)是，概念設(shè)計(jì)是策劃思維邏輯起點(diǎn)，決不是項(xiàng)目策劃思維全部，更不是忽略產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝項(xiàng)目炒作。品質(zhì)是概念依據(jù)，概念是品質(zhì)有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價值方面來說，其實(shí)概念也是品質(zhì)一部分。當(dāng)然，這里所說概念設(shè)計(jì)有一個前提，那就是市場，依據(jù)企業(yè)具體情況，經(jīng)過對目標(biāo)市場宏觀和微觀充足調(diào)查分析，在以前提下進(jìn)行有放矢概念設(shè)計(jì)。不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于現(xiàn)在居高不下商品房投訴來說，真正產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。另外，撇開策劃對象即項(xiàng)目本身，策劃作業(yè)領(lǐng)域或范圍也存在一個概念設(shè)計(jì)問題。長久以來，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注多是既定項(xiàng)目標(biāo)策劃，即項(xiàng)目策劃，而往往忽略了還應(yīng)該去開展未知項(xiàng)目標(biāo)策劃，即“策劃項(xiàng)目”。提出這一見解所想處理是策劃工作、策劃組織設(shè)計(jì)

問題，沒有健全策劃組織組成，不明白策劃工作完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來不僅僅是策劃遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個策劃事業(yè)空間喪失。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或說設(shè)計(jì)為“策劃項(xiàng)目”和“項(xiàng)目策劃”兩個基礎(chǔ)概念或范圍，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維兩個基礎(chǔ)領(lǐng)域，即“策劃項(xiàng)目”思維領(lǐng)域和“項(xiàng)目策劃”思維領(lǐng)域。前者重策略，后者重計(jì)劃。依據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)本身發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要各類項(xiàng)目，作為項(xiàng)目貯備，可稱之為軟資源貯備，和資金、土地、管理、關(guān)系，人、財(cái)、物等軟硬件物質(zhì)資源貯備（可稱之為硬資源貯備）進(jìn)行有機(jī)整合，雙向?qū)?，確立項(xiàng)目，并進(jìn)行“項(xiàng)目策劃”。當(dāng)然，這一過程是雙向互動，即依據(jù)項(xiàng)目貯備尋求資源，依據(jù)已經(jīng)有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源聯(lián)動和可連續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐步過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐步走向規(guī)范、走向秩序、日趨猛烈市場競爭，在確保硬資源貯備同時，不停加強(qiáng)軟資源貯備，并依據(jù)策劃項(xiàng)目和項(xiàng)目策劃需要，調(diào)整和健全企業(yè)策劃班子，建立符合這一演變需要策劃運(yùn)作機(jī)制，能夠說是十分必需。相信有遠(yuǎn)見發(fā)展商將會越來越重視“策劃項(xiàng)目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰市場經(jīng)濟(jì)法則面前關(guān)鍵性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。項(xiàng)目策劃思維模式策劃思維有其獨(dú)有個性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識過程通常規(guī)律和科學(xué)思維基礎(chǔ)程序。從信息論角度，能夠把策劃思維全過程看成為“信息輸入、加工、輸出、反饋”等組成信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評定四個階段，對應(yīng)項(xiàng)目策劃市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個步驟。各階段、各步驟思維方法全部離不開大家思維歸納、推理兩種基礎(chǔ)模式。1、策劃思維歸納模式：從自然資源利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國

比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸中海錦苑，上?？禈虬雿u等全部是經(jīng)典水景項(xiàng)目。深圳中海怡翠山莊，廣州翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項(xiàng)目。成全部浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。從區(qū)位上可分為市區(qū)項(xiàng)目、郊區(qū)項(xiàng)目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、一般商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點(diǎn)式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，另外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、小區(qū)文化、生活方法等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納模式或方法在策劃思維“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段作用關(guān)鍵表現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、正確把握上。面對目標(biāo)市場復(fù)雜多元信息資源，依據(jù)市場細(xì)分原理，采取分類歸納措施，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類常常性研究，尋求市場空缺，發(fā)覺市場機(jī)會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要新項(xiàng)目。在策劃思維信息加工處理階段，對于明確項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品定位、市場定位十分關(guān)鍵。2、策劃思維推理模式：策劃思維推理模式關(guān)鍵反應(yīng)在策劃思維全過程輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入分析論證和發(fā)明性

策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機(jī)。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、望子成龍民族文化傳統(tǒng)，和富裕起來當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)對兒女就學(xué)關(guān)心和重視，發(fā)明性地采取先辦學(xué)校，再推住宅開發(fā)模式，演繹出所謂碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道輝煌成就。一樣，北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了城市SOHO一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體市場需求，推出了獨(dú)步一時，領(lǐng)導(dǎo)時尚“SOHO”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。房地產(chǎn)開發(fā)理念基礎(chǔ)要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個方面，對應(yīng)組成策劃思維推理模式三個領(lǐng)域，或說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京SOHO現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，城市居家，人對

生活健康、環(huán)境生態(tài)追求日漸強(qiáng)烈，大榕樹下生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康渴望，贏得了驕人市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅依戀情結(jié)，發(fā)明性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動創(chuàng)新精神一個代表。值得一提是房地產(chǎn)市場多年來初露端倪亞文化現(xiàn)象，這也應(yīng)該歸之為文化推理型領(lǐng)域。比如說“生活方法”就屬于亞文化。博敖藍(lán)色

海岸旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園體育房產(chǎn)；“5+2”生活方法休閑度假房產(chǎn)等，全部是從現(xiàn)代人生活方法發(fā)展演變中或說是從亞文化現(xiàn)象中尋求產(chǎn)品演繹依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，正確判定趨勢，成功發(fā)明需求?？偠灾?，思維是有模式，因?yàn)樗季S有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，能夠提升思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準(zhǔn)，只有遵照了這么策劃需要，才能得到需要策劃，成功策劃。淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中文化原因回顧近幾年廣州樓市，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到：文化含量高低日益成為大家選擇居住地關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目策劃及開發(fā)必需結(jié)合地域特點(diǎn)，考慮環(huán)境原因，奠定在深厚文化底蘊(yùn)基礎(chǔ)上。好策劃項(xiàng)目肯定對其本身特點(diǎn)有正確把握，對其所處小區(qū)文化有獨(dú)到了解，下面略舉幾例。碧桂園：它開發(fā)理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化代表――儒家思想建大功、立大業(yè)及望子成龍思想，在家庭倫理上提倡中國傳統(tǒng)文化天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭溫馨。在園內(nèi)創(chuàng)辦“貴族學(xué)校”，教育先行，配套完善全部表現(xiàn)出來。在自然環(huán)境上，發(fā)揮有山有水，自然環(huán)境好優(yōu)勢，大力渲染“鄉(xiāng)村中全部和城市中鄉(xiāng)村”概念；在管理服務(wù)上，產(chǎn)品最終定格為“碧桂園――給你一個五星級家”生活方法，全部這些，完全符合山水城市所提倡田園式居住文化生活方法。麗江花園：在計(jì)劃建設(shè)之初，即融入嶺南文化格調(diào)，采取組團(tuán)式布局，組團(tuán)底層采取局部架空設(shè)計(jì)，類似嶺南騎樓格局，穿行于小區(qū)各棟樓宇之間。在后期建設(shè)中，引入獨(dú)特小區(qū)文化，提出“一方水土一方人，美善相隨麗江人”居住理念，形成白領(lǐng)人士、海外人士、私營業(yè)主等追求個性化空間，重視郊區(qū)環(huán)境生活市場風(fēng)格。翠湖山莊：其萬象翠園包羅萬象，從蘇州園林到美洲酒吧，從古烽火臺到古羅馬廊柱，一幅幅融匯中西，貫通古今時空畫卷展現(xiàn)在大家面前。萬象翠園有景50多處。江南園林式“翠居”用亭臺、園門、小橋流水、竹籬柴扉，勾畫一幅江南風(fēng)情畫。會所前龍馬廣場，古樸天然石塊凝結(jié)了中國傳統(tǒng)文化精髓。利用地下應(yīng)急通道出口而建烽火臺，滄桑味十足，是孩子們發(fā)揮時空想象樂園。流水和瀑布相映靈泉飛瀑、秋千椅和攀爬架組成拾趣園、天圓地方十二生肖廣場等等，全部顯現(xiàn)人和自然親近中國園林文化妙處。很多其它優(yōu)質(zhì)樓盤在項(xiàng)目策劃指導(dǎo)思想上，也全部努力爭取以文化為根本或滲透人文原因。概括起來，有以下多個風(fēng)格：①郊外山水文化盤（如祈福新村、廣地花園、奧林匹克花園等），提倡是園林文化、度假文化、運(yùn)動文化、健康環(huán)境文化；

②老城區(qū)文化盤（如蘭亭穎苑、南景園、江南玫瑰園等），提倡含有傳統(tǒng)嶺南文化特色商業(yè)文化、嶺南民居建筑文化、園林文化、區(qū)域本土風(fēng)情文化（市井文化）等；③新城市中心文化盤（如星匯園、帝景苑、南國花園等），崇尚現(xiàn)代生活時尚文化，追求快節(jié)奏、高效益，提倡辦公文化、白領(lǐng)（創(chuàng)業(yè)）文化、外來文化、科技文化等。生活即藝術(shù)，藝術(shù)即生活。我們說一個人很知道生活，實(shí)際上是在說這個人有很強(qiáng)審美能力。不停地提升自己審美能力，是大家生活追求，而居住地文化含量則對大家這種能力有著最直接、最強(qiáng)烈影響。誰開發(fā)產(chǎn)品文化特色鮮明，誰產(chǎn)品就代表著一個文化時尚，誰就能快速占領(lǐng)市場，樹立形象，建立產(chǎn)品品牌。所以，項(xiàng)目策劃必需正視這種特點(diǎn)，充足考慮所在區(qū)域人文環(huán)境，并進(jìn)行必需地提煉概括，將文化因子充足融入到項(xiàng)目開發(fā)每一個步驟，生產(chǎn)出好作品，以實(shí)現(xiàn)哲學(xué)家海德格爾所說“人，詩意地棲居在大地上”。計(jì)劃建筑概念設(shè)計(jì)是概念性計(jì)劃設(shè)計(jì),所謂概念性計(jì)劃設(shè)計(jì),也就是說概念計(jì)劃是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在計(jì)劃體系存在很多缺點(diǎn),不能處理現(xiàn)實(shí)發(fā)展中部分問題,部分城市才開始,現(xiàn)在還沒有列為計(jì)劃體系當(dāng)中。所謂概念，是指你到底要做什么事情，是指你方案根本出發(fā)點(diǎn)——比如你是要看場地內(nèi)部樹或外圍景色，或其它想法。設(shè)計(jì)深入就是經(jīng)過建筑手法把你概念實(shí)現(xiàn)和落實(shí)出來——你想要空間就是經(jīng)過建筑設(shè)計(jì)來表現(xiàn)；全部外觀和細(xì)部創(chuàng)意全部是為了表現(xiàn)你概念！概念性計(jì)劃設(shè)計(jì)定義

概念性計(jì)劃是介于發(fā)展計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃之間一個新計(jì)劃，它強(qiáng)調(diào)思緒創(chuàng)新性、前瞻性和指導(dǎo)性。是屬于一個對項(xiàng)目宏觀發(fā)展思緒探討和研究。作為一個計(jì)劃設(shè)計(jì)思維方法，它淡化了設(shè)計(jì)表象，使計(jì)劃成為綱領(lǐng)性、戰(zhàn)略性文件，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)項(xiàng)目區(qū)發(fā)展和建設(shè)。概念性計(jì)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

概念計(jì)劃內(nèi)容關(guān)鍵是對城市發(fā)展中含有方向性、戰(zhàn)略性重大問題進(jìn)行集中專門研究，從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境角度提出城市發(fā)展綜合目標(biāo)體系和發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)城市快速發(fā)展和決議要求。

住宅類概念性計(jì)劃設(shè)計(jì)！

住宅類概念性計(jì)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容通常來說應(yīng)包含以下多個方面內(nèi)容：對計(jì)劃區(qū)域資源和客源市場進(jìn)行分析和估計(jì)；確定計(jì)劃區(qū)定位、發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略；明確住宅產(chǎn)品開發(fā)方向、特色和關(guān)鍵內(nèi)容；提出計(jì)劃區(qū)旅游發(fā)展關(guān)鍵項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)策劃創(chuàng)新、個性和特色；提出相關(guān)要素發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)和方法等。從而在宏觀層面上對計(jì)劃區(qū)住宅發(fā)展勾勒理想藍(lán)圖。

和總體計(jì)劃設(shè)計(jì)相比：概念計(jì)劃強(qiáng)調(diào)內(nèi)容簡化，區(qū)分輕重緩急，重視長遠(yuǎn)效益和整體效益。概念計(jì)劃提供是客觀全局性發(fā)展政策和設(shè)想，在微觀層面（具體操作層面）含有不確定性、模糊性和靈活性特點(diǎn)，微觀層面內(nèi)容可依據(jù)環(huán)境改變立即調(diào)整。修建性具體計(jì)劃設(shè)計(jì)以城市總體計(jì)劃、分區(qū)計(jì)劃或控制性具體計(jì)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施設(shè)計(jì)和施工計(jì)劃設(shè)計(jì)。修建性具體計(jì)劃能夠由相關(guān)單位依據(jù)控制性具體計(jì)劃及建設(shè)主管部門(城鎮(zhèn)計(jì)劃主管部門)提出計(jì)劃條件，委托城市計(jì)劃編制單位編制。修建性具體計(jì)劃需搜集基礎(chǔ)資料，除控制性具體計(jì)劃基礎(chǔ)資料外，還應(yīng)增加：（一）控制性具體計(jì)劃對本計(jì)劃地段要求；（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；（三）各類建筑工程造價等資料。修建性具體計(jì)劃結(jié)果（一）計(jì)劃說明書1、現(xiàn)實(shí)狀況條件分析；2、計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)和總體構(gòu)思；3、用地布局；4、空間組織和景觀特色要求；5、道路和綠地系統(tǒng)計(jì)劃；6、各項(xiàng)專業(yè)工程計(jì)劃及管網(wǎng)綜合