【杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險管理的問題及優(yōu)化建議5000字（論文）】

杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險管理的問題及完善對策研究摘要眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在決定投資開發(fā)項目時僅僅憑借經(jīng)驗或短暫的市場調(diào)研，以較膚淺的投倉促“估算”便進入土地有形市場搶拍到土地的開發(fā)權。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程的不同階段在成本管控與風險管理方面存在的問題進行分析，并提出相應的對策。首先，文章針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本管控的重要性和迫切性；其次，探討了當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因；基于房地產(chǎn)項目的實施周期長，而實施過程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本進展缺乏有效的實時跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用管理成本偏高。改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與風險控制的機遇。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；風險控制目錄1前言 11.1研究背景 11.2研究意義 12房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與風險控制管理概述 12.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概念 12.2房地產(chǎn)企業(yè)風險控制概念 23杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險管理的現(xiàn)狀分析 23.1杭州S房地產(chǎn)集團有限公司簡介 23.2杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險控制管理情況 3第4章房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與風險管理的問題與原因分析 34.1項目成本管理難度大 34.2成本管理缺乏市場觀念 34.3成本控制與風險管理比較單一 44.4成本核算方法與風險管理不健全 4第5章房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與風險管理的對策 45.1實行全面成本控制與風險管理體系 45.2建立完善的成本控制與風險管理系統(tǒng) 55.3提高成本控制與風險管理意識 56.結論 6參考文獻 71前言1.1研究背景近10年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展，它已成為中國發(fā)展最快的行業(yè)之一。在過去的二十年中，隨著全球化的不斷深入，企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境更加復雜，隨著國家宏觀調(diào)控力度的競爭，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)價格上漲空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，大大降低了企業(yè)利潤空間。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動之一。可以說，在任何市場和競爭環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動仍然具有豐富的空間，在這種情況下，加強成本控制成為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力、提高經(jīng)濟效益競爭力的主要途徑，并逐漸向多維度、多角度發(fā)展，如對機會成本、風險成本、人力資源成本等全面系統(tǒng)的成本管理模式邁進，關系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。1.2研究意義對于房地產(chǎn)業(yè)來說，除了必須提供適銷對路的房源外，更為重要的是在房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部多下功夫，降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。控制和降低成本的房地產(chǎn)企業(yè)隔離風險的障礙。我國房地產(chǎn)市場的成本控制尚處于起步階段，成本分析與控制體系需要逐步完善。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，進行有效的成本分析和風險控制，對企業(yè)和社會的發(fā)展具有重要而深遠的意義。同時，它的發(fā)展對加快城市建設的轉(zhuǎn)變，促進全社會的健康發(fā)展具有重要作用為確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中立于不敗之地，就需要基于項目管理:運用內(nèi)部控制的理論和方法對項目余過程成本進行風險識別、分析與控制，從而實現(xiàn)對項目成本的有效管理具有重大的意義董劍楠.中小房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].商,2014(8):41-41。董劍楠.中小房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].商,2014(8):41-412房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與風險控制管理概述2.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概念房地產(chǎn)開發(fā)成本管理應該由專門的成本管理部門來主要負責，現(xiàn)代成本控制是指利用計算機技術、管理和運營管理為思想的淵源，來控制整個產(chǎn)品設計過程、采購、庫存、生產(chǎn)、銷售和服務，在保證質(zhì)量和性能的前提下降低成本。利用管理知識將控制成本制度化，程序化，從而降低成本提高企業(yè)效益靳曉梅.青島市陽光房地產(chǎn)安全[J].中國公共衛(wèi)生,2015,21(8):999-999.靳曉梅.青島市陽光房地產(chǎn)安全[J].中國公共衛(wèi)生,2015,21(8):999-999.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的主要內(nèi)容包括：（1）檢查費用的合理性和合規(guī)性，以確保產(chǎn)品的質(zhì)量和性能的前提下，有效降低成本，力求以最小的成本獲得最大的利潤；（2）根據(jù)操作過程，制定消耗定額控制，通過節(jié)約資源消耗大大降低產(chǎn)品成本；（3）生產(chǎn)準備過程，避免浪費，提高效率。2.2房地產(chǎn)企業(yè)風險控制概念在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的進程中，每個企業(yè)在經(jīng)營中都有發(fā)生風險的可能性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前所面臨的國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控、動蕩多變的市場環(huán)境、市場競爭越演越烈，都給企業(yè)的生存與發(fā)展帶來較高的風險，因此，如何化解和減少風險是房地產(chǎn)企業(yè)必須進行研究的，這就需要進行風險管理劉智慧.房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].中國集體經(jīng)濟,2016(16)。劉智慧.房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].中國集體經(jīng)濟,2016(16)3杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險管理的現(xiàn)狀分析3.1杭州S房地產(chǎn)集團有限公司簡介S房產(chǎn)，浙江省房地產(chǎn)十強品牌企業(yè)，浙江購房者最信賴的八大地產(chǎn)品牌之一。其前身始創(chuàng)于1985年，2000年正式遷入杭州。公司奉行“質(zhì)量是生命、服務是靈魂”的企業(yè)經(jīng)營理念，以一流的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務，滿足市場的需求為邁向“百年企業(yè)”發(fā)展奠定堅實的基礎。隨著房子價格不斷上漲并吸引投資，使得企業(yè)數(shù)量和規(guī)模不斷的擴大，行業(yè)內(nèi)部的競爭也越來越大。S房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向大型化、集團化。S依托自身在房地產(chǎn)開發(fā)領域積淀的深遠影響力，深化產(chǎn)業(yè)輻射面，逐漸形成以地產(chǎn)開發(fā)為主，建筑施工、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營等為輔的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展結構，擴大規(guī)?；ㄔO是現(xiàn)在成本控制的主要方向。建筑項目也不是規(guī)模越大就都好，如果企業(yè)資金貸款金額較高，與自有資本金相比比例過大，負債率較高，不能很好的控制現(xiàn)金流，對于這樣的房地產(chǎn)企業(yè)來講，可能受外界的干擾性會更多。假設房屋銷售不好，則貸款利息增加、施工周期延期等這些都會增大成本開支，這甚至對于公司的生存存在著巨大的風險盧大釗.電子商務與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2009,03:58-60.。盧大釗.電子商務與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2009,03:58-60.3.2杭州S房地產(chǎn)集團有限公司成本控制與風險控制管理情況S房地產(chǎn)集團有限公司項目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目目標客戶定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量定位、環(huán)境定位的質(zhì)量建設，是指導設計、施工、營銷策劃等工作的基礎。該項目的市場定位確定后，基本敲定了該項目的建設風格、建設成本、營銷方案，基本確定了該項目的銷售前景。如果定位不準確，建設項目就開始盲目，影響將是巨大的，也給管理控制帶來的目人的難度。這是項目開發(fā)過程中最人的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果麥秀紅,何華.小型房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制研究[J].經(jīng)濟研究導刊,2015(9):157-159.。麥秀紅,何華.小型房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制研究[J].經(jīng)濟研究導刊,2015(9):157-159.第4章房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與風險管理的問題與原因分析4.1項目成本管理難度大與房地產(chǎn)開發(fā)成本直接相關的行業(yè)就有數(shù)百個，與行業(yè)間接接觸將更多。例如，工業(yè)建筑規(guī)劃設計、建筑設計、施工、水電施工、裝修、園林綠化、設備、材料規(guī)劃、銷售等行業(yè)、行業(yè)和技術分類都相當細致。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，從購買土地建設房地產(chǎn)，不到幾萬美元，幾千萬美元，甚至數(shù)億美元。這往往使得很多投資者，即使投資階段，股權投資是不夠的，通過投資的三個階段，早期實施項目營銷，并分為投資機會，前期研究的投資咨詢、投資項目可行性分析、決策、項目評估和投資實施階段劃分在項目設計、項目管理、項目管理、項目驗收。項目營銷和投資的階段經(jīng)常交錯。這些階段和過程，都會有成本費用發(fā)生。楊平波.房地產(chǎn)房地產(chǎn)材料采購成本的控制[J].特區(qū)財會,2013(7):30-31.楊平波.房地產(chǎn)房地產(chǎn)材料采購成本的控制[J].特區(qū)財會,2013(7):30-31.4.2成本管理缺乏市場觀念成本管理缺乏市場觀念，往往把高效率和高效益混淆等同。房地產(chǎn)開發(fā)前的策劃、設計環(huán)節(jié)成本及管理意識薄弱。在許多時候，往往習慣按照成本習性劃分和核算成本，通過提高房產(chǎn)開發(fā)量來降低單位銷售面積分擔的固定成本，如此，銷售面積越大，房地產(chǎn)的實際成本就越低，企業(yè)的利潤就越高。這種做法導致企業(yè)不問市場需求，片面地通過提高銷售量，來降低固定成本，提高短期利潤。具有成本意識的只有目標成本和預期成本責任中心部門，其他部門甚至還沒有建立成本責任成本控制不能中心在各部門實施，各企業(yè)的員工，促進有效競爭的內(nèi)部員工。員工內(nèi)部競爭在為公司帶來業(yè)績的同時，要保持企業(yè)文化的一致性，以公司最少成本創(chuàng)造最高利益。4.3成本控制與風險管理比較單一例如，由于單一的成本管控導致許多信息是單向流動的，比如房地產(chǎn)建設工程的材料采購最終導致庫存量過高和庫存積壓的情況時有發(fā)生，資金占用嚴重，也增加了庫存管理的難度和費用。庫存投資資金成本，倉庫管理費用，租倉費用，物料損耗等組成。過高的庫存不僅占用了公司的場地，增加庫存管理費用；增加財務費用，使公司資金成本增加，給企業(yè)的經(jīng)營活動帶來很大的負面影響白兆起.基于成本控制的連鎖房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性管理研究[D].南京理工大學,2008.。白兆起.基于成本控制的連鎖房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性管理研究[D].南京理工大學,2008.4.4成本核算方法與風險管理不健全企業(yè)存貨計價方法選擇的局限性，先進先出法進行庫存在任何時間成本，但這種方法本身是比較復雜的，與企業(yè)的部門并沒有形成一個沉重的工作量信息管理系統(tǒng)，將影響價格的最終成本核算的準確性持續(xù)上漲或下跌；其次企業(yè)對庫存管理的財務指標中，存貨周轉(zhuǎn)率不是衡量質(zhì)量的庫存中心不利于成本核算數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測；生產(chǎn)成本主要是通過早期去除外按照計件收費產(chǎn)品加權算術平均可預測和估計量的調(diào)整不會在本月開始在下個月的實際生產(chǎn)成本，造成成本不能反映實際的月成本；成本核算缺乏價值；最后缺乏季度財務報告，制定庫存減值會計系統(tǒng)操作不規(guī)范，很難準確估計產(chǎn)品成本的實際價值，不符合會計謹慎性原則韓嬪娥.P房地產(chǎn)管理公司采購成本控制研究[D].華南理工大學,2015.。韓嬪娥.P房地產(chǎn)管理公司采購成本控制研究[D].華南理工大學,2015.第5章房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與風險管理的對策5.1實行全面成本控制與風險管理體系增加成本的事后控制體系企業(yè)的成本核算，沒有反饋系統(tǒng)的成本數(shù)據(jù)，財務部門不僅要對決策和推進此事提供資料，定期做出總結，以防決策前的更改。財務報表可以了解公司資金的走向，給管理人員對成本控制事后提供依據(jù)梁傳紅.淺析石河子大學房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展建議[D].石河子大學,2015.。完善成本的事中控制體系，企業(yè)的成本具有靈活性。完善成本的事中控制要做到成本的配置調(diào)動，根據(jù)實際發(fā)生的情況適當?shù)奶幚砗头治?，找原因進行應對。建立成本的事前控制體系成本控制是指控制成本的預算。成本的事前控制根據(jù)資料的搜集然后進行分析，然后管理人員還根據(jù)預測數(shù)據(jù)執(zhí)行成本控制決策行為，決策后預算可以根據(jù)具體情況而定。該決策需要責任制，責任明確化給企業(yè)管理人員帶來更高的責任性魏潔云.房地產(chǎn)采購管理漏洞分析及治理[J].中國科技信息,2014(22):144-144梁傳紅.淺析石河子大學房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展建議[D].石河子大學,2015.魏潔云.房地產(chǎn)采購管理漏洞分析及治理[J].中國科技信息,2014(22):144-1445.2建立完善的成本控制與風險管理系統(tǒng)在招投標環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標管理制度，對招投標環(huán)節(jié)嚴格把關，擇優(yōu)選擇中標單位。借助計算機信息技術，特別是建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備的選用等，直接關系到項目投資效益的高低。建立實時反映項目成本信息的網(wǎng)絡平臺，對施工過程實行動態(tài)實時監(jiān)控，即時反映動態(tài)成本和目標成本的差異，有利于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監(jiān)督，委托具有相應資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質(zhì)量和工程進度EdwardBlock,anAmericaneconomist,instrategiccostmanagement.[J].EconomicResearchGuide.2016(6):100。EdwardBlock,anAmericaneconomist,instrategiccostmanagement.[J].EconomicResearchGuide.2016(6):1005.3提高成本控制與風險管理意識要加強房地產(chǎn)項目目標成本控制，就要更新觀念，尋求成本控制的新思想、新技術和新方法。質(zhì)量成本管理要落實到物流作業(yè)的每一個環(huán)節(jié)，離不開廣大員工的理解、支持和配合。因此，可以通過開辦培訓班，向員工講清開展質(zhì)量成本管理的目的、意義和要求，普及質(zhì)量成本理論基本知識，使員工相信質(zhì)量可以提高、成本可以控制并愿意長期為之努力必須充分發(fā)揮組織職能的作用，搞好組織設計，充分調(diào)動各個作業(yè)中心職工的積極性。以作業(yè)中心為基礎，明確職責范圍和合理分工，好的管理組織需要全體員工統(tǒng)一步調(diào)，服從統(tǒng)一指揮，從而保證目標成本管理的實現(xiàn)。6.結論總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制與風險管理是一個系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有切實加強開發(fā)過程各個階段的成本管控，在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。房地產(chǎn)企業(yè)領導層要加強風險防范意識，提高成本管控水平，確保準確的資源和信息渠道并能及時反饋成本信息；同時還要建立一套考核辦法。才能不斷提高企業(yè)市場競爭力，促進企業(yè)良好發(fā)展。參考文獻[1]董劍楠.中小房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].商,2014(8):41-41.[2]靳曉梅.青島市陽光房地產(chǎn)安全[J].中國公共衛(wèi)生,2015,21(8):999-999.[3]劉智慧.房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制分析[J].中國集體經(jīng)濟,2016(16).[4]盧大釗.電子商務與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),2009,03:58-60.[5]麥秀紅,何華.小型房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制研究[J].經(jīng)濟研究導刊,2015(9):157-15