沙河市調(diào)研報告1

沙河市市場調(diào)研報告附項目設計建議書2010年3月26投資發(fā)展部21沙河市簡介2地塊分析53宏觀市場分析項目SWOT分析4報告總結報告結構

沙河市介紹（1）－沙河市位置與城市動力沙河：屬資源型工業(yè)城市，地處河北省西南部、與邢臺市、邢臺縣為鄰，面積982平方公里，距邢臺市37公里，距省會石家莊140公里。沙河經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎實力雄厚，形成了采礦、建材、養(yǎng)殖三大主導產(chǎn)業(yè)及煤鐵、造紙瓷土、玻璃、水泥等主導產(chǎn)品?？h域經(jīng)濟綜合實力連續(xù)三年（2004—2006年）位居全省30強之列。

沙河市風景

沙河介紹（2）—沙河市轄區(qū)與其歷史淵源沙河市轄5個街道、5個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，290個行政村：

沙河市歷史悠久，戰(zhàn)國時屬趙，隋開皇十六年（公元596年)，以境內(nèi)橫貫東西的大沙河命名為沙河縣，至今已有1400多年的歷史。1987年2月撤縣改市，1988年被批準為對外開放城市沙河市介紹（3）－沙河市旅游資源沙河市旅游資源豐富，風景宜人，境內(nèi)的秦王湖、北武當山風景區(qū)是省級風景旅游區(qū)?？晒┯^賞的文物古跡有：（1）唐大歷七年著名書法家顏真卿撰文手書的宋景墓神道碑；（2）清乾隆皇帝御筆石刻——《梅花賦》；而朱莊水庫的溫泉則是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。

河北沙河市“北武當山”61沙河市簡介2地塊分析53宏觀市場分析項目SWOT分析4報告總結報告結構地理位置荷花湖小區(qū)項目

沙河·荷花湖項目簡介“荷花湖生態(tài)園區(qū)”項目；包括：“荷花湖生態(tài)公園”的開發(fā)建設，“荷花湖生態(tài)園綜合商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)建設和“荷花湖生態(tài)住宅小區(qū)”的開發(fā)建設。總占地約：1646畝；荷花湖公園占地：877畝；商住綜合用地約：746畝項目容積率：1.2河北沙河市“荷花湖”9地塊照片

沙河·荷花湖項目地塊屬性分析1、：該區(qū)域西至東環(huán)路綠線，南至常莊村南，東至高速公路征地界，北至高速公路連接線，該區(qū)域總用地面積3246畝，以普通店南街北側綠線為界。2、地塊屬性：沙河荷花湖地塊，在沙河高速出口，有沙河門戶之感，湖面依高速伸展，景觀開闊面及視野效果理想。先期開發(fā)746畝，地塊北側為自然生態(tài)“荷花湖公園”，景觀價值體現(xiàn)不充分，以后可考慮“引水入園”。3、地塊位置與沙河市之間的屬性關系：地塊南端將緊鄰沙河新城，沙河新城作為沙河市未來5年內(nèi)的重點建設發(fā)展方向，我們的地塊優(yōu)勢也將“逐漸呈現(xiàn)”！111沙河市簡介2地塊分析53宏觀市場分析項目SWOT分析4報告總結報告結構12沙河宏觀市場分析城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況宏觀經(jīng)濟狀況近5年邢臺市GDP增長率均保持在10%以上，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效保證根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系模型，城市GDP增長率大于8%時，城市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期沙河市歷年GDP增長情況4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系人口狀況非農(nóng)業(yè)人口2008年末，沙河全市總人口48萬人，非農(nóng)業(yè)人口12萬人，占總人口的25%。人口自然增長率為7.68‰人均可支配收入沙河市城市居民的人均可支配收入保持較高速度增長，2009年城市人均可支配收入達到13400元，增長11.7%

人均可支配收入增加將帶來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，價格上升、成交量增加16沙河宏觀市場分析宏觀經(jīng)濟狀況人口狀況城市規(guī)劃沙河城市總體布局圍繞“南聯(lián)北進、一體兩翼”戰(zhàn)略布局。沙河城市定位：建設環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化生態(tài)型中等城市堅持新區(qū)開發(fā)、舊城改造和城中村改造統(tǒng)籌推進。城市規(guī)劃發(fā)展趨勢沙河現(xiàn)有老城區(qū)的建設非常落后，同沙河的經(jīng)濟發(fā)展不相匹配，而新城的建設則是沙河未來5年的一個發(fā)展方向，具體數(shù)據(jù)如下：到2012年，城市控制區(qū)面積：37平方公里；建成新區(qū)面積：18平方公里；市區(qū)人口增至：15萬；建成新區(qū)綠化覆蓋率：35%以上；人均城市公共綠地面積：10平方米；市區(qū)主要道路硬化率：100％；人均居住面積：20平方米。城市總體規(guī)劃分析沙河東北部為新城市中心，以行政、居住商業(yè)為主；中部為目前城市核心區(qū)即老城區(qū)；東南部為工業(yè)區(qū)；西部為礦區(qū)城市定位：建成“功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的園林型旅游城市”城市改造：以新區(qū)開發(fā)帶動舊城改造為主

沙河市新城建設風貌沙河市新區(qū)“人民廣場”沙河市新區(qū)“沙河一中”21沙河房地產(chǎn)市場分析項目調(diào)研市場簡述沙河作為邢臺下轄的重要縣級市，又是國內(nèi)重要的玻璃生產(chǎn)基地之一，屬邢臺市重要的納稅大戶。市區(qū)人口現(xiàn)狀不足5萬人，每年房地產(chǎn)去化量保持在12—15萬方之間。市場銷售價格基本穩(wěn)定，整體均價維系在：

2300—2600元/平方米；08年之前均價維系在：

2200元/平方米左右

河北金匯通地產(chǎn)在當?shù)鬲殬湟粠?，開發(fā)的項目有匯通花園；匯通·新天地等。近期開發(fā)地塊均圍繞市政府新區(qū)，成片開發(fā)，屬于我們未來進入沙河市主要的競爭對手。市場簡述2006-2009年土地供應量及存量調(diào)查沙河市土地供應量存量調(diào)查表日期/年土地儲備量（畝）土地供應量（畝）土地存量（畝）商業(yè)及住宅用地工業(yè)用地合計2006/18986275/2007205834040074013182008132744310511594-2672009158449814531951-367沙河市土地出讓情況位置土地用途面積成交價格供地方式容積率土地使用權人簽訂日期沙河市京廣路西側.老汽車站商住17.67126.50掛牌出讓2.8沙河市華聯(lián)購物廣場有限公司2009-9-18沙河市溫泉街北側其他普通商品住房用地48.9030.00掛牌出讓2.5沙河市興磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-9-8沙河市南環(huán)路南側其他商服用地28.7021.80掛牌出讓1.2沙河市至柔機械通用零部件有限公司2009-6-11沙河市翡翠路東側、機場路北側其他普通商品住房用地14.3525.40掛牌出讓3.4沙河市鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-6-9沙河市建設路北段西側其他普通商品住房用地40.0336.56掛牌出讓3.9沙河市金地陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-5-25沙河市襄南街南側、新興路西側其他普通商品住房用地45.0028.68掛牌出讓1.6沙河市鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-4-27沙河市溫泉街北側、新興路東側商務金融用地30.6827.00掛牌出讓2.3沙河市海銘灑店有限公司2009-4-24沙河市田村、贊南路北側商務金融用地32.7313.12掛牌出讓1.5沙河市鑫磊玻璃集散中心2009-4-3沙河市城區(qū)土地級別及基準地價更新成果表土地級別Ⅰ級Ⅱ級Ⅲ級Ⅳ級商業(yè)用地基準地價元/平方米801617485325萬元/畝53.441.1332.3321.67上下限元/平方米964-647750-492591-382409-239萬元/畝64.29-43.1550.02-32.8239.38-25.4527.26-15.9住宅用地基準地價元/平方米551435344251萬元/畝36.732922.9316.73上下限元/平方米652-458512-355417-274305-195萬元/畝43.49-30.5634.13-23.6627.8-18.2520.31-12.99工業(yè)用地基準地價元/平方米410313237165萬元/畝27.3320.8715.811上下限元/平方米494-330375-255283-188200-129萬元/畝32.96-21.9825-16.9918.87-12.5313.35-8.62項目一：匯通·新天地—打造新城綜合體項目四至：匯通新天地項目位于沙河市溫泉街南側，新興路東側，緊鄰占地10萬㎡的人民公園項目規(guī)劃：占地面積85.82畝；總建面積：190135㎡；住宅：130635平方米；配套商業(yè)：59500平方米；容積率：2.6住宅銷售均價：2600元/㎡項目由八棟中高層住宅樓及配套商業(yè)組成。分兩期工程進行開發(fā)。一期工程：86440㎡；住宅：59090㎡，商業(yè)：27350㎡；二期工程：103695㎡；住宅：71545㎡，商業(yè)：32150㎡項目市場調(diào)研項目特點分析：匯通·新天地定位：沙河高端住宅區(qū)建筑特色：建筑形式上彰顯沉著大氣，具有高度的可識別性。立面采用現(xiàn)代簡約構圖原則，化整為零，形成凹凸立面，并通過陽臺、電梯間、開窗等切挖豐富立面造形。戶型結構：二居室—四居室，面積從90—140平方米不等，戶型種類多樣化，以適應不同人群的需要。商業(yè)定位：“匯通新天地”商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)為商業(yè)MALL模式；商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：男女品牌服飾、箱包皮具、男女皮鞋、化妝品、珠寶名表、兒童天地、特色餐飲、酒吧、茶樓、咖啡廳、網(wǎng)吧、電影院，量販式KTV，演義歌舞廳，足浴等項目。商業(yè)建筑規(guī)劃：街區(qū)式建筑規(guī)劃，商業(yè)區(qū)將采用獨立鋪面與集中商場結合，項目建成后，將成為市民購物、休閑、娛樂、餐飲等消費的綜合性商業(yè)。“匯通·新天地”項目總結：市政府東遷，新城的建設，都是對此項目的利好方面。項目整體建設規(guī)劃在當?shù)貙兕I先地位，產(chǎn)品的性價比較高而“匯通·新天地”商業(yè)區(qū)的建成，將徹底改變沙河現(xiàn)有的商業(yè)面貌，較好的提升沙河城市形象，成為沙河、邢臺乃至華北地區(qū)縣級市商業(yè)的標桿。

項目二：匯通·城市花園項目市場調(diào)研

項目三：碧水嘉園開發(fā)商：沙河安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：12萬㎡綠化率：40%主力戶型：三居室面積分布：110--140㎡銷售均價：2300元/㎡教育配套：現(xiàn)代化幼兒園建筑類型：多層項目四：品尚華庭開發(fā)商：石家莊舜地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位：北京中原建筑設計有限公司營銷整合：舜地經(jīng)濟公司占地面積：50畝建筑類型：6幢小高層﹑2幢高層均價：2500元/㎡教育配套：幼兒園：市直幼兒園雙語幼兒園小學：市二小市三小初中：二中實驗中學高中：第二高中市場調(diào)研小結：通過對沙河為期兩天的市場調(diào)研，我們對市場分析如下：1、市場去化量受城區(qū)人口及地域限制，每年大約消化10萬方左右2、在城區(qū)生活的居民不足5萬人，必然導致市場的飽和度較高3、受市場競爭力不足，地產(chǎn)發(fā)展水平及城市規(guī)劃建設屬初期階段4、期房建筑產(chǎn)品多表現(xiàn)板式小高層及少量高層板式建筑5、開始強調(diào)社區(qū)的綠化環(huán)境及居住的舒適度，首次置業(yè)和改善型置業(yè)均占有一定比例6、基本沒有低密度高端社區(qū)及聯(lián)排別墅產(chǎn)品，此產(chǎn)品屬市場空白點，但根據(jù)市場消費力，建議本案比例不宜過高331沙河市簡介2地塊分析53宏觀市場分析項目SWOT分析4報告總結報告結構項目SWOT分析S:優(yōu)勢分析O：機會分析·土地成本，體現(xiàn)項目溢價空間·市府東遷將為東區(qū)帶來新的發(fā)展機會·生態(tài)景觀沙河唯一，坐擁荷花湖公園·新城建設，城區(qū)東部發(fā)展趨勢·社區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品有性價比優(yōu)勢·改善型居住將成為未來住宅的主導方向W：劣勢分析T：威脅分析·遠離市區(qū)，離城區(qū)較遠·城中村改造·地理位置認同度不夠·新城建設，即是機會也是威脅·無原住民，缺乏市政配套等設施·品牌落地會有認知過程351沙河市簡介2地塊分析53宏觀市場分析項目SWOT分析4報告總結報告結構報告總結沙河的城市發(fā)展尚在初期階段，產(chǎn)品的解讀能力一般，城市結構及路網(wǎng)建設依照原有城市格局向外東擴延展。本案將是沙河未來發(fā)展的重點區(qū)域，并結合荷花湖的自然生態(tài)優(yōu)勢，未來產(chǎn)品打造方向?qū)⒁陨澈?/p>

“生態(tài)宜居的城市休閑社區(qū)”為出發(fā)點，確定項目主題。第一部分：項目總體形象定位第二部分：項目總體規(guī)劃建議第三部分：園林景觀規(guī)劃建議第四部分：建筑立面設計建議第五部分：項目規(guī)劃方案建議附沙河市“荷花湖”項目規(guī)劃方案建議書第一部分：項目總體形象定位1.1項目用地基礎環(huán)境項目用地西北側為高速路出口，東北側為“荷花湖公園”，項目以西臨近沙河新城1.2項目地塊未來發(fā)展趨勢依“荷花湖畔”，享“自然生態(tài)”。因項目地處新城東側，屬老城郊區(qū)和新城邊緣地帶，未來新城的外廓區(qū)域，所以主打宜居生態(tài)低密度住宅社區(qū)將是荷花湖地塊未來的發(fā)展方向。定位策略1、低密度，宜居生態(tài)社區(qū)2、做差異化產(chǎn)品，突出社區(qū)的“自然生態(tài)”3、創(chuàng)新立面設計，突出住宅品質(zhì)和溢價空間4、小區(qū)內(nèi)部精心打造綠化景觀，并有效結合“荷花湖”自然生態(tài)公園，做到內(nèi)外兼修項目總體形象定位建議定位原則1、打造沙河市唯一的“自然生態(tài)”社區(qū)2、減弱項目周邊環(huán)境的不利影響3、符合目標客戶的居住生活習慣4、引導沙河市人民新的生活方式，依靠社區(qū)綜合配套及荷花湖公園，打造沙河“升級換代”產(chǎn)品原“荷花湖”規(guī)劃設計方案容積率：1.2商業(yè)及住宅土地供應量每年在以10%-20%的速度遞增。工業(yè)土地供應量增長速度較快，2008-2009年供應量在1000畝以上，是商業(yè)及住宅土地供應量的60%左右。2008-2009年土地存量為-267和-367，已出現(xiàn)了負增長，而2007年土地供應量為1318畝。從而可以看出2008年和2009年土地供應量是在消化2007年的土地存量。2.地塊現(xiàn)狀2.1、項目概況：沙河市荷花湖生態(tài)園及小區(qū)開發(fā)項目，位于京深高速沙河下道口南側、京深高速公路西側、東環(huán)路東側、普通店南街北側，規(guī)劃占地面積約1400畝。該項目共分兩大區(qū)域，一是荷花湖生態(tài)園，占地約877余畝，湖面周邊設計有植物園、高爾夫球場、賓館、水晶宮及其它景點。二是荷花湖小區(qū)開發(fā)項目，規(guī)劃占地面積34.80萬m2（522畝），其中建筑面積41.34萬m2，可供3930戶、11790人居住，規(guī)劃容積率1.20,綠地率56%。2.1經(jīng)濟技術指標規(guī)劃總用地面積：1097333㎡居住區(qū)建設用地面積：497333㎡總建筑面積：895200㎡住宅建筑面積：759780㎡其中：花園洋房：（4.5層）231660㎡小高層：（11層）225720㎡高層：（18層）302400㎡共建建筑面積：135420㎡容積率：1.8建議：整體規(guī)劃設計方案按照容積率1.6，再調(diào)整一版。第二部分：項目總體規(guī)劃建議1、根據(jù)對沙河市場調(diào)研，我們認為公建配套應包括：兒童游樂區(qū)，社區(qū)服務中心（小型會所，集商務、休閑、健身于一體的功能）、幼兒園等2、依據(jù)本案獨特的地理位置，我們建議將公建配套設置在本案地塊的西南角，此區(qū)域緊鄰兩條主干道。項目公建規(guī)劃建議第二部分：項目總體規(guī)劃建議（方案1）1、結合荷花湖自然生態(tài)區(qū)的區(qū)域環(huán)境及水平優(yōu)勢，本案可引水入園。較好的體現(xiàn)了“溪水堂前繞”的境界，恰當?shù)谋憩F(xiàn)了鄰里之間的和睦關系。2、產(chǎn)品規(guī)劃布局“相對的不規(guī)則”實現(xiàn)產(chǎn)品的豐富性3、建筑風格：簡約現(xiàn)代式的“灰白空間”，在當?shù)刂苓叄ê?、邢臺等地區(qū)）獨樹一幟項目總體規(guī)劃建議（方案2）1、此方案強調(diào)園區(qū)規(guī)劃內(nèi)低外高，樓宇之間高低結合2、物業(yè)類型：四層疊拼、五層花園洋房、28層觀景電梯公寓3、建筑風格：“新古典”主義，西班牙“地中海風情”。項目總體規(guī)劃建議（方案3）1、依據(jù)地塊周邊特色2、產(chǎn)品規(guī)劃設計呈“劇院式”布局3、社區(qū)規(guī)劃由低到高層次分明4、建筑風格：簡約現(xiàn)代4、本案建議規(guī)劃布局為南低北高，東低西高，循序漸進第三部分：園林