投資性房地產(chǎn)管理制度

投資性房地產(chǎn)管理制度一、為規(guī)范集團(tuán)及所屬各子公司投資性房地產(chǎn)的會計算和管理，提高投資性房地產(chǎn)會計信息的真實(shí)性，根據(jù)《業(yè)會計制度《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》等會計法規(guī)及《集團(tuán)公司財務(wù)制度——總綱》的要求，結(jié)合集團(tuán)實(shí)際情況，制定本管理制度。二本制度適用于集團(tuán)公司及所屬各子公司具體包括： 等獨(dú)立核算的法人單位和獨(dú)立核算的非法人單位。三、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，那么能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（五）下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：1、自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)例如企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。、作為存貨的房地產(chǎn)。四、投資性房地產(chǎn)的確投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。五、投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量，不同來源房地產(chǎn)，其成本構(gòu)成不同。（一）對于外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時外出租或用于資本增殖，才能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接屬于該資產(chǎn)的其他支出。如果企業(yè)購入房地產(chǎn)作用一段時間后再改為出租或用于資本增殖，那么應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為企業(yè)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃開始或資本增殖之日才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。（二）自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)動完成的同時對外出租或由于資本增殖，才能確認(rèn)為投資房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)照財政部《會計準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定確定。六、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用其中的一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。不得同時采用兩種計量模式。（一）采用成本模式在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。按照規(guī)定計提折舊或進(jìn)攤銷。存在減值跡象的應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定計提減值準(zhǔn)備。（二）采用公允價值模式有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)所取得的租金收入，應(yīng)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本制度第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本制度第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。七、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)發(fā)生改變而對房地產(chǎn)重新進(jìn)行的分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開始自用。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。八、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后金額計入當(dāng)期損益。九、投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)處理（一）購入取得：借：投資性房地貸：銀行存款（二）自行建造：建造過程：借：在建工貸：銀行存確認(rèn)投資性房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)入：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程（三）成本模式后續(xù)計量:、取得收入:借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收、核算成本：借：其他業(yè)務(wù)支出貸累計折（或無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)）（四）公允價值模式的后續(xù)計量：、取得收入:借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2、將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值與原帳面價值之差計入當(dāng)期損益（不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。借：投資性房地產(chǎn)貸：公允價值變動損益（五）成本模式的轉(zhuǎn)換借：投資性房地累計折舊貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（六）公允模式的轉(zhuǎn)1、投資轉(zhuǎn)自用借：固定資產(chǎn)（公允價值貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動損2、自用轉(zhuǎn)投資借：投資性房地產(chǎn)（公允價值）累計折舊貸：固定資產(chǎn)資本公積——其他資本（七）成本模式的處1、取得收入借：銀