海口市產(chǎn)權式酒店管理暫行辦法

?海口市產(chǎn)權式酒店管理暫行方法?對現(xiàn)有市場影響及后市研判內部溝通稿業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況?？谑袌鰝€案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況海口市場個案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法前言——?？谑腥嗣裾畹?2號??？谑挟a(chǎn)權式酒店管理暫行方法?已經(jīng)2021年11月10日市人民政府第86次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2021年2月1日起施行。市長：冀文林2021年12月12日2021年2月1日起，海南省府?？谑袑嵤﹪鴥仁滋讓ｉT針對產(chǎn)權式酒店的管理方法，針對目前?？谑新糜畏康禺a(chǎn)市場產(chǎn)權式酒店的建設作出法律依據(jù)，在國內率先把產(chǎn)權式酒店的管理納入法制軌道。前言——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況海口市場個案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法地域特征強勢景觀資源或經(jīng)濟活躍區(qū)域交通的易達性客戶定位城市的高收入階層投資客為主經(jīng)營特點產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主專業(yè)第三方管理開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權而獲得長期收益管理方經(jīng)營，業(yè)主的收益無法保證起源歐洲20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購置度假別墅，而局部有能力購置別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購置一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商創(chuàng)造了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。產(chǎn)權式酒店開展歷程——產(chǎn)權式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權酒店年度新增數(shù)量統(tǒng)計產(chǎn)權式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權酒店的開展可以分為四個階段：第一個階段：即1993～1999年，這個階段可以稱之為探索階段。第二個階段：即2000年，這個階段可以稱之為破冰階段。2000年，海航集團收購了康樂園大酒店，并將其準備建設的四期規(guī)劃為產(chǎn)權酒店對外銷售，銷售地點選在廣州、北京、上海，并獲得了比較理想的銷售業(yè)績。產(chǎn)權酒店概念開始受到了各地房地產(chǎn)開發(fā)商的關注，產(chǎn)權酒店行業(yè)開始進入快速開展的軌道。可以說海航康樂園大酒店產(chǎn)權酒店操作的成功對于中國產(chǎn)權酒店行業(yè)開展具有里程碑式的意義。

產(chǎn)權式酒店開展歷程——1994～2003年產(chǎn)權酒店數(shù)量統(tǒng)計產(chǎn)權式酒店開展歷程——2004～2021年新增產(chǎn)權酒店數(shù)量統(tǒng)計產(chǎn)權式酒店開展歷程——產(chǎn)權式酒店開展歷程——中國產(chǎn)權酒店的酒店管理品牌現(xiàn)狀產(chǎn)權酒店開發(fā)商出于營銷的考慮，更愿意選擇知名的酒店管理品牌，但是近年來中國酒店業(yè)開展迅速，知名酒店管理品牌在中國屬于賣方市場，鑒于產(chǎn)權酒店要承擔回報率的負擔，所以知名酒店管理品牌介入產(chǎn)權酒店管理的比例并不多中國產(chǎn)權酒店五星級〔含準五星級〕占34%，四星級〔含準四星級〕占46%，由此可以看出中國的產(chǎn)權酒店還是以高星級酒店開發(fā)作為主流。中國產(chǎn)權酒店星級分布現(xiàn)狀〔1994～2021〕產(chǎn)權式酒店開展歷程——產(chǎn)權式酒店開展歷程——產(chǎn)權式酒店開展歷程——三亞華宇皇冠假日酒店三亞天福源大酒店業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況?？谑袌鰝€案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法海南優(yōu)勢——環(huán)境優(yōu)勢海南省作為我國第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，因其自然資源的獨特性、不可復制性和唯一性，以及風土人情，使得海南島知名度提升。而作為海南省最富有競爭力的自然環(huán)境資源，一直吸引眾多的中外游客前來旅游、觀光、度假和置業(yè)，從而奠定了海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)開展的基石。海南優(yōu)勢——海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)大多屬于工程整體開發(fā)的戰(zhàn)略組成局部，由于開發(fā)工程的戰(zhàn)略層次各有不同，故此作為海南的新型銷售物業(yè)，需吻合工程的整體化而制定。目前海南產(chǎn)權式酒店的開發(fā)驅動主要分為三大類：短期套現(xiàn)迅速聚集人氣擦邊球戰(zhàn)略海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動迅速聚集人氣：借助高品質酒店的人氣吸納功能，一方面實現(xiàn)快速回現(xiàn)，另一方面套取足夠的人氣，可謂一舉兩得，此操作手段唯一弊端在于開發(fā)本錢較高，實屬一種砸錢的做法。海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動擦邊球戰(zhàn)略：現(xiàn)階段大量的一線海景工程開發(fā)促使海南原生態(tài)海景越來越少，但高檔的海景酒店卻一直沒有飽和，因此純住宅一線海景工程難以獲得政府批復，但假設以開發(fā)一線海景酒店的名目就相對容易的多，等到實際操作階段再轉為產(chǎn)權式酒店進行銷售獲取利潤。產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法：產(chǎn)權式酒店作為海南的新型銷售物業(yè)，其管理模式與內地沒有太大差異，大局部沒有酒店管理經(jīng)驗的開發(fā)商都要請酒店管理公司介入管理，形成開發(fā)商、酒店管理公司、業(yè)主三方操作的模式?，F(xiàn)海南市場經(jīng)營管理模式也主要分為三種。產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法：1、開發(fā)商自行管理。此類情況大多開發(fā)商本身具有酒店管理的經(jīng)驗與能力。這樣操作起來就相對簡單得多，防止了三方操作時不必要的矛盾與利益糾葛。產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法：產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法：3、銷售50%以下，開發(fā)商占大頭將產(chǎn)權式酒店銷售50%以下，剩余由開發(fā)商自持。這樣操作主要是為了防止后期經(jīng)營階段與業(yè)主發(fā)生意見分歧或利益糾紛。開發(fā)商始終占有酒店的大局部物業(yè)，更具有主動權，酒店管理公司也更傾向于此類管理方式。高度密集區(qū)相對密集區(qū)?？诰频攴植棘F(xiàn)狀——通過對目前?？谑行羌壘频攴植棘F(xiàn)狀可以看出，海口市酒店主要以海岸線沿線開展，其中長流組團西海岸區(qū)域是?？诘貐^(qū)星級酒店的高度密集區(qū)，主要是由于其新開發(fā)工程較多，并擁有較好的環(huán)境資源。老城區(qū)星級酒店大多已經(jīng)是早期開發(fā)工程，主要是交通較為便利，但景觀資源相對較差；項目名稱項目位置均價房型投資回報酒店星級開盤時間寶發(fā)國際大廈玉沙路29號9200/㎡標準雙人間，單間，海景套房稅后10％的收益率五星級2008年海南新標榜產(chǎn)權式酒店國貿(mào)三橫路8號按套計價：40萬-70萬38㎡—68㎡第一個五年是8%、第二個五年是9%，第三個五年是10%，第四個五年就是11%的年回報。第12年的時候已經(jīng)完全回收所有的投資成本；之后的38年全部是純利益了。年免費15天入住。購房一次性返回報3年，直接從總房款里扣除在付款。四星級2003年明光海航大酒店南海大道9號15000/㎡58㎡年回報總房款8%（稅后）每年免費住20元，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住五星級2006年市場概況——?？诋a(chǎn)權式酒店工程項目基本信息一覽占地面積38畝容積率4.45綠化率20%總建筑面積155000平方米開發(fā)商海南高和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司海南歐鉑物業(yè)管理有限公司建筑設計中國建筑第六工程局物業(yè)種類商業(yè)、酒店式公寓目前銷售均價14000/㎡項目地址?？谑泻Ｐ銝|路6號望海國際廣場望海國際廣場——海口典型酒店式公寓使用年限精裝標準房型投資回報酒店星級開盤時間40年2000元/㎡（硬裝）46㎡-106㎡未定——2011年10月項目基本信息一覽占地面積46畝容積率0.75綠化率65%總建筑面積25690㎡開發(fā)商海南建橋置業(yè)有限公司物業(yè)公司海南建橋建筑設計美國WY國際設計有限公司物業(yè)種類住宅、酒店式公寓目前銷售均價15000/㎡項目地址?？谑泻５閸u六東路3號（白沙門公園旁）盛高榮域——對外宣傳產(chǎn)權式酒店的酒店式公寓使用年限精裝標準房型投資回報酒店星級開盤時間40年2000元/㎡（硬裝）50-150未定——2012年2月項目基本信息一覽占地面積50畝容積率1.1綠化率50%總建筑面積47301開發(fā)商海南大鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司美國戴斯酒店管理公司建筑設計海南第二建筑工程公司物業(yè)種類別墅、產(chǎn)權式酒店目前銷售均價14000/㎡項目地址?？谖骱０队癁I半島盈濱二橫路海鵬比鄰灣——?？谑袌錾蠟閿?shù)不多的產(chǎn)權式酒店使用年限精裝標準房型投資回報酒店星級開盤時間40年4000元/㎡（加軟裝）45.6㎡-58.16㎡年回報率5%，首次簽3年5星級2011年4月市場小結——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況?？谑袌鰝€案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法背景——2021年1月6日，海南國際旅游島正式被批，海南成為全國僅有的一個國際性旅游大?。粸闃藴屎Ｄ鲜『？谑挟a(chǎn)權式酒店管理，促進旅游度假地產(chǎn)在海口的健康開展，2021年11月10日，??？谑挟a(chǎn)權式酒店管理暫行方法?在?？谑腥嗣裾?6次常務會議審議通過，并規(guī)定自2021年2月1日起施行。該?海口市產(chǎn)權式酒店管理暫行方法?文件為我國目前第一步關于產(chǎn)權式酒店管理的標準性法規(guī)。詳解——本法規(guī)的前兩條闡述了?海口市產(chǎn)權式酒店管理暫行方法?出臺的背景、依據(jù)以及實施的地點；概括了本?方法?的適用范圍，即?？谛姓^(qū)域內，海南等其他區(qū)域不包括在內；詳解——第三條本方法所稱產(chǎn)權式酒店，是指建設單位開發(fā)建設后將客房產(chǎn)權分割出售，酒店配套經(jīng)營性用房及設施由建設單位或酒店產(chǎn)權人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店。本方法所稱客房產(chǎn)權人，是指通過購置或受讓等方式取得產(chǎn)權式酒店可分割轉讓客房產(chǎn)權的單位或個人。本方法所稱酒店產(chǎn)權人，是指基于開發(fā)建設或轉讓等方式取得除已分割進行銷售的客房外酒店其他客房、配套用房及設施產(chǎn)權的單位或個人。該?方法?對產(chǎn)權式酒店、客房產(chǎn)權人、酒店產(chǎn)權人做了明確的界定，這是在中國首次以法律的形式界定這些含義；詳解——該?方法?第四條規(guī)定了產(chǎn)權式酒店各政府管理部門的職責，從土地到銷售再到經(jīng)營各階段；在這里值得關注的是，?？谑凶》亢统山唤ㄔO行政主管部門對房屋產(chǎn)權登記的管理工作，在這里明確提出了產(chǎn)權式酒店的產(chǎn)權歸屬明晰化；詳解——第五條產(chǎn)權式酒店應當在旅游度假區(qū)、景觀區(qū)、文化風景區(qū)和交通便利、配套設施完善的區(qū)域建設，開發(fā)用地應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和特定地區(qū)規(guī)劃。第六條開發(fā)建設產(chǎn)權式酒店工程，在辦理建設工程規(guī)劃許可證時應標明產(chǎn)權式酒店。該?方法?第五條及第六條主要是闡述產(chǎn)權式酒店的建設需要符合土地以及城市的具體規(guī)劃，主要是在審批的過程中要注意的問題；工程規(guī)劃許可證上標明產(chǎn)權式酒店，方便對該工程點具體監(jiān)管；詳解——第七條商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設產(chǎn)權式酒店，用地性質和年限可以不變。該?方法?第七條規(guī)定了產(chǎn)權式酒店用地的性質，由于產(chǎn)權式酒店的特殊性，即商業(yè)性和住宅性向結合的特征，讓產(chǎn)權式酒店的用地要求也相對的放寬，商服、住宅、金融辦公等用地均可建設產(chǎn)權式酒店；產(chǎn)權式酒店用地的靈活性，這讓開發(fā)公司有很大的選擇性，也讓海南的房地產(chǎn)也更加的多樣化；詳解——第八條產(chǎn)權式酒店應按不低于三星級酒店的標準進行規(guī)劃、設計、建設及裝修。配套效勞設施的建筑面積應占建筑總面積的16%以上。產(chǎn)權式酒店交付使用前，應當由建設單位按建設的相應星級標準進行統(tǒng)一裝修及配套設施建設并經(jīng)工程質量、消防、規(guī)劃、人防、園林、水務、環(huán)保等相關部門整體驗收合格。未經(jīng)整體驗收或整體驗收不合格的不得交付使用。該?方法?第八條在產(chǎn)權式酒店的建筑和裝修標準上做了規(guī)定，特別是配套效勞設施的建筑面積應占建筑面積的16%以上，屬于硬性規(guī)定，但是具體的那些屬于配套效勞設施的建筑面積還有待細化；規(guī)定產(chǎn)權式酒店的標準，一方面的完善產(chǎn)權式酒店的功能，提升?？趨^(qū)域內的配套和形象，另一方面，經(jīng)驗收才能交付使用讓產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營條件更加的成熟，但是三星級的標準會不會太低了，這個值得商榷。詳解——第九條產(chǎn)權式酒店建設單位在申請商品房預售許可證前，應委托房屋測繪單位對預售房屋進行預測繪，出具測繪報告書，并以電子件形式報市住建部門備案。房屋測繪單位應按市規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃許可及設計方案出具預售房屋的測繪報告書。預售房屋的測繪報告書應包括建筑物專有局部房號及套內建筑面積，共有局部的名稱、范圍及建筑面積等。該?方法?第九條的備案規(guī)定的具體內容，包括分房號、套內面積、名稱、范圍和建筑面積等，這就為后期產(chǎn)權明晰作前期準備；詳解——第十條產(chǎn)權式酒店客房按套、間等房屋根本單元進行銷〔預〕售。建設單位應按裝修后的套內建筑面積計價銷〔預〕售產(chǎn)權式酒店客房，不得按建筑面積計價銷〔預〕售。詳解——第十一條建設單位在產(chǎn)權式酒店客房預售前，應向市住建部門申請辦理商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得預售。商品房預售許可證應當標明銷〔預〕售客房的套內建筑面積以及客房房號。該?方法?第十一條規(guī)定了產(chǎn)權式酒店預售的情況，未取得商品房預售證的不得預售，同時還規(guī)定在預售證上說明預售的客房套內面積和客房房號，這也是為客房產(chǎn)權證打好前期的根底；詳解——該?方法?第十二條那么主要是規(guī)定了產(chǎn)權式酒店客房人與酒店產(chǎn)權人等之間的義務和權利，并不強烈限制，可根據(jù)工程的情況雙方協(xié)商；詳解——該?方法?第十三條中提到的地役權，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權利。該條款主要是處于客房產(chǎn)權對客房權益的處置，并提出可以提出登記，這樣就很大程度上保護了產(chǎn)權人的產(chǎn)權利益；第十五條客房產(chǎn)權人對酒店中以下滿足居住根本需求的配套用房及設施等法定共有局部享有無償使用權：門廳〔或獨立門廳〕、大廳、外墻面、樓梯間〔井〕、電梯間〔井〕、電梯機房、通道、管理井、垃圾道、設備房、水箱間、物業(yè)管理用房、值班警衛(wèi)室等?？头慨a(chǎn)權人可與酒店產(chǎn)權人約定酒店以下專有配套經(jīng)營性用房及設施的優(yōu)惠有償使用權：餐飲用房、商場、會議用房、娛樂用房、文體用房、室內〔外〕游泳池、室內車庫和車位等。詳解——該?方法?第十五條主要是針對產(chǎn)權式九點鐘的配套設施的使用，產(chǎn)權人優(yōu)先享有使用權，但是該?方法?對這方面描述的還不夠具體；第十六條酒店產(chǎn)權人不得將除已分割銷售客房外的配套用房及設施分割進行銷售、轉讓和抵押。第十七條酒店產(chǎn)權人、客房產(chǎn)權人應當按規(guī)劃用途使用和經(jīng)營管理酒店房屋，不得擅自改變房屋的規(guī)劃用途、結構和使用性質。詳解——該?方法?第十六條也表達了客房產(chǎn)權人的地位，配套設施均歸所有產(chǎn)權人所有，不能分割銷售，轉讓和抵押，這就在一定程度上控制了酒店經(jīng)營的“跑路〞現(xiàn)象；第十八條按本方法的規(guī)定分割進行銷售的客房按套內建筑面積分割登記；其他按本方法的規(guī)定不得分割銷售的酒店配套用房及設施等專有局部按建筑面積統(tǒng)一登記，并標明不得分割進行銷售、轉讓和抵押。產(chǎn)權式酒店的法定共有局部，其產(chǎn)權共有情況記載于房屋登記簿，不頒發(fā)房屋所有權證。第十九條客房產(chǎn)權人在辦理客房產(chǎn)權登記后，可向土地行政主管部門申請辦理土地使用權登記。詳解——該?方法?第十八、十九條明確規(guī)定了客房產(chǎn)權歸客房人所有，其他公共局部不得分割進行銷售、轉讓和抵押，并規(guī)定了共有產(chǎn)權式酒店中共有財產(chǎn)的處理問題；第二十條有以下情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：〔一〕違反本方法第十條規(guī)定，未按裝修后的套、間等房屋根本單元的套內建筑面積計價銷〔預〕售的客房；〔二〕違反本方法第十六條規(guī)定，酒店產(chǎn)權人將不得分割銷售的配套用房及設施分割進行銷售、轉讓和抵押的；〔三〕法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他不予登記的情形。根據(jù)前款規(guī)定不予辦理登記的，房屋登記機構應告知申請人并要求其按本方法的規(guī)定整改；整改后符合規(guī)定的，可以辦理登記。詳解——該?方法?第二十條，主要是規(guī)定了違反規(guī)定的后果，及補救措施；第二十一條本方法公布前已分割轉讓客房的酒店，符合本方法規(guī)定的，可以按本方法辦理客房產(chǎn)權登記；不符合本方法規(guī)定的，經(jīng)整改后符合本方法規(guī)定的，可以按本方法辦理客房產(chǎn)權登記。本方法公布前，已經(jīng)投入經(jīng)營使用且未分割銷售客房的酒店，或本方法公布后，在已投入經(jīng)營使用的非產(chǎn)權式酒店的用地上進行客房擴建的，不適用本方法，即不得再按本方法分割銷售其酒店客房；分割銷售的，不予辦理客房產(chǎn)權登記。詳解——該?方法?第二十一條，主要是針對產(chǎn)權式酒店不同操作是否能辦理客房產(chǎn)權登記的情況，其中明確規(guī)定，凡屬于分割轉讓客房的酒店情況，并符合本?方法?的規(guī)定，可以補辦客房產(chǎn)權；但是，針對已經(jīng)投入經(jīng)營使用但卻沒有分割銷售的客房酒店，或者用地性質不符合的，均不辦理客房產(chǎn)權登記；第二十二條本方法具體應用中的問題由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同相關行政主管部門負責解釋。第二十三條本方法自2021年2月1日起施行。詳解——最后兩條，說明了該?方法?的解釋所有權以及實施的時間；小結——??？谑挟a(chǎn)權式酒店管理暫行方法?的實施，屬全國第一個把產(chǎn)權式酒店納入法律程序的軌道的文件，也是產(chǎn)權式酒店在中國開展這么多年來，第一個明確產(chǎn)權式酒店客房產(chǎn)權的歸屬性問題，在產(chǎn)權式酒店的開展上，具有里程碑的意義。該?方法?共二十一條條款，其中主要闡述了四點問題：產(chǎn)權明晰、土地放寬、檔次提高、套內面積計算，特別是在土地用途這一塊有很大的靈活性，在一定程度上可以反映出，政府是挺贊成在?？诮ㄔO產(chǎn)權式酒店，從而引導市場轉型，雖然以前有像華發(fā)大廈等這樣的產(chǎn)權式酒店半路夭折，但是隨著海口的城市開展，產(chǎn)權式酒店在海口仍是具有相當?shù)那熬?；業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況?？谑袌鰝€案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開房驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法

政策變動市場現(xiàn)狀適用土地、年限40年-70年商業(yè)用地、住宅用地、金融辦公用地40年商業(yè)用地產(chǎn)權獲得可以辦理客房產(chǎn)權登記和土地使用權登記，產(chǎn)權得到明晰客房所有權不明晰，產(chǎn)權糾紛時常發(fā)生銷售面積按套內面積計算按建筑面積計算酒店配套配套服務設施不低于總建筑面積的16%無明確規(guī)定，市場現(xiàn)狀酒店配套較少配套所有權配套設施均歸所有產(chǎn)權人所有，不能分割銷售，轉讓和抵押不明確，配套設施可抵押檔次標準不得低于三星級酒店標準沒有明確規(guī)定，大多對外宣稱四星級、五星級市場現(xiàn)狀比照——影響研判——影響研判——趨勢預測——產(chǎn)權明晰套內面積計算三星級標準土地放寬客戶信心均價上升同質化物業(yè)增加營銷難度價值體系突破物業(yè)集中化酒店市場細分客房標價兩極分化客戶信心增加——銷售均價增加——同質化嚴重——物業(yè)增加——產(chǎn)權式酒店物業(yè)增加〔土地放寬+政府協(xié)議〕：開發(fā)商在海南想要開發(fā)房產(chǎn)工程，大多情況下需要與當?shù)卣M行線下協(xié)議，在地塊上開發(fā)指定物業(yè)形態(tài)如酒店、商場等等，才可有時機拿到高質素地塊。因此，在開發(fā)商與政府存在線下協(xié)議〔指定開發(fā)酒店物業(yè)〕，再根據(jù)目前出臺的住宅、商業(yè)用地可兼建產(chǎn)權式酒店，且用地性質、年限不變的前提下，開發(fā)商或將更多的樂意開發(fā)產(chǎn)權式酒店物業(yè)，因相比純粹酒店物業(yè)來說，即可節(jié)省自持運營的麻煩，也可快速回現(xiàn)。物業(yè)增加——營銷難度加大——營銷難度加大〔同質化嚴重+銷售均價增加〕：相同標準物業(yè)增加，同質化嚴重，以及參加的共有局部公攤面積本錢所帶來的銷售均價增加，都可導致營銷難度的加大，特別是在較好地段，如一線海景的地塊，相隔不大的兩個工程之間，如果物業(yè)標準雷同，那在營銷手段上，如何推陳出新也是具有不小的難度；價值體系突破——價值體系突破〔同質化嚴重+營銷難度〕：隨著同質化的嚴重及在營銷上的難度加大，未來的產(chǎn)權式酒店在銷售及推廣過程中，如何樹立本身的價值體系將為極其重要。今后在相同地區(qū)，具有相同景觀資源的同質產(chǎn)權式酒店或將越來越多，此類物業(yè)互相競爭時，如何在價值體系上有所突破，固有價值〔開發(fā)商品牌、酒店運營方品牌〕以及附加值〔酒店效勞、配套等〕將顯得尤為重要；固有價值可變價值地段景觀品牌園林外觀配套戶型物業(yè)效勞建筑品質？物業(yè)集中化——杭州酒店集群三亞紅樹林酒店集群酒店市場細分——酒店市場細分〔價值體系突破+物業(yè)集中化〕：以相同地區(qū)相同資源的同質性產(chǎn)權式酒店競爭時價值體系突破，以及未來開發(fā)物業(yè)集中化區(qū)域來看，今后產(chǎn)權式酒店在運營過程中，如何了解客戶的需求以及保持客戶的高關注度，用以增加或保持酒店的入住率是運營過程中的難點。因此從酒店運營角度上來看，對客戶及市場層面的細分將顯得尤為重要，或將出現(xiàn)較多的主題式等針對特定客戶層的產(chǎn)權式酒店；中式主題酒店埃及文化主題酒店客房標價兩極分化——業(yè)態(tài)歷程市場概況產(chǎn)權式酒店概況?？谑袌鰝€案研究市場小結出臺背景市場比照趨勢預測影響預判開展歷程前言影響研判小結海南產(chǎn)權式酒店開發(fā)驅動產(chǎn)權式酒店經(jīng)營管理方法小結——小結——小結——小結——附錄——三星級酒店評級標準客房a.至少有30間〔套〕可供出租的客房；b.有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應急疏散圖及相關說明；c.裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺或寫字臺、衣櫥及衣架、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭。采取有效的防滑措施。采用較高級建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調柔和，目的物照明度良好。有良好的排風系統(tǒng)或排風器，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時供給冷、熱水；e.有方便使用的機，可以直接撥通或使用預付費電信卡撥打國際、國內長途的，并配有使用說明；f.可以提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入效勞，并有使用說明；g.有彩色電視機。播放頻道不少于16個，畫面和音質清晰，備有頻道指示說明。播放內容應符合中國政府規(guī)定；h.具備有效的防噪音及隔音措施；i.有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉換器；有遮光窗簾；有單人間；有套房；j.有與本星級相適應的文具用品。有效勞指南、價目表、住宿須知、所在地旅