中國物業(yè)管理行業(yè)投資分析報(bào)告-產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與投資戰(zhàn)略研究

2020年中國物業(yè)管理行業(yè)投資分析報(bào)告產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與投資戰(zhàn)略研究

提示：物業(yè)管理提供的服務(wù)可以分為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)和增值業(yè)務(wù)服務(wù)兩大類。其中，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)包括安保、綠化、保潔、維修等常規(guī)性的公共服務(wù)；增值業(yè)務(wù)中面向業(yè)主的增值服務(wù)包括社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)，面向非業(yè)主的增值服務(wù)則包括了開發(fā)商為新樓盤提供的銷售代理、顧問咨詢以及廣告服務(wù)等。

隨著改革開放國策的實(shí)施，我國物業(yè)管理行業(yè)從香港引入深圳，迄今已經(jīng)發(fā)展近40年。根據(jù)行業(yè)發(fā)展的里程碑式事件，大致可以分為七個(gè)階段：

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

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物業(yè)管理提供的服務(wù)可以分為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)和增值業(yè)務(wù)服務(wù)兩大類。其中，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)包括安保、綠化、保潔、維修等常規(guī)性的公共服務(wù)；增值業(yè)務(wù)中面向業(yè)主的增值服務(wù)包括社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)，面向非業(yè)主的增值服務(wù)則包括了開發(fā)商為新樓盤提供的銷售代理、顧問咨詢以及廣告服務(wù)等。我國業(yè)務(wù)管理行業(yè)業(yè)務(wù)類型及服務(wù)內(nèi)容業(yè)務(wù)類型服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)安保、綠化、保潔、維修等常規(guī)性的公共服務(wù)增值業(yè)務(wù)面向業(yè)主的增值服務(wù)包括社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)面向非業(yè)主的增值服務(wù)則包括了開發(fā)商為新樓盤提供的銷售代理、顧問咨詢以及廣告服務(wù)等數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

目前，我國物業(yè)的收費(fèi)模式主要有包干制和酬金制兩種。其中采用包干制的企業(yè)直接向業(yè)主收取固定的費(fèi)用，這些費(fèi)用包含了公司的收益和支出成本，盈虧都由企業(yè)自理；而酬金制下的企業(yè)則是采用預(yù)收服務(wù)資金的形式，按照比例或約定數(shù)額收取酬金，如有提供服務(wù)后結(jié)余或不足的資金都由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理收費(fèi)模式比較

包干制酬金制收費(fèi)模式業(yè)主支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主預(yù)付物業(yè)服務(wù)資金費(fèi)用構(gòu)成成本+收入成本+預(yù)收資金結(jié)余+利潤(rùn)利潤(rùn)來源物業(yè)費(fèi)扣除成本后的余額按一定比例從服務(wù)資金中扣除費(fèi)用調(diào)整固定值可調(diào)整優(yōu)點(diǎn)簡(jiǎn)單易行方便業(yè)主監(jiān)督缺點(diǎn)不容易對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管控對(duì)業(yè)主自身專業(yè)要求較高數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我國物管行業(yè)整體營收規(guī)模受到物管單價(jià)的影響。近幾年，我國人工成本增長(zhǎng)帶動(dòng)物業(yè)管理支出提升，但物管行業(yè)的成本抬升并未等幅的推升服務(wù)單價(jià)。因此近期部分城市陸續(xù)出現(xiàn)調(diào)整價(jià)格上限的新發(fā)文，成為單價(jià)提升潛在的第二動(dòng)力。我國部分城市發(fā)文對(duì)物業(yè)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整城市舊文時(shí)間舊文標(biāo)準(zhǔn)新文時(shí)間新文標(biāo)準(zhǔn)文件名稱深圳2013多層1.302019多層0.90-2.20元《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》高層3.90高層2.71-5.63元臺(tái)州2013多層0.30-0.902018多層（非電梯）0.35-1.10元《關(guān)于調(diào)整和規(guī)范臺(tái)州市普通住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》高層0.90-1.80多層（電梯）0.65-1.45元佛山2011住宅（電梯）2.472019一級(jí)2.7元

二級(jí)2.35元住宅（非電梯）1.82三級(jí)2元《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理的通知》四級(jí)1.65元五級(jí)1.3元數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)集中度不斷提升。其主要原因是地產(chǎn)開發(fā)商集中度提升，集團(tuán)內(nèi)物管公司持續(xù)受益銷售到交付的資源輸送。以物業(yè)百強(qiáng)為例，2019年?duì)I業(yè)收入均值達(dá)10.40億元，同比增長(zhǎng)17.38%，質(zhì)量提升高于規(guī)模增長(zhǎng)。分梯隊(duì)來看，TOP10實(shí)現(xiàn)營收均值約56.76億元，同比增長(zhǎng)16.24%；TOP11-30實(shí)現(xiàn)營收均值約21.42億元，同比增長(zhǎng)28.02%，增速最快；TOP31-50實(shí)現(xiàn)營收均值6.41億元、TOP51-100實(shí)現(xiàn)營收均值3.25億元，同比分別增長(zhǎng)15.22%和8.46%，雖有增長(zhǎng)，但增速低于百強(qiáng)平均水平。2016-2019年我國物業(yè)百強(qiáng)營收均值統(tǒng)計(jì)情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理2019年百強(qiáng)各梯隊(duì)營收水平

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從物業(yè)管理行業(yè)的定位來看，早期的物管公司更傾向于住宅開發(fā)配套服務(wù)的角色，有一定的附屬性。且隨著房地產(chǎn)開發(fā)由增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，品牌效應(yīng)將成為繼規(guī)模之后，新的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。2020中國物業(yè)百強(qiáng)TOP10排名物業(yè)公司名稱相關(guān)開發(fā)商1碧桂園服務(wù)控股有限公司碧桂園2綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司綠城中國3保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司保利地產(chǎn)4雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司雅居樂集團(tuán)5恒大金碧物業(yè)中國恒大6彩生活服務(wù)集團(tuán)-7龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司龍湖集團(tuán)8深圳市金地物業(yè)管理有限公司金地集團(tuán)9招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)股份有限公司招商蛇口10金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司金科股份數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

受益于開發(fā)商對(duì)于新小區(qū)定價(jià)較高的傾向以及業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)敏感度較低，物業(yè)費(fèi)隨著建筑年代的變化呈現(xiàn)加速上升趨勢(shì)。因此，2019年各等級(jí)城市的物業(yè)費(fèi)均值為基數(shù)，預(yù)計(jì)2025年一、二、三四線優(yōu)質(zhì)物管物業(yè)費(fèi)單價(jià)分別為10.53元/平米月、3.63元/平米月、3.43元/平米月。2025年物管累計(jì)新增基礎(chǔ)物管收入預(yù)測(cè)估算全國優(yōu)質(zhì)物管物業(yè)費(fèi)一線城市二線城市三四線城市合計(jì)各能級(jí)城市新房成交套數(shù)占全國成交套數(shù)之比(A)12.6%43.2%44.2%-各能級(jí)城市每年住宅銷售面積(億平米)(B=A*9)1.133.893.989.00假設(shè)每年百強(qiáng)房企住宅銷售面積中屬于優(yōu)質(zhì)物管在管面積的比例(C)90%90%90%-2025年優(yōu)質(zhì)物管累計(jì)新增在管面積(億平米)(D=B*C*6)6.1121.0021.4848.602019年優(yōu)質(zhì)物管平均物業(yè)費(fèi)(元/平米月)(E)6.563.212.77-優(yōu)質(zhì)物管物業(yè)費(fèi)近5年CAGR(F)8.2%2.0%3.6%-估算2025年優(yōu)質(zhì)物管物業(yè)費(fèi)(元/平方米月)(G=E*(1+F)^6