竣工驗(yàn)收及保修階段的監(jiān)理措施

竣工驗(yàn)收及保修階段的監(jiān)理措施第一節(jié)竣工驗(yàn)收監(jiān)理工作內(nèi)容一、住宅工程竣工驗(yàn)收一般分三個(gè)階段進(jìn)行1、每棟樓進(jìn)行分戶驗(yàn)收；2、單位（子單位）工程驗(yàn)收；3、全部驗(yàn)收。全部驗(yàn)收是指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，且已通過承包方的預(yù)驗(yàn)和監(jiān)理工程師組織的初驗(yàn)，由業(yè)主方工程負(fù)責(zé)人組織的正式竣工驗(yàn)收?？偙O(jiān)組織監(jiān)理工程師根據(jù)規(guī)范和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文對(duì)承包單位報(bào)送的完工工程的實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收、竣工資料進(jìn)行審查，并對(duì)存在的問題整改的結(jié)果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)合格的基礎(chǔ)上，向建設(shè)方提出竣工驗(yàn)收的建議，協(xié)助建設(shè)方組織全部竣工驗(yàn)收。

二、每棟樓進(jìn)行分戶驗(yàn)收1、分戶驗(yàn)收特點(diǎn)①分戶驗(yàn)收是指在施工單位提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，住宅工程竣工驗(yàn)收前，按照國家質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范對(duì)住宅工程的每一戶涉及主要使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行的專門檢驗(yàn)。分戶檢驗(yàn)適用于住宅工程；

②分戶檢驗(yàn)的主體為建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司；③分戶檢驗(yàn)應(yīng)在施工單位提交竣工報(bào)告后住宅工程竣工驗(yàn)收前完成，分戶檢驗(yàn)合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件；

④分戶檢驗(yàn)是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收；⑤分戶檢驗(yàn)對(duì)逐戶、逐段全數(shù)檢查（建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司應(yīng)全數(shù)檢查驗(yàn)收，質(zhì)安監(jiān)站按要求抽查5%）；

⑥住宅工程施工質(zhì)量分戶驗(yàn)收，是相關(guān)法規(guī)的要求，也是客戶的期望。

2、分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)應(yīng)包括下列必須檢驗(yàn)項(xiàng)目：

①樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量；

②門窗安裝質(zhì)量；

③欄桿安裝質(zhì)量；

④防水工程質(zhì)量；

⑤室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量；

⑥給排水安裝工程質(zhì)量；

⑦電氣安裝工程質(zhì)量”。3、編制分戶驗(yàn)收方案根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》（DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“誰生產(chǎn)誰負(fù)責(zé)”的原則，參照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300－2001等國家規(guī)范確定住宅工程分戶檢驗(yàn)的主要內(nèi)容，方法和要求。開工前或開工時(shí)，針對(duì)該工程實(shí)際情況，應(yīng)編寫該工程分戶驗(yàn)收方案，在施工過程中按方案要求對(duì)分戶驗(yàn)收質(zhì)量進(jìn)行預(yù)控。2、熟悉與分戶驗(yàn)收相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)說明；

3、熟悉與分戶驗(yàn)收有關(guān)的施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、分戶驗(yàn)收方案和分戶驗(yàn)收相關(guān)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

4、認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)中分戶驗(yàn)收內(nèi)容和分戶驗(yàn)收方案；5、與建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位溝通對(duì)分戶驗(yàn)收事后無法整改質(zhì)量偏差部分，在保證各項(xiàng)工程質(zhì)量、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、施工規(guī)范等的前題下，在設(shè)計(jì)文件、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)整或修改，以適應(yīng)分戶驗(yàn)收的質(zhì)量控制。6、分戶驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜、繁瑣的系統(tǒng)工程，事前和事中控制起到關(guān)鍵作用，尤其是從基礎(chǔ)、主體到裝飾裝修各階段全過程的質(zhì)量控制，針對(duì)樓層凈高、開間、樓板厚度、墻體、門窗滲漏等事后難以整改或整改困難的部位施工質(zhì)量控制尤其重要，必須在施工過程中加大預(yù)控力度，從方案、材料到施工工序的質(zhì)量控制到位能起到事半功倍的作用。7、監(jiān)理對(duì)分戶驗(yàn)收的施工過程質(zhì)量控制非常重要，施工單位或管理人員往往重視進(jìn)度，忽視質(zhì)量，特別是對(duì)分戶驗(yàn)收大多停留在事后能處理的意識(shí)，較少考慮到施工過程質(zhì)量控制的重要性，加強(qiáng)監(jiān)理人員對(duì)分戶驗(yàn)收過程控制的責(zé)任和職責(zé)落實(shí)，嚴(yán)格施工過程對(duì)分戶驗(yàn)收項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是避免和防止事后驗(yàn)收難過關(guān)、交房困難或業(yè)主投訴的有效方式。三、組織竣工驗(yàn)收是監(jiān)理工作的重要方面，監(jiān)理應(yīng)按程序進(jìn)行驗(yàn)收工作（一）監(jiān)理工程師在工程竣工驗(yàn)收階段要充分利用自身優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)好業(yè)主方的參謀和助手，協(xié)助業(yè)主方完成竣工階段的各項(xiàng)工作概述如下：1、協(xié)助業(yè)主方制定驗(yàn)收方案；2、協(xié)助業(yè)主方整理竣工驗(yàn)收備案所規(guī)定的有關(guān)文件；3、協(xié)助業(yè)主方按合同規(guī)定支付工程款；4、協(xié)助業(yè)主方組織召開竣工驗(yàn)收會(huì)議；5、協(xié)助業(yè)主方實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；6、協(xié)助業(yè)主方簽署工程竣工意見；7、協(xié)助業(yè)主方審核竣工決算；主在工程施工合同中對(duì)保修范圍、保修期限值明確規(guī)定外。還應(yīng)要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修計(jì)劃和保修措施（質(zhì)量保修書），并監(jiān)督其有效執(zhí)行。三、工程質(zhì)量保修期內(nèi)監(jiān)理的工作重點(diǎn)1、建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收后，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)剩余工作量和工程保修責(zé)任期內(nèi)出現(xiàn)的缺陷，配備保修責(zé)任期監(jiān)理人員，進(jìn)行保修責(zé)任期的監(jiān)理工作。2、保修階段的監(jiān)理工作重點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體工程對(duì)象和工程使用狀況確定，監(jiān)理工作首先應(yīng)進(jìn)行如下內(nèi)容：①對(duì)應(yīng)進(jìn)行沉降觀測(cè)的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測(cè)成果和觀測(cè)方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)通知設(shè)計(jì)和質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行分析研究處理；②對(duì)工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；③調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；④給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。3、在整改和遺留工程的監(jiān)理工作中，總監(jiān)理工程師仍要堅(jiān)持上道工序未經(jīng)檢查驗(yàn)收不準(zhǔn)進(jìn)行下道工序的原則，確保工程質(zhì)量。4、在保修期內(nèi)總監(jiān)理工程師應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位，承包方、設(shè)備材料供應(yīng)單位人認(rèn)真做好保修工作。監(jiān)理工程師還應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，并通知承包方和有關(guān)保修部門盡快地派人前往檢查，并盡快地組織人力、物力進(jìn)行修理。5、總監(jiān)理工程師在確定保修責(zé)任及修復(fù)費(fèi)用的處理上，根據(jù)造成問題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關(guān)單位共同商定處理方法。①若為設(shè)計(jì)原因造成的問題，則應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。原設(shè)計(jì)單位或業(yè)主委托新的設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)方案，業(yè)主向承包方進(jìn)行處理或返修，其新增費(fèi)用由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。總監(jiān)理工程師還應(yīng)準(zhǔn)確確定由此給業(yè)主造成的其他損失，向原設(shè)計(jì)單位提出索賠。②因施工安裝單位的施工和安裝質(zhì)量原因造成的問題，由施工安裝單位負(fù)責(zé)進(jìn)行保修，其費(fèi)用由施工安裝單位負(fù)責(zé)。由此給項(xiàng)目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應(yīng)向施工安裝單位提出索賠。③因設(shè)備質(zhì)量原因造成的問題，由設(shè)備供應(yīng)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行保修，其費(fèi)用由設(shè)備供應(yīng)單位負(fù)責(zé)。由此給項(xiàng)目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應(yīng)向設(shè)備供應(yīng)單位提出索賠。④如因用戶在使用后有新的要求或用戶使用不當(dāng)進(jìn)行局部處理和返修，由用戶與承包方協(xié)商解決，或用戶另外委托施工。費(fèi)用由用戶自己負(fù)責(zé)。⑤在發(fā)生問題的部位后項(xiàng)目返修完畢后，要做好驗(yàn)收記錄，并經(jīng)用戶和總監(jiān)理工程師簽字驗(yàn)收。⑥上述未含的其它與本工程有關(guān)的任務(wù)，若業(yè)主委托，經(jīng)業(yè)主及監(jiān)理雙方協(xié)商一致后，監(jiān)理方應(yīng)在業(yè)主方授權(quán)下完成該任務(wù)。第三節(jié)保修階段監(jiān)理工作的方法及措施1、工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場(chǎng)，而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目大?。梢圆辉O(shè)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)）宜在參加該項(xiàng)目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。2、監(jiān)理人員要與業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時(shí)聽取用戶意見。同時(shí)，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。3、在單位工程竣工驗(yàn)收時(shí)，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》，其內(nèi)容為具體保修項(xiàng)目，期限以及有關(guān)承諾。4、組織承包商對(duì)工程使用情況進(jìn)行質(zhì)量回訪，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化（臺(tái)風(fēng)、冬季低溫），如臺(tái)風(fēng)暴雨過后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進(jìn)行登記。5、在工程保修期即將到期的前1～2個(gè)月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對(duì)工程進(jìn)行全面目測(cè)檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。6、監(jiān)理人員對(duì)用戶反饋的意見和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責(zé)任。工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)，無條件保修。監(jiān)理人員及時(shí)發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進(jìn)行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎(chǔ)不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質(zhì)量問題要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督