經(jīng)管營銷重慶中原地產(chǎn)秋季咨詢發(fā)布會市場走勢及預(yù)判

第一部分2011年全國及重慶市場表現(xiàn)2011年前8月全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

房地產(chǎn)投資增速仍處于33.2%的高位，保障房拉動的作用估計自2季度開始顯現(xiàn)。1—8月銷售面積、銷售額累計同比增速達13.6%和25.9%

價格同比漲幅10.9%，預(yù)計四季度起價格下調(diào)壓力將真正顯現(xiàn)。三四線房地產(chǎn)銷售、開發(fā)投資占比大幅增長

截止2011年8月，三四線城市在全國的開發(fā)投資額的占比持續(xù)增長，是投資增速維持高位的重要貢獻因素。

銷售方面，二線城市前8月表現(xiàn)更為出色。大力推進的保障房建設(shè)填補商品房投資空缺

各地公布2011年前9月開工數(shù)據(jù)顯示，全國平均開工率已達98%，北京等15?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）開工率已超過100%。

全國1000萬套的開工目標完成在即，中央政策對于保障房政策的重心由強調(diào)規(guī)模向加強建設(shè)和管理方面轉(zhuǎn)移。2011年主要城市市場表現(xiàn)2011年重慶房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

2011年前三季度，重慶主城區(qū)商品房批售量1488萬㎡，銷售面積1007萬㎡，其中，批售量同比持平，銷售量則下滑36%。供需壓力明顯，市場庫存增大。

主城區(qū)三季度均價6801元/㎡，環(huán)比二季度下滑6%。2010-2011.9主城區(qū)商品房供需對比及價格走勢02011年重慶房地產(chǎn)市場表現(xiàn)2011年第三季度主城區(qū)商品房成交量305萬㎡，環(huán)比下降17%，市場觀望氣氛持續(xù)惡化。2011年前三季度成交商品房平均單套面積維持在88—90㎡區(qū)間，自2008年以來處于最低位，表明信貸政策，特別是個貸、首付比例提高對于改善型需求影響最為明顯第二部分市場影響因素分析第一部分2011年全國房地產(chǎn)走勢分析一、行業(yè)景氣處于下降周期階段行業(yè)景氣尚處于下降階段初期行業(yè)快速發(fā)展的動力減弱：

寬松的信貸環(huán)境不再

需求占比較大的投資投機資金被擠出

房價上漲預(yù)期放緩

土地成本剛性上升，低風險盈利機會不再長遠來看上升動力存在，但保障房將部分分流：

城市化和人口遷徙

收入和財富增長

保障房建成將滿足部分新增需求對比2008-2009年行業(yè)調(diào)整，目前房地產(chǎn)行業(yè)尚處于下降階段初期第一部分2011年全國房地產(chǎn)走勢分析二、調(diào)控效果顯現(xiàn)，執(zhí)行重于加碼限購政策中短期放松可能很小

一線城市限購令執(zhí)行最為嚴厲，投資性購買比例偏高，擠出效應(yīng)十分顯著。

部分二線城市處于快速城市化進程當中，剛需比重較大，購買力仍然較為強勁。

三四線城市一定程度上受益于一二線城市購買力轉(zhuǎn)移效應(yīng)，部分三四線城市受益高鐵等交通基礎(chǔ)設(shè)施改善。2010下半年二線和三四線城市交易量快速增長，基數(shù)偏高，預(yù)計下半年受基數(shù)影響以及限購政策的持續(xù)發(fā)酵效應(yīng)，二線城市銷售增速將明顯回落。

限購政策中短期內(nèi)不放松已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。

部分二三線地方政府博弈心態(tài)濃重，新出限購政策力度溫柔，或以限價取代；但近期佛山事件明確表明了中央政府不放松的立場。限購政策下一線城市銷售低迷

2011年前8月二線和三四線城市銷售情況明顯好于一線城市。京滬廣深杭五個一線城市銷售面積和銷售額分別同比下降5%和1%；26個省會級以上二線城市分別增長12%和34%，其他三四線城市合計分別增長16%和33%。

新開工面積增長率三四線城市（28%）強于二線城市（17%），一線城市由于去年同期基數(shù)較低，亦表現(xiàn)出較高增長（39%）。銀行杠桿率下降直接影響房貸購買杠桿

2011年二季度新增貸款總額同比降幅4.8%；新增按揭貸款同比下降17.7%。

與限購令的區(qū)域性不同，房貸收緊對購買力的影響范圍遍及全國各類城市，邊際影響一線城市更大。

存準率從2010年初的15.5%提高至2011年9月的21.5%，銀行信貸杠桿從6.4倍下降至4.6倍。

銀行發(fā)放房貸意愿的下降、以及首付款比例的提高使得房貸杠桿從2010年上半年的2.2倍下降至今年前6個月的1.4倍。杠桿不足、可負擔比率上升使得支付能力下降、購房意愿減弱首付比例上升對房價偏高的城市住房購買力影響顯著，且開始導(dǎo)致購房意愿下跌。

加息周期、尤其是利率折扣上浮使得收入可負擔比率快速提升，并創(chuàng)出2005年以來新高，顯著抑制剛性和改善性需求。收入負擔比創(chuàng)出新高顯著遏制需求五個一線城市的收入負擔比繼07、08年以后再攀高位，其中，北京、杭州、深圳、廣州和上海今年二季度分別達到125%、121%、93%、86%和82%。此外，7月初5年期貸款上調(diào)至7.05%，若房價無明顯調(diào)整各城市的收入負擔比將繼續(xù)攀升。

五個一線城市的房價收入比相比08年四季度也基本有20%以上的上浮。其中，杭州、北京、深圳、廣州和上海今年二季度分別達到20、19、15、13和13，遠超全國8倍左右的平均水平。第一部分2011年全國房地產(chǎn)走勢分析三、資金全面收緊，小企業(yè)生存壓力凸顯貨幣數(shù)量調(diào)控進一步收緊空間有限對信貸大環(huán)境的判斷CPI預(yù)計從年內(nèi)高點緩慢回落，貨幣政策以維穩(wěn)為主

歷史經(jīng)驗表明四季度銀根普遍較緊

對開發(fā)商的信貸政策將持續(xù)由于房地產(chǎn)市場調(diào)控常態(tài)化，未來地產(chǎn)對貨幣環(huán)境、融資政策表現(xiàn)敏感銀行貸款將對商品房開發(fā)形成結(jié)構(gòu)性歧視

二季度，新增開發(fā)貸規(guī)模繼續(xù)縮減，且在新增銀行貸款中占比轉(zhuǎn)為下降

未來，針對商品房開發(fā)的歧視性貸款政策可能形成進一步調(diào)控的一大殺手锏。

銀行貸款未來將對于保障房形成結(jié)構(gòu)傾斜

利率趨于市場化，房企財務(wù)成本大幅上升；而困擾中小房企的最大問題則是難以獲得貸款。民間信貸規(guī)模受控和利率提升進一步提高開發(fā)商融資成本

信托和房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)民間籌融資的重要渠道。

信托逐月監(jiān)控后，5月起信托發(fā)行規(guī)模亦出現(xiàn)環(huán)比下跌。

信托產(chǎn)品的平均收益率呈明顯上升的態(tài)勢。

部分地區(qū)對信托資金投向亦進行調(diào)控，使其更為偏向保障房。資金來源增速放緩，貸款類增速急劇萎縮2011年1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54,738億元，同比增長23.4%，增速較去年全年回落2%。1—8月個人按揭貸款同比跌幅達到4.2%，國內(nèi)貸款同比增速雖保持正值，但已降至近5年低位。銀行貸款、銷售回款等多項資金來源趨近的情況下，開發(fā)商越來越依賴自籌方式來補充資金來源，1—8月自籌資金占比已升至41%。第一部分2011年全國房地產(chǎn)走勢分析四、博弈地方政策放松年內(nèi)難以收效土地出讓金已經(jīng)形成地方財政的重要支撐

近年土地出讓金持續(xù)增長，2010年2.9萬億的高額土地出讓金收入將對近兩年地方財政形成支撐。

除了保障房的建設(shè)資金外，未來中央可能在更多方面插手土地出讓金的支配，土地財政將受到挑戰(zhàn)。土地成交分化，三四線城市受沖擊較小

2011年前9月土地出讓金同比小幅下滑8%，三四線城市表現(xiàn)相對較好；

土地出讓綜合溢價率呈現(xiàn)走低態(tài)勢，但1-9月仍達到14%，遠未達到09年初極度悲觀的狀態(tài)。政策放松年內(nèi)暫難體現(xiàn)

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三四線城市受影響較小；而2010年高達2.9萬億的土地出讓金，對近兩年一二線城市的財政亦形成支撐。

各類專項融資渠道的開辟和地方融資平臺清理的放松使得地方財政壓力延后體現(xiàn)。1、2011年中央代發(fā)地方政府債券籌集資金達到2000億，用于保障性安居工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目。2、發(fā)改委通知明確各地經(jīng)過規(guī)范后保留的地方融資平臺可發(fā)行企業(yè)債優(yōu)于用于保障房建設(shè)，地方融資平臺清理告一段落。第一部分2011年全國房地產(chǎn)走勢分析五、主動降價是累積庫存的必然結(jié)果引發(fā)開發(fā)商主動降價的原因為什么開發(fā)商不愿意主動降價

長達數(shù)年的供應(yīng)周期

主動收縮可以使得資金鏈風險得到控制

限購、信貸政策導(dǎo)致高端住宅促銷效果打折

擔心引起前期購房者的糾紛引發(fā)開發(fā)商降價的原因

資金鏈問題嚴重到威脅中小開發(fā)商生存。中小開發(fā)商資金來源全面受限。

供應(yīng)高峰期的競爭性降價。尤其在限購、信貸政策不松動的預(yù)期下，有購房資格能力的客戶資源更為重要。

土地供應(yīng)季節(jié)性的特點帶來的有吸引力的土地資源。各地庫存情況分化，降價動力不一

2011年，武漢、杭州、廈門、福州等城市庫存累積增長速度較快；北京、寧波、成都等地庫存最大上述城市存在較大動力。

一線城市中，上海、廣州庫存偏低，形成房價的重要支撐。重慶：存量增大，市場轉(zhuǎn)為買方市場截止到2011年9月，主城區(qū)市場存量達785萬㎡，形成供大于求局面，市場存量處在近6年來第二高位。指標

200620072008200920102011.1-9商品房預(yù)售面積（萬㎡）170321921976182320761488商品房成交面積（萬㎡）133422291267243721991007市場存量（萬㎡）3693321041427304785重慶：存量增大，市場轉(zhuǎn)為買方市場2008年8月，重慶主城區(qū)商品房存量達800萬㎡，成交均價進入實質(zhì)性下調(diào)階段。第三部分市場走勢預(yù)判全國市場走勢預(yù)判

由于過去年度開工量較大，二三線城市庫存上升速度快于一線城市；一線城市中北京和深圳房價下降可能性大于上海和廣州。隨著供應(yīng)量的充分釋放和降價打折現(xiàn)象的增多，四季度價格松動將更為明顯。品牌開發(fā)商促銷效果好于小開發(fā)商。需求結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不匹配，開發(fā)商冬眠策略等因素導(dǎo)致調(diào)整是個相對較長和曲折的過程。目前樓市尚處于調(diào)整第二階段的中前期，見底為時尚早。預(yù)測風險：中央政府層面再度放松行業(yè)調(diào)控和貨幣政策，引發(fā)新一輪泡沫。重慶市場走勢預(yù)判

市場新增供應(yīng)會受到工程進度主動或被動的放緩的影響不會出現(xiàn)明顯增長，市場存量繼續(xù)放大的可能性不大。

價格四季度進入實質(zhì)性下調(diào)，但不會出現(xiàn)大幅度下降。

市場剛需客戶仍為主導(dǎo)，在迫于庫存壓力下，價格進入實質(zhì)性下降通道，以價換量成為開發(fā)商清理庫存的主要選擇，成交量在價格下調(diào)、剛需客戶的逐步釋放等多重因素的影響下有所改善。后市建議：“調(diào)價”“銷售渠道多元化”雙管齊下1、政策調(diào)控常態(tài)化，短期不會有所改觀，購房者觀望情緒濃厚，市場庫存的增大使得