2024年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題試卷及答案與解析

房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施）真題試卷及答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1因公共利益的需要征收處在正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)予以的賠償不包括()。（A）該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的賠償（B）搬遷後可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的賠償（C）因征收房屋導(dǎo)致的企業(yè)搬遷，臨時(shí)安頓的賠償（D）因征收房屋導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的賠償2有關(guān)估價(jià)根據(jù)選用或應(yīng)用的說法，對(duì)的的是()。（A）估價(jià)根據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)成果來選用（B）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)根據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的規(guī)定是最低規(guī)定（C）在估價(jià)匯報(bào)中予以闡明的狀況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)根據(jù)的資料可不審慎檢查（D）估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)師申明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)根據(jù)3有關(guān)估價(jià)成果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是()。（A）估價(jià)成果也許受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響（B）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)成果的意見（C）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具匯報(bào)之前與委托人討論估價(jià)成果（D）合理的估價(jià)成果與估價(jià)對(duì)象在市場上的成交價(jià)格一致4相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)對(duì)的處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有()的特性。（A）易受限制（B）獨(dú)一無二（C）互相影響（D）不可移動(dòng)5下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是()。（A）該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元（B）該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路（C）該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車通過（D）該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場，停車位數(shù)量為600個(gè)6運(yùn)用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的酬勞率或折現(xiàn)率應(yīng)是()。（A）經(jīng)典投資者所規(guī)定的社會(huì)一般酬勞率（B）經(jīng)典投資者所規(guī)定的社會(huì)最高酬勞率（C）特定投資者所規(guī)定的最低酬勞率（D）特定投資者所規(guī)定的最高酬勞率7某人承租了一商業(yè)房產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金，該房產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元／年，同期的市場凈租金為65萬元／年，酬勞率為7％，該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。（A）39．36（B）45．00（C）131．22（D）170．588某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為4200元／m2，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元／m2、建筑物重置單價(jià)為3000元／m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)值為()萬元。（A）2340（B）3780（C）4140（D）52209下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的原因是()。（A）控制土地供應(yīng)量（B）增長城鎮(zhèn)居民可支配收入（C）增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收（D）提高都市化水平10實(shí)際估價(jià)中，評(píng)價(jià)某建筑物的完損狀況時(shí)，不需要考慮的實(shí)物原因是()。（A）建筑規(guī)模（B）建筑物年齡（C）維修養(yǎng)護(hù)狀況（D）工程質(zhì)量11在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的假設(shè)，屬于()。（A）一般假設(shè)（B）背離事實(shí)假設(shè)（C）不相一致假設(shè)（D）根據(jù)局限性假設(shè)12某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值為萬元，若目前將該房地產(chǎn)拆除重置，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，後續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元／m2，重建後的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000元／m2。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為()萬元。（A）1945（B）（C）2695（D）275013下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)是()。（A）因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（B）因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)導(dǎo)致的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估（C）因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（D）因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估14估價(jià)對(duì)象為一沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價(jià)值為60萬元，估價(jià)中選用甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價(jià)分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實(shí)例丙的總價(jià)中具有價(jià)值為30萬元的家俱，根據(jù)上述條件，運(yùn)用簡樸算術(shù)平均法求取的估價(jià)對(duì)象包括家電和汽車的市場價(jià)格為()萬元。（A）466（B）526（C）535（D）54515某住宅的建筑面積為100m2，買賣協(xié)議約定成交價(jià)為10000元／m2，價(jià)款分兩期支付，于成交曰期支付60萬元，余款于一年後支付，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付協(xié)議余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6％，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)後的總價(jià)為()萬元。（A）90．19（B）95．85（C）100．57（D）105．2816某房地產(chǎn)在3月的價(jià)格為7200元／m2，已知類似房地產(chǎn)在3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99．40，94．80，96．60，105．10，109．30，112．70，118．30(均以上個(gè)月為基數(shù))，該房地產(chǎn)9月的價(jià)格為()元／m2。（A）8485（B）8536（C）10038（D）1009817為評(píng)估某房地產(chǎn)10月1曰的市場價(jià)格，選用的可比實(shí)例資料是：成交曰期為4月1曰，成交單價(jià)為8000元／m2，協(xié)議約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整，在6月1曰房屋登記時(shí)建筑面積為100m2。自1月1曰至10月1曰，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0．3％。該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整後的比較單價(jià)為()元／m2。（A）7737．83（B）8145．08（C）8423．75（D）8573．7718某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，後來凈收益每年增長1．5萬元，價(jià)格每年上漲5％，酬勞率為8％，第4年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6％。目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為()萬元。（A）318．68（B）457．68（C）789．68（D）1146．8119某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年後可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的酬勞率為8％，該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬元，則3年後該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為()萬元。（A）979．22（B）1000．00（C）1029．22（D）1050．0020某酒店5年明年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)行費(fèi)用為220萬元。去年年終該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將導(dǎo)致該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)行費(fèi)用減少25萬元。該酒店剩余收益期為，假設(shè)減少後的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，酬勞率為8．5％。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為()萬元。（A）66．34（B）98．42（C）984．20（D）1213．8521某人既有資金50萬元，欲競買一種建筑面積為120m2、收益期為的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10％。店鋪正常月租金為120元／m2，運(yùn)行費(fèi)用為租金收入的35％。銀行可提供最高為六成、期、年利率8％的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價(jià)格為()萬元。（A）80（B）91．82（C）125．00（D）127．9022有關(guān)成本法估價(jià)中土地獲得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法對(duì)的的是()。（A）應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算（B）應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算（C）應(yīng)按它們?cè)谖磥砉烙?jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算（D）應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算23某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用，投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3．5％，6％，投資利潤率為20％。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。（A）5890（B）5976（C）6053（D）613524某建筑物的土建工程直接費(fèi)為780元／m2(其中人工費(fèi)為130元／m2)，安裝工程直接費(fèi)為450元／m2(其中人工費(fèi)為50元／m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元／m2(其中人工費(fèi)為45元／m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的72％，稅金為3．5％。該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為()元m2。（A）2204．55（B）2397．99（C）3123．19（D）3345．6425某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此導(dǎo)致的該寫字樓折舊屬于()。（A）外部折舊（B）功能落後折舊（C）功能缺乏折舊（D）使用磨損折舊26某商場是6年前由一幢已使用5年的舊廠房變化用途并簡樸裝修而成，同步補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地有效期限為40年，出讓協(xié)議約定建設(shè)用地有效期限屆滿時(shí)建筑物的殘存價(jià)值應(yīng)予以對(duì)應(yīng)賠償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為()。（A）75．56％（B）81．67％（C）85．00％（D）86．67％27有關(guān)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是()。（A）弄清規(guī)劃條件重要是為了選用最佳開發(fā)運(yùn)用方式（B）弄清土地權(quán)益狀況重要是為了預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)市場價(jià)格、租金等（C）弄清土地區(qū)位狀況重要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性（D）弄清土地實(shí)物狀況重要是為了預(yù)測後續(xù)開發(fā)的必要支出28某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，估計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年?，F(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，估計(jì)完畢轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)實(shí)狀況的正常建設(shè)期為1．25年。估計(jì)寫字樓建成後可所有租出，凈租金收入為2元／(m2.天)，每年計(jì)365天，空置率為10％，資本化率為5％，折現(xiàn)率為15％。該在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。（A）29807（B）30867（C）35755（D）3619429運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算後續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括()。（A）待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值（B）後續(xù)的建設(shè)成本（C）後續(xù)的管理費(fèi)用（D）待開發(fā)房地產(chǎn)獲得稅費(fèi)30運(yùn)用直線趨勢法對(duì)某類商品住宅～的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X=0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則運(yùn)用該方程預(yù)測該類商品住宅的平均價(jià)格為()元／m2。（A）5447（B）5832（C）6987（D）775731有關(guān)地租測算的說法，錯(cuò)誤的是()。（A）以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息（B）測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下運(yùn)用為前提的（C）從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等（D）未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用32某宗土地總面積為1000m2，容積率為2．8，土地單價(jià)為3500元／m2，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。（A）105（B）150（C）420（D）50033對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位原因的是()。（A）朝向（B）樓層（C）交通條件（D）樓前綠化34下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是()。（A）制定估價(jià)作業(yè)方案（B）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象（C）確定估價(jià)成果（D）撰寫估價(jià)匯報(bào)35估價(jià)檔案保留期限應(yīng)不少于，起算曰期為()。（A）估價(jià)作業(yè)開始曰期（B）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之曰（C）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（D）估價(jià)匯報(bào)出具之曰二、多選題每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。所有選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇對(duì)的的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。36對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵照的估價(jià)原則有()。（A）合法原則（B）價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（C）替代原則（D）最高最佳運(yùn)用原則（E）謹(jǐn)慎原則37下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。（A）已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)（B）已滅失的房地產(chǎn)（C）有租約限制的房地產(chǎn)（D）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（E）手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)38下列影響房地產(chǎn)需求的原因中，可以增長郊區(qū)商品住宅目前需求的有()。（A）目前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高（B）消費(fèi)者的收入水平增長（C）通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消（D）人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲（E）都市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢39在合法運(yùn)用前提下，且其他條件相似，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中一般低于其市場價(jià)值的有()。（A）投資價(jià)值（B）抵押價(jià)值（C）迅速變現(xiàn)價(jià)值（D）現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值（E）殘存價(jià)值40下列制度政策的調(diào)整，在其他原因不變的狀況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。（A）提高購房最低首付款比例（B）在賣方市場的狀況下，增長房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收（C）在買方市場的狀況下，減少賣方的稅收（D）減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量（E）建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)41下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則規(guī)定的有()。（A）將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可變化為商務(wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)（B）對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)（C）對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額（D）對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款（E）對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金42下列房地產(chǎn)中，一般合用比較法估價(jià)的有()。（A）原則廠房（B）行政辦公樓（C）寫字樓（D）房地產(chǎn)開發(fā)用地（E）在建工程43估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。（A）建筑密度（B）土地有效期限（C）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（D）容積率（E）周圍道路交通管制狀況44有關(guān)收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計(jì)值的說法，對(duì)的的有()。（A）評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值（B）評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值（C）評(píng)估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值（D）評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最也許的估計(jì)值（E）評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值45成本法估價(jià)中，征搜集體土地的土地征收賠償費(fèi)用的內(nèi)容包括()。（A）土地賠償費(fèi)與安頓補(bǔ)助費(fèi)（B）地上附著物和青苗的賠償費(fèi)（C）征地管理費(fèi)（D）安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)（E）場地平整費(fèi)46某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式獲得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1．5年，假設(shè)土地獲得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6．13％，投資利潤率為12％，土地酬勞率為6％。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，對(duì)的的有()。（A）估價(jià)對(duì)象土地獲得成本為196萬元（B）應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元（C）土地獲得成本的計(jì)息期為1．5年（D）土地獲得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15．73萬元（E）開發(fā)利潤為64．20萬元47有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，對(duì)的的有()。（A）一般是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值（B）一般是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值（C）一般是未來開發(fā)完畢之時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值（D）不適宜將類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為測算成果（E）不能采用成本法求取開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值48有關(guān)長期趨勢法用途的說法，對(duì)的的有()。（A）可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值（B）可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)行費(fèi)用、空置率或凈收益（C）可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整（D）可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高下（E）可用于彌補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏49有關(guān)路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相似之處的說法，對(duì)的的有()。（A）本質(zhì)上都是比較法（B）都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整（C）都需要進(jìn)行交易狀況修正（D）都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整（E）都是批量估價(jià)措施50房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。（A）房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)有效期限（B）經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無對(duì)應(yīng)專業(yè)鑒定的狀況下，對(duì)房屋安全的合理假定（C）對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定（D）因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定（E）為減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。51房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象也許存在抵押權(quán)或債權(quán)，因此在估價(jià)時(shí)要考慮這些原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值的影響。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤52理論上同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的及對(duì)應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤53在房地產(chǎn)估價(jià)中，假如估價(jià)對(duì)象的范圍包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以闡明。未作闡明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤54根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤55若某原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同步注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤56房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不一樣的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相似或相近。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤57在采用比較法估價(jià)時(shí)，假如估價(jià)對(duì)象為一般裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤58從投資角度理解，投資人購置收益性房地產(chǎn)的目的是為了購置該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購置該房地產(chǎn)自身。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤59某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)行費(fèi)用為2．5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7．5％。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤60建筑物重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤61假如建筑物的有效年齡不不小于實(shí)際年齡，就相稱于建筑物比其實(shí)際竣工之曰晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之曰開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)為止的時(shí)間。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤62假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)其折現(xiàn)率可理解為既包括資金的利率，又包括開發(fā)利潤率。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤63運(yùn)用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)應(yīng)予以較小權(quán)重。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤64某幢大廈總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為3000萬元，其中土地價(jià)值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，其建筑面積為200m2，房地價(jià)值為150萬元，按土地價(jià)值分?jǐn)傇撊苏加械耐恋胤蓊~為6．5％。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤65價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前時(shí)，實(shí)地查勘工作不包括調(diào)查理解估價(jià)對(duì)象的歷史狀況。()（A）對(duì)的（B）錯(cuò)誤四、計(jì)算題規(guī)定列出算式、計(jì)算環(huán)節(jié)。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算成果保留小數(shù)點(diǎn)後二位。僅有計(jì)算成果而無計(jì)算過程的，不得分。66某空置的無電梯舊寫字樓的建筑面積為m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年。在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同類無電梯寫字樓的市場租金為1．5元／(m2.天)，空置率為6％；同類有電梯寫字樓的市場租金為1．8元／(m2.天)，空置率為4％。估計(jì)5年後該寫字樓旁邊將興建一大型購物中心，到那時(shí)同類有電梯寫字樓的市場租金將上漲到2元／(m2.天)，空置率將降為2％；同類無電梯寫字樓的市場租金及空置率將不變。在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，假如對(duì)該寫字樓單獨(dú)增長電梯，其必要費(fèi)用為180萬元；而假設(shè)對(duì)該寫字樓進(jìn)行重置并隨同增長電梯，其必要費(fèi)用僅為150萬元。已知酬勞率為10％，運(yùn)行費(fèi)用率為25％，每年計(jì)365天。請(qǐng)通過計(jì)算判斷該寫字樓無電梯的功能缺乏與否可修復(fù)；計(jì)算獲知興建大型購物中心後該寫字樓的總價(jià)值。675年前，甲方出地、乙方出資合作建設(shè)一幢寫字樓。甲方當(dāng)時(shí)提供的土地面積為1000m2、有效期限為50年。合作建設(shè)的寫字樓建筑面積為5000m2，建設(shè)期為1年。根據(jù)甲乙雙方約定，建成後的寫字樓建筑面積中m2歸甲方所有，3000m2由乙方使用，有效期滿後免費(fèi)歸甲方所有。2年前，甲方將其所有的m2與丙方簽訂了的租賃協(xié)議，協(xié)議約定租金每2年支付一次，支付時(shí)間為第2年末，支付原則為1000元／m2，且協(xié)議期內(nèi)租金不變。目前市場上類似寫字樓的正常年租金為500元／m2，年租金遞增率為2％，運(yùn)行費(fèi)用率為30％，出租率為100％。目前，乙方故意收購甲方在該寫字樓中的所有權(quán)益，甲方也樂意發(fā)售。假設(shè)該類房地產(chǎn)的酬勞率為8％，請(qǐng)計(jì)算乙方收購甲方權(quán)益的合理價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施）真題試卷答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意。1【對(duì)的答案】B【試題解析】劃撥用地也有價(jià)值，也需要進(jìn)行賠償。可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值不應(yīng)賠償。2【對(duì)的答案】B【試題解析】A選項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，選用估價(jià)根據(jù)重要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選用C選項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。D選項(xiàng)，估價(jià)師申明是參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的承諾和保證，而不是估價(jià)根據(jù)。3【對(duì)的答案】D【試題解析】實(shí)際上的估價(jià)成果也許帶有估價(jià)師的個(gè)人原因，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所規(guī)定的合理的估價(jià)成果和實(shí)際上的估價(jià)成果都也許與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不一樣。4【對(duì)的答案】C【試題解析】一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接有關(guān)，并且與周同的房地產(chǎn)狀況親密有關(guān)，受周司房地產(chǎn)運(yùn)用的影響。正是由于房地產(chǎn)具有互相影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。5【對(duì)的答案】B【試題解析】臨街狀況屬于區(qū)位原因中的位置描述。6【對(duì)的答案】C【試題解析】為何評(píng)估投資價(jià)值采用的折現(xiàn)率是最低酬勞率而不是最高酬勞率呢?由于作為投資者能滿足其最低期望收益率(最低酬勞率)就可以接受，就可以投資了。7【對(duì)的答案】A【試題解析】承租人權(quán)益價(jià)值即租賃價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值為租賃協(xié)議約定的租金與市場租金的差額所評(píng)估-的價(jià)值。V=(65-50)／7％×[1-1／(1+7％)23]=39．36(萬元)。8【對(duì)的答案】B【試題解析】4200元／m2×3000m2×3=3780萬元9【對(duì)的答案】C【試題解析】增長房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，如開征房地產(chǎn)稅將會(huì)克制需求，還會(huì)減少存量房囤積從而增長供應(yīng)，因此會(huì)減少房地產(chǎn)價(jià)格，其他三個(gè)選項(xiàng)均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。10【對(duì)的答案】A11【對(duì)的答案】B12【對(duì)的答案】C【試題解析】該房地產(chǎn)的市場價(jià)值=15000×2500／10000-4000×2500／10000-100+45=2695(萬元)，高于現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值，可見該房地產(chǎn)不是最高最佳運(yùn)用狀況，不過在合法運(yùn)用下。13【對(duì)的答案】C【試題解析】A選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，估價(jià)對(duì)象狀況為目前；B選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，估價(jià)對(duì)象狀況為過去；D選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為目前，只有C選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是過去，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況也是過去。14【對(duì)的答案】B【試題解析】對(duì)可比實(shí)例丙統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，595-30=565(萬元)，估價(jià)對(duì)象包括家電和汽車的市場價(jià)格=(420／300+448／280+565／340)／3×300+60=526(萬元)。15【對(duì)的答案】D【試題解析】由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，協(xié)議約定成交價(jià)就是賣方實(shí)得金額，正常承擔(dān)下的價(jià)格：賣方實(shí)得金額+應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，此外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交曰期一次性支付的房款換算為在成交曰期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)格=[60+40／(1+6％)]+8／(1+6％)=105．28(萬元)。16【對(duì)的答案】D【試題解析】環(huán)比價(jià)格指數(shù)法。該房地產(chǎn)9月的價(jià)格=7200×94．80／100×96．60／100×105．10／100×109．30／100×112．70／100×118．30／100=10098．33(萬元)。17【對(duì)的答案】A【試題解析】8000×95／100×(1+0．3％)6=7737．83(元／m2)。18【對(duì)的答案】B【試題解析】V=20／(1+8％)+(20+1．5)／(1+8％)2+(20+1．5+1．5)／(1+8％)3+(20+1．5+1．5+1．5)／(1+8％)4+V(1+5％)4(1-6％)／(1+8％)4V=73．21767609+0．VV=457．18萬元應(yīng)闡明轉(zhuǎn)售時(shí)的酬勞率和收益期間酬勞率相似。19【對(duì)的答案】C【試題解析】設(shè)3年後該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為V，則：1000=80+80／(1+8％)+80／(1+8％)2+(V-50)／(1+8％)3，V=1029．22萬元題意中應(yīng)闡明建筑物殘值為零，3年後該房地產(chǎn)(含待拆寫字樓)價(jià)值=拆成凈地價(jià)值V+建筑物凈殘值=拆成凈地價(jià)值V+建筑物殘值-建筑物拆除費(fèi)用。20【對(duì)的答案】B【試題解析】未建工廠前年凈收益=420-220=200(萬元)，建工廠後年凈收益=(420-40)-(220-25)=185(萬元)，新建工廠後每年減少凈收益=200-185=15(萬元)，則V=15／8．5％×[1-1／(1+8．5％)10]=98．42(萬元)也可以用40-25=15(萬元)一步得出每年減少凈收益。21【對(duì)的答案】B【試題解析】本題應(yīng)闡明是按年等額償還貸款本息而不是按月償還貸款本息。①抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM=YM+YM／[(1+Y)n-1]，按年等額償還貸款本息，則RM=8％+8％／[(1+8％)10-1]=14．903％。②購置者規(guī)定的稅前現(xiàn)金流量=50×10％=5(萬元)。③償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量=120×120×12×(1-35％)／10000-5=6．232(萬元)。④抵押貸款金額=6．232／14．903％=41．82(萬元)。⑤該投資者能接受的最高竟買價(jià)格=41．82萬元+50萬元=91．82萬元。22【對(duì)的答案】D23【對(duì)的答案】B【試題解析】直接成本=土地獲得成本+建設(shè)成本，設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤／(土地獲得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，則開發(fā)利潤=20％×(4000+180+0．035V)=836+0．007V，V=4000+180+350+0．035V+0．06V+836+0．007V，V=5976萬元。24【對(duì)的答案】B【試題解析】(1)土建工程費(fèi)=[780×(1+15％)×(1+3．5％)]=928．40(元／m2)(2)安裝工程費(fèi)=(450+50×75％)×(1+3．5％)=504．56(元／m2)(3)裝飾裝修工程費(fèi)=(900+45×72％)×(1+3．5％)=965．03(元／m2)(4)單位建筑安裝工程費(fèi)=928．40+504．56+965．03=2397．99(元／m2)25【對(duì)的答案】B26【對(duì)的答案】B27【對(duì)的答案】C【試題解析】C選項(xiàng)，弄清土地區(qū)位狀況重要是為選擇最佳的用途服務(wù)。28【對(duì)的答案】A【試題解析】(1)凈收益A=2×365×(1-10％)×3=1971(萬元)(2)V=A／Y=1971／5％=39420(萬元)(3)在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420／(1+15％)(3-1.25+3／12)=29807(萬元)。要注意此題是自愿轉(zhuǎn)讓前提或被迫轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)，而不是轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)時(shí)點(diǎn)，相比自主開發(fā)前提，由于多一種“前期”，計(jì)算出的開發(fā)價(jià)值要低些。29【對(duì)的答案】C【試題解析】采用直接成本利潤率計(jì)算後續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其獲得稅費(fèi)以及後續(xù)的建設(shè)成本。30【對(duì)的答案】D【試題解析】∑X=0，n=10為偶數(shù)，以中間兩項(xiàng)相對(duì)稱，取X的間隔為2，前者依次為-1，-3，-5，…，後者依次為1，3，5，…。Y=3522+385X=3522+385×11=7757(元／m2)31【對(duì)的答案】D【試題解析】D選項(xiàng)，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開墾費(fèi)用的利息。32【對(duì)的答案】B【試題解析】補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下地價(jià)-舊規(guī)劃條件下地價(jià)=(3500×4／2．8-3500)×1000=150(萬元)。33【對(duì)的答案】B34【對(duì)的答案】A35【對(duì)的答案】D二、多選題每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。所有選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇對(duì)的的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。36【對(duì)的答案】B，C【試題解析】現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定期間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。實(shí)際狀況包括目前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它也許是最高最佳運(yùn)用，也也許不是最高最佳運(yùn)用；也許是合法運(yùn)用，也也許不是合法運(yùn)用。合法原則規(guī)定估價(jià)成果是在依法鑒定的估價(jià)對(duì)象狀況尤其是權(quán)益狀況下的價(jià)值?，F(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值評(píng)估不一定是在其依法鑒定的估價(jià)對(duì)象狀況下價(jià)值，不合法運(yùn)用前提下的現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值一般會(huì)高于市場價(jià)值，因此現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值評(píng)估不具有合法原則成立的要件。如臨街底層住宅改為商鋪，評(píng)估其現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值就是評(píng)估其在商業(yè)用途下價(jià)值，而不是評(píng)估其依法鑒定狀況為居住用途狀況下價(jià)值，因此評(píng)估現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值不必遵照合法原則。37【對(duì)的答案】A，C，E【試題解析】“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實(shí)物形態(tài)劃分的類型。38【對(duì)的答案】B，C，D，E【試題解析】A選項(xiàng)，該種房地產(chǎn)價(jià)格水平高則會(huì)克制其需求；B選項(xiàng)，消費(fèi)者收入水平增長會(huì)增長需求；C選項(xiàng)，高速公路收費(fèi)是郊區(qū)住宅的互補(bǔ)品，收費(fèi)低則對(duì)郊區(qū)住宅需求會(huì)增長；D選項(xiàng)，消費(fèi)者預(yù)期郊區(qū)商品住宅價(jià)格未來會(huì)上漲則會(huì)增長對(duì)該類住宅目前需求；E選項(xiàng)，消費(fèi)者對(duì)郊區(qū)商品住宅偏好增長，則會(huì)增長該類住宅目前需求。39【對(duì)的答案】B，C，E【試題解析】A選項(xiàng)，也許高于、等于或不不小于市場價(jià)值。投資價(jià)值不小于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為可以實(shí)現(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值不小于該房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)，闡明值得投資(購置)；反之，闡明不值得投資(購置)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估成果也許不小于也也許不不小于，甚至也許等于市場價(jià)值的評(píng)估成果。B選項(xiàng)，謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定原因的狀況下遵照謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值，一般低于市場價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。C選項(xiàng)，迅速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場價(jià)值形成條件中“合適的營銷”下的價(jià)值，一般低于市場價(jià)值。D選項(xiàng)，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值也許是最高最佳運(yùn)用，也也許不是最高最佳運(yùn)用，在合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值一般狀況下低于市場價(jià)值。但假如現(xiàn)實(shí)狀況運(yùn)用為最高最佳運(yùn)用，則現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值也許高于市場價(jià)值。E選項(xiàng)，殘存價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)運(yùn)用狀況下的價(jià)值，它一般低于市場價(jià)值。40【對(duì)的答案】A，C【試題解析】A選項(xiàng)，提高購房最低首付款比例會(huì)克制需求，在供應(yīng)不變前提下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。B選項(xiàng)，在賣方市場的狀況下，增長房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購置者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。C選項(xiàng)，在買方市場的狀況下，減少賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D選項(xiàng)，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。E選項(xiàng)，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許出現(xiàn)三種狀況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)詳細(xì)會(huì)導(dǎo)致怎樣的成果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。41【對(duì)的答案】D，E42【對(duì)的答案】A，C，D【試題解析】B選項(xiàng)，很少發(fā)生交易。E選項(xiàng)，可比性差。43【對(duì)的答案】A，B，D【試題解析】A選項(xiàng)建筑密度與容積率同樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項(xiàng)屬于區(qū)位狀況。44【對(duì)的答案】A，B，D【試題解析】除評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值因遵照謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因也許選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)一般應(yīng)選用最也許的估計(jì)值。45【對(duì)的答案】A，B，D【試題解析】土地征收賠償費(fèi)一般由四項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，土地賠償費(fèi)、安頓補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的賠償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。46【對(duì)的答案】A，C【試題解析】①由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地獲得成本=200×[(1-(1+6％)-45]／[(1-(1+6％)-50]≈196(萬元)。②應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地獲得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬元)。③土地獲得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=(300+15+20)×[(1+6．13％)1.5／2-1]=15．29(萬元)。④投資利潤率=開發(fā)利潤／(土地獲得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，開發(fā)利潤=12％×(196+300+15+20)=0．12×531=63．72(萬元)47【對(duì)的答案】A，D，E【試題解析】假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)價(jià)值是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之後未來某時(shí)點(diǎn)市場狀況下開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況的價(jià)值。B選項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完畢後的價(jià)值是未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。C選項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)合適建成銷售的，一般是預(yù)測它在未來開發(fā)完畢之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場很好而合適預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。E選項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完畢後的價(jià)值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。48【對(duì)的答案】A，B，E【試題解析】C選項(xiàng)可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。D選項(xiàng)錯(cuò)在長期趨勢法可用于比較兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力，而不能用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高下。49【對(duì)的答案】A，D【試題解析】路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要；兩種措施均不必進(jìn)行交易狀況修正；兩種措施均需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整；路線價(jià)法可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)，是批量估價(jià)措施，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。50【對(duì)的答案】A，B，C，D【試題解析】A選項(xiàng)是限制條件，B選項(xiàng)是一般假設(shè)，C選項(xiàng)是未定事項(xiàng)假設(shè)，D選項(xiàng)是根據(jù)局限性假設(shè)，房地產(chǎn)市場狀況不能假設(shè)，必須是客觀真實(shí)的，不能假定。三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。51【對(duì)的答案】