2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析資料全

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》估價(jià)匯報(bào)的規(guī)范格式封面（含“估價(jià)匯報(bào)名稱”等七項(xiàng)內(nèi)容）估價(jià)匯報(bào)名稱（標(biāo)題：）（應(yīng)概括出估價(jià)目的，如抵押、征收估價(jià)匯報(bào)，沒有估價(jià)目的算一處錯(cuò)誤！）估價(jià)項(xiàng)目名稱：應(yīng)闡明項(xiàng)目全稱（估價(jià)對象所在區(qū)位、名稱、用途，不能與估價(jià)對象混用）估價(jià)委托人：應(yīng)闡明委托方全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱估價(jià)人員：參與本次估價(jià)的注冊估價(jià)師的姓名及注冊號（不是參與本次的、無注冊號的算一處錯(cuò)誤！）估價(jià)匯報(bào)出具曰期（年、月、曰，封面上應(yīng)與致估價(jià)委托人函中一致，若不一致或不為出具曰期算一出錯(cuò)誤?。┕纼r(jià)匯報(bào)編號：本匯報(bào)書在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號（無封面編號或與成果匯報(bào)中的不一致算一處錯(cuò)誤！）致估價(jià)委托人函（四項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?biāo)題：）致估價(jià)委托人函一、致函對象（委托方的全稱）二、致函正文（六項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！（1）估價(jià)對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬，缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)目的（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）價(jià)值類型（致委托方函和估價(jià)成果的價(jià)值類型應(yīng)一致，不一致算錯(cuò)誤?。?）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！）（5）估價(jià)措施（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。?）估價(jià)成果（缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！）三、致函落款（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。致函方?jīng)]有蓋章或加蓋的為分企業(yè)的公章可算一處錯(cuò)誤！注意：法定代表人或執(zhí)行合作人沒有簽名或蓋章不算錯(cuò)?。┧摹⒅潞黄冢橹潞哪暝略?，為估價(jià)匯報(bào)完畢曰期或出具曰期。若與估價(jià)匯報(bào)完畢曰期或出具曰期不一致算一處錯(cuò)誤?。┠夸洠?xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！一、（標(biāo)題：）目錄（目錄中不應(yīng)有“致委托人函”，且目錄應(yīng)放在“致委托人函”背面，否則算一處錯(cuò)誤?。┒⒆苑康禺a(chǎn)估價(jià)師申明……**頁三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……**頁四、估價(jià)成果匯報(bào)…………………**頁五、估價(jià)技術(shù)匯報(bào)…………………**頁六、附件………………**頁注冊房地產(chǎn)估價(jià)師申明（七項(xiàng)內(nèi)容）缺項(xiàng)或沒有“注冊”均算一處錯(cuò)誤！（標(biāo)題：）估價(jià)師申明（鑒證性的估價(jià)師申明）我們鄭重申明：（1）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)匯報(bào)中對事實(shí)的闡明是真實(shí)的和精確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳說和重大遺漏。（2）估價(jià)匯報(bào)中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)匯報(bào)中已經(jīng)闡明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。（3）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。（4）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。（5）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是根據(jù)中華人民共和國國標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語原則》以及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專題原則進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)匯報(bào)。（6）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對本估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（若不是所有在在本申明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘，應(yīng)寫明進(jìn)行查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名。只需列出參與查勘的注冊估價(jià)師的姓名，缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。＃?）沒有人對估價(jià)匯報(bào)提供重要專業(yè)協(xié)助（若有例外，應(yīng)闡明提供重要專業(yè)協(xié)助者的姓名或名稱和協(xié)助內(nèi)容）。注：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師申明所有參與估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名。非注冊和未參與估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。在申明的最終規(guī)定必須有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤！注冊房地產(chǎn)估價(jià)師申明中不規(guī)定有“實(shí)地查勘曰期”缺不算錯(cuò)！估價(jià)的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)闡明下列內(nèi)容：（1）一般假設(shè)：包括對估價(jià)所根據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對象權(quán)屬、面積等資料進(jìn)行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、精確性和完整性，但在未予以核算的狀況下，對其合法、真實(shí)、精確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價(jià)對象價(jià)值的原因予以了必要關(guān)注。無理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患，但在無對應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的狀況下，對其安全等合理假定。（2）不確定事項(xiàng)假設(shè)：對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項(xiàng)所做的合理的最也許的假定。（與否考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場構(gòu)造轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值的影響，與否考慮估價(jià)對象未來也許承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對評估價(jià)值的影響）（3）背離實(shí)際狀況假設(shè)：因估價(jià)目的的特殊需要所做的與實(shí)際狀況不一致的假定。（價(jià)格與否包括土地出讓金、尚未繳納稅費(fèi)、與否考慮處置風(fēng)險(xiǎn)、與否考慮估價(jià)對象以其運(yùn)行企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對其價(jià)值的影響；與否能按計(jì)劃開發(fā)完畢且評估成果為假設(shè)估價(jià)對象在獲得預(yù)售證後于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場價(jià)格。）（4）不相一致假設(shè)：（教材中未詳細(xì)闡明）（5）根據(jù)局限性假設(shè)：（教材中未詳細(xì)闡明）（6）估價(jià)匯報(bào)使用限制：估價(jià)匯報(bào)的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事項(xiàng)。其中，估價(jià)匯報(bào)有效期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。注：估價(jià)假設(shè)和限制條件包括二層含義：①估價(jià)的假設(shè)前提，即對價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對象狀況中那些不確定且對價(jià)值有影響的原因予以假定。對假設(shè)前提的規(guī)定是：必要、合理、有根據(jù)；②估價(jià)的限制條件，又包括二層含義：①是估價(jià)成果受到制約或影響的條件，②是估價(jià)匯報(bào)的使用范圍、場所、時(shí)限等受到制約情形的闡明。對限制條件的規(guī)定是：針對性要強(qiáng)。估價(jià)成果匯報(bào)（拾三項(xiàng)內(nèi)容）（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)成果匯報(bào)[估價(jià)匯報(bào)編號(與封面上的編號一致)]（一）估價(jià)委托人是單位的不僅要寫明委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所，個(gè)人委托的要寫明委托人姓名及其住所。缺項(xiàng)的算一處錯(cuò)誤?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（不僅要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、還要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格等級及證書編號）缺項(xiàng)算一處錯(cuò)誤?。ㄈ┕纼r(jià)目的（1）抵押目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。（2）國有土地征收賠償估價(jià)目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的賠償提供根據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場價(jià)值參照”。（4）企業(yè)入股、合并等波及的房地產(chǎn)估價(jià)目的表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值根據(jù)”。（5）房地產(chǎn)投資決策分析和征詢服務(wù)估價(jià)目的表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參照根據(jù)”。（四）估價(jià)對象（估價(jià)對象范圍、估價(jià)對象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）（1）估價(jià)對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；同步應(yīng)闡明與否包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。（2）估價(jià)對象實(shí)物狀況：1、土地實(shí)物狀況包括四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、土壤地基。2、建筑物實(shí)物狀況包括建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)和完損狀況。（3）估價(jià)對象權(quán)益狀況：1、土地權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)人歸屬、土地有效期限（起止曰期）、與否續(xù)期必須闡明、到期後對收回的建筑物與否予以賠償、土地使用權(quán)與否有共有權(quán)人、土地使用管制狀況（容積率、建筑密度、綠地率）、剩余期限。2、建筑物權(quán)益狀況包括房屋所有權(quán)人、房屋共有權(quán)人。3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包括運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況、出租或占用狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況（①他項(xiàng)權(quán)利曰期必須為年月曰；②對于已設(shè)置抵押的必須考慮抵押權(quán)對價(jià)值的影響）、其他特殊狀況（4）估價(jià)對象區(qū)位狀況：1、位置狀況：（坐落、方位、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、出入可運(yùn)用的交通工具、交通管制狀況、停車以便程度、交通收費(fèi)狀況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外部配套設(shè)施狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是所評估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月曰，（必須要簡要闡明確定的理由征收評估：征收決定公告之曰）（六）價(jià)值定義：（規(guī)定是要明確價(jià)值原則或價(jià)值內(nèi)涵，不能使用制造的籠統(tǒng)的定義）⑴抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“估價(jià)對象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)置優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，（或有限市場價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款後的余額”。⑵國有土地房屋征收賠償估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃，抵押，查封等原因的影響”。（七）估價(jià)根據(jù)：要闡明本次估價(jià)所根據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)原則，國家和地方的法律，法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。（①估價(jià)根據(jù)一定要有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，沒有算一處錯(cuò)誤！，②抵押目的估價(jià)在估價(jià)根據(jù)中應(yīng)有《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，沒有算一處錯(cuò)誤！，③房屋征收估價(jià)在估價(jià)根據(jù)中應(yīng)有《國有土地上房屋征收與賠償條例》和《國有土地上房屋征收評估措施》，沒有算一處錯(cuò)誤！④估價(jià)原則根據(jù)未列全的算一處錯(cuò)誤?、莨纼r(jià)根據(jù)過時(shí)或失效的算一處錯(cuò)誤！⑥濫列估價(jià)根據(jù)的算一處錯(cuò)誤?。＃ò耍┕纼r(jià)原則：估價(jià)原則有：①獨(dú)立、客觀、公正原則②合法原則③價(jià)值時(shí)點(diǎn)④替代原則⑤最高最佳運(yùn)用規(guī)定是：①對于獨(dú)立，客觀，公正原則沒有硬性規(guī)定，若沒有不算一處錯(cuò)誤！，②抵押目的估價(jià)，必須還要有謹(jǐn)慎原則，沒有算一處錯(cuò)誤！③現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值評估不用列最高最佳運(yùn)用原則，若列出算一處錯(cuò)誤！（九）估價(jià)措施：規(guī)定是：①必須闡明選用的估價(jià)措施定義，沒有闡明估價(jià)措施定義而只是闡明了估價(jià)措施的測算思緒的算一處錯(cuò)誤！②必須闡明所選估價(jià)措施的理由，沒有闡明的算一處錯(cuò)誤?、奂偃缰贿x用一種措施，則必須闡明不想用其他措施的理由，沒有闡明理由的算一算錯(cuò)誤④有條件選用比較法的，應(yīng)選用比較法估價(jià)，有收益或其類似房地產(chǎn)有收益的，應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)措施，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。（拾）估價(jià)成果：估價(jià)成果中不規(guī)定總價(jià)和單價(jià)表述齊全（即①總價(jià)及其大寫和單位；②單價(jià)及其單位）。但單價(jià)和總價(jià)中只能表述其一的，應(yīng)闡明理由，沒有闡明理由的算一處錯(cuò)誤?。ㄈ粲猛鈳疟磉_(dá)，應(yīng)闡明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）；抵押貸款評估中必須披露市場價(jià)值、注冊估價(jià)師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價(jià)值三種價(jià)值。（拾一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（列出所有參與本次估價(jià)的人員姓名、注冊號，要有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的親筆簽名）（拾二）協(xié)助估價(jià)的人員（闡明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的人員的姓名，有關(guān)資格或職稱，并由本人簽名）（拾三）實(shí)地查勘期：是本次實(shí)地查勘估價(jià)對象的起止曰期，詳細(xì)為自進(jìn)入估價(jià)對象現(xiàn)場之曰起至完畢實(shí)地查勘之曰止。（新增內(nèi)容）（拾四）估價(jià)作業(yè)期：是本次估價(jià)的起止曰期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)匯報(bào)出具的曰期相匹配。注：目的為抵押貸款估價(jià)還應(yīng)增長如下兩項(xiàng)內(nèi)容：“變現(xiàn)能力分析“和”風(fēng)險(xiǎn)提醒”。估價(jià)技術(shù)匯報(bào)（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)（一）房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述與分析：（土地實(shí)物狀況描述與分析、建筑物實(shí)物狀況描述與分析）⒈土地實(shí)物狀況描述與分析：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度。⒉建筑物實(shí)物狀況描述與分析：名稱、建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況。詳見《理論》P75-80頁。（二）房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述與分析：（土地權(quán)益狀況、建筑物權(quán)益狀況）⒈土地權(quán)益狀況：（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制狀況、土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況、出租或占用狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況、其他特殊狀況）⑴土地所有權(quán)：（闡明所有權(quán)的性質(zhì)，即國有還是集體。若集體土地還要闡明土地所有權(quán)由誰行使。）⑵土地使用權(quán)：（應(yīng)闡明土地的使用權(quán)人的個(gè)人或單位的名稱①闡明是建設(shè)用地還是宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于國有建設(shè)用地，還要闡明是劃撥還是出讓、租賃、作價(jià)出資或入股、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓的還要闡明土地有效期限及起止曰期，剩余期限，續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期後對收回的建筑物與否予以賠償?shù)娶陉U明是土地使用權(quán)單獨(dú)或共有。對于共有的，還要闡明是按份共有還是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要闡明每個(gè)共有人享有的份額）⑶土地使用管制狀況：（①土地用途②容積率或建筑控制規(guī)模③建筑高度④建筑密度⑤綠地率⑥其他規(guī)定，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)定）⑷土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況：⑸出租或占用狀況：闡明有無出租或占用狀況。⑹他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況：（與否設(shè)置地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)置抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)置抵押權(quán)對價(jià)值的影響。）⑺其他特殊狀況：（①產(chǎn)權(quán)與否明細(xì)或歸屬有爭議②土地獲得手續(xù)與否齊全③與否為臨時(shí)用地或違法占地，為臨時(shí)用地的，同意期多長，與否已超過同意期限④與否被查封、采用財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制⑤與否未到達(dá)法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥與否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的資產(chǎn)⑦與否有拖欠建設(shè)工程款。⑧與否已依法列入征收、征用范圍）⒉建筑物權(quán)益狀況：（房屋所有權(quán)狀況、出租或占用狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況、其他特殊狀況）⑴房屋所有權(quán)狀況：（①闡明房屋所有權(quán)人②闡明房屋所有權(quán)是單獨(dú)或共有、建筑物辨別所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，還要闡明是按份共有還是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要闡明每個(gè)共有人享有的份額。）⑵出租或占有狀況：闡明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要闡明承租人、租賃期限及起止曰期、租金水平。⑶他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況：（與否設(shè)置地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已設(shè)置抵押權(quán)的，必須考慮已設(shè)置抵押權(quán)對價(jià)值的影響。）⑷其他特殊狀況：闡明①房屋所有權(quán)與否不明確或歸屬有異議②房屋建設(shè)手續(xù)與否不齊全③與否為臨時(shí)建筑或違法建筑。為臨時(shí)建筑的同意的有效期限多長，與否已超過同意的有效期限。④與否被依法查封、采用財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制⑤與否未到達(dá)法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥與否屬于法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。⑦與否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款⑧與否已依法公告列入征收、征用范圍。⑸其他：如物業(yè)管理狀況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則、管理規(guī)約等。（三）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析：（位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況、區(qū)位狀況未來變化趨勢，缺項(xiàng)的算一處錯(cuò)誤?。蔽恢脿顩r：（坐落、方位、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）①坐落：除了闡明估價(jià)對象的詳細(xì)地點(diǎn)，還應(yīng)附位置圖。②方位：闡明估價(jià)對象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在都市）中的方向和位置，以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、拾字路口）中的方向和位置。③與有關(guān)場所的距離：闡明估價(jià)對象與其有關(guān)的重要場所的距離。④臨街狀況：闡明估價(jià)對象與否臨街（路），臨什么樣的街（路），是怎樣臨街（路）的。⑤朝向：闡明估價(jià)對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層：當(dāng)估價(jià)對象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，闡明其所在房屋的總層數(shù)以其所在的樓層。⒉交通狀況：（道路狀況、出入可運(yùn)用的交通工具、交通管制狀況、停車以便程度、交通收費(fèi)狀況）⑴道路狀況：闡明附近有幾條道路，抵達(dá)某些道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量）⑵出入可運(yùn)用的交通工具：闡明附近通過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)量。⑶交通管制狀況：闡明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的狀況。⑷停車以便程度：闡明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。⑸交通收費(fèi)狀況：闡明有關(guān)交通工具票價(jià)，有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)及其收費(fèi)原則等。⒊環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）⑴自然環(huán)境：闡明環(huán)境與否優(yōu)美、整潔，有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，尤其需要闡明周圍有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共廁所等。⑵人文環(huán)境：闡明估價(jià)對象所在地區(qū)的聲譽(yù)，居民特性（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教信奉），治安你狀，況（如犯罪率），你，相鄰房地產(chǎn)的運(yùn)用狀況（如用途）等。⑶景觀：闡明有無水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。⒋外部配套實(shí)行狀況：（外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施）⑴外部基礎(chǔ)設(shè)施：闡明道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施的完備程度⑵外部公共服務(wù)設(shè)施：闡明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)，金融郵電，教育，文化，體育，小區(qū)服務(wù)，市政公用和行政管理等設(shè)施完備程度。⒌區(qū)位狀況未來變化趨勢：未分析的區(qū)位狀況未來變化趨勢（四）市場背景分析（1）未進(jìn)行當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場形勢分析的（2）未進(jìn)行當(dāng)?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)過去、目前和未來狀況的分析的（3）未進(jìn)行國家及當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)政策原因分析的（4）分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場支持的（五）最高最佳使用分析（1）未進(jìn)行合法性分析的（2）未進(jìn)行運(yùn)用前提選擇表述的（包括：維持現(xiàn)實(shí)狀況、更新改造、變化用途、擴(kuò)大規(guī)模、重新開發(fā)、或上述情形的某種組合）（3）未結(jié)合估價(jià)措施應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不詳細(xì)的（4）最高最佳運(yùn)用分析針對性不強(qiáng)的（六）估價(jià)措施合用性分析（1）規(guī)定逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等措施與否合用于估價(jià)對象，理論上不合用的要闡明理由，不闡明理由的算一處錯(cuò)誤?。?）對于理論上合用但客觀條件不具有而不能選用的要充足闡明理由，不闡明理由的算一處錯(cuò)誤?。?）技術(shù)路線表述或表述不清晰的（七）估價(jià)測算過程（1）要詳細(xì)闡明運(yùn)用多種估價(jià)措施的所有測算過程及有關(guān)參數(shù)。（2）要在精確掌握多種估價(jià)措施的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)措施的操作環(huán)節(jié)，因果關(guān)系明確、條理清晰地表述每種措施的測算過程。（3）對于有關(guān)參數(shù)確實(shí)定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的規(guī)定，又要符合邏輯推理。（八）估價(jià)成果確定（1）要闡明不一樣估價(jià)措施的測算成果和最終的估價(jià)成果。（2）要較詳細(xì)闡明最終的估價(jià)成果確定的措施和理由。（3）不一樣措施得出的結(jié)論會(huì)有一定差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)措施確定估價(jià)成果或進(jìn)行深入的調(diào)整都需在此闡明，不作闡明的算一處錯(cuò)誤?。?）廢棄一種估價(jià)措施的估價(jià)成果理由必須充足！（5）抵押貸款評估中必須披露市場價(jià)值、注冊估價(jià)師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價(jià)值三種價(jià)值。附件（標(biāo)題：）附件（1）估價(jià)委托書復(fù)印件（2）估價(jià)對象位置示意圖（3）估價(jià)對象外觀和內(nèi)部狀況照片（如未能進(jìn)入，可不附內(nèi)部照片，但應(yīng)在此闡明沒有內(nèi)部照片的詳細(xì)原因）（4）估價(jià)對象周圍環(huán)境和景觀照片（5）估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件（6）估價(jià)對象引用的其他專用文獻(xiàn)資料（7）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（8）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（9）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件（10）其他措施選用上的錯(cuò)誤1、條)2、能用市場法的沒有用條)3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為一種措施條)4條)5、合適采用多種措施的,沒有采用多種措施進(jìn)行估價(jià)6、估價(jià)措施的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定7、選用措施不合用的（多種估價(jià)措施的合用條件）比較法★沒有比較法公式算一項(xiàng)錯(cuò)誤！比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格ⅹ交易狀況修正系數(shù)ⅹ市場狀況修正系數(shù)ⅹ房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比較法的基本環(huán)節(jié)：1、選用可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(《理論》113頁)（1）處在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)（2）用途相似（3）規(guī)模相稱（0.5≤實(shí)例/對象≤2）（4）檔次相稱（5）建筑構(gòu)造相似（6）權(quán)利性質(zhì)相似（7）時(shí)間靠近(不超過1年)（8）交易類型與估價(jià)目的吻合（9）應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià)（10）土地、建筑物、房地產(chǎn)互相匹配（11）比較實(shí)例的數(shù)量不夠2、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)出錯(cuò)①統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵③統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整（《理論》116頁）④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向⑤統(tǒng)一面積單位：3、單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整超過了30%4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，包括區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面；有時(shí)要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》131頁）（見《案例》P247）5、修正系數(shù)確實(shí)定沒有充足的理由6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物互相顛倒7、比較修正的方向錯(cuò)誤8、交易狀況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高（低）多少”見《理論》（P197）9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆10、曰期調(diào)整時(shí)指數(shù)選用不合適11、可比實(shí)例成交曰期應(yīng)精確到年月曰或年月，曰期調(diào)整時(shí)取100/100時(shí)，應(yīng)闡明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動(dòng)12、環(huán)比與定基混淆13、區(qū)域原因與個(gè)別原因混淆不清14、區(qū)域原因與個(gè)別原因詳細(xì)比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異15、區(qū)域原因與各別原因詳細(xì)比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來16、區(qū)域原因比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤17、比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、車庫等其他原因18、間接原因與直接比較混淆不清19、獲得價(jià)格與成交價(jià)格（《案例》P197）20、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確詳細(xì)事項(xiàng)。收益法1、收益期限確定錯(cuò)誤2、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評估的根據(jù)3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比5、收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)6、凈收益一般以年為單位，看與否前後一致，與否有漏乘12、365等。7、凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致（參見《案例》P204《理論》P162）8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館，參見《案例》P93、P254）9、價(jià)值反復(fù)計(jì)算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。（P216）10、運(yùn)行費(fèi)用不包括抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包括所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包括壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等?！兑?guī)范》5.3.8對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià),應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用的攤銷；然後再加上土地使用權(quán)年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得費(fèi)用的攤銷。11、正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增長了不合理的項(xiàng)目。（1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接有關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。（2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。（3）自已經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。（4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一種構(gòu)成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算措施錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用包括了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒有按租賃協(xié)議的約定G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約。扣除費(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）12、資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、功能或用途不一樣的房地產(chǎn)選用了相似的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率E、Y選定缺乏根據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不一樣收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不一樣的資本化率13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。15、銷售稅費(fèi)計(jì)稅根據(jù)為銷售收入16、未考慮租約的影響17、收益價(jià)格確定期應(yīng)闡明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)需要免費(fèi)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的對收回的建筑物不予賠償?shù)年U明18、租金收入必須要考慮空置率、收租損失、可出租面積比率成本法1、辨別實(shí)際成本與客觀成本2、結(jié)合市場供求分析確定評估出的積算價(jià)格3、對于過舊的建筑物不大合用成本法4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等原因調(diào)整。5、成本法中房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成：①土地獲得成本②開發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售費(fèi)用、稅金⑥開發(fā)利潤（參見《理論》P146）6、自有資金利息不計(jì)入利潤，而計(jì)入成本。7、利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；開發(fā)利潤應(yīng)以土地獲得費(fèi)用和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)對應(yīng)的平均利潤率水平來求取。8、有關(guān)重新購建價(jià)格：①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》5.4.3詳細(xì)估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，在5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)匯報(bào)中予以闡明。9、重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者合用條件不一樣（參見《理論》P153）10、建筑物折舊（新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算，《理論》159頁）①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項(xiàng)目（《理論》P143例5-7）②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條）③殘值率或成新率確定有誤④建筑物重置價(jià)格中已包括利息、利稅，不再重計(jì)。⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥……估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場……11、銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)為銷售收入12、積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。（《規(guī)范》5.4.11條）13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之曰起計(jì)。假設(shè)開發(fā)法1、必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價(jià)，應(yīng)推測，并將最也許的規(guī)劃條件列為“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在匯報(bào)中作尤其提醒，闡明估價(jià)成果對它的依賴性。2、假設(shè)開發(fā)法規(guī)定有一種良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。3、老式措施計(jì)息、利潤，折現(xiàn)時(shí)利息、利潤不出現(xiàn)4、計(jì)息時(shí)計(jì)息周期確定5、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)6、開發(fā)完畢後房地產(chǎn)價(jià)值推算①市場法②長期趨勢法③收益法（應(yīng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上來）7、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息8、不應(yīng)忽視某些無形收益（P224）9、總建筑費(fèi)沒有折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)其他1、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清）2、樓面地價(jià)、容積率、建筑密度等指標(biāo)的互相推導(dǎo)中出錯(cuò)樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率建筑密度=建筑物基底占地總面積/總用地面積3、保險(xiǎn)估價(jià)中不含土地價(jià)值4、保險(xiǎn)估價(jià)中價(jià)格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示與否包括間接損失5、入股估價(jià)應(yīng)闡明入股後的用途6、注意計(jì)稅方式與否對的，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險(xiǎn)費(fèi)不不小于8‰。7、對照《規(guī)范》看估價(jià)匯報(bào)案例與否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目與否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等與否精確。8、察看估價(jià)措施與否與估價(jià)目的，估價(jià)對象合用，估價(jià)技術(shù)路線與否對的9、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與否精確10、檢查計(jì)算與否對的，前後數(shù)據(jù)與否照應(yīng)一致11、對采用的措施與否有合理的闡明和理由12、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源根據(jù)，必要時(shí)闡明13、注意利息的計(jì)算方式，期限14、匯報(bào)有效期應(yīng)以匯報(bào)完畢之曰為準(zhǔn)15、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符16、注意對價(jià)格的稱謂與否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）17、基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)闡明地價(jià)的內(nèi)涵《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》一、綜述：1、問答：考估價(jià)的基本領(lǐng)項(xiàng)，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)成果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，措施運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選用客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效通過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單項(xiàng)選擇：考適使用方法律、合用措施、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3、挑錯(cuò)：考對估價(jià)的一般規(guī)定，對匯報(bào)的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)措施掌握。4、改錯(cuò)：考估價(jià)措施在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：問答及單項(xiàng)選擇題:問答題答題技巧：1、處理的措施是：仔細(xì)研究對的答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思緒是怎樣的。順著它的思緒走，才能處理問題。2、此外，問答題一般每題均有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。3、條理清晰，論點(diǎn)突出，明顯4、構(gòu)造清晰：房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面價(jià)格內(nèi)涵，由目確實(shí)定估價(jià)思緒，由原則原理確定估價(jià)措施，由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)措施的合用條件及所搜集資料的