長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章前言第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第五章項(xiàng)目定位第六章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析第十章結(jié)論與建議第十一章結(jié)束語(yǔ)高層以上住宅為主(中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上)時(shí)不大于2.0,建筑密度不大于25%,綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過(guò)五層(約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫(kù)),允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過(guò)16層(約48米左右);建筑形式采用組合式：排屋、多層70%,小高層30%,并初步確定項(xiàng)建筑密度(暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度=建筑基底⑤綠化率：35%(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸■宏觀市場(chǎng)分析年10月的“國(guó)房景氣指數(shù)”為104.87,比9月份微升0.04點(diǎn)。今年1-10月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%,增幅比9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增長(zhǎng)28.9%,增幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長(zhǎng)27.9%;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比今年上半年由于國(guó)家"宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)的江)房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出的一個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)投資793.2億元，同比增長(zhǎng)36.4%,增幅分別比1-3月、1-6月全省住宅投資602.8億元，增長(zhǎng)41.7%,增幅超出總速度5.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別投資37.6和100.8億元，增長(zhǎng)34.5%和14.4%,增幅均低于住宅投資。分別增長(zhǎng)64.9%和4.8%,增幅比1-3月上升19.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)；三、四級(jí)企業(yè)分別增長(zhǎng)41.1%和4.9%,增幅回落30.2和1.7個(gè)百3、銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。1-9月，國(guó)內(nèi)貸款到位278.7億元，只增長(zhǎng)4.6%,增幅比1-3月回落了25.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落了50.9個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金比重23.9%,同比回落6.8度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月回落2.9和9.1個(gè)百分點(diǎn)；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1-3月回落8.1和15.1個(gè)百分點(diǎn)1-6月回落6.6和12個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州市1-9月增幅達(dá)到了83.5%,速度明顯偏高。發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊(cè)資本金131799萬(wàn)元，注冊(cè)資金在2000萬(wàn)元或2000萬(wàn)元以上的企業(yè)達(dá)26家，占企業(yè)總數(shù)的24.8%;在1000萬(wàn)元---2000萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年1---6月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬(wàn)元，與去年同期相比增加91.47%,但比2003年下半年下降0.93%?！錾唐贩啃麻_工面積達(dá)到110.41萬(wàn)平方米，比2003年下半年減少74.93萬(wàn)平方米，下降40.43%。其中住宅開工面積73.50萬(wàn)平方米，比2003年下半年減少95.94萬(wàn)平方米，下降56.62%?！錾唐贩渴┕っ娣e由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。上半年達(dá)到452.69萬(wàn)平方米，比2003年下半年增加260.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了135.15%;其中住宅增加197.76萬(wàn)平方米，增加115.32%。■商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅11.22萬(wàn)平方米，比2003年下半年減少59.23萬(wàn)下方米，下降84.08%,與2003年同期相比下降27.0%?！錾唐贩夸N售已趨緩和。上半年累計(jì)銷售面積為23.30萬(wàn)平方米，比去年同期減少13.39萬(wàn)平方米，下降36.49%。比2003年下半年減少43.18萬(wàn)平方米，下降64.95%?！隹罩梅坷^續(xù)減少，僅4.39萬(wàn)平方米，同2003年下半年相比減少土地開發(fā)面積和土地購(gòu)置面積雙雙下降，上半年分別為14.53萬(wàn)平方米和30.89萬(wàn)平方米，分別比2003年下半年下降71.06%和比上季上漲1.79%,房?jī)r(jià)處于全省中游。■二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房額增長(zhǎng)190.9%,房屋銷售價(jià)格上漲15.3%,價(jià)格比上季上漲5.3%。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一15.3%,同比漲幅較一季度提高了4.7個(gè)百分點(diǎn)。二是各類房屋銷售價(jià)格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲15.4%,私有住房銷售價(jià)格同比上漲14.9%。在商品房中，多價(jià)格同比分別上漲16.7%、12.1%、10.1%、15.0%、15.7%;在私有住房(二手房)中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12.4%和20.7%。三、海鹽縣城市總概況到30o38'29"”,東經(jīng)120o43'21"到12002'55”,南離秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總?cè)丝诮?7萬(wàn)?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊其中工業(yè)增加值69.05億元，增長(zhǎng)49.8%,第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26.2億元，增長(zhǎng)13.9%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中比例由上年的10.0:62.1:27.9調(diào)整為8.4:67.9:23.7。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，比上年增長(zhǎng)32.8%,折合3670美元。發(fā)展條件和投資環(huán)境。擁有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)1個(gè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。海鹽縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級(jí)重點(diǎn)高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，中學(xué)在校學(xué)生2.157萬(wàn)人，小學(xué)在校學(xué)生2.9404萬(wàn)人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá)99.99%,初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)到87.22%,高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到76.26%。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張。其中綜合醫(yī)院2家(海鹽人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院),?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦知識(shí)水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)公里。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。航道能力300噸級(jí)。場(chǎng)均為100公里。⑤海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM,乍浦港二期在海鹽縣境全市平均氣溫為16.216.5℃,最冷月(1月)平均氣溫3.9—4.4℃,最熱月(7月)平均氣溫為28.2——28.7℃,全年無(wú)霜期為234246天，8—9月份為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。陸地部分坐落在海鹽一錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬(wàn)年，現(xiàn)代地層主要黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100—220米。地表承載力一般為8旅游和核電是海鹽的兩大地方特色。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南北湖素內(nèi)的綺園玲瓏幽雅，被列為全國(guó)十大名園內(nèi)建有中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建造的核電站秦山核電站秦山核電三期、四期工程已相知識(shí)水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)繼動(dòng)工。知識(shí)水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長(zhǎng)的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈倒“V”季度走低。全年GDP增長(zhǎng)在8.5%左右。消費(fèi)需求明顯加速，范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2004年10月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比億元，同比增長(zhǎng)15.1%;重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增長(zhǎng)16.6%。1—10月份，輕工業(yè)累計(jì)完成增加值14299.08億元，知識(shí)水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)同比增長(zhǎng)15.5%;重工業(yè)累計(jì)完成增加值29447.03億元，同比增長(zhǎng)18.4%。(二)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好前100位。面積的1.3%,人口占全部縣域的7%,但國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元，平均財(cái)強(qiáng)縣的GDP總量增長(zhǎng)了19%,財(cái)政總收入增長(zhǎng)了26%,其中地方財(cái)政收入增長(zhǎng)35%。按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百?gòu)?qiáng)縣的人均GDP達(dá)到5000美元百?gòu)?qiáng)縣2003年人均GDP為2.4萬(wàn)元，人均財(cái)政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬(wàn)元。其他指中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明37%、46%。縣均出口總額達(dá)到6.5億美元，比上年增加了41%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年百?gòu)?qiáng)縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到91.6%。農(nóng)林37344家，銷售收入達(dá)到2萬(wàn)2千億元。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，百(三)杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響示，上半年，浙江省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲15.8%,漲幅比上月全省開發(fā)投資額502億元，增長(zhǎng)40.3%,增幅比1-5月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。新購(gòu)置土地面積已連續(xù)3個(gè)月大幅下降，1-6月降幅達(dá)1-5月回落了43、3.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個(gè)百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全省11個(gè)市中，房屋銷售價(jià)格漲幅超過(guò)全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房?jī)r(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲15.8%,比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn)，比同期GDP增長(zhǎng)15.5%的增幅高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州灣跨海大橋啟動(dòng)后，房產(chǎn)開發(fā)所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著!的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元/平方米，這在海鹽這第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析海鹽房產(chǎn)：去年房?jī)r(jià)翻了一番宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。應(yīng)求。1998年至2002年，全縣累計(jì)銷售面積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為10.26萬(wàn)平方米和29.14萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購(gòu)買住宅率接近100%。空置面積持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬(wàn)平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%,空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價(jià)格年均增長(zhǎng)14.3%,其中2002年商品房平均價(jià)格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價(jià)格同比上漲51.5%,漲幅比二季度又高出11.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣(市)產(chǎn)。因?yàn)樵谖磥?lái)3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展總投資超過(guò)2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對(duì)海鹽經(jīng)濟(jì)的拉 進(jìn)深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海15萬(wàn)元左右。接近3400多元/平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。2.1自然環(huán)境感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無(wú)障礙物競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手),印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研)。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，3.2項(xiàng)目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)(2)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)(1)整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不但增(2)項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較(3)本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)第五章項(xiàng)目定位■消費(fèi)群界定1年齡判斷在30—45歲二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%,屋面保溫防水材料為90%,管線集中綜合布置為40%。小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化(平面、復(fù)式),物業(yè)檔次的多樣化(多知識(shí)水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔樱虼吮仨毝?、?xiàng)目投資估算建筑形式組合式：多層70%,小高層30%土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì)萬(wàn)元。建安工程費(fèi)用按2300元/M2計(jì)小區(qū)配套費(fèi)按140