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(王順忠浙江銀建裝飾工程有限公司杭州310012)摘要:通過坤和紹興公司的若干項(xiàng)目管理經(jīng)歷,就各類精裝修項(xiàng)目成本控制管理從四個(gè)方面加以闡述論證。關(guān)鍵詞:業(yè)主精裝修成本控制前言精裝修項(xiàng)目相比較土建及其它專業(yè)工程而言,其過程涉及的材料部品及相關(guān)分包配合的重要與密切程度、專業(yè)化程度、科技含量更高,加上其先天的不完善性,部分項(xiàng)目需要在邊施工邊設(shè)計(jì)中進(jìn)行,因而對(duì)其成本的過程控制要求也更高。項(xiàng)目精裝修成本控制的四個(gè)關(guān)鍵階段從項(xiàng)目全面管理的角度分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修主要在以下四個(gè)階段嚴(yán)格掌控才能落實(shí)真正意義上的成本控制,才能真正做到以相對(duì)較低的成本來達(dá)成較高性價(jià)比的精裝修成品房:一、項(xiàng)目策劃、決策階段的成本控制二、設(shè)計(jì)(方案)階段的成本控制三、項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制四、施工過程階段的成本控制項(xiàng)目策劃、決策階段精裝修項(xiàng)目的策劃、決策階段也可以稱為精裝修項(xiàng)目前期,前期的成本控制主要指前期目標(biāo)項(xiàng)目的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風(fēng)格等方面問題的控制;此階段所確定的費(fèi)用按項(xiàng)目全面管理理論可以決定約70%左右的直接精裝修項(xiàng)目成本。由于策劃、決策階段的成果直接導(dǎo)致我們產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的優(yōu)劣,并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此項(xiàng)目前期我們決策的關(guān)鍵是要緊緊抓住我們自己的目標(biāo)客戶的心理與目前市場(chǎng)同類型成品房的主流方向,避免重復(fù)探索、少走彎路,盡量取長(zhǎng)補(bǔ)短,從源頭來控制今后的精裝修成本;前期的精準(zhǔn)定位與否也會(huì)對(duì)我們后期實(shí)施成本的高低與實(shí)施控制的難易產(chǎn)生一定影響。設(shè)計(jì)(方案)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段所產(chǎn)生的成果其造價(jià)成本基本會(huì)占到項(xiàng)目總成本的70~90%,在前期決策基礎(chǔ)上確定我們最終設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性高低將直接決定我們后期實(shí)施成本的高低與實(shí)施項(xiàng)目管理控制的難易。設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的主要成本,設(shè)計(jì)的節(jié)約才是真正意義上的節(jié)約,設(shè)計(jì)決策定位是房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目“成敗優(yōu)劣”的關(guān)鍵。目前行業(yè)內(nèi)不太成熟的地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段一般有過度依賴于設(shè)計(jì)師的情況,而目前設(shè)計(jì)師對(duì)具體實(shí)施成本的掌控相對(duì)還是比較薄弱的,費(fèi)用超支已不是什么新鮮事;設(shè)計(jì)與施工是分離的,這就造成難以在一定的成本框架內(nèi)達(dá)到設(shè)計(jì)應(yīng)有的效果。設(shè)計(jì)決定精裝修成本的關(guān)鍵一點(diǎn)還有各種高檔關(guān)乎設(shè)計(jì)效果材料的合理選擇:主要有進(jìn)口石材特別是大理石、高級(jí)馬賽克、高級(jí)實(shí)木地板、高級(jí)壁紙、墻面成批成品木飾面、各類軟飾、潔具等。避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)師選材錯(cuò)誤導(dǎo)致返工、返修等嚴(yán)重后果。地產(chǎn)商作為各類資源的集成管理者,應(yīng)該嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)選材這一關(guān),通過多種手段從程序上把設(shè)計(jì)選材的不良后果降低到最低水平。比如:盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進(jìn)行施工;優(yōu)先選用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的材料來代替進(jìn)口材料;衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚;慎用或少用地板、進(jìn)口石材,壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷等......高價(jià)彩陶板在吧臺(tái)等的鋪貼效果很差大面青磚的效果很一般整體檔次也較低因此,設(shè)計(jì)階段的成本控制核心是做好我們的設(shè)計(jì)方案評(píng)審,也包括了關(guān)鍵材料與工藝的審核,避免過于注重形式而導(dǎo)致實(shí)施后發(fā)生不可預(yù)計(jì)的質(zhì)量或感觀缺陷(包括得不到最優(yōu)化的性價(jià)比)。項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標(biāo)過程及評(píng)標(biāo)過程的嚴(yán)格控制。經(jīng)過前期考察后遴選的施工單位應(yīng)使其基本位于同一梯隊(duì),否則屆時(shí)上下過于懸殊的報(bào)價(jià)會(huì)讓業(yè)主承擔(dān)較大的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。目前施工單位習(xí)慣采用不平衡(風(fēng)險(xiǎn))報(bào)價(jià)法來進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià),此類方法對(duì)于后期地產(chǎn)公司的成本控制會(huì)有一定難度及不確定性。3.1單位不同檔次報(bào)價(jià)會(huì)非常懸殊,需結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位嚴(yán)加分析,尋找匹配度最高的施工單位。以綠城某高端項(xiàng)目報(bào)價(jià)為例:(單位:元)編號(hào)分項(xiàng)工程名稱單位數(shù)量上海X公司杭州X公司江蘇X公司10-18地面800×800中歐米黃㎡10-66地毯鋪設(shè)(固定不帶墊)㎡11-153墻面木龍骨基層上黑檀木飾面㎡12-63MT2鋁格柵吊頂(間距100mm)㎡從上述報(bào)價(jià)中不難看出,單位檔次不同造成的實(shí)際報(bào)價(jià)的差距會(huì)非常懸殊;國(guó)內(nèi)一流裝飾企業(yè)木飾面等基本采用成品加工,而部分公司仍停留在現(xiàn)場(chǎng)手工作業(yè)的層面,各自采用的工藝不同造成最后迥然不同的報(bào)價(jià)。業(yè)主應(yīng)明辨是非,分析個(gè)中原因,多方了解最后做出合理決斷。如果綠城選擇杭州某公司,造價(jià)當(dāng)然低廉,確無法得到自己想要的精品;反之,江蘇某公司報(bào)價(jià)又太高,其對(duì)于目標(biāo)項(xiàng)目的性價(jià)比并不高;經(jīng)對(duì)三家多次詢標(biāo),上海某公司略調(diào)整后即告中標(biāo),從而實(shí)現(xiàn)了雙贏。山水人家會(huì)所原室內(nèi)設(shè)計(jì)就有大面澳洲砂巖,由于地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)調(diào)整在外墻面增加大量砂巖施工,增加額達(dá)到了原合同價(jià)的15%,屬重大變更;由于原投標(biāo)時(shí)其主材報(bào)價(jià)較高,實(shí)際市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)較低,利潤(rùn)空間對(duì)于施工單位相對(duì)就較大,而對(duì)業(yè)主來說就是一種較大的隱性損失。3.3投標(biāo)單位采用常規(guī)材料報(bào)高價(jià),特殊材料報(bào)低價(jià):如,石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項(xiàng)目故意比正常報(bào)價(jià)抬高20%或以上;而把不太確定的石材、花飾、藝術(shù)飾件故意壓低單價(jià),或投標(biāo)時(shí)送品質(zhì)相對(duì)較差的樣品,以備將來設(shè)計(jì)或業(yè)主自行調(diào)整。因?yàn)閺捻?xiàng)目實(shí)際運(yùn)作一般規(guī)律分析來看,石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項(xiàng)目是不太會(huì)變更的,而那些關(guān)乎效果的關(guān)鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關(guān)活動(dòng)”來達(dá)到修改或調(diào)整的目的,從而為其爭(zhēng)取最大利潤(rùn)空間,給業(yè)主成本控制增加相當(dāng)難度。具體針對(duì)這種情況可以采取如下辦法解決上述問題:3.3.1、在詢標(biāo)中要求投標(biāo)單位明示關(guān)鍵材料、部品投標(biāo)、樣品的供應(yīng)商、聯(lián)系電話及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或?qū)嶋H設(shè)計(jì)規(guī)格的3.3.2、采取在所有投標(biāo)單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調(diào)整,或以樣品與報(bào)價(jià)性價(jià)比最高的為基準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)調(diào)整比較,或詢標(biāo)時(shí)要其承諾當(dāng)其供應(yīng)的材料不符合業(yè)主要求時(shí),施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供,差價(jià)上浮率在25%3.3.3、除比較易于管理的物資如空調(diào)、潔具類采購(gòu)由業(yè)主自行落實(shí)外,其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應(yīng)商,采取貼明點(diǎn)方式進(jìn)行單價(jià)調(diào)整;明點(diǎn)一律在報(bào)價(jià)書中預(yù)先投報(bào),業(yè)主通過詢標(biāo)控制其“明點(diǎn)”在5~20%這個(gè)范圍內(nèi),這個(gè)范圍3.3.4、3.3.5、盡量按項(xiàng)目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進(jìn)行投標(biāo),以控制絕對(duì)品質(zhì);對(duì)于預(yù)中標(biāo)擬承擔(dān)的項(xiàng)目經(jīng)理班子的綜合能力必須進(jìn)行考察,必要時(shí)可結(jié)合書面形式考察其理論與實(shí)際的綜合施工過程階段的成本控制前面說到施工過程實(shí)施控制的成本基本達(dá)到了項(xiàng)目總成本的90%以上,通過業(yè)主在實(shí)施過程中的努力還可以針對(duì)不同項(xiàng)目適度挖潛,以降低最終造價(jià)。仔細(xì)熟悉施工圖紙,務(wù)必對(duì)即將實(shí)施的項(xiàng)目有整體控制思路。突出重點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作上尋求降低造價(jià)的可行性方案,會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理共同掌控;作為業(yè)主,一定得有自己的主見,避免盲從設(shè)計(jì)師。4.2采用創(chuàng)新工藝取得最大程度的節(jié)約。山水人家會(huì)所的外墻澳洲砂巖施工與2#樓架空層的白洞石干掛施工項(xiàng)目,設(shè)計(jì)采用常規(guī)成熟的干掛工藝,干掛比濕貼工藝的成本增加約150~200元/㎡的成本,還有隨之帶來的環(huán)境污染、工期較長(zhǎng)等后果。筆者結(jié)合實(shí)際情況更改了干掛工藝:改為采用干法粘貼工藝,相比較干掛而言既節(jié)約了150元/㎡以上的造價(jià)成本,比濕貼又更能保證施工質(zhì)量;縮短了實(shí)際施工周期,節(jié)約了材料消耗,有效降低了施工環(huán)境粉塵與噪音污染。另外如在竹地板大面積鋪貼中取消地壟這一工序,改用沙漿找平替代地壟,也最大程度地降低了成本及霉?fàn)€、安全等的隱患,直接降低了造價(jià)成本,也相對(duì)減少了日后的維護(hù)成本。4.3產(chǎn)品改型以提升性價(jià)比、降低日后使用維護(hù)成本:如:建筑的公共部位吊頂工程,由于經(jīng)常性的維修,上下吊頂會(huì)造成檢修口四周的飾面材料破壞,如采用明框的鋁材檢修孔代替木質(zhì)類或其他金屬類暗式檢修孔,可以有效避免日后維護(hù)過程的二次破壞;如:為降低物業(yè)管理成本,在1~5#高層樓內(nèi)的公共電梯廳部位把多個(gè)筒燈分成若干組,并分別采用延時(shí)開關(guān)控制;取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具,節(jié)約今后長(zhǎng)期的用電及更換材料的使用、維護(hù)成本。如:設(shè)計(jì)選用的石材當(dāng)其單價(jià)在500元/m2以上時(shí),業(yè)主就應(yīng)該考慮采用復(fù)合飾面板材代替該石材;如,莎安娜米黃,優(yōu)等品價(jià)格基本在1000元/m2以上,采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價(jià)就可以下降約30~40%,降低成本的效果就非常顯著。4.4加強(qiáng)工程的過程現(xiàn)場(chǎng)管理業(yè)主應(yīng)要求施工單位增加精裝修項(xiàng)目實(shí)施過程的成品保護(hù)投入,特別在項(xiàng)目后期時(shí)階段對(duì)地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低今后交付客戶的投訴率與返修率,節(jié)約今后保修的人力、物力成本。另外還應(yīng)加強(qiáng)成品安裝后項(xiàng)目局部修整工作的監(jiān)督督促力度,避免邊“修復(fù)”邊“破壞”。如:切實(shí)加強(qiáng)衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理,項(xiàng)目參與各方應(yīng)嚴(yán)格控制防水施工過程的隱蔽工作,堅(jiān)持一戶一驗(yàn),堅(jiān)持三次試驗(yàn),務(wù)必做到徹底杜絕滲漏隱患。如:加強(qiáng)各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理,除在竣工圖圖中標(biāo)明外,每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作,要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進(jìn)行個(gè)性化裝飾而不用擔(dān)心對(duì)原隱蔽工程的破壞,從而間接地降低成本。如:加強(qiáng)過程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對(duì)原材料及部品件進(jìn)行施工前的嚴(yán)格掌控:由于目前市場(chǎng)的裝飾材料魚龍混雜,劣質(zhì)、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼,如槽鋼、角鋼很多時(shí)候施工單位選用的是“不合格”鋼材,這種不合格主要是重量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo),常見偏差在-18%以上。承重結(jié)構(gòu)類工程就會(huì)存有安全隱患,比如過薄的角鋼、槽鋼在幕墻使用中會(huì)引起結(jié)構(gòu)隱患;機(jī)電安裝類項(xiàng)目因承受拉應(yīng)力居多,施工單位往往采用較薄的型鋼,如果現(xiàn)場(chǎng)管理人員疏忽,就會(huì)對(duì)業(yè)主造成較大的隱性成本損失。綜上所述,我們不難發(fā)現(xiàn),今后如果廣大業(yè)主對(duì)精裝修項(xiàng)目的成本管理如能從項(xiàng)目策劃、決策階段,設(shè)計(jì)(方案)階

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