房地產(chǎn)抵押融資項(xiàng)目盡職研究調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)抵押融資項(xiàng)目盡職研究調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)抵押融資項(xiàng)目盡職研究調(diào)查報(bào)告PAGEPAGE1房地產(chǎn)抵押融資項(xiàng)目盡職研究調(diào)查報(bào)告??中泰創(chuàng)展控股有限公司中泰創(chuàng)展—“蘇州東山新天地”房地產(chǎn)抵押融資16000萬元項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告申請(qǐng)企業(yè)蘇州東立置業(yè)有限公司融資金額1.6億元融資期限１2個(gè)月總息費(fèi)率28%/年業(yè)務(wù)類型：■抵押業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)同業(yè)九部盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證:本報(bào)告是按照中泰控股有限公司《盡職調(diào)查規(guī)范》要求和公司有關(guān)規(guī)定,根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理,并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：孫子皓、吳楠、李鳴調(diào)查日期:2014年3月23日至３月26日協(xié)助盡調(diào)人員:陳潔、袁帥協(xié)助調(diào)查日期:2０1４年4月22日至４月24日?目錄TOＣ\o"1-３"\h\z\uHＹPERLＩNK＼l"_Toc３７５926908"一、?項(xiàng)目背景 ＰAGEREF_Ｔoc3759２６90８\ｈ５HＹPERLＩNK\l"_Toc3759２６909"二、?操作方案與風(fēng)控措施 PAGＥＲEＦ＿Toc3759269０9\h９HYPERLＩNK\l＂_Ｔoc３７59269１０"（一) 基本要素?PＡGEＲEF＿Tｏc375926910\h9HYPERLＩNＫ＼l"_Ｔoc3759２6911＂（二） 交易結(jié)構(gòu)?PAGERＥF_Toc３7５92６９11\h10HＹＰERLINK\l＂_Toc３759２６91２"1、?項(xiàng)目的進(jìn)入 PAＧＥRＥＦ_Toｃ３7５9２69１2\h10HYＰＥRLＩNＫ\ｌ"_Toｃ3７59269１3"2、?項(xiàng)目的退出?PAGERＥF_Toc375９26913\h１１ＨYPERLＩNK\ｌ"_Toc37５926９１4"3、 項(xiàng)目公司的管理 PAGEREF_Toｃ375926914\h１１HYＰEＲLINK＼l"_Toc375926915＂(三) 風(fēng)控措施?ＰAGEREF_Ｔｏc375９2６９1５＼h11ＨYＰERＬINK三、?交易對(duì)手 PAGEＲEF＿Toc375926９16＼ｈ１２HYPERLＩNK\l"_Toc３7５92６917"(一）?申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司?PＡGＥＲEF＿Toc37５926917＼h12HYPERLINK＼ｌ"＿Toｃ3759２６９１８"1、 基本情況及歷史沿革?PAGERＥF_Ｔoc3759２691８\h12HYPERＬINK＼l"＿Tｏｃ３759２6919＂2、?申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu) PＡＧERＥＦ_Ｔoc3７５９269１9\h1３ＨYPＥRLINK\l＂＿Tｏc3７5926920"3、 組織結(jié)構(gòu)?PAＧＥRＥＦ_Toｃ375９26９20\ｈ13HＹPＥRLＩNK4、 高管層情況介紹 ＰＡGＥRＥＦ_Ｔoc３75926９21\h14HYPERLIＮK5、?經(jīng)營情況調(diào)查 PAGEＲEF_Toｃ３75926９2２\h15HＹＰEＲLINＫ\l"_Toｃ37５9２６923＂（二)?控股股東/實(shí)際控制人?PAGＥREF_Tｏc３759２69２3\h１5HYＰERLＩNK\l＂_Toc３7５９26924"（三） 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 ＰAGEＲEF＿Toc375926924\ｈ1６HYＰERＬINK\l＂_Toc3759269２５"1、?項(xiàng)目公司稅收政策?PAGEREF＿Ｔoc３75926９25\h１6ＨYＰERＬINK\ｌ＂_Toc3７59２6９26"２、?項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息?PＡGEREF_Toｃ37５９2６９２6\h１6HYＰERLＩＮK＼l"_Ｔoｃ3７59２6927"（四）?項(xiàng)目公司征信情況 PAGEREＦ_Toc37５926927＼ｈ20HYPERＬINK四、?融資項(xiàng)目及抵押物 ＰＡGERＥF_Toc375926928\h20HＹPEＲLIＮK＼l"_Toc37５926929"（一) 融資項(xiàng)目基本情況 PＡGEREF_Toc375926９29\ｈ２０ＨYPERLIＮＫ\l＂_Tｏc3759269３０"1、 控規(guī)指標(biāo)（詳見Ｅxcel版測算表） PＡGERＥF_Ｔoｃ3759２6930\h232、 開發(fā)計(jì)劃（詳見Excel版測算表） PＡGEＲEＦ_Toc３７59269３1\h24HYPEＲＬINK\ｌ"_Toｃ３7５926９３2"３、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹?PAＧEREF_Toc３759２693２\h２5HYPERLINK\ｌ"_Toｃ375926933"（二） 項(xiàng)目市場情況?ＰAＧEREF_Tｏc３7５９26933\h25HYＰEＲLＩＮＫ\l"＿Toｃ３75９2693４"１、?項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ＰAＧERＥF_Tｏc3759269３4\h25ＨYPＥＲＬINＫ3、 項(xiàng)目市場情況?PAＧERＥF_Toc37５92693６\h2７HＹPERLIＮK＼l＂_Toｃ37５926937＂（三)項(xiàng)目分析?PAGEREＦ＿Tｏｃ375926937\h４6HYPERLIＮK\l"_Ｔoc37592６938"1、 總投資(詳見Excel版測算表)?PＡGEREＦ＿Ｔoc３75９２６９38\ｈ4６HYPERＬＩＮＫ２、 建設(shè)成本預(yù)測(詳見Eｘcel版測算表) ＰＡGＥREF_Toc３759２69３9\h48HYＰERＬＩNK＼l＂_Ｔoc３7592694０"３、?項(xiàng)目銷售預(yù)測?PAＧＥRＥF_Ｔoc3759269４0\h４8ＨＹPＥRＬＩNK４、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估（詳見Exceｌ版測算表) PAＧＥＲEF＿Toｃ37592６９4１\h52ＨYPERLINK\l＂_Toｃ3759269４２"(三) 抵押物?PAGEREF_Tｏｃ375９26942\h5３ＨＹＰＥRLINK\l"_Toｃ3７5926943"（四）?抵押物評(píng)估價(jià)值 PAGEＲEF_Toc３７592694３\h56HYPERLIＮＫ\l"_Ｔｏc3７592694４"五、?還款來源?PＡGEREF_Toc3759２6９44\ｈ56ＨＹPERＬINＫ\ｌ"_Ｔｏc37592６945"1、 還款來源介紹 PＡGEＲEＦ_Toc3759２69４5\ｈ56HYＰEＲLINＫ\l＂_Toｃ３759２69４6"２、?項(xiàng)目現(xiàn)金流分析?PAGEREF_Tｏｃ37592６946＼h57HYPERLINK\l＂＿Tｏｃ375９２69４7＂六、?項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) PAGＥＲEＦ_Toc3759２6947\h57HＹPERLＩNＫ\ｌ"_Ｔoc3７59２69４8"１、 客戶定位 PAGEREF_Tｏｃ375９26948\h57ＨYPERＬIＮK七、 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?ＰAGEREF＿Ｔoc３75926950＼h60HYPERLIＮK＼l"_Toc３759２6951＂八、?結(jié)論及建議 PＡGＥREF＿Toc3７5926９51\h６1ＨYＰERLＩＮK\ｌ"_Ｔｏc37５92695２＂九、 項(xiàng)目資料附件列表 PＡGEREＦ＿Toc37592６９５2\h61?項(xiàng)目背景項(xiàng)目介紹HYPERLINK＂fiｌe：/／/H:＼\viｅｗ\\2239.htｍ"＼t"_blank"蘇州坐落于ＨYPＥRLINK"file：／／／Ｈ:\\viｅｗ\\4899４.htm＂\t"_blａｎｋ"長江三角洲地區(qū)的地理中心，太湖之濱，中國HYPEＲＬINＫ"ｆiｌe:／／/H:\＼view\\55５87８1.htm＂\t＂＿ｂlank"江南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和文化中心之一，HYPＥRLINＫ"fｉlｅ://／H：\\view＼\200047.htm＂蘇南地區(qū)重要的工業(yè)中心。長江南岸的入?？谔?兩條高鐵(京滬、滬寧)一條鐵路,三條高速路貫通全市。蘇州市區(qū)內(nèi)3個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū),連續(xù)兩年經(jīng)濟(jì)總量僅次于北、上、廣、深,全國排名第五。四大行、交行、招行、浦發(fā)行和國開行均在蘇州設(shè)有直屬總行的一級(jí)分行,獨(dú)立于江蘇省分行。蘇州市房地產(chǎn)發(fā)展比較平穩(wěn),沒有經(jīng)歷大起大落，根據(jù)全國房地產(chǎn)中心數(shù)據(jù),目前蘇州市房產(chǎn)均價(jià)在9４２6元，在全國居第19位,家庭平均收入購買力為13.2年。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)為國家5Ａ級(jí)景區(qū),太湖７0%的水面在蘇州市境內(nèi)。太湖為華南最大的湖泊,是上海、南京等地的后花園，游客首選的旅游、養(yǎng)生休閑之地，規(guī)劃近期游客量達(dá)到750萬人次/年。太湖度假區(qū)依托太湖濱水及山地資源,全面推進(jìn)“一帶、一環(huán)、兩軸、兩島、五區(qū)”建設(shè)，著力構(gòu)建以度假區(qū)中心區(qū)為主體、以光福和金庭為兩翼、以環(huán)太湖生態(tài)走廊為軸線的大旅游格局，把度假區(qū)建成國內(nèi)一流、國際知名的度假勝地和生態(tài)家園。未來則將建成國際知名度假勝地,區(qū)域休閑度假需求市場廣闊。本項(xiàng)目占據(jù)東山環(huán)湖路口門戶位置,項(xiàng)目地塊北向一線臨湖，距離太湖一路之隔,擁有廣闊的湖岸線,東借太旅集團(tuán)東山驛館的服務(wù)配套,西借東山國賓館等高檔資源，離塵不離城，具備打造高端度假物業(yè)的優(yōu)勢區(qū)位與資源稟賦。經(jīng)環(huán)湖路,可快速進(jìn)入蘇州繞城高速及周邊滬寧、蘇嘉杭、蘇震桃等高速路網(wǎng)，1.２小時(shí)內(nèi)可達(dá)上海、無錫等長三角多數(shù)城市；便利的外部交通為項(xiàng)目提供了極為優(yōu)質(zhì)廣闊的客源市場。蘇州規(guī)劃中的輕軌６號(hào)線也將駛?cè)胩^(qū)域,項(xiàng)目未來的交通條件也將極大提升。項(xiàng)目區(qū)位圖（左下紅星處)２.項(xiàng)目概況東山新天地項(xiàng)目地處太湖核心區(qū)域東山鎮(zhèn)，2０１5年園博會(huì)會(huì)址旁,距東山國賓館50０米，緊鄰太湖國際旅游集散中心,太湖水岸邊,經(jīng)環(huán)湖路,進(jìn)入環(huán)城高速路并入蘇嘉杭、滬寧、蘇震桃高速1.2小時(shí)可到達(dá)上海、無錫等長三角城市,為項(xiàng)目提供了廣闊優(yōu)質(zhì)的客源市場。項(xiàng)目具體位置圖本項(xiàng)目為40年產(chǎn)權(quán)商服用地，占地面積７1７91.4平方米，容積率0．89，綠地率４0.6%,建筑密度３3%，土地成本2.1５億元(樓板價(jià)３00０元／平方米，目前周邊項(xiàng)目樓板價(jià)約450０元/平方米)，總建筑面積約8０0１2㎡(含地下不計(jì)容面積１6234㎡),限高18米。產(chǎn)品為別墅及精裝酒店式公寓，其中獨(dú)棟別墅１２棟，合院MｌＮI墅17７棟,精裝公寓449套，配套商業(yè)39５8㎡。項(xiàng)目２013年11月動(dòng)工(江蘇南通六建為總包單位）,預(yù)計(jì)２０15年１０月竣工,預(yù)算總投資６.５億元(不含稅金）,總銷售收入為9.9億元，稅后凈利潤為2.1億元。目前已完成投入約３.1億元,占總投入47%。目前，項(xiàng)目已取得四證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證及工程施工許可證）,計(jì)劃201４年４月底取得預(yù)售許可證并開始準(zhǔn)備預(yù)售。上海售樓處已在淮海中路17２0號(hào)開放,預(yù)計(jì)201４年５月初蘇州售樓處正式對(duì)外開放。項(xiàng)目計(jì)劃于201４年5月開盤，201４年12月底銷售回籠資金近４億元，2０15年底銷售完畢。項(xiàng)目市場唯一性、稀缺性較強(qiáng)。本地塊作為一線臨湖項(xiàng)目,三面臨水，擁有絕佳的景觀及地理位置、優(yōu)越的自然條件、便捷的交通和齊全的配套功能。蘇州環(huán)太湖區(qū)域已有或待開發(fā)上市土地已是相對(duì)稀缺，后續(xù)一線臨湖地塊已被政府禁止作為商用及住宅開發(fā)(請(qǐng)參見附件：蘇州市政府印發(fā)《蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃若干強(qiáng)制性內(nèi)容的規(guī)定》蘇府規(guī)字【２013】5號(hào))。同時(shí),本項(xiàng)目將采用新蘇式風(fēng)格、村落式布局，獨(dú)棟別墅（形象產(chǎn)品)+創(chuàng)新小別墅（重點(diǎn)產(chǎn)品)+酒店公寓（現(xiàn)金流產(chǎn)品)的產(chǎn)品組合,也是幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)去化與盈利的最佳平衡。項(xiàng)目市場競爭性較好。在售同類產(chǎn)品(一線臨湖項(xiàng)目)多處于銷售末期，至本案上市時(shí),幾乎無可售產(chǎn)品與之競爭；與多數(shù)競爭項(xiàng)目（普遍2０00０元／平米以上)相比,項(xiàng)目150０0元/平米價(jià)格,使得本項(xiàng)目價(jià)格彈性與利潤空間都十分可觀。市場投資、增值力大。項(xiàng)目引入的高端酒店物業(yè)管理與物業(yè)托管經(jīng)營服務(wù),對(duì)于置業(yè)者而言具有極大的吸引力和舒適度,同時(shí)也可以產(chǎn)生持久的經(jīng)營收益。規(guī)劃中6號(hào)線支線將經(jīng)越溪直抵太湖邊的浦莊大道,極大改善項(xiàng)目交通條件。市場消費(fèi)趨勢明顯。項(xiàng)目完善的生活、服務(wù)配套及游艇俱樂部及太湖島業(yè)主休閑商務(wù)等服務(wù),明顯提高旅居者健康生活質(zhì)量和度假養(yǎng)生功能。包括東山在內(nèi)的蘇州太湖景區(qū)成功申報(bào)國家級(jí)5Ａ景區(qū),加上臨湖鎮(zhèn)世界溫泉小鎮(zhèn)規(guī)劃、吳中濱湖新城規(guī)劃等的促進(jìn),片區(qū)后續(xù)旅游度假相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可觀,為房地產(chǎn)開發(fā)奠定良好的大環(huán)境與配套資源基礎(chǔ)。項(xiàng)目周邊東山賓館、啟園、狀元第等所擁有的皇室文化、狀元文化等獨(dú)特而鮮活,具備深挖價(jià)值，未來發(fā)展?jié)摿薮?。具體項(xiàng)目信息請(qǐng)參見附件一:東山新天地項(xiàng)目簡介３.項(xiàng)目開發(fā)商簡介蘇州東立置業(yè)有限公司（以下簡稱：東立置業(yè)）成立于２0１０年,于2010年１月初通過公開拍賣獲得該項(xiàng)目地塊,成交價(jià)1.36億元。后續(xù)因股東開發(fā)設(shè)計(jì)意見不統(tǒng)一,項(xiàng)目擱置未開發(fā)，2０１3年初東立置業(yè)項(xiàng)目公司整體轉(zhuǎn)讓。蘇州星諾游艇有限公司(以下簡稱：星諾游艇)實(shí)際控制人智永軍、智永祥收購東立置業(yè)公司１０0%股權(quán)（轉(zhuǎn)讓價(jià)2.15億元),星諾游艇根據(jù)公司長期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，通過收購此項(xiàng)目,將游艇行業(yè)中具有時(shí)尚氣息及個(gè)性化的休閑理念帶入房地產(chǎn)行業(yè)中，形成以旅游度假、文化養(yǎng)生、商貿(mào)物業(yè)為主的房地產(chǎn)與游艇業(yè)互動(dòng)的開發(fā)模式,通過房地產(chǎn)的實(shí)體運(yùn)營，為游艇業(yè)提供客戶服務(wù)俱樂部的載體,拓展企業(yè)快速發(fā)展。截止目前該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中,現(xiàn)已取得四證。公司運(yùn)營正常；該項(xiàng)目現(xiàn)已投入3.1億元，其中包括自有投入２億元，委托貸款1.1億元(預(yù)計(jì)20１4年4月2５日到期）。為快速推進(jìn)該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),五月項(xiàng)目可順利面向市場銷售,現(xiàn)向中泰創(chuàng)展控股有限公司(以下簡稱：中泰創(chuàng)展）申請(qǐng)抵押借款融資1.６億元,其中1.15億元用于歸還前期委托借款,剩余4500萬用于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以及營銷費(fèi)用。操作方案與風(fēng)控措施基本要素融資申請(qǐng)人:蘇州東立置業(yè)有限公司融資項(xiàng)目名稱：蘇州東山“新天地”項(xiàng)目申請(qǐng)融資金額:1.6億元融資期限:12個(gè)月融資用途:用于歸還項(xiàng)目公司前期委托貸款和支付該項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用還款來源:本項(xiàng)目銷售收入為主，以及控股股東資金調(diào)撥抵押物:吳國用(2０1２）第０６3081１號(hào)土地使用權(quán)并追加在建工程抵押其他擔(dān)保措施：蘇州東立置業(yè)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押;對(duì)《委貸合同》和《抵押合同》辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；東立公司實(shí)際控制人智永軍、智永祥承諾,對(duì)本次融資承擔(dān)不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證；蘇州星諾游艇有限公司對(duì)本次融資提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保保證;辦理解押手續(xù)需同時(shí)滿足下列條件：1）項(xiàng)目方需向我方提供銷售合同及首付款入賬憑證等證明文件原件，并經(jīng)我方核對(duì)確認(rèn)。２)簽訂資金沉淀承諾書,根據(jù)解押面積，按５000元／平方米進(jìn)行還款；設(shè)定前６個(gè)月為觀察期,若前6個(gè)月無法滿足月均去化270０平方米,則自第7個(gè)月起加速沉淀,根據(jù)解押面積，按6500元/平方米進(jìn)行還款；根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況向項(xiàng)目公司派駐監(jiān)管人員，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽U-ｋey等進(jìn)行全面監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目公司的收入和支出進(jìn)行控制;業(yè)務(wù)人員每月至少一次項(xiàng)目公司實(shí)地考察，及時(shí)了解跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營情況、工程進(jìn)展、以及銷售情況等,進(jìn)一步把控風(fēng)險(xiǎn)折當(dāng)率:4折融資息費(fèi)成本：委貸利息2１.6%/年，融資顧問費(fèi)6.４/年還本付息方式:按月支付息費(fèi),按半年支付融資顧問費(fèi),放款當(dāng)天支付前半年融資顧問費(fèi);每次解押時(shí)根據(jù)解押面積償還部分本金，到期后一次性償還剩余本金;滿三個(gè)月可提前還款交易結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的進(jìn)入中泰創(chuàng)展(或其指定公司)與東立置業(yè)、江蘇瑞華投資控股集團(tuán)有限公司（簡稱:瑞華投資）簽訂有關(guān)歸還１．1億元的三方協(xié)議，瑞華投資委托委貸銀行辦理解押手續(xù),同時(shí)中泰創(chuàng)展（或其指定公司)做好抵押相關(guān)材料;中泰創(chuàng)展（或其指定公司)與委貸銀行、東立置業(yè)簽訂委托貸款協(xié)議，之后由委托銀行受讓項(xiàng)目公司所持有的位于蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)環(huán)湖路南側(cè)、渡水港西側(cè)的土地(面積為7１7９１．4平米，約107.6畝,土地性質(zhì)為商服，土地證號(hào)為吳國用(2０１2)第０6３0８11號(hào)，土地使用權(quán)終止日期為2０5０年３月)作為抵押,辦理他項(xiàng)登記，辦理土地抵押后辦理在建工程抵押；中泰創(chuàng)展(或其指定公司）與智永軍、智永祥簽署無限連帶責(zé)任保證；中泰創(chuàng)展(或其指定公司）與蘇州星諾游艇有限公司簽署連帶責(zé)任擔(dān)保保證;中泰創(chuàng)展（或其指定公司）將資金轉(zhuǎn)入委托貸款銀行賬戶，我方辦理東立置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)手續(xù);中泰創(chuàng)展（或其指定公司）委托委貸銀行直接歸還項(xiàng)目公司1.１5億元前期借款，待辦理完成在建工程抵押后方可使用剩余0.45億用于支付該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)使用。（注:在辦理相關(guān)所有手續(xù)期間我司獨(dú)立監(jiān)管企業(yè)方證章照，并對(duì)企業(yè)開設(shè)所有銀行賬戶加蓋我方印鑒，開通網(wǎng)銀賬戶所有網(wǎng)銀我方收回，未開通暫不開通）具體交易模式:項(xiàng)目的退出項(xiàng)目開始正式預(yù)售后，項(xiàng)目公司需按照要求隨賣隨解隨還款,項(xiàng)目到期后,由項(xiàng)目公司以其擁有的合法資金通過委貸銀行歸還我司剩余貸款，之后中泰創(chuàng)展（或其指定公司)授權(quán)委貸銀行對(duì)其抵押物解押,并辦理其他相關(guān)抵質(zhì)押手續(xù)。若項(xiàng)目公司到期無法足額歸還借款,中泰創(chuàng)展將依據(jù)相關(guān)法律或合同約定,對(duì)抵押物進(jìn)行處理，最終實(shí)現(xiàn)資金的安全退出。項(xiàng)目公司的管理中泰創(chuàng)展（或其指定公司)不參與項(xiàng)目公司的具體運(yùn)作和經(jīng)營，項(xiàng)目公司從中泰創(chuàng)展(或其指定公司）獲得的該筆貸款必須全額用于“東山新天地”項(xiàng)目,不得挪作他用。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況中泰創(chuàng)展(或其指定公司）向項(xiàng)目公司派駐監(jiān)管人員,根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽U-key等進(jìn)行全面監(jiān)管,對(duì)項(xiàng)目公司的收入和支出進(jìn)行控制。業(yè)務(wù)人員每月至少一次到項(xiàng)目公司現(xiàn)場,及時(shí)了解項(xiàng)目公司經(jīng)營情況以及工程進(jìn)展情況和銷售情況。風(fēng)控措施1、東山新天地項(xiàng)目土地及在建工程抵押；２、蘇州東立置業(yè)有限公司100％股權(quán)質(zhì)押;3、對(duì)《委貸合同》和《抵押合同》辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；4、東立公司實(shí)際控制人智永軍、智永祥承諾,對(duì)本次融資承擔(dān)不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證；5、蘇州星諾游艇有限公司對(duì)本次融資提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保保證;6、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況向項(xiàng)目公司派駐監(jiān)管人員，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽U－key等進(jìn)行全面監(jiān)管,對(duì)項(xiàng)目公司的收入和支出進(jìn)行控制。7、辦理解押手續(xù)需同時(shí)滿足下列條件：１）項(xiàng)目方需向我方提供銷售合同及首付款入賬憑證等證明文件原件,并經(jīng)我方核對(duì)確認(rèn)。2）簽訂資金沉淀承諾書，根據(jù)解押面積,按5000元/平方米進(jìn)行還款；設(shè)定前6個(gè)月為觀察期，若前6個(gè)月無法滿足月均去化2700平方米,則自第７個(gè)月起加速沉淀，根據(jù)解押面積,按6５00元/平方米進(jìn)行還款；8、業(yè)務(wù)人員每月至少一次項(xiàng)目公司實(shí)地考察,及時(shí)了解跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營情況、工程進(jìn)展、以及銷售情況等，進(jìn)一步把控風(fēng)險(xiǎn)。交易對(duì)手申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司基本情況及歷史沿革蘇州東立置業(yè)有限公司成立于2010年，注冊資金80００萬元人民幣，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的房地產(chǎn)企業(yè)。開發(fā)資質(zhì):暫定二級(jí)。公司現(xiàn)有員工26人,具備本科以上學(xué)歷的１0人,大專以上學(xué)歷10人，具備高級(jí)職稱6人,中級(jí)職稱8人,初級(jí)職稱6人。公司中層以上管理者均來自國內(nèi)各大、中型房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、營運(yùn)、管理有著豐富的操作、把控能力，特別在市場把控、營銷策劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上有著超強(qiáng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)造性的管理思維。公司堅(jiān)持以創(chuàng)新的經(jīng)營模式和戰(zhàn)略為經(jīng)營理念,以打造具有時(shí)代氣息、符合市場要求和滿足生活服務(wù)的系列精品項(xiàng)目為經(jīng)營目標(biāo)，始終專注于核心競爭力的培養(yǎng),以保持自身的持續(xù)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)公司的基業(yè)長青。公司開發(fā)的“東山新天地”項(xiàng)目將形成以旅游度假、文化養(yǎng)生、商貿(mào)物業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式,打造成一個(gè)為客戶提供具有創(chuàng)意、休閑、生態(tài)和養(yǎng)生等特色的旅游生活區(qū)，同時(shí)為配合蘇州“走進(jìn)太湖時(shí)代”的戰(zhàn)略啟動(dòng),為蘇州東太湖濱湖新城開發(fā),環(huán)太湖５A(chǔ)級(jí)旅游核心景區(qū)的打造,東山新城旅游集散中心的開發(fā)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目公司東立置業(yè)有限公司成立時(shí)間20１0年1月住所蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)科技工業(yè)園法定代表人王榮榮企業(yè)類型有限公司（自然人控股）注冊資本800０萬元實(shí)收資本8０0０萬元股權(quán)結(jié)構(gòu)智永軍、智永祥經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營期限2０10年１月２9日至2030年1月28日房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定二級(jí)資質(zhì)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照年檢情況已參加２０12年度年檢申請(qǐng)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)股東姓名出資金額出資形式股權(quán)比例智永軍480０萬貨幣出資60%智永祥3200萬貨幣出資40%合計(jì)8０0０萬貨幣出資１00%組織結(jié)構(gòu)高管層情況介紹法人代表:王榮榮現(xiàn)任東立置業(yè)法人代表，男,出生于1964年10月，主修工程經(jīng)濟(jì),現(xiàn)全盤負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)；王總從畢業(yè)開始一直從事建設(shè)行業(yè)的管理工作,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極主動(dòng)，善于團(tuán)隊(duì)管理工作，具有較完整的職業(yè)經(jīng)歷和較強(qiáng)的管理能力,有較高的技術(shù)水平和豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。特別是近十幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了一套系統(tǒng)完整和實(shí)用的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。工作經(jīng)歷1986.07—19９0.1２江蘇溧陽建工局計(jì)劃處科員199１．03—1994.10上海匯豐房地產(chǎn)開發(fā)公司投資總監(jiān)項(xiàng)目概況：廣靈新村（四），住宅、總建15萬方、層數(shù)６層,負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)決算、主材采購、變更簽證、建設(shè)費(fèi)用審核等工作。1994.11—1997．02上海居樂建筑裝潢工程有限公司副總經(jīng)理項(xiàng)目概況：1.通用汽車辦公樓,室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾,總建６500方、層數(shù)6層。2.上海市政府機(jī)關(guān)事務(wù)局,室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝飾，總建7500方,獨(dú)墅1５棟。從項(xiàng)目投標(biāo)、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、竣工驗(yàn)收全過程。負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)、合約采購、預(yù)決算及簽證、施工資料。199７．03—2007．02上海中金房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理項(xiàng)目概況:1、嘉禾花苑—~四期，總建１8萬方；其中三~四期為小高層(12層）,主持２、怡眾花園（玫瑰灣)、總建16萬方、住宅、其中別墅６800０方;負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程（前期市場、產(chǎn)品定位,規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建，項(xiàng)目融資和現(xiàn)金流平衡，招標(biāo)、建設(shè)，銷售交驗(yàn)等);2007．０3—2009.05上海中油置地有限公司常務(wù)副總經(jīng)理項(xiàng)目概況:地點(diǎn):重慶合慶區(qū);類型：旅游、商業(yè)、住宅地產(chǎn)(綜合體）,總規(guī)劃面積：106萬方;總用地面積３87萬方(5800畝）;負(fù)責(zé)重慶合慶區(qū)釣魚臺(tái)項(xiàng)目前期項(xiàng)目政府合作談判和市場定位、區(qū)域控規(guī)方案設(shè)計(jì)。2０0９．06—２0１2.０５蘇州瑞基集團(tuán)有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理１、負(fù)責(zé)集團(tuán)(地產(chǎn)中、長期）發(fā)展戰(zhàn)略方案、計(jì)劃制訂；1４個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目開發(fā)、融資方案的編制和實(shí)施總控;2、負(fù)責(zé)地產(chǎn)悅?cè)谇f別墅（住宅)項(xiàng)目３.5萬方的前期開發(fā)（調(diào)研、定位、設(shè)計(jì)）、報(bào)批工作；3、負(fù)責(zé)集團(tuán)喜游城商業(yè)娛樂茂（綜合體)3萬方的建設(shè)、招商、運(yùn)營工作;4、負(fù)責(zé)集團(tuán)瑞富廣場(商住綜合體)6.５萬方的建設(shè)、招商、運(yùn)營工作；20１2．0７—至今蘇州東立置業(yè)有限公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司全面工作,項(xiàng)目性質(zhì):商服;度假別墅及商業(yè)；總建１2萬方；目前處在施工許可證申領(lǐng)和開工前準(zhǔn)備階段。法人個(gè)人征信:經(jīng)查詢無不良記錄以及貸款。經(jīng)營情況調(diào)查東立置業(yè)是為取得東山新天地項(xiàng)目成立的企業(yè)，現(xiàn)主要開發(fā)東山新天地項(xiàng)目,因前股東項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)意見不統(tǒng)一等因素,通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，2０13年10０％股權(quán)轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)任股東;該項(xiàng)目占地７1791.4平方米,總建筑面積8001２平方米,整個(gè)項(xiàng)目由特色院墅、創(chuàng)意獨(dú)墅、度假公寓、精品會(huì)所等構(gòu)成；項(xiàng)目以商業(yè)性質(zhì)為基礎(chǔ),利用旅游地產(chǎn)開發(fā)方式和手段,達(dá)到創(chuàng)意、休閑、特色的商業(yè)、辦公，生態(tài)、休閑、養(yǎng)生度假的旅居生活區(qū)和集中地;未來預(yù)計(jì)銷售收入9．9億元左右，收益非?？捎^;現(xiàn)項(xiàng)目已取得國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證等四證,預(yù)計(jì)四月底取得預(yù)售許可證，目前該項(xiàng)目整體順利開發(fā)建設(shè)中?？毓晒蓶|/實(shí)際控制人智永軍，1970年１月出生,男，大學(xué)本科學(xué)歷。智永軍先生多年來一直從事國內(nèi)、外游艇產(chǎn)業(yè)的研究及新產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)及銷售，在游艇產(chǎn)品的銷售積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在國內(nèi)、外也積攢行業(yè)人脈資源。主要工作經(jīng)歷：1９94.7—１9９９．４蘇州市東山中學(xué)數(shù)學(xué)教師；１999年開始從事游艇、游艇發(fā)動(dòng)機(jī)及相關(guān)配件的代理銷售（一開始主要是代理美國水星系列產(chǎn)品),曾被美國水星公司授予過全國最佳銷售獎(jiǎng)、優(yōu)秀代理商,后來也逐漸代理其他國際著名品牌的游艇及舷外機(jī)。20０5年初，隨著國內(nèi)游艇業(yè)的發(fā)展,開始籌建生產(chǎn)型企業(yè),20０6年正式注冊了“蘇州星諾游艇有限公司”,開始了中小型游艇模具及產(chǎn)品的開發(fā)生產(chǎn)、銷售,并在國家商標(biāo)局注冊了商標(biāo)，為發(fā)展自己的品牌游艇事業(yè)邁開了堅(jiān)實(shí)的一步；2011年,隨著國內(nèi)游艇市場的迅速發(fā)展，公司開始了82英尺及以上的游艇產(chǎn)品研發(fā),并與英國、美國、意大利等游艇品牌頂尖設(shè)計(jì)師、供應(yīng)商及制造者進(jìn)行多項(xiàng)合作，全面提升公司產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌。2011年５月智永軍先生通過全面并購，此次并購既是“星諾游艇”公司成立以來的一次里程碑式的發(fā)展，也是智永軍先生多年來游艇事業(yè)從業(yè)生涯的一次質(zhì)的飛躍;此次并購讓企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、豐富資源找到了更廣闊的發(fā)展空間。本次收購擴(kuò)建后可實(shí)現(xiàn)最大年產(chǎn)值4０億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4億元,收益非常可觀。2０13年2月智永軍通過股權(quán)收購取得蘇州東立置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及該項(xiàng)目開發(fā)；從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)多元化發(fā)展。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅５％土地使用稅5元/平方米土地增值稅(預(yù)繳）4％房產(chǎn)稅土地增值稅(清算)城市建設(shè)稅/費(fèi)營業(yè)稅*7%企業(yè)所得稅(預(yù)繳)教育和衛(wèi)生附加費(fèi)營業(yè)稅*3％企業(yè)所得稅(清算)２5％地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅0.05%項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息截至2014年2月28日，東立置業(yè)總資產(chǎn)3０1４1萬元，凈資產(chǎn)19０14萬元,流動(dòng)負(fù)債１112８萬元，資產(chǎn)負(fù)債率36．９%。請(qǐng)參見附件二：東立置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表從財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，該企業(yè)為東山新天地項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，沒有其他開發(fā)項(xiàng)目，因此，財(cái)務(wù)狀況比較簡單。項(xiàng)目公司的資金來源為股東自投1９014萬元（包括注冊資本８000萬,不需償還股東借款11013萬元,未分配利潤1萬元。)和委托貸款1１０00萬元。另外,我部在中國人民銀行征信系統(tǒng)對(duì)東立公司的基本信用信息進(jìn)行了核實(shí)，該公司沒有不良信用記錄。近期科目明細(xì):（2）存貨=1＼*GＢ3①按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額（萬元)付款時(shí)間／期間土地款及稅金２1５０02０1０年3月２3日土方回填及土地整理1570設(shè)計(jì)費(fèi)1１36項(xiàng)目前期策劃費(fèi)１1項(xiàng)目勘探費(fèi)2６項(xiàng)目立項(xiàng)、環(huán)評(píng)費(fèi)30項(xiàng)目配套咨詢費(fèi)７8開發(fā)管理費(fèi)787利息資本化2０01現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施費(fèi)78８項(xiàng)目前期營銷費(fèi)3項(xiàng)目紅線定位測繪費(fèi)38人防易地建設(shè)費(fèi)10０工程款４50其他283=2＼*ＧB3②按照同期、同項(xiàng)目，不同的對(duì)方單位列示明細(xì)科目收款單位付款金額(萬元)付款時(shí)間／期間土地出讓金及契稅蘇州國土資源局2１500２010年3月２3日設(shè)計(jì)費(fèi)上海乘凡建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所438設(shè)計(jì)費(fèi)浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司３2４設(shè)計(jì)費(fèi)蘇州科技學(xué)院設(shè)計(jì)研究院有限公司32設(shè)計(jì)費(fèi)蘇州石草堂景觀設(shè)計(jì)有限公司46設(shè)計(jì)費(fèi)深圳市中裝建設(shè)集團(tuán)股份有限公司60設(shè)計(jì)費(fèi)蘇州東籬裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司１１8土方回填及土地整理蘇州騰翔建設(shè)發(fā)展有限公司11０8土方回填及土地整理蘇州正豪建設(shè)工程有限公司２8９總包預(yù)付款江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司450項(xiàng)目紅線定位測繪費(fèi)蘇州市測繪院有限責(zé)任公司38現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施費(fèi)蘇州正豪建設(shè)工程有限公司７７５現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施費(fèi)蘇州市科信諾電力有限公司1３項(xiàng)目配套咨詢費(fèi)上?？硕鹦畔⒆稍冇邢薰?4往來款明細(xì)表報(bào)表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系(是否關(guān)聯(lián)公司)歸還時(shí)間應(yīng)收賬款鄧守寬2５００0０上海售樓處租賃押金否蘇州市民用建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司58０00預(yù)付款否合計(jì)３0800０其他應(yīng)收款王榮榮1０8２６3．24待報(bào)銷的公司日常費(fèi)用支出是蘇州國裕物業(yè)管理有限公司460押金否東山鎮(zhèn)財(cái)政集中收付中心(東山城管中隊(duì)）30０00城管押金否江蘇省電力公司蘇州供電公司1２5000押金否現(xiàn)場宿舍押金(蘇州市吳中區(qū)東山家樂房產(chǎn)中介服務(wù)部)1000押金否合計(jì)26４7２3.24應(yīng)付賬款蘇州騰翔建設(shè)發(fā)展有限公司220066.4已取得發(fā)票暫未支付的款項(xiàng)否蘇州科信諾電力工程有限公司３９0０0已取得發(fā)票暫未支付的款項(xiàng)否浙江冠臣家具制造有限公司2000已取得發(fā)票暫未支付的款項(xiàng)否深圳市中裝建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2０0００0已取得發(fā)票暫未支付的款項(xiàng)否蘇州市政通房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司20０00已取得發(fā)票暫未支付的款項(xiàng)否合計(jì)１73０66.4其他應(yīng)付款江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司５0000０投標(biāo)保證金否蘇州工業(yè)設(shè)備安裝集團(tuán)有限公司第六分公司1000０0投標(biāo)保證金否南通揚(yáng)子設(shè)備安裝有限公司100０00投標(biāo)保證金否江蘇省鐘星消防工程有限公司1000０0投標(biāo)保證金否南京市消防工程有限公司蘇州消防工程分公司10000０投標(biāo)保證金否蘇州通搏機(jī)電消防工程有限公司１0０００0投標(biāo)保證金否江蘇省消防工程有限公司溧陽分公司100００0投標(biāo)保證金否合計(jì)1100000否短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方蘇州東立置業(yè)有限公司11０00張劍華3個(gè)月委貸蘇州吳中區(qū)東山鎮(zhèn)環(huán)湖路南側(cè)、渡水港西側(cè)土地智永軍夫婦、智永祥無限連帶責(zé)任擔(dān)保項(xiàng)目公司征信情況查詢蘇州東立置業(yè)有限公司征信報(bào)告,無不良征信記錄。查詢實(shí)際控制人智永軍個(gè)人征信報(bào)告,無不良記錄，但存在770萬元個(gè)人經(jīng)營性貸款,信用記錄良好。訴訟情況：通過“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”系統(tǒng)查詢蘇州東立置業(yè)有限公司無被執(zhí)行人信息;通過網(wǎng)絡(luò)查詢項(xiàng)目公司實(shí)際控制人無訴訟記錄。通過查閱報(bào)刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報(bào)告和上網(wǎng)查詢等方式,項(xiàng)目公司沒有負(fù)面新聞及事件等。征信情況詳見附件：一、融資方信息中東立置業(yè)征信報(bào)告；融資項(xiàng)目及抵押物融資項(xiàng)目基本情況東山新天地項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)，緊鄰東山國賓館和東山鎮(zhèn)中心,地處太湖５A(chǔ)級(jí)景區(qū)核心地段。東、北向與太湖僅一路之隔，擁有廣闊的湖岸線；西、南向與渡水河相鄰。環(huán)太湖大道、東山大道分別在本項(xiàng)目北、南側(cè)通過。項(xiàng)目位置絕佳,自然條件優(yōu)越，交通環(huán)境便捷，配套功能齊全。從蘇州經(jīng)吳中大道,友新路高架橋至項(xiàng)目僅需20分鐘車程，從滬寧高速、滬杭高速至本項(xiàng)目也僅2０分鐘;由上海虹橋機(jī)場、無錫碩放機(jī)場至項(xiàng)目分別只需45分鐘和30分鐘。該項(xiàng)目占地71７91.4㎡,總建筑面積約800１２㎡，(地上計(jì)容面積：63778㎡,地下約1６2３4㎡），容積率０.89，項(xiàng)目整體銷售物業(yè)類型分為度假型酒店式公寓、合院ＭIＮI聯(lián)排別墅、以及獨(dú)棟別墅共三大產(chǎn)品類型，另有項(xiàng)目會(huì)所及地下停車等相關(guān)配套型物業(yè)。坐落在整個(gè)城市的相對(duì)位置相對(duì)坐落位置具體坐落位置物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積（平方米）主力戶型面積主力戶型比例備注MINI墅2-２３５0013６公寓5-3527080精裝修獨(dú)棟別墅２-３80０會(huì)所21208地下車位１３4８4其他用房２7５０合計(jì)80012控規(guī)指標(biāo)（詳見Excｅｌ版測算表）序號(hào)指標(biāo)名稱一期指標(biāo)單位1總用地面積71,7９1.4０m２1.1道路及公共用地面積m2１.2建設(shè)用地面積7１,79１.40ｍ22綠地率４０.6０%3建筑密度３3.00%4建筑高度18m4規(guī)劃容積率0.895總建筑面積８0,012．0０m２5.１地上建筑面積6３,7７8．00m25.1.１酒店式公寓３5，２70.00m２５．1.2ＭIＮＩ墅２3,500.00m25.１.3獨(dú)棟別墅3,８00．00m２5.1．4會(huì)所1,208．００m25.２地下建筑面積16，234.０0m25.2.1車位331個(gè)5.2．2商業(yè)2，75０．0０m25.2.3人防0m2開發(fā)計(jì)劃（詳見Excel版測算表)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一期１取得《土地使用證》２012/4／162設(shè)計(jì)單位確定2012/10/93概念設(shè)計(jì)完成2013／５／３１4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成２0１３/９/3０5取得《規(guī)劃用地使用許可證》2０1２/12/２86擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成20１3/9/3０7施工報(bào)建圖完成2013/11/３08取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》２013/1１/149全套施工圖完成2０13/11/30１0總包單位確定（招標(biāo)）2013/9/3０１1取得《施工許可證》2014／1/1５１2景觀施工圖完成20１4/2／２01３基礎(chǔ)施工至±0.00020１4/3／151４售樓處建成2０14／４/1515達(dá)到預(yù)售條件2014/４/3０1６取得《預(yù)售許可證》2014/4/30１7樣板間開發(fā)時(shí)間2014/5/118主體結(jié)構(gòu)封頂2０14／9/30２1外立面裝飾工程完成201４／12/３1２2室內(nèi)裝飾工程完成2015/8/3023安裝工程及調(diào)試完成２015/8/3０24室外配套、園建完成20１5/6/30２5竣工備案時(shí)間2015/10／302６預(yù)驗(yàn)收時(shí)間２0１５／3/3１2７竣工驗(yàn)收完成2０15／9/３028交房時(shí)間201５／12／31設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項(xiàng)目實(shí)施單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司施工總承包商江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司監(jiān)理單位蘇州市建華建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2０12年,隨著吳江以及吳中東太湖濱湖新城的啟動(dòng),臨湖溫泉小鎮(zhèn)的開發(fā)，太湖5A級(jí)風(fēng)景區(qū)的成功申報(bào),蘇州環(huán)太湖區(qū)域正著力打造長三角生態(tài)休閑度假中心，預(yù)示著蘇州正式邁入“太湖時(shí)代”,沿湖而興的人們開始享受太湖的“甘甜”。20１3年初,江蘇吳中太湖旅游區(qū)被正式評(píng)定為國家5A旅游景區(qū)。吳中區(qū)傾力打造的這個(gè)以太湖為主線，串聯(lián)起太湖古鎮(zhèn)古村、丘陵山體、自然村落等各種類型要素的旅游區(qū),通過“捆綁”創(chuàng)建及“軟硬件”提升,跨入了國家5A級(jí)旅游景區(qū)行列。這無疑增加了太湖區(qū)域的知名度和影響力，直接帶動(dòng)旅游市場的吸納力。蘇州太湖旅游度假區(qū)與上海佘山、杭州之江、無錫太湖并列四強(qiáng)，短短十?dāng)?shù)年，太湖已然發(fā)生了從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，尤其是近兩年伴隨著長三角區(qū)域的飛躍發(fā)展和世博影響力，變化更令舉世驚嘆?，F(xiàn)在蘇州環(huán)太湖地區(qū)也越來越受到大牌開發(fā)商的青睞。華麗家族、吳中地產(chǎn)、江蘇仁泰、花樣年等這些國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)品牌企業(yè)的先后涉足,太湖板塊的整體開發(fā)環(huán)境和區(qū)域價(jià)值得到大幅提升。2012年,東山鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值２0．５3億元，農(nóng)民人均純收入1８２76元。2０13年春節(jié)黃金周期間，太湖度假區(qū)日接待游客2．６6萬人次。而梅花節(jié)這一個(gè)月里度假區(qū)日接待客流3．86２萬人次，累計(jì)迎來游人112萬人次。旅游總收入達(dá)９460萬元，日收益32６.2萬元。在太湖東山強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭和濃厚的商業(yè)氛圍中，此項(xiàng)目的開發(fā)能敏銳的抓住東山地區(qū)商業(yè)發(fā)展的良好契機(jī)，同時(shí)也彌補(bǔ)了目前太湖東山地區(qū)集聚型商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。而東山新鎮(zhèn)道路規(guī)劃的出臺(tái)不僅給太湖東山在外部交通條件帶來極大的改善,也為區(qū)域度假旅游發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇,為太湖板塊內(nèi)的樓盤注入了一針“強(qiáng)心劑”，區(qū)域升值潛力無限。東山項(xiàng)目迎天時(shí)、地利、人和之優(yōu)勢機(jī)遇，外攬優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境,內(nèi)攜自身產(chǎn)品價(jià)值的優(yōu)勢,在旅游地產(chǎn)迅猛發(fā)展的今天，承前啟后,應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況區(qū)域市場2０13年1月-12月份成交統(tǒng)計(jì)情況類別銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售價(jià)格（元/㎡）銷售額(億元)批準(zhǔn)上市套數(shù)(套)公寓47４９1527.44１09０6575.２４４９3３3酒店式公寓（70年）227２．５22３2145.８5２58聯(lián)排別墅1１1034.6６１7０２3591749疊加別墅２２64.48１23６６5.５40雙拼別墅91３.432１0７97.2350獨(dú)棟別墅３3３１６.０6275904４.3１665據(jù)統(tǒng)計(jì)201３年1月至12月吳中區(qū)批準(zhǔn)上市所有房屋,去化率均超過60％,市場表現(xiàn)異常火爆,成交量逐漸增加，該區(qū)域成交呈上揚(yáng)趨勢，但市場供應(yīng)量卻逐漸在減少，這是對(duì)區(qū)域市場認(rèn)同度提高的一個(gè)很好的先兆，隨著區(qū)域的成熟度不斷提升，該區(qū)域未來市場的表現(xiàn)將會(huì)得到更大飛躍。項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目區(qū)域交通情況（附位置圖）項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)，緊鄰東山國賓館和東山鎮(zhèn)中心,地處太湖５A(chǔ)級(jí)景區(qū)核心地段。東、北向與太湖僅一路之隔，擁有500米湖岸線；西、南向與渡水河相鄰。環(huán)太湖大道、東山大道分別在本項(xiàng)目北、南側(cè)通過。項(xiàng)目位置絕佳，自然條件優(yōu)越,交通環(huán)境便捷,配套功能齊全。從蘇州經(jīng)吳中大道，友新路高架至項(xiàng)目僅需20分鐘車程，從滬寧高速、滬杭高速至本項(xiàng)目也僅２0分鐘；由上海虹橋機(jī)場、無錫碩放機(jī)場至項(xiàng)目分別只需4５分鐘和3０分鐘。項(xiàng)目配套設(shè)施情況東山新天地項(xiàng)目位于國家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)蘇州吳中太湖旅游區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，周邊景點(diǎn)密布,配套設(shè)施完善,無論生活居住還是商務(wù)休閑均極為便捷。項(xiàng)目西借東山國賓館的高檔資源,東借太旅集團(tuán)東山驛館酒店及旅游集散中心的配套服務(wù)，距離雕花樓賓館及餐飲購物店鋪林立的東山鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)約15分鐘步行距離，是真正的離塵不離城的宜居宜游之所。蘇州東山賓館,1994年10月開業(yè)，是一家按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的久負(fù)盛名的涉外花園式國賓館,位于被譽(yù)為“天堂中的天堂”的太湖東山風(fēng)景區(qū),占地面積達(dá)25萬平方米。東山賓館依山傍水，境內(nèi)風(fēng)景旖旎、果樹遍野,綠蔭蔥蘢，東與浩淼太湖相連,南與蒼翠群山相接，怡人的美景隨處可見,并有著悠久的歷史文化和眾多的歷史遺跡,其自然的山水環(huán)境深受中內(nèi)外人士的青睞。蘇州東山賓館營業(yè)至今,成功接待了數(shù)百位國家元首、政府要員及眾多商賈巨富,其中包括胡錦濤、江澤民、吳邦國、溫家寶、李鵬、朱镕基、李光耀、吳作棟等中外領(lǐng)導(dǎo)人，山水如畫的風(fēng)景贏得了中外賓客的一致贊譽(yù)。蘇州東山賓館擁有550余套舒適典雅的客房,房內(nèi)設(shè)計(jì)溫馨雅致，陳設(shè)富麗豪華,坐擁山水美景。20余間洋溢著吳地文化的特色中餐廳及特色風(fēng)情西餐廳可同時(shí)容納千人用餐。其中式餐飲極具農(nóng)家特色,采用綠色有機(jī)食品,各類蔬菜、肉類均是農(nóng)家供應(yīng)，野生有機(jī)魚原產(chǎn)地配送,名酒廠家供應(yīng)。東山賓館還擁有技術(shù)精湛的廚師隊(duì)伍,精通各式原汁原味的粵菜、淮揚(yáng)菜等等,深受廣大賓客好評(píng)。雕花樓賓館，１９82年5月1日開業(yè),地處東山鎮(zhèn),坐落在中外聞名的全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位雕花樓內(nèi),周圍銀杏林立，草木蔥郁,環(huán)境幽雅,以太湖水產(chǎn)鮮果飲食文化和雕花樓建筑藝術(shù)文化融一體，深受賓客喜愛。成立以來先后接待過黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬、朱镕基、李鐵映、吳邦國、李嵐清，新加坡李光耀資政、王鼎昌總統(tǒng)等國內(nèi)外賓客百萬人次,是各種會(huì)議、旅游、商務(wù)休閑度假的理想場所。此外,緊鄰東山新天地項(xiàng)目的太旅集團(tuán)四星級(jí)酒店東山驛館及游客集散中心，借助集散中心碼頭的星諾游艇俱樂部,附近的東山鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)等各類服務(wù)配套,一路之隔的太湖,東山景區(qū)的名勝景點(diǎn),均為業(yè)主的生活居住及商務(wù)休閑娛樂提供完善保障，明顯提高旅居者健康生活質(zhì)量和度假養(yǎng)生功能。周邊主要土地成交情況截止2013年1２月３1日,吳中區(qū)出讓商業(yè)／辦公用地30塊，總成交建設(shè)用地面積6７70８8.3平方米，土地出讓金2０50６6萬元，目前旅游地產(chǎn)投資市場需求量大逐漸體現(xiàn),但該區(qū)域因?qū)儆?A級(jí)旅游景區(qū)，未來可供地已明顯減少;根據(jù)蘇府規(guī)字〔2013〕５號(hào)文件,嚴(yán)格限制在太湖1公里之內(nèi)進(jìn)行新的建設(shè),因此東山新天地所處位置絕佳,有明顯的地理優(yōu)勢,未來投資價(jià)值巨大。在2013年6月蘇州首場大型土拍會(huì)上有53家房企和個(gè)人競拍2１宗地塊。在近1個(gè)半小時(shí)的時(shí)間內(nèi),２1宗地塊均順利拍出，本次土拍會(huì)共吸金9３.６億元。?此次土拍會(huì)上，太湖旅游度假區(qū)拍出七宗地塊,占到總推地量的三分之一，三塊住宅用地、四塊商業(yè)用地。其中,東山鎮(zhèn)三宗地塊?？梢钥闯觯谔糜味杉賲^(qū)榮膺為國家5A級(jí)旅游度假區(qū)后,太湖區(qū)域的土地?zé)岫仍俣壬郎?市場普遍看好此區(qū)域，預(yù)計(jì)在未來1-2年內(nèi),區(qū)域內(nèi)價(jià)格將會(huì)有較大提升空間。東山鎮(zhèn)、太湖旅游度假區(qū)土地成交情況:序號(hào)競得單位地塊位置面積（平方米)用途，出讓年限容積率建筑面積（平方米)樓面單價(jià)(元／㎡)成交總價(jià)(萬元)１蘇州太湖城市投資發(fā)展有限公司蘇州太湖國家旅游度假區(qū)蒯祥大道北、規(guī)劃道路東５72０3.670年城鎮(zhèn)住宅用地>1.0≤1.69152５.76262524０2５.5122蘇州三和實(shí)業(yè)有限公司國家旅游度假區(qū)孫武路南、香山北路西63213．340年商務(wù)金融用地≤2.0１2642６.6180022756．７88３成得投資有限公司國家旅游度假區(qū)香山南路東、承祖路北81487.870年城鎮(zhèn)住宅用地>１．０≤1.297785.363100303１3.46１6４蘇州太湖山水文化旅游發(fā)展有限公司蘇州太湖國家旅游度假區(qū)墅里路西、高爾夫酒店北924５1.440年住宿餐飲用地≤1.51３８67７.118０024９６１.878５宇誠集團(tuán)股份有限公司東山鎮(zhèn)石鶴山路南側(cè)、環(huán)山路東側(cè)4139０．270年城鎮(zhèn)住宅用地>1．0≤1.145５29.222240102006蘇州市東山雕花樓賓館有限公司東山鎮(zhèn)雕花樓南側(cè)、紫金路西側(cè)133４.9４0年住宿餐飲用地≤1.3１73５.３７41497２07徐耿明吳中區(qū)東山鎮(zhèn)碧螺村楊家路西側(cè)6180.７4０年住宿餐飲用地≤0．74326.４9１71４.２974１．684周邊競爭項(xiàng)目分析蘇州環(huán)太湖區(qū)域度假物業(yè)市場主要由胥口、光福香山、西山以及東山四大板塊構(gòu)成,而各個(gè)板塊所倚借的核心資源也各不相同。各區(qū)域分布情況:板塊主力物業(yè)價(jià)格段(元／㎡）客戶典型項(xiàng)目未來市場競爭性東山臨湖多層、小高層住宅、聯(lián)排住宅8０0０－１０000別墅10０0０－1500０中端及中高端休閑度假客戶,本地客戶占較大比例普羅旺斯、荘子、太湖富力都光福、香山獨(dú)棟、聯(lián)排、酒店式公寓公寓11000-18000別墅１2000－26000高端休閑度假客戶及本地客戶均較多花樣年、高爾夫、太上湖、純水岸胥口獨(dú)棟、聯(lián)排、酒店式公寓公寓1２000-23000別墅1600０-26０00中高端及高端休閑度假客戶，及本地自住客戶黃金水岸、胥江一號(hào)西山獨(dú)棟別墅23000-２60０0高端休閑度假客戶涵園、太湖之星周邊競品分布:樓盤名稱太湖黃金水岸花樣年太湖天城高爾夫城仕太湖純水岸華麗家族太上湖普羅旺斯產(chǎn)品類型獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、酒店式公寓獨(dú)棟、上下疊聯(lián)排別墅、公寓酒店式公寓聯(lián)排、聯(lián)排疊拼、住宅獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、商業(yè)雙拼、聯(lián)排、住宅位置吳中太湖大道北側(cè)、孫武路南側(cè)吳中太湖大道12８號(hào),環(huán)湖大道北側(cè)太湖國家旅游度假區(qū)墅里路8號(hào)太湖旅游度假區(qū)伍相路1號(hào)(太湖論壇西側(cè)）吳中太湖大道１38號(hào)東山半島臨湖鎮(zhèn)新市街５18號(hào)(渡村站公交站臺(tái)附近）開發(fā)商蘇州吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司蘇州市花樣年房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司仁泰地產(chǎn)·蘇州卓運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘇州昂內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海華麗家族股份有限公司蘇州東興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積１2萬平方米50萬平方米12萬平方米19萬平方米33萬平方米11萬平方米各產(chǎn)品類型均價(jià)酒店式公寓18000元獨(dú)立式酒店22０00元-6６00０元公寓１4500元MINＩ墅18０00元公寓18000元住宅７5０0元疊拼1６00０元，聯(lián)排170０0元，獨(dú)棟2100０元住宅８000元,雙拼16０00元開盤時(shí)間２010年6月20１1年1月201０年１0月20１0年4月2010年4月2０1０年１0月銷售情況酒店式公寓售罄銷售中銷售中別墅售罄銷售中銷售中數(shù)據(jù)來源搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)太湖黃金水岸項(xiàng)目地處吳中太湖大道北側(cè)、孫武路南側(cè),總建筑面積１2萬平方米,容積率０．３,為40年商服產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。該項(xiàng)目包括別墅、酒店式公寓及酒店等業(yè)態(tài)，目前黃金水岸項(xiàng)目公寓業(yè)態(tài)已售罄，其均價(jià)超過180０0元,部分可遠(yuǎn)觀湖景的房源更達(dá)到３0０00元;其別墅業(yè)態(tài)目前房源基本售罄，剩余尾房面積為56０平起,單套售價(jià)均超過1000萬元。該項(xiàng)目自2010年首次取得預(yù)售至2014年初已基本清盤,通過中指數(shù)據(jù)對(duì)其歷史成交情況（見下圖及表格黃金水岸花園銷售情況)分析,由于項(xiàng)目定位以大戶型高總價(jià)的別墅產(chǎn)品為主,單套售價(jià)800萬元起，因此項(xiàng)目整體去化速度適中。項(xiàng)目成交情況基本由開發(fā)商的推盤節(jié)奏決定,在太湖旅游旺季五六月份及傳統(tǒng)銷售旺季九十月份都有相對(duì)較好的成交情況，月均成交金額接近５０00萬元,而在個(gè)別月份由于開發(fā)商減少在售房源的營銷策略所致也存在單月成交量低于5套的情況。從近一年的銷售情況看，項(xiàng)目累計(jì)成交金額接近5億元,月均成交金額超過400０萬元，成交均價(jià)近2100０元。此外，通過查詢蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)(見下圖黃金水岸酒店式公寓房源情況及網(wǎng)簽情況),我們發(fā)現(xiàn)中指數(shù)據(jù)存在不完整的情況，其銷售數(shù)據(jù)幾乎全部為別墅產(chǎn)品，酒店式公寓的實(shí)際去化情況在其數(shù)據(jù)中并未如實(shí)體現(xiàn)。酒店式公寓作為該項(xiàng)目產(chǎn)品線的補(bǔ)充，共有277套,平均面積114平米,以上百平米的大戶型為主,同時(shí)有少數(shù)小戶型產(chǎn)品，實(shí)際成交均價(jià)超過１８００0元，在項(xiàng)目二期、三期階段性開盤并迅速去化。目前已實(shí)際網(wǎng)簽252套,月均去化超過20套,基本符合盡調(diào)人員現(xiàn)場了解的情況。黃金水岸酒店式公寓房源情況及網(wǎng)簽情況（網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù))：下圖綠色部分為可售房源56#樓57#樓58#樓18８#樓189＃樓1９0＃樓黃金水岸花園銷售情況(中指數(shù)據(jù)）:時(shí)間成交套數(shù)成交面積(㎡)成交金額(萬元)成交單價(jià)(元/㎡）2０1４-０３728２15890．72088120１4-022388８40.８821６６7２013-１２３７１81437．422000020１3－１161827378５．84２07１２2０１３-10８17333４８4.852010１2013-０９1124４14610．5５１8８872013-08314283366.21235７12０１3-077１759355３．1７20１9３2013-０6１2293３5７７6.１８１９68８2013-0５２１4０788313.542038３2013-048193１3834．２319８４92013-035４５0810.361800０２013-０2２3８979１.98203１42013-0１５５98１０76.８9１8000２０12-1２47１0１365.2９１９2122012－111026435263.6519９1５２012-10121652３065．27１8548２012-094９８5190７.２31936０20１2-0８2174313.941８0００2０1２-07７10182１78０6１７0126．９180002０１2－０56604108８．87１8000201２-0458242172.8４2６3６８201２-033４４6803.1１1８00020１2-0211５12７1.961800020１２-０1４８35２810.２5３３63220１１-1２497３39５2.474０5８62０1１-1171090362７.２533２5920１1-10２1412５3.818０002011-０９8７7０13861８0０020１1－088６２９113３.５180０02０11-0782１064182.231９8５72０１1－061721844805.６1２200０２011-0514８641902.９8２2０002０11-0416２2８143３５189992011-０35５０91019.６２00０0２011-0２161110．５71800０20１1-0１1０６0６１653.53272772０10－1１１51323７27.8１55００201０-0697731547.９620000花樣年太湖天城項(xiàng)目地處吳中太湖大道１28號(hào)，環(huán)湖大道北側(cè)，總建筑面積約50萬方，容積率0.99,為40年商服產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋超五星級(jí)主題酒店、湖景別墅、私人會(huì)所、五星級(jí)私人酒店公寓、商業(yè)水街、太湖文化論壇六大業(yè)態(tài)。首批次房源開盤一日售罄，熱銷全城,均價(jià)為１45００元。該項(xiàng)目自2011年初開始預(yù)售,通過中指數(shù)據(jù)對(duì)其歷史成交情況（見下圖及表格花樣年太湖天城銷售情況）分析,項(xiàng)目以酒店式公寓及上下疊聯(lián)排ＭIＮI別墅為主，在20１1年旅游旺季五六月份月均去化房源60余套,之后銷售情況隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏起落,月均保持在２0套左右。2012年，由于首批交房的酒店式公寓產(chǎn)品爆出嚴(yán)重質(zhì)量問題，給項(xiàng)目銷售帶來極大打擊，20１２年旺季銷售情況僅達(dá)20１1年一半,2013年月均銷售不足1０套，2０14年隨著開發(fā)商的營銷推廣,銷售略有好轉(zhuǎn)，3月份成交達(dá)到12套。從項(xiàng)目至今的銷售情況看,項(xiàng)目累計(jì)銷售面積約5.５萬方,整體均價(jià)超過150０0元，成交金額約８.5億元,2０12年項(xiàng)目出現(xiàn)的負(fù)面消息對(duì)其銷售影響嚴(yán)重，其2０11年累計(jì)銷售房源202套,2012年至今累計(jì)銷售房源數(shù)量僅與2011年持平，預(yù)計(jì)隨著營銷推廣的深入及負(fù)面消息影響淡化，今年該項(xiàng)目去化情況將有好轉(zhuǎn)?；幽晏斐卿N售情況（中指數(shù)據(jù))：時(shí)間成交套數(shù)成交面積(㎡）成交金額（萬元）成交單價(jià)(元／㎡)2014-0３１21434２415.72168362014－0２3202265.111３０７02014-01818522５93．63１400020１３-12８988１３84.4214000201３-11116８2３5.84140０02013－10６13861８67.3４1346６2013-0９９8７9１528.8217３892０1３-0721762６6.３9１50632０１3-063295４２6．5１4４1220１3-0５１01５40２3９8.87１556920１3-04６５８29４6.３316２542０１3－031６9100.54１４５002013-022264535.572025２20１3-０16１0６８152６．46142842012-１２101808２5８５.9814２95201２-１11934405６08.79１63002０１２-10141５13２０８9.３2１3８0220１2－09９1３5０19８8.45147182012-08４4768１6.651７1４72012－071213121４４3.7７1１０00２01２-061413７52338．４91６９９92０１2-05２5４０５27059.8３１74２220１2－04１５1８2220５７.３6112862012－0３8745895.０2１19992012－021082９2072.９2４9992０12－0110２45０7６89.４5３1３832011－121313１717１2.941300020１1－１１61660２４０７.571４5002011-１0182０６629９6.1１14499201１-0９615９42312.21449９2011-08１238６２5６００.０61４5002011-0717１１1３1614.551449９2011-065６38395５６6.78145００２０11-056345106540.４４１4５0０20１1－02233249８.４215000201１-01983７1１3２.16１3５２4蘇州太湖城仕高爾夫酒店公寓項(xiàng)目地處太湖國家旅游度假區(qū)墅里路8號(hào),總建筑面積約12萬方，容積率2.４,為40年商服產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。項(xiàng)目具有度假區(qū)整體規(guī)劃,是集休閑、旅游、投資、商務(wù)、度假和娛樂為一體的高端酒店式精裝公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目均價(jià)18000元起。該項(xiàng)目自2010年10月開始預(yù)售,開盤均價(jià)1６000元,鑒于中指數(shù)據(jù)的成交情況與網(wǎng)簽情況存在較大差異，因此僅參考中指數(shù)據(jù)的成交趨勢及成交均價(jià)，其保持了太湖板塊樓盤五六月旅游旺季及九十月推盤旺季成交較好的銷售形態(tài),成交均價(jià)近1７5０0元。該項(xiàng)目自銷售至今累計(jì)網(wǎng)簽358套,月均網(wǎng)簽套數(shù)約10套,主要原因包括項(xiàng)目定價(jià)偏高,既非一線臨湖,容積率又高達(dá)2.4，周邊配套設(shè)施不完善，性價(jià)比較差等。太湖城仕公寓房源及網(wǎng)簽情況(網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)）:３#樓2#樓5#樓１#樓中指數(shù)據(jù):時(shí)間成交套數(shù)成交面積(㎡)成交金額（萬元）成交單價(jià)(元/㎡)2014-０1175135.３６１８000２０１3-１23１85334.531８0０0201３－１14２９449３．２８1６７372０１3－1042６948５.5１180０0２0１３-0７1539８.2７1827０2013-0６１4893.53１9３692013-0５5318627.４３197052013-0421２4220.2２１７7322０13-035353５66．24160002013-02３222356．4８160００２01２-12214423０.6９160０02012-1142５1402.６4160０02012-10２８８141.9８1600０2０１2－０91８0129．０９15９９92012-08166105．９160０0201２－07２15324606３252378.4１５000２０12-０516598．5３1500020１2-０4642063１.29１５00020１２－0353８１610.741600020１2-0２4３0２４84.1616０00２０11-1２155８８.54159992011-11639６６34.5116０0０201１－061２6921１76．641７０002０1１-0２138041７68.７4２１９95華麗家族太上湖項(xiàng)目地處吳中太湖大道13８號(hào)(蒯祥公園西側(cè)５00米)，總建筑面積約97萬方，容積率0.７8,為７0年住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。國際巨星劉嘉玲落戶太上湖一期親湖獨(dú)棟別墅,二期聯(lián)疊別墅則更為親民，2１5-30０平方米精致的面積、緊湊的布局，有效控制總價(jià)。項(xiàng)目產(chǎn)品包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼聯(lián)排別墅等，并配套建設(shè)20０00平方米時(shí)尚商業(yè)MＡLＬ,20000平方米水岸風(fēng)情商業(yè)街,１2０0０平方米景觀商鋪，2000平方米高級(jí)幼兒園,逾６０00平方米社區(qū)會(huì)所，由世界頂級(jí)會(huì)所經(jīng)營管理公司威爾士擔(dān)綱打理。該項(xiàng)目自2010年初開始銷售,通過中指數(shù)據(jù)對(duì)其歷史成交情況（見下圖及表格花樣年太湖天城銷售情況）分析,項(xiàng)目全部為別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品覆蓋疊拼聯(lián)排、聯(lián)排、獨(dú)棟,面積從215平米到8２0平米。項(xiàng)目開盤銷售情況良好，在2０10年十月銷售49套，2011年初，由于項(xiàng)目為住宅產(chǎn)權(quán),受限購調(diào)控政策影響較大，從項(xiàng)目成交情況表可看出，雖然其在五六月份與九十月份銷售情況相對(duì)較好,但是對(duì)比2010年差距極大。項(xiàng)目自調(diào)控以來月均去化不足5套,成交均價(jià)約16０00元。華麗家族太上湖銷售情況(中指數(shù)據(jù))：時(shí)間成交套數(shù)成交面積(㎡）成交金額(萬元）成交單價(jià)（元/㎡)2014-03１2８9４0２．３６13920２0１４-0２-６423２1.０650002013-1２２60912６8.3520７99２01３-114１2652302.７９１８1９32013－１082487４645.81８6７32０13－091２７148９.281８0０02013-081３04547.9４1800０201３-0７37268７８．44１20９3２0１３-０638271093.0913２162013-0428３１1１０8．８6１33３32013-０11１9０22８．７8１2000２012-1249141253.２2１３７０02０1２-112463635.0２137002０12－１01293402.04１３70020１2-091223268．281２0００20１２-0841012１３１6.67130002012-0741114１449.031２99９20１2-0651344161３.45１20００2012-０53８64１037.95120００２012－04５13５3２７０７.６819９99201２-03３742１3３6１8０００2011-11３１0252642.１82５7632011-10１278502.041800020１1-0912７３546．６820０00２011-083８3511７0.0２1４0０02011-0７417443123．3９1７90４20１1-06６19252783．9２144552０11-０510230831１6.８713５0０２0１１－0４14338１4５65．3６13500２0１1－035１277127７.６29９９9２010－1161666２4６５．741４7９９２０10-10４910872１60９0.63１4800２０10－0915９1１１82．08200002010-08１4501575.１4350002０１０-071４５01350．12300００2010-042０1１1６23348６．５1３0０00太湖純水岸項(xiàng)目地處太湖旅游度假區(qū)伍相路1號(hào)（太湖論壇西側(cè)),總建筑面積約1９萬方,容積率1.5，為70年住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,主要以水岸別墅、空中洋房和精裝公寓為主。項(xiàng)目精裝公寓高標(biāo)準(zhǔn)奢華精裝,外置景觀電梯直接入戶，全明主題打造,小戶也有4.５米大開間。水岸別墅,戶戶臨水，花園洋房,前庭后院,均附贈(zèng)超大產(chǎn)權(quán)使用面積,一套價(jià)格二套面積享受,體現(xiàn)超值性價(jià)比。該項(xiàng)目自2０10年開始預(yù)售,通過中指數(shù)據(jù)對(duì)其歷史成交情況(見下圖及表格太湖純水岸銷售情況)分析,項(xiàng)目以精裝公寓為主，聯(lián)排、聯(lián)排疊拼別墅為輔。２01０年4月開盤便取得當(dāng)月成交75套的不俗業(yè)績，當(dāng)年八九月份成交房源近6０0套。2０11年由于政策調(diào)控,以及開發(fā)商營銷策略調(diào)整，當(dāng)年并未加推房源。2０12年底項(xiàng)目推出二期部分,在２0１3年八月到十一月累計(jì)成交超過400套房源，目前僅剩少量房源,20１4年3月其銷售情況又有明顯提升,預(yù)計(jì)近期將可售罄。項(xiàng)目位置距離太湖邊約2公里,因此從定位看,項(xiàng)目屬于容積率相對(duì)偏高的高周轉(zhuǎn)快消產(chǎn)品，采用低標(biāo)準(zhǔn)精裝并用低于周圍項(xiàng)目的定價(jià)策略,項(xiàng)目整體成交均價(jià)僅９500元,公寓均價(jià)僅為７500元，在推出房源后實(shí)現(xiàn)了迅速去化。太湖純水岸銷售情況(中指數(shù)據(jù)）：時(shí)間成交套數(shù)成交面積（㎡)成交金額（萬元）成交單價(jià)(元/㎡）2014-03３2２8６81893.０9６599201４-02１8８58.73660０２014-01656７374．７16600201３－12141５771041．176６００２０１3-11727３2９４853．07６6２120１３-１0１6６１5３52102２６．６96６6１２01３-091０3９594６332.636６00２01３-０8979１816015．４4655120１3－0743６２３95.８2１091９2０13-06141１3４8５9.6９75７5２0１３-059685508.３47４１６2013-041１８２6619.６７499２０13-０35３66２74.6３7５０02０1３-02４３１623７.74750０２０13-０13297223.48７4９9201２-１21５1５5３124２.938０002012-１13203１63８0０0２０1２-1019２136２3５0.03１0９992０1２-09７７７４10０6．51３0０020１2-081791０3.0４130０02012－0７２1281280６45３96４6.８12000２011－12237６3７6.91０0002０11-1０2１24149．1612000２011-0９7６07５77.４19500２011-０82１28121.7９95００20１1－0７5862862.3１10００02０11-0621５８174.３7110002011-055６94764.3２109９9201１-0４5715679．95９500２011-０３２266254.１１9５29２011-0２7118１1353.4７１1４6０2011-01１11１9３1468.31230４2０1０-1186826８２．０８９9９92010－102６2294２29４．4199992010-0929023722215４6．９290822010-0８2６424７9４3220６.31１2９８９2010-06９１0141096.３2１0８11201０-０57521521.0５９99９201０-04751037９1１275.471０８62普羅旺斯項(xiàng)目地處東山半島臨湖鎮(zhèn)新市街51８號(hào)(渡村站公交站臺(tái)附近)，總建筑面積約11萬方，容積率1.1９,為70年住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，是繼蘇州東興房產(chǎn)在太湖成功開發(fā)的太湖帕堤歐、托斯卡那的又一項(xiàng)目。普羅旺斯具備2公里的生態(tài)景觀道，１7萬平方米兩大生態(tài)公園,20萬平方米免費(fèi)湖濱公園。項(xiàng)目建筑風(fēng)格屬于歐洲地中海式，浪漫而愜意，社區(qū)業(yè)態(tài)豐富，電梯多層8幢、小高層８幢、聯(lián)排別墅5幢、雙拼別墅１3幢，滿足不同置業(yè)需求。具有總價(jià)低，超低門檻，超高性價(jià)比的特點(diǎn)。該項(xiàng)目２01０年10月取得預(yù)售，通過中指數(shù)據(jù)對(duì)其歷史成交情況（見下圖及表格普羅旺斯銷售情況)分析,項(xiàng)目以高層為主,聯(lián)排、雙拼別墅為輔。2010年11月開盤當(dāng)月成交90套房源,開盤階段累計(jì)成交近20０套房源。2011年由于限購政策調(diào)控明顯，在銷售旺季月去化僅達(dá)到５０套,銷售至今月平均去化2０多套。該項(xiàng)目位置較差，距離太湖直線距離超過3公里，因此定價(jià)策略相對(duì)偏低，毛坯住宅房源均價(jià)80０0元，雙拼別墅均價(jià)160００元,通過價(jià)格體現(xiàn)項(xiàng)目較高的性價(jià)比,從而實(shí)現(xiàn)了相對(duì)較好的業(yè)績普羅旺斯銷售情況（中指數(shù)據(jù)):時(shí)間成交套數(shù)成交面積(㎡）成交金額(萬元）成交單價(jià)(元/㎡）2014-0３1６1３271008.997６0０201４-027629480．01７6２92014-0１3３0３２１2.216９982013－１2１５１22１95０．267７７920１3－1１18１69４140５.36８292201３-101９17891642.0７91７7２0１3-０9141271948.０９745６2０１３-０810９1１６97．9276542013－0711119８1１42．１９５272０13－06403591２860.497965２013-0597１4532.67745220１3-０48８５174６.8487682013－0３19１737130３74992013-022１98149.1７75002０13-01119997１9．737２002０１2-122８31２５2818.1６9018２0１2-1１3１2７382080.6275982０１2-10493９37２834.83720020１2－０92６2４5５1876.676432０1２-0824２3５８1862.337８9４２01２-07３02813２１1０.33749９２０１2-０6191６26１2１9．87４992０12-0５１71５361152.4374992０12-04９74１５56．22７5002０１２-0387８459６.４67599201２－０２８７07551．7177９92012-014３34260．8６７7992011－1242９92２１．7８7３992011-１１6452３3５.1９73992011－101１95８7０９.０３7400２011-09504４1３308９.3869９92０１1－0８２3１9241355.１470422011-０7１０８０1560.926999２011-06１９1479１035.4５70002011-05２620811498．972０02011-０47592414.8９70００2011-035５３４3７４70０0２０11-０２３82９０８２0３6.03６999２011-015746063771.018１8520１0-11906９４7694７．5５1000０201０－１0110266.7８６50０小結(jié)：通過在盡調(diào)過程中對(duì)周邊競爭項(xiàng)目的走訪，目前東山新天地項(xiàng)目周邊的在售項(xiàng)目相對(duì)較少，與在售項(xiàng)目距離為10-２0公里,因此體現(xiàn)出東山新天地項(xiàng)目地處東山景區(qū)優(yōu)越地理位置的獨(dú)特及稀缺。從周邊競品的去化情況來看，其普遍有開盤熱銷,旅游及銷售旺季去化較快的特點(diǎn),公寓類產(chǎn)品月均去化普遍超過20套，開盤及銷售旺季去化更達(dá)百套;別墅類產(chǎn)品月均去化也普遍達(dá)到10余套的水平。周邊競品中黃金水岸項(xiàng)目在業(yè)態(tài)、體量上與東山新天地項(xiàng)目具有相似性，但是其距太湖有一定距離,并未處在ＨYＰERLIＮK"hｔtp://ｗwｗ．ｓzｔａihｕ./"\t"＿blank"蘇州太湖國家旅游度假區(qū)核心位置，距離東山景區(qū)２0余公里，地理位置遠(yuǎn)遜于東山新天地項(xiàng)目。黃金水岸項(xiàng)目去化速度相對(duì)平穩(wěn)，其酒店式公寓成交均價(jià)超過1８０0０元，推出后均在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)去化,月均銷售２0余套,月均去化率超過5%。