任務(wù)七投資性房地產(chǎn)核算

項(xiàng)目五

長期資產(chǎn)

任務(wù)七

投資性房地產(chǎn)核算

知識(shí)準(zhǔn)備一、投資性房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)（一）投資性房地產(chǎn)的含義●投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍●下列各項(xiàng)屬于投資性房地產(chǎn)。（1）已出租的土地使用權(quán)。指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。知識(shí)準(zhǔn)備（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。指企業(yè)取得的，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）已出租的建筑物。指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的，以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)●投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足以下條件的，才能予以確認(rèn)。（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。知識(shí)準(zhǔn)備（四）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量●投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。知識(shí)準(zhǔn)備（五）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量●投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：成本模式和公允價(jià)值模式。成本模式是指投資性房地產(chǎn)按照歷史成本計(jì)量。公允價(jià)值模式是指期末投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量，與交易性金融資產(chǎn)相同。●企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。知識(shí)準(zhǔn)備二、投資性房地產(chǎn)核算的會(huì)計(jì)科目（一）“投資性房地產(chǎn)”科目●資產(chǎn)類科目，核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)的成本（成本模式）或投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值（公允價(jià)值模式）。本科目應(yīng)按投資性房地產(chǎn)的類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。（二）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”科目●資產(chǎn)類備抵科目，核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊。本科目的明細(xì)科目設(shè)置應(yīng)與“投資性房地產(chǎn)”科目的明細(xì)科目保持一致。知識(shí)準(zhǔn)備（三）“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目●資產(chǎn)類備抵科目，核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的減值。（四）“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目（見項(xiàng)目四任務(wù)一）（五）“其他業(yè)務(wù)收入”科目●損益類科目，核算企業(yè)確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他經(jīng)營活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的收入，包括出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租投資性房地產(chǎn)、出租包裝物和商品、銷售材料等實(shí)現(xiàn)的收入。本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)收入的種類進(jìn)行明細(xì)核算。知識(shí)準(zhǔn)備（六）“其他業(yè)務(wù)成本”科目●損益類科目，核算企業(yè)確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的支出，包括銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的折舊、出租無形資產(chǎn)的攤銷、出租投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷、出租包裝的成本或攤銷等。本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)成本的種類進(jìn)行明細(xì)核算。業(yè)務(wù)處理一、投資性房地產(chǎn)的取得（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)●【例5-35】2021年1月20日，珠江公司購入寫字樓一棟，同時(shí)出租給東江公司使用。支付樓價(jià)款5,000萬元，增值稅450萬元，價(jià)稅款通過銀行付清。該寫字樓采用成本模式核算。珠江公司賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓50,000,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）4,500,000貸：銀行存款54,500,000業(yè)務(wù)處理（二）自建投資性房地產(chǎn)●【例5-36】2021年1月，北江公司購入一塊土地并在其上建造廠房兩棟。2022年1月，兩棟廠房同時(shí)完工。該土地使用權(quán)的買價(jià)2,000萬元，增值稅180萬元。兩棟廠房采用出包的方式建造，實(shí)際造價(jià)共計(jì)6,000萬元，增值稅540萬元。兩棟廠房完工后全部出租給外單位使用，采用公允價(jià)值模式核算。北江公司有關(guān)賬務(wù)處理如下：（1）支付土地款。借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)20,000,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,800,000貸：銀行存款21,800,000業(yè)務(wù)處理（2）支付出包工程款。借：在建工程——廠房建造工程60,000,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5,400,000貸：銀行存款65,400,000（3）廠房完工。借：投資性房地產(chǎn)——出租廠房（成本）80,000,000貸：在建工程——廠房建造工程60,000,000無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)20,000,000業(yè)務(wù)處理二、投資性房地產(chǎn)的持有（一）成本模式●在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。●【例5-37】沿用【例5-35】的資料，珠江公司將該辦公樓出租給東江公司采用成本模式核算。該辦公樓原價(jià)為5,000萬元，按30年平均計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)凈殘值為5%。合同規(guī)定，承租方每月支付租金120,000元，增值稅7,200元。珠江公司有關(guān)賬務(wù)處理如下。業(yè)務(wù)處理（1）每月計(jì)提折舊。月折舊額=50,000,000×（1-5%）÷30÷12=131,944.44（元）借：其他業(yè)務(wù)成本——辦公樓出租131,944.44貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊——出租辦公樓131,944.44（2）每月確認(rèn)租金收入。借：銀行存款（其他應(yīng)收款）127,200貸：其他業(yè)務(wù)收入——辦公樓出租120,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）7,200業(yè)務(wù)處理（二）公允價(jià)值模式●在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不提折舊。在資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的值賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值?！瘛纠?-38】沿用【例5-36】的資料，北江公司將兩棟廠房全部出租，采用公允價(jià)值模式核算。2022年12月31日，兩棟廠房的公允價(jià)值為8,500萬元；2023年12月31日，兩棟廠房的公允價(jià)值為8,300萬元。北江公司的賬務(wù)處理如下。業(yè)務(wù)處理2022年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——出租廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）5,000,000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn)5,000,0002023年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——出租廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）

2,000,000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn)

2,000,000業(yè)務(wù)處理（三）計(jì)量模式變更●企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值核算模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式變更為成本模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。業(yè)務(wù)處理●【例5-39】沿用【例5-35】的資料，珠江公司原采用成本模式計(jì)量的出租寫字樓，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，2022年1月，公司決定將該寫字樓變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原值為5,000萬元，已提折舊158萬元，賬面價(jià)值為4,842萬元，1月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為5,100萬元。珠江公司的賬務(wù)處理如下。借：投資性房地產(chǎn)——出租寫字樓（成本）51,000,000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊——出租寫字樓1,580,000貸：投資性房地產(chǎn)——出租寫字樓50,000,000利潤分配——未分配利潤

2,580,000業(yè)務(wù)處理三、投資性房地產(chǎn)的處置（一）成本模式下投資性房地產(chǎn)處置●【例5-40】沿用【例5-35】的資料，2023年1月，珠江公司將其出租的寫字樓出售，不含稅售價(jià)6,000萬元，增值稅540萬元，款項(xiàng)通過銀行收到。該寫字樓采用成本模式計(jì)量，賬面原值為5,000萬元，已提折舊316萬元。珠江公司有關(guān)賬務(wù)處理如下。（1）確認(rèn)出售收入。借：銀行存款65,400,000貸：其他業(yè)務(wù)收入——寫字樓出售60,000,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）5,400,000業(yè)務(wù)處理（2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊——出租寫字樓3,160,000其他業(yè)務(wù)成本——寫字樓出售46,840,000貸：投資性房地產(chǎn)——出租寫字樓50,000,000（3）計(jì)提土地增值稅經(jīng)計(jì)算，本例應(yīng)交土地增值稅1,500,000元。土地增值稅的計(jì)算方法見“項(xiàng)目六任務(wù)五”。借：其他業(yè)務(wù)成本——寫字樓出售1,500,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1,500,000業(yè)務(wù)處理（二）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)處置●【例5-41】沿用【例5-36】、【例5-38】的資料，2024年1月，北江公司將其出租的廠房全部出售，不含稅售價(jià)8,400萬元，增值稅756萬元。出售時(shí)，“投資性房地產(chǎn)——出租廠房（成本）”賬戶為借方余額8,000萬元，“投資性房地產(chǎn)——出租廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）”賬戶為借方300萬元。北江公司有關(guān)賬務(wù)處理如下（此例無需交納土地增值稅）。（1）確認(rèn)出售收入。借：銀行存款

91,560,000貸：其他業(yè)務(wù)收入——廠房出售84,000,000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）7,560,000業(yè)務(wù)處理（2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本