HAPPYLAND銷售手冊資料

HAPPYLAND銷售手冊

目錄

一、茵夢湖集團及蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)介紹........................................4

〔一〕茵夢湖集集團介紹.......................................................4

（-）蘇州黃夢湖房地產(chǎn)開發(fā)簡介..............................................5

二、HAPPYLAND項目介紹........................................................6

㈠HAPPYLAND項目簡介..................................................6

（二）、項目規(guī)劃及定位........................................................7

（三）項目優(yōu)勢...............................................................8

（四）配套設施..............................................................13

（五）經(jīng)營治理服務..........................................................13

（六）投資成本優(yōu)勢..........................................................16

（七）商鋪使用面積、戶型、價格等...........................................18

三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識............................................................19

（一）商業(yè)物業(yè)種類..........................................................19

（二）建筑結構簡介..........................................................19

（三）商業(yè)物業(yè)的要素用途....................................................20

（四）土地使用..............................................................20

㈤八通一平..............................................................20

（六J土地使用證及具他證明書...............................................20

四、銷售人員守那么..............................................................20

(-)差不多準那么..........................................................20

(二〕職業(yè)準那么............................................................21

五、銷售流程.....................................................................21

六、簽定銷售合同有關說明........................................................22

七、銷售相關問題................................................................24

茵夢湖HAPPYLAND銷售手冊

一、茵夢湖集團及蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)介

紹

〔一〕茵夢湖集集團介紹

茵夢湖集團是以教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為要緊投資經(jīng)營方向，致

力于進展知識經(jīng)濟體系的大型民營企業(yè)集團，業(yè)務覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島

和上海等地，國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴來自美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國家,

以及內(nèi)地的上海和南京等地。企業(yè)總資產(chǎn)近26億元人民幣，凈資產(chǎn)23億元，

擁有較雄厚的資本實力。

集團董事長梁順才博士是聞名的美籍華裔學者、美國席勒國際大學名譽董事

長、建筑設計專家，在美國、日本、臺灣和祖國大陸地區(qū)的建筑設計、教育投資

和地產(chǎn)投資享有專門高的聲譽。在其的引領下，集團差不多向品牌化、集團化、

多元化健康進展，逐步成為具有國際先進經(jīng)營理念、規(guī)范的運營治理機制、深厚

的企業(yè)文化底蘊和雄厚的資金實力的大型企業(yè)集團。隨著近年來取得良好的社會

效益和經(jīng)濟效益，作為華東地區(qū)知名的成功民營企業(yè)，已獲得社會各界的承認和

好評。

目前集團旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有：蘇州市良上文化進展、蘇州良土教育治理、蘇

州國際外語學校、硅湖職業(yè)技術學院、青島國基外語學校、上海硅湖園區(qū)貿(mào)易、

上海硅湖生物科技、蘇州寬敞運算機新技術、蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)、蘇州和信

物業(yè)治理、青島鰲海山城經(jīng)濟開發(fā)等。

〔二〕蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)簡介

蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)成立于2000年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成立，辦公地

址為蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊資金2000萬元，擁有國家二級開發(fā)資質(zhì)，要

緊經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和銷售建筑材料等。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。

經(jīng)營治理層設總經(jīng)理一名、副總經(jīng)理兩名；下設八個部門，即：投資打算部、設

計部、工程部、銷售部、財務部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。公司集合

了一批富有激情和理想、有專業(yè)知識、不斷追求杰出的人才。公司的中層干部年

紀在27—45歲之間，擁有碩士、大學、大專等不同學歷的各類人才。職員朝氣

蓬勃，專業(yè)技能強，團隊合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場脈搏，洞悉房地產(chǎn)

市場動態(tài)，形成了一種創(chuàng)新、進取和蓬勃向上的進展態(tài)勢。

公司崇尚”建筑源于自然，設計打造精品”的理念，以中高檔樓盤開發(fā)為主,

附帶教育產(chǎn)業(yè)樓盤的承建工作，從事專業(yè)化的經(jīng)營方針，注重開發(fā)產(chǎn)品的全方位

設計與治理，力求對社會的回報，并以期獲得穩(wěn)健增長速度與效益。公司自成立

以來，先已后承建了蘇州國際外語學校、硅湖職業(yè)技術學院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè),

公司的建筑特色明顯，具有極強的品牌文化特點，帶動了周邊房地產(chǎn)的進展，逐

步在專業(yè)領域中凸顯優(yōu)勢。

"以人為本"是公司突出的企業(yè)文化，公司追求人才資源的最優(yōu)化治理，尊

重職員的選擇權，重視對職員的培養(yǎng)，以為職員提供理想、最具潛力的競爭崗位

為己任，努力制造公平競爭的環(huán)境。提倡工作效率，讓每個職員融于公司的進展

之中，強調(diào)專業(yè)技巧和工作模式相結合，加強決策、經(jīng)營、治理、銷售、應變等

專業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和核心競爭力。

茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一流的專業(yè)團隊，曾取得卓著的業(yè)績和豐富的實踐建筑

施工、環(huán)境藝術設計、裝飾裝修體會，先后成功實施了成功開發(fā)了一系列樓盤，要緊有

大禹谷、青島硅湖城、茵夢湖景苑、茵夢湖山莊等等。

二、HAPPYLAND項目介紹

〔一〕HAPPYLAND項目簡介

HAPPYLAND項目是由茵夢湖集團投資、蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)興建

的以歡樂為主題的公園，集購物、休閑、娛樂、康體、美容于一體。

該項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地41萬平方米、總建筑面積

102.5萬平方米，打算投資額26多億元，容積率為2.5,綠地率為一五%,停

車位共9400個，現(xiàn)有建筑面積11萬平方米。該項目引進國際最新設計理念，

參考國際國內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)秀范例，由東南大學建筑設計研究院蘇州分

院和蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)共同設計、是建筑設計專家、園林和裝飾裝修專家共

同努力的結晶。充分展現(xiàn)了茵夢湖集團在建筑設計等各方面的優(yōu)勢，集本土風情

與海派風格于一體，讓建筑傳情達意。

〔二〕、項目規(guī)劃及定位

?一流的規(guī)劃設計建筑，引領建筑風向

茵夢湖happyland由聞名美籍華裔學者、建筑設計專家梁順才博士領銜進

行整體規(guī)劃設計，規(guī)劃設計充分表達科技、生態(tài)、服務等功能品質(zhì)，集中西方文

化和現(xiàn)代文明于一體，具有江南傳統(tǒng)特色，又融合了西洋建筑風格，中西合璧的

建筑富有時代氣息，填補了蘇州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區(qū)超大

規(guī)模歡樂主題購物公園和昆山市花橋鎮(zhèn)的最精美的標志性建筑。

?規(guī)模宏大，氣概磅礴

茵夢湖happyland占地面積41萬平方米,規(guī)劃建筑面積102.5萬平方米,

整個建筑規(guī)模宏大，氣概宏偉，布局合理，色彩鮮亮。主題建筑高30層。另有

30萬平方米的大型停車場〔約9400個車位〕和一五萬平方米的屋頂花園。整

個項目由蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)。

?Happy主題：定位精準

公司對對商業(yè)地產(chǎn)進展脈搏精準把握，該項目集慶、健、美、老爺車文化為

主題，為消費者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂、批發(fā)、購物、

酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗消費時代，引領每天差不多上歡樂節(jié)日。

?豐富有機的業(yè)態(tài)組合

茵夢湖happyland項目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過

節(jié)、時時炊樂消費理念，超大面積、無縫空間、框架結構任您隨意組合開放空間,

以多業(yè)態(tài)、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。

其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓〔一樓、二樓出售,

同時二樓辟出一定面積用于老爺車展出；3-5樓三星級賓館〕

具體業(yè)態(tài)組合見下表

〔三〕項目優(yōu)勢

?符合都市進展規(guī)劃

昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊的以外向型經(jīng)濟為主導的新興工商都市,

東接上海，西鄰蘇州。都市化、工業(yè)化進程快速推進，通過實施外向帶動、科教

興市和可連續(xù)進展戰(zhàn)略，走出了一條獨具特色的“昆山之路"。按照昆山市的進

展規(guī)劃和市領導的最新講話精神，當前昆山正利用工業(yè)化和都市化加速推進的時

機，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的進展，大力進展包括教育培訓、醫(yī)療、消費性服

務、生產(chǎn)性服務等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)。

昆山市進展服務業(yè)，是從整個長三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中杳找最正確

結合點。昆山在進展服務業(yè)的過程中，力求與上海、蘇州錯位進展，要以昆山為

立足點，擴大服務半徑。今后，要按照《昆山市都市總體進展規(guī)劃》和《昆山市服務

業(yè)進展總體規(guī)劃》,明確重點地區(qū)，專門是“1+3”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等

服務業(yè)特色鎮(zhèn)的進展方向，把昆山建設成為江蘇國際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉運基

地和長三角休閑居住品牌都市，形成生產(chǎn)性服務業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務業(yè)和文化休

閑旅行業(yè)"三足鼎立"的服務業(yè)經(jīng)濟體系。

我們將要投資的happyland項目恰好符合《昆山市都市總體進展規(guī)劃》和《昆

山市服務業(yè)進展總體規(guī)劃”，而且項目所在地位于重點進展區(qū)域。

?經(jīng)營機制優(yōu)勢

大型購物中心在中國顯現(xiàn)時刻較短，缺乏成功的可資借鑒的體會模式。好在

茵夢湖集團是在市場經(jīng)濟大潮中成長壯大起來的，對市場的判定和把握能力較為

準確，具有靈活的經(jīng)營機制和先進有用的治理模式。因此，為保證項目的順利進

展和經(jīng)營成功，公司將結合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國家在

進展商業(yè)地產(chǎn)專門是SHOPPINGMALL方面的成功體會，加強深入研究，與時

俱進地尋求合適的靈活的經(jīng)營模式。為此，公司將利用本項目將在不同時期采納

不同的經(jīng)營模式，集合大量相關領域的治理精英，實施專業(yè)化治理，并形成一套

成熟的治理模式和體會，力求在開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、治理商之間取得共贏,

在短期利澗和長期利澗求得平穩(wěn)。

?區(qū)位優(yōu)勢

茵夢湖happyland具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國際大都市上海，與

上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱，

地處蘇滬交界處、上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山

國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。那個地點目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的

SHOPPINGMALL的商業(yè)輻射范疇的空白點或盲區(qū)。因此，能夠說happyland

項目的規(guī)劃設計、定位具有超前意識，該項目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，

輻射長三角其他都市，輻射范疇將在百公里外。

?交通優(yōu)勢

花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距虹橋機場

25公里、距上海市中心34公里，距浦東機場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30

公里，交通距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依靠滬寧高速公路、312

國道、滬寧鐵路和同三國道、上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌

道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達、快速、便利、立體的交通網(wǎng)絡。該交通體系

的完善，大型購物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域或郊區(qū)進展是一個方向，這些

區(qū)域地價廉價，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，立即投資興建的商務物業(yè)檔次高、位置好、價格

低、交通方便，必將受市場追捧。

?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟發(fā)達，人民生活富裕，消費結構面臨升級

項目地處長三角，國內(nèi)國際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達，長江三角洲以全

國2.2%的陸地面積、10.4%的人口，制造了全國22.1%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、

24.5%的財政收入、28.5%的進出口總額，2004年長三角地區(qū)一五都市中有一

三個都市居民家庭的人均可支配收入超過萬元，長三角差不多成為中國大陸最具

經(jīng)濟活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。

其中，上海市2004年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7450.27億元，比上年增長一

三.6%,增幅為1996年以來的最高水平，人均可支配收入1600。多元。蘇州

市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，2004年的國民

生產(chǎn)總值達345。億元，經(jīng)濟增長速度達到17.6%,人均可支配收入14451元。

昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬，2004年國民生產(chǎn)總值314.34萬元,

人均可支配收入超過萬元。

該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費群體龐大。其中，上海人口1700多萬，蘇州

市實際人口超過1000萬，在以昆山花橋2.5小時車程的半徑內(nèi)，約有1億人

口。

另外，昆山市入選2004年度',最正確中國魅力都市"和''極力舉薦投資

都市"，美國《福布斯”雜志首次推出“中國最正確商業(yè)都市排行榜"、”以后

之星50強"，昆山分別名列第69位和第7位。自1992年以來，差不多有來

自美國、英國、加拿大、法國、日本、德國、韓國、新加坡、香港、臺灣等十多

個國家和地區(qū)的200多家企業(yè)在花橋投資，中高級白領較多，消費意識發(fā)達，

消費水平高，他們也都在翹首期盼這一項目早日投入運營。

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005上半年長三角一五個都市的居民人均可支配收入

首次突破8000元大關，較全國平均水平高出2628元。收入增長帶來消費能力

升級，長三角都市居民消費結構正由大眾消費向享受型消費轉變，體臉式的消費

前景看好。

?周邊商業(yè)氛圍初步形成

花橋鎮(zhèn)面積50平方公里，目前差不多形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、

高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是昆山市的汽配商貿(mào)物流

重鎮(zhèn)。而且本項目周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項目種類繁多，要緊有上海國際

汽車城、同濟汽車學院、二手車交易市場、國際生態(tài)居住區(qū)、F1國際賽車場、

青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚，另據(jù)了解，江蘇省國際貿(mào)易中心

也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。而該區(qū)域的商業(yè)配套明顯跟不上,

從而為本項目的進展提供了鍥機。因此，本項目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效

應，使整個區(qū)域結構脈絡清晰，本項目能大幅提高周圍商圈的價值，提升商業(yè)文

化，營造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。

?地產(chǎn)升值空間龐大

我們認為，以后商業(yè)地產(chǎn)項目將逐步轉從廣域型、都市型購物中心轉向區(qū)域

型購物中心或二三線都市，商業(yè)地產(chǎn)項目以后將朝購物、休閑、健身、交際等方

向綜合進展。該項目緊鄰上海，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目市場供應較少，加上外資企

業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進入上海及其周邊市場的力度進一步加大，我

們對該區(qū)域的以后進展前景充滿信心，加上該項目的市場定位準確、主題經(jīng)營富

有特色、經(jīng)營模式科學合理，該項目必定能成功。估量以后一段時刻內(nèi)，該區(qū)域

的商業(yè)物業(yè)價格上漲空間將被打開。該項目的成功運營，必定給地產(chǎn)帶來的龐大

升值空間，商鋪投資者將共同分享這盛夏的果實。

〔四〕配套設施

?市政設施：提供高標準“八通一平"條件，包括道路、供電、供水、污水排

放、雨水排放、通信和寬帶、土地平坦。

?娛樂休閑，除了本項目的休閑娛樂設施外，周遍地區(qū)還有電影院、休閑度假

村、高爾夫球場、保齡球場等。

?學校：happyland周邊地區(qū)擁有包括聞名的復旦大學、上海交通大學在內(nèi)

的等眾多高等院校、省市級重點中、小學以及國際外語學校所，能夠滿足

入住業(yè)主子女及職工不同的就學需求。

?醫(yī)院：除了本項目的整形美容?？漆t(yī)院外，周遍地區(qū)還擁有家省市級衛(wèi)

生醫(yī)療機構，可就近診治。

?居?。豪ド绞菄倚l(wèi)生都市、國家環(huán)保榜樣都市，花橋鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)，環(huán)

境優(yōu)美，景色、氣候怡人，各項生活設施一應俱全，國際生態(tài)居住區(qū)將是您

忙碌后的棲息地。

?交通：目前要緊有以下幾條線路通過花橋鎮(zhèn)，昆山102--上海安亭〔間隔

5分鐘〕、上海嘉定一一昆山〔間隔半小時〕、上海青浦----昆山〔間隔一小時。

據(jù)了解，上海國際汽車城的公交營運系統(tǒng)已進入規(guī)劃程序，相信不遠的今后

城際交通會大大改善花橋鎮(zhèn)現(xiàn)有公交體系和網(wǎng)絡。

〔五〕經(jīng)營治理服務

?專業(yè)的物業(yè)治理公司

公司將聘請專業(yè)機構對集團卜,屬物業(yè)治理公司進行治理理念、治理模式、運

行機制及人員專業(yè)培訓，大幅提高現(xiàn)有治理水平，適應新形式下的物業(yè)治理需求,

對整個項目的物業(yè)進行治理，提供質(zhì)優(yōu)費用低廉的服務。

?電梯服務

該項目共有包括貨梯、客梯共部，具體分布情形如下：；

公司將為客戶提供優(yōu)質(zhì)電梯服務，文明禮貌，使用文明用語，持證上崗；

遇到電梯顯現(xiàn)故障，修理人員及時趕到現(xiàn)場排除故障，確保大廈安全運營。

?水、電治理服務

設置專人負責受理客戶反映水電問題，24小時值班，文明答復和解決問題；

新增客戶辦理用水用電申請，手續(xù)齊全后，2個工作日到現(xiàn)場測量，3個工作日

內(nèi)保證客戶用上水電；

實現(xiàn)全年安全供電、供水運行無重大事故，接到停水、停電事故10分鐘內(nèi)趕

到現(xiàn)場，停水、停電搶修，大修不超過48小時，小修不超過24小時，正常修

理停水、停電提早24小時通知；

按規(guī)定收取水、電費，保證不亂收費。

?給排水設備和電器設備

供電設備：花橋鎮(zhèn)建有35KV的變壓站二座、在建110KV變壓站一座和籌

建的220KV變電站一座，由華東22萬伏電網(wǎng)配變供應，為花橋鎮(zhèn)工商企業(yè)的

正常經(jīng)營生產(chǎn)提供了電力上的保證；配電方式高壓采納雙回路選擇送電，并以環(huán)

路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)固；同時配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，專門情形下啟

動備用電源；每一商戶均安裝電力計量裝置，數(shù)據(jù)直截了當傳送至主監(jiān)控室并儲

存。

給排水設備：花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集

團公司組團供水，建有噸容量蓄水池，采納重力水箱間接供水方式，通過加

壓送至樓頂，排水由直徑600、450、300三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng)，廢水、

污水、雨水分別排入下水道。

?通訊

花橋鎮(zhèn)已建成一萬門〔終端三萬門〕的兩座郵電通信大樓，采納先進的光纜、

寬帶通信網(wǎng)絡，長途、國際、港澳臺及電傳、暢通無阻，先進的光纜、

寬帶通信網(wǎng)絡保證了信息的暢通。

?24小時中央空調(diào)和中央監(jiān)控

Happyland各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客制造一個舒服的經(jīng)

營和購物、休閑環(huán)境；并安裝有自動化中央監(jiān)控系統(tǒng)，山中央監(jiān)控中心自動監(jiān)控

水電、空調(diào)、電梯等各項設施，火災自動監(jiān)控報警系統(tǒng)可自動偵煙、偵熱、偵水,

以防事故發(fā)生。

?消防設施

為降低火災誘因，保證客戶和消費者安全，整個建筑主體結構及要緊設備均

屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設施。

?招商服務

另外，花橋鎮(zhèn)還專門成立了外資招商服務中心，為投資者提供”一站式、全

過程"的一條龍服務，即從項目立項審批、工商注冊、稅務登記、銀行開戶、海

關登記、施工以及入駐后的供電、供水、職員聘請、培訓等一系列手續(xù)，均可由

外資招商服務中心協(xié)助、代理。

?統(tǒng)一的經(jīng)營治理

公司將組建商業(yè)經(jīng)營治理公司負責該項目的經(jīng)營治理。要緊職責是為所有的

商戶制定統(tǒng)一的治理制度；對租戶進行教育輔導、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等；負責

對整個項目的營銷治理，如統(tǒng)一組織進行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財

務治理等。

〔六〕投資成本優(yōu)勢

與上海、蘇州等都市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。

列舉如下：

1、土地費用

用地性質(zhì)用地點式使用年限價格〔元人民幣/平方米〕

批租一五7.5

工業(yè)用地50

租賃7.5-12〔元人民幣/平方米.年〕

住宅用地批租70需競拍

商業(yè)公建用地批租40需競拍

另需收取0.40元人民幣/平方米。年的土地權屬治理費

2、工商注冊費

注冊資本在1000萬元人民幣（含1000萬元〕以下的收0.08%;1000萬

元以上的超出部分收0.04%；1億元以上的超出部分不再收取。

3、自來水、天然氣

水費：工業(yè)用水2.一五元/噸。生活用水1.85元/噸、商業(yè)、服務業(yè)、建筑

業(yè)用水2.45元/噸、賓館、飯店、娛樂業(yè)用水2.65元/噸；

天然氣：居民用氣2.2元/M3、工業(yè)用氣1.9-2.0元/M-公用事業(yè)用氣

2.75元/M'3、商業(yè)用氣3.45元/IVP

4、通訊

[1]〔〕初裝費308元人民幣/線

〔2〕ADSL初裝費308元人民幣/線

5、電費

[1]3—五KVA及以上〔大工業(yè)〕用戶

電壓等級供配電貼費電度電價

110KVA免0.443元/KWH

35KVA免0.458元/KWH

10KVA免0.473元/KWH

[2]3—五KVA以下用戶

電壓等級供配電貼費電度電價

35KVA免0.634元/KWH

10KVA免0.649元/KWH

10KVA以下免0.664元/KWH

6、勞動力成本

外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標準，具體由企業(yè)自行確定。各項基

金提成比例如卜'

項目養(yǎng)老保險生育保險失業(yè)保險工傷保險醫(yī)療保險

企業(yè)支付〔％〕一八120.58

個人支付〔％〕7///2

7、貨運成本單位：人民幣/元

A:集裝箱出口費20，40'B:集裝箱進口費20'40'

正常內(nèi)陸包干費11001600正常內(nèi)陸包干費一五002000

運費7001000運費7001000

其中其中報關費、理貨費

定艙費、提箱費4006008001000

等

8、基建成本

房屋造價：視廠房材料、結構而定一樣為500-1000元/平方米

房屋租賃：視廠房新舊、結構而定一樣為10元/平方米.月

注：以上均系現(xiàn)行參考價格

〔七〕商鋪使用面積、戶型、價格等

有關商鋪的形狀、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開間、進深、單價、總價等具

體數(shù)據(jù)詳見銷售問答。

三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識

〔一〕商業(yè)物業(yè)種類

HAPPYLAND內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯落

有致。要緊有：商業(yè)街商鋪、商務樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨

店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務辦公樓、高檔餐飲及其他。

（二〕建筑結構簡介

項目分三期完成。一期由地下停車場層、30層高的綜合商貿(mào)樓、3棟六層

高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積470835平方米，其中30層高的綜合商貿(mào)

樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型聳立在周圍建筑

群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現(xiàn)代感，建筑物總高為米，整個建筑物

為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設防裂度為8級，整體為框架結構，

各層均為大跨度大開間布局，各層均采納天然光和照明相結合，布局設計合理，

適合各種商業(yè)用途。

二期由四星級以上星級賓館、會展中心、3棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場

及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積229710平方米；三期由產(chǎn)學研基地項目、地

下停車場等組成，建筑面積291655平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓

等，建筑面積11萬平方米。

各樓內(nèi)上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內(nèi)均設

有專用配電室，有雙回路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯、客梯直通樓內(nèi)

各層。

〔三〕商業(yè)物業(yè)的要緊用途

見第二部分業(yè)態(tài)分布部分

〔四〕土地使用

〔五〕八通一平

一個平坦土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排

雨水。

〔六〕土地使用證及其他證明書

土地使用證證書標號：，建設規(guī)劃許可證編號：，

施工許可證編號：，建設用地批準書編號：，《商品房銷售（預

售）許可證”編號：

四、銷售人員守那么

〔一〕差不多準那么

1、銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德;

2、銷售人員在工作時刻內(nèi)要時刻注意外表、儀容；

3、銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售治理制度，保守公司隱秘;

4、銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；

5、銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。

〔二〕職業(yè)準那么

1、銷售人員必須不斷提高業(yè)務知識，專門是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務知識，

如房地產(chǎn)差不多概念、建筑材料、物業(yè)治理以及相關法律法規(guī)；

2、銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括規(guī)模、定位、設施、價格、

戶型、要緊賣點、周邊環(huán)境及公共設施、交通條件、該區(qū)域都市進展規(guī)劃等；

3、銷售人員需要不斷提高服務意識和技巧，如提高觀看應變能力、了解客

戶心理及溝通交流能力；

4、銷售人員必須經(jīng)常關注商業(yè)地產(chǎn)市場狀況和周邊商業(yè)項目的動態(tài)，及時

進行反饋，以便公司銷售策略及時調(diào)整；

5、銷售人員必須嚴格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務執(zhí)行

能力。

〔以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見上海商貿(mào)的業(yè)務治理方法〕

五、銷售流程

接待客戶〔主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數(shù)?！?/p>

項目新盤展現(xiàn)〔項目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項目定位、景觀

建筑規(guī)劃特點、配套設施等〕

V

帶看樣板商鋪〔開發(fā)商、建筑設計、建材標準、智能化特點、商鋪

特點、裝修設計風格、框架結構優(yōu)勢、價格分析、鎖定

客戶需求、把握成交障礙點等?！?/p>

rh

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ii

ii

(i

ii

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洽談區(qū)洽談、溝通〔引導客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方

案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信

息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓書及講解J

填寫“戶資料〔準確的客戶資料和信息并及時更新〕

追蹤客戶〔將追蹤情形詳細記錄在案以便日后分析〕

成交收定〔收定金、與客戶簽定認購書〕

I

簽定合約〔認真簽約并解答客戶所提疑問〕

六、簽定銷售合同有關說明

簽定銷售合同前，俏售人員必須作到：

銷售人員要對客戶身份進行認真認定，確信相關證明文件等；

銷售人員必須認真研究標準合同條款并通曉相關法律法規(guī)，對客戶作耐心說

明；

銷售人員要嚴格按照程序按《昆山市商品房購銷合同》統(tǒng)一格式合同與客戶

簽定購銷合同。

統(tǒng)一保管銷售合同。

七、銷售相關問題

領導帶回來的問題

〔一〕項目概況

1、happyland建筑面積多少？使用面積多少？

答：happyland建筑面積102.5萬平方米，使用面積約82萬平方米。

2、41萬平房米及102.5萬平方米怎么說有多大？

答：happyland占地面積41萬平方米換算成英制單位是101.31英畝；建筑面

積102.5萬平方米換算成英制單位是1103.34平方英尺。

3.Happyland是屬于哪個地點政府管制？有沒有任何稅項方面的限制或優(yōu)待？

答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)待政策。

昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)優(yōu)待政策如下：

依照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細那么》規(guī)定，在國

家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)：

1〕外商投資的生產(chǎn)性企業(yè)，所得稅率按一五％征收。其中經(jīng)營期在1。年〔含

10年〕以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對能源、交通、

大規(guī)模集成電路等基礎設施項目實行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征

收。

2］產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按10%征收，先進技術企業(yè)按

規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長3年減半期，減半后稅率按10%征收。

3〕外國投資者從企業(yè)分得的利潤，在中國境內(nèi)再投資舉辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)

或先進技術企業(yè)，經(jīng)營期許多于5年的，經(jīng)稅務機關核準，全部退還其再投資

部分已繳納的所得稅稅款。

4〕中外合資企業(yè)的外國投資者，從企業(yè)分得的利潤匯出境外，免征匯出額所得

稅。

4、Happyland位置會可不能比較偏？什么緣故人流會乘車一小時來買東西？

況且一樣市民都沒有自用汽車。有沒有公共交通設施或者旅行巴士順路到

Happyland?

答：HAPPYLAND位于高速公路出口，園區(qū)出入口位于上海曹淞路口，有多條

公交線路通過，屬于上海市城郊的mallo該區(qū)域目前差不多形成汽車零配件、

商貿(mào)物流、高科技電子產(chǎn)業(yè)及傳統(tǒng)工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)，人流、物流密集，周圍配

套設施齊全、消費人群潛力龐大，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，緊鄰江蘇省國際商務區(qū),

鄰近還有上海國際大眾汽車城、F1賽車場、上海最大的房地產(chǎn)公司綠地集團開

發(fā)的建筑面積1一三562970.94平方英尺國際生態(tài)居住區(qū)〔其中，第一期占地

面積1一五3.16英畝〕。因此，選擇該區(qū)域作為HAPPLAND所在地不偏僻。

5、土地可用期限多久？

答：土地使用期40年

〔二〕項目建設打算進展

6、有什么措施能夠保證投資者Happyland內(nèi)所有項目會如期完工？

答：公司在以下幾個方面能夠保證項目如期完工：〔1〕公司具有雄厚的資金實

力；〔2〕公司與銀行、海內(nèi)外大財團、地產(chǎn)基金等緊密合作；〔3〕公司具有豐

富的項目投資治理體會。

項目開發(fā)打算：項目分五期開發(fā)。具體見下表:

項目分期開發(fā)項目開發(fā)時刻要緊項目內(nèi)容建筑面積(m?)

一期商業(yè)、配套已建成綜合大樓、華美大樓、專家樓以100000

及配套的hotel

二期配套設計終止，立4星級酒店，3個酒店式公寓以200000

即開工，及其它商業(yè)開發(fā)

2005.12—

2007.12

三期商業(yè)2020.130層高的綜合商貿(mào)樓及其他商300000

業(yè)樓

2020.12

四期配套2020.1四星級以上星級賓館、會展中心300000

及商業(yè)樓

2021.12

五期產(chǎn)學研基地20一三.1產(chǎn)學研基地項目等100000

2021.12

7、有無貸款打算？

答：中國最大的銀行中國工商銀行對該項目進行大力支持。

8、四年內(nèi)大興土木，將會是沙塵滾滾，會可不能阻礙生意？交通及生態(tài)環(huán)境？

答：公司會采取一切措施把阻礙降低到最低限度，如嚴格分區(qū)、合理安排施工進

程，因此，可不能對交通和生態(tài)造成破壞性阻礙。

9、高星級酒店、五星Resort、兒童樂園等等的建設?有沒有一個比較準確的時

刻表？

答：上述項目的建設均有詳細的時刻表，一定會如期投入使用。具體見上題。

10、華美大樓是否分割、何時分割、如何分割？

答：華美大樓將進行重新裝修并按照業(yè)態(tài)和功能定位進行分割，估量8月中旬

進行。

11、華美大樓有沒有空調(diào)？將會給買者提供什么樣的裝修？

答：華美大樓有空調(diào)；

裝修標準為：

外墻：1-2層為涂料和干掛大理石

內(nèi)墻：乳膠漆和局布大理石

地面：室內(nèi)水泥地面

門:玻璃門

窗：鋁合金窗

公共衛(wèi)生間：高級潔具、防水地面、墻面為高級瓷磚

通訊：預留接口

空調(diào)：安裝

插座：預留數(shù)個插座

公共走廊：①地面：防滑地磚

②墻面：環(huán)保乳膠漆

③吊頂：吸音天花吊頂

④設照明系統(tǒng)及應急照明系統(tǒng)

12、目前周邊有哪些五星酒店在建？有沒有達成任何意向書？

答：問王總，酒店的名字

〔三〕區(qū)域社會經(jīng)濟狀況及周邊商鋪

一三、有沒有任何的調(diào)查有關鄰近人口、工作收入、年齡、消費能力等重要資料？

答：長三角的部分數(shù)據(jù)：

按照通用的口徑，長三角經(jīng)濟圈是指上海、南京、蘇州、無錫、常州、南通、

揚州、鎮(zhèn)江、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等一五個省轄市以上

都市。從地理位置來看，項目所在蘇州市正好處于長三角的中心地帶，而具體坐

落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大

陸橋之稱。項目服務區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟發(fā)達，內(nèi)外商賈云集，人民生活富裕。

長江三角洲以全國2.2%的陸地面積、10.4%的人口，制造了全國22.1%的國

內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5%的財政收入、28.5%的進出口總額，差不多成為中國大陸

最具經(jīng)濟活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市自

20世紀90年代以來，專門是進入21世紀以后，國民經(jīng)濟保持快速健康進展的

良好態(tài)勢，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力不斷增強。1992年以來，上海經(jīng)濟已連續(xù)一三

年保持兩位數(shù)增長。2004年，實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價

格運算，比上年增長一三.6%,增幅為1996年以來的最高水平，比1990年增

長3.9倍，平均每年增長12%。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東

臨上海，南接浙江，實際人口超過1000萬。21世紀的蘇州將是“經(jīng)濟繁榮、

科教發(fā)達、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明"的現(xiàn)代化地區(qū)。近幾年來，蘇州市

經(jīng)濟進展迅猛，2000年蘇州市國民生產(chǎn)總值一五14億元，2003年2802億

元，2004年的國民生產(chǎn)總值達3450億元，經(jīng)濟總量位列全國第五，經(jīng)濟增長

速度達到17.6%,超過北京、上海、深圳等都市的進展速度。許多有識之士認

為，"長三角”不僅差不多或者立即成為中國經(jīng)濟巨輪的領航者，而且極有可能

成為世界經(jīng)濟下一輪復蘇的''發(fā)動機"。2004年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟的快速

進展使這一區(qū)域居民家庭收入出現(xiàn)較快增長速度。長三角地區(qū)一五都市中有一三

個都市居民家庭的人均可支配收入超過萬元，其中上海都市居民人均可支配收入

達16683元，蘇州市區(qū)都市居民人均可支配收入14451元；有14個都市的居

民可支配收入增幅超過10%,其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過一

五%;上海增幅為12.2%。

14、該項目鄰近商鋪最近售價是多少？有多批少套賣了

答：該項目周邊的江蘇省國際商務區(qū)差不多全部售完，售價在2萬元/n?左右,

上海綠地集團的商鋪售價3.5萬元/n?。

一五、同一類型的商鋪如在上?，F(xiàn)在賣到什么價位？

答：上海豫園商城的商鋪價格為一五萬元/n?,港匯廣場的商鋪售價為8000—

9000美金/n?；同時，距本項目較近的上海商鋪租金價格為：上海市長壽路鄰

近達安花園裙房租金為每天每平方米14?20元，沙田半島租金為每天每平方米

20-30元，上海市武寧路大渡河路久良財寶休閑廣場租金為每天每平方米一五

元左右。

〔四〕招商及經(jīng)營

16、有沒有任何品牌差不多入??？

答：找戴。請把已簽訂的協(xié)議全部排列出來。

17、2006年1月1日開始營業(yè)的是哪一部分？又有哪一些商店差不多登記？

答：2006年1月1日開始營業(yè)的是華美大樓、綜合大樓等。

差不多登記的商店：找戴。

一八、最快什么時刻能夠賣鋪，兩年或四年？

答：我公司差不多于年月曰〔問王總〕取得昆山市商品房預售許可證，投

資者在取得兩證后能夠轉讓或出售。

19、買鋪的手續(xù)？定金及付款的手續(xù)？收鋪的手續(xù)？交鋪的手續(xù)？

答：詳見我公司和代理公司指定的商鋪買賣訂單、預付訂單和流程圖。

請詳細排列需要的資料清單

（個人購房者攜帶身份證；公司購房者攜帶營業(yè)執(zhí)照復印件、法人身份證復印件

及托付書。代理人購房：如購房者本人不能親自前往辦理購房手續(xù)，可托付他

人代為辦理，購房者需要親自簽署托付書，并進行公證。被托付人應攜帶托付書、

身份證復印件，本人身份證辦理購房手續(xù)。）

20、有沒有產(chǎn)權證？什么時候會收到?

答：有產(chǎn)權證，2020年6月30日前發(fā)放產(chǎn)權證書。

21、治理公司是誰？費用多少？頭四年治理費用有沒有？四年后又會是如何

樣？保險乂如何樣處理？

答：正在和4家國際上聞名的具有豐富商業(yè)治理體會的治理公司進行洽談，屆

時會通報。

前四年沒有治理費用，四年后將按照營業(yè)額的3-6%收取。

投資者的物業(yè)加入財產(chǎn)保險，按照保險公司相關規(guī)定處理。

22、四年及四年后華美會可不能真正有自己的商業(yè)在內(nèi)？

答：公司不作商業(yè)，可不能有自己的商業(yè)在內(nèi)。

23、華美一樓及二樓在四年內(nèi)將會打算作什么了類型的生意？四年后加入買方

要取回自用，是不是能夠用來做任何生意？或者有無限制？

答：華美一、二樓要緊用于餐飲、小百貨等，其中會在二樓開創(chuàng)專用場地進行老

爺車文化展；

四年后買方取回自用，須依照商業(yè)物業(yè)的總體業(yè)態(tài)規(guī)劃，在餐飲、百貨等范疇內(nèi)

自主安排使用，不受限制。

〔五〕其他

24、健美俱樂部的會員費是多少？是不是會有電影院？

答：健美俱樂部會員等級不同，收費標準不同，平均會員費是10000元/年；有

多功能電影院。

25、假如公司宣布破產(chǎn)，投資者有什么保證？

答：公司實力雄厚，注冊資本達6.03億元。假如公司破產(chǎn)，對投資者沒有任何

阻礙。投資者所投資物業(yè)仍舊歸投資著所有，并憑籍成熟的商業(yè)氛圍獲得投資物

業(yè)的增值。

產(chǎn)品篇

26、本案的案名？

答：Englishname:happyland

中文名：茵夢湖第一期：華美大樓

27、本案的具體地理位置？

答：上海昆山曹淞路一八8號曹安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

28、開發(fā)商、投資商、建筑商、代理商、設計公司?

答：開發(fā)商：蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)

投資商：蘇州茵夢湖房地產(chǎn)開發(fā)

建筑商：中國建筑第二工程局〔簡稱:中建二局〕

代理商：問羅，代理商的英文全稱

設計公司：中國東南大學建筑設計研究院

29、產(chǎn)品的形狀？

答：商業(yè)

30、戶型面積？

答：

31、層高多少？

答：

32、開間多少？進深多少？

答：

33、單價、總價？

答：

上述幾道題目找羅

34、付款方式及折扣？

答：首付30%,兩周內(nèi)付齊70%,無貸款。

35、總占地面積？

答：總占地41萬平方米

36、總建筑面積？

答：總建筑面積102.5萬平方米

37、容積率？

答：2.5

38、得房率？綠化率？

答：59%,一五％

39、總戶數(shù)?

答：總戶數(shù)，目前I期商鋪數(shù)量。。。。。。

40、面積要緊分攤？

答：

以上兩題：找羅

41、何時開盤？何時交房？

答：2006年1月1日

42、產(chǎn)權年限？到期限如何處理？

答：土地產(chǎn)權年限到2039年1月7日截止。到期限后，依照中華人民共和國

的有關規(guī)定，補交土地稅后，連續(xù)擁有該產(chǎn)權。

43、是實測面積依舊暫測面積？

答：暫測面積

44、返租期內(nèi)裝修如何運算？

答：由開發(fā)商負責。

45、購房手續(xù)是否代辦？

答：能夠代辦。

46、返租期限及回報率？

答：返租期限4年，年回報率8%

47、何時招商？

答：招商工作差不多在進行中

48、如何看房？

答：公司統(tǒng)一組織看房、專車接送。

49、除了商鋪外，還有無其他休閑設施，如何收費?

答：還有健美俱樂部、多功能電影院、網(wǎng)吧等，價格合理。

政策法規(guī)

50、何時出大產(chǎn)證？何時辦理小產(chǎn)證？

答：2020年6月30日前辦理大產(chǎn)證，辦理大產(chǎn)證之后3個月內(nèi)辦理小產(chǎn)證。

50、辦理產(chǎn)證需要哪些費用？

找羅

52、契稅及其它相關費用？

找羅

53、有沒有公證？〔第三方擔?！?/p>

答：有公證，沒有第三方擔保

54、可否轉讓？（包租期內(nèi)）

答：包租期內(nèi)不能夠轉讓。

55、回報從何時運算？

答：全額付清房款之日起。

56、利率浮動回報是否變化?

按羅冰心在會上和李總商量的結果回答。

57、有無定購？定金多少？

答：有定購，定金問羅

58、公司在工商稅務方面是否能夠給商戶一定的支持？執(zhí)照的辦理是否協(xié)助？

如何協(xié)助？在招商到中期時，公司是否考慮與工商稅務衛(wèi)生防疫等部門建立合作

關系，建立小組進駐到項目？

答：公司委派專人積極協(xié)助商戶辦理相關工商稅務衛(wèi)生防疫等事宜，招商工作進

展到一定程度時，將考慮與工商稅務衛(wèi)生防疫等部門建立合作關系，建立小組進

駐到項B進行現(xiàn)場集中辦公和業(yè)務咨詢等活動。

建材〔有關建材方面，找羅〕

59、本案采納何種結構？非承重結構是否可改？

答：整體建筑為鋼筋混凝土框架結構，承重的要緊構件是用鋼筋混凝土建筑的。

60、樓板是否現(xiàn)澆？

答：樓板采納大模板現(xiàn)澆結構。

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