房地產(chǎn)目標成本管理實施培訓

房地產(chǎn)目標成本管理實施培訓-.空杯心態(tài)地進行學習與交流二.尊重與信任，請友善表達自己的觀點三.討論時對事不對人，學會接受與寬容四.是一次學習,更重要的是交流五.學會感悟?qū)W習六.課堂上沒有級別，只是同學關(guān)系七.通過互動交流，實踐你所學的。—.信守承諾、守時二.不討論時，請慎言三.要呼呼而睡，請到床上四.請把手機調(diào)至震動或關(guān)機五.請不要在課堂接電話六.吸煙請到室外mnjBp守時是成功的基礎(chǔ)，承諾是成功的保證!P艮芾U理論:TheoryOfConstraints,簡稱TOC1、該系統(tǒng)主要是透過企業(yè)建設(shè)發(fā)展過程，并考慮所有的限制因素來完善公司的管理。2、藉由結(jié)果的分析，找出整個流程的瓶頸，而瓶頸的資源決定了整個流程的結(jié)果。3、TOC基本原理就是藉由對瓶頸的控制與管理，來提高公司的管理效能，加快公司的發(fā)展速度，從而實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。傳統(tǒng)成本觀的管理釀客戶應用理論工具TOC成本之管理理念根據(jù)企業(yè)項目發(fā)展的特點建立適合企業(yè)發(fā)展的成本管理體系從企業(yè)發(fā)展不同階鵬貴跡管酗需求以目標成本管理為核心的成本管理體系，可在目亨示成本實施、酣段施工與階段階段成本管.?實施-企業(yè)的管理界面理論與實踐成本管理部的職賈目標成本動態(tài)成本貴任成本設(shè)計變更現(xiàn)場簽證結(jié)算S理理論講解第三單元:目標成本管理的建立與應用第四單兀：目標成本管理與預結(jié)算管第五單元:動態(tài)成本管理的實施練習：計算一期獨立別墅、小高層的單位可售成本頂目的規(guī)劃數(shù)據(jù):分期戶品類型占地面私象積半總建筑面積銷售面積獨立別墅250000.521300010400-期小志居350002.27700069300配奮面私3500270000二期洋房345001.55175043987.5配備面和20001.530000匯總1000001.52151750123688建統(tǒng)物基地25000其中迓路、r場與巍<a75000練習：計算一期獨立別墅、小高層的單位可售成本項目的成本數(shù)據(jù):成本項g總f萬元J一期f建統(tǒng)羊方J二期（建統(tǒng)羊方J備注1土地成本9150n建安成本_獨立別墅1550小高居11501洋房1350道路園林景觀395395桉園林景觀道1落面積1社&管網(wǎng)及其他365365桉照核算對象1的建統(tǒng)面積的1羊價1P己備成本16501200幵發(fā)問接費2002001練習：計算一期獨立別墅、小高層的單位可售成本思考：1.如何確定計算的結(jié)果是對企業(yè)來說是合理的？2.如果確保結(jié)果對企業(yè)有利，企業(yè)應該如何做？3.作為管理層,對于這個結(jié)果,應該關(guān)注的重點?4.此結(jié)果包括了那些業(yè)務，跟那些部門有直接影響關(guān)系？第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應用目標成本管理體系的現(xiàn)狀1、上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上都在采用目標成本管理體系，民營企業(yè)65%左右在應用，國企低于50%。2、國內(nèi),深圳企業(yè)應用整體水平較其他地區(qū)要好,代表企業(yè)萬科、金地；3、雖然應用的思路及方法基本上相同,但是每個企業(yè)應用的有效注差異很大。4、各個企業(yè)采用的控制表單都不一樣，并且應用的表單過于復雜，不^于實施，因此造成部分企業(yè)半途而廢。5、部分企業(yè)引用管理咨詢公司進行輔助實施，但缺乏實際操作的經(jīng)驗，僅是防抄其它優(yōu)秀企業(yè)的制度流程，難以執(zhí)行。第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點國內(nèi)房企業(yè)應用目標成本管理體系存在主要問題分析企業(yè)內(nèi)部沒有形成有效執(zhí)行的管理層。1、2、i蔚呈、表單過于復雜，與企業(yè)實際情況不相符，并且未按3、4、只強調(diào)制度的執(zhí)行，缺少培訓、學習，導致企業(yè)員工的質(zhì)企業(yè)的管理權(quán)責及其界面、部門職責劃分不清楚。照階段實施步驟，缺少有效性。（急于求成）素與技會冰平跟不不上,也缺少成本意識。5、缺少團隊協(xié)作意識，部門單兵作戰(zhàn)，部門間相互推諉。6、不注重階段注總結(jié)與分析，找出實施過程中，企業(yè)存在的問題并加以改正。第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點目標成本管理的運營管理模式是企業(yè)發(fā)展必然選擇1、保證企業(yè)目標利潤的實現(xiàn)，必須將利飾t■劃與成本管理綜合考慮。2、企業(yè)發(fā)展大，項目多，團隊需要協(xié)作的游戲規(guī)則。3、項目成本的可預控性?每個部門需承擔相應的責任。4、企業(yè)需要分析與錢吉每個項目開發(fā)的經(jīng)驗，為后續(xù)發(fā)展儲備力量。5、目標成本管種市場導向的企業(yè)管理方法，監(jiān)控產(chǎn)品從設(shè)計到銷售等全周期的產(chǎn)品成本。\/預算員，綜合素質(zhì)不局費率計價的方式合同總價包干圖紙管哩榮度艦以容易獲得信任現(xiàn)場管鵬交有序事后的預結(jié)算管理3a多個項目項g開發(fā)(3個及以上的)預具員?品合素質(zhì)提高以費率計價為主。出現(xiàn)清單管酸求3、因為圖紙的原因，開始合同難以總價包干4、系統(tǒng)的成本管理方法出現(xiàn),但執(zhí)行效果不好5、部門間矛盾增多，成本成了"冤大頭”6、現(xiàn)場管理比^出現(xiàn)混亂7、酣變更、工程指令難以管理，導致簽證増多。8、結(jié)算時間長Hs出現(xiàn)成本的前置管理J單一項目開發(fā)L(i-h)J第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇二、企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在間題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點1234567.第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇二、企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點P跨區(qū)域項[J人員綜合素膨?高\\2、建立酵合理可執(zhí)行的\成本管理體系：目標成本3、推行清單計價4、建立部門間協(xié)作的團隊關(guān)系，強調(diào)成本意識5、規(guī)范酣變更與工程指令管理，盡量減少簽證6、成本管理與繢效聯(lián)系入建立財數(shù)據(jù)庫8、舫管酗前置9、蹦言息工具的娜結(jié)算的有細里集團式項目開發(fā)包括跨區(qū)域項目開發(fā)的、特點;2/^團與區(qū)域公司管理界面的劃分3、形成專業(yè)線的管理；4、集團與區(qū)域公司職責的清晰界定第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇_____二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點1.強項目進度，忽視職能管理的建設(shè)階段。2.強項目進度，弱職能的管理階段。3.弱項目進度,強職能管理的單行階段。4.強項目進度，強職能管理的并行發(fā)展階段。進入跨區(qū)域之后的發(fā)展,根據(jù)企業(yè)管理需求，須規(guī)劃及進行成本職能的建設(shè),從而加強及規(guī)范項目的開發(fā)運作。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的模式第三階段>?）管控管控模式第一階段操作控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及下屬公司的能力并行發(fā)展：必須強化專業(yè)線的職能建設(shè)，形成合理、科學與可執(zhí)行的專業(yè)制度體系與流程。房地產(chǎn)幵發(fā)規(guī)模及下屬公司的能力并行發(fā)展段控F麵第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇_____二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點1.預算員的角色，"賬房先生"。2.綜合素質(zhì)低、溝通協(xié)調(diào)能力比較差。3.缺少科學的成本管理體系，工作后置。4.費率計價，后期扯皮事件多，成本不容易控制。5.成本人員未參與公司運行管理，職能建設(shè)跟不上企業(yè)的發(fā)展6.辦理效率低下，現(xiàn)場缺少管控。第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇_____二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點1.制度流程便于按照同一模式實施。2.成本職能可以深入業(yè)務很多細節(jié)。3.信息傳遞的路徑相對比較短。4.工程造價的計算規(guī)則一致。5.成本決策可以做到面對面進行溝通。6.工程造價咨詢單位好管理。同一個區(qū)域這里是指同一個城市。第一單元:企業(yè)運營管理對目標成本管理的選擇-目標成本管理在房企的選擇_二'企業(yè)不同的發(fā)展階段的成本需求三、項目開發(fā)經(jīng)歷的幾個階段四、傳統(tǒng)成本管理存在問題五、同一區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點六、多區(qū)域多項目開發(fā)成本管理的特點1.集團與分公司成本職責的區(qū)分，管理模式的選定2.如按原有方式需解決:a效率與速度b流程c標準3.信息管理:規(guī)范、效率、及時與準確4.團隊建設(shè)：文化、質(zhì)素、思想5.傳統(tǒng)的預結(jié)算管理模式不適應企業(yè)發(fā)展6.審批的流程如何規(guī)定不合理，審批時間過長，效率低下，影響項目發(fā)展7.強調(diào)成本醐指標的管理8.成本管理工作前置第二單元：建立適臺企亞運營管理的成本管理體系目標成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史第一階段：以主體建安工程造價預算作為目標進行控制第二階段：以項目開發(fā)成本作為目標進行控制，被動地控制第三階段：將項目目標成本指導企業(yè)運營行為，整合企業(yè)各部門資源，在業(yè)務各環(huán)節(jié)進行管理，而實現(xiàn)企業(yè)原定目標。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系1、何為管理階段？1.相對的，為了更好地強調(diào)成本管理的重點。2.理好人，管好事的階段。3.可以主動指導業(yè)務行為，更好利于目標實現(xiàn)。4.環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)失控，增加管理的難度。5.利益創(chuàng)造階段，而非補償階段。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系獲取土地（前或后）管理階段唆工結(jié)算入住后的房屋1、性價比（合理價格）2、管理不是控制1、如何計算為合理2、數(shù)據(jù)分析利用更主要是滿足企業(yè)運營管目標成本不僅為核算服務，理的要求，因此須在管理階段發(fā)生作用。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系經(jīng)營計劃財務管理成本管理工程銷售售后服務前期規(guī)劃工作人力資源行政后勤信息系統(tǒng)__支持政府關(guān)系伙伴關(guān)系全程營銷、籠報建1、運營管理的開發(fā)流程利潤第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系從企業(yè)運營的角度看，成本管理的特點1.是整個公司層面的事情,是系統(tǒng)的一個環(huán)節(jié)。2.要起到職能監(jiān)控的作用，并且是在開發(fā)整個過程。3.成本是支出線，全過程控制。4.是一個職能并兼有專業(yè)的服務。5.是一個體系，需從更高的層次，保證利潤實現(xiàn)。/\\第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系2、產(chǎn)品實現(xiàn)方式的開發(fā)流程產(chǎn)品實現(xiàn)時間進》

證3話皿GA§恭S恭8晉g恭第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系從產(chǎn)品實現(xiàn)的開發(fā)流程看，成本管理的特點1.主要是以一個部門的形式進行控制。2.階段性很明確，并且內(nèi)容不同。3.需要各個部門之間的合作、互動。4.是公司需有的成本意識。5.成本管理是以項目產(chǎn)品實現(xiàn)為中心的。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系3、傳統(tǒng)開發(fā)流程與以客戶為中心的區(qū)另I」傳統(tǒng)的房地產(chǎn)幵發(fā)流程某大型公司以客戶為導向房地產(chǎn)幵發(fā)流程模擬開報運營計項目定規(guī)劃設(shè)實施方發(fā)劃位計案虛似的I

Iml_；；?|:!標準化產(chǎn)品；拿地JI事地XV1--真實的實例第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系兩種不同流程的區(qū)別1.傳統(tǒng)的開發(fā)，拿地之前的成本測算是虛擬的，到實際開發(fā)時，變數(shù)很多；以客戶為導向的開發(fā)流程，注重標準化產(chǎn)品或成熟產(chǎn)品拿地，很多成本管理的事情需要前置,拿地后,計劃與實際能保持一致。2.計劃的準確度；3.精細程度；4.作業(yè)的循環(huán)改正完善。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系1、建筑產(chǎn)品本身對成本的影響□產(chǎn)品構(gòu)成復雜，成本具有復雜性；□產(chǎn)品形成需要多個階段,成本具有計算的多次性；□成本個I*生較強，差異性明顯；□房地產(chǎn)成本投入的巨額性;□成本核算的難度較大;□同一產(chǎn)品，不同區(qū)域，成本也可能不同。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系2、項目開發(fā)時間對成本的影響□成本發(fā)生的長期性;口資金成本影響成本局低;□房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容?！踅ㄖa(chǎn)品因開發(fā)周期長，變化快,造成成本的不確定性口房地產(chǎn)隱賊本不易控制。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系3、企業(yè)的三大隱性成本□時間成本；□溝通成本□無效成本第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系1、集團公司成本管理的職能定位集團成本管理部主要職能定位分公司成本管理部主要職能定位第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系2、集團成本管理的職能要求-成本方向職能槪述工作職貿(mào)?制定和完善成本管理制度，負貿(mào)成本體系的建設(shè)；并進行相應的制度與流程實施監(jiān)督與檢查。?幵展成本研究，提高成本管理水平?參與或者審核新項目編制可行性硏究成本測算：?推逬及監(jiān)管項目目標成本及目標成本控制貿(mào)任書的實施；?參與或者審核項目全過程設(shè)計、施工方案優(yōu)化；?定期發(fā)布成本信息月報，反饋項目成本動態(tài)信息：?審核項目竣工后編制項目成本管理總結(jié)。?負員成本標準化的工作.包括工程預結(jié)算統(tǒng)一的業(yè)務規(guī)則；?造價咨詢公司管理。?負貴推廣清單招標管理及相關(guān)的工作。?建立、維滬工程及材料價格、項目成本數(shù)據(jù)庫；?成本信息管理工作包括信息管理工具的建iS.包括成本管理軟件管理、各類成本信息、報表的管理?組織成本培訓，提高職員的專業(yè)素養(yǎng)；?成本系統(tǒng)的成本文化的建設(shè)。?創(chuàng)建集團各公司進行交流、分享經(jīng)驗的平臺。?建立一個科學、合理的成本人才梯隊。?組織對外成本交流第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系3、分公司成本管理的職能要求-成本方向職能槪述項目成本?s理?參招標合同管理e參預結(jié)算管?理?參成本與團?隊建設(shè)?工作職賁編制新項目編制可行性研究成本測算：編制項目目標成本及目標成本倥制貴任書：參與頂目全過程設(shè)計、施工方案優(yōu)化；定期發(fā)布成本信息月報，反饋項目成本動態(tài)信息；配合成本貿(mào)任部門實施成本控制；項目竣工后編制項目成本管理總結(jié)。@賁工程招標文件經(jīng)濟條款的編審、經(jīng)濟標分析、參與定標；參與審核編制工程施工圖預篝；審核工程結(jié)算；整理、存檔預結(jié)算資料；造價咨詢公司管理。完善成本管理制度：幵展成本研究，提高成本管理水平組織成本培訓，營造公司成本文化：/建立、維護工程及材料價格、項目成本數(shù)據(jù)庫；組織對外成本交流X專業(yè)培訓與人才培養(yǎng)對外交流與學習第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系4、成本管理部的管理內(nèi)容與架構(gòu)方案優(yōu)化造價管理采購管理合同執(zhí)行變更簽證預結(jié)算管理目標成本與動態(tài)成本目標成本管理責任成本1綜合成本成本信息化無效成本成本軟件X信息月報數(shù)據(jù)庫第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系4、成本管理部的管理內(nèi)容與架構(gòu)分公司5、管理界面劃分第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系5、觀點1.項目開發(fā)與職能管理是相互并行的。2.先進企業(yè)的職能管理可以學習、借鑒。3.明確企業(yè)的管理需要，才能定位好成本的職能管理。4.結(jié)合企業(yè)實際，才能建設(shè)好符合企業(yè)發(fā)展的成本職能。5.職能建設(shè)是專業(yè)體系的一SP分。6.職責清晰是職能建設(shè)的基本保證。第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營管理工具如何管理繢效？哪一種符合客戶需要，可獲取更大的利潤？應該如何控制成本?應該如何定價?應該推廣那一種產(chǎn)品？第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營管理工具討論:房地產(chǎn)全過程成本靚①What:企業(yè)選擇一種主要的管理方法，科學、合理與有效控制整個業(yè)務流程與各個環(huán)節(jié)關(guān)鍵因素的行為，從而更好的控制成本。②Why:提供企業(yè)的運營管理水平及決策效率③How:要有意識，選擇工具，按照一個方法，有鵬5。選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營管理工具第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系1、房地產(chǎn)企業(yè)的根本目的①通過房地產(chǎn)項目獲取目標利潤。②通過房地產(chǎn)做現(xiàn)金流項目，占領(lǐng)市場或建立品牌地產(chǎn)做現(xiàn)金流項目，占領(lǐng)市場或建立品牌第二單元:建立適合企業(yè)運營管理的成本管理體系-定義成本的管理階段_______二、不同幵發(fā)流程的成本管理特點三、房地產(chǎn)成本特性四、建立符合項目開發(fā)的成本管理職能五、選擇目標成本管理體系選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營管理工具2、目標成本管理是運營管理的一種工具①目標成本管理是成熟的企業(yè)運營管理方法。②目標成本管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)的目的。③目標成本管理內(nèi)容包括編制、動態(tài)控制與責任分解、考核等內(nèi)容，它們是不可缺少的。選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營管理工具流程控制作業(yè)過程管理控制——————————動戀成本管理與貢任成本考核指導業(yè)務標成本管理法土地獲取■概念設(shè)計■設(shè)計實施■招標施工■竣工結(jié)算后期維護Is5額-is辭覇?(r*w齔!t:tS?、tenUrfiVi姆吁?

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霣產(chǎn)u策aft鵪費HKtea興問》B0W?r選擇目標成本管理體系作為企業(yè)運營具成本秤坪沆稈(1)旮《訝砹郎/拍曲中心/投資發(fā).Sffi部坪部相關(guān)W穿ffl關(guān)文件&HU5W腎拜沃IV4外K尕91籌篡ft-咳布???/地產(chǎn)公司合預算鉺HMKH■覯祝攻豐tt^a?AXttifr改il飆教也本掄W律以Si底本匡鞾BMMMrifi.—m/冰?/,Bir^-於賺選擇目標赫難體系作為企業(yè)運營難工具成+笪理沉程(2)B發(fā)?計《/地產(chǎn)公笱設(shè)計管wasIU-S，備*\/第三單元：目標成本管理的建立與應用有效地解決問題①采取簡單且有效的方法解決復雜的事情。②不要嘗試用選輯思維與完美思想將工具或者方法復雜化。③在執(zhí)行中完善,在錯誤中成長,別嘗試完美化、理想化。④善于學習別人，在了解本質(zhì)前，不要嘗試改變。⑤關(guān)注人⑥利用物⑦信息對等第三單元:目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用變動成本：隨業(yè)務量變化而適當變動（非正比例變化）的成本1、根據(jù)成本動因，成本分類指成本發(fā)生總額保持穩(wěn)定，與業(yè)努量的變化無關(guān)的成本。指發(fā)生總額隨業(yè)務量的變化成正比例增減變化的成本?；旌铣杀?第三單元:目標成本管理的建立與應用2、成本執(zhí)行評價指標一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的有效成本：耗費能帶來對應經(jīng)濟收益的支出。改正方法與工具無效成本：四、目標成本管理的耗費不能帶來對應經(jīng)濟收益的支出。要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償。無效成本無法獲得補償，客戶不會感知的！2、成本執(zhí)行評價指標-舉例對握不準謝變更下達to時___、、口材料、施工工藝選擇不當多工序設(shè)計圖矛盾裝飾15^結(jié)合建緬狀現(xiàn)象表現(xiàn)①拆除和重建②后期加固與補強③資金i釀④拆除與重建酣保守翻示鋤15^1分不合理，1W注不足經(jīng)濟性不合理影響工期與質(zhì)量投標單位選擇瑟工單位考察失誤，投標競爭不充中途變化,總砌卩g同條款有誤，經(jīng)濟標驕咄現(xiàn)失$_自評定標評標分析失誤中標價格偏高2、成本執(zhí)行評價指標-舉例環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)施工準備使用周期短的高標準臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點VI■戈ij不合理延誤工期，増加成本施工安排失誤樹鮮雜飾旃T1寸程工管酥善考慮不周，費用大增施工非關(guān)鍵線路搶工疆瀘鼈A盧?1、疆a(chǎn)Vmb觀aa鼈%<11、'?、1???t-%>t鼇合同執(zhí)行拆分合Irj丄作ra谷禾及時僉t」樸充思成不増加，即尤迗從柏應早位合同扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售承諾超出交樓標準的承諾為承諾付出大量成本展示資賄誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售改變房屋用途拆除與重建銷售過程樣板房過早銷售重復建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預結(jié)算預算失誤合同價款失實導致費用増加結(jié)算失誤結(jié)算價不符，工程款超付付款付款失誤工繡超付第三單元：目標成本曽理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用例子：無效成本-某項目，設(shè)計類1、C3建筑立面進行了調(diào)整，但相應的結(jié)構(gòu)變化未及時發(fā)出知會及變更，待正式變更發(fā)出時，施工單位已按照膨吉構(gòu)圖完成了鋼筋的下料和部分安裝，施工方提出高達50萬元的索賠費用。2、M6、M7兩棟樓，因與周圍樓棟距離較近，在規(guī)劃檢查中發(fā)現(xiàn)在拐角處的六層日照間距不夠（說明：M6、M7樓形為字形，"日照間距不夠"：前一棟樓因日照影起的陰影遮擋了后__,使后一棟樓處于陰暗中）。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層?并將M6五層窗臺，M7四、五層窗臺向里改，將原大三房改為小三房。因為保護已施工的其余構(gòu)件不受破壞，在鑿除六層的過程不能用普通鑿除方式,而且還要在五層有保護支架。如此取消兩套屋頂板成本近15萬元。3、K、滬型都先后設(shè)tt過兩次，并且滬型在第一次設(shè)計完成后，還進行了施工并購買了家具?□飾品，但由于效果不好,所以又重新設(shè)計了第二套方案并重新施工，相當件事花了兩次錢，并推遲了樣板間的對外開放時間?直接經(jīng)濟損失40萬元。第三單元:目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用例子：無效成本的統(tǒng)計分析圖無效成本統(tǒng)計表，單位：（萬元）改變房屋用途展示資料有誤超出交樓k準的承諾維柊工作程序不到位非關(guān)鍵線路搶工工程質(zhì)星疔理不菩施工安排失誤施T節(jié)點il?劃不合理使周期短的離標準臨設(shè)裝飾設(shè)汁未結(jié)合建筑現(xiàn)狀多工序設(shè)計團矛盾材料.施12T藝選擇不與設(shè)計變更下達不及時對沒il效果把握不準0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.003、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成□土地成本□開發(fā)前期準罃費□主體建筑工程費□主體安裝工程費直接財項目成本（開發(fā)成本）|□配套設(shè)施費□開發(fā)間接費□期間費用間接財成本與費用的區(qū)別：1.成本代表著資源的耗要，是5!寸象化的要用。2.費用是指企業(yè)在獲取當期收入的過程中，對企業(yè)所擁有或控制的資產(chǎn)的耗費，是會計期間與收入相配比的成本總和。費用III完全成本I第三單元:目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用4、目標成本管理的含義①是開發(fā)全過程、全方位、全人員的成本管理方法。②以市場導向(Market-driven),對有獨立的制造過程的產(chǎn)品進行利潤計劃和成本管理的方法。③是將設(shè)立的目標分解到企業(yè)相關(guān)部門，并賦予相應的權(quán)利,從而保證目標的實現(xiàn)的成本管理方法。內(nèi)容：第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用1.目標成本的編制與審定。2.目標成本過程動態(tài)管理。3.目標成本的考核指標。4.目標成本的責任分解5.實施完成后評估與總結(jié)目的：是在建筑產(chǎn)品生命周期的硏發(fā)及設(shè)計階段設(shè)計好產(chǎn)品的成本，而不是試圖在建造過程降低成本。房地產(chǎn)成本管理控制階段成支出的成本形成-成本支出曲線房地產(chǎn)成本管理控制階段新項目發(fā)展謹慎測算事前定價及時結(jié)算數(shù)齡析與儲存工作的重心第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用現(xiàn)狀pdca?5循環(huán)的八個步翟房地產(chǎn)目標成本管理的PDCA第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用目標成本管理帶來公司組織的變革1.必須明確企業(yè)各部門的職責，切忌多多"跨界〃。2.具備保證目標成本管理實施的權(quán)力機構(gòu)。3.強化職能管理,項目操作為執(zhí)行單位。4.除加強過程管理外，須建立以結(jié)果為導向的運營的模式。5.建立項目實施的繢效考核機制。第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用建立實施的決策機構(gòu)修訂完善_________1、目標成本管理的一些現(xiàn)狀第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用A、目標成本格式械一____B、目15^先進性羽雖C、目標成本編制在量、價方面分析較少，指導性不強D、目標成本概念存在誤區(qū)E、目標成本制定時間嚴重滯后________F、支持目標成本編制的依據(jù)不足（成本數(shù)據(jù)庫）G、成本動態(tài)跟蹤、差異分析不足H、涉及目標成本過程的各個部分之間起;中突______I、財辯陪赫部赫□徑不一Si______J、^管不起來________________________實例實例實例實例1A1B23第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用2、建立適合目標成本管理實施的組織體系組織系統(tǒng)■?■>信息系統(tǒng)領(lǐng)導機構(gòu)責任成本管理運營管理委員會管理工具目標成本與動態(tài)成本管理__成本管理軟件管理制度控制系統(tǒng)■>作業(yè)過程管理?-_本、工程文件第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用3、目標成本管理體系的內(nèi)容1.《目標成本管理實施管理制度》：以目標成本管理法作為運營管理的主要體系,實現(xiàn)成本的有序、健康、合理的管控，是公司實現(xiàn)責任成本管理的基礎(chǔ):也碧旨導與規(guī)范各業(yè)務的基本標準;此制度貫穿整個業(yè)務環(huán)節(jié)。2.《責任成本管理實施制度》：將確定的目標成分解到各部門,并明確考核的指標，并附有激勵機制的管制制度。/3.《房地產(chǎn)成本核算制度》：規(guī)范成本計算的標準,及分攤的準則,是財務和成本統(tǒng)一有關(guān)工作的標準。同時，統(tǒng)一^司的成本科目，積累成本數(shù)據(jù)。4、《目標成本管理實施管理制度》第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用①確定制度的原則，具體條款來源原則。②房地產(chǎn)項目目標成本編制時間及其它的具體要求。③標準的測算表格等的文件組成。④審批時間與流程⑤目標成本的執(zhí)行與修訂要求⑥g標成本考核要求⑦房地成本科目組成/X:/■/\實例第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用5、建立企業(yè)標準的房地產(chǎn)成本科目與代碼①統(tǒng)一成本科目是為了便于_積累與分析。②可通過科目某種級別與企業(yè)財務的核算科目能做到統(tǒng)一O③細分科目級別利于將合同形成包括或者一對應的關(guān)系。(4)可以通過科目進行成本控制：消耗量、建筑面積與單價。⑤可以通過科目與工程造價的子項或子目進行對應。⑥科目代碼是為了實現(xiàn)信息化用。例子：房地產(chǎn)成本科目分類與分級一級科目幵發(fā)成本自一級二級科目三級科目四級科目核算項目備注土地獲得價款按前述明細各成本核算對象開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象成本核主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象算對象可分層社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象次設(shè)立園林壞境工程賈按前述明細各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細各成本核算對象幵發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本核算勸象ZT實例5例子：房地產(chǎn)成本科目與代碼主體安裝工程費x室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費室內(nèi)供排水系統(tǒng)費室內(nèi)采暖系統(tǒng)費室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費室內(nèi)電氣系統(tǒng)費室內(nèi)設(shè)備及其安裝費通風空調(diào)系統(tǒng)及安裝費電梯及其安裝費消防系統(tǒng)及其安裝費弱電系統(tǒng)費居家防盜系統(tǒng)費用寬帶網(wǎng)絡費用有線電視費用三表遠傳費用對講系統(tǒng)費用電話系統(tǒng)費用4301.4044301.404.014301.404.01.014301.404.01.024301.404.01.034301.404.01.044301.404.024301.404.02.014301.404.02.024301.404.02.034301.404.034301.404.03.014301.404.03.024301.404.03.034301.404.03.044301.404.03.054301.404.03.06實例6第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用6、《房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算制度》①核算的基本程序。②核算對象的確定及方法說明。?成本科目與其核算費用及內(nèi)容④成本費用的歸集與分攤原則、方法。⑤開發(fā)成本等概念的統(tǒng)一⑥使用的要求⑦核算的信息管理工具及成本報表。第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用A、成本核算的基本程序準確計算的可售面積確定各核算對象的成本確定核算對象設(shè)置統(tǒng)一的成本科目按年度分別結(jié)轉(zhuǎn)己完工的產(chǎn)品開確定分攤標準與編制目標成本表，確定各核算對象的開發(fā)成本第三單元:目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用B、成本核算對象劃分的原則①可售原則:如果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對外經(jīng)營銷售，則應當作為獨立的成本對象進行成本核算。②便于成本歸集：歸集是否方便、合理與科學,決定是否更有效可以計算各核算對象的成本準確，同時適應成本監(jiān)控。③定價差異原則:不產(chǎn)品其預期售價存在較大差異，則應單獨歸集核算其開發(fā)成本。④產(chǎn)品明顯差異原則:所開發(fā)的產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差異從而可能導致其相應成本差異較大時要分別作為成本核算對象。⑤功能區(qū)分原則:指開發(fā)產(chǎn)品在使用功能上有明顯區(qū)分，使其在定價銷售及建造成本方面存在明顯差異。第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用頂目核算對象頂目核算分期XX項目卞一期?獨翊墅—＞多層洋房—＞獨立蝕?可售車位—?C、成本核算對象劃分的原則—?

小咼層實例7第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用7、目標成本標準應用表格①跨期成本分攤原則說明書與分_值表②項目總體規(guī)劃指標表③當期規(guī)劃指標表④公攤費用表⑤各核算對象的建造成本表⑥產(chǎn)品建造標準表①根本原則：量價分離原則②實質(zhì)原則:消耗量及與之相應綜合單價。③成本科目分類原則:總成本：直接成本+間接成本④基礎(chǔ)保證：建筑規(guī)劃指標第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用A、目標成本編制的步驟1.確定項目的總體建筑規(guī)劃表2.確定當期規(guī)劃指標表3.確定項目的建造標準4.編制整個分攤原則說明書與分_（值表5.按要求其他表格實例實例實例實例891011第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用B、目標成本管理的3大基本原則1、編制時間的原則：需指導各業(yè)務活動。2、目標成本執(zhí)行原則：分階段執(zhí)行3、目標成本檢查原則：動態(tài)管理第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用7、建立符合目標成本管理運行的團隊①需一^執(zhí)行力強、團結(jié)、務實與高效的團隊②團隊的激勵機制③強效的專業(yè)職能線④學習與培訓成為一種習慣⑤學會,■毀吉、利用經(jīng)驗提供團隊的管理能力⑤團隊榮譽/第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用目標成本在項目開發(fā)過程中的應用前言：各成本項目主要的成本特征序號成本頂目成本特征影響的主要階段可控性11土地獲得價款土地使用費或者轉(zhuǎn)讓費、紅外線市政配套項目等項目在土地合同中一般都有約定.可倥性小。佝是有一種情況要注意，比如紅外線設(shè)施在合同沒有約定，需要自己建設(shè)時.此部分成本需要注意。2幵發(fā)前期準備費主要包括政府行政收費、設(shè)計費與項目的臨時辦公室等。除了政府行政收費外，其他費用為可控費用3主體建筑及安裝工程費包括建筑的土建成本與安裝成本兩部分.這是可控成本的主要項目，是成本管理的重點內(nèi)容之一5社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)內(nèi)的給排水、強弱電工程等，弓小區(qū)規(guī)劃有矢系，可控性也比較高。16園林環(huán)境費此部分包括園林、道路與廣場、景觀（包括小品等）。此部分也屬于可控成本之一，并且此部分在施工過程中變動也比較大，是要進行倥制的成本。r,r設(shè)施費除了按照建安成本控制之外.還必須從小區(qū)的規(guī)劃角度考慮經(jīng)濟性。8幵發(fā)間接費包括工程管理費用、資本化利息、合同外獎勵、物業(yè)整改費等，屬于比較固定成本.并且資本化利息是根據(jù)項目的情況與公司決策相關(guān).可控性大?！醯谌龁卧?目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用1、土地獲取階段①進行土地成本的測算，為拍賣或者內(nèi)音階讓、收購決策。②確定目標區(qū)域相應產(chǎn)品的成本水平。③指導設(shè)計在概念設(shè)計時，要考慮影響成本的主要因素案例/實例12a實例12b363698m2xr.J回JD4Br013、周邊樓盤有高層、洋房、別墅^3468589V*17f04.?9<1、總用地面枳：158533m22、容積率為2.3，計容積率面積為1、除地價，啟動如何做到投入資金最小;2、目標收益符合要求；第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用2、規(guī)劃與方案設(shè)計階段根據(jù)成本動因來主動控制。①小區(qū)的規(guī)劃布置直接影響到后期道路管錢的布置。如果考慮不合理，増加路網(wǎng)的走向，増加道路面積及相應給排水的管網(wǎng)。②配套設(shè)施的設(shè)置。按最小值去設(shè)計即可，須與客戶定位相符。③地下室面積、人防面積合適的比例設(shè)置。如果這些面積可以得到控制，成本下降的空間大。④硬景與軟景的比例，水景的面積等等的合理設(shè)置。別等到施工圖再考慮，優(yōu)化的時間不充分，成本就得不到很好的控制例子：配套的優(yōu)化方案第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明二、目標成本管理的內(nèi)容與目的三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用3、建筑與結(jié)構(gòu)施工圖階段建立各專業(yè)能讀得懂的共同語言：①標準層平面布置，包括核心筒、柱網(wǎng)的布置與剪力墻等。②窗地比與窗的外觀。③外墻面比（（外圍面積-窗面積）筑面積）及外墻的分色圖。1來說在18_25層的建筑來說比較臺理的比例在1.15-1.35左右，如果設(shè)計過大，會造成成本的菌漲。分色圖直接表示各種夕卜墻材料的比例。④可售比=可售面積/建筑面積：可售比越低，銷售的單方成本越高。⑤其他各部品的比例：比如每戶的陽臺欄桿的長度、護欄的長度，每層樓梯欄桿的長度等。（6）設(shè)計的施工做法是否合理與經(jīng)濟。⑦鋼筋含量、砼含量。第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用4、園林景觀設(shè)計階段建立各專業(yè)能讀得懂的共同語言:①軟景與硬景的比例：軟景是指綠化、種植樹木等，硬景^道路、水景、木地面、瓷磚與石材浦裝工程包括廣場等。這個比例要選取合適，H投中高檔的項目，控制在6:4左右，如果不適當?shù)脑挘斐蓤@林的成本很高。②硬景：道路、水景、石材地面、瓷磚地面等等的面積比例。③軟景：100m2的喬木榭對，100m2的灌木榭對，灌木與草地的比例控制等。例子：可售比的影響建議：針對不同的市場，須謹慎對待可售比的問題，與企業(yè)的利潤息息相關(guān)!例子：目標成本在設(shè)計階段的應用實例13:目標成本在設(shè)計階段的應用第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用5、采購階段:目標成本管理要求全方位管理①建立合理供應商與承建商分級管理體系，進行合作伙伴式的管理，樹立更多好的供應商。②建立雙方的互信與相互支持的戰(zhàn)略合作關(guān)系，將合作方變成企業(yè)成本管理的一環(huán)，讓他們也學會為主動為發(fā)展商節(jié)約成本。③學會引進與培辯斤的合作方，加強合作方之間的競爭力，芫善合作方的資源鏈，優(yōu)勝劣汰的競爭原則不能鉄。④建立集團或區(qū)域戰(zhàn)略采購+分公司年度采購等多層次的材料與設(shè)備采購方式，形成規(guī)模采購效應，降低⑤醐工程招標計劃的管理，充分了解市場，開拓多方面采購的渠道第三單元:目標成本管理的建立與應用-房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用6、施工過程與竣工結(jié)算后①施工方案或做法的優(yōu)化。見例子②施工進度計劃控制與管理。③施工質(zhì)量的控制。④設(shè)計變更管理。合同的1-2%⑤工程指令管理。合同的1%以下。⑥合同付款:資本化利息管理例子：施工方案優(yōu)化：項目總建筑面積16.7萬m2

,為高層項目（11層、18層）第三單元又目標成本管理的建立與應用一、房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵概念說明三、目標成本管理的改正方法與工具四、目標成本管理的要求與影響五、目標成本管理體系的建立與應用7、目標成本管理與營銷管理用合理的成本以最好的售價出售，且成本是實現(xiàn)售價的保證①主要S険型的客戶及勇肖費特點，承受的銷售價格。這些因素要描述要準確，不自gm糊，要讓設(shè)計能讀懂這種需求，才能設(shè)計合理的產(chǎn)品。同樣，成本結(jié)合售價與利潤的要求衡量這種產(chǎn)品是否合理。②營銷給出的結(jié)論是設(shè)計、成本管理的基礎(chǔ)與依據(jù)。營銷源頭，不要簡單地將營銷作為一^銷售者,而是一^決策依據(jù)的提供者、管理者。實例第四單元：目標成本管理與預結(jié)算管理1、聯(lián)系與區(qū)別序號項目目標成本管理預結(jié)算管理1方法企業(yè)運營的方法建筑工程造價計量管理方法2過程前置的、綜合的\后置的，算賬的3對象整個項目運營施工圖紙的數(shù)值計算4實施主動被動5信息管理的工具計價的工具5聯(lián)系包括：利用數(shù)值被包括：計算數(shù)值x2、利用預結(jié)算，總結(jié)建筑產(chǎn)品的經(jīng)濟指標:①格式要統(tǒng)_、禾I」于分析，為后期的目標成本編制提供支持。②利用經(jīng)驗數(shù)值,在目標成本管理過程中，提供參考。實例實例實例\15a15b15c第五單元：動態(tài)成本管理的實施第五單元:動態(tài)成本管理的實施一、動態(tài)成本的定義二、動態(tài)成本準確性三、動態(tài)成本構(gòu)成四、動態(tài)成本實現(xiàn)五、信-管理工具1、動態(tài)成本的定義/在項目目標的基姻上客觀反應實際成本;/及時準確地動態(tài)反映項目的目標成本變化情況;/動態(tài)成本具有預估性，與運營管理能力相關(guān)/評估與衡量目標成本的U割示數(shù)據(jù)。動態(tài)成本的評價指標:目標成本相對變動率Y（項Hi單方動態(tài)成本E（項丄目1單方目標成本X項目i可售面積）X項目i可售面積）1x100%B標成本絕對變動率=v項h

i單方動態(tài)成木一項ni單方門標成本|x項目1可售面積）I（項日i單方目標成本X項目i可售面積）100%第五單元:動態(tài)成本管理的實施2、動態(tài)成本的準確性―、動態(tài)成本的定義二、動態(tài)成本準確性三、動態(tài)成本構(gòu)成四、動態(tài)成本實現(xiàn)五、信-管理工具/不存在成本的漏項;/能夠相對準確預估后續(xù)工程的成本變化；/所有的數(shù)據(jù)來願有可追溯住;/合同管理是有序、合理的。/設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證必須定期做到結(jié)算，且不漏掉第E單元:動態(tài)劈本3、動態(tài)成本的構(gòu)成管理的實施__________―、動態(tài)成本的定義二、動態(tài)成本準確性三、動態(tài)成本構(gòu)成四、動態(tài)成本實現(xiàn)五、信-管理工具從目標成本管理核心看生成@標赫；成本調(diào)整；按發(fā)生的時間與合同?注質(zhì)分類;已發(fā)