奧林匹克花園營(yíng)銷方案

奧林匹克花園營(yíng)銷方案

1、總體市場(chǎng)環(huán)境

17、宏觀環(huán)境

2001年以來(lái)，在申奧成功、加入WT0、十六大的召開、全面建設(shè)小康社會(huì)等

一系列有利因素的帶動(dòng)下，北京市的經(jīng)濟(jì)一直保持快速穩(wěn)固的運(yùn)行格局。就房地

產(chǎn)進(jìn)展而言，其有利因素與不利因素分列如下：

1_1_1*有利因素

?宏觀面一“十五”新局、奧運(yùn)規(guī)劃、入世效應(yīng)、全面建設(shè)小康社會(huì)等近

期與中長(zhǎng)期利好因素，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進(jìn)作用。

派奧運(yùn)規(guī)劃——北京市加大對(duì)奧運(yùn)場(chǎng)館及市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，對(duì)北

京的整體進(jìn)展是一個(gè)良好的促進(jìn)因素，同時(shí)帶動(dòng)地產(chǎn)及有關(guān)行業(yè)進(jìn)展。

X入世效應(yīng)一隨著中國(guó)加入WT0的步伐，房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)的逐步開放，

國(guó)外全新的開發(fā)模式、設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷方式等進(jìn)入內(nèi)地，帶動(dòng)北京房地

產(chǎn)行業(yè)水平快速提高。

X建設(shè)小康社會(huì)一十六的勝利召開，將全面建設(shè)小康社會(huì)做為今后經(jīng)濟(jì)

與社會(huì)進(jìn)展的新目標(biāo)。人均3000美元社會(huì)進(jìn)展新階段的到來(lái)，是個(gè)很

大的市場(chǎng)進(jìn)展機(jī)遇。

派國(guó)際化大都會(huì)的進(jìn)展目標(biāo)——加入WT0與舉辦奧運(yùn)會(huì)，北京將成為未來(lái)

的國(guó)際大都會(huì)，對(duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，起到了很大的促進(jìn)作用，提供

了極大的進(jìn)展空間。

?經(jīng)濟(jì)面——國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值保持7%左右的增幅，北京市

有望持續(xù)保持9%以上的增幅，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好。

X北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一北京財(cái)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特

別是住房消費(fèi)，提供了根本的基礎(chǔ)與支撐力。

2002年北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

項(xiàng)目2002年度2001年度2002/2001/%

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元2845.7億元110.2

新批外資項(xiàng)目1377個(gè)1149個(gè)119.8

實(shí)際吸引外資51億美元40.1億美元127.2

外貿(mào)出口126.1億美元117.9億美元107.2

外貿(mào)進(jìn)口398.8397.5100.4

固定資產(chǎn)投資1814.3億元1530.5億元118.5

房地產(chǎn)開發(fā)投資989.4億元783.8億元126.2

住宅投資634.6億元528.3億元120.1

派汽車消費(fèi)——隨著汽車消費(fèi)與加入WTO后汽車的降價(jià)，交通工具的改善,

使地域較遠(yuǎn)的住宅出現(xiàn)新的吸引力與亮點(diǎn)，住宅郊區(qū)化成為可能。

?政策面——加大危舊房改造、提高行政與事業(yè)單位員工工薪等近期利好因

素與有關(guān)房產(chǎn)政策的連連出臺(tái)，促進(jìn)樓市快速健康進(jìn)展。

X危舊房改造——危房改造快速進(jìn)展帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)與大量

的住房需求。市政拆遷與危舊房改造力度加大,2003年?duì)幦?dòng)遷5萬(wàn)戶,

拆遷62萬(wàn)nr,約需住房500萬(wàn)nr。

X有關(guān)房產(chǎn)政策一內(nèi)外銷房并軌一自2002年9月1日起實(shí)施的內(nèi)外銷

房并軌，實(shí)現(xiàn)了“五個(gè)統(tǒng)一”，使外籍人士也可購(gòu)買普通住宅，順應(yīng)北

京建設(shè)國(guó)際化大都市的需求，對(duì)房地產(chǎn)的需求是良好的刺激因素。

X有關(guān)房產(chǎn)政策一購(gòu)房降低契稅一自2002年7月1日起實(shí)施的新契稅

標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人購(gòu)買普通住宅的契稅降為1.5%,后有取消了面積的約束，對(duì)

消費(fèi)者的利好，將轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)住房需求市場(chǎng)的促進(jìn)。

派有關(guān)房產(chǎn)政策一取消外批單一在北京市場(chǎng)外地人購(gòu)房比例已占30~

40%的情況下，簡(jiǎn)化了外地人在京購(gòu)房的手續(xù)，西部地區(qū)的有關(guān)機(jī)構(gòu)人

員也可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)是對(duì)外地投資者及購(gòu)房者的購(gòu)買動(dòng)力因素。

X其它房產(chǎn)政策——如商品房銷售價(jià)格構(gòu)成管理、公用面積分?jǐn)偣芾怼⒕?/p>

住小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與公共服務(wù)設(shè)施配套指標(biāo)的擬訂等等，對(duì)營(yíng)造良好

的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展環(huán)境，保障了購(gòu)房者的切身利益，從而刺激大量新的需求。

X二、三級(jí)市場(chǎng)逐步啟動(dòng)——北京對(duì)住房二、三級(jí)市場(chǎng)的政策（已購(gòu)公房

上市辦法等）、土地政策都進(jìn)行了調(diào)整。二、三級(jí)市場(chǎng)逐步啟動(dòng)，對(duì)新

增房市場(chǎng)具有明顯的帶動(dòng)作用，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)共榮。

?社會(huì)面——普通居民已成為購(gòu)房消費(fèi)主力群體，未來(lái)需求潛力巨大.交通網(wǎng)

絡(luò)的逐步完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場(chǎng)同意，郊區(qū)城市化趨

勢(shì)進(jìn)一步明朗。

X交通建設(shè)的規(guī)劃一北京對(duì)城市網(wǎng)狀交通概念的規(guī)劃（地鐵、輕軌、高

速公路、干線、支脈結(jié)網(wǎng)），至2008年，北京軌道交通達(dá)到300公里。

交通網(wǎng)路的進(jìn)展，對(duì)北京有關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)展是極大的利好。

X城市化進(jìn)程的加快——隨著城市化進(jìn)程的加快與城市建設(shè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略

轉(zhuǎn)移，新的城市布局格局的逐步呈現(xiàn)，為城市現(xiàn)代化與郊區(qū)城市化的進(jìn)

展，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，提供了進(jìn)展的動(dòng)力。

1-1-2%不利因素

?宏觀面一受國(guó)際社會(huì)動(dòng)蕩紛爭(zhēng)的影響，戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)國(guó)際油價(jià)造成的沖擊與種種

不確定因素，使得全球經(jīng)濟(jì)面臨更大挑戰(zhàn)。

X美國(guó)、英國(guó)及歐盟等國(guó)際與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退，中長(zhǎng)期進(jìn)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的

進(jìn)展造成一定的影響。

X伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)與長(zhǎng)時(shí)間拖延，對(duì)世界股市出現(xiàn)了新的沖擊，大盤持

續(xù)下跌已經(jīng)成為事實(shí)。石油價(jià)格的提升，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。戰(zhàn)爭(zhēng)使中國(guó)對(duì)

伊拉克及中東地區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)缺失估計(jì)達(dá)到450?550億美元。整體經(jīng)

濟(jì)的滑坡對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，亦具有一定的影響。

?經(jīng)濟(jì)面——貨幣資產(chǎn)的利息收入銳減，投資或者股票收益不佳，影響了人們

的

投資信心與消費(fèi)欲望。

?社會(huì)面一近幾年，入住糾紛與鬧樓事件不斷發(fā)生，影響了人們對(duì)住房的消

費(fèi)熱情?！芭菽摗迸c“降價(jià)論”，造成了一部分目標(biāo)客戶持幣觀

望，對(duì)住宅的實(shí)際需求造成了一定的影響C

?供需面—北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力建設(shè)，催動(dòng)樓市四面開花，各地區(qū)的競(jìng)

爭(zhēng)加劇。政府加大經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，對(duì)商品房的購(gòu)買需求

造成一定影響。

?政策面一新的土地與金融等有關(guān)政策相繼的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)

將具有比較深遠(yuǎn)的影響。

X新的房貸政策馬上出臺(tái)一期房做按揭貸款將有可能被禁止，提高房

地產(chǎn)及購(gòu)買高檔房產(chǎn)的首付門檻等，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)

的運(yùn)做產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，若確實(shí)實(shí)施，其影響面會(huì)非常大。

X土地出讓招標(biāo)政策一在33號(hào)文件實(shí)施前，曾掀起一股“圈地?zé)帷保?/p>

土地出讓面積據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有4000萬(wàn)m）于近兩年上市的供應(yīng)量突然

增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加猛烈。在總需求量不能同步放大的情況下，整

體銷售率將普遍下滑。

1-2、北京商品住宅市場(chǎng)分析

1-2-1.近幾年北京房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對(duì)比分析

1-2-1-1v1999-2001房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對(duì)比分析

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局

指標(biāo)1999年2000年比上年增幅（%）2001年比上年增幅（%）

開發(fā)投資（億元）421.5522.123.9783.850.1

其中：住宅236.6288.321.9464.261.0

商品房開復(fù)工面積（萬(wàn)m1）3784.04455.017.75966.733.9

其中：住宅2447.92971.521.44349.646.4

本年新開商品房面積（萬(wàn)nrr）1061.81676.957.92789.866.4

其中：住宅850.71322.155.42236.569.2

商品房竣工面積（萬(wàn)口）1208.61365.613.01707.425.0

其中：住宅908.31013.711.61393.437.5

商品房銷售面積（萬(wàn)就）544.4956.875.81205.025.9

其中：住宅484.7898.285.31127.525.5

銷售給個(gè)人296.8772.7160.41049.735.8

商品房銷售額（億元）307.5470.753.1609.629.6

其中：住宅232.0409.376.4531.729.9

北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了起步與1996、1997年的調(diào)整，進(jìn)入穩(wěn)健進(jìn)展

期。同時(shí)，開發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，汲取國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，自身層次也有

了較大的提高，市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，更加成熟。

1-2-1-2x2002年度房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析

資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局

指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅（%）

房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）989.4783.826.2

其中：住宅586.7464.226.4

商品房開復(fù)工面積（萬(wàn)m8）7510.85966.725.9

其中：住宅5397.64349.624.1

本年新開商品房面積（萬(wàn)m1）32062789.814.9

其中：住宅2455.72236.59.8

商品房竣工面積（萬(wàn)mO2384.41707.439.7

商品房銷售面積（萬(wàn)療）1708.31205.041.8

其中：住宅1604.41127.542.3

商品房銷售額（億元）813.8609.933.4

其中：住宅716.7531.734.8

?全市住宅投資的比重首次超過(guò)9成，為92.5%,比上年提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。

?商品房銷售增4成，全市銷售各類商品房1708.3萬(wàn)其中商品住宅1604.4

萬(wàn)m2,分別比上年增長(zhǎng)41.8%與42.3%o

?平均售價(jià)創(chuàng)新低，到12月末，每平米售價(jià)為4467元，比上年末下降249元,

降到近幾年最低點(diǎn)。

1-2-2.2002年度北京市商品住宅供給狀況分析

1-2-2-1v按行政區(qū)劃分類的新盤供應(yīng)

截止2002年12月20日，2002年北京新上市住宅項(xiàng)目156個(gè)，按行政區(qū)劃

分類，新盤供應(yīng)為：2002年各區(qū)新開盤數(shù)量

行政區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)東城區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)宣武區(qū)崇文區(qū)豐臺(tái)區(qū)

開盤數(shù)量50633312417

行政區(qū)域昌平區(qū)順義區(qū)懷柔區(qū)通州區(qū)大興區(qū)石景山區(qū)

開盤數(shù)量42113101

2002年市區(qū)新盤數(shù)量比例示意圖

■豐臺(tái)區(qū)□朝陽(yáng)區(qū)

□崇文區(qū)14%40%

3%

■宣武區(qū)

10%

口海淀區(qū)■東城區(qū)

西城區(qū)

26%O5%

2%

2002年郊區(qū)新盤數(shù)量比例示意圖

□石景山區(qū)口昌平區(qū)

3%13%

1-2-2-2x按物業(yè)類型分類的新盤供應(yīng)

2002年各類型物業(yè)新盤供應(yīng)比例

物業(yè)性質(zhì)普通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅

開盤數(shù)量1033058

所占比例71%21%3%5%

2002年各類型物業(yè)新盤比例示意圖

□經(jīng)濟(jì)適用房□別量

?公寓

21%

口普通住宅

71%

1-2-2-3、按方位分類的新盤供應(yīng)

2002年不一致方位新盤供應(yīng)比例

地理方位東部南部西部北部

開盤數(shù)量53432733

所占比例34%28%17%21%

2002年不同方位新盤比例示意圖

□北部

1-2-2-4.按價(jià)位分類的新盤供應(yīng)

2002年不一致價(jià)位新盤供應(yīng)比例

價(jià)格范圍4000元下列4000?60006000?80008000?1000010000以上

開盤數(shù)量3340302118

所占比例23%28%21%15%13%

2002年按平均售價(jià)劃分的新盤數(shù)量比例示意圖

1-2-2-5x按開發(fā)規(guī)模分類的新盤供應(yīng)

2002年不一致規(guī)模新盤供應(yīng)比例

項(xiàng)目規(guī)模5萬(wàn)m，下列5?10萬(wàn)nf1。?50萬(wàn)ms50?100萬(wàn)m2100萬(wàn)m2以上

開盤數(shù)量19345271

所占比例17%30%46%6%1%

2002年按社區(qū)規(guī)模劃分新盤比例示意圖

■100萬(wàn)平米以上

口5萬(wàn)平米以下

□50-100萬(wàn)平米

17%

□10-50萬(wàn)平米■5-10萬(wàn)平米

46%30%

1-2-3、北京市民對(duì)購(gòu)房的需求狀況

1-2-3-1v北京市民對(duì)購(gòu)房消費(fèi)需求的總體狀況

2003年1月，北京社會(huì)科學(xué)院對(duì)北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在工資、

飲食、出行、住房、醫(yī)療、教育、精神7個(gè)方面中，北京市民最關(guān)心的是住房與

房?jī)r(jià)。被調(diào)查者中66%的人想買房，但因房?jī)r(jià)太高，31%的人不能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

課題組對(duì)八個(gè)城區(qū)及部分郊區(qū)的市民當(dāng)面問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查對(duì)象涉及21種職

業(yè)，大部分是工薪階層，年齡跨度從15歲至60歲，已婚者占65%。

被調(diào)查的北京市民認(rèn)為，合理住房期望是：一個(gè)三口之家的住房使用面積應(yīng)

為80至90廳最佳，戶型二室一廳，朝向正南正北，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活方便；

交通便利，到達(dá)上班、上學(xué)地點(diǎn)較少換車；房?jī)r(jià)適中，兩口人月薪合計(jì)4000元

就足以承受首付與還貸；距離城區(qū)遠(yuǎn)近并不重要，而取決于上學(xué)、上班、就醫(yī)、

購(gòu)物快捷方便。

調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，北京人有一套住房的占63%,有兩套以上住房的占22%,自

購(gòu)商品房的占38%,已購(gòu)房改房的占34%,兩項(xiàng)合計(jì)私產(chǎn)權(quán)房占72%,商品房

已接近40%。但有15%的人是無(wú)房戶，18%的人是過(guò)渡性住房，33%的人住房面

積較小，構(gòu)成了選購(gòu)商品房的需求動(dòng)力。

但制約北京人購(gòu)房有兩大原因，一是支付能力低，無(wú)法購(gòu)房者占58%,二是

找不到稱心的商品房者占31%,其他家庭因素占11%。購(gòu)房決策通常由7個(gè)因素

決定，即價(jià)格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距離。其中首先考慮價(jià)格因素

的占54%,其次是交通占20%,環(huán)境占9%,面積占6%,戶型占5%,只有2%

把朝向作為第一因素。

北京市市民購(gòu)房重點(diǎn)考慮因素分布圖

60%

「54%

URAUC7Kb

4AU為

30%

20%

10%

，------------------,

0%

價(jià)格因素交通因素環(huán)境因素面積因素戶型因素朝向因素

通過(guò)對(duì)其他方面的調(diào)查顯示，從總體上看，北京人工資收入不高，生活壓力較

大多數(shù)不在自己的衣食上，而在于購(gòu)房。

1-2-3-2v目前北京市購(gòu)房群體的自身狀況?

(1)大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或者進(jìn)展階段，總體購(gòu)買力

不高

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)進(jìn)展中并沒有取得很大的成功,

其中21.6%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，62.7%的購(gòu)房者處于事業(yè)的進(jìn)展階段，

各進(jìn)展階段比例情況見下圖：

購(gòu)房者各事業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)比例

其它起步階段

成功階段2.9%

12.7%21.6%

發(fā)展階段

處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲下列的年輕人，他們的家庭平均

月收入大部分在5000元下列，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)

?北京人視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司在2002國(guó)貿(mào)冬季房展會(huì)講行了3000份樣本統(tǒng)計(jì)分析

進(jìn)展階段的購(gòu)房者大部分為31?45歲的人群,他們的家庭平均月收入大多集中在

5000?8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或者主管級(jí)別。一方面這些

人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將

需要很大的資金投入，因此這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。

就總體情況來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收

入約為5040元，而90.7%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在8000元下列。使用分期

付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的93.2%,其中84.4%的分期付款購(gòu)房者所能承受的

首付款額度在20萬(wàn)元下列，每月的還款額度在2500元下列的占購(gòu)房者總數(shù)的

81.6%,而總體平均每月還款額度僅為1840元左右。

（2）購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高

隨著國(guó)外、外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場(chǎng)，在京的房地產(chǎn)開發(fā)商日

益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或者經(jīng)歷對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)

拓展與樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開發(fā)商品

牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為

21.0%,而根本不明白房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%,同時(shí)明

白一個(gè)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%,這充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)

開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購(gòu)房者明白房地產(chǎn)開發(fā)商品牌數(shù)量的比例情況

見下圖：

購(gòu)房者懈紫開發(fā)商品牌的知曉庠蠹

O1CM

在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)

中比較活躍的3?4個(gè)開發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高

的兩個(gè)開發(fā)商,其被知曉的比例分別僅為41.7%與34.8%,而對(duì)其他開發(fā)商的認(rèn)知

度則更低。

以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商

的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。可見，房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買

的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大

力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)與宣傳C

1-2-3-3、購(gòu)房者住房需求特點(diǎn)

(1)消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向進(jìn)展

購(gòu)房者的意向購(gòu)買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積

均有所增加“調(diào)查說(shuō)明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積

有所增加。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的

比例有所下降，全面對(duì)比情況見下圖：

目前居所與意向居所套內(nèi)建筑面積比較o目前居所

35

□意向居所

3

205%

2

05%

1

1

05%

0%

購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加。調(diào)

查結(jié)果說(shuō)明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑

面積有不一致程度的增加，具體數(shù)據(jù)的對(duì)比結(jié)果見下圖：

目前居所與意向居所相同格局的面積比較單位：平米

可見，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還

是同一格局居所的平均套建筑面積較往常都有所增加,有向較大戶型進(jìn)展的趨勢(shì)。

（2）購(gòu)房者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)

郊區(qū)化傾向

調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購(gòu)房者的要求有所放寬。

借助于家庭私車與公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從下列兩方面來(lái)看一下購(gòu)

房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。意向居所與目前居所相比，至工作地點(diǎn)的總體

平均車程有所增加。

目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較

交通工具

自駕車（分鐘）乘公共汽車（分鐘）

居所——工作單位

目前居所至工作單位2139

意向居所至工作單位3246

（3）購(gòu)房者對(duì)較遠(yuǎn)車程的同意程度有所提高

目前居所與意向居所至工作單位較遠(yuǎn)車程同意程度比較

交通工具自駕車30分鐘乘公共車40分鐘

居所一工作贏

及以上（％）及以上（噌

目前居所至工作單位32.046.2

意向居所至工作單位66.760.9

伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈

現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，要緊表現(xiàn)為購(gòu)房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或者郊區(qū)縣地

區(qū)擴(kuò)散。

目前居所與意向居所所在區(qū)域比較

、^意向居所意向居所

四環(huán)內(nèi)四與五環(huán)五環(huán)外郊區(qū)縣總計(jì)

目前居之間

四環(huán)內(nèi)46.7%12.0%3.3%3.8%65.8%

四環(huán)與

目五環(huán)之5.4J43.3%2.7%2.2%13.6%

前間

居五環(huán)外

所（不含3.3%2.2%3.8%2.2%11.4%

郊區(qū)縣）

郊區(qū)縣2.2%0.5%06.5%9.2%

總計(jì)57.6%17.9%9.8%14.7%100%

首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目

前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為65.8%,而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%,

同時(shí)目前居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%,而意向居所位于四環(huán)

外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)

內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，說(shuō)明有一部分購(gòu)房

者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。

其次，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)

來(lái)看，目前居住于北京郊區(qū)縣的購(gòu)房者所占的比例為9.2%,而購(gòu)房者的意向購(gòu)房

區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居

所的比例有所上升，這說(shuō)明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的

選擇。

1-2-3-4、購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)

(1)絕大多數(shù)購(gòu)房者為自住型購(gòu)房者

從購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或者投資，或者者二者兼有。以

滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，通常屬于第一次置業(yè)，而二次

或者多次置業(yè)的人買房更多是用來(lái)出租或者增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之

為投資型購(gòu)房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)

房者總數(shù)90.2%,剩余的9.8%購(gòu)房者則是將投資作為自己置業(yè)的要緊目的。

調(diào)查說(shuō)明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的要緊目的是改善生活空間、方便工作生活與

滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次

為53.5%、30.8%與25.4%,作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型

購(gòu)房者總數(shù)的10%下列。

在置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房群體中,90%以上的購(gòu)房者目前只有一處居

所，同時(shí)居所格局要緊是一居室、二居室與平房。居所格局為一居室的購(gòu)房者中，

93%以上的意向居所為兩居室或者三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約45席

的意向居所為兩居室，同時(shí)約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，

約95%的意向居所為二居室或者三居室。

以上是從居所的居室數(shù)量的增加來(lái)說(shuō)明購(gòu)房者的改善生活空間的置業(yè)目的，

下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明，與目前居所的建

筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況

見下表：

置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房者目前居所與意向居所的建筑面積比較

意向居所的建筑面積及比例

購(gòu)房者目前居所的建筑面積及比例

(以該部分購(gòu)房者為計(jì)算基數(shù))

全部在50m，以上，其中92.5%的消費(fèi)者選擇

50下列占總體42.4%

66rrr以上的居所

51?65rrr占27.3%全部在66m，以上

66?80nr占16.2%其中87.5%的消費(fèi)者選擇80m，以上的居所

全部在96m，以上，且絕大部分消費(fèi)者選擇110

81?95rrr占9.1%

m?以上的居所

置業(yè)目的為方便工作生活的購(gòu)房者大部分為目前的居住地點(diǎn)距離工作單位比

較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購(gòu)買的居

所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程

約為40分鐘。

而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購(gòu)房者，其房屋來(lái)源60%以上為單位租用

房或者租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們

不得不為自己與家人購(gòu)買居所。但是同時(shí)他們的購(gòu)買力水平不高，家庭月總收入

較低，絕大部分集中在5000元下列。因此在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基

本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在66nr95平米之間。

(2)交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施

工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查說(shuō)明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地

點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的

重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了68.5%,同時(shí)

也有相當(dāng)比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例

為18.2%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交

通配套的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段

在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍

要精心選擇地理位置。

除此之外，對(duì)醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套與商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為

以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例分別為51.7%.45.3%

與36.9%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息有關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高,

能夠看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。

但是，對(duì)其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂(lè)配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程

度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例均在

25%下列。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出成本的同時(shí)擁

有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這說(shuō)明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的

園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支

出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投

入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己

最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者者不投入。

1-2-3-5x購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡

(1)購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積與房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡

有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積與自然環(huán)境來(lái)購(gòu)置距市中

心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積與自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)

下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)

代的、熱鬧的、開放的生活，購(gòu)物與休閑娛樂(lè)是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四?/p>

夠迎合自己喜歡自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積與自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給

了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活

方式并不是他們所向往的，但工作是他們最要緊的生活內(nèi)容，為了方便工作，他

們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)鄰近。屬于后一種情況的購(gòu)房

者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，因此會(huì)將居所選在自然環(huán)境

好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離

城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

(2)購(gòu)房者在園林設(shè)計(jì),自然景觀與房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡

購(gòu)房者傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%,傾向

于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，

有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)與自然景觀，注重生活品位與居住

環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林

設(shè)計(jì)與自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。但是能夠估計(jì)，隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的

增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與自然景觀的需求的增加c另外，還有一部分購(gòu)

房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)與自然景觀并不關(guān)注，而對(duì)房?jī)r(jià)更加在乎，這部分購(gòu)房者的

比例大約為20.6%與22.6%?

(3)購(gòu)房者在綠化率、建筑密度與房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡

傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者所占的比例分別為

49.5%與45.6%,這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而只是多強(qiáng)

調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%與

20.1%,這充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注,

消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，因此

開發(fā)商開發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。

1-2-3-6、投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡

購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資

的購(gòu)房者的比例為10.9%,位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)與股票之后，處于投資理財(cái)方式的第

四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為21.1%,同時(shí)將房地產(chǎn)投

資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了11.8%,僅排在儲(chǔ)蓄之后，上

升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)

已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說(shuō)明可能存在相

當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)

域，但是能夠預(yù)見今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)

向房地產(chǎn)投資。

就目前涉足房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者，有68.4%的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于投資，

26.3%的購(gòu)房者則選擇新房居住，舊房出租，只有5.3%的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新房

之后，將舊房出售。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程

度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通

配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá)77.0%,而總體購(gòu)房者認(rèn)為

交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%,對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種

程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分

投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀通常，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)

較近的地段。調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北

二環(huán)至五環(huán)之間的地段，特別是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。

同時(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶型的選擇。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地

段、價(jià)格外，估計(jì)考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來(lái)看，大約85%的投

資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或者兩居室進(jìn)行投資。

1-2-4^對(duì)北京市商品房空置狀況的分析

1-2-4-1v商品房空置總量

北京市統(tǒng)計(jì)局公布，2CO2年北京市共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額813.8億元，比上年

增長(zhǎng)33.4%,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重為54.5%。同時(shí)，商品住宅銷售

價(jià)格穩(wěn)中有降，截至2002年12月末，每平方米平均售價(jià)為4467元，比上年末下

降249元，降到近幾年最低點(diǎn)。2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資989.4億元，比

上年增長(zhǎng)26.2%；商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá)92.5%°全市人均住宅使

用面積達(dá)到18.2m,比上年提高0.58個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨

勢(shì)。截止到2002年底，全市商品房空置面積在一年以上的為406.3萬(wàn)m1其中商

品住宅323萬(wàn)分別增長(zhǎng)20.9%與14.8%,其增幅大大低于同期商品房竣工面積

增長(zhǎng)速度。

1-2-4-2x空置商品住宅的結(jié)構(gòu)與分布

從2001年商品房空置的情況看，空置時(shí)間在3年以內(nèi)的商品房約占9成。

空置商品房要緊集中在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大的地區(qū)與新興熱點(diǎn)地區(qū)。從其地域

分布看，要緊集中于近郊區(qū)，占76.2%；城區(qū)占12.6%；遠(yuǎn)郊區(qū)占11.2%。按區(qū)縣

分，朝陽(yáng)區(qū)空置最多，達(dá)240.6萬(wàn)m1占全市空置面積的31.1%；其次為豐臺(tái)、

海淀，分別為100.4萬(wàn)rrf與86.7萬(wàn)m%占13%與11.2%；近幾年新興的開發(fā)熱點(diǎn)

區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文與大興空置面積也在30萬(wàn)rrr以上；密云、宣武、東

城、西城、延慶、石景山空置面積在20萬(wàn)療左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的

空置較少，在10萬(wàn)下列。2

2002年北京市空置時(shí)間在一年以內(nèi)商品房，占全市商品房空置面積的53%,

要緊是新竣工的商品房?？罩玫攸c(diǎn)在三環(huán)路以內(nèi)的占28.9%,空置的七成以上位

于三環(huán)路以外地區(qū)。按房屋類型分，商品住宅空置占全市商品房空置面積的

80.6%；辦公樓空置占10.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置占4.4%；其他商品房占4.9%。

1-2-4-3V北京市商品房空置反映出的要緊問(wèn)題

(1)居民購(gòu)房處于價(jià)位與地段難以兼顧的境地

一方面，多數(shù)市民對(duì)商品住宅價(jià)格比較敏感，對(duì)中高價(jià)位住房承受力有限；

另一方面，中低價(jià)房的地段大都位于四環(huán)路以外或者遠(yuǎn)郊區(qū)縣，故土難離，制約

了住房消費(fèi)，也造成了商品住宅的空置。從2001年空置商品住宅的預(yù)期售價(jià)看,

預(yù)期售價(jià)在3000元下列的低價(jià)位房166.9萬(wàn)舊，占全部空置商品住宅的26.3%,

2北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處2002-09-09

幾乎全部位于四環(huán)路以外地區(qū);3000?5000元房中低價(jià)位的181.5萬(wàn)nr,占28.6%,

有近三分之二位于四環(huán)路以外地區(qū)；5000?8000元房中高價(jià)位的153.2萬(wàn)m"占

24.2%；8000元以上高價(jià)位房132.5萬(wàn)m2,占20.9%。其價(jià)格分布呈現(xiàn)各檔次均勻

分布，但中低檔次與中高檔次相加，3000?8000元中等價(jià)位的空置商品房占一半

以上，達(dá)52.8%o這一特點(diǎn)同銷售市場(chǎng)反映出來(lái)的低價(jià)房供不應(yīng)求，高價(jià)位房由

于北京的特殊背景也有一定市場(chǎng)的情況是一致的。

從收入與房?jī)r(jià)水平比較，2001年，人均可支配收入北京為1.16萬(wàn)元，上海

為1.29萬(wàn)元，全國(guó)為0.69萬(wàn)元；商品住宅平均售價(jià)北京為4716元，上海為3535

元，全國(guó)為2068元。上海的收入高于北京，而房?jī)r(jià)卻低于北京；北京的收入是全

國(guó)的1.7倍，房?jī)r(jià)卻是全國(guó)的2.3倍。從這一角度比較，北京居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受

力不僅低于上海，也低于全國(guó)平均水平。這也造成了目前4000元以上中檔商品房

空置較多。

(2)別墅公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房消化難度大

從2001年預(yù)期售價(jià)看，空置的別墅公寓14.8%價(jià)位在8000?10000元，51.9%

價(jià)位在萬(wàn)元以上；空置的辦公樓15.5%價(jià)位在8000?10000元，61.6%價(jià)位在萬(wàn)元

以上；空置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房31.7%價(jià)位在5000?8000元，36.6%價(jià)位在萬(wàn)元以上。

?2-4-4、對(duì)當(dāng)前商品房空置問(wèn)題的推斷

由于北京市目前空置時(shí)間超過(guò)三年的商品房比重較低，大部分空置商品房屬

于合理存量，因此商品房空置對(duì)北京市房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面影響并不顯著。2001年

北京市商品房空置占全市年末實(shí)有房屋面積的比重為2.1%,商品住宅空置占全市

年末實(shí)有住宅面積的比重為3.2%,比重較低。當(dāng)年商品房空置率為18.1%,商品

住宅空置率為19.2%,較上年穩(wěn)中有降，處于合理范疇。

第五次人口普查資料顯示，北京市有34%的家庭購(gòu)買了住房，其中購(gòu)買原公

有住房的家庭占全市家庭的27.9%,購(gòu)買商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的占6.1%；租房的

家庭戶占31.5%,其中租用公有住房的占全市家庭的25.1%,租住商品房的占6.4%；

自建住房的家庭戶占31.2%,要緊集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。從這一組數(shù)據(jù)看，北京市包

含已購(gòu)買與自建住房的居民住房自有率達(dá)65.2%,再加上租住公有住房的部分，

全市90.3%的家庭擁有比較穩(wěn)固居所。但也應(yīng)看到，目前已購(gòu)商品房在居民住房

總量中的比重較低，部分已購(gòu)公房的居民由于戶型、功能不盡完善，有進(jìn)一步改

善居住條件的需求，租住公房與商品房的居民也迫切要求擁有自己的住房，他們

都是商品住宅的潛在購(gòu)買者?！拔迤铡辟Y料還顯示，全市尚有14.2%的家庭戶人均

住宅建筑面積在8nr及下列，城區(qū)人均住宅建筑面積在8及下列的家庭戶比例

達(dá)四分之一強(qiáng)；人均住宅建筑面積低于全市人均住房水平的家庭戶接近50%；城

區(qū)有23.6%的家庭戶居住在解放前的老房子里。因此，不能由于存在空置房就認(rèn)

為北京市的商品房供給絕對(duì)過(guò)剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造

成的相對(duì)過(guò)剩。

中房信網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率不到20%,約有48%的居民

提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件與

環(huán)境，居民潛在的住房需求無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的拉動(dòng)。與國(guó)際

比較，2001年末北京市居民人均住房使用面積為17.62換算成建筑面積相當(dāng)

于中等收入國(guó)家水平。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，在人均住房建筑面積達(dá)到33至35m，之前,

會(huì)保持較旺盛的住房需求。

1-2-5、北京市商品住宅價(jià)格分析

?商品房住宅平均價(jià)格平穩(wěn)下滑，2002年平均價(jià)格為4467元/m\比2001年

下降了249元，降到近幾年最低點(diǎn)。

2000?2002年商品住宅平均價(jià)格參照表

2000-2002年商品住宅售價(jià)對(duì)照

(

米48OO

OO

升47

46OO

、

尺45OOT一價(jià)格

)44OO

43OO

2000年2001年2002年

年度

?市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——2002年新盤供應(yīng)中。3000?5000元/m?的中低

價(jià)位住宅成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流。

?2003年價(jià)格升降將由區(qū)域決定。高檔公寓由于前幾年高租金的支撐，三環(huán)、

四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點(diǎn)，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于

公寓自身成本的逐步提高，其價(jià)格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。隨著輕軌與市政交通

改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)存在理性上漲

空間，如通州、朝陽(yáng)路沿線、太陽(yáng)宮地區(qū)、五環(huán)沿線、來(lái)廣營(yíng)地區(qū)、城市

鐵路沿線、地鐵5號(hào)線沿線地區(qū)等，總之，價(jià)格的平穩(wěn)或者上漲將由區(qū)域

的近期或者中長(zhǎng)期利好所決定。

?隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的逐步放大，經(jīng)濟(jì)適用房及低價(jià)位房的大量入市，2003年

的總體價(jià)格水平將保持平穩(wěn)下滑的市場(chǎng)格局。

1-2-6、商品住宅開發(fā)的季節(jié)變動(dòng)分析及預(yù)測(cè)

商品房開發(fā)季節(jié)性變化非常明顯，這一方面受投資計(jì)劃、立項(xiàng)報(bào)建等影響，

許多單位與投資機(jī)構(gòu)希望在一個(gè)財(cái)政年度尚未結(jié)束時(shí)，確定項(xiàng)目投資計(jì)劃。另一

方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于7、8、9月份，房地產(chǎn)開發(fā)單位通常都

極力避免在雨季進(jìn)行開槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在1月與12月份，由于氣溫比較

底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，通常開發(fā)項(xiàng)目都希望能

在進(jìn)入冬季施工前封頂，進(jìn)行室內(nèi)工程。這樣以來(lái)，新開工、竣工等變化隨不一

致月份呈現(xiàn)出明顯季節(jié)特征。

由于開發(fā)的季節(jié)性，也影響了項(xiàng)目推廣的季節(jié)性；同時(shí)也受收入、消費(fèi)等因

素季節(jié)性影響，商品房銷售面積，在不一致月份也表現(xiàn)出比較明顯變化。

將1998、1999、2000、2001、2002五年北京市商品住宅月度施工面積、新開

工面積、竣工面積、銷售面積的四年數(shù)據(jù)進(jìn)行移動(dòng)平均，能夠得到各指標(biāo)月度變

化曲線（圖1）。在不考慮統(tǒng)計(jì)制度影響的情況下，在年底供應(yīng)與需求所占全年比

重都最高。受冬季結(jié)束后部分項(xiàng)目復(fù)工的影響，一季度施工面積增幅也較大。

1998年-2002年北京商品住宅供應(yīng)與銷售面積月度變化

900.00

800.00

700.00

600.00

米

松500.00

HW-400.00

300.00

200.00

100.00

0.00

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

同時(shí)，由于2003年各月各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)還未公布，我們通過(guò)季節(jié)系數(shù)預(yù)測(cè)了

2003年各月新增施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。各月

各指標(biāo)季度系數(shù)如下表：

各月各指標(biāo)季度系數(shù)3

3全面的數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)算過(guò)程在此行略，計(jì)算文件備杳。要緊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)與中房信網(wǎng)。

施工面積新開工面積竣工面積銷售面積

月度

增置季節(jié)指數(shù)增■季節(jié)指數(shù)增置季節(jié)指數(shù)增■季節(jié)指數(shù)

1月0.7900.1220.0490.077

2月1.5630.2430.0970.150

3月3.7271.4910.3340.656

4月1.0210.8660.2300.585

5月0.6700.9710.3230.577

6月0.4500.7280.6400.741

7月0.4740.7460.5150.584

8月0.4070.8560.4760.513

9月0.2990.5530.5920.552

10月0.3420.7220.8210.606

11月0.6411.1701.3411.016

12月1.6133.5446.5585.664

因此根據(jù)1998、1999、2000、2001、2002年各月度數(shù)據(jù)與季節(jié)系數(shù)，我們預(yù)測(cè)

2003年12個(gè)月的各指標(biāo)為:

預(yù)測(cè)2003年172月各指標(biāo)

施工面積增量新開工面積增量竣工面積增量銷售面積增量

2003年

（萬(wàn)行）（萬(wàn)nf）（萬(wàn)nf）（萬(wàn)行）

1月239.9927.617.3810.74

2月479.96