地產(chǎn)公司資金管理

1、,在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。,資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障,中國第一爛尾樓中誠廣場（現(xiàn)中石化大廈）： 爛尾時間：15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建,廣州第一爛尾樓-麓景臺 爛尾時間：13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司,羊城大廈 爛尾時間：11年 地址：西灣路86號 開發(fā)商：廣州羊城集團,

2、2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多“爛尾樓”？,自有資金 包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。 借入資金 主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達(dá)到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%； 銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。,前期階段：項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股

3、東投入為主。 四證齊全：項目符合向金融機構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 具體如下圖：,一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：,1、股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有

4、效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。 2、發(fā)行債券： 通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。 （1）公司債：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。,（2）短期融資券（中期票據(jù)）：由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期

5、本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。 （3）企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。,3、銀行貸款：

6、 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型：項目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 4、房地產(chǎn)投資信托（REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基

7、金。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。,結(jié)論：快速大量融資可以讓公司在市場高速發(fā)展的時期抓住市場機會，搶得先機，迅速發(fā)展壯大，排擠其他競爭對手，贏得市場主動權(quán)。,案例：萬科做大做強的“秘訣”之一融資,自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元； 至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元； 至2008年底，萬科對外借款余額共329億元。,財務(wù)風(fēng)險原理：財務(wù)風(fēng)險即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險。 高負(fù)債 高風(fēng)險 高風(fēng)險 高收益 過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 1財務(wù)風(fēng)險隨之增加。 2借貸成本亦隨之增加。,防范財務(wù)風(fēng)險。

8、,案例：恒大地產(chǎn)對賭協(xié)議,恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。特別是在市場發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，有可能使企業(yè)陷于困境。 為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴張，恒大地產(chǎn)從2007年不計成本頻繁拿地，土地儲備由2006年底的不足600萬方增加至4580萬平方米，比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機構(gòu)投資者簽訂了所謂的對賭協(xié)議。,對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價為協(xié)議條件。對賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)

9、，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。,案例：恒大地產(chǎn)對賭協(xié)議,案例：恒大地產(chǎn)對賭協(xié)議,據(jù)公開資料顯示，2006年11月，恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機構(gòu)投資者以總價4億美元認(rèn)購其8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)股期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大御景半島項目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購買土地。 如恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、

10、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實現(xiàn)上市，機構(gòu)投資者的回報不少于30；若在2008年6月6日前完成上市，機構(gòu)投資者的回報則不少于40；如果在2008年12月6日前上市，回報率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回報率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，則機構(gòu)投資者的回報不少于70。如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。,案例：恒大地產(chǎn)對賭協(xié)議,為做大公司估值，恒大在2007年一年間的土地儲備膨脹近8倍，達(dá)到4580萬平方米。中原（中國）董事副總經(jīng)理黃雄指出，土地儲備越多，意味著負(fù)債越高，市場不好時，投資者就會顧慮重重。而且這些土地

11、儲備“盡管地價便宜，但地處偏遠(yuǎn)，短時間內(nèi)變成效益很難”。中報顯示，恒大的土地儲備分布在全國36個城市，平均成本僅519元/平方米；大多在二三線城市，并在城鄉(xiāng)接合部。因此，當(dāng)2008年恒大第一次赴港IPO時，遭遇國際金融危機，恒大鎩羽而歸。此時又面臨結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款違約，腹背受敵。 “當(dāng)時是四面楚歌。”一名接近恒大的投行人士指出，2007年恒大買的很多地，每個項目都交了一點錢，也都開了工?！笆┕り犲X付不了，樓賣不出去，銀行貸款還不上，這三種情況同時出現(xiàn)時，就要垮了。再過兩個月就垮了?！?此時，透過股權(quán)融資安排與恒大捆綁一起的金融投資者，也開始絕望，“覺得公司上不了市了?！鄙鲜鋈耸糠Q，2009年初正是

12、恒大“最難受”的時候，海外小債權(quán)人眼見債券價值所剩無幾，意欲起訴恒大，“眼看要破產(chǎn)?！彼f，許家印經(jīng)常半夜兩三點與投資者通電話，壓力極大。 為免一損俱損，美林等機構(gòu)出面，希望債權(quán)人“別打架逼債，別起訴”。一些大的高息債債主們也考慮到，如果恒大破產(chǎn)，自身損失太大。而且，國內(nèi)開發(fā)商往往與政府關(guān)系微妙，且管治不甚透明，甚至“只要稍微動點手腳，大部分利潤就不見了”，而恒大“盤子又大又復(fù)雜”，對投資者而言，趁亂接手不一定是良策。 因此，不少大的高息債債主都沒有過度追債，有的甚至選擇內(nèi)部核銷投資損失，國內(nèi)銀行網(wǎng)開一面，恒大亦放手一搏，終于緩解危機。在2009年中與金融投資者確定回報折讓的對賭協(xié)議時，許志在

13、股權(quán)，也照顧了投資者的賬面回報，可謂各方“共度危局”的延續(xù)。 2009年11月底，恒大上市，“算是安全度過危險期了?！鄙鲜鐾缎腥耸空f。據(jù)恒大2010年中報，其營業(yè)額為203億元，同比增幅高達(dá)1142%；盈利增長380.8%，為25億元，同時賬面上手握184.9億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。不少分析人士對本刊記者指出，單從賬面上看，恒大算是賭贏了。 投行的“雪中送炭”也獲得回報，當(dāng)年金融投資者的兩次股權(quán)投資，上市后按比例擴股，持股成本已攤薄至每股1.31港元-1.65港元。以恒大3.5港元發(fā)行價計算，溢價高達(dá)167%和112%。 通過此次融資恒大企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略得以順利實施，在全國聲名鵲起。,什么叫快？恒

14、大只用20年便打入世界500強，在16年取得銷售額3733億元，超越萬科問鼎宇宙第一房企。恒大的狼性文化崇尚的是天下武功，唯快不破。 2006年的恒大還只是偏安華南的小公司，銷售額20多億，員工3000人。也就在這一年，恒大引入戰(zhàn)略投資者，開始全國買地布局，準(zhǔn)備在香港上市。到2016年主要經(jīng)濟指標(biāo)：銷售額由2006年的17億，增長到2016年的3734億，增長220倍，現(xiàn)金余額由20億增長到3043億，增長152倍；納稅總額由2.1億增長到約334億，增長159倍；總資產(chǎn)由78億增長到2016年1.35萬億，增長173倍。 不僅如此恒大旗下恒大俱樂部兩次問鼎亞冠冠軍，不僅為恒大集團賺足了聲譽和

15、品牌效應(yīng)，也為許家印能迅速融入政商界提供了捷徑。,光鮮的背后,作為宇宙第一大房企的恒大，銀行并沒有追著送錢給它，而是對它定下了高利率。恒大16年的融資成本是8.5%，去年更是高達(dá)10%，而萬科、金地等大型房企的融資成本低于5.5%。從2016年的半年報來看，恒大的借款總額是3812.61億元，其中一年以內(nèi)的短期借款是1728億，占總額的45.3%，5年以上的借款是125億元，在所有借款類型中是最少的，占比只有3.3%。如果能夠借到長債，又何必借短債徒增自己的還款壓力。利率高，還債期限短，可見恒大在資本市場上并不太受信任。資本市場不信任恒大的另一佐證是，恒大的股價長年低于每股凈資產(chǎn)，而半年度財報

16、出來之后，恒大股價更一再走低。 而市場之所以不信任恒大，最大的原因還是在于恒大在舉債方面用力過猛。從中國恒大的16年年報看到，恒大的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到了13508億元人民幣，但在這1.3萬億的總資產(chǎn)中，有11583億元是負(fù)債，也就是說，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.75%（最高峰95%）。雖說房地產(chǎn)本身是一個高負(fù)債產(chǎn)業(yè)，但一般會將70%劃為警戒線，而恒大顯然是遠(yuǎn)在警戒線之上。從財報看到，這些負(fù)債已經(jīng)讓恒大16年上半年的利息支付達(dá)135.49億元。,1.1 項目的投資回報率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個項目的投資成本均為3億元，其中： A項目投資回報率為25%，投資期為5年

17、； B項目投資回報率為20%，投資期為3年； C項目投資回報率為15%，投資期為2年。 方案一：選擇投資A項目，則5年內(nèi)可獲收益325%=0.75億元； 方案二：若選擇B+C項目，則5年內(nèi)可獲收益320%+315%=1.05億元。 答案：項目的投資回報率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 啟發(fā)：快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金。,在籌集到資金后，需要對這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時規(guī)避資金風(fēng)險。,1.2 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動性最強、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強公司的財務(wù)穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會給企業(yè)增加財務(wù)成本，損失機會成本。在市場好、信貸政策比較寬松的情況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（5%-10%），獲得較穩(wěn)健的財務(wù)狀況。 作為項目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。,1、資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款。或工程暫估單價過高，造成提前或超付工程款。各項開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險。 2、工程結(jié)算要