2015年房地產(chǎn)估價理論與方法考試全套真題

1、20152015年房地產(chǎn)評價理論和方法考試全部真題年度房地產(chǎn)評價理論和方法考試全部真題(1)單一選擇題(共40個問題，每個問題0.5分)。各問題的替代答案中最合適的是在問題表上把相應的號碼涂黑)3 .評價對象是復式住宅。其中，“雙打”一詞表示受評者的()。a .實體b .功能c .質(zhì)量d .權(quán)益的權(quán)利回答 b 分析此問題調(diào)查房地產(chǎn)的物理、權(quán)益的含義和位置。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨可以分為一個階段定型的實體，該實體的質(zhì)量，該實體組合完成的功能等。例如，建筑物的物理實體是指建筑物的建筑結(jié)構(gòu)上的磚、磚、磚、混凝土、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或鋼的結(jié)構(gòu)。如果房子是磚和木建筑，則實體的質(zhì)量，表明是用什么質(zhì)量的磚和木材制造的，或

2、表示其施工質(zhì)量如何；意味著復合功能、房屋在磚木結(jié)構(gòu)、磚和木的質(zhì)量相同、建筑質(zhì)量相同、住宅單位等空間的布置相同。復式住宅是評價對象公寓，即該組合完成的功能。請參閱教材P49。4.以下分類的房地產(chǎn)中沒有按實物形態(tài)分類的是()。a .未來狀態(tài)的房地產(chǎn)b .已滅絕的房地產(chǎn)c .部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)d .以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的全部資產(chǎn)回答 c 分析這個問題按實物形式的種類進行檢查。根據(jù)房地產(chǎn)的物理形態(tài)，園區(qū)生產(chǎn)可以分為土地、建筑、土地和建筑的復合園區(qū)、房地產(chǎn)的區(qū)域、未來狀態(tài)的房地產(chǎn)、消亡的房地產(chǎn)、現(xiàn)狀的房地產(chǎn)和過去情況的房地產(chǎn)差異部分、基于房地產(chǎn)的全部資產(chǎn)或包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、全部資產(chǎn)的房地產(chǎn)等9類。期權(quán)c，根

3、據(jù)股權(quán)情況房地產(chǎn)的一部分。請參閱教材P69。5.以下關(guān)于房地產(chǎn)狀態(tài)的說明不是位置說明():a .該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的8層b。這個房地產(chǎn)在500米以內(nèi)有地鐵網(wǎng)站。c .該房地產(chǎn)距離機場約25公里。該房地產(chǎn)是北南人回答 b 分析以此問題調(diào)查房地產(chǎn)位置情況。房地產(chǎn)位置狀態(tài)說明中未知的內(nèi)容，主要應說明位置、位置、與相關(guān)場所的距離、臨街面狀態(tài)、方向、標高等。選項b是位置狀態(tài)描述中交通的描述。請參閱教材p78 79。6.某房地產(chǎn)的房屋內(nèi)建筑面積為4000平方米，分攤的共享建筑面積為1000平方米，建筑面積單價為8000元/平方米，容積率為2.5萬韓元，如果建筑價值為1800萬韓元，則該房地產(chǎn)的土地單

4、價為人民幣/平方米。A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 回答 c 分析此問題將審查總價格、單位價格和地面地價。建筑面積=集合內(nèi)建筑面積分配的公用建筑面積=4000 1000=5000 1321；土地面積=建筑面積溶解度=2000=21；房地產(chǎn)價格=8000 x5000=4000萬元；土地價值=房地產(chǎn)價格總計請參閱教材P112。7.一套總價為30萬元的住宅，是以下實際交易結(jié)算方法中最經(jīng)濟的(假設年利率為5%)。a .交易期間一次性付款，提供價格折扣3% b .交易期間10萬元，剩下的每6個月支付10萬元c .交易期間1年后支付1萬元d .交易期間5萬元，剩下的10年內(nèi)以抵

5、押方式支付年度基準本金和利息回答 c 分析此問題的調(diào)查是名義價格和實際價格。選項a，名義總價30萬元，實際總價：30 x(1-3%)=29.1萬元；選項b，名義總價30萬元，實際總價：10/(1 5%) a5 10/(1 5%)=29萬283元；選項c，名義總價30萬元，實際總價30/(1% 5%)=28.5714萬元；選項d，年度等額付款額=25x5%/1-1/(1 5%) 10=3萬2376元，實際付款額=5 3.2376/5% x 1-1/()名義價格和實際價格相同。也就是名義總價=實際總價=30萬元。請參閱教材P113。9.影響以下房地產(chǎn)價格的磁因素中，不是房地產(chǎn)的現(xiàn)貨因素。a .建筑

6、結(jié)構(gòu)b .周圍環(huán)境c .建筑的空間布局d .土地開發(fā)程度回答 b 分析這個問題調(diào)查了房地產(chǎn)的物理因素。房地產(chǎn)實物因素包括土地實物因素和建筑實際因素，土地實物因素包括土地面積；土地形狀；地形，地形；地質(zhì)土壤土地開發(fā)水平；建筑的物理圖元包括建筑規(guī)模。裝飾建筑結(jié)構(gòu)設施設備裝飾?？臻g布局；形狀新舊程度。選項b，周邊環(huán)境屬于房地產(chǎn)位置要素。請參閱教材P122-126。10.影響建設用地價格的下列因素中，非權(quán)益因素是():a .土地利用b .區(qū)域綠化水平c .土地容積率d .土地利用期限回答 b 分析此問題調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)益的因素。在房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可以歸結(jié)為房地產(chǎn)權(quán)利及其活動的限制三個方

7、面。房地產(chǎn)使用控制；相鄰關(guān)系的限制。房地產(chǎn)使用限制：世界上幾乎所有國家和地區(qū)對房地產(chǎn)使用，特別是土地使用，都有一定的限制。對于房地產(chǎn)估價。有意義的使用控制主要是對農(nóng)地變成建設用地和土地使用、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項b，素材錄制水平屬于位置因素內(nèi)的周邊環(huán)境，不是權(quán)益因素。請參閱教材P128。11.關(guān)于正當原則的具體應用，錯誤的是。a .受評者的狀態(tài)應依法確定，但可能不是實際情況。b .在抵押評估中具有法律所有權(quán)證明的房地產(chǎn)可以成為評估對象c .未注冊的房地產(chǎn)在政府有效承認后評估對象d .在法醫(yī)評估中扣押的房地產(chǎn)不應考慮扣押因素的影響。b 分析這個問題是法律原則。選項b錯誤

8、或在法律規(guī)定和政策中不抵押的房地產(chǎn)不能將抵押作為估價對象。請參閱教材P156。12.某某表示，建設工程在抵押貸款后中斷了半年，但借款人無法償還貸款，目前正在* *法院進行全面拍賣。為此，在使用假設開發(fā)法進行評估時，對價值點和評估對象情況的陳述是正確的()。a .價值點是抵押貸款日，評估對象情況是抵押時間的狀態(tài)b .價值點是當前，評估對象情況是抵押時間的狀態(tài)c .價值點是當前，評估對象狀態(tài)是完成時的狀態(tài)d .價值點是當前，評估對象狀態(tài)是當前狀態(tài)d 分析此問題的測試是價值點的原則?，F(xiàn)在要在整個法院拍賣，所以價值點必須是現(xiàn)在，用假設開發(fā)法評價，評估其開發(fā)完成時的情況。請參閱教材P161163。13.

9、用收益法評價商業(yè)房地產(chǎn)的擔保價值時，其凈利潤分別為100萬韓元、95萬韓元、90萬韓元，報酬率為8%至9%。在評估中選擇估價數(shù)據(jù)和參數(shù)可以確保準確性()。a .年凈利潤為95萬韓元，提款率為8.5% B .年凈利潤為90萬韓元，保修率為9% C .年凈利潤為90萬韓元，保修率為8% D .年凈利潤為100萬韓元，保修率為8%。b 分析這個問題是謹慎的原則。根據(jù)對該商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值的評估，不能過高估計收入或低估運營成本，也不能降低選定的報酬率或資本化率。請參閱教材P171。17.某建設工程將于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停業(yè)，2015年6月1日，房地產(chǎn)評價機關(guān)將受人民法院委

10、托，評估正在進行司法拍賣的該工程的價值。* *假設班級建設項目正常建設期為24個月，建設后前期程序和* *、建設等前期工程所需時間為3個月，則在發(fā)展法評價中的后續(xù)建設期為()個月。A.10 B.11 C.13 D.14 回答 d 分析此問題將審查后續(xù)開發(fā)銷售周期。后續(xù)開發(fā)的建設期間包括建設前期和建設期間=3 24-13=14。請參閱教材P330。20.張某2年前通過住宅擔保貸款購買了40年50平方米的建筑面積商鋪，合同金為50%，目前貸款余額為11.8萬韓元，目前想出售。商場最近月租金為建筑面積70元，空置率為10%，運營費為有效總收入的10%，資本化率為5%，如果買方支付了銀行債務，張某出售

11、這家商店的合理實置額為1萬元。A. 42.64b.55.40c.56.24d.68.04 回答 c 分析此問題是直接測試資本化法。v=noi/r-11.8=7050(1-10%(1-10%)12/5%-11.8=56.24萬韓元)。請參閱教材P252。21.對保守率的陳述是正確的。a .市場提取法的回報率是從市場中推導出來的，并不真實地反映收益的風險。b .根據(jù)累計法計算補償率時，同期國債利率或惡額銀行存款利率的風險調(diào)整值相同。c .回報率不包含通貨膨脹因素的影響d .報酬率采用報酬資本化法，通過折現(xiàn)法將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率回答d分析此問題調(diào)查資本化率和報酬率之間的差異和關(guān)系。保守

12、率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風險調(diào)整值應根據(jù)評估對象和所在地區(qū)、產(chǎn)業(yè)、市場等存在的風險確定，而承擔額外風險所需的補償，即超過安全利率的補償率。請參閱教材P250、251、255。22.新房地產(chǎn)的土地收購成本為600萬韓元，建設費用為500萬韓元，管理費用為40萬韓元，銷售費用為20萬韓元，投資利息為30萬韓元，銷售稅為售價的6.5%，成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為()萬韓元。a . 1508.02 b . 1520.86c . 1527.27d . 1619.05回答 a 分析這個問題調(diào)查開發(fā)利益。開發(fā)收益=直接成本率(土地購置成本建設成本)=20%(600 500)=220萬元，土地購

13、置成本建設成本管理成本銷售成本投資利息銷售稅和銷售收益=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，房地產(chǎn)的價值v=(600 500 40 20 30參閱教材P282。24.用年利率方法折舊求職建筑時，應用建筑相關(guān)概念是合理的()。a .壽命、耐久性年齡、殘值率b .有效年齡、預期經(jīng)濟壽命、殘值率c .使用年限、預期經(jīng)濟壽命、殘值率d有效年齡、耐久性年齡、殘值率b 分析此問題調(diào)查建筑物折舊的求職方法。使用舊年數(shù)方法折舊建筑，建筑物的年齡應使用有效年齡，壽命應使用預期經(jīng)濟壽命，剩余壽命應使用預期剩余經(jīng)濟壽命。請參閱教材P298。27.假設開發(fā)法靜態(tài)分析的錯誤主張()。a .開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是價值點的房

14、地產(chǎn)市場狀況下的價值。b .開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。c .后續(xù)開發(fā)所需的支出是未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場情況下的價值。必須測量后續(xù)開發(fā)的毛利。這個問題調(diào)查開發(fā)完成后的價值。選項a錯誤，靜態(tài)分析中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值點的房地產(chǎn)市場狀況下所具有的價值。請參閱教材P332。30.評價對象為房地產(chǎn)過去5年的價格分別為7800韓元，8140韓元，8470韓元，8800韓元，9130韓元。進行后，如果存在權(quán)重為0.1、0.2、0.3、0.4的每小時價格變化。使用平均增減法預測估價對象，第一年的價格為()元/。A.9452 B.9455 C.9469 D

15、.9497 回答 b 分析此問題測試平均增減方法。d=(8140-7800)x 0.1(8470-8140)x 0.2(8800-8470)x 0.3(9130-8800)x 0.4=331元/請參閱教材P350。31.租賃期為20年的土地要建設批發(fā)市場，承租人將建設費用投入3500萬元(建設期間平均投入)。建設期為一年，完工后全額租賃，享受年度凈利600萬韓元(未扣除應支付的土地租金)。承租人要求的年報酬率為10%的話，可以支付的土地租賃費為()萬元/年。A.146 B.105 C.144 D.227 回答 c 分析這個問題是對假說方法的調(diào)查。600/10% x1-1/(1 10%)19/(

16、1 10%)=3500/(1 10%)0.5可支付的土地租金/10% x1-134.評估加油站的抵押價值，評估對象的財產(chǎn)范圍為。a .加油站的特色裝飾b .加油站的特許經(jīng)營c .加油站的車輛d .加油站的油輪回答 d 分析這個問題是決定評價的基本事項。房地產(chǎn)抵押評價對象范圍不包括特性裝飾、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。參考教材P401。35.評價機關(guān)表示，2015年7月1日對某寫字樓發(fā)出了擔保評價報告，評價委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的擔保貸款。評估報告存儲在()中。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日d 回答 d 分析這個問題是保留評估資料。評價費保留期限應在評價報告出版后10年以上計算。如果估價數(shù)據(jù)保留了10年以上，并且評估服務尚未結(jié)束，則評估數(shù)據(jù)必須保存在估價服務的行為歷史記錄中。請參閱教材P417。36.如果